Tài liệu ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC XÂY DỰNG VÀ BẤT ĐỘNG SẢN – THỰC TRẠNG VÀ NHỮNG VẤN ĐỀ ĐẶT RA ppt

ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC XÂY
DỰNG VÀ BẤT ĐỘNG SẢN – THỰC TRẠNG VÀ NHỮNG VẤN
ĐỀ ĐẶT RA
NGUYỄN THANH NGA* & A -LẾC-XƠ UA-REN**
Kể từ năm 2007, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam có mức tăng
trưởng cao hơn hẳn so với các năm trước, đạt trên 57 tỉ USD (trong 9 tháng đầu
năm 2008). So với các năm trước, vốn FDI năm 2008 có hai đặc điểm khác biệt: về
quy mơ, có rất nhiều dự án đăng ký trên một tỉ USD; về lĩnh vực đầu tư, FDI tập
trung nhiều vào lĩnh vực xây dựng và phát triển bất động sản. Vậy thực trạng và
những vấn đề gì đang đặt ra cho nền kinh tế nước ta?
Theo số liệu thống kê, các dự án lớn hàng tỉ USD cũng đã tập trung vào các lĩnh vực xây
dựng và bất động sản bên cạnh lĩnh vực lọc dầu và khu liên hợp thép. Chỉ riêng 7 tháng
đầu năm 2008, trong số 8 dự án trên một tỉ USD, chiếm ba phần tư tổng vốn đăng ký, thì
6 dự án về xây dựng và phát triển bất động sản. Điều không thể tránh khỏi là những dự án
công nghiệp mới khác sẽ bắt đầu bằng việc xây dựng kết cấu hạ tầng. Trong trung hạn,
những dự án FDI sẽ biến Việt Nam thành một “công trường” sôi động.
Ở Việt Nam nhu cầu đối với bất động sản vẫn còn cao hơn nhiều so với mức cung. Tại
Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, tỷ lệ sử dụng các loại bất động sản đạt gần như
100%.
Đây là điều đáng mừng vì FDI tăng trong lĩnh vực xây dựng và phát triển bất động sản là
phù hợp với nhu cầu phát triển của đất nước và với chính sách khuyến khích FDI của
Chính phủ. Hiện nay, nhu cầu đối với các dự án bất động sản như nhà ở, khách sạn, văn
phòng đều cao hơn nhiều so với mức cung. Mặc dù vào năm 2007, giá bán và thuê tất cả
các loại bất động sản loại này và các khu đơ thị tăng ít nhất là gấp đơi tại Thành phố Hồ
Chí Minh và Hà Nội, nhưng tỷ lệ sử dụng chúng vẫn đạt gần như 100%. Theo Chiến lược
phát triển của Việt Nam, diện tích khu vực thành thị sẽ tăng từ 105.000 ha hiện tại lên


460.000 ha năm 2020 và tốc độ đơ thị hóa sẽ tăng từ 28% hiện nay lên khoảng 45% vào
năm 2025; dân số thành thị khi đó sẽ đạt 46 triệu người. Việt Nam sẽ phải xây dựng 35
triệu m2 nhà ở thành thị để tăng mức diện tích nhà ở lên 20 m2/người vào năm 2020. Nền

