Nghiên cứu ảnh hưởng của việc thực hiện một số dự án theo quy hoạch sử dụng đất đến giá đất trên địa bàn thành phố thái bình tỉnh thái bình luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

TRẦN TRUNG SƠN

NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG CỦA VIỆC THỰC HIỆN
MỘT SỐ DỰ ÁN THEO QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
ĐẾN GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI BÌNH,
TỈNH THÁI BÌNH

Chuyên ngành :

Quản lý đất đai

Mã số:

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Đỗ Thị Tám

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2017

i


LỜI CAM ĐOAN

Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ
lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn,
các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày

tháng năm 2017

Tác giả luận văn

Trần Trung Sơn

ii


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã nhận được
sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các Thầy, Cơ giáo trong Khoa Quản lý Đất đai - Học
viện Nông nghiệp Việt Nam, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và biết ơn
sâu sắc tới cô giáo PGS.TS. Đỗ Thị Tám đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều cơng sức, thời
gian và tạo điều kiện cho tơi suốt q trình học tập và thực hiện đề tài.
Tôi xin trân trọng cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Phòng Tài ngun và
Mơi trường, Phịng Đất đai- Sở Tài ngun và Mơi trường tỉnh Thái Bình, các phịng, ban,
ngành liên quan của thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho
tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Xin cảm ơn gia đình, người thân và bạn bè đã động viên, giúp đỡ, tạo điều kiện
thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành luận văn.
Trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày

tháng năm 2017

Tác giả luận văn

Trần Trung Sơn

iii


MỤC LỤC
Lời cam đoan...................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ...................................................................................................................... iii
Mục lục ......................................................................................................................... iv
Danh mục các chữ viết tắt ................................................................................................. vi
Danh mục bảng...............................................................................................................viii
Danh mục hình ................................................................................................................. ix
Trích yếu luận văn ............................................................................................................. x
Thesis Abstract ................................................................................................................xii
Phần 1. Mở đầu................................................................................................................ 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu .................................................................................... 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ..................................................................................... 2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn ....................................... 3

1.4.1.

Những đóng góp mới ......................................................................................... 3

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học ............................................................................................... 3

1.4.3.

Ý nghĩa thực tiễn................................................................................................ 3

Phần 2. Tổng quan các vấn đề nghiên cứu ..................................................................... 4
2.1.

Tổng quan về quy hoạch sử dụng đất............................................................. 4

2.1.1.

Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất .................................................................. 4

2.1.2.

Đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất ................................................................. 5

2.1.3.

Vai trò, ý nghĩa của quy hoạch sử dụng đất ........................................................ 6

2.1.4.

Thực trạng công tác quy hoạch sử dụng đất ở Việt Nam ..................................... 8

2.2.

Tổng quan về giá đất ................................................................................. 10

2.2.1.

Một số khái niệm liên quan đến giá đất ............................................................ 10

2.2.2.

Đặc trưng của giá đất ....................................................................................... 11

2.3.3.

Giá đất và thực trạng công tác định giá đất ở Việt Nam .................................... 14

2.3.

Các nghiên cứu về mối quan hệ của quy hoạch sử dụng đất đến

giá đất trên thế giới và ở Việt Nam .................................................................................. 18
2.3.1.

Các nghiên cứu về mối quan hệ của quy hoạch sử dụng đất đến giá đất trên
thế giới............................................................................................................. 18

iv


2.3.2.

Các nghiên cứu về mối quan hệ của quy hoạch sử dụng đất đến giá đất ở
Việt Nam ......................................................................................................... 26

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ............................................................ 30
3.1.

Địa điểm nghiên cứu ................................................................................. 30

3.2.

Thời gian nghiên cứu ................................................................................. 30

3.3.

Đốİ tượng nghiên cứu ................................................................................ 30

3.4.

Nội dung nghiên cứu ................................................................................. 30

3.4.1.

Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Thái Bình ................... 30

3.4.2.

Cơng tác quản lý Nhà nước về đất đai tại thành phố Thái Bình giai đoạn
2010 - 2016 ...................................................................................................... 30

3.4.3.

Ảnh hưởng của việc thực hiện một số dự án theo quy hoạch sử dụng đất
đến giá đất tại thành phố Thái Bình .................................................................. 30

3.4.4.

Đề xuất một số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác quy hoạch sử dụng đất
góp phần hạn chế những bất cập về giá đất tại thành phố Thái Bình ................. 31

3.5.

Phương pháp nhiên cứu ............................................................................. 31

3.5.1.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu, chọn mẫu điều tra ................................... 31

3.5.2.

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu .............................................................. 32

3.5.3.

Phương pháp thống kê, xử lý số liệu................................................................. 33

3.5.4.

Phương pháp so sánh ....................................................................................... 33

Phần 4. Kết quả nghiên cứu và thảo luận ..................................................................... 34
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Thái Bình liên

quan đến quy hoạch và giá đất trên địa bàn……………………………… ........................ 34
4.1.1.

Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và cảnh quan môi trường ................ 34

4.1.2.

Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội................................................................ 36

4.1.3.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội ................................... 39

4.2.

Công tác quản lý nhà nước về đất đai tại thành phố Thái Bình giai đoạn
2010 – 2016 ................................................................................................... 41

4.2.1.

Thực trạng triển khai các dự án theo phương án quy hoạch sử dụng đất giai
đoạn 2010 – 2016 ............................................................................................. 41

4.2.2.

Thực trạng quản lý Nhà nước về giá đất và tình hình biến động giá đất trên
địa bàn thành phố giai đoạn 2010 - 2016 ......................................................... 45

4.2.3.

Tổng hợp các dự án theo quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn thành phố
Thái Bình ......................................................................................................... 49

v


4.3.

Ảnh hưởng của việc thực hİện 02 dự án nghiên cứu theo quy hoạch đến giá
đất ................................................................................................................. 52

4.3.1.

Giới thiệu chung về hai dự án nghiên cứu ........................................................ 52

4.3.2.

Ảnh hưởng của việc thực hiện dự án 01 theo quy hoạch sử dụng đất đến
giá đất.. ............................................................................................................ 55

4.3.3.

Ảnh hưởng của việc thực hiện dự án 2 theo quy hoạch đến giá đất ................... 63

4.3.4.

Đánh giá chung về việc thực hiện 02 dự án theo quy hoạch sử dụng đất đến
giá đất .............................................................................................................. 70

4.4.

Đề xuất một số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác quy hoạch sử
Thái Bình ....................................................................................................... 71

4.4.1.

Giải pháp về quy hoạch sử dụng đất ................................................................. 72

4.4.2.

Giải pháp về cơ chế chính sách ........................................................................ 72

4.4.3.

Giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật ....................................................... 73

4.4.4.

Giải pháp về huy động vốn............................................................................... 73

4.4.5.

Tăng cường sự tham gia của cộng đồng trong lập và giám sát thực hiện
phương án quy hoạch sử dụng đất .................................................................... 74

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ..................................................................................... 75
5.1.

Kết luận ................................................................................................... 75

5.2.

