Tài liệu PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ ( KHẤU TRỪ, GIẢM GIÁ) pdf

PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ
( KHẤU TRỪ, GIẢM GIÁ)


1/ Cơ sở lý luận

2/ Các trường hợp áp dụng

3/ Nguyên tắc áp dụng

4/ Các bước tiến hành

5/ Những điều cần xem xét và hạn chế của phương pháp

6/ Ví dụ





1/ Cơ sở lý luận

Một người mua / nhà đầu tư khôn ngoan, có đủ thông tin và dự tính hợp lý thì
không bao giờ trả giá cho tài sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng
công trình có tính hữu dụng tương tự

Phương pháp chi phí được sử dụng như là phương pháp kiểm tra đối với phương
pháp khác

Ví dụ :

TĐG BĐS: CR 4m, CD 15m , DT sàn XD 240 m
2
, CLCL là 50%, chào bán với
giá 130 lượng ( giá vàng là 12,5 Trđ/lượng ), đơn giá XD mới nhà cấp 4 là 1,2 Trđ/m
2
.
Giả định các điều kiện khác đều hợp pháp, tương đồng theo TĐGVN.

BĐS 2: gần cạnh và có DT như BĐS 1 là lô đất trống có vừa bán các đây 1 tháng với
giá 18.750.000 đ/m
2
,

BĐS 3: đối diện BĐS 1 là lô đất trống có DT như trên bán 1,6 lượng /m
2

BĐS 4: DT đất = 60 m
2
, CTXD =200 m
2
, CLCL là 80%. cách BĐS 1 bên trái 30m
vừa bán 20.200.000 đ/m
2
, đơn giá XD mới nhà cấp 3 là 1,8 Trđ/m
2
.

Bài giải :

BĐS 1 :

Giá nhà : 240 m2 x 1,2 Trđ/m2 x 0,5 = 144 Trđ 144
Trđ / 12,5 Trđ/lượng = 11,52 lượng

Gía đất

: 130 lượng - 11,52 lượng = 118,48 lượng

Đơn giá 1m
2
đất : 118,48 lượng / 60 m
2
= 1,97 lượng

BĐS 2 : G
Đ
= 18.750.000 đ/m
2
/ 12,5 Trđ/lượng = 1,5 L x 60 m
2
= 90 lượng, G
CTXD
=
23,04 lượng

Giá BĐS = 90L + 23,04L = 113,04L

BĐS 3 : G
Đ
= 1,6 L/m2 x 60m2 = 96 lượng, G
CTXD
= 23,04 lượng=119,04 lượng

BĐS 4 : 200m2 x 1,8Trđ/m2 x 0,8 =23,04 L + G
Đ
= 20,2 / 12,5 = 1,6 x 60 = 96lượng,

Gía BĐS=23,04 lượng=119,04 lượng



2/ Các trường hợp áp dụng

Thẩm định giá các BĐS đã qua sử dụng, mà các tài sản so sánh tuy cùng dạng
nhưng có nhiều yếu tố khác biệt không thể so sánh trực tiếp được

Hoặc thẩm định giá nhằm phục vụ công việc bảo hiểm.



3/ Nguyên tắc áp dụng

Nguyên tắc thay thế: giá trị của tài sản hiện có, có thể đo bằng chi phí làm ra một
tài sản tương tự như là một vật thay thế.

4/ Các bướcc tiến hành

1.Ướcc tính giá trị của lô đất thẩm định giá, xem như là lô đất trống. Giả sử rằng sự
sử dụng hiện tại là cao nhất và tốt nhất.

2.Ướcc tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thế những công trình xây
dựng hiện có trên lô đất.

3.Ướcc tính tổng số tiền giảm giá tích lũy của các công trình xây dựng hiện có trên
miếng đất, xét trên tất cả mọi nguyên nhân ( giảm giá tự nhiên, lỗi thời chức năng và
lỗi thời bên ngoài ).

4. Ướcc tính giá trị của BĐS cần thẩm định giá.