kinh tế mở cửa hơn theo cam kết WTO và phát triển hơn theo định hướng cơng nghiệp
hóa, hiện đại hóa cũng sẽ đẩy nhu cầu đối với các loại hình bất động sản tăng cao trong
thời gian tới.
Chính phủ đang áp dụng chính sách phát triển các khu cơng nghiệp và khu chế xuất như
một công cụ để thúc đẩy tăng trưởng và cơng nghiệp hóa khu vực nơng thơn vì kỳ vọng
rằng việc kết hợp kết cấu hạ tầng tốt của các khu này cùng với các chính sách ưu đãi có
thể thu hút các nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư nước ngồi đến những vùng q.
Có thể nói, FDI đang khỏa lấp chỗ trống về nguồn vốn đầu tư cho các dự án bất động sản
và xây dựng, mà thiếu nó, nền kinh tế sẽ khơng thể đạt tốc độ tăng trưởng như mong
muốn. Chính vì thế, Chính phủ đang dành các ưu đãi cho các dự án FDI trong lĩnh vực
này.
Tuy nhiên, nguồn vốn FDI ồ ạt đổ vào lĩnh vực bất động sản và xây dựng có thể gây nên
những bất ổn kinh tế vĩ mơ trong trung và dài hạn. Nó có thể dẫn đến sự phân bổ vốn đầu
tư không hiệu quả trong nền kinh tế, làm bất ổn cán cân thanh toán, thị trường vốn, đặc
biệt là hệ thống ngân hàng và làm tăng các hoạt động đầu cơ trên thị trường bất động sản.
Mối quan ngại hiện hữu nhất là tác động làm giảm hiệu quả đầu tư của nền kinh tế do có
quá nhiều FDI vào một số loại hình bất động sản. Chính quyền địa phương thường quan
niệm rằng, cứ có nhiều vốn FDI, dù ở lĩnh vực nào đều sẽ giúp phát triển kinh tế của địa
phương. Chính vì thế, hơn một thập niên trở lại đây, các tỉnh ồ ạt xây dựng khu công
nghiệp và khu chế xuất với mục tiêu thu hút FDI. Nhưng, do thiếu kết cấu hạ tầng phần
cứng (điện, nước và giao thông) và phần mềm (nguồn nhân lực) nên đa phần các khu
công nghiệp ở vùng nông thôn xa các trung tâm đô thị không thể thu hút FDI.
Ba năm qua, các chính quyền địa phương lại ồ ạt chấp nhận các dự án sân gơn (golf),
trong đó: 78 sân gơn đã được cấp phép với tổng vốn đăng ký là 13,3 tỉ USD, chiếm
26.170 ha ở 39 thành phố và tỉnh; 66 dự án khác đang trong q trình hồn thành hồ sơ.


Mọi nhà đầu tư đều muốn lấy đất nông nghiệp làm dự án, vì theo quy định của Nhà nước,
tiền đền bù rất thấp. Ngoài ra, đất cho dự án sân gôn được coi là đất cho thể thao nên
được hưởng mức thuế đất ưu đãi. Vì thế, nhiều nhà đầu tư thường bắt đầu các dự án từ

sân gôn, sau đó mới “tranh thủ” mở rộng sang dịch vụ khách sạn, nhà hàng và giải trí.
Thực tế, các chủ đầu tư chờ đợi thu hồi vốn bằng các dự án bất động sản đi kèm với sân
gơn. Do đó, khi thị trường bất động sản hạ nhiệt thì 123 dự án sân gôn trở nên chậm giải
ngân. Hiệu quả hoạt động của các dự án này lại thấp: năm 2007, 13 dự án đang hoạt động
với tổng diện tích đất sử dụng 2.711 ha, nhưng chỉ nộp vào ngân sách nhà nước 336,3 tỉ
đồng(1). Trong khi đó các dự án này có thể gây tác hại ơ nhiễm mơi trường về đất và
nước, ai sẽ là người gánh chịu sau này?
Sai lầm cấp phép dự án FDI một cách ồ ạt đang làm thay đổi cơ cấu kinh tế của một số
vùng nơng thơn, thậm chí cả khu vực thành thị, một cách đáng báo động. ở nông thôn, kết
cấu hạ tầng như đường sá, cầu cống, điện, nước sạch thiếu thốn và nguồn nhân lực yếu
kém, không được đầu tư đúng mức. Trong khi đó, chính quyền địa phương lại thu hồi lấy
đất nông nghiệp từ người nông dân để xây dựng các khu công nghiệp và khu chế xuất,
(nhưng lại khó thu hút được FDI, thậm chí cả nhà đầu tư trong nước) và xây dựng sân
gôn, nhà nghỉ dưỡng, khách sạn, khu vui chơi giải trí, trung tâm thương mại và kể cả
sịng bạc (casino). Tình trạng phát triển ồ ạt khu công nghiệp và sân gôn đang lấy đi đất
và kế sinh nhai của những người nơng dân và đẩy họ di cư tìm việc làm tại các thành phố.
Gánh nặng về mặt xã hội sẽ tăng lên.
Chính sự mất cân đối về đầu tư này, đi kèm với thị trường bất động sản và tài chính cịn
sơ khai dẫn đến mối quan ngại về sự bất ổn định của nguồn vốn FDI vào xây dựng và bất
động sản trong hình thành nguồn vốn FDI ròng, nhất là khi nền kinh tế đang phụ thuộc
nhiều vào nguồn vốn này để tăng mức dự trữ ngoại tệ nhằm kìm hãm lạm phát và thúc
đẩy tăng trưởng kinh tế. Việc tăng nguồn vốn ngoại bao gồm cả trực tiếp và gián tiếp
đang tài trợ cho thâm hụt tài khoản vốn và tạo ra thặng dư cán cân thanh toán gần 10,2 tỉ
USD vào năm 2007 so với 4,3 tỉ USD năm 2006. Xu hướng này vẫn tiếp tục trong năm
2008.