Đề nghị .................................................................................................... 76

Tài liệu tham khảo ........................................................................................................... 77
Phụ lục

........................................................................................................................ 79

vi


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Nghĩa theo tiếng Việt

BĐS

Bất động sản

CHXHCN

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

FDI

Đầu tư trực tiếp nước ngoài

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GDP

Tổng sản phẩm quốc nội

GPMB

Giải phóng mặt bằng

HĐND

Hội đồng nhân dân

IIP

Chỉ số sản xuất cơng nghiệp

MĐSDĐ

Mục đích sử dụng đất

NXB

Nhà xuất bản

ODA

Viện trợ phát triển chính thức

PNN

Phi nơng nghiệp

SXKD

Sản xuất kinh doanh

TCVN

Tiêu chuẩn Việt Nam

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

UBND

Ủy ban nhân dân

UGB

Urban Growth Boundary - Ranh giới phát triển đô thị

XNK XD

Xuất nhập khẩu xây dựng

vii


DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1. Số mẫu theo loại đất và vị trí bên trong, bên ngồi UGB ................................ 23
Bảng 2.2. Giá đất bình qn bên trong, bên ngồi UGB giai đoạn 1994 - 2004 ............. 24
Bảng 2.3. Tốc độ tăng giá đất qua các năm bên trong, bên ngoài UGB........................... 25
Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2016, thành phố Thái Bình ................................. 43
Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng sử dụng đất......................................... 45
Bảng 4.3. Danh mục cơng trình các dự án theo quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Thái Bình ...................................................................................... 50
Bảng 4.4. Tổng hợp quy hoạch sử dụng đất của dự án 2 nghiên cứu............................... 54
Bảng 4.5. Biến động giá đất nông nghiệp quy định ở dự án 1 giai đoạn 2010 - 2016 ...... 56
Bảng 4.6. Biến động giá đất ở quy định ở dự án 1 giai đoạn 2010 -2016 ........................ 57
Bảng 4.7. Biến động giá đất sản xuất kinh doanh quy định ở dự án 1 giai đoạn 2010 2016 ............................................................................................................... 58
Bảng 4.8. Biến động giá đất nông nghiệp thực tế ở dự án 1 giai đoạn 2010 - 2016 ......... 60
Bảng 4.9. Biến động giá đất ở thực tế vùng dự án 1 giai đoạn 2010 - 2016..................... 61
Bảng 4.10. Biến động giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp thực tế ở dự án 1
giai đoạn 2010 - 2016 .................................................................................... 62
Bảng 4.11. Biến động giá đất nông nghiệp quy định ở dự án 2 giai đoạn 2010 - 2016 ...... 64

Bảng 4.12. Biến động giá ở quy định ở dự án 2 giai đoạn 2010 - 2016 ............................. 64
Bảng 4.13. Biến động giá ở quy định sản xuất kinh doanh ở dự án 2 giai đoạn
2010 - 2016.................................................................................................... 66
Bảng 4.14. Biến động giá đất nông nghiệp thực tế ở dự án 2 giai đoạn 2010 - 2016 ........ 67
Bảng 4.15. Biến động giá đất ở thực tế ở dự án 2 giai đoạn 2010 - 2016 .......................... 68
Bảng 4.16. Biến động giá đất sản xuất kinh doanh thực tế ở dự án 2 giai đoạn
2010 - 2016.................................................................................................... 69

viii


DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1.

Sự mở rộng của một thành phố thống nhất với UGB ...................................... 18

Hình 2.2.

Sự mở rộng của một thành phố khơng thống nhất với UGB ........................... 20

Hình 2.3.

Giá đất trung bình cho mỗi mẫu Anh trên khoảng cách đến UGB .................. 21

Hình 2.4.

Giá đất trung bình (USD/m2) theo khoảng cách (km) từ trung tâm thành
phố đến bên trong, bên ngồi UGB ........................................................... 26

Hình 4.1.

Sơ đồ vị trí liên kết vùng thành phố Thái Bình ............................................... 34

Hình 4.2.

Đường giao thơng thành phố Thái Bình ......................................................... 38

Hình 4.2.

Cơ cấu sử dụng đất năm 2016 của thành phố Thái Bình ................................. 44

Hình 4.3.

Hình ảnh xây dựng Khu tổ hợp Trung tâm thương mại, cơng trình phố
Shop – House ................................................................................................ 52

Hình 4.4.

Hình ảnh xây dựng Khu tổ hợp Trung tâm thương mại, cơng trình phố
Shop – House trước khi quy hoạch ................................................................ 53

Hình 4.5.

Hình ảnh xây dựng Khu tổ hợp Trung tâm thương mại, cơng trình phố
Shop – House sau khi quy hoạch.................................................................... 53

Hình 4.6.

Hình ảnh xây dựng Khu phố 3,4 – khu đơ thị mới Trần Hưng Đạo................. 54

Hình 4.7.

Hình ảnh xây dựng Khu phố 3,4 – khu đô thị mới Trần Hưng Đạo
trước khi quy hoạch ....................................................................................... 54

Hình 4.8.

Hình ảnh xây dựng Khu phố 3,4 – khu đô thị mới Trần Hưng Đạo
sau khi quy hoạch .......................................................................................... 55

Hình 4.9.

Biến động giá đất ở quy định ở dự án 1 giai đoạn 2010 -2016 ........................ 58

Hình 4.10. Biến động giá đất sản xuất kinh doanh quy định ở dự án 1 giai đoạn
2010 -2016 .................................................................................................... 59
Hình 4.11. Biến động giá đất nông nghiệp thực tế ở dự án 1 giai đoạn 2010 -2016 .......... 60
Hình 4.12. Biến động giá đất ở thực tế ở dự án 1 giai đoạn 2010 - 2016 ........................... 61
Hình 4.13. Biến động giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp thực tế ở dự án 1
giai đoạn 2010 – 2016............................................................................... .... 63
Hình 4.14. Biến động giá ở quy định ở dự án 2 giai đoạn 2010 – 2016 ............................ 65
Hình 4.15. Biến động giá SXKD quy định ở dự án 2 giai đoạn 2010 - 2016 .................... 66
Hình 4.16. Biến động giá đất nơng nghiệp thực tế ở dự án 2 giai đoạn 2010 - 2016 ........ 68
Hình 4.17. Biến động giá đất ở thực tế ở dự án 2 giai đoạn 2010 – 2016 ......................... 69
Hình 4.18. Biến động giá đất sản xuất kinh doanh thực tế ở dự án 2
giai đoạn 2010 - 2016 .................................................................................... 70

ix

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Trần Trung Sơn
Tên luận văn: “Nghiên cứu ảnh hưởng của việc thực hiện một số dự án theo quy
hoạch sử dụng đất đến giá đất trên địa bàn Thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình”.
Chuyên ngành: Quản lý Đất đai

