đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại thành phố nam định, tỉnh nam định

MỤC LỤC

Trang

Lời cam đoan

0

Lời cam đoan

ii

Lời cảm ơn

iii

Mục lục

iv

Danh mục bảng

viii

Danh mục hình

x

MỞ ĐẦU

1

1 Tính cấp thiết của đề tài

1

2 Mục đích của đề tài

2

3 Yêu cầu của đề tài

2

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

3

1.1

Các quyền về đất đai
1.1.1

1.2

3

Quyền sở hữu về đất đai

3

1.1.2 Quyền sử dụng đất

5

Quyền sở hữu về đất đai tại một số nước trên thế giới

6

1.2.1 Thụy Điển

6

1.2.2 Ôxtrâylia

8

1.2.3 Trung Quốc

9

1.2.4 Malayxia

11

1.2.5 Kinh nghiệm về thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với
Việt Nam
1.3

12

Thực tiễn thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam và tỉnh Nam Định

13

1.3.1 Khái quát chính sách về quyền sử dụng đất qua các giai đoạn

13

1.3.2 Cơ sở pháp lý

18

1.3.3 Thực trạng thực hiện quyền sử dụng đất của cả nước và tại tỉnh
Nam Định

20

iv


Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.1

2.2

25

Đối tượng, phạm vi nghiên cứu

25

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

25

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu

25

Nội dung nghiên cứu

25

2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Nam Định, tỉnh Nam
Định

25

2.2.2 Thực trạng quản lý, sử dụng đất tại thành phố Nam Định

25

2.2.3 Kết quả thực hiện quyền sử dụng đất ở tại thành phố Nam Định

25

2.2.4 Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất ở tại thành phố Nam
Định

25

2.2.5 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện việc thực hiện quyền sử dụng
đất ở tại thành phố Nam Định
2.3

Phương pháp nghiên cứu

25

2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp

25

2.3.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

26

2.3.3 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp

26

2.3.4 Phương pháp xác định số lượng phiếu điều tra

27

2.3.5 Phương pháp xử lý, phân tích, so sánh số liệu

28

2.3.6 Phương pháp minh họa bằng hình ảnh

28

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN
3.1

25

29

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Nam Định

29

3.1.1 Điều kiện tự nhiên

29

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội

31

3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành
phố Nam Định
3.2

3.3

36

Thực trạng quản lý, sử dụng đất tại thành phố Nam Định

38

3.2.1 Thực trạng quản lý đất đai tại thành phố Nam Định

38

3.2.2 Thực trạng sử dụng đất tại thành phố Nam Định

40

Kết quả thực hiện quyền sử dụng đất ở tại thành phố Nam Định

45

v


3.3.1 Thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

49

3.3.2 Thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ở

56

3.3.3 Thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất ở

62

3.3.4 Thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất ở

70

3.3.5 Tổng hợp đánh giá, ý kiến của người sử dụng đất và cán bộ thực
hiện thủ tục hành chính liên quan đến thực hiện quyền của người
sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Nam Định
3.4

Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất ở tại thành phố
Nam Định

3.5

78
82

3.4.1 Những thuận lợi

82

3.4.2 Những tồn tại, bất cập và nguyên nhân

83

Một số giải pháp nhằm hoàn thiện việc thực hiện quyền của người sử
dụng đất ở tại thành phố Nam Định

86

3.5.1 Tiếp tục hoàn thiện công tác cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu tài sản gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Nam Định

86

3.5.2 Kiện toàn bộ máy thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa
bàn thành phố Nam Định

86

3.5.3 Tiếp tục cải cách thủ tục hành chính, nâng cao hiệu quả hoạt động
của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai

87

3.5.4 Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đất đai cho
người dân

87

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

89

Kết luận

89

Kiến nghị

90

TÀI LIỆU THAM KHẢO

91

PHỤ LỤC

93

vi


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

STT

Chữ viết tắt

Ý nghĩa chữ viết tắt

1

CNH

Công nghiệp hóa

2

GCN

Giấy chứng nhận

3

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

4

HĐH

Hiện đại hóa

5

HTX

Hợp tác xã

6

QL

Quốc lộ

7

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

8

SDĐ

Sử dụng đất

9

TP

Thành phố

10

TTHC

Thủ tục hành chính

11

VPĐKQSDĐ

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

12

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

13

UBND

Ủy ban nhân dân

vii


DANH MỤC BẢNG
Số bảng

Tên bảng

Trang

2.1

Số phiếu điều tra tại các xã, phường nghiên cứu

28

3.1

Hiện trạng dân số và đô thị hoá thành phố Nam Định

34

3.2

Bảng hiện trạng sử dụng đất năm 2014 thành phố Nam Định

41

3.3

Bảng hiện trạng sử dụng đất năm 2014 các phường, xã điều tra

44

3.4

Bảng tổng hợp đăng ký thực hiện quyền của người sử dụng đất theo
loại quyền

3.5

46

Bảng tổng hợp đăng ký thực hiện quyền của người sử dụng đất theo
khu vực

3.6

47

Bảng tổng hợp các trường hợp thực hiện quyền chuyển nhượng QSD
đất ở tại thành phố Nam Định giai đoạn 2010-2014