Tuy nhiên, phân tích cấu thành của dịng vốn FDI rịng đang và sẽ được hình thành nhờ
nhiều vào các dự án FDI trong xây dựng, bất động sản và vốn đầu tư gián tiếp sẽ cho thấy
những nguy cơ bất ổn của sự tài trợ này.

Mức tăng tín dụng ngân hàng cho các dự án bất động sản những năm qua phần nhiều là
do chính sách tiền tệ nới lỏng, dễ vay, mức lãi suất thấp, ít yêu cầu về thế chấp… là tiềm
ẩn nhiều rủi ro cho cả hệ thống.
Xét về tài khoản vốn, tuy FDI ròng được phản ánh trong cán cân thanh tốn có thể đã bị
thổi phồng, mối lo chính lại ở mức độ ổn định của các luồng FDI đang và sẽ tạo ra luồng
vốn FDI ròng này. Nguồn vốn FDI giải ngân do Bộ Kế hoạch và Đầu tư công bố luôn cao
hơn nguồn vốn FDI rịng do Ngân hàng Nhà nước cơng bố trong cán cân thanh toán.
Song, ngay cả con số do Ngân hàng Nhà nước cơng bố cũng có thể là q cao bởi nó
khơng loại trừ được nguồn vốn vay từ các ngân hàng nước ngồi. Vốn FDI rịng chỉ nên
bao gồm nguồn vốn phía đối tác nước ngồi phân bổ trực tiếp cho các dự án dưới hình
thức vốn cổ phần và vốn tái đầu tư của họ hoặc các khoản vay từ công ty mẹ cho công ty
con. Nhưng Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã tính gộp cả vốn đóng góp của phía Việt Nam và
các khoản vay ngân hàng trong và ngoài nước. Ngân hàng Nhà nước có thể tách được
vốn vay từ ngân hàng trong nước nhờ số liệu từ các ngân hàng chi nhánh và ngân hàng
thương mại trong nước, nhưng khó nắm bắt được các khoản vay từ ngân hàng nước
ngoài.
Ngoại trừ nguồn vốn pháp định/vốn điều lệ là vốn nhà đầu tư thực có, tồn bộ phần chênh
lệch với vốn đăng ký của các dự án xây dựng và bất động sản là do nhà đầu tư vay ngân
hàng hoặc đầu tư gối đầu dựa trên tiền đóng góp của những người mua bất động sản hoặc
bán nhà vừa xây của giai đoạn trước. Trước đây, Luật Đầu tư nước ngoài quy định vốn
pháp định tối thiểu phải là 30% tổng vốn đăng ký. Phía đối tác Việt Nam có thể chịu
trách nhiệm đóng phần vốn pháp định này dưới hình thức giá trị quyền sử dụng đất (ví dụ
dự án khu đô thị Nam Thăng Long – Ciputra). Luật mới không quy định mức vốn pháp
định, nên các văn bản dưới luật đang dần đưa ra các mức vốn chủ sở hữu tối thiểu cho
các loại dự án xây dựng và bất động sản khác nhau. Song, nhìn chung mức quy định rất
thấp. Để kinh doanh bất động sản, vốn điều lệ của một doanh nghiệp chỉ cần là 6 tỉ đồng


