Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện quỳnh nhai, tỉnh sơn la​

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP

NGUYỄN KHANG KHỎE

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI
SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN
TẠI HUYỆN QUỲNH NHAI, TỈNH SƠN LA

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ NGÀNH: 8850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
Ts. XUÂN THỊ THU THẢO

Hà Nội, 2020


i
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh Phúc
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tơi, các kết quả
nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan, các thơng
tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày
2020

tháng

năm

Người cam đoan

Nguyễn Khang Khỏe


ii
LỜI CẢM ƠN
Trải qua hai năm học tập tại Trường Đại học Lâm nghiệp, nhằm đánh
giá kết quả học tập và bước đầu làm quen với công tác quản lý hành chính
Nhà nước về đất đai, qua tìm hiểu thực tế tình hình quản lý hành chính Nhà
nước tại huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La, tôi đã tiến hành nghiên cứu đề tài:
“Đánh giá tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác ngắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân tại
huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La”. Lời đầu tiên cho phép tơi được bày tỏ
lịng kính trọng và biết ơn sâu sắc nhất tới TS. Xuân Thị Thu Thảo đã tận
tình hướng dẫn, dìu dắt, dành nhiều cơng sức, thời gian và tạo điều kiện cho
tôi trong suốt q trình học tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới ban giám hiệu Trường Đại
học Lâm nghiệp, Lãnh đạo Viện Quản lý đất đai và Phát triển nơng thơn đã
tận tình giúp đỡ tơi trong q trình học tập, thực hiện đề tài và hồn thành
khố luận của mình.
Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, các cán bộ Phòng Tài
ngun và Mơi trường, Chi nhánh Văn phịng Đăng ký đất đai huyện Quỳnh

Nhai và UBND các xã đóng trên địa bàn huyện đã giúp đỡ và tạo điều kiện
cho tơi trong suốt q trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đã tạo mọi điều
kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn
thành luận án.
Mặc dù bản thân đã có nhiều cố gắng song do thời gian và năng lực có
hạn nên đề tài khơng tránh khỏi những thiếu sót nhất định.Vì vậy, tơi rất mong
nhận được những ý kiến đóng góp của thầy cơ giáo và các bạn để đề tài được
hoàn thiện hơn.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2020

Học viên thực hiện


iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN.............................................................................................i
LỜI CẢM ƠN..................................................................................................ii
MỤC LỤC.......................................................................................................iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT.....................................................................vi
DANH MỤC BẢNG......................................................................................vii
DANH MỤC HÌNH, SƠ ĐỒ.......................................................................viii
DANH MỤC BIỂU ĐỒ..................................................................................ix
MỞ ĐẦU.......................................................................................................... 1
Chương 1. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU..............................4
1.1. Cơ sở lý luận về cấp gıấy chứng nhận quyền sử dụng đất.....................4

1.1.1. Khái quát về đất đai và đăng ký quyền sử dụng đất....................... 4
1.1.2. Khái quát chung về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất........................................................6
1.2. Cơ sở pháp lý về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liên với đất..................................................................12
1.2.1. Văn bản pháp luật trước Luật Đất đai 2013.................................12
1.2.2. Văn bản pháp luật từ khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực đến nay
13
1.3. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại một số nước trên
thế giới và việt nam.....................................................................................14
1.3.1. Tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của một số
nước trên Thế giới...................................................................................14
1.3.2. Tình hình đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất ở Việt nam......................................................................................... 16
1.3.3. Tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
ở TP. Hà Nội............................................................................................17
Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU..................18
2.1. Đối tượng nghiên cứu.......................................................................... 18


2.2. Phạm vi nghiên cứu..............................................................................18


iv
2.3. Nội dung nghiên cứu............................................................................19
2.4. Phương pháp nghiên cứu......................................................................19
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp..........................................19
2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp............................................20
2.4.3. Phương pháp tổng hợp và xử lí số liệu.........................................21
2.4.4. Phương pháp thống kê, phân tích số liệu......................................21

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN........................22
3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội tại huyện Quỳnh
Nhai, tỉnh Sơn La
3.1.1. Điều kiện tự nhiên.........................................................................22
3.1.2. Các nguồn tài nguyên................................................................... 24
3.1.3. Điều kiện kinh tế - xã hội..............................................................26
3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất tại huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La.
30
3.2.1. Tình hình cơng tác quản lý Nhà nước về đất đai tại huyện Quỳnh
Nhai tỉnh Sơn La..................................................................................... 30
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Quỳnh Nhai............................34
3.3. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác ngắn liền với đất cho các hộ gia đình, cá nhân (GCNQSDĐ)
tại huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La............................................................ 37
3.3.1. Trình tự cơng tác cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .. 37

