Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện lục nam tỉnh bắc giang luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

VŨ THẢO ANH

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN CỦA NGƯỜI
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN LỤC NAM
TỈNH BẮC GIANG

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã:

8850103

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS. Hồ Thị Lam Trà
TS. Vũ Xuân Thanh

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2019


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của tôi. Các kết quả nghiên cứu
trong luận văn là trung thực và chưa được ai công bố trong bất kỳ cơng trình nào khác.
Mọi sự giúp đỡ đã được cảm ơn và các thơng tin trích dẫn đã được nêu rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày 21

tháng 9 năm 2019

Tác giả luận văn

Vũ Thảo Anh

i


LỜI CẢM ƠN
Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý đất đai - Học
viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dậy,
hướng dẫn tơi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu tại học viện.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn và lời biết ơn sâu sắc tới PGS.TS.Hồ Thị Lam Trà là
người đã trực tiếp giúp đỡ và chỉ bảo tận tình cho tôi trong suốt thời gian thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Lục Nam, Chi nhánh Văn
phòng đăng ký đất đai huyện Lục Nam, Phịng Tài ngun và Mơi trường huyện Lục
Nam, Uỷ ban nhân dân các xã và cán bộ địa chính các xã trên địa bàn huyện Lục Nam đã
giúp đỡ tận tình, tạo điều kiện để tơi hồn thành khóa học.
Tôi cũng xin gửi lời cảm ơn tới người thân, bạn bè và đồng nghiệp đã tạo điều
kiện giúp đỡ và động viên tơi trong q trình học tập, nghiên cứu để hồn thành luận
văn này.
Với quỹ thời gian có hạn và kinh nghiệm chưa nhiều nên đề tài luận văn khơng
tránh khỏi những thiếu sót. Kính mong sự đóng góp ý kiến của các thầy cơ và các bạn
để đề tài luận văn của tơi được hồn thiện hơn.
Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn !
Hà Nội, ngày 21

tháng 9 năm 2019

Tác giả luận văn

Vũ Thảo Anh

ii


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................................iii
DANH MỤC BẢNG ....................................................................................................... vii
DANH MỤC HÌNH ........................................................................................................viii
TRÍCH YẾU LUẬN VĂN ............................................................................................... ix
THESIS ABSTRACT ...................................................................................................... xi
PHẦN 1. MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1
1.1.

TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI ...................................................................... 1

1.2.

MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU ............................................................................... 2

1.3.

PHẠM VI NGHIÊN CỨU ................................................................................. 2

1.4.

NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN ......... 2

1.4.1.

Những đóng góp mới .......................................................................................... 2

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học ................................................................................................ 3

1.4.3.

Ý nghĩa thực tiễn ................................................................................................ 3

PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU .................................................................................. 4
2.1.

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI
SỬ DỤNG ĐẤT ................................................................................................. 4

2.1.1.

Quyền sở hữu ...................................................................................................... 4

2.1.2.

Các hình thức sở hữu .......................................................................................... 8

2.1.3.

Quyền sử dụng đất .............................................................................................. 9

2.1.4.

Người sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất ........................ 10

2.1.5.

Thủ tục hành chính thực hiện quyền của người sử dụng đất ............................ 13

2.1.6.

Những yếu tố tác động đến việc thực hiện các quyền của chủ sử dụng đất .......... 14

2.2.

QUY ĐỊNH VỀ QUYỀN ĐỐI VỚI ĐẤT ĐAI TẠI MỘT SỐ NƯỚC
TRÊN THẾ GIỚI.............................................................................................. 17

2.2.1.

Quy định về thực hiện quyền đối với đất đai tại Thụy Điển ............................ 17

2.2.2.

Quy định về thực hiện quyền đối với đất đai tại Cộng hòa Liên bang Đức .... 18

2.2.3.

Quy định về thực hiện quyền đối với đất đai tại Trung Quốc .......................... 19

2.3.

THỰC HIỆN QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM
VÀ TỈNH BẮC GIANG ................................................................................... 21

iii


2.3.1.

Thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại Việt Nam ............................... 21

2.3.2.

Thực trạng thực hiện quyền sử dụng đất của tỉnh Bắc Giang........................... 29

PHẦN 3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ........................................ 31
3.1.

ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU .............................................................................. 31

3.2.

THỜI GIAN NGHIÊN CỨU ............................................................................ 31

3.3.

ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU .......................................................................... 31

3.4.

NỘI DUNG NGHIÊN CỨU............................................................................. 31

3.4.1.

Khái quát huyện Lục Nam ................................................................................ 31

3.4.2.

Khái quát việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở tại huyện
Lục Nam ........................................................................................................... 31

3.4.3.

Đánh giá tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất ở tại huyện
Lục Nam ........................................................................................................... 31

3.4.4.

Đề xuất một số giải pháp về việc thực hiện quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Lục Nam .......................................................................................... 31

3.5.

PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .................................................................... 32

3.5.1.