(tức khoảng 375 nghìn USD). Các dự án xây dựng khu chung cư, khu đô thị và khu công
nghiệp chỉ cần có vốn chủ sở hữu bằng 20% tổng vốn đầu tư. Hiện tại, vẫn chưa có quy

định cho các dự án xây dựng khu nhà nghỉ, khu hỗn hợp vui chơi giải trí, khách sạn và
tịa nhà văn phịng mặc dù đã có 3 dự án hàng tỉ USD đã được cấp phép. Chính vì điều
này, vốn pháp định của đa phần các dự án “tỉ đô” vào bất động sản, như dự án Hồ Tràm
(4,2 tỉ USD) xây dựng casino, khu vui chơi giải trí và nhà nghỉ của công ty từ Ca-na-đa,
dự án Starbay (1,65 tỉ USD) xây dựng sân gôn, khu nghỉ dưỡng của công ty British
VirginIslands và dự án khu công nghệ Thủ Thiêm (1,2 tỉ USD) của một công ty từ Xinga-po cũng chỉ chiếm 20% tổng vốn đầu tư.
Các nhà đầu tư nước ngồi nhìn thấy lợi nhuận lớn khi đầu tư vào các nước đang nổi lên
có chính sách tiền tệ nới lỏng để dễ dàng vay ngân hàng (với mức lãi suất thấp và ít yêu
cầu về thế chấp). Mức độ tăng tín dụng ngân hàng cho các dự án bất động sản trong
những năm qua tại Việt Nam chứng minh nhận định này. Điều đáng lo ngại là việc các
ngân hàng đang cung cấp vốn và được cấp vốn bởi các dự án bất động sản và xây dựng sẽ
khó tránh khỏi rủi ro cho cả hệ thống. Theo Ngân hàng Nhà nước, đến tháng 4-2008 tổng
vốn vay dành cho các dự án này của các ngân hàng thương mại là 135.000 tỉ đồng (trên
8,4 tỉ USD), chiếm 10,8% tổng tín dụng(2). Mức FDI giải ngân trong lĩnh vực này tính
đến cuối quý I năm 2008 chỉ trên 4,7 tỉ USD. Mặc dù 8,4 tỉ USD là bao gồm cả các dự án
của nhà đầu tư trong nước và nước ngoài, nhưng con số 60% – 70% vốn của các dự án
FDI trong bất động sản và xây dựng (tức khoảng chênh lệch giữa vốn đăng ký và vốn
pháp định) sẽ phải từ vốn vay ngân hàng, thì số vốn vay ngân hàng chắc chắn chiếm con
số lớn trong số giải ngân 4,7 tỉ USD của các dự án FDI. Như vậy, các dự án này đang dựa
vào “sức khỏe” của các ngân hàng, trong đó đa phần là ngân hàng trong nước để tồn tại
trong thời gian qua.
Điều đáng lo ngại nữa là cả các ngân hàng và các dự án bất động sản lại đang dựa vào
nguồn vốn không ổn định khi các ngân hàng đang sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay dài
hạn. Tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay dài hạn của các ngân hàng thương mại chiếm
khoảng 40% nguồn vốn ngắn hạn(3). Các ngân hàng cũng có mức độ rủi ro tương đối cao
khi duy trì tỷ lệ tín dụng/tiền gửi của tồn ngành trên 90%, cao hơn mức trung bình trong
khu vực 83%.


