ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN của NGƯỜI sử DỤNG đất tại THÀNH PHỐ NAM ĐỊNH, TỈNH NAM ĐỊNH

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

TRẦN ĐÌNH SƠN

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN CỦA NGƯỜI
SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ NAM ĐỊNH,
TỈNH NAM ĐỊNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI, NĂM 2015


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

TRẦN ĐÌNH SƠN

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN CỦA NGƯỜI
SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ NAM ĐỊNH,
TỈNH NAM ĐỊNH

CHUYÊN NGÀNH

: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

MÃ SỐ

: 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. PHẠM PHƯƠNG NAM

HÀ NỘI, NĂM 2015


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này
đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ
rõ nguồn gốc./.
Tác giả Luận văn

Trần Đình Sơn

ii


LỜI CẢM ƠN
Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý Đất đai, Ban
Quản lý đào tạo - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo mọi điều kiện thuận lợi
và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện luận
văn này.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới thầy giáo TS. Phạm Phương Nam
đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân thành phố Nam Định, Phòng Tài

nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký và Thông tin nhà đất thành phố Nam
Định, Chi cục Thống kê thành phố Nam Định, Ủy ban nhân dân và cán bộ địa chính
của các xã, phường điều tra đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các
thông tin, số liệu, tư liệu bản đồ trong quá trình nghiên cứu luận văn này.

Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những
người thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá
trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này.
Tác giả Luận văn

Trần Đình Sơn

iii


MỤC LỤC

Trang
LỜI CAM ĐOAN....................................................................................................ii
LỜI CẢM ƠN.........................................................................................................iii
MỤC LỤC...............................................................................................................iv
DANH MỤC BẢNG.............................................................................................viii
DANH MỤC HÌNH.................................................................................................x
MỞ ĐẦU..................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài
2. Mục đích của đề tài
3. Yêu cầu của đề tài
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU.....................................................................3
1.1. Các quyền về đất đai
1.1.1. Quyền sở hữu về đất đai

1.1.2. Quyền sử dụng đất
1.2. Quyền sở hữu về đất đai tại một số nước trên thế giới
1.2.1. Thụy Điển
1.2.2. Ôxtrâylia
1.2.3. Trung Quốc
1.2.4. Malayxia
1.2.5. Kinh nghiệm về thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với Việt
Nam
1.3. Thực tiễn thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam và tỉnh Nam Định
1.3.1. Khái quát chính sách về quyền sử dụng đất qua các giai đoạn
1.3.2. Cơ sở pháp lý
1.3.3. Thực trạng thực hiện quyền sử dụng đất của cả nước và tại tỉnh Nam
Định
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU..........................25
2.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu
iv


2.1.2. Phạm vi nghiên cứu
2.2. Nội dung nghiên cứu
2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Nam Định, tỉnh Nam
Định
2.2.2. Thực trạng quản lý, sử dụng đất tại thành phố Nam Định
2.2.3. Kết quả thực hiện quyền sử dụng đất ở tại thành phố Nam Định
2.2.4. Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất ở tại thành phố Nam
Định
2.2.5. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện việc thực hiện quyền sử dụng đất
ở tại thành phố Nam Định
2.3. Phương pháp nghiên cứu

2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp
2.3.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
2.3.3. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
2.3.4. Phương pháp xác định số lượng phiếu điều tra
2.3.5. Phương pháp xử lý, phân tích, so sánh số liệu
2.3.6. Phương pháp minh họa bằng hình ảnh
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN........................................................29
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Nam Định
3.1.1. Điều kiện tự nhiên
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố
Nam Định
3.2. Thực trạng quản lý, sử dụng đất tại thành phố Nam Định
3.2.1. Thực trạng quản lý đất đai tại thành phố Nam Định
3.2.2. Thực trạng sử dụng đất tại thành phố Nam Định
3.3. Kết quả thực hiện quyền sử dụng đất ở tại thành phố Nam Định
3.3.1. Thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
3.3.2. Thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ở
3.3.3. Thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất ở
v


3.3.4. Thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất ở
3.3.5. Tổng hợp đánh giá, ý kiến của người sử dụng đất và cán bộ thực
hiện thủ tục hành chính liên quan đến thực hiện quyền của người
sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Nam Định
3.4. Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất ở tại thành phố Nam
Định
3.4.1. Những thuận lợi
3.4.2. Những tồn tại, bất cập và nguyên nhân