3.7

Bảng tổng hợp tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại các
điểm điều tra theo địa bàn

3.8

52

Bảng tổng hợp tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại các
điểm điều tra theo năm

3.9

55

Bảng tổng hợp các trường hợp thực hiện quyền thừa kế QSD đất ở tại
thành phố Nam Định giai đoạn 2010-2014

3.10

59

Bảng tổng hợp tình hình thừa kế quyền sử dụng đất tại các điểm điều
61

tra theo năm

3.12

Bảng tổng hợp các trường hợp thực hiện quyền tặng cho QSD đất ở tại
thành phố Nam Định giai đoạn 2010-2014

3.13

63

Bảng tổng hợp tình hình tặng cho quyền sử dụng đất tại các điểm điều
tra theo địa bàn

3.14

57

Bảng tổng hợp tình hình thừa kế quyền sử dụng đất tại các điểm điều
tra theo địa bàn

3.11

50

66

Bảng tổng hợp tình hình tặng cho quyền sử dụng đất tại các điểm điều
tra theo năm

68

viii


3.15

Bảng tổng hợp tình hình thực hiện quyền thế chấp QSD đất ở tại
thành phố Nam Định giai đoạn 2010-2014

3.16

Bảng tổng hợp tình hình thế chấp quyền sử dụng đất tại các điểm điều
tra theo địa bàn

3.17

74

Bảng tổng hợp tình hình thế chấp quyền sử dụng đất tại các điểm điều
tra theo năm

3.18

77

Bảng tổng hợp đánh giá việc giải quyết các thủ tục hành chính trong
việc thực hiện quyền sử dụng đất

3.19

79

Bảng tổng hợp các ý kiến góp ý của người sử dụng đất đối với cơ quan
chức năng

3.20

71

80

Bảng tổng hợp đánh giá của cán bộ, viên chức thực hiện các thủ tục
hành chính về quyền sử dụng đất

81

ix


DANH MỤC HÌNH
Số hình

Tên hình

Trang

2.1

Vị trí các xã, phường nghiên cứu trên địa bàn TP. Nam Định

26

3.1

Sơ đồ vị trí thành phố Nam Định, tỉnh Nam Định

29

3.2

Cơ cấu loại đất thành phố Nam Định

42

3.3

So sánh tình hình đăng ký thực hiện quyền của sử dụng đất giữa khu
vực các phường và khu vực các xã

x

48


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai luôn là nguồn tài nguyên quý của mọi quốc gia, bởi lẽ đó là tư liệu
sản xuất quan trọng để sản xuất ra của cải vật chất cho sự tồn tại và phát triển của
xã hội loài người; đồng thời, đất đai là nguồn tài nguyên có hạn về số lượng, nên
việc quản lý, sử dụng đất đai có hiệu quả nhất luôn là vấn đề mà Chính phủ của
các quốc gia đặc biệt quan tâm và được quản lý chặt chẽ bằng luật pháp.

Trong quá trình phát triển xã hội, đất đai và tài sản gắn liền với đất được
chuyển từ chủ này qua chủ khác, từ mục đích sử dụng này sang mục đích sử
dụng khác. Để quản lý tốt đất đai, quản lý các mối quan hệ xã hội phát sinh trong
quá trình quản lý và sử dụng đất, tất cả thay đổi về đất, về tài sản gắn liền với đất
cần phải được quản lý bằng công tác đăng ký đất đai tại cơ quan nhà nước.
Ở Việt Nam, Luật Đất đai năm 2003 đã quy định các quyền chung của
người sử dụng đất và quy định chi tiết “9 quyền”. Luật Đất đai năm 2013 được
Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013 quy định chi tiết về 7 quyền
chung và 8 quyền của người sử dụng đất: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền
sử dụng đất. Quyền sử dụng đất là một nét mới sáng tạo của pháp luật đất đai
Việt Nam trong thời kỳ đổi mới. Trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân, các quyền
sử dụng đất mở, tạo điều kiện cho người sử dụng đất gắn bó với đất đai, đầu tư
vốn và lao động khai thác sử dụng hợp lý, hiệu quả đất đai, phát huy nội lực xây
dựng nước mạnh, dân giàu, xã hội công bằng, dân chủ văn minh.
Thực tiễn trong thực hiện các QSDĐ tại mỗi địa phương có sự khác nhau
do đặc thù về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội cũng như nhận thức của người
dân ở mỗi vùng. Thành phố Nam Định là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa, xã
hội của tỉnh Nam Định, có vị trí thuận lợi cho việc giao lưu và phát triển kinh tế.
Trong những năm gần đây cùng với cả nước thực hiện CNH – HĐH kéo theo nhu
cầu về sử dụng đất đai có xu hướng ngày càng tăng lên và các hoạt động thực
hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố diễn ra khá mạnh
1


mẽ, trong khi đó việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất còn nhiều bất
cập đặc biệt đối với đất ở. Do vậy, thực hiện đề tài: “Đánh giá việc thực hiện
quyền của người sử dụng đất tại thành phố Nam Định, tỉnh Nam Định” là
thực sự cần thiết.
2. Mục đích của đề tài

- Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành
phố Nam Định, tỉnh Nam Định.
- Đề xuất một số giải pháp thực hiện tốt hơn quyền của người sử dụng đất
ở trên địa bàn thành phố Nam Định, tỉnh Nam Định.
3. Yêu cầu của đề tài
- Phân tích các nguyên nhân ảnh hưởng tới quá trình thực hiện các quyền
của người sử dụng đất ở tại địa bàn nghiên cứu.
- Các số liệu điều tra thu thập chính xác đầy đủ, phản ánh trung thực,
khách quan về việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở.
- Các giải pháp đề xuất có ý nghĩa khoa học, thực tiễn và phù hợp với điều
kiện thực tế của địa bàn nghiên cứu.

2


Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Các quyền về đất đai
1.1.1. Quyền sở hữu về đất đai
Điều 164, Bộ luật Dân sự quy định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm
hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp
luật” (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2005). Đối tượng của
quyền sở hữu là một loại tài sản cụ thể; chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ thể
khác (hộ gia đình, cộng đồng...) có đủ ba quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng
và quyền định đoạt tài sản.
- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở
hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật th< người không
phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng chủ).
- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa
lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của
mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền

sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng. Điều này
thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
- Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện
quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi,
tặng cho, để thừa kế.
+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn
trong thực tế (Nguyễn Văn Khánh, 2013).
Điều 53, Hiến pháp năm 2013 và Điều 4, Luật Đất đai 2013 đã khẳng định
“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản
lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định”. Với tư
cách đại diện chủ sở hữu về đất đai, Nhà nước có các quyền được quy định tại Điều
13, Luật Đất đai 2013 gồm:
3


- Quyết định quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất: Quy hoạch sử
dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các
mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và
thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất
của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính
trong một khoảng thời gian xác định; Kế hoạch sử dụng đất là việc phân chia quy
hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất.
- Quyết định mục đích sử dụng đất: Nhà nước quyết định mục đích sử dụng
đất thông qua quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất và cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất.
- Quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất: Gồm hạn mức giao
đất nông nghiệp, hạn mức giao đất ở, hạn m ức công nhận quyền sử dụng đất ở

và hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp.
- Quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất: Nhà nước quyết định thu hồi đất
trong các trường hợp vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội
vì lợi ích quốc gia, công cộng; do vi phạm pháp luật về đất đai; do chấm dứt việc
sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng
con người. Nhà nước quyết định trưng dụng đất trong trường hợp thật cần thiết
để thực hiện nhiệm vụ quốc phòng, an ninh hoặc trong tình trạng chiến tranh,
tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai.
- Quyết định giá đất: Nhà nước ban hành khung giá đất, bảng giá đất và
quyết định giá đất cụ thể.
- Quyết định trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất: Nhà nước trao
quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua các hình thức giao đất không
thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê đất thu tiền thuê
đất hàng năm, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc
công nhận quyền sử dụng đất.
- Quyết định chính sách tài chính về đất đai: Nhà nước quyết định chính
sách thu, chi tài chính về đất đai và điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà
không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại thông qua chính sách thuế, tiền
4


sử dụng đất, tiền thuê đất, đầu tư cơ sở hạ tầng và chính sách hỗ trợ cho người có
đất thu hồi.
- Quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất: Nhà nước quy định
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất phù hợp với hình thức giao đất, cho
thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất và nghĩa vụ tài
chính của người sử dụng đất.
1.1.2. Quyền sử dụng đất
- Tại Điều 192, Bộ luật Dân sự 2005 quy định: “Quyền sử dụng là quyền
khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản”.

- Tại Điều 17, Luật Đất đai 2013 quy định: “Nhà nước trao quyền sử dụng
đất thông qua hình thức sau đây: Quyết định giao đất không thu tiền sử dụng đất,
giao đất có thu tiền sử dụng đất; Quyết định cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng
năm, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; công nhận
quyền sử dụng đất”.
- Các quyền chung của người sử dụng đất được quy định tại Điều 166,
Luật Đất đai 2013 bao gồm: Quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Hưởng thành quả lao
động, kết quả đầu tư trên đất; Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước
phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; Được Nhà nước hướng dẫn và giúp
đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; Được nhà nước bảo hộ khi bị
người khác xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình; Được
bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định;Được khiếu nại, tố cáo, khởi
kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những
hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
- Điều 167, Luật Đất đai 2013 quy định các quyền riêng của người sử
dụng đất bao gồm: Quyền chuyển đổi;Quyền chuyển nhượng; Quyền cho thuê;
Quyền cho thuê lại; Quyền thừa kế; Quyền tặng cho; Quyền thế chấp; Quyền góp
vốn bằng quyền sử dụng đất.
- Điều 188, Luật Đất đai 2013 quy định các điều kiện thực hiện các quyền
của người sử dụng đất: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Đất không có
5