Rủi ro mất khả năng thanh khoản của các ngân hàng còn là điều đáng lo ngại hơn khi thế

chấp cho các khoản vay đối với dự án xây dựng bất động sản thường chính là quyền sử
dụng đất hoặc chính các dự án xây dựng. Theo Ngân hàng Nhà nước, đến tháng 4-2008,
bất động sản chiếm khoảng 50% tổng thế chấp cho vay của ngân hàng(4). Trước đây, các
nhà đầu tư nước ngồi có được quyền sử dụng nhờ vào liên doanh với các doanh nghiệp
đặc biệt là tổng công ty nhà nước. Những luật và quy định mới về FDI mang tính cởi mở
hơn và giao nhiều quyền hơn cho chính quyền địa phương trong cấp phép. Các doanh
nghiệp nước ngồi khơng cần góp vốn với các doanh nghiệp trong nước, nhưng vẫn được
mời chào và trao cho quyền sử dụng các khu đất lớn. Sự nở rộ các dự án sân gôn ở các
tỉnh là một minh chứng sống động cho điều này.
Do Việt Nam vẫn chưa tự do hóa tài khoản vốn, nên việc tháo lui nhanh các nguồn vốn
trong giai đoạn nền kinh tế bất ổn về tài chính như hiện nay là khơng dễ dàng. Tuy nhiên,
các cơ quan quản lý nhà nước không thể phân định được các khoản vay từ các ngân hàng
trong nước và ngân hàng nước ngoài. Lạm phát và chính sách tiền tệ thắt chặt có thể
khuyến khích các nhà đầu tư đi vay vốn từ các ngân hàng nước ngoài bằng ngoại tệ. Việc
họ trả lãi suất cho các khoản vay này sẽ dẫn đến việc tháo lui nguồn ngoại tệ trong trung
hạn và mất cân đối nội tệ và ngoại tệ.
Một lý do khác làm cho dự án FDI vào xây dựng và bất động sản không ổn định là sự phụ
thuộc của chúng vào bong bóng bất động sản để huy động được vốn lớn. Chỉ cần hồn
thiện xong phần móng, các nhà đầu tư bắt đầu rao bán các dự án để sử dụng chính những
nguồn vốn trong nước, nhiều khi là từ các hoạt động đầu cơ để thực hiện dự án. Dự án
Ciputra kéo dài gần 12 năm đã dựa vào nguồn vốn như vậy để tồn tại. Có khả năng dự án
Keangnam, mới hồn thành xong phần móng, rao bán nhà với giá cao “ngất ngưởng”
cũng đang hành động tương tự.
Về lý thuyết, trong cái chu kỳ từ bùng nổ đến nổ tung (boom-bust circle) của nền kinh tế,
việc tăng nguồn vốn vào có thể dẫn đến những hiệu ứng sung túc (wealth effects) và bong
bóng bất động sản. Nhưng bong bóng bất động sản lại có ma lực thu hút dịng vốn nước
ngoài vào nhiều hơn. Tại Việt Nam, kể từ năm 2006, các nhà đầu tư nước ngoài đã đầu tư
rất nhiều vào các dự án bất động sản và làm tăng tổng vốn FDI vào cả nước.