3.5. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện việc thực hiện quyền của người sử dụng
đất ở tại thành phố Nam Định
3.5.1. Tiếp tục hoàn thiện công tác cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu tài sản gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Nam Định
3.5.2. Kiện toàn bộ máy thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa
bàn thành phố Nam Định
3.5.3. Tiếp tục cải cách thủ tục hành chính, nâng cao hiệu quả hoạt động
của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai
3.5.4. Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đất đai cho
người dân
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...............................................................................88
Kết luận
Kiến nghị
TÀI LIỆU THAM KHẢO.....................................................................................90
PHỤ LỤC...............................................................................................................92

vi


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

STT

Chữ viết tắt

Ý nghĩa chữ viết tắt

1
2
3

4
5
6
7
8
9
10
11
12
13

CNH
GCN
GCNQSDĐ
HĐH
HTX
QL
QSDĐ
SDĐ
TP
TTHC
VPĐKQSDĐ
XHCN
UBND

Công nghiệp hóa
Giấy chứng nhận
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Hiện đại hóa
Hợp tác xã

Quốc lộ
Quyền sử dụng đất
Sử dụng đất
Thành phố
Thủ tục hành chính
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
Xã hội chủ nghĩa
Ủy ban nhân dân

vii


DANH MỤC BẢNG
Số bảng

Tên bảng

Trang

Bảng 2.1. Số phiếu điều tra tại các xã, phường nghiên cứu................................28
Bảng 3.1. Hiện trạng dân số và đô thị hoá thành phố Nam Định.......................34
Bảng 3.2. Bảng hiện trạng sử dụng đất năm 2014 thành phố Nam Định..........40
Bảng 3.3. Bảng hiện trạng sử dụng đất năm 2014 các phường, xã điều tra......44
Bảng 3.4. Bảng tổng hợp đăng ký thực hiện quyền của người sử dụng đất theo
loại quyền...............................................................................................................46
Bảng 3.5. Bảng tổng hợp đăng ký thực hiện quyền của người sử dụng đất theo
khu vực...................................................................................................................47
Bảng 3.6. Bảng tổng hợp các trường hợp thực hiện quyền chuyển nhượng QSD
đất ở tại thành phố Nam Định giai đoạn 2010-2014............................................49
Bảng 3.7. Bảng tổng hợp tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại các

điểm điều tra theo địa bàn.....................................................................................51
Bảng 3.8. Bảng tổng hợp tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại các
điểm điều tra theo năm..........................................................................................54
Bảng 3.9. Bảng tổng hợp các trường hợp thực hiện quyền thừa kế QSD đất ở
tại thành phố Nam Định giai đoạn 2010-2014.....................................................57
Bảng 3.10. Bảng tổng hợp tình hình thừa kế quyền sử dụng đất tại các điểm
điều tra theo địa bàn..............................................................................................59
Bảng 3.11. Bảng tổng hợp tình hình thừa kế quyền sử dụng đất tại các điểm
điều tra theo năm...................................................................................................61
Bảng 3.12. Bảng tổng hợp các trường hợp thực hiện quyền tặng cho QSD đất ở
tại thành phố Nam Định giai đoạn 2010-2014.....................................................62
Bảng 3.13. Bảng tổng hợp tình hình tặng cho quyền sử dụng đất tại các điểm
điều tra theo địa bàn..............................................................................................66
Bảng 3.14. Bảng tổng hợp tình hình tặng cho quyền sử dụng đất tại các điểm
điều tra theo năm...................................................................................................68

viii


Bảng 3.15. Bảng tổng hợp tình hình thực hiện quyền thế chấp QSD đất ở tại
thành phố Nam Định giai đoạn 2010-2014...........................................................71
Bảng 3.16. Bảng tổng hợp tình hình thế chấp quyền sử dụng đất tại các điểm
điều tra theo địa bàn..............................................................................................74
Bảng 3.17. Bảng tổng hợp tình hình thế chấp quyền sử dụng đất tại các điểm
điều tra theo năm...................................................................................................77
Bảng 3.18. Bảng tổng hợp đánh giá việc giải quyết các thủ tục hành chính trong
việc thực hiện quyền sử dụng đất.........................................................................79
Bảng 3.19. Bảng tổng hợp các ý kiến góp ý của người sử dụng đất đối với cơ
quan chức năng......................................................................................................80
Bảng 3.20. Bảng tổng hợp đánh giá của cán bộ, viên chức thực hiện các thủ tục