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp ................................................ 32

3.5.2.

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp .................................................. 32

3.5.3.

Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu .......................................................... 33

3.5.4.

Phương pháp phân tích và so sánh.................................................................... 34

PHẦN 4. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN ......................................................................... 35
4.1.

KHÁI QUÁT HUYỆN LỤC NAM .................................................................. 35

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 35

4.1.2.

Điều kiện kinh tế xã hội .................................................................................... 37

4.1.3.

Tình hình quản lý đất đai và sử dụng đất.......................................................... 43

4.1.4.

Đánh giá chung về địa bàn nghiên cứu ............................................................. 52

4.2.

KẾT QUẢ THỰC HIỆN QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN LỤC NAM ............................................................ 53

4.2.1.

Trình tự thủ tục thực hiện một số quyền của người sử dụng đất ...................... 53

4.2.2.

Tình hình thực hiện một số quyền của người sử dụng đất tại huyện Lục
Nam .................................................................................................................. 57

4.2.3.

Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Lục Nam giai đoạn 2016-2018........................................................ 58

4.2.4.

Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Lục Nam giai đoạn 2016-2018 ......................................................................... 61

4.2.5.

Tình hình thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện

Lục Nam giai đoạn 2016-2018 ......................................................................... 64

iv


4.3.

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ
DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN LỤC NAM ........................................................... 68

4.3.1.

Đánh giá của người dân trong việc thực hiện một số quyền của người sử
dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Lục Nam giai đoạn
2016-2018 ......................................................................................................... 68

4.3.2.

Những thuận lợi, tồn tại và nguyên nhân tồn tại khi thực hiện quyền của
người sử dụng đất trên địa bàn huyện Lục Nam ............................................... 73

4.4.

ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP VỀ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN LỤC NAM ...................................... 75

4.4.1.

Giải pháp về chính sách pháp luật .................................................................... 75

4.4.2.

Giải pháp về thủ tục hành chính thực hiện quyền của người sử dụng đất ....... 76

4.4.3.

Giải pháp về quản lý hoạt động liên quan đến thực hiện quyền sử dụng đất .. 76

4.4.4.

Giải pháp tăng cường công tác lập, chỉnh lý hồ sơ địa chính ........................... 77

PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ......................................................................... 78
5.1.

KẾT LUẬN ...................................................................................................... 78

5.2.

KIẾN NGHỊ ...................................................................................................... 79

TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................................... 80

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐS

Bất động sản

ĐVHC

Đơn vị hành chính

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HGĐ

Hộ gia đình

HSĐC

Hồ sơ địa chính

NĐ-CP

Nghị định của Chính phủ

QĐ

Quyết định

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

TN&TKQ

Tiếp nhận và trả kết quả

TT

Thơng tư

TTHC

Thủ tục hành chính

UBND

Ủy ban nhân dân

VPĐKQSDĐ

Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất

vi

DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. Phân bổ số phiếu điều tra ............................................................................. 33
Bảng 3.2. Thang đo, hệ số và chỉ số đánh giá của người dân khi thực hiện quyền
của người sử dụng đất tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện
Lục Nam....................................................................................................... 34
Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp năm 2018 ........................................... 49
Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2018 ..................................... 50
Bảng 4.3. Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lục
Nam giai đoạn 2016 - 2018 .......................................................................... 57
Bảng 4.4. Tổng hợp kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trên địa bàn huyện Lục Nam giai đoạn 2016 - 2018 .................................... 59
Bảng 4.5. Tổng hợp kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Lục Nam giai đoạn 2016 - 2018 ................................................. 62
Bảng 4.6. Kết quả thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Lục Nam giai đoạn 2016 - 2018 ........................................................ 65
Bảng 4.7. Tổng hợp ý kiến của các chủ sử dụng đất về thủ tục hành chính khi
thực hiện quyền của người sử dụng đất ....................................................... 68
Bảng 4.8. Tổng hợp ý kiến của các chủ sử dụng đất về thời gian thực hiện quyền
của người sử dụng đất .................................................................................. 69
Bảng 4.9. Tổng hợp ý kiến của các chủ sử dụng đất về các văn bản hướng dẫn
thực hiện quyền của người sử dụng đất ....................................................... 70
Bảng 4.10. Tổng hợp ý kiến của các chủ sử dụng đất về các loại phí, lệ phí khi
thực hiện quyền của người sử dụng đất ....................................................... 71
Bảng 4.11. Tổng hợp ý kiến của các chủ sử dụng đất về thái độ của cán bộ khi
thực hiện quyền của người sử dụng đất ....................................................... 72
Bảng 4.12. Tổng hợp ý kiến của các chủ sử dụng đất về mức độ hài lòng khi thực
hiện quyền của người sử dụng đất ............................................................... 73

vii

DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ hành chính huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang ....................................... 35
Hình 4.2. Cơ cấu sử dụng đất huyện Lục Nam năm 2018 ............................................. 48
Hình 4.3. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện
Lục Nam giai đoạn 2016 – 2018 .................................................................... 60
Hình 4.4. Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Lục
Nam giai đoạn 2016 – 2018 ........................................................................... 63
Hình 4.5. Kết quả thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại huyện Lục
Nam giai đoạn 2016-2016 .............................................................................. 67