Vốn gián tiếp nước ngoài cũng đang đổ vào các dự án xây dựng bất động sản. Giá đất và
giá nhà ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh đã tăng 100% – 200% trong năm 2006 và
2007. Như chỉ ra ở trên, các ngân hàng thương mại cũng đang đầu tư rất nhiều vào thị
trường bất động sản bùng nổ này. Các dự án FDI vào xây dựng văn phòng và khu nhà
dựa vào việc “bán non” để hoàn tất dự án chắc chắn sẽ kỳ vọng nhiều vào những bong
bóng bất động sản. Và điều đó có nghĩa là, các dự án FDI trên thực tế được tài trợ nhiều
bởi nguồn tiền đầu cơ ở trong nước, tín dụng dễ dàng từ ngân hàng và vốn gián tiếp nước
ngoài. Kể từ đầu năm 2007 Việt Nam đã thu hút một số dự án hàng tỉ USD và hàng trăm
dự án hàng trăm triệu USD vào xây dựng và bất động sản. Chính vì vậy, sự ổn định và
thành công của các dự án bất động sản và xây dựng sẽ ảnh hưởng rất lớn đến giá trị FDI
rịng trong cán cân thanh tốn trong trung và dài hạn. Trong khi đó, các nhà đầu tư của
các dự án này lại đang dựa vào các nguồn vốn trong nước khơng ổn định cho các dự án
của mình.
Dự án FDI trong xây dựng và bất động sản còn tiềm ẩn những bất ổn do khó có thể xác
định chính xác mức độ các dự án được tài trợ bởi các nguồn vốn đầu tư gián tiếp nước
ngoài và sự chuyển chủ từ nhà đầu tư trong nước sang nhà đầu tư nước ngồi một cách
khơng lành mạnh. Kể từ năm 2005, cán cân thanh toán của Việt Nam bắt đầu có một cấu
phần của đầu tư gián tiếp là 865 triệu USD. Thị trường chứng khốn phát triển nóng
trong năm 2006 đã khiến cho con số này đạt 1,3 tỉ USD. Tuy nhiên, con số này là khiêm
tốn so với con số kỷ lục 6,2 tỉ USD vào năm 2007 và 1,36 tỉ USD quý đầu năm 2008. So
với mốc kỷ lục VN-Index đạt 1.171 điểm vào tháng 3-2007, thì giai đoạn này thị trường
chứng khốn đã trượt dốc 65% đến tháng 6-2008. Mặc dù các nhà đầu tư nước ngồi
khơng hoang mang bằng các nhà đầu tư trong nước, nhưng mức mua ròng của họ cũng
giảm và chỉ chiếm khoảng 1/5 tổng số vốn gián tiếp này.
FDI vào cơng nghiệp và nơng nghiệp đã ít đem lại giá trị gia tăng vì chỉ loay hoay ở khâu
chế xuất, gia công và lắp ráp, trong lúc nhu cầu thu hút FDI để tăng nhanh GDP là rất
lớn. Nếu chấp nhận mọi loại hình FDI, nhất là với bất động sản mà khơng đánh giá đúng
hiệu quả thì lợi bất cập hại…

Trái phiếu chính phủ của Việt Nam khá hấp dẫn trong năm 2007 đến hết quý I năm 2008
nhờ vào mức lãi suất tương đối và được đánh giá an toàn. Tuy nhiên, sự hấp dẫn này đã
giảm do sự bi quan của các nhà đầu tư về kinh tế vĩ mô của Việt Nam. Kể từ tháng 42008, mức chênh lệch lãi suất để bảo lãnh cho trái phiếu chính phủ của Việt Nam đã cao
hơn so với trái phiếu của Phi-lip-pin – một nước có nền kinh tế rất bất ổn. Điều này có
nghĩa là các nhà đầu tư nước ngoài sẽ tiếp tục rút vốn khỏi trái phiếu chính phủ Việt
Nam.
Mặc dù thị trường bất động sản hiện tại đang “đóng băng”, sự thiếu hụt cung ở hiện tại và
tương lai chắc chắn sẽ vẫn hứa hẹn nhiều lợi nhuận cho nhà đầu tư. Hơn thế, trong bối
cảnh giá dầu tăng cao một phần là do tình trạng đầu cơ trên thị trường thế giới và sự suy
sụp của thị trường bất động sản ở Mỹ sẽ khiến cho nhiều nguồn tiền nước ngồi tiếp tục
tìm đến thị trường bất động sản của Việt Nam. Sự kém hấp dẫn của thị trường cổ phiếu
và trái phiếu chắc chắn sẽ khiến cho các nhà đầu tư gián tiếp quen với thị trường Việt
Nam chuyển một phần đầu tư của họ và trở thành cổ đông của các dự án xây dựng và bất
động sản. Trong khi đó, các nhà đầu tư hiện tại lại đang khó tìm kiếm nguồn vốn do
chính sách tiền tệ thắt chặt, thậm chí phải bán dự án để trả nợ ngân hàng và giảm lỗ, nên
sẽ dẫn đến kết quả các nhà đầu tư nước ngồi có tiềm lực tài chính dần dần thâu tóm các
dự án. Điều này càng thuận lợi hơn vì, theo cam kết WTO kể từ 11-1-2008, sở hữu của
nhà đầu tư nước ngồi khơng cịn bị giới hạn và theo Nghị định số 139/2007/NĐ-CP,
ngày 5-9-2007, của Chính phủ hướng dẫn thực thi Luật Doanh nghiệp, trong lĩnh vực bất
động sản và xây dựng nhà đầu tư nước ngoài có thể mua hoặc góp vốn khơng có giới hạn.
Sự góp vốn và chuyển “chủ đầu tư” như vậy đã làm phức tạp việc quản lý của các cơ
quan chức năng nếu số liệu cố tình bị che giấu. Các nhà đầu tư nước ngồi trong các
trường hợp này khơng cần phải đáp ứng yêu cầu về vốn chủ sở hữu để có quyền sử dụng
đất và thực hiện dự án, trong khi họ lại có thể dễ dàng rút vốn khỏi dự án.
Tóm lại, các dự án FDI trong xây dựng và bất động sản có nhiều khả năng được tài
trợ bởi nguồn vốn không lành mạnh trong nước và nguồn vốn gián tiếp nước ngồi
và vì thế biến các dự án FDI này trở nên bất ổn. Các nhà đầu tư sẽ rút tiền ra khi họ
không thu hút được các khoản tiền đầu cơ, không nhận thấy lợi nhuận từ chênh lệch lãi
suất trong nước và quốc tế, nhất là khi xuất hiện khả năng bóng bóng thị trường sụp đổ