hành chính về quyền sử dụng đất.........................................................................81

ix


DANH MỤC HÌNH
Số hình
Tên hình
Trang
Hình 2.1. Vị trí các xã, phường nghiên cứu trên địa bàn TP. Nam Định..........26
Hình 3.1. Sơ đồ vị trí thành phố Nam Định, tỉnh Nam Định..............................29
Hình 3.2. Cơ cấu loại đất thành phố Nam Định..................................................42
Hình 3.3. So sánh tình hình đăng ký thực hiện quyền của sử dụng đất giữa khu
vực các phường và khu vực các xã.......................................................................48

x


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai luôn là nguồn tài nguyên quý của mọi quốc gia, bởi lẽ đó là tư liệu
sản xuất quan trọng để sản xuất ra của cải vật chất cho sự tồn tại và phát triển của
xã hội loài người; đồng thời, đất đai là nguồn tài nguyên có hạn về số lượng, nên
việc quản lý, sử dụng đất đai có hiệu quả nhất luôn là vấn đề mà Chính phủ của
các quốc gia đặc biệt quan tâm và được quản lý chặt chẽ bằng luật pháp.
Trong quá trình phát triển xã hội, đất đai và tài sản gắn liền với đất được
chuyển từ chủ này qua chủ khác, từ mục đích sử dụng này sang mục đích sử
dụng khác. Để quản lý tốt đất đai, quản lý các mối quan hệ xã hội phát sinh trong
quá trình quản lý và sử dụng đất, tất cả thay đổi về đất, về tài sản gắn liền với đất
cần phải được quản lý bằng công tác đăng ký đất đai tại cơ quan nhà nước.

Ở Việt Nam, Luật Đất đai năm 2003 đã quy định các quyền chung của
người sử dụng đất và quy định chi tiết “9 quyền”. Luật Đất đai năm 2013 được
Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013 quy định chi tiết về 7 quyền
chung và 8 quyền của người sử dụng đất: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền
sử dụng đất. Quyền sử dụng đất là một nét mới sáng tạo của pháp luật đất đai
Việt Nam trong thời kỳ đổi mới. Trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân, các quyền
sử dụng đất mở, tạo điều kiện cho người sử dụng đất gắn bó với đất đai, đầu tư
vốn và lao động khai thác sử dụng hợp lý, hiệu quả đất đai, phát huy nội lực xây
dựng nước mạnh, dân giàu, xã hội công bằng, dân chủ văn minh.
Thực tiễn trong thực hiện các QSDĐ tại mỗi địa phương có sự khác nhau
do đặc thù về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội cũng như nhận thức của người
dân ở mỗi vùng. Thành phố Nam Định là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa, xã
hội của tỉnh Nam Định, có vị trí thuận lợi cho việc giao lưu và phát triển kinh tế.
Trong những năm gần đây cùng với cả nước thực hiện CNH – HĐH kéo theo nhu
cầu về sử dụng đất đai có xu hướng ngày càng tăng lên và các hoạt động thực
hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố diễn ra khá mạnh
1


mẽ, trong khi đó việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất còn nhiều bất
cập đặc biệt đối với đất ở. Do vậy, thực hiện đề tài: “Đánh giá việc thực hiện
quyền của người sử dụng đất tại thành phố Nam Định, tỉnh Nam Định” là
thực sự cần thiết.
2. Mục đích của đề tài
- Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành
phố Nam Định, tỉnh Nam Định.
- Đề xuất một số giải pháp thực hiện tốt hơn quyền của người sử dụng đất
ở trên địa bàn thành phố Nam Định, tỉnh Nam Định.
3. Yêu cầu của đề tài

- Phân tích các nguyên nhân ảnh hưởng tới quá trình thực hiện các quyền
của người sử dụng đất ở tại địa bàn nghiên cứu.
- Các số liệu điều tra thu thập chính xác đầy đủ, phản ánh trung thực,
khách quan về việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở.
- Các giải pháp đề xuất có ý nghĩa khoa học, thực tiễn và phù hợp với điều
kiện thực tế của địa bàn nghiên cứu.