Mã số: 60.85.01.03

Cơ sở đào tạo: Học viện Nơng nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu
- Làm rõ sự tác động giữa việc thực hiện một số dự án của quy hoạch sử dụng đất đến
giá đất trên địa bàn thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm hạn chế những bất cập về giá đất do quy hoạch sử
dụng đất gây lên trên địa bàn thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình.
Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp chọn điểm nghiên cứu, chọn mẫu điều tra
Dự án 1: đại diện cho nhóm dự án có vốn đầu tư tư nhân, thời gian thực hiện ngắn
và đang trong quá trình thực hiện. Chọn dự án khu tổ hợp trung tâm thương mại, cơng trình
nhà phố Shop – House nằm trong địa phận phường Đề Thám.
Dự án 2: đại diện cho nhóm dự án có vốn đầu tư Nhà nước, thời gian thực hiện
khá dài và đã thực hiện xong. Dự án xây dựng khu đô thị Trần Hưng Đạo thuộc địa phận
phường Trần Hưng Đạo, thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình. Tháng 11 năm 2002 UBND
tỉnh đã ra quyết định số 2909/QĐ-UB về việc thu hồi 87.105 m 2 đất để quy hoạch xây dựng
khu đô thị Trần Hưng Đạo.
- Phương pháp điều tra, thu thập số liệu
Các số liệu thứ cấp bao gồm các số liệu về điều kiện tự nhiên, thực trạng phát
triển kinh tế xã hội, tình hình quản lý Nhà nước về đất đai và về giá đất trong Bảng giá đất
do UBND tình ban hành 01/01 hàng năm.
- Phương pháp chọn hộ điều tra
- Phương pháp thống kê, xử lý số liệu

- Phương pháp so sánh, đánh giá
Kết quả chính và kết luận
- Thành phố Thái Bình là trung tâm kinh tế - chính trị, văn hố, xã hội của tỉnh
Thái Bình có địa hình tương đối bằng phẳng. Tổng giá trị sản xuất năm 2016 ước đạt
22.425,1 tỷ đồng, trong đó ngành Cơng nghiệp - Xây dựng ước đạt 15.666,5 tỷ đồng;
Thương mại - Dịch vụ ước đạt 6.007,9 tỷ đồng; Nông nghiệp - Thủy sản ước đạt 750,7 tỷ

x


đồng. Cơ cấu chuyển dịch theo hướng tích cực Cơng nghiệp - Xây dựng 67,9%, Thương
mại - Dịch vụ 28,8%, Nơng nghiệp - Thủy sản 3,4%.
- Thành phố Thái Bình có tổng diện tích đất tự nhiên là 6806,13 ha, trong đó đất nơng
nghiệp là 3.480,67 ha chiếm 51,14% tổng diện tích tự nhiên; đất phi nơng nghiệp là 3296,10 ha
chiếm 48,43% tổng diện tích tự nhiên; đất chưa sử dụng là 29,36 ha chiếm 0,43% tổng diện
tích tự nhiên. Trong giai đoạn 2011 - 2015, trên địa bàn thành phố Thái Bình đã có 15 dự án
sử dụng đất đã và đang triển khai thực hiện theo quy hoạch sử dụng đất.
- Giá đất Nhà nước quy định tăng lên đáng kể sau khi thực hiện dự án, cụ thể: (1)
tại dự án xây dựng Khu tổ hợp Trung tâm thương mại, cơng trình phố Shop – House, giá đất
nơng nghiệp năm 2014 là 42 nghìn đồng/m2, năm 2015 tăng lên 7 triệu đồng/m2 (đất ở) và 4
triệu đồng/m2 (đất SXKD phi nông nghiệp). Giai đoạn 2015 - 2016, giá đất ở trong vùng dự
án tăng nhanh từ 7 - 8 triệu đồng/m2; giá đất ở ở vùng ngoài dự án tăng từ 4,5 - 5 triệu
đồng/m2; giá đất SXKD phi nơng nghiệp trong vùng dự án tăng bình quân khoảng
29,17%/năm so với 22,5%/năm của giá đất SXKD phi nơng nghiệp ngồi vùng dự án; (2)
tại dự án Khu phố 3,4 - khu đô thị mới Trần Hưng Đạo, giá đất trong dự án dao động từ 14
– 16 triệu đồng/m2 tương ứng với 57,14%. Giá đất ngoài dự án dao động từ 7,5 – 8,5 triệu
đồng/m2 tương ứng với 10,24%. Giá đất SXKD trong và ngoài vùng dự án dao động từ
13,33% - 25,0%.
- Giá đất thị trường trong giai đoạn 2014 - 2016 có sự tăng giá đáng kể, cụ thể: (1)
tại dự án xây dựng Khu tổ hợp Trung tâm thương mại, cơng trình phố Shop - House, giá đất

nơng nghiệp trong vùng dự án có mức tăng trưởng bình qn là 11,96% và ngồi vùng dự
án là 5,38%; giá đất ở trong vùng dự án tăng 34,44% và ngoài vùng dự án tăng 20,18%; giá
đất sản xuất kinh doanh tăng bình quân là 22,06 %; (2) tại dự án Khu phố 3,4 - khu đô thị
mới Trần Hưng Đạo, giá đất nông nghiệp trong vùng dự án tăng trung bình là 12,4%/năm
và ngồi vùng dự án là 9,14%/năm; giá đất ở trong vùng dự án tăng bình qn
25,55%/năm, giá đất ở ngồi vùng dự án tăng bình quân 21,18%/năm; giá đất SXKD trong
vùng dự án tăng bình qn 16,98%/năm và giá đất SXKD ngồi vùng dự án tăng bình quân
20,88%/năm.
- Để việc thực hiện một số dự án theo quy hoạch sử dụng đất đến giá đất trên địa
bàn thành phố Thái Bình cần thực hiện đồng bộ các giải pháp như sau: giải pháp về quy
hoạch sử dụng đất, giải pháp về cơ chế chính sách, giải pháp về nguồn vốn, giải pháp về
tuyên truyền phổ biến pháp luật và giải pháp ăng cường sự tham gia của cộng đồng trong
lập và giám sát thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất.

xi


THESIS ABSTRACT
Name of author:: Tran Trung Son
Thesis title: “Study on the impact of implementing some projects in the land use
planning on land prices in Thai Binh City, Thai Binh Province”.
Major: Land Management

Code: 60.85.01.03

Educational institution: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Objectives
- Clarify the impact of the implementation of some projects of land use planning to
land prices in Thai Binh city, Thai Binh province.
- Proposing some solutions to limit the inadequacies of land prices caused by land

use planning in Thai Binh City, Thai Binh Province.
Methods
- Method of selection of study sites, sample selection
Project 1: represents a private-funded project team, short implementation time and
is in the process of implementation. Choose a commercial center project, shop-house shop
house located in the area of De Tham.
Project 2: Representing the project team with state investment, the implementation
time is quite long and has been completed. The project of building Tran Hung Dao urban area
belongs to Tran Hung Dao ward, Thai Binh city, Thai Binh province. In November 2002, the
provincial People's Committee issued Decision No. 2909 on the recovery of 87,105 m2 of land
for construction of Tran Hung Dao urban area.
- Method of investigation, data collection Secondary data includes data on natural
conditions, socio-economic development status, state management of land and land prices
in the Land Price List issued by the People's Committee, annual.
- Method of selecting surveyed households
- Statistical methods, data processing
- Comparative method
Main findings and conclusions
- Thai Binh city is the center of economic, political, cultural and social of Thai
Binh province, with relatively flat terrain. The total value of production in 2016 is
estimated at VND 22,425.1 billion, of which Industry - Construction is estimated at VND
15.666,5 billion; Trade - Services estimated at VND 6,007.9 billion; Agriculture - Fisheries