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Vũ Thảo Anh
Tên Luận văn: Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện
Lục Nam, tỉnh Bắc Giang
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nơng nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu
- Điều tra, đánh giá tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn
huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang
- Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện thuận lợi, nhanh chóng và đúng
quy định về quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang.
Phương pháp nghiên cứu
Nội dung nghiên cứu: Khái quát điều huyện Lục Nam; Khái quát việc thực hiện

các quyền của người sử dụng đất ở huyện Lục Nam; Đánh giá tình hình thực hiện quyền
của người sử dụng đất ở tại huyện Lục Nam; Đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục
những hạn chế về việc thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lục Nam.
Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp; Phương
pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp; Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu; Phương
pháp phân tích và so sánh.
Kết quả chính và kết luận
Lục Nam là một huyện đồi núi trung du, nằm tại ranh giới giữa tỉnh Bắc Giang
với hai tỉnh Hải Dương và Lạng Sơn, tốc độ phát triển kinh tế - xã hội trong thời gian
qua tương đối nhanh, mức sống của người dân ngày càng nâng lên, việc thực hiện các
quyền của người sử dụng đất diễn ra ngày càng sôi động các
khu dân cư diễn ra khá mạnh gây áp lực lớn đến việc quản lý và sử dụng đất
nói chung và việc đảm bảo thực hiện các quyền của người sử dụng đất nói
riêng của huyện. Tổng diện tích đất tự nhiên của tồn huyện là 60.860,93 ha. Trong đó đất
nơng nghiệp chiếm 85,36%; đất phi nông nghiệp chiếm 12,35%; đất
chưa sử dụng chiếm 0,54%. Tình hình quản lý đất đai tại huyện được thể
hiện qua các cơng tác: Tun truyền, phổ biến chính sách pháp luật đất đai; Quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Quản lý đất đai, giải phóng mặt bằng.
Trong giai đoạn 2016-2018, quyền sử dụng đất được thực hiện nhiều nhất là
quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất với 6.145 trường hợp (chiếm 46,61 %), thứ
hai là quyền thế chấp với 4.586 trường hợp (chiếm 34,78 %), thứ ba là quyền tặng cho
với vụ 1.833 trường hợp (chiếm 13,90). Trong đó, thị trấn Đồi Ngơ có tổng số trường

ix


hợp thế chấp, chuyển nhượng, tặng cho nhiều nhất là 1.517 trường hợp (chiếm 11,50
%). Xã Vơ Tranh có tổng số trường hợp thế chấp, chuyển nhượng, tặng cho thấp nhất là
118 vụ (chiếm 0,89 %). Kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất của địa bàn
huyện Lục Nam đạt kết quả khá cao.

Kết quả đánh giá của người dân về việc thực hiện quyền của người sử dụng đất
tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Lục Nam cho thấy: chỉ số đánh giá về
Văn bản hướng dẫn khi thực hiện thủ tục hành chính và Thủ tục hành chính khi thực
hiện quyền của người SDĐ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Lục Nam
giai đoạn 2016-2018 được người dân đánh giá ở mức trung bình (3,20 và 2,95) ở cả 3
quyền; chỉ số đánh về phí và lệ phí, thái độ của cán bộ tiếp nhận hồ sơ và mức độ hài
lòng khi thực hiện các quyền của người SDĐ ở khi thực hiện các quyền của người SDĐ
ở tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Lục Nam giai đoạn 2016-2018 được
người dân đánh giá ở mức cao (3,51-4,12) ở cả 3 quyền. Điều đó chứng tỏ trong thời
gian vừa qua công chức, viên chức của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện
Lục Nam thực hiện nghiêm túc cải cách hành chính, thái độ của cán bộ tiếp nhận hồ sơ
đã được cải thiện và làm hài lòng của người dân đến thực hiện quyền chuyển nhượng,
thừa kế và tặng cho quyền SDĐ ở.
Để khắc phục những tồn tại, bất cập trong quá trình thực hiện quyền của người
sử dụng đất trên địa bàn huyện Lục Nam đề tài nghiên cứu đề xuất 4 nhóm giải pháp :
Giải pháp về chính sách pháp luật; Giải pháp về thủ tục hành chính thực hiện quyền của
người sử dụng đất; Giải pháp tuyên truyền giáo dục và phổ biến pháp luật; Giải pháp
tăng cường công tác lập, chỉnh lý hồ sơ địa chính.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Vu Thao Anh
Thesis title: Evaluation of the implementation of land user rights in Luc Nam district,
Bac Giang province
Major: Land Management