2


Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Các quyền về đất đai
1.1.1. Quyền sở hữu về đất đai
Điều 164, Bộ luật Dân sự quy định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm
hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp
luật” (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2005). Đối tượng của
quyền sở hữu là một loại tài sản cụ thể; chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ thể
khác (hộ gia đình, cộng đồng...) có đủ ba quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng
và quyền định đoạt tài sản.
- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở
hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thh người không
phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng chủ).
- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa
lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của
mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền
sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng. Điều này
thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
- Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện
quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:

+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi,
tặng cho, để thừa kế.
+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn
trong thực tế (Nguyễn Văn Khánh, 2013).
Điều 53, Hiến pháp năm 2013 và Điều 4, Luật Đất đai 2013 đã khẳng định
“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản
lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định”. Với tư
cách đại diện chủ sở hữu về đất đai, Nhà nước có các quyền được quy định tại Điều
13, Luật Đất đai 2013 gồm:
3


- Quyết định quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất: Quy hoạch sử
dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các
mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và
thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất
của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính
trong một khoảng thời gian xác định; Kế hoạch sử dụng đất là việc phân chia quy
hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất.
- Quyết định mục đích sử dụng đất: Nhà nước quyết định mục đích sử dụng
đất thông qua quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất và cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất.
- Quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất: Gồm hạn mức giao
đất nông nghiệp, hạn mức giao đất ở, hạn m ức công nhận quyền sử dụng đất ở
và hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp.
- Quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất: Nhà nước quyết định thu hồi đất
trong các trường hợp vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội
vì lợi ích quốc gia, công cộng; do vi phạm pháp luật về đất đai; do chấm dứt việc
sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng

con người. Nhà nước quyết định trưng dụng đất trong trường hợp thật cần thiết
để thực hiện nhiệm vụ quốc phòng, an ninh hoặc trong tình trạng chiến tranh,
tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai.
- Quyết định giá đất: Nhà nước ban hành khung giá đất, bảng giá đất và
quyết định giá đất cụ thể.
- Quyết định trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất: Nhà nước trao
quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua các hình thức giao đất không
thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê đất thu tiền thuê
đất hàng năm, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc
công nhận quyền sử dụng đất.
- Quyết định chính sách tài chính về đất đai: Nhà nước quyết định chính
sách thu, chi tài chính về đất đai và điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà
không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại thông qua chính sách thuế, tiền
4


sử dụng đất, tiền thuê đất, đầu tư cơ sở hạ tầng và chính sách hỗ trợ cho người có
đất thu hồi.
- Quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất: Nhà nước quy định
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất phù hợp với hình thức giao đất, cho
thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất và nghĩa vụ tài
chính của người sử dụng đất.
1.1.2. Quyền sử dụng đất
- Tại Điều 192, Bộ luật Dân sự 2005 quy định: “Quyền sử dụng là quyền
khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản”.
- Tại Điều 17, Luật Đất đai 2013 quy định: “Nhà nước trao quyền sử
dụng đất thông qua hình thức sau đây: Quyết định giao đất không thu tiền sử
dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất; Quyết định cho thuê đất thu tiền thuê
đất hàng năm, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; công
nhận quyền sử dụng đất”.

- Các quyền chung của người sử dụng đất được quy định tại Điều 166,
Luật Đất đai 2013 bao gồm: Quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Hưởng thành quả lao
động, kết quả đầu tư trên đất; Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước
phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; Được Nhà nước hướng dẫn và
giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; Được nhà nước bảo hộ khi bị
người khác xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình; Được
bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định;Được khiếu nại, tố cáo, khởi
kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những
hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
- Điều 167, Luật Đất đai 2013 quy định các quyền riêng của người sử
dụng đất bao gồm: Quyền chuyển đổi;Quyền chuyển nhượng; Quyền cho thuê;
Quyền cho thuê lại; Quyền thừa kế; Quyền tặng cho; Quyền thế chấp; Quyền
góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
- Điều 188, Luật Đất đai 2013 quy định các điều kiện thực hiện các quyền
của người sử dụng đất: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Đất không có
5


tranh chấp;Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án; Trong
thời hạn sử dụng đất.
1.2. Quyền sở hữu về đất đai tại một số nước trên thế giới
1.2.1. Thụy Điển
Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản dựa trên việc sở hữu tư nhân
về đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn
tại trên rất nhiều lĩnh vực, như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt động
giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các lĩnh vực của nền kinh tế thị
trường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều đạo luật,
luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai.

Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký
đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai … đều được luật
hóa. Dưới đây là một số đặc điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của
Thụy Điển (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
- Việc đăng ký quyền sở hữu
Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển nhượng đất đai: Tòa án
thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng đất đai. Người mua
phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng sau khi mua. Bên mua
nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký. Tòa án sẽ xem xét, đối chiếu với
Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp, Tòa sẽ tiến hành đăng ký quyền sở hữu
để người mua là chủ sở hữu mới. Các bản sao của hợp đồng chuyển nhượng sẽ
lưu tại tòa án, bản gốc được trả lại cho bên mua. Tòa án cũng xem xét các hạn
chế về chuyển nhượng của bên bán (như cấm bán).
Đăng ký đất là bắt buộc tại Thụy Điển nhưng hệ quả pháp lý quan trọng
lại xuất phát từ hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Vì vậy, chuyển
nhượng là một hợp đồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và
không có xác nhận của cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát được việc
đăng ký. Tuy nhiên ở đây hầu như tất cả các cuộc mua bán, chuyển nhượng đều
được đăng ký. Do vậy, việc đăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu
6


của chủ mới, quyền được ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó, và
quan trọng hơn, quyền sở hữu được đăng ký rất cần thiết khi thế chấp (Nguyễn
Thị Thu Hồng, 2000).
- Vấn đề thế chấp
Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký kết nhưng thế chấp
lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của pháp luật về thế chấp,
có 3 bước để thực hiện thế chấp:
Bước 1: Người sở hữu đất đai làm đơn xin thế chấp để vay một khoản

tiền. Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và toà án sẽ cấp cho
chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận đủ
điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thực thế được
thực hiện sau khi đăng ký.
Bước 2: Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho
vay. Khi thực hiện bước 1, toà án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với
thế chấp. Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động
sản để vay vốn (tức là chỉ được xem xét đến ở bước 2). Các yêu cầu đặt ra khi thế
chấp là: bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các
điều kiện cho người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và
bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi không đáp ứng các yêu cầu này thì thế
chấp sẽ không hợp pháp. Đó là trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật
nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng
thực hiện. Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ
lượng tiền vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi toà
án để xin đăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn xin
thế chấp đến toà án. Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển lại
ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp. Thông thường ngân hàng đợi đến khi có
quyết định phê duyệt của toà án mới chuyển tiền cho người đi vay. Khi nợ thế
chấp được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại
cho bên đi vay.
7


Bước 3: Được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm. Khi không được
thanh toán theo đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản để thế
nợ. Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là: Cơ quan
thi hành pháp luật. Nếu yêu cầu không được chấp thuận, tài sản sẽ được bán đấu
giá và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền đã cho thế chấp. Thủ tục
này được tiến hành khá nhanh chóng. Vụ việc sẽ được xử lý trong vòng 6 tháng

kể từ khi có đơn xin bán đấu giá (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
- Về vấn đề bồi thường
Khi Nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được tính dựa trên giá thị
trường. Ngoài ra, người sở hữu còn được bồi thường các thiệt hại khác. Chủ đất
được hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình (nếu trong trường hợp tài sản
đó phải nộp thuế thì chủ đất phải nộp thuế). Chủ đất có thể bán tài sản và được
hưởng lợi nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi mua nhưng phải nộp thuế cho
trường hợp chuyển nhượng đó. Chủ đất được quyền giữ lại tài sản của mình, tuy
nhiên cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất đó cần dành cho các mục đích
chung của xã hội. Trong trường hợp đó sẽ là bắt buộc thu hồi và chủ đất được
quyền đòi bồi thường dựa trên giá trị thị trường của tài sản (Nguyễn Thị Thu
Hồng, 2000).
1.2.2. Ôxtrâylia
Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lý, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất
sớm. Thời gian trước 01/01/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc
sở hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân).
Đất Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất
do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khoán thời
gian sau 01/01/1875) (Trần Thị Minh Hà, 2000).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà nước
và tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa
nhà và đất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và độ sâu
được quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của pháp
luật). Toàn bộ khoáng sản có trong lòng đất như: bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt,
8


ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát,... đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về đất
đai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê
đất với chủ đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất.

Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu
tuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển
nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói
buộc hoặc ngăn trở nào (Trần Thị Minh Hà, 2000).
Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công
trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai 1902)
nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng đất phải tuân theo
quy hoạch và phân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển
nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền (Cục quản lý
đất đai Ôxtrâylia - DOLA) (Nguyễn Đình Bồng và cs, 2014).
1.2.3. Trung Quốc
Hiến pháp 1982 của Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa, đất đai ở Trung Quốc
thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập thể (đối với đất thuộc
khu vực nông thôn). Vì đất đai ở nông thôn cũng là đối tượng quản lý của chính
quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu đối với toàn bộ đất đai ở
Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc. Mặc dù không
thừa nhận tư hữu đất đai nhưng theo Điều 2 của Hiến pháp được sửa đổi năm
1988, QSDĐ được phép chuyển nhượng tại Trung Quốc. Trong điều kiện này,
QSDĐ đã được tách rời khỏi quyền sở hữu đất đai.
Hiện nay QSDĐ ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: QSDĐ được
“cấp” và QSDĐ được “giao”. QSDĐ được "cấp" là loại QSDĐ truyền thống
được áp dụng cho các doanh nghiệp nhà nước. Nhà nước cấp đất cho các
doanh nghiệp nhà nước không thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ
lúc nào. Đối với trường hợp này, QSDĐ không thể chuyển nhượng, cho thuê
hay thế chấp.
Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở
Trung Quốc đã làm xuất hiện hình thức QSDĐ “giao”. Các doanh nghiệp, người
9

sử dụng đất được phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đất nhất định nào đó từ
Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70 năm
tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng). Việc mua bán này có thể được thực hiện thông
qua thoả thuận, đấu thầu hoặc đấu giá. Khi đã có được QSDĐ người sử dụng đất
có thể thực hiện giao dịch đất đai (Lưu Quốc Thái, 2007).
1.2.3.1. Quyền Chuyển nhượng QSDĐ:
a/ Về điều kiện: Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng QSDĐ là hoạt động dân
sự, cho nên chính quyền chỉ đóng vai trò giám sát mà không can thiệp bằng biện
pháp hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết. Nhìn chung, có ba điều
kiện cơ bản để được chuyển nhượng, đó là: đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính để có
QSDĐ; có giấy chứng nhận QSDĐ và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư ở một
mức độ nhất định, thông thường là ít nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc sử
dụng theo dự án (Lưu Quốc Thái, 2006).
b/ Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng
QSDĐ không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước. Thông thường trong
15 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải
đăng ký QSDĐ tại Phòng quản lý Nhà nước về đất đai, kèm với việc nộp phí
chuyển nhượng tương ứng.
c/ Về giá cả: Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyển
nhượng. Không có quy định nào của pháp luật nhằm xác định giá chuyển nhượng
này, mà nó do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thoả thuận. Tuy
nhiên, trong trường hợp giá cả chuyển nhượng “thấp một cách đáng nghi ngờ”,
chính quyền địa phương có thể có quyền ưu tiên mua QSDĐ trong trường hợp này.
Quy định này nhằm tránh những tiêu cực, gian dối trong chuyển nhượng QSDĐ.
1.2.3.2. Cho thuê QSDĐ:
Người sử dụng đất có thể cho thuê QSDĐ để nhận tiền cho thuê. Giao
dịch này phải được thực hiện thông qua hợp đồng. Hai bên trong giao dịch phải
đến cơ quan quản lý nhà nước về đất đai để đăng ký việc cho thuê trong thời hạn
20 ngày sau khi hợp đồng có hiệu lực. Nội dung chính của hợp đồng là bên thuê
phải sử dụng đất đúng theo thời hạn, điều kiện mà bên cho thuê đã cam kết trước