tranh chấp;Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án; Trong
thời hạn sử dụng đất.
1.2. Quyền sở hữu về đất đai tại một số nước trên thế giới
1.2.1. Thụy Điển
Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản dựa trên việc sở hữu tư nhân
về đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn

tại trên rất nhiều lĩnh vực, như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt động
giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các lĩnh vực của nền kinh tế thị
trường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều đạo luật,
luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai.
Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký
đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai … đều được luật
hóa. Dưới đây là một số đặc điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của
Thụy Điển (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
- Việc đăng ký quyền sở hữu
Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển nhượng đất đai: Tòa án
thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng đất đai. Người mua
phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng sau khi mua. Bên mua
nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký. Tòa án sẽ xem xét, đối chiếu với
Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp, Tòa sẽ tiến hành đăng ký quyền sở hữu
để người mua là chủ sở hữu mới. Các bản sao của hợp đồng chuyển nhượng sẽ
lưu tại tòa án, bản gốc được trả lại cho bên mua. Tòa án cũng xem xét các hạn
chế về chuyển nhượng của bên bán (như cấm bán).
Đăng ký đất là bắt buộc tại Thụy Điển nhưng hệ quả pháp lý quan trọng
lại xuất phát từ hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Vì vậy, chuyển
nhượng là một hợp đồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và
không có xác nhận của cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát được việc
đăng ký. Tuy nhiên ở đây hầu như tất cả các cuộc mua bán, chuyển nhượng đều
được đăng ký. Do vậy, việc đăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu
6


của chủ mới, quyền được ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó, và
quan trọng hơn, quyền sở hữu được đăng ký rất cần thiết khi thế chấp (Nguyễn
Thị Thu Hồng, 2000).

- Vấn đề thế chấp
Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký kết nhưng thế chấp
lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của pháp luật về thế chấp,
có 3 bước để thực hiện thế chấp:
Bước 1: Người sở hữu đất đai làm đơn xin thế chấp để vay một khoản
tiền. Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và toà án sẽ cấp cho
chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận đủ
điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thực thế được
thực hiện sau khi đăng ký.
Bước 2: Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho
vay. Khi thực hiện bước 1, toà án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với
thế chấp. Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động
sản để vay vốn (tức là chỉ được xem xét đến ở bước 2). Các yêu cầu đặt ra khi thế
chấp là: bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các
điều kiện cho người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và
bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi không đáp ứng các yêu cầu này thì thế
chấp sẽ không hợp pháp. Đó là trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật
nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng
thực hiện. Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ
lượng tiền vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi toà
án để xin đăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn xin
thế chấp đến toà án. Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển lại
ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp. Thông thường ngân hàng đợi đến khi có
quyết định phê duyệt của toà án mới chuyển tiền cho người đi vay. Khi nợ thế
chấp được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại
cho bên đi vay.
7


Bước 3: Được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm. Khi không được

thanh toán theo đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản để thế
nợ. Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là: Cơ quan
thi hành pháp luật. Nếu yêu cầu không được chấp thuận, tài sản sẽ được bán đấu
giá và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền đã cho thế chấp. Thủ tục
này được tiến hành khá nhanh chóng. Vụ việc sẽ được xử lý trong vòng 6 tháng
kể từ khi có đơn xin bán đấu giá (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
- Về vấn đề bồi thường
Khi Nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được tính dựa trên giá thị
trường. Ngoài ra, người sở hữu còn được bồi thường các thiệt hại khác. Chủ đất
được hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình (nếu trong trường hợp tài sản
đó phải nộp thuế thì chủ đất phải nộp thuế). Chủ đất có thể bán tài sản và được
hưởng lợi nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi mua nhưng phải nộp thuế cho
trường hợp chuyển nhượng đó. Chủ đất được quyền giữ lại tài sản của mình, tuy
nhiên cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất đó cần dành cho các mục đích
chung của xã hội. Trong trường hợp đó sẽ là bắt buộc thu hồi và chủ đất được
quyền đòi bồi thường dựa trên giá trị thị trường của tài sản (Nguyễn Thị Thu
Hồng, 2000).
1.2.2. Ôxtrâylia
Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lý, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất
sớm. Thời gian trước 01/01/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc
sở hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân).
Đất Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất
do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khoán thời
gian sau 01/01/1875) (Trần Thị Minh Hà, 2000).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà nước
và tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa
nhà và đất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và độ sâu
được quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của pháp
luật). Toàn bộ khoáng sản có trong lòng đất như: bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt,
8

ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát,... đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về đất
đai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê
đất với chủ đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất.
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu
tuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển
nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói
buộc hoặc ngăn trở nào (Trần Thị Minh Hà, 2000).
Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công
trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai 1902)
nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng đất phải tuân theo
quy hoạch và phân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển
nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền (Cục quản lý
đất đai Ôxtrâylia - DOLA) (Nguyễn Đình Bồng và cs, 2014).
1.2.3. Trung Quốc
Hiến pháp 1982 của Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa, đất đai ở Trung Quốc
thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập thể (đối với đất thuộc
khu vực nông thôn). Vì đất đai ở nông thôn cũng là đối tượng quản lý của chính
quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu đối với toàn bộ đất đai ở
Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc. Mặc dù không
thừa nhận tư hữu đất đai nhưng theo Điều 2 của Hiến pháp được sửa đổi năm
1988, QSDĐ được phép chuyển nhượng tại Trung Quốc. Trong điều kiện này,
QSDĐ đã được tách rời khỏi quyền sở hữu đất đai.
Hiện nay QSDĐ ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: QSDĐ được
“cấp” và QSDĐ được “giao”. QSDĐ được "cấp" là loại QSDĐ truyền thống
được áp dụng cho các doanh nghiệp nhà nước. Nhà nước cấp đất cho các
doanh nghiệp nhà nước không thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ
lúc nào. Đối với trường hợp này, QSDĐ không thể chuyển nhượng, cho thuê
hay thế chấp.

Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở
Trung Quốc đã làm xuất hiện hình thức QSDĐ “giao”. Các doanh nghiệp, người
9


sử dụng đất được phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đất nhất định nào đó từ
Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70 năm
tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng). Việc mua bán này có thể được thực hiện thông
qua thoả thuận, đấu thầu hoặc đấu giá. Khi đã có được QSDĐ người sử dụng đất
có thể thực hiện giao dịch đất đai (Lưu Quốc Thái, 2007).
1.2.3.1. Quyền Chuyển nhượng QSDĐ:
a/ Về điều kiện: Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng QSDĐ là hoạt động dân
sự, cho nên chính quyền chỉ đóng vai trò giám sát mà không can thiệp bằng biện
pháp hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết. Nhìn chung, có ba điều
kiện cơ bản để được chuyển nhượng, đó là: đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính để có
QSDĐ; có giấy chứng nhận QSDĐ và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư ở một
mức độ nhất định, thông thường là ít nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc sử
dụng theo dự án (Lưu Quốc Thái, 2006).
b/ Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng
QSDĐ không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước. Thông thường trong
15 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải
đăng ký QSDĐ tại Phòng quản lý Nhà nước về đất đai, kèm với việc nộp phí
chuyển nhượng tương ứng.
c/ Về giá cả: Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyển
nhượng. Không có quy định nào của pháp luật nhằm xác định giá chuyển nhượng
này, mà nó do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thoả thuận. Tuy
nhiên, trong trường hợp giá cả chuyển nhượng “thấp một cách đáng nghi ngờ”,
chính quyền địa phương có thể có quyền ưu tiên mua QSDĐ trong trường hợp này.
Quy định này nhằm tránh những tiêu cực, gian dối trong chuyển nhượng QSDĐ.
1.2.3.2. Cho thuê QSDĐ:

Người sử dụng đất có thể cho thuê QSDĐ để nhận tiền cho thuê. Giao
dịch này phải được thực hiện thông qua hợp đồng. Hai bên trong giao dịch phải
đến cơ quan quản lý nhà nước về đất đai để đăng ký việc cho thuê trong thời hạn
20 ngày sau khi hợp đồng có hiệu lực. Nội dung chính của hợp đồng là bên thuê
phải sử dụng đất đúng theo thời hạn, điều kiện mà bên cho thuê đã cam kết trước
đây để có được QSDĐ (Lưu Quốc Thái, 2006).
10


1.2.3.3. Thế chấp QSDĐ
Người sử dụng đất có thể thế chấp QSDĐ thông qua giấy chứng nhận QSDĐ
tại các tổ chức tín dụng ở địa phương để vay vốn. Giao dịch thế chấp phải được thực
hiện thông qua hợp đồng giữa người sử dụng đất và chủ thể cho vay. Nếu đến hạn
thanh toán mà người thế chấp không trả được nợ, bên cho vay có thể phải đăng ký
quyền sử dụng với tư cách là người sử dụng đất mới.
Đối với người sử dụng đất nước ngoài, việc thế chấp QSDĐ để vay vốn từ
các tổ chức tín dụng địa phương vẫn còn khó khăn, bởi họ thường được coi là
nguồn cấp vốn cho thị trường trong nước, chứ không phải là người đi vay tiền
của Trung Quốc (Lưu Quốc Thái, 2006).
1.2.4. Malayxia
Theo Bộ Luật Đất đai của Malaixia, cá nhân, tổ chức muốn được công nhận là
người sở hữu đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai của liên bang để có một
văn bản chứng nhận gọi là bằng khoán. Văn bản bằng khoán điền thổ chính là bằng
chứng để kết luận cá nhân hoặc tổ chức đã đăng ký trong đó chính là chủ sở hữu được
mô tả trong bằng khoán. Trước khi đăng ký vào bằng khoán, đất đai vẫn là đất của
bang. Mọi giao dịch (chuyển nhượng, trả tiền, cho thuê,...) đều phải đăng ký, nếu
không thì đó chỉ là hợp đồng giữa các bên liên quan. Nó sẽ không được Chính phủ
công nhận là vĩnh viễn cho đến khi được đăng ký hợp pháp.
Các loại bằng khoán mà bang có thể chuyển nhượng là:
- Bằng khoán đăng ký và Bằng khoán Phòng đất đai (là loại bằng khoán

hoàn chỉnh) có nghĩa là đất đã được đo đạc xong. Chủ sở hữu đất có Bằng khoán
hoàn chỉnh sẽ có những quyền sau:
+ Bằng khoán được cấp là vĩnh viễn.
+ Có quyền chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai.
+ Có quyền tiến hành các giao dịch (chuyển nhượng, cho thuê, đóng
tiền,...) trên đất đai của mình.
+ Có quyền ngăn chia ngôi nhà nào có từ 2 tầng trở lên để có được các
bằng khoán riêng cho các phần diện tích riêng trong ngôi nhà.
+ Có quyền để lại đất hoặc phần tài sản không phân chia nào khác trên đó
theo di chúc.
11


- Bằng khoán hạn chế (QT) có nghĩa là đất chưa được đo hoàn chỉnh.
Ranh gới thửa đất còn đang là tạm thời. Chủ sở hữu đất có Bằng khoán hạn chế
(QT) có những quyền như Bằng khoán hoàn chỉnh ngoại trừ:
+ Ranh giới đất còn là tạm thời.
+ Trừ khi có quy định thêm trong Bộ Luật Đất đai, chủ sở hữu không
được chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai và không được ngăn chia các ngôi nhà
nhiều tầng trên đất của mình.
Chính phủ có thể thu hồi lại đất đã được giao cấp bằng biện pháp thu hồi
bắt buộc hoặc mua lại từ các chủ sở hữu. Khi bị thu hồi đất các chủ sở hữu được
đền bủ thỏa đáng. Bất kỳ cá nhân nào có yêu sách đối với đất bị thu hồi có thể
phản đối về việc đo đạc diện tích đất, số tiền đền bù, người được đền bù hoặc
việc chia tiền đền bù. Những phản đối này chỉ được đưa ra nếu như cá nhân đó
đã khiếu nại với Cơ quan quản lý đất đai khi được thẩm vấn và vụ việc sẽ được
chuyển sang Tòa án. Sau khi trả tiền đền bù, cơ quan tổ chức sẽ có được đất đai
hợp pháp cho dù còn có các phản đối (Chu Tuấn Tú, 2000).
1.2.5. Kinh nghiệm về thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với Việt
Nam

- Thứ nhất: Cần phát triển mạnh hệ thống lý luận về thị trường bất động
sản và phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam phù hợp với thể chế kinh
tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Từ đó việc thực hiện quyền của người
sử dụng đất được thực hiện theo hệ thống thị trường bất động sản với việc cung
cấp các thông tin cho người tham gia giao dịch tốt hơn và việc thực hiện được
liên thông đặc biệt việc thực hiện quyền chuyển nhượng và thế chấp của người sử
dụng đất.
- Thứ hai: Coi trọng việc tạo dựng khuôn khổ pháp luật để thực hiện các
thủ tục hành chính liên quan đến việc thực hiện quyền của người sử dụng đất. Do
những điều kiện lịch sử, quá trình hình thành và phát triển thị trường đất đai ở
nước ta có những đặc điểm đặc thù do đó cần tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp
luật, cơ sở lý luận trên cơ sở tham khảo hệ thống quy phạm pháp luật đất đai của
các nước phát triển.

12


- Thứ ba: Tiếp tục hoàn thiện cơ sở dữ liệu, áp dụng cơ sở dữ liệu đất đai
vào trong công tác quản lý, sử dụng đất, cung cấp thông tin rộng rãi cho thị
trường bất động sản, người quyền sử dụng đất.
- Thứ tư: Phát triển dịch vụ công về đất đai như một số nước nhằm nâng
cao hiệu quả trong việc thực hiện thủ tục hành chính liên quan đến quyền của
người sử dụng đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).
1.3. Thực tiễn thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam và tỉnh Nam Định
1.3.1. Khái quát chính sách về quyền sử dụng đất qua các giai đoạn
1.3.1.1. Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai 1987
Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà
được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953. Năm 1980, Chính phủ
ban hành Quyết định 210-CP ngày 1/7/1980 về thống nhất quản lý ruộng đất
và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước. Thủ tướng Chính phủ