Code: 8850103

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research Objectives
- To investigate and evaluate the implementation of land users' rights in Luc Nam
district, Bac Giang province
- To propose some solutions for convenient, quick and proper implementation of land
user rights in Luc Nam district, Bac Giang province.
Materials and Methods
Research content: Overview of Luc Nam district; Overview of the
implementation of land users’ rights in Luc Nam district; Assessing the implementation
of the rights of residential land users in Luc Nam district; Proposing some solutions to
overcome limitations on the implementation of land use rights in Luc Nam district.
Research Methods: Method of investigation, collecting secondary data; Method
of investigation and collection of primary data; Method of statistics and data
aggregation; Methods of analysis and comparison.
Main findings and conclusions
Luc Nam is a midland and mountainous district, located at the border between Bac
Giang and Hai Duong, Lang Son provinces. The socio-economic development speed
has been relatively fast, people's living standards have been increasingly raised. The
exercise of rights of land users is becoming increasingly active. The residential area is
quite strong, causing great pressure on land management and use in general and the
guaranteed fulfillment of rights of land users in particular in district. The total natural
area of the district is 60,860.93 ha. In which agricultural land accounts for 85.36%; nonagricultural land accounts for 12.35%; unused land accounts for 0.54%. The situation of
land management in the district is shown through the work: Propagating, disseminating
land law policies; land use planning, land management, ground clearance.
In the period 2016-2018, the most exercised land use right was the transfer of
land use rights with 6,145 cases (accounting for 46.61%), the second was mortgage with
4,586 cases (accounting for 34, 78%), the third is the right to donate with 1,833 cases

xi

(accounting for 13.90). In particular, Doi Ngo town has the most cases of mortgage,
transfer and donation of 1,517 cases (accounting for 11.50%). Vo Tranh Commune has
the lowest number of mortgages, transfers and donations of 118 cases (accounting for
0.89%). The results of the implementation of the rights of land users in Luc Nam district
achieved high results.
Evaluation results of people on the implementation of land users' rights at the
Luc Nam district Land Registration Office Branch showed that: assessment index of
guiding documents when implementing administrative procedures and administrative
procedures when exercising the rights of land users at Luc Nam district land registration
office in the 2016-2018 period were assessed by the people as medium (3.20 and 2.95)
in all 3 rights; Index of fees and charges, attitude of cadres receiving records and
satisfaction level when exercising rights of land users in exercising rights of land users
at Branch of Land Registration Office Luc Nam district during the period of 2016-2018
was highly rated by the people (3.51-4.12) in all 3 rights. This proves that in the recent
time, officials and employees of the Luc Nam District Land Registration Office Branch
seriously implemented administrative reform, the attitude of cadres who received the
dossiers has been improved and done, have satisfaction of people coming to exercise the
right to transfer, inherit and donate the right to use residential land.
To overcome the shortcomings in the process of exercising the rights of land
users in Luc Nam district, the researcher proposes four groups of solutions: Solution to
legal policies; Solution on administrative procedures exercising the rights of land users;
Solutions to propaganda and education of the law; Solutions to enhance the preparation
and adjustment of cadastral records.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Đất đai là tài sản quý giá của quốc gia, phục vụ cho lợi ích của tất các
ngành, các lĩnh vực. Song đất đai không phải là nguồn tài nguyên vô hạn, đặc
biệt trong q trình cơng nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước đang diễn ra với tốc
độ nhanh chóng hiện nay.
Ý thức được tầm quan trọng của công tác quản lý và sử dụng đất đai Nhà
nước ta đã sớm ban hành và hoàn thiện các văn bản luật để quản lý và sử dụng tài
nguyên quý giá này. Hiến pháp năm 1980 quy định nước ta chỉ tồn tại một hình
thức sở hữu đất đai đó là sở hữu toàn dân. Đến Hiến pháp năm 1992, tại Điều 18
đã quy định: Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và
pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao đất
cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài.Tổ chức và cá nhân được
chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật. Đây
là một một trong những quyền lợi cơ bản của người sử dụng đất tồn tại dưới
nhiều hình thức rất đa dạng. Tuy nhiên, chỉ đến Luật Đất đai năm 1993 chuyển
quyền sử dụng đất mới được quy định một cách có hệ thống về các hình thức
chuyển quyền cũng như các trình tự, thủ tục thực hiện. Trong quá trình thực hiện
và sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2003 đã ra đời hoàn thiện hơn và khắc
phục những tồn tại của Luật Đất đai năm 1993, những vấn đề chuyển quyền sử
dụng đất được quy định chặt chẽ và cụ thể hơn.
Trong quá trình thực hiện và sửa đổi, bổ sung, Luật Đất đai năm 2013 đã
ra đời, hoàn thiện hơn và khắc phục những tồn tại của các đạo luật trước đó.
Chuyển quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013 bao gồm chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn
quyền sử dụng đất. Việc quy định các hình thức chuyển quyền là cơ sở pháp lý
vững chắc nhằm đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong quản lý đất đai, đảm
bảo cho việc thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của Nhà nước cũng như của
chủ sử dụng đất, góp phần phân phối và phân phối lại đất đai trong cả nước.
Huyện Lục Nam là huyện miền núi của tỉnh Bắc Giang, nằm về phía Đơng
cách trung tâm 25 km với tổng diện tích tự nhiên 59.816,55ha, có vị trí địa lý,
điều kiện giao thơng thuận lợi cho việc phát triển giao lưu kinh tế, văn hóa, xã