•

Công thức :

Giá trị thị trường của tài sản =

Giá thị trường của lô đất trống +

Chi phí hiện tại của xây dựng

(=Tổng giá trị của những xây dựng mới - Khấu hao tích tụ đối với những xây dựng

hiện có).





a/ Cách xác định chi phí : trong phương pháp chi phí giảm giá có 2 cách xác đinh
chi phí:

a.1.Chi phí tái tạo

a.2.Chi phí thay thế



a.1.Chi phí tái tạo

•

Là chi phí hiện hành để xây dựng một công trình thay thế giống hệt với công trình
TĐG, bao gồm cả những điểm đã lỗi thời của công trình TĐG đó.

•

Chi phí tái tạo là bản sao chính xác của công trình nguyên bản về nguyên vật liệu,
cách trang trí và chất lượng tay nghề, kể cả các sai lầm của thiết kế và tính không hiệu
quả hoặc lỗi thời của nó.

•

Xét về mặt lý luận được xem là phương pháp cho giá trị chính xác hơn, nhưng là
phương pháp không hiện thực khi thực hiện đối với các công trình lỗi thời cũ kỹ, bởi
vì nó bao gồm cả chi phí để tái tạo lại những cái không hiệu quả và đã lỗi thời không
có dùng được nữa



a.2.Chi phí thay thế

•

Là chi phí hiện hành để xây dựng một công trình có giá trị sử dụng tương đương
với công trình thẩm định giá nhưng loại bỏ các bộ phận có chức năng lỗi thời.

•

Thông thường phương pháp chi phí thay thế cho số lượng tính toán thấp hơn
phương pháp chi phí tái tạo, bởi vì nó không tính đến các bộ phận lỗi thời và không
cần thiết, và tính toán trên việc sử dụng vật liệu và kỹ thuật hiện hành.

•

Do đó nó được xem là phương pháp có tính thực tiễn cao hơn so với phương pháp
chi phí tái tạo.



b. Nội dung ướcc tính chi phí xây dựng hiện tại bao gồm các chi phí liên quan đến
việc xây dựng công trình:

- Các chi phí trực tiếp : vật liệu, nhân công, máy xây dựng…

- Chi phí chung: chi phí quản lý công trường và chi phí quản lý doanh nghiệp.

- Lãi vay Ngân hàng.

- Thuế.





•

Thống kê chi tiết của người xây dựng

•

Dùng để ước tính chi phí xây dựng các công trình lớn.

•

Chi phí XD được thống kê chi tiết theo số lượng, đơn giá.

•

bao gồm cả chi phí quản lý và lợi nhuận của người xây dựng.

•

Ví dụ: Công trình nhà ở gồm 2 phòng ngủ, phòng sinh hoạt, bếp và phòng tắm, kết
cấu nhà bê tông khối

•

Cách tính này nếu chiết tính cẩn thận seơ cho kết quả chính xác, nhưng tốn nhiều
công sức. Trong thực tế thẩm định viê thường không được huấn luyện kyơ thuật XD
để tính chi tiết như vậy nên cần có phương pháp tính khác nhanh chóng và thích hợp
hơn.



Khảo sát theo số lượng.



•

Thường được các kiến trúc sư dùng để tính kết cấu nhà ở và công trình.

•

Số lượng tính theo mức chuẩn của định mức xây dựng.

•

Cách tính đơn giản và nhanh chóng hơn.

•

Cũng phải tính chi tiết các khoản chi phí dựa trên định mức.



Theo chi phí mỗi đơn vị xây dựng



•
Tính theo đơn vị của kết cấu xây dựng (m2)
•
Giúp ước tính chi phí cho công việc sửa chươa thay thế.
•
Không được sủ dụng như một công cụ để thẩm định
So sánh giá thị trường

•
Cách tính này được các nhà xây dưng, kiến trúc, nhà định giá sử dụng việc ước tính chi
phí cần có kết quả nhanh chóng.
•
Phương pháp này tính bằng cách chia tổng số chi phí xây dựng của các kết cấu công
trình tương tự mới hoàn thành, như đơn giá xây dựng cho nhà ở theo từng cấp.
•
Phương pháp này không được chính xác lắm do tính không đồng nhất của bất động sản
và giá trị của các loại vật liệu xây dựng.


c. Cách tính khấu hao tích tụ (giảm giá tích lũy )

•

Là tổng khấu hao của tất cả các nguồn được đo bằng hiệu số của chi phí tái tạo/
thay thế của những công trình xây dựng ở dạng mới nguyên và giá trị hiện tại của
những công trình đó vào thời điểm thẩm định giá.