hoặc khủng hoảng. Ngồi ra, hình thái nguồn vốn vào dưới hình thức như vậy sẽ làm vơ
hiệu hóa các công cụ bảo vệ đồng nội tệ (sterilization) của Ngân hàng Nhà nước.
Đối với tài khoản vãng lai, các doanh nghiệp đầu tư nước ngồi đang góp phần làm
giảm thâm hụt thương mại, nhưng đã có dấu hiệu cho thấy thặng dư thương mại của
nhóm này đang giảm và có khả năng họ cũng sẽ có cán cân thương mại âm trong trung
hạn khi tập trung nhiều vào các dự án bất động sản và xây dựng và chuyển dịch sang lĩnh
vực dịch vụ. Thâm hụt thương mại của Việt Nam phần lớn là do nhập khẩu các nguyên
phụ liệu và máy móc. Thâm hụt đã tăng đột biến từ năm 2007 khi các dự án xây dựng lớn
bắt đầu khởi công và giá nguyên liệu thế giới tăng. Năm 2007, giá trị thép nhập khẩu đã
tăng kỷ lục 40,5% so với năm trước và lượng tăng 27%. Giá trị thép nhập khẩu 6 tháng
đầu năm 2008 đã đạt khoảng 4,6 tỉ USD, gần bằng 4,9 tỉ USD của cả năm 2007. Tương
tự, giá trị nhập khẩu máy móc và thiết bị đã tăng 37% năm 2007, đạt mức kỷ lục 10,4 tỉ
USD trong khi giá trị của 6 tháng năm 2008 đã là gần 7 tỉ USD.
Mặc dù hiện nay, Việt Nam thừa công suất sản xuất thép dài phục vụ xây dựng, nhưng
nhu cầu thép để xây dựng các khách sạn và các tòa nhà chọc trời sẽ phát sinh nhu cầu
một số chủng loại thép mà các nhà sản xuất trong nước khơng đáp ứng được. Ngồi ra,
sản xuất trong nước mới chỉ đáp ứng được 50% nhu cầu phôi thép. Nếu các dự án khu
liên hợp thép lớn được thực hiện đúng theo kế hoạch, thì cũng phải tới năm 2010 mới có
thể bắt đầu hoạt động. Nhu cầu phôi thép sẽ tiếp tục phải nhờ vào nhập khẩu trong trung
hạn. Giá dầu thế giới đứng ở mức cao và liên tục biến động sẽ làm tăng giá trị nhập khẩu
thép nói riêng và các nguyên phụ liệu khác nói chung và làm xói mịn hơn tài khoản vãng
lai của đất nước.
Việc FDI đang chuyển dần ra khỏi khu vực chế biến và chế tạo sang lĩnh vực dịch vụ
cũng sẽ làm giảm cán cân thương mại của Việt Nam. Việt Nam vẫn dựa vào xuất khẩu
các sản phẩm có giá trị gia tăng thấp để thu ngoại tệ, bao gồm các nông sản, các sản
phẩm sơ chế, gia công và lắp ráp. Cho đến những năm đầu của thế kỷ XXI FDI vẫn chủ
yếu đầu tư vào lĩnh vực gia công và chế biến để xuất khẩu, nên khu vực này tuy có mức
xuất siêu, nhưng kể từ khi Việt Nam cam kết tự do hóa lĩnh vực dịch vụ, đặc biệt là lĩnh
vực bán lẻ và phân phối theo lộ trình trong WTO, FDI đang rút ra khỏi các lĩnh vực này