hội. Trong những năm gần đây cùng với cả nước thực hiện CNH-HĐH kéo theo

1


nhu cầu về sử dụng đất đai ngày càng tăng nên các hoạt động thực hiện các
quyền của người sử dụng đất có xu hướng ngày càng tăng lên, trong khi đó việc
thực hiện đăng ký các quyền của người sử dụng đất cịn nhiều bất cập. Do đó,
nhu cầu thực hiện các quyền của người sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia
tăng, đặc biệt là chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất và thế chấp quyền
sử dụng đất. Tuy nhiên việc đăng ký tại các cơ quan Nhà nước theo quy định của
pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng vẫn còn chưa đúng theo quy
định, những quy định pháp luật của cơ quan quản lý Nhà nước còn nhiều bất cập
đã ảnh hưởng không nhỏ đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Vì
vậy, để thấy được những mặt tồn tại và hạn chế trong công tác quản lý Nhà nước
về đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của Nhà
nước và chủ sử dụng đất trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh
giá một cách khách quan những kết quả đã đạt được, từ đó rút ra những bài học
kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất.
Xuất phát từ lý do trên, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá việc
thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Lục Nam, tỉnh
Bắc Giang”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên địa bàn
huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang giai đoạn 2016 - 2018.
- Đề xuất một số giải pháp về việc thực hiện quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Phạm vi thời gian: Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất
trên địa bàn huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang trong giai đoạn từ năm 2016 – 2018.

- Phạm vi nội dung nghiên cứu: Đề tài chỉ tập trung đánh giá việc thực
hiện 03 quyền được hộ gia đình, cá nhân thực hiện chủ yếu trên địa bàn huyện
Lục Nam trong giai đoạn nghiên cứu là: chuyển nhượng, tặng cho và thế chấp
quyền sử dụng đất được thực hiện trên 27 xã, thị trấn của huyện Lục Nam.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Những đóng góp mới
Đánh giá được các tồn tại hạn chế việc thực thi một số quyền của người sử
dụng đất theo Luật đất đai 2013 tại huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang và đề xuất

2


một số giải pháp nâng cao ý thức của người dân về thực thi các quyền của người
sử dụng đất theo đúng pháp luật. Đánh giá được quyền của người sử dụng đất là
hộ gia đình, các nhân trên địa bàn huyện Lục Nam, đồng thời xác định được
những vấn đề tồn tại, hạn chế trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng
đất. Trên cơ sở đó, đề xuất được các giải pháp khắc phục những mặt hạn chế, tồn
tại và nâng cao hiệu quả thực hiện các quyền này trong thời gian tới.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu góp phần bổ sung cơ sở khoa học về các quyền của
người sử dụng đất theo Luật đất đai, phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế xã hội
nông thôn Việt Nam.
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn
Đưa ra được các giải pháp nhằm hồn thiện quy trình, cải cách thủ tục hành
chính trong tổ chức thực hiện các các quyền của người sử dụng đất ở huyện Lục
Nam, tỉnh Bắc Giang đảm bảo vừa quản lý tốt tài nguyên đất đai vừa tạo điều
kiện cho người dân thực hiện tốt nghĩa vụ, quyền lợi của người sử dụng đất.

3

PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI
SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Quyền sở hữu
Theo điều 158 Bộ luật dân sự (2015) quy định: “Quyền sở hữu bao gồm
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo
quy định của luật...”(Bộ luật dân sự, 2015). Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản
xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa
người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối
tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân,
các chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng,...).
Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng:
- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản

thuộc sở hữu của mình. Trong đó một số trường hợp theo quy định của pháp luật
thì người khơng phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản . Việc
chiếm hữu của chủ sở hữu không bị hạn chế, gián đoạn về thời gian, trừ trường
hợp chủ sở hữu chuyển giao việc chiếm hữu cho người khác hoặc pháp luật có
quy định khác (Nguyễn Văn Khánh, 2013).
- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa

lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác cơng dụng, hưởng hoa lợi,
lợi tức từ tài sản theo ý chí của mình nhưng khơng gaya thiệt hại hoặc làm ảnh
hưởng đến lợi ích Nhà nước, lợi ích cộng đồng, quyền, lợi ích hợp pháp của
người khác. Người khơng phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản
trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy rõ trong
việc nhà nước giao QSĐD cho tổ chức, hộ gia đình (HGĐ), cá nhân (Nguyễn
Văn Khánh, 2013).
- Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài

sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó và phải do người có năng lực hành vi dân sự
thực hiện theo quy định của pháp luật. Chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng
cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ hoặc thực hiện các hình thứuc định đoạt khác phù
hợp với quy định của pháp luật đối với tài sản. Người không phải là chủ sở hữu

4


tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản theo ủy quyền của chủ sở hữu hoặc theo
quy định của pháp luật (Nguyễn Văn Khánh, 2013).
Các hình thức sở hữu tài sản bao gồm: sở hữu nhà nước- sở hữu toàn
dân; sở hữu tư nhân, sở hữu của tổ chức, sở hữu tập thể - sở hữu riêng; sở hữu
của tổ chức, sở hữu tập thể, sở hữu chung – sở hữu chung ( Bộ luật dân sự 2015).
Sở hữu tồn dân là hình thứuc sở hữu đối với đất đai ở Việt Nam, được quy định
tại Điều 5 Luật Đất đai năm 2003:”Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
đại diện chủ sở hữu”. Tại Điều 4 Luật Đất đai 2013 tiếp tục khẳng định: “Đất đai
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định”. Như
vậy, Luật Đất đai đã xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại
diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, được giao cho các chủ thể sử dụng hợp
pháp với các quyền, nghĩa vụ và lợi ích được pháp luật quy định đã thể hiện rõ
bản chất Nhà nước của dân, do dân và vì dân, mọi quyền lực trong đó có quyền
sở hữu đất đai thuộc về nhân dân, phù hợp với điều kiện cụ thể của nước ta hiện
nay (Nguyễn Cúc, 2014).
Ở Việt Nam, chế độ sở hữu về đất đai cũng được hình thành và phát triển
theo những tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của
những hình thái kinh tế - xã hội nhất định trong lịch sử.
Nghiên cứu quá trình hình thành chế độ và các hình thức sở hữu đất đai ở
Việt Nam đã được xác lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác
nhau. Tuy nhiên, quyền sở hữu toàn dân về đất đai chỉ được hình thành theo

Hiến pháp 1959 và được khẳng định ở Hiến pháp 1980 và sau đó được tiếp tục
khẳng định và củng cố trong Hiến pháp 1992. Điều 17 Hiến pháp 1992 khẳng
định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn
lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời mà pháp luật quy định là cuỉa Nhà
nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy
hoặch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp 1992). Luật Đất đai 1993 (Luật Đất đai
2003, Luật Đất đai 2013) cũng đã thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ
thể hóa các quy định về đất đai của Hiến pháp. Luật Đất đai (1993, 2003, 2013)
quy định các nguyên tắc quản lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng đất
đai hợp lýhiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ môi trường
để phát triển bền vững.

5


Tại Điều 4 Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở hữu đất
đai”. Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước việc
thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm đảm bảo cho đất đai
thực hiện theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà
nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của
chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Về quyền chiếm hữu về đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc
phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn. Nhà
nước cho phép người sử dụng được phép chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất
cụ thể với thời gian cụ thể, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn, việc
chiếm hữu này chỉ là để sử dụng đất đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất
khơng thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những trường hợp cụ
thể này, QSĐD của Nhà nước được trao cho người sử dụng ( tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể. QSĐD của Nhà nước và QSĐD cụ thể
của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất

trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi. Về nguyên tắc,
Nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ
việc ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng
đồng, đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất đuợc hưởng lợi từ đất
do chính mình đầu tư mang lại.
Tuy nhiên, quyền sở hữu tồn dân về đất đai chỉ được hình thành theo Hiến
pháp 1959 và được khẳng định là duy nhất từ Hiến pháp 1980 và sau đó được
tiếp tục khẳng định và củng cố trong Hiến pháp 1992. Tại Điều 17 Hiến pháp
(1992) khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong
lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời mà pháp luật quy định
là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nước thống nhất quản lý đất
đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp 1992). Luật Đất đai 2013
cũng đã thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về
đất đai của Hiến pháp.
Luật Đất đai (2013) quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: đất
đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản
lý; Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, kế hoạch, đúng mục
đích sử dụng đất, đất đai sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ mơi trường và
khơng làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.

6


Với tư cách là chủ thể trong quan hệ sở hữu đất đai, nhân dân có quyền
chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản của mình. Nhưng nhân dân khơng thể tự
mình thực hiện mà chuyển giao các quyền này cho Nhà nước. Việc quy định “đất
đai thuộc sở hữu tồn dân” thực chất bắt nguồn từ tính lịch sử của đất đai nước
ta. Đất đai nước ta là thành quả trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công
sức, xương máu mới tạo lập và bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay; “Đất đai
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”.