ban hành Chỉ thị 299-TTg ngày 10/11/1980 về công tác đo đạc, phân hạng và
đăng ký thống kê ruộng đất. Tổng cục Quản lý ruộng đất có Quyết định số
56/ĐKTK ngày 05/11/1981 ban hành quy định về thủ tục đăng ký thống kê
ruộng đất trong cả nước việc đăng ký đất đai mới được bắt đầu thực hiện trở
lại ở Việt Nam. Theo quy định này, việc đăng ký đất đai được thực hiện thống
nhất cả nước theo một trình tự chặt chẽ, hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai quy
định khá đầy đủ và chi tiết, trong đó bản đồ giải thửa và sổ đăng ký ruộng đất,
sổ mục kê là tài liệu cơ bản của hồ sơ thể hiện các nội dung đăng ký đất gồm:
Hình thể đường ranh giới thửa (trên bản đồ), tên chủ sử dụng ruộng đất (họ
tên, tuổi, chỗ ở), số hiệu thửa đất và tờ bản đồ, xứ đồng, diện tích, sử dụng
chính thức hay tam giao, loại đất, loại thổ nhưỡng, hạng đất, tình hình thủy
lợi; các tài liệu này được lập thành 2 bộ lưu giữ ở 2 cấp xã, huyện để theo dõi,
quản lý biến động đất đai; sổ đăng ký ruộng đất và sổ mục kê đất phải được
Ủy ban nhân dân xã và huyện phê duyệt mới chính thức có giá trị pháp lý
(Nguyễn Đình Bồng, 2006).
1.3.1.2. Giai đoạn có Luật Đất đai 1987 có hiệu lực
Giai đoạn từ năm 1987 đến năm 1993 là giai đoạn nghiêm cấm mua, bán, lấn
13


chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử
dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng
vào mục đích khác, làm hủy hại đất đai.
Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1987 cho thấy thực tế đã nảy sinh
những bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự không có quyền đối với mảnh đất
mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyển
QSDĐ trong các trường hợp: khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn
sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp
và cá thể thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được
giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó

vẫn tiếp tục sử dụng đất đó. Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà
ở đồng thời được QSDĐ ở có ngôi nhà đó, sau khi được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở.
Theo quy định trên cho thấy, Luật còn gò bó, chưa đáp ứng được nhu cầu
sử dụng đất của các chủ sử dụng đất. Cho nên thực tế vẫn xảy ra hiện tượng mua
bán đất đai trá hình theo cách xây dựng một túp lều trên đất để bán, nhưng thực
chất là bán đất. Luật điều chỉnh các quan hệ đất đai ở trạng thái tĩnh. Nhà nước
chỉ quản lý về mặt pháp luật hành chính đơn thuần, chưa thể hiện đầy đủ quản lý
Nhà nước về mặt kinh tế đối với đất đai (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
1.3.1.3. Giai đoạn có Luật Đất đai 1993 có hiệu lực
Hiến pháp 1992 còn quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất
có quyền chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật”. Do đó, Quốc hội đã đưa
việc sửa đổi Luật Đất đai vào chương trình xây dựng pháp luật năm 1993. Luật
Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và có hiệu lực ngày
15/10/1993 về cơ bản kế thừa Luật Đất đai 1987 và bổ sung một số nội dung mới
như một số quyền của người sử dụng đất. Cụ thể Luật cho phép người sử dụng
đất được thực hiện 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế
chấp QSDĐ. Như vậy, Luật đưa ra những quy định theo xu hướng ngày càng mở
rộng quyền của người sử dụng, cho họ định đoạt hạn chế QSDĐ của mình. Nghĩa
là chuyển QSDĐ phải tuân theo điều kiện, nội dung, hình thức do Bộ luật dân sự
và pháp luật về đất đai quy định (Trần Quang Huy, 2009).
14


Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 1998 là giai đoạn Luật cho phép người sử
dụng đất được thực hiện 5 quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế,
thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 1993.
Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh của nền kinh tế, xã hội, qua thực tế với
tác động của cơ chế kinh tế thị trường làm cho quan hệ đất đai càng trở nên phức
tạp, nhiều vấn đề lịch sử còn chưa được giải quyết thì các vấn đề mới lại nảy sinh

mà Luật Đất đai 1993 chưa có quy định. Năm 1998 Luật Đất đai được sửa đổi,
bổ sung. Luật bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng đất như quyền góp
vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất. Vì vậy
giai đoạn 1998 đến trước Luật Đất đai 2003 có hiệu lực người sử dụng đất có 7
quyền riêng là: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế
chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Nguyễn Khánh Thắng, 2006).
Luật lần này đã sửa đổi, bổ sung một số vấn đề về QSDĐ như sau:
- Việc quyết định cho người đang sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng
đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất ở, đất chuyên dùng sang mục
đích khác; người đang sử dụng đất nông nghiệp trồng lúa nước chuyển sang nuôi
trồng thuỷ sản, trồng cây lâu năm hoặc người đang sử dụng đất nông nghiệp
trồng cây lâu năm chuyển sang trồng cây hàng năm phải căn cứ vào quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất đai đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
- Cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền thế chấp giá trị QSDĐ
theo quy định của pháp luật và cũng được bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản
thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó tại các tổ chức tín dụng được phép
hoạt động tại Việt Nam. Nghĩa là người sử dụng đất cũng được thế chấp, bảo
lãnh bằng giá trị QSDĐ tại các tổ chức tín dụng có vốn đầu tư nước ngoài, chi
nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam, tổ chức tín dụng 100% vốn
nước ngoài. Tuy nhiên, trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa,
tình hình quản lý và sử dụng đất sau 3 năm thực hiện Luật Đất đai sửa đổi 2001 đã
cho thấy còn bộc lộ những thiếu sót, yếu kém (Đào Trung Chính, 2005).
1.3.1.4. Giai đoạn Luật Đất đai 2003 có hiệu lực
Luật Đất đai 2003 quy định QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
15