xii


is estimated at VND 750.7 billion. Production structure shifted towards positive: Industry
- Construction 67.9%, Trade - Service 28.8%, Agriculture - Aquaculture 3.4%.
- Thai Binh city has a total natural land area of 6,806.13 hectares, of which
agricultural land is 3,480.67 hectares, accounting for 51.14% of the total natural area; nonagricultural land is 3296.10 hectares, accounting for 48.43%; and unused land is 29.36

hectares, accounting for 0.43%. In the period of 2011-2015, in the area of Thai Binh city,
15 land use projects have been implemented in accordance with land use planning.
- The land price regulated by the Government has increased significantly after the
implementation of the project, specifically: (1) in the project of constructing the Trade
Center Complex, Shop-House street buildings, agricultural land price in 2014 Is VND
42,000/m2, which increased to VND 7 million/m2 (residential land) and VND 4
million/m2 (non-agricultural producing land) in 2015. In the period of 2015 - 2016, the
price of residential land in the project area increased rapidly from VND 7 to 8 million/m2;
The price of residential land outside the project increased from VND 4.5 to 5 million/m2;
The non-agricultural production land value in the project area increased by an average of
29.17% per annum compared to 22.5% per annum of the non-agricultural land price in the
project area; (2) in the Project streets no. 3,4 - Tran Hung Dao new urban area, the price of
land in the project ranged from VND 14 to 16 million/m2 corresponding to 57.14%. Land
prices outside the project range from VND 7.5 to 8.5 million/m2 corresponding to 10.24%.
Non-agricultural land prices in and outside the project area ranged from 13.33% to 25.0%.
- Market land price in the period 2014 - 2016 has a significant increase,
specifically: (1) in the project of constructing the Commercial Center, Shop – House street
buildings, the price of agricultural land has average growth rate of 11.96% in the project
area and of 5.38% outside the project area; Residential land prices in the project area
increased by 34.44% and outside the project area by 20.18%; The average growth rate of
price of non-agricultural land is 22.06%; (2) in the Project streets no. 3,4 - Tran Hung Dao
new urban area, the price of agricultural land increased at an average rate of 12.4% per
year in the project area and 9.14% per year outside the project area; Residential land prices
in the project area increased 25.55% per year on average, land prices outside the project
area increased 21.18% per year on average; The price of business land in the project area
increased 16.98% per year and outside the project area increased 20.88% per year.
- For the implementation of a number of projects under the land use planning to
land prices in Thai Binh city, the following solutions should be applied in a synchronous
manner: solutions on land use planning, solutions on policies, solutions on capital sources,
measures on propagation and dissemination of laws, and measures to enhance community

participation in the formulation and supervision of the implementation of land use planning

xiii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là nội lực, là nguồn vốn của đất nước, là thành phần quan trọng hàng đầu của
môi trường sống, là địa bàn phân bố của các điểm dân cư, xây dựng các công trình
kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phịng (Đồn Cơng Quỳ và cs., 2006). Như vậy,
đất đai là điều kiện chung đối với mọi quá trình sản xuất và hoạt động của con người.
CNH - HĐH và đô thị hoá là mục tiêu phát triển của các nước trên thế giới, là
nhân tố làm thay đổi căn bản KT - XH của mỗi quốc gia kéo theo sự thay đổi mạnh mẽ
phương thức sản xuất và quan hệ sản xuất. Trong quá trình CNH - HĐH, tiến trình phát
triển xã hội đó có sự thay đổi cơ bản, đó là phát triển đơ thị kèm theo sự thu hẹp và làm
thay đổi xã hội nông thôn theo hướng công nghiệp. Trong thực tế, quy hoạch sử dụng

đất đai là biện pháp hữu hiệu của Nhà nước nhằm tổ chức lại việc sử dụng đất đai,
hạn chế sự chồng chéo gây lãng phí đất đai, đồng thời là cơ sở quan trọng để quản
lý nhà nước về đất đai, đảm bảo cân bằng nhu cầu đất đai cho các nhóm lợi ích, cân
bằng giữa nhu cầu sản xuất với đời sống vật chất và tinh thần của các cộng đồng
dân cư, thoả mãn nhu cầu đa dạng đối với đất đai của tồn xã hội. Quy hoạch khơng
ổn định, khơng khoa học, khơng dự báo hết nhu cầu thì nó sẽ kéo theo nhiều vấn đề
bất cập về giá đất (Đồn Cơng Quỳ và cs., 2006).
Ở Việt Nam, giá đất là một vấn đề nóng ln được các cấp các ngành quan tâm
sâu sắc. Thực hiện Nghị quyết Hội nghị lần thứ bảy Ban Chấp hành Trung ương

Đảng khoá IX về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy
mạnh cơng nghiệp hố, hiện đại hoá đất nước, cùng với việc ban hành Luật đất đai

năm 2003 đã góp phần khai thác và phát huy có hiệu quả nguồn lực đất đai phục vụ
mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh, ổn định xã hội,
an ninh lương thực quốc gia, bảo vệ mơi trường... Trong đó có sự đóng góp khơng
nhỏ của chính sách giá đất, tài chính đất đai.
Thành phố Thái Bình nằm ở vị trí trung tâm hành chính của tỉnh Thái Bình,
có diện tích 67,71 km2 với dân số khoảng 268.000 người. Thành phố cách thủ đơ Hà
Nội 110 km về phía Tây Bắc, cách thành phố Hải Phịng 70 km về phía Đơng Bắc,
cách thành phố Nam Định 20 km về phía Tây, thành phố Thái Bình là đơ thị trong
vùng nam Đồng bằng sông Hồng, nằm trong vùng ảnh hưởng trực tiếp của tam

1


giác tăng trưởng kinh tế Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh, là cửa ngõ thơng
thương giữa Hải Phịng, Quảng Ninh với các tỉnh nam Đồng bằng sông Hồng và
các tỉnh duyên hải miền Trung. Thành phố Thái Bình là trung tâm chính trị, kinh
tế, văn hóa, khoa học của tỉnh, có vị trí chiến lược về phát triển kinh tế, an ninh,
quốc phòng của khu vực và quốc gia. Từ một thị xã nhỏ bé, công nghiệp, tiểu thủ
công nghiệp, thương mại - dịch vụ chưa phát triển, đến nay, thành phố Thái Bình
đã có bước phát triển vượt bậc trên nhiều lĩnh vực và được công nhận là đô thị
loại II.
Trong những năm gần đây, thành phố Thái Bình đã tận dụng triệt để
những lợi thế và thế mạnh trên để xây dựng và phát triển kinh tế - xã hội, thu hút
đầu tư, cải thiện môi trường hợp tác kinh doanh. Nhiều dự án đầu tư lớn đã được
thực hiện trên địa bàn thành phố, điều này làm cho giá đất ln có xu hướng tăng
cao. Xuất phát từ tình hình trên, tơi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu
ảnh hưởng của việc thực hiện một số dự án theo quy hoạch sử dụng đất đến
giá đất trên địa bàn Thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Làm rõ sự tác động giữa việc thực hiện một số dự án của quy hoạch sử dụng