Như vậy nhân dân đã trao quyền chủ sở hữu đất đai cho Nhà nước, Nhà nước với
tư cách đại diện sở hữu toàn dân quản lý đất đai.
Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Quyền của đại diện
chủ sở hữu về đất đai” (Điều 13), “Thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất
đai” (Điều 21), “Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 22). Với tư cách
là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất
quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử
dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước
cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở
hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Về quyền chiếm hữu về đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc
phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và khơng điều kiện, khơng giới hạn. Nhà
nước cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa
đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh
viễn, sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các hình
thức giao đất khơng thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những
trường hợp cụ thể này, QSDĐ của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể. QSD đất đai của Nhà
nước và QSDĐ cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ
nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ
hưởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy
định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã
hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho
người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích từ đất do chính mình đầu tư
mang lại.
Về quyền sử dụng đất đai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ
tài sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước

7

thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn nhiều thành
phần, Nhà nước khơng thể tự mình trực tiếp sử dụng tồn bộ đất đai mà phải tổ
chức cho toàn xã hội - trong đó có cả tổ chức của Nhà nước - sử dụng đất vào
mọi mục đích. Như vậy, QSDĐ lại được trích ra để giao về cho người sử dụng
(tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; quyền sử dụng đất đai
của Nhà nước trong trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất,
trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà nước mang lại.
Về quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và
tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho
thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Việc
định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến QSDĐ, thể hiện
qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn
QSDĐ; những quyền này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thức
nhận đất và đối tượng nhận đất theo quy định cụ thể của pháp luật.
2.1.2. Các hình thức sở hữu
Các hình thức sở hữu tài sản bao gồm sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở
hữu tư nhân và sở hữu toàn dân.
Sở hữu nhà nước là hình thức sở hữu đối với các tài sản bao gồm đất đai,
rừng tự nhiên, rừng trồng có nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước, núi, sơng hồ,
nguồn nước, tài ngun trong lịng đất, nguồn lợi tự nhiên ở vùng biển, thềm lục
địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư vào doanh nghiệp, cơng
trình thuộc các ngành và các lĩnh vực kinh tế, văn hóa, xã hội, khoa học, kĩ thuật,
ngoại giao, quốc phòng, an ninh...(Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
Việt Nam, 1992)
- Sở hữu tập thể là sở hữu của hợp tác xã hoặc các hình thứuc kinh tế tập
thể ổn định khác do ác nhân, HGĐ cùng góp vốn, góp sức hợp tác sản xuất, kinh
doanh nhằm thực hiện mục đích chung được quy định trong điều lệ, theo nguyên
tắc tự nguyện, bình đẳng, dân chủ, cùng quản lý và cùng hưởng lợi (Quốc hội
nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2005).

- Sở hữu tư nhân là sở hữu cá nhân đối với tài sản hợp pháp của mình.
Thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản
xuất, vốn, hoa lợi, lợi tức và các tài sản hợp pháp khác của cá nhân là tài sản
thuộc hình thức sở hữu tư nhân (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
Việt Nam, 2005).

8


- Sở hữu tồn dân là hình thứuc sở hữu đối với đất đai ở Việt Nam, được
quy định tại Điều 5 Luật Đất đai năm 2003: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu”. Tại Điều 4 Luật Đất đai 2013 tiếp tục khẳng
định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống
nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy
định” (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2013).
2.1.3. Quyền sử dụng đất
Khái niệm về Quyền sử dụng đất (QSDĐ) chưa được quy định cụ thể trong
Luật Đất đai, tuy nhiên có thể căn cứ trên cơ sở khái niệm quyền sử dụng tài sản
được quy định tại Điều 189 Luật dân sự 2015 quy định “Quyền sử dụng là quyền
khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản” để xác định khái niệm
QSDĐ. Từ thực tế cho thấy quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có
ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển KT-XH của đất nước. Xét
về khía cạnh kinh tế, QSDĐ có ý nghĩa quan trọng vì nó làm thỏa mãn các nhu cầu
và mang lại lợi ích vật chất cho các chủ sử dụng trong quá trình sử dụng đất.
Quyền sử dụng đất của Nhà nước phát sinh dựa trên cơ sở Nhà nước là đại
diện chủ sở hữu đất đai nên quyền sử dụng đất này là vĩnh viễn, trọn vẹn và khơng
bị hạn chế. Cịn quyền sử dụng đất của người sử dụng đất xuất hiện khi Nhà nước
giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền hoặc công nhận quyền sử
dụng đất…và phụ thuộc vào ý chí của Nhà nước, bị hạn chế bởi diện tích, thời hạn
và mục đích sử dụng. Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi

ích quốc gia và cơng cộng, hết thời hạn giao đất khơng có nghĩa là Nhà nước thu
hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử dụng đất. Theo khoản 2
Điều 74 Luật Đất đai 2013: “Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước
sẽ giao đất khác có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi cho người sử dụng
đất hoặc bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban
nhân dân cấp Tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất”.
Như vậy, Quyền sử dụng đất là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi,
lợi tức từ quyền sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử
dụng đất. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu tồn dân và khơng thể phân
chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình? Để người dân
có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu sản xuất và
đời sống mà không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính tồn dân, khơng mất đi