được Nhà nước giao đất bao gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
QSDĐ; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” (Điều106 Luật Đất đai

2003). Đây không phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so
với quyền sở hữu thì không khác nhau nhiều nếu xét trên phương diện thực tế sử
dụng đất. Mặt khác Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử
dụng ổn định lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng
lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao đất không có nghĩa là Nhà nước
thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử dụng. Trường hợp Nhà
nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho người sử dụng hoặc sẽ “bồi
thường thiệt hại” (Điều 73 Luật Đất đai 1993), “bồi thường” (Điều 106 Luật Đất
đai 2003). Như vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng các loại đất này
thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối toàn diện, còn quyền định
đoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên phương
diện lý thuyết xét trên góc độ pháp lý, còn trên thực tế các quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rất gần với khái niệm
quyền định đoạt (Phùng Văn Nghệ, 2010).
1.3.1.5. Giai đoạn Luật Đất đai 2013 cơ hiệu lực đến nay
Luật Đất đai 2013 được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2013 có hiệu lực
thi hành từ ngày 01/7/2014 quy định người sử dụng đất có 7 quyền chung và 8
quyền riêng, trong đó 8 quyền riêng cụ thể như sau:
- Quyền chuyển đổi QSDĐ: Chuyển đổi QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ
trong các trường hợp: nông dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn)
đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản)
cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện
cư, giải toả xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai
công bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong
cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi
chỗ ở. Việc chuyển đổi QSDĐ là không có mục đích thương mại.

16

- Quyền chuyển nhượng QSDĐ: Chuyển nhượng QSDĐ là hành vi chuyển
QSDĐ, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm
nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất
mà pháp luật cho phép,... Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người
chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được
quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển
nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền
chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết
phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và
tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển
QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký thực hiện quyền của
người sử dụng đất, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp.
- Quyền cho thuê QSDĐ: Cho thuê QSDĐ được thực hiện trong trường hợp
người có QSDĐ không sử dụng mà cho tổ chức, cá nhân khác thuê để sử dụng đất
đó theo quy định của pháp luật; người thuê phải trả cho chủ sử dụng đất một khoản
tiền nhất định, thời hạn và giá QSDĐ cho thuê theo thỏa thuận giữa bên cho thuê
và bên thuê QSDĐ.
- Quyền cho thuê lại QSDĐ: Cho thuê lại QSDĐ được thực hiện trong
trường hợp người có QSDĐ là người được nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây
dựng hạ tầng khu công nghiệp, khu thương mại, văn phòng... cho các tổ chức cá
nhân thuê lại QSDĐ trên đất đã hoàn thành cơ sở hạ tầng để kinh doanh, sản xuất;
Người thuê phải trả cho chủ sử dụng đất một khoản tiền nhất định, thời hạn và giá
QSDĐ cho thuê theo thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê lại QSDĐ.
- Quyền thừa kế QSDĐ: Thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ khi người
có QSDĐ đã chết để lại QSDĐ cho những người có quan hệ thừa kế theo di chúc
hoăc theo quy định của pháp luật.
- Quyền cho, tặng QSDĐ: Cho, tặng QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong
tình huống đặc biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp
thuế. Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội,
việc chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển

17


thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một tỉ
trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản.
- Quyền thế chấp QSDĐ: Thế chấp QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ
(không đầy đủ) trong quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai
làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng
làm vật thế chấp không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử
dụng và dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ
không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu
tiên thanh toán để thu hồi vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản
trong thị trường bất động sản, trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là
nằm trong giá trị QSDĐ.
- Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ: Góp vốn bằng giá trị QSDĐ là hành
vi mà người có QSDĐ có thể dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh,
sản xuất, xây dựng xí nghiệp. Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy
tiềm năng đất đai trong việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các
trường hợp phải chuyển hàng loạt đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp,
phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương mại,... mà vẫn đảm bảo được việc làm và
thu nhập cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp với con đường
hiện đại hóa và công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn (Bộ Tài nguyên và
Môi trường, 2014).
1.3.2. Cơ sở pháp lý
1.3.2.1. Các văn bản Luật
- Luật Đất đai năm 1993 ngày 14/7/1993.
- Bộ luật Dân sự ngày 28/10/1995.
- Luật Đất đai sửa đổi năm 1998 ngày 02/12/1998.
- Luật Luật Đất đai sửa đổi năm 2001 ngày 29/6/2001.
- Luật Đất đai năm 2003 ngày 26/11/2003.

- Bộ luật Dân sự năm 2005 ngày 14/06/2005.
- Luật Nhà ở năm 2005 ngày 29/11/2005.
- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 ngày 29/6/2006.
- Luật số 34/2009/QH12 do Quốc hội ban hành để sửa đổi, bổ sung Điều
18