3.3.2. Trình tự thủ tục công tác cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất tại huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La.....................................43
3.4. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản gắn liền với đất tại huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La..................46
3.4.1. Kết quả cấp mới GCNQSDĐ tại huyện Quỳnh Nhai....................46
3.4.2. Kết quả cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất từ năm 2017- 219............................... 53
3.5. Ý kiến đánh giá của hộ dân về tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử


v
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá
nhân tại huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La....................................................58
3.5.1. Thông tin chung về các hộ điều tra...............................................58

3.5.2. Đánh giá của các hộ điều tra về kết quả cấp GCNQSDĐ cho hộ
gia đình, cá nhân tại huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La............................60
3.5.3. Một số khó khăn mà hộ gia đình gặp phải trong q trình cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện
Quỳnh
Nhai, tỉnh Sơn La.................................................................................... 64
3.5.4. Đánh giá của hộ dân về đội ngũ cán bộ thực hiện công tác cấp
GCNQSDĐ tại huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La.....................................65
3.5.5. Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất tại cho hộ gia đình, cá nhân của 3 xã Mường Giơn, Pá Ma
Pha Khinh, Mường Giàng, huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La..................67
3.6. Những thuận lợi và khó khăn trong q trình cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn
La................................................................................................................ 71
3.6.1. Thuận lợi.......................................................................................71
3.6.2. Khó khăn.......................................................................................72
3.7. Đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục khó khăn và nâng cao kết
quả cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá
nhân tại huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La....................................................73
3.7.1. Về công tác quản lý nhà nước đất đai...........................................73
3.7.2. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.................................... 74
3.7.3. Về công tác xây dựng đội ngũ cán bộ...........................................75
3.7.4. Về việc ứng dụng công nghệ thông tin..........................................75
3.7.5. Về công tác tuyên truyền...............................................................75
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.......................................................................77
TÀI LIỆU THAM KHẢO............................................................................ 80


PHỤ LỤC

Viết tắt
AH
GCN
GCNQSDĐ
NĐ-CP
QSDĐ
STNMT
TN&MT
TT
UBND
VPĐKQSDĐ


vii
DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất tại huyện Quỳnh
Nhai năm 2019 ................................................................................................
Bảng 3.2. Kết quả cấp mới GCNQSDĐ ở tại huyện Quỳnh Nhai năm 2017 .....
Bảng 3.3. Kết quả cấp mới GCNQSDĐ ở tại huyện Quỳnh Nhai năm 2018 .....
Bảng 3.4. Kết quả cấp mới GCNQSDĐ ở tại huyện Quỳnh Nhai năm 2019 .....
Bảng 3.5. Tổng hợp các trường hợp chưa được cấp GCNQSDĐ ở tại huyện
Quỳnh Nhai giai đoạn 2017- 2019 ..................................................................
Bảng 3.6. Kết quả cấp đổi, cấp lại GCNQSDĐ ở
2017 .................................................................................................................
Bảng 3.7. Kết quả cấp đổi, cấp lại GCNQSDĐ ở
2018 .................................................................................................................
Bảng 3.8. Kết quả cấp đổi, cấp lại GCNQSDĐ ở
2019 .................................................................................................................
Bảng 3.9: Thông tin chung về các hộ điều tra tại

La .....................................................................................................................
Bảng 3.10. Kết quả đánh giá của hộ dân về cơng tác cấp GCNQSDĐ
gia đình, cá nhân tại huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La ....................................
Bảng 3.11. Kết quả đánh giá của hộ dân về thủ tục hành chính của công tác
cấp GCNQSDĐ tại huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La ....................................
Bảng 3.12. Kết quả đánh giá một số khó khăn mà hộ gia đình gặp phải trong
quá trình cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện Quỳnh Nhai,
tỉnh Sơn La ......................................................................................................
Bảng 3.13. Kết quả đánh giá của hộ dân về đội ngũ cán bộ
cấp GCNQSDĐ tại huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La .....................................
Bảng 3.14: Đánh giá của các cán bộ quản lý về các yếu tố ảnh hưởng đến công
tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn
La ............................................................................................................. 68


viii
DANH MỤC HÌNH, SƠ ĐỒ
Hình 1.1. Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo

thơng tư số

23/2014/TT-BTNMT.......................................................................................11
Hình 3.1. Sơ đồ vị trí địa lý huyện Quỳnh Nhai.............................................22
Sơ đồ 4.1. Trình tự thủ tục cấp GCNQSDĐ tại huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn
La.................................................................................................................... 38
Sơ đồ 4.2. Trình tự thủ tục cấp GCNQSDĐ tại

huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn

La.................................................................................................................... 44

ix
DANH MỤC BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 3.1. Cơ cấu đất đai tại huyện Quỳnh Nhai năm 2019........................34
Biểu đồ 3.2. Tổng hợp số lượng GCNQSDĐ được cấp giai đoạn 2017- 2019
theo đơn vị hành chính tại huyện Quỳnh Nhai............................................... 49
Biểu đồ 3.3. Kết quả cấp đổi GCNQSDĐ ở tại huyện Quỳnh Nhai giai đoạn
2017- 2019 theo đơn vị hành chính.................................................................57
Biểu đồ 3.4. Kết quả cấp đổi GCNQSDĐ ở tại huyện Quỳnh Nhai giai đoạn
2017- 2019 theo các trường hợp..................................................................... 58


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các
khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội an ninh quốc phịng, là
mơi trường sống của con người. Đất đai là nguồn tài nguyên có hạn về mặt số
lượng, cố định về vị trí do đó cần phải có những chính sách quản lý và sử
dụng đất đảm bảo tiết kiệm và hiệu quả tuân theo các quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất.
Xác định được tầm quan trọng của đất đai, Nhà nước đã ban hành
những chính sách đưa việc quản lý và sử dụng đất vào quy chế chặt chẽ, xây
dựng một hệ thống chính sách đất đai cụ thể nhằm tăng cường, nâng cao hiệu
quả công tác Quản lý và sử dụng đất. Điều 53, Hiến pháp nước CHXHCN
Việt Nam năm 2013 nêu rõ: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng
sản, nguồn lợi ở vùng biển, vừng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài
sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản cơng thuộc sở hữu tồn dân do

Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” và điều này cũng được
cụ thể hóa tại Điều 13 Luật Đất đai năm 2013.
Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) là một trong các
nội dung quan trọng trong 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, nhằm xác
lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất và là cơ sở để Nhà nước thực
hiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Giấy chứng nhận là chứng cứ pháp
lý quan trọng chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất của các đối tượng sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực
hiện các quyền và nghĩa vụ đối với đất đai theo quy định của Nhà nước, nâng
cao ý thức trách nhiệm bảo vệ, cải tạo đất để đem lại hiệu quả cao nhất trong
sử dụng đất.


2
Quỳnh Nhai là huyện vùng sâu, vùng xa của tỉnh Sơn La. Cách thành
phố Sơn La 65 km về phía Tây Bắc, có diện tích tự nhiên là: 105.600 ha, bao
gồm 11 xã, mật độ dân số 55 người/km 2. Bên cạnh đó tình hình cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất đã và đang được thực hiện tại địa phương. Tuy
nhiên, trong quá trình thực hiện vẫn tồn tại một số hạn chế. Vì vậy tình hình
cấp GCNQSDĐ càng trở nên quan trọng giúp cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền quản lý tốt tình hình sử dụng đất, đồng thời là chứng thư pháp lý để
người sử dụng đất yên tâm và thực hiện các quyền của mình.
Xuất phát từ thực tế và nhận thức được vai trò, tầm quan trọng của
công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tơi tiến hành tìm hiểu và
nghiên cứu đề tài: “Đánh giá tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình,
cá nhân tại huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La”.
2.
-

Mục tiêu nghiên cứu
Đánh giá được kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân tại
huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La.
-

Phân tích thuận lợi và khó khăn trong quá trình thực hiện cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La.
-

Đề xuất giải pháp khắc phục khó khăn và nâng cao kết quả cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La. cho hộ gia đình,
cá nhân tại huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La.
3.

Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

3.1. Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu góp phần làm rõ hơn về cơ sở lý luận của công tác
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn
liền với đất.


3

3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Đề tài mang lại ý nghĩa thực tiễn to lớn trong công tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên
địa bàn nghiên cứu. Kết quả luận văn cung cấp cho các cơ quan có thẩm
quyền liên quan đến cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La có thể
nghiên cứu, lựa chọn và áp dụng giải pháp phù hợp để nâng cao kết quả công
tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở
đất

và tài sản gắn liền với đất nói riêng và cơng tác quản lý Nhà nước về

đai nói chung.


4
Chương 1
TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận về cấp gıấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1.1.1. Khái quát về đất đai và đăng ký quyền sử dụng đất
1.1.1.1. Khái niệm về đất đai
Đất là vật thể tự nhiên được hình thành do tác động tổng hợp của 5 yếu
tố: sinh vật, khí hậu, đá mẹ, địa hình và thời gian, đối với trồng trọt thì có
thêm yếu tố con người.
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động và cùng với q
trình lịch sử phát triển kinh tế, xã hội, đất đai là điều kiện lao động. Đất đai
đóng vai trị quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội lồi người. Nếu
khơng có đất đai thì khơng có bất kỳ một ngành sản xuất nào, cũng như không
thể có sự tồn tại của lồi người. Đất đai là một trong những tài nguyên vô

cùng quý giá của con người, điều kiện sống cho động vật, thực vật và con
người trên trái đất.
Đất đai là nguồn của cải, là một tài sản cố định hoặc đầu tư cố định. Là
thước đo sự giàu có của một quốc gia. Đất đai còn là sự bảo hiểm cho cuộc
sống, bảo hiểm về tài chính, như là sự chuyển nhượng của cải qua các thế hệ
và như là nguồn lực cho các mục đích tiêu dùng (Trần Hữu Viên, 2018).
1.1.1.2. Vai trị của đất đai
Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó
cũng là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và
các sinh vật khác trên trái đất.
Trong q trình phát triển của xã hội lồi người con người và đất đai
càng ngày càng gắn liền với chặt chẽ với nhau. Đất đai trở thành nguồn của
cải vơ tận của con người, khơng có đất đai thì khơng có bất kì một ngành sản
xuất nào, khơng có một quá trình lao động nào diễn ra và cũng khơng thể có


5
sự tồn tại của xã hội loài người. Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản
xuất vật chất của xã hội như là một tư liệu sản xuất đặc biệt. Tuy nhiên đối với
từng ngành cụ thể trong nền kinh tế quốc dân, đất đai cũng có những vị trí vai
trị khác nhau.
Luật đất đai năm 1993 của nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
có ghi: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân
bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc
phịng. Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới
tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay”(Trần Hữu Viên, 2018).
1.1.1.3. Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền
với đất
Ở

Việt Nam, theo Điều 18, Hiến pháp năm 1992 quy định: “Nhà nước

thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo
đảm sử dụng đất đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ
chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài”. Cụ thể hóa quy định này, Điều
5
Luật Đất đai 2003 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước
đại diện chủ sở hữu”.
Trên thực tế, quyền sử dụng đất là quyền của các tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân, được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất để
sử dụng vào các mục đích theo quy định của pháp luật.
Việc đăng ký quyền sử dụng đất nhằm xác lập quyền sử dụng có liên
quan chặt chẽ và đóng vai trị là nhân tố chi phối, đơi khi có ý nghĩa quyết
định đối với việc khai thác, quản lý và sử dụng hiệu quả đất đai.
Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ cung cấp
các thông tin về đất đai, thể hiện chi tiết tới từng thửa đất, đây là đơn vị nhỏ
nhất chứa đựng các thơng tin về tình hình tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp lý
theo yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai.


6
Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và
ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa
chính (Quốc Hội, 2013).
Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần
đầu và đăng ký biến động được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ
quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử

và có giá trị phất lí như nhau:
+

Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu (sau đây gọi là đăng

ký lần đầu) là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý về
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền
quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.
+

Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là

đăng ký biến động) là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một
hoặc một số thơng tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp
luật (Bộ Tài nguyên và Môi trường 2014)
1.1.2. Khái quát chung về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
1.1.2.1. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản gắn liền với đất
Theo Khoản 16 Điều 3 Luật Đất Đai 2013: “Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư
pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”.
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giúp cho việc quản lý, sử
dụng đất hợp lý, hiệu quả, tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất thực
hiện các quyền, nghĩa vụ của mình vào quá trình phát triển kinh tế, xã hội trên
địa bàn, góp phần hạn chế tranh chấp, khiếu nại về đất đai.

7
1.1.2.2. Sự cần thiết và vai trò của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý xác định quyền sử dụng đất đai hợp
pháp của người sử dụng đất, là cơ sở pháp lý để nhà nước công nhận và bảo
hộ quyền sử dụng đất. Công tác cấp GCNQSDĐ giúp Nhà nước nắm chắc
được tình hình đất đai, biết rõ các thơng tin chính xác về số lượng và chất
lượng, phục vụ cho việc theo dõi và quản lý đất đai của Nhà nước…
GCNQSDĐ là căn cứ để Nhà nước thu các khoản thuế, phí, lệ phí đúng
đối tượng, tăng nguồn ngân sách cho Nhà nước.
GCNQSDĐ không những ràng buộc người sử dụng đất phải nộp nghĩa
vụ tài chính mà cịn giúp họ được đền bù thiệt hại về đất khi bị thu hồi.