và chuyển sang lĩnh vực dịch vụ có mức sinh lời cao hơn. Các doanh nghiệp FDI nhận
thấy họ thu được lợi cao hơn khi nhập khẩu các sản phẩm có giá trị cao ở mức thuế suất
thấp và phân phối nội địa so với việc chế tạo và lắp ráp trong nước, vì lạm phát cao đã
làm cho chi phí sản xuất trong nước cao. Việc xây dựng thêm nhiều văn phòng và khu
thương mại, nghỉ mát cũng khuyến khích FDI chuyển dịch sang lĩnh vực dịch vụ.
Tác động trong dài hạn của sự chuyển dịch này đối với ổn định kinh tế vĩ mô là luồng
tiền vào quá nhiều, trong khi có q ít tài sản trong nước dẫn đến những bong bóng trong
nền kinh tế và lạm phát cao. Việc tăng chuyển lợi nhuận về nước của các doanh nghiệp
FDI trong lĩnh vực dịch vụ sẽ làm xói mịn dự trữ ngoại tệ và làm yếu cơng cụ chống lạm
phát và các nỗ lực của Ngân hàng Nhà nước.
Trong một thời gian dài thu hút FDI, các ngành công và nông nghiệp đã không thu được
nhiều lợi ích từ chuyển giao công nghệ và tăng giá trị gia tăng do FDI chỉ tập trung ở
khâu chế xuất, gia công và lắp ráp. Trong khi FDI gần đây đổ nhiều vào các dự án xây
dựng bất động sản giúp bù đắp cho thiếu hụt nguồn đầu tư trong nước, nhưng chấp nhận
mọi hình thức FDI vào mọi loại hình bất động sản mà khơng có sự đánh giá hiệu quả kinh
tế và tiềm lực tài chính và kỹ thuật của các nhà đầu tư thì chắc chắn sẽ dẫn đến những bất
ổn, nếu khơng muốn nói là “lợi bất cập hại”. Nguồn vốn FDI đổ vào đất nước nhiều là
minh chứng mạnh mẽ về mức độ hấp dẫn của nền kinh tế và giúp bù đắp cho thiếu hụt
nguồn đầu tư trong nước, nhưng FDI không nhất thiết luôn là nguồn vốn ổn định và tạo
ra tăng trưởng kinh tế một cách bền vững./.


* Chuyên gia kinh tế UNDP
** Kinh tế trưởng UNDP
(1) Anh Quân: Cân, đo, đong, đếm dự án sân gôn, tải trên mạng www.vn.economy.vn
ngày 9-9-2008
(2) Báo cáo phân tích ngành ngân hàng ngày 24-7-2008, của Cơng ty Cổ phần chứng
khốn Bảo Việt (BVSC)

(3) Tài liệu đã dẫn
(4) Báo cáo phân tích ngành ngân hàng ngày 24-7-2008, của Cơng ty Cổ phần chứng
khoán Bảo Việt (BVSC)