9


vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái niệm “Quyền
sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết
được mâu thuẫn nói trên và làm hài hịa được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước
và mỗi người dân (Đinh Dũng Sỹ, 2003).
2.1.4. Người sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
2.1.4.1. Người sử dụng đất
Theo Điều 5 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ theo quy định của Luật này bao gồm: tổ chức
trong nước (cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ
chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ
chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức
khác theo quy định của pháp luật về dân sự); hộ gia đình, cá nhân trong nước;
cộng đồng dân cư (cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn,
làng, ấp, bản, bn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng

phong tục, tập quán hoặc có chung dịng họ); cơ sở tơn giáo (chùa, nhà thờ, nhà
nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng
của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo); tổ chức
nước ngồi có chức năng ngoại giao (cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh
sự, cơ quan đại diện khác của nước ngồi có chức năng ngoại giao được Chính
phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ
quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ);
người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi (doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước
ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước
ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư).
Theo Chương XI Luật Đất đai 2013, quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng. Điều 166 quy định quyền chung của người sử dụng đất. Điều 167 quy định
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế
chấp, góp vốn QSDĐ. Điều 168 quy định thời điểm thực hiện các quyền của
người sử dụng đất. Điều 169 quy định về nhận quyền sử dụng đất. Bên cạnh các
quyền Luật cũng quy định nghĩa vụ chung của người sử dụng đất tại Điều 170
như: sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử
dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình cơng

10


cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan;
thực hiện kê khai đăng ký đất đai, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp,
góp vốn bằng QSDĐ theo quy định của pháp luật; thực hiện nghĩa vụ tài chính
theo quy định của pháp luật; thực hiện các biện pháp bảo vệ đất; tuân theo các
quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của
người sử dụng đất có liên quan; tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm

thấy vật trong lịng đất; giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi
hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia
hạn sử dụng (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2013).
2.1.4.2. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
a. Quyền chung của người sử dụng đất
Theo Điều 166 Luật Đất đai 2013, quyền chung của người sử dụng đất
bao gồm: được cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất; hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; hưởng các lợi ích do cơng
trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; được Nhà nước
hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; được Nhà nước
bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình;
được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này; khiếu nại,
tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của
mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai(Quốc hội nước Cộng
hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2013).
b. Quyền riêng của người sử dụng đất
Theo Điều 167 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất có các quyền:
“Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế
chấp, góp vốn quyền sử dụng đất”. Cụ thể như sau:
- Quyền chuyển đổi QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường
hợp: nông dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông
nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước ni trồng thủy sản) cho nhau để
tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả
xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng
theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng một
địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở.

11

Việc chuyển đổi QSDĐ là khơng có mục đích thương mại.
- Quyền chuyển nhượng QSDĐ: Chuyển nhượng QSDĐ là hành vi chuyển
QSDĐ, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm
nghề khác, khơng có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất
mà pháp luật cho phép,... Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người
chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được
quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển
nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền
chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết
phần địa tơ chênh lệch thơng qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và
tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển
QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai,
nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp (Nguyễn Đình Bồng, 2010).
- Quyền cho thuê QSDĐ: Cho thuê QSDĐ được thực hiện trong trường hợp
người có QSDĐ khơng sử dụng mà cho tổ chức, cá nhân khác thuê để sử dụng
đất đó theo quy định của pháp luật; người thuê phải trả cho chủ sử dụng đất một
khoản tiền nhất định, thời hạn và giá QSDĐ cho thuê theo thỏa thuận giữa bên
cho thuê và bên thuê QSDĐ (Nguyễn Đình Bồng, 2010).
- Quyền cho thuê lại QSDĐ: Cho thuê lại QSDĐ được thực hiện trong
trường hợp người có QSDĐ là người được nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây
dựng hạ tầng khu công nghiệp, khu thương mại, văn phòng... cho các tổ chức cá
nhân thuê lại QSDĐ trên đất đã hoàn thành cơ sở hạ tầng để kinh doanh, sản
xuất; Người thuê phải trả cho chủ sử dụng đất một khoản tiền nhất định, thời hạn
và giá QSDĐ cho thuê theo thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê lại QSDĐ
(Nguyễn Đình Bồng, 2010).
- Quyền thừa kế QSDĐ: Thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ khi người
có QSDĐ đã chết để lại QSDĐ cho những người có quan hệ thừa kế theo di chúc
hoăc theo quy định của pháp luật (Nguyễn Đình Bồng, 2010).
- Quyền tặng cho QSDĐ: Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển
QSDĐ trong tình huống đặc biệt, người nhận QSDĐ khơng phải trả tiền nhưng

có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công
lại lao động xã hội, việc chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự
mà có thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển
nhượng QSDĐ chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị

12