đất đến giá đất trên địa bàn thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm hạn chế những bất cập về giá đất do quy hoạch
sử dụng đất gây lên trên địa bàn thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Phạm vi không gian: Hai dự án thực hiện theo quy hoạch sử dụng đất có ảnh
hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố là:
+ Dự án 1: Dự án xây dựng khu tổ hợp Trung tâm thương mại, cơng trình
phố Shop – House, nằm trên địa bàn phường Đề Thám, thành phố Thái Bình, tỉnh
Thái Bình.
+ Dự án 2: Dự án khu phố 3,4 - khu đô thị mới Trần Hưng Đạo, nằm trên địa
bàn phường Trần Hưng Đạo, thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình.
- Phạm vi thời gian: giá đất được nghiên cứu từ năm 2010 – 2016

2


1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Những đóng góp mới
Thực hiện một số dự án của quy hoạch sử dụng đất đến giá đất để nhằm hạn
chế những bất cập về giá đất do quy hoạch sử dụng đất gây lên trên địa bàn thành phố
Thái Bình và các địa phương khác trong tỉnh.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học
Góp phần bổ sung hệ thống lý luận về nghiên cứu ảnh hưởng của việc thực
hiện một số dự án theo quy hoạch sử dụng đất đến giá đất tại các thành phố lớn trong
khu vực và trên địa bàn cả nước.
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn
Làm rõ mối quan hệ ảnh hưởng của việc thực hiện một số dự án theo quy
hoạch sử dụng đất đến giá đất từ đó đề xuất những giải pháp góp phần hồn thiện
cơng tác quy hoạch sử dụng đất, hạn chế những bất cập về giá đất trên địa bàn thành
phố Thái Bình và các vùng có điều kiện tương tự.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. TỔNG QUAN VỀ QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất
Theo FAO (1995): “Quy hoạch sử dụng đất là quá trình đánh giá tiềm năng
đất và nước một cách có hệ thống phục vụ việc sử dụng đất và kinh tế - xã hội nhằm
lựa chọn ra phương án sử dụng đất tốt nhất. Mục tiêu của quy hoạch sử dụng đất là
lựa chọn và đưa ra phương án đã lựa chọn vào thực tiễn để đáp ứng nhu cầu của con
người một cách tốt nhất nhưng vẫn bảo vệ được nguồn tài nguyên cho tương lai.
Yêu cầu cấp thiết phải làm quy hoạch là do nhu cầu của con người và điều kiện thực
tế sử dụng đất thay đổi nên phải nâng cao kỹ năng sử dụng đất”.
Quy hoạch sử dụng đất là một hệ thống các biện pháp kinh tế, kỹ thuật và
pháp chế của Nhà nước về tổ chức và sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, khoa học và có
hiệu quả cao nhất thông qua việc phân phối và tái phân phối quỹ đất cả nước, tổ
chức sử dụng đất như một tư liệu sản xuất cùng với tư liệu sản xuất khác gắn liền
với đất nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội, tạo điều kiện bảo vệ đất và bảo vệ
mơi trường (Đồn Cơng Quỳ và cs., 2006).
Theo khoản 2 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: “Quy hoạch sử dụng đất là
việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát
triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ mơi trường và thích ứng biến đổi
khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực
đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian
xác định” (Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam, 2013).
Việc lập quy hoạch sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng không chỉ cho trước
mắt và cả lâu dài. Căn cứ vào đặc điểm tự nhiên, phương hướng, nhiệm vụ và mục
tiêu phát triển của mỗi vùng lãnh thổ, quy hoạch sử dụng đất được tiến hành nhằm
định hướng cho các cấp, các ngành trên địa bàn lập kế hoạch và quy hoạch sử dụng

đất chi tiết của mình, từ đó xác lập ổn định về mặt pháp lý cho công tác quản lý Nhà
nước về đất đai, làm cơ sở để giao đất, đầu tư phát triển sản xuất đảm bảo an ninh
lương thực và phục vụ các nhu cầu dân sinh. Quy hoạch sử dụng đất là biện pháp
hữu hiệu của Nhà nước nhằm tổ chức lại đất đai, tránh tình trạng chuyển mục đích
tùy tiện, làm giảm quỹ đất nông nghiệp. Ngăn chặn các hiện tượng tiêu cực, tranh
chấp, lấn chiếm, hủy hoại đất,…gây ô nhiễm môi trường dẫn đến sự tổn thất hoặc
kìm hãm sản xuất, phát triển kinh tế xã hội.

4


2.1.2. Đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất
- Tính lịch sử xã hội: Trong quy hoạch sử dụng đất luôn nảy sinh quan hệ
giữa người với đất đai - yếu tố tự nhiện cũng như quan hệ giữa người với người và
nó thể hiện đồng thời hai yếu tố: thúc đẩy lực lượng sản xuất phát triển và thúc đẩy
sự phát triển của các mối quan hệ sản xuất. Do vậy, quy hoạch sử dụng đất luôn là
một bộ phận của phương thức sản xuất xã hội và lịch sử phát triển của xã hội chính
là lịch sử phát triển của quy hoạch sử dụng đất; nói cách khác quy hoạch sử dụng
đất có tính lịch sử xã hội. Tính chất lịch sử của quy hoạch sử dụng đất xác nhận vai
trị lịch sử của nó trong từ thời kỳ xây dựng và hoàn thiện phương thức sản xuất xã
hội, thể hiện ở mục đích, yêu cầu, nội dung và sự hoàn thiện của phương án quy
hoạch sử dụng đất (Đồn Cơng Quỳ và cs., 2006).
- Tính tổng hợp: được thể hiện ở hai mặt
+ Thứ nhất: đối với quy hoạch sử dụng đất là khai thác, sử dụng, cải tạo, bảo
vệ... Tài nguyên đất đai cho nhu cầu toàn bộ nền kinh tế quốc dân (trong quy hoạch sử
dụng đất thường đụng chạm đến việc sử dụng đất của tất cả các loại đất chính).
+ Thứ hai: Quy hoạch sử dụng đất đề cập đến nhiều lĩnh vực về khoa học,
kinh tế và xã hội như: khoa học tự nhiên, khoa học xã hội, dân số đất đai, sản
xuất nông nghiệp, công nghiệp, môi trường và sinh thái...Với các đặc điểm này
quy hoạch sử dụng đất lãnh trách nhiệm tổng hợp toàn bộ nhu cầu sử dụng đất,

điều hòa các mâu thuẫn về đất đai của các ngành, lĩnh vực; xác định và điều phối
phương hướng, phương thức phân phối sử dụng đất phù hợp với mục tiêu kinh tế
xã hội, đảm bảo cho nền kinh tế quốc dân luôn phát triển bền vững, đạt tốc độ và
ổn định.
- Tính dài hạn: thể hiện ở chỗ thời hạn của quy hoạch sử dụng đất là 10 năm
hoặc lâu hơn. Tính dài hạn của quy hoạch sử dụng đất phụ thuộc vào dự báo xu thế
biến động dài hạn của các yếu tố kinh tế xã hội quan trọng như sự thay đổi về nhân
khẩu, tiến bộ khoa học kỹ thuật, q trình đơ thị hóa, cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa
nơng nghiệp nơng thơn...Quy hoạch dài hạn nhằm đáp ứng nhu cầu đất để phát triển
lâu dài kinh tế xã hội. Cơ cấu và phương thức sử dụng đất được điều chỉnh từng
bước trong thời gian dài (cùng với quá trình phát triển kinh tế xã hội) cho đến khi
đạt được mục tiêu dự kiến (Đồn Cơng Quỳ và cs., 2006).
- Tính chiến lược và chỉ đạo vi mơ: Với đặc tính dài hạn quy hoạch sử dụng
đất chỉ dự kiến được các xu thế thay đổi phương hướng, mục tiêu, cơ cấu và phân
bổ sử dụng đất với tính đại thể chứ khơng dự kiến được các hình thức và nội dung

5


cụ thể, chi tiết của sự thay đổi; do khoảng cách thời gian dự báo là tương đối dài
nhưng lại phải chịu ảnh hưởng của nhiều nhân tố kinh tế, xã hội khó xác định, nên chỉ
tiêu quy hoạch thường là không cụ thể và chi tiết như trong kế hoạch ngắn và trung
hạn do vậy nó chỉ có thể là một quy hoạch mang tính chiến lược chỉ đao vĩ mơ.
- Tính chính sách: quy hoạch sử dụng đất thể hiện rất rõ đặc tính chính trị và
chính sách xã hội. Khi xây dựng phương án phải quán triệt các chính sách và quy
định có liên quan đến đất đai của Đảng và Nhà nước, đảm bảo thực hiện cụ thể trên
mặt bằng đất đai của Đảng và Nhà nước, đảm bảo thực hiện các mục tiêu phát triển
của nền kinh tế quốc dân, phát triển ổn định kế hoạch kinh tế xã hội, tuân thủ các
quy định, các chỉ tiêu khống chế về dân số, đất đai và mơi trường sinh thái (Đồn
Cơng Quỳ và cs., 2006).

- Tính khả biến: dưới tác động của nhiều nhân tố khó khăn dự đoán trước,
theo nhiều phương diện khác nhau, quy hoạch sử dụng đất đai chỉ là một trong
những giải pháp biến đổi hiện trạng sử dụng đất sang trạng thái mới thích hợp hơn
cho việc phát triển kinh tế xã hội trong một thời kỳ nhất định. Khi xã hội phát triển,
khoa học kỹ thuật ngày càng tiến bộ, chính sách và tình hình kinh tế thay đổi, các
dự kiến của quy hoạch sử dụng đất khơng cịn phù hợp thì việc chỉnh sửa, bổ sung
hồn thiện quy hoạch và điều chỉnh biện pháp thực hiện là cần thiết. Điều này thể
hiện tính khả biến của quy hoạch. Quy hoạch sử dụng đất luôn là quy hoạch động,
một quá trình lặp lại theo chu kỳ: “Quy hoạch - thực hiện - quy hoạch lại hoặc chỉnh
lý - tiếp tục thực hiện...” với chất lượng, mức độ hoàn thiện và tính phù hợp ngày
càng cao.
2.1.3. Vai trị, ý nghĩa của quy hoạch sử dụng đất
Ngày nay, việc quản lý và sử dụng đất đai đã trở thành vấn đề của tồn cầu.
Quy hoạch sử dụng đất ln giữ vai trị quan trọng trong sự phát triển của nền kinh
tế quốc dân. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu nhà nước, việc sử dụng đất đai hợp lý,
có hiệu quả cao và bền vững vì lợi ích chung của cộng đồng sẽ là mục tiêu xuyên
suốt. Cùng với sự phát triển khơng ngừng của nền kinh tế quốc dân địi hỏi phải
phân bố hợp lý lực lượng sản xuất từng vùng cũng như trong cả nước. Trong nhiều
trường hợp, quy hoạch sử dụng đất phải tiến hành trên quy mô lớn, có thể là một
vùng kinh tế tự nhiên bao gồm nhiều tỉnh, nhiều huyện, trong những trường hợp đó,
quy hoạch sử dụng đất phải tiến hành trên quy mô lớn, trong đó phải giải quyết lại
vấn đề phân chia lãnh thổ, tổ chức sản xuất và lao động, bố trí lại mạng lưới điểm dân

6


cư, tổ chức lại các đơn vị sử dụng đất. Quy hoạch sử dụng đất cịn có thể giải quyết
vấn đề di chuyển dân cư, khai hoang xây dựng vùng kinh tế mới…vv. Bên cạnh
nhiệm vụ tổ chức sử dụng đất trong phạm vi ranh giới từng đơn vị sử dụng đất, quy
hoạch sử dụng đất còn phải đáp ứng nhu cầu sử dụng đất cho các ngành, các chủ sử

dụng đất. Quy hoạch sử dụng đất thực hiện việc phân phối và tái phân phối quỹ đất
nhà nước cho các ngành, các chủ sử dụng đất thông qua việc thành lập các đơn vị sử
dụng đất mới hoặc chỉnh lý, hoàn thiện các đơn vị sử dụng đất đang tồn tại, cải thiện
quá trình sản xuất và quan hệ sản xuất (Võ Tử Can, 2006).
Quy hoạch kế hoạch sử dụng đất giữ vai trò quan trọng thể hiện cụ thể như
sau: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một biện pháp quan trọng của Nhà nước
trong việc tổ chức quản lý và kế hoạch sử dụng quỹ đất một cách tiết kiệm và khoa
học; do Quy hoạch sử dụng đất thống kê được từng loại đất từ đó cấp giấy chứng
nhận tới chủ sử dụng, lên kế hoạch sử dụng đất cho từng vùng thơng qua đó Nhà
nước sẽ quản lý chặt chẽ đồng thời định hướng cho người sử dụng, sử dụng tiết
kiệm và sử dụng quỹ đất đúng mục đích và bảo vệ tốt mơi trường.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một bước đột phá nhằm mục đích thúc
đẩy q trình lập bản đồ sử dụng đất trên toàn quốc cũng như cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, từ đó làm căn cứ định gia các loại giá cho các loại đất một cách
chính xác và kịp thời.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất khơng những giúp cho q trình quản lý
được tốt mà cịn bố trí sắp xếp kế hoạch sử dụng các loại đất một cách khoa học, tận
dụng hết tiềm năng của đất, tránh hoang hóa hoặc sử dụng quá mức, đảm bảo cho
đời sống kinh tế được ổn định và trong sạch cho môi trường.
Quy hoạch, kế hoạch sẽ giúp cho tâm lý người sử dụng được vững vàng và
họ an tâm đầu tư sản xuất làm nâng cao thu nhập cho gia đình và xã hội trong một
thời gian; ngồi ra kế hoạch sử dụng đất khơng những giúp cho q trình quản lý
được tốt mà cịn bố trí sắp xếp kế hoạch sử dụng các loại đất một cách khoa học, tận
dụng hết các tiềm năng của đất, tránh hoang hóa hoặc sử dụng quá mức, bảo đảm
cho đời sống kinh tế được ổn định và trong sạch môi trường (Võ Tử Can, 2006).
Quy hoạch, kế hoạch sử giúp cho tâm lý người sử dụng được vững vàng và
an tâm đầu tư sản xuất làm nâng cao thu nhập cho gia đình và xã hội trong một thời
gian ổn định lâu dài. Công tác kế hoạch sử dụng đất đai sẽ giúp cho tâm lý người sử
dụng được vững vàng.

7


2.1.4. Thực trạng công tác quy hoạch sử dụng đất ở Việt Nam
Trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội ở nước ta, quy hoạch đã và đang trở
thành một công cụ không thể thiếu trong việc cụ thể hóa đường lối, chính sách, chiến
lược phát triển kinh tế - xã hội của Đảng và Nhà nước ta, nhất là trong thời kỳ Cơng
nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, xây dựng chủ nghĩa xã hội hiện nay.
Theo phạm vi và tính chất quy hoạch, các loại hình quy hoạch ở nước ta hiện
nay có thể phân thành hai loại chính: quy hoạch lãnh thổ và quy hoạch chuyên
ngành. Các quy hoạch mang tính tổng thể được thực hiện cho cả nước, theo vùng
kinh tế và theo đơn vị hành chính các cấp như quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế
- xã hội, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng. Các quy hoạch ngành nhằm
phát triển các ngành có thể được thực hiện trên phạm vi cả nước hay một khu vực
cụ thể phục vụ cho việc phát triển của mỗi ngành như: nông nghiệp, thủy lợi, điện,
năng lượng… theo nguyên tắc quy hoạch ngành lấy căn cứ và phải phù hợp với quy
hoạch lãnh thổ.
Trong những năm gần đây, Đảng và Nhà nước ta đã có nhiều chính sách, quy
định pháp luật về cơng tác quy hoạch nhằm tổ chức lập và thực hiện quy hoạch tốt
hơn, nâng cao chất lượng quy hoạch, nâng cao tính hiệu quả và tính khả thi của các
loại quy hoạch. Tuy nhiên, trong thực tiễn công tác quy hoạch có nhiều vấn đề nảy
sinh địi hỏi phải nghiên cứu, giải quyết. Một vấn đề nổi lên là việc xác định đúng
đắn mối quan hệ giữa các loại quy hoạch theo quy luật và những đòi hỏi khách quan
của thực tiễn là rất quan trọng; trong đó mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất và
quy hoạch xây dựng đang trở nên bức thiết cần sớm được nghiên cứu giải quyết.
Theo Võ Tử Can (2006), những tồn tại chủ yếu trong công tác quy hoạch sử
dụng đất là :
- Nhận thức chưa đồng đều, độ đồng thuận chưa cao, cịn có ý kiến cho rằng
khơng có khái niệm về quy hoạch sử dụng đất mà chỉ có khái niệm về quy hoạch kiến
trúc, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đơ thị, quy hoạch nơng thơn.v.v... do đó, sự phối

hợp giữa các cấp, các ngành, các đơn vị còn bị hạn chế, thiếu đồng bộ và có trường hợp
ảnh hưởng xấu đến chất lượng quy hoạch, chưa thực chất, cịn thiên về hình thức và

8


chạy theo các thủ tục hành chính, tiến hành thống kê, phân bố về số lượng mà thiếu
những tính tốn về hiệu quả kinh tế - xã hội - môi trường... nên tính khả thi của các
phương án quy hoạch không cao; các giải pháp tổ chức thực hiện thiếu đồng bộ,
không kịp thời; công tác kiểm tra, giám sát, đôn đốc việc thực hiện quy hoạch chưa
được coi trọng.
- Quy hoạch sử dụng đất chưa thực sự được coi là cơ sở pháp lý quan trọng
trong việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và chuyển mục đích sử dụng đất... Nhiều
địa phương do buông lỏng quản lý đã để tự phát chuyển mục đích sử dụng đất tạo ra
tình hình rối loạn trong sử dụng đất và tác động xấu đến mơi trường. Một số nơi nơn
nóng trong phát triển công nghiệp, muốn tranh thủ các nhà đầu tư nên đã cho phép thu
hồi, san lấp mặt bằng một lượng lớn đất nông nghiệp để lập khu cơng nghiệp, sau đó do
thiếu vốn nên các dự án thực hiện cầm chừng, đất đai lại bị bỏ hoang trở thành “dự án
treo”, người bị thu hồi đất mất việc làm dẫn đến lãng phí nguồn lao động và tài nguyên
đất đai... Việc chấp hành các chỉ tiêu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các địa
phương chưa nghiêm, vẫn cịn tình trạng giao đất, cho th đất, chuyển quyền sử dụng
đất không đúng với quy hoạch, kế hoạch đã được phê duyệt. Quy hoạch sử dụng đất
chưa trở thành “Bản hiến pháp của đời sống”, tính phổ cập chưa cao, có khi lại bị lợi
dụng việc điều chỉnh quy hoạch để làm lợi cho cá nhân hay một nhóm người, quy trình
điều chỉnh quy hoạch chưa thật hợp lý để đảm bảo tính kịp thời, phù hợp với yêu cầu
của thực tiễn.
- Việc chuyển đổi số lượng lớn đất trồng lúa sang mục đích phi nơng nghiệp
trong một thời gian ngắn, nhất là tại các vùng trồng lúa có điều kiện canh tác tốt, cơ sở
hạ tầng kỹ thuật hoàn thiện mà thiếu cân nhắc đến hiệu quả phát triển kinh tế - xã hội môi trường lâu dài đã tác động tiêu cực sản xuất và đời sống của một bộ phân nông dân
và đe doạ mục tiêu đảm bảo an ninh lương thực quốc gia.

- Diện tích rừng tuy có tăng nhưng rừng tự nhiên vẫn tiếp tục bị tàn phá, suy
giảm cả về chất lượng và số lượng; việc quản lý rừng còn nhiều bất cập, tác động
của sản xuất lâm nghiệp đối với q trình xố đói giảm nghèo cịn nhiều hạn chế, đa
số người dân ở miền núi chưa thể sống ổn định với nghề rừng, do đó cơng tác trồng
rừng, bảo vệ rừng và phát triển rừng cịn rất nhiều khó khăn.
- Đất giao thơng cịn thiếu so với nhu cầu phát triển, mật độ đường bộ đạt
mức trung bình trong khu vực nhưng mật độ quốc lộ còn ở mức rất thấp (0,053
km/km2) nếu so sánh với Trung Quốc (0,2 km/km2) hay Thái Lan (0,11 km/km2).

9


Việc bố trí các khu cơng nghiệp, cơ sở sản xuất kinh doanh, khu dân cư bám sát các
trục đường chính đã ảnh hưởng đến an tồn giao thơng, gây lãng phí trong đầu tư và
hạn chế khả năng nâng cấp, mở rộng.
- Diện tích cho phát triển đơ thị tăng nhanh, cơ cấu sử dụng đất chưa hợp lý:
đất ở chiếm tỷ lệ cao và chủ yếu là nhà ở theo hộ gia đình độc lập (Hà Nội 80%,
thành phố Hồ Chí Minh 72%), đất giao thơng đơ thị còn thiếu, chỉ khoảng 4 - 5
km/km2 (Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, Hải phịng, Đà Nẵng...), tỷ lệ đất dành cho
giao thông chưa đến 13% trong khi yêu cầu trung bình là 20 - 25%, đất giao thơng
tĩnh chỉ đạt chưa đầy 1% trong khi yêu cầu phải là 3 - 3,5%, hệ số sử dụng đất thấp,
chủ yếu là đường 1 tầng (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007).
- Diện tích đất cơng nghiệp tuy tăng nhanh (bình quân tăng 7.000 ha/năm)
nhưng việc quy hoạch và phát triển các khu cơng nghiệp cịn dàn trải, thiếu sự thống
nhất trên quy mô liên vùng, liên tỉnh; chưa xem xét đồng bộ với quy hoạch phát
triển đô thị, khu dân cư, hạ tầng kinh tế - xã hội. Nhiều khu, cụm công nghiệp
không phù hợp với điều kiện và khả năng thực tế dẫn đến tình trạng triển khai chậm
tiến độ, tỷ lệ lấp đầy thấp, để hoang hóa trong nhiều năm.
- Các lại đất cơng trình hạ tầng xã hội như văn hóa, y tế, giáo dục, thể dục
thể thao tuy ln được bố trí tăng cường về diện tích đất, nhưng so với nhu cầu vẫn

chưa đáp ứng được đầy đủ.
- Phần lớn đất bãi thải và xử lý chất thải là lộ thiên hoặc đổ tự nhiên tại các
bãi rác tạm, hầu hết các khu vực nơng thơn chưa có quy hoạch khu vực thu gom rác
thải; chưa có các khu bãi chơn lấp và xử lý chất thải nguy hại một cách triệt để và
lâu dài...
2.2. TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT
2.2.1. Một số khái niệm liên quan đến giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó khơng có giá trị. Do đó đối với
đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế,
nó là sự thu lợi trong q trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp
quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền
lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả
tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê,
giá cả quyền thế chấp...

10


Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện
mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán
quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và
thời gian xác định (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
Trên thế giới ở phần lớn các nước có nền kinh tế thị trường giá đất là biểu hiện
mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Giá đất là giá bán quyền sở hữu đất tức là mệnh
giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong khơng gian và thời gian xác định. Theo quy
định trong hệ thống luật pháp của nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai
là dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tạ khoản 19 đ ều 3 Luật đất đa 2013
quy định: “G á đất là g á trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị d ện tích đất
đa ”. G á đất được hình thành trong 3 trường hợp:
- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định g á theo khoản 1

Đ ều 114 của Luật đất đa 2013;
- Do đấu g á QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
- Do ngườ sử dụng đất thỏa thuận về g á đất vớ những ngườ có l ên quan
kh thực h ện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lạ QSDĐ; góp vốn
bằng QSDĐ.
Như vậy, ở nước ta có 2 loạ g á đó là g á thị trường và g á quy định của Nhà
nước. G á quy định của Nhà nước được sử dụng để thực h ện mố g ao dịch g ữa
Nhà nước và ngườ sử dụng đất. Giá đất trên thị trường cũng như các loại hàng hố
khác trong cơ chế thị trường được hình thành và vận động theo các quy luật sản xuất
hàng hoá, quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh... Tuy nhiên cơ chế
biểu hiện của các quy luật này đối với giá đất mang những đặc trưng riêng biệt.
2.2.2. Đặc trưng của giá đất
Trong quá trình đổi mới nền kinh tế-xã hội của nước ta, cơ chế quản lý kinh
tế thị trường đang từng bước được hình thành. Luật đất đai hiện hành quy định
người sử dụng đất được hưởng các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để sản xuất kinh doanh.
Vì vậy đặc trưng của giá đất nói chung khác với đặc trưng của giá các loại hàng hố
thơng thường khác. Sự khác nhau này có thể thấy ở một số đặc trưng sau:
2.2.2.1. Giá đất không giống nhau về cơ sở giá cả
Nguồn gốc giá cả là giá trị bản thân hàng hóa đất đai khơng có tính di động,

11


cái có thể chuyển dịch khơng phải là bản thân đất đai mà là thu lợi và quyền lợi của
đất đó. Cho nên giá cả đất đai là giá cả mua bán của quyền và lợi ích về đất. Yếu tố
chủ quan tác động đến giá đất mạnh và hiệu quả hơn so với giá cả hàng hố thơng
thường vì thị trường đất đai khơng hồn thiện. Giá đất khơng hoàn toàn bị các yếu
tố kinh tế (yếu tố vật chất) chi phối mà có nơi, có lúc, có trường hợp còn bị yếu tố
tâm lý (yếu tố tinh thần) chi phối. Người mua đất có thể chấp nhận giá cao hơn khi

họ cho rằng mảnh đất đó là thích hợp với họ để định cư trên đó. Ngồi ra giá đất bị
chi phối bởi các mục đích và hiệu quả kinh tế trong việc sử dụng đất đó, sự chi phối
này thường là phụ thuộc vào quy hoạch sử dụng đất
2.2.2.2. Giá đất không giống nhau về thời gian hình thành
Các hàng hóa thơng thường có một thị trường tương đối hồn chỉnh, có thể tiêu
chuẩn hóa, dễ so sánh, giá cả của các hàng hố hình thành dễ dàng trong thời gian
ngắn; trong khi đó đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hồn
chỉnh, thời gian hình thành giá cả dài, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu
dài từ quá khứ đến tương lai, và cơ bản khó so sánh với nhau, khi định giá cần căn cứ
đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể.
Như vậy giá đất được hình thành là một quá trình lâu dài, đồng thời nó biến động và
phụ thuộc vào nhiều yếu tố khách quan như môi trường, quy hoạch sử dụng đất, xây
dựng cơ sở hạ tầng... đặc biệt là trong lĩnh vực tạo nhu yếu phẩm để duy trì cuộc sống
cho con người cũng như góp phần tạo ra mơi trường sinh thái, người sử dụng đất phải
có trách nhiệm đối với xã hội khi sử dụng đất làm tư liệu sản xuất trong nông nghiệp,
lâm nghiệp... (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
a. Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai
Đối với hàng hố thơng thường do lao động làm ra thì giá cả cao hay thấp
do giá thành sản xuất quyết định. Đất đai không phải là sản phẩm lao động của con
người, cho nên khơng có giá cả, cũng khơng có giá thành sản xuất, mà giá cả đất đai
phản ánh là giá trị tài nguyên và tài sản trên đó. Như vậy giá đất khơng phản ánh giá
thành sản xuất mà chỉ phản ánh khả năng sinh lợi của đất hoặc hiệu quả vốn đầu tư.
Tuy nhiên, khi khai phá đất đai thì có giá thành của sản phẩm, nhưng những chi phí
đó chỉ đủ điều kiện để trở thành một bộ phận của giá đất khi có hiệu quả thực tế.
Định giá đất sẽ phải thông qua chỉ tiêu tổng hợp là khả năng sinh lợi và vốn đầu
tư... điều này rất phức tạp. Do đó khơng thể tính đúng, tính đủ, tính hết được giá trị
vốn của đất (hiểu theo nghĩa rộng). Trong thực tế khi khai phá đất đai là có giá

12