đây để có được QSDĐ (Lưu Quốc Thái, 2006).
10


1.2.3.3. Thế chấp QSDĐ
Người sử dụng đất có thể thế chấp QSDĐ thông qua giấy chứng nhận QSDĐ
tại các tổ chức tín dụng ở địa phương để vay vốn. Giao dịch thế chấp phải được thực
hiện thông qua hợp đồng giữa người sử dụng đất và chủ thể cho vay. Nếu đến hạn
thanh toán mà người thế chấp không trả được nợ, bên cho vay có thể phải đăng ký
quyền sử dụng với tư cách là người sử dụng đất mới.
Đối với người sử dụng đất nước ngoài, việc thế chấp QSDĐ để vay vốn từ
các tổ chức tín dụng địa phương vẫn còn khó khăn, bởi họ thường được coi là
nguồn cấp vốn cho thị trường trong nước, chứ không phải là người đi vay tiền
của Trung Quốc (Lưu Quốc Thái, 2006).
1.2.4. Malayxia
Theo Bộ Luật Đất đai của Malaixia, cá nhân, tổ chức muốn được công nhận là
người sở hữu đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai của liên bang để có một
văn bản chứng nhận gọi là bằng khoán. Văn bản bằng khoán điền thổ chính là bằng
chứng để kết luận cá nhân hoặc tổ chức đã đăng ký trong đó chính là chủ sở hữu được
mô tả trong bằng khoán. Trước khi đăng ký vào bằng khoán, đất đai vẫn là đất của
bang. Mọi giao dịch (chuyển nhượng, trả tiền, cho thuê,...) đều phải đăng ký, nếu
không thì đó chỉ là hợp đồng giữa các bên liên quan. Nó sẽ không được Chính phủ
công nhận là vĩnh viễn cho đến khi được đăng ký hợp pháp.
Các loại bằng khoán mà bang có thể chuyển nhượng là:
- Bằng khoán đăng ký và Bằng khoán Phòng đất đai (là loại bằng khoán
hoàn chỉnh) có nghĩa là đất đã được đo đạc xong. Chủ sở hữu đất có Bằng khoán
hoàn chỉnh sẽ có những quyền sau:
+ Bằng khoán được cấp là vĩnh viễn.
+ Có quyền chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai.
+ Có quyền tiến hành các giao dịch (chuyển nhượng, cho thuê, đóng

tiền,...) trên đất đai của mình.
+ Có quyền ngăn chia ngôi nhà nào có từ 2 tầng trở lên để có được các
bằng khoán riêng cho các phần diện tích riêng trong ngôi nhà.
+ Có quyền để lại đất hoặc phần tài sản không phân chia nào khác trên đó
theo di chúc.
11


- Bằng khoán hạn chế (QT) có nghĩa là đất chưa được đo hoàn chỉnh.
Ranh gới thửa đất còn đang là tạm thời. Chủ sở hữu đất có Bằng khoán hạn chế
(QT) có những quyền như Bằng khoán hoàn chỉnh ngoại trừ:
+ Ranh giới đất còn là tạm thời.
+ Trừ khi có quy định thêm trong Bộ Luật Đất đai, chủ sở hữu không
được chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai và không được ngăn chia các ngôi nhà
nhiều tầng trên đất của mình.
Chính phủ có thể thu hồi lại đất đã được giao cấp bằng biện pháp thu hồi
bắt buộc hoặc mua lại từ các chủ sở hữu. Khi bị thu hồi đất các chủ sở hữu được
đền bủ thỏa đáng. Bất kỳ cá nhân nào có yêu sách đối với đất bị thu hồi có thể
phản đối về việc đo đạc diện tích đất, số tiền đền bù, người được đền bù hoặc
việc chia tiền đền bù. Những phản đối này chỉ được đưa ra nếu như cá nhân đó
đã khiếu nại với Cơ quan quản lý đất đai khi được thẩm vấn và vụ việc sẽ được
chuyển sang Tòa án. Sau khi trả tiền đền bù, cơ quan tổ chức sẽ có được đất đai
hợp pháp cho dù còn có các phản đối (Chu Tuấn Tú, 2000).
1.2.5. Kinh nghiệm về thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với Việt
Nam
- Thứ nhất: Cần phát triển mạnh hệ thống lý luận về thị trường bất động
sản và phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam phù hợp với thể chế kinh
tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Từ đó việc thực hiện quyền của người
sử dụng đất được thực hiện theo hệ thống thị trường bất động sản với việc cung
cấp các thông tin cho người tham gia giao dịch tốt hơn và việc thực hiện được

liên thông đặc biệt việc thực hiện quyền chuyển nhượng và thế chấp của người sử
dụng đất.
- Thứ hai: Coi trọng việc tạo dựng khuôn khổ pháp luật để thực hiện các
thủ tục hành chính liên quan đến việc thực hiện quyền của người sử dụng đất. Do
những điều kiện lịch sử, quá trình hình thành và phát triển thị trường đất đai ở
nước ta có những đặc điểm đặc thù do đó cần tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp
luật, cơ sở lý luận trên cơ sở tham khảo hệ thống quy phạm pháp luật đất đai của
các nước phát triển.

12


- Thứ ba: Tiếp tục hoàn thiện cơ sở dữ liệu, áp dụng cơ sở dữ liệu đất đai
vào trong công tác quản lý, sử dụng đất, cung cấp thông tin rộng rãi cho thị
trường bất động sản, người quyền sử dụng đất.
- Thứ tư: Phát triển dịch vụ công về đất đai như một số nước nhằm nâng
cao hiệu quả trong việc thực hiện thủ tục hành chính liên quan đến quyền của
người sử dụng đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).
1.3. Thực tiễn thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam và tỉnh Nam Định
1.3.1. Khái quát chính sách về quyền sử dụng đất qua các giai đoạn
1.3.1.1. Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai 1987
Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà
được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953. Năm 1980, Chính phủ
ban hành Quyết định 210-CP ngày 1/7/1980 về thống nhất quản lý ruộng đất
và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước. Thủ tướng Chính phủ
ban hành Chỉ thị 299-TTg ngày 10/11/1980 về công tác đo đạc, phân hạng và
đăng ký thống kê ruộng đất. Tổng cục Quản lý ruộng đất có Quyết định số
56/ĐKTK ngày 05/11/1981 ban hành quy định về thủ tục đăng ký thống kê
ruộng đất trong cả nước việc đăng ký đất đai mới được bắt đầu thực hiện trở
lại ở Việt Nam. Theo quy định này, việc đăng ký đất đai được thực hiện thống

nhất cả nước theo một trình tự chặt chẽ, hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai quy
định khá đầy đủ và chi tiết, trong đó bản đồ giải thửa và sổ đăng ký ruộng đất,
sổ mục kê là tài liệu cơ bản của hồ sơ thể hiện các nội dung đăng ký đất gồm:
Hình thể đường ranh giới thửa (trên bản đồ), tên chủ sử dụng ruộng đất (họ
tên, tuổi, chỗ ở), số hiệu thửa đất và tờ bản đồ, xứ đồng, diện tích, sử dụng
chính thức hay tam giao, loại đất, loại thổ nhưỡng, hạng đất, tình hình thủy
lợi; các tài liệu này được lập thành 2 bộ lưu giữ ở 2 cấp xã, huyện để theo dõi,
quản lý biến động đất đai; sổ đăng ký ruộng đất và sổ mục kê đất phải được
Ủy ban nhân dân xã và huyện phê duyệt mới chính thức có giá trị pháp lý
(Nguyễn Đình Bồng, 2006).
1.3.1.2. Giai đoạn có Luật Đất đai 1987 có hiệu lực
Giai đoạn từ năm 1987 đến năm 1993 là giai đoạn nghiêm cấm mua, bán, lấn
13


chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử
dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng
vào mục đích khác, làm hủy hại đất đai.
Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1987 cho thấy thực tế đã nảy sinh
những bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự không có quyền đối với mảnh đất
mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyển
QSDĐ trong các trường hợp: khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn
sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp
và cá thể thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được
giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó
vẫn tiếp tục sử dụng đất đó. Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà
ở đồng thời được QSDĐ ở có ngôi nhà đó, sau khi được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở.
Theo quy định trên cho thấy, Luật còn gò bó, chưa đáp ứng được nhu cầu
sử dụng đất của các chủ sử dụng đất. Cho nên thực tế vẫn xảy ra hiện tượng mua

bán đất đai trá hình theo cách xây dựng một túp lều trên đất để bán, nhưng thực
chất là bán đất. Luật điều chỉnh các quan hệ đất đai ở trạng thái tĩnh. Nhà nước
chỉ quản lý về mặt pháp luật hành chính đơn thuần, chưa thể hiện đầy đủ quản lý
Nhà nước về mặt kinh tế đối với đất đai (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
1.3.1.3. Giai đoạn có Luật Đất đai 1993 có hiệu lực
Hiến pháp 1992 còn quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng
đất có quyền chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật”. Do đó, Quốc hội đã
đưa việc sửa đổi Luật Đất đai vào chương trình xây dựng pháp luật năm 1993.
Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và có hiệu lực
ngày 15/10/1993 về cơ bản kế thừa Luật Đất đai 1987 và bổ sung một số nội
dung mới như một số quyền của người sử dụng đất. Cụ thể Luật cho phép người
sử dụng đất được thực hiện 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa
kế, thế chấp QSDĐ. Như vậy, Luật đưa ra những quy định theo xu hướng ngày
càng mở rộng quyền của người sử dụng, cho họ định đoạt hạn chế QSDĐ của
mình. Nghĩa là chuyển QSDĐ phải tuân theo điều kiện, nội dung, hình thức do
Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định (Trần Quang Huy, 2009).
14