•

Các dạng khấu hao tích tụ:

- Hao mòn vật chất.

- Hao mòn chức năng.

- Hao mòn kinh tế.



- Hao mòn vật chất: Là hao mòn và hý hỏng của công trình do quá trình sử dụng,
thời gian, thời tiết và bảo dýỡng kém (sử dụng theo niên hạn sử dụng).

- Cách tính : Căn cứ vào tuổi thọ và thời hạn đã sử dụng để tính sự hao mòn từ đó
tính giảm giá của công trình



Số năm đã sử dụng

Hao mòn ( % ) = ---------------------------- x 100%

Tuổi thọ CT XD

Tỷ lệ còn lại ( % ) = CL CT mới nguyên (100%) - Hao mòn%



Hoặc



Tuổi thọ CT XD - Số năm đã sử dụng

Tỷ lệ còn lại ( % ) = -------------------------------------------------- x 100%

Tuổi thọ CT XD





T
sd
T
đm
- T
sd

R% = ------------ = --------------------- x 100%

T
đm
T
đm



•

h % : mức độ hý hỏng của từng bộ phận

•

T
sd
: thời gian sử dụng

•

T
đm
: Tuổi thọ CTXD

•

T
cl
: thời gian còn lại

•

H % : Hao mòn toàn bộ công trình

•

R % : tỷ lệ chất lượng còn lại


Ví dụ :

Thời gian XD và đýa vào sử dụng 9/1997

Thời điểm TĐG : năm 9/2006.

Nhà cấp 2 : tuổi thọ CTXD 60 -80 năm

Tỷ lệ hý hỏng (%) = Thời gian sử dụng/ tuổi thọ CTXD x100%

Tỷ lệ CLCL (%) = 100% - Tỷ lệ hý hỏng (%)

Thời gian đã SD = thời điểm thẩm định giá - thời gian công trình được đýa vào sử dụng

2006 - 1997 = 09 năm



1/ Nếu tính tuổi thọ CTXD là 60 năm thì mức độ hý hỏng là:

09 năm / 60 năm x 100% = 15%

CLCL ( % ) = CL CT mới nguyên ( % ) - Mức độ hý hỏng ( % ) = 100 % -
15% = 85%

2/ Nếu tính tuổi thọ CTXD là 70 năm thì mức độ hý hỏng là:

09 năm / 70 năm x 100% = 12,85%

CLCL ( % ) = CL CT mới nguyên ( % ) - Mức độ hý hỏng ( % )

CLCL = 100 % - 12,85% = 87,15%

3/ Nếu tính tuổi thọ CTXD là 80 năm thì mức độ hý hỏng là:

09 năm / 80 năm x 100% = 11,25%

CLCL ( % ) = CL CT mới nguyên ( % ) - Mức độ hý hỏng ( % )

CLCL = 100 % - 11,25% = 88,75%



- Căn cứ vào sự hỏng, hao mòn của các kết cấu chủ yếu

n

•

Chất lượng còn lại của công trình = ∑

( tỷ lệ chất lượng còn lại của kết cấu x tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính so với

tổng giá trị công trình) / Tổng tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính so với tổng giá trị
công trình







n TLCLCL của TLGT của KCC thứ i so

∑ KCC thứ i X với tổng GT của ngôi nhà
CLCL i →1 (%) (%)

của NO = ----------------------------------------------------------------------------
Tổng TLGT của các KCC

(%) so với tổng GT của ngôi nhà (%)





Trong đó:

i : Số thứ tự của kết cấu chính (KCC)

n : Số các KCC

Tỷ lệ chất lượng còn lại của các KCC : móng, khung, cột, tường, nền, sàn, kết cấu

đỡ mái, mái. tỷ lệ này do TĐV xác định trên cơ sở thiết kế ban đầu, thiết kế cải tạo,
nâng cấp và hiện trạng của các kết cấu đó



∑ D
i
x W
i


Tỷ lệ còn lại = --------------------------
∑ W

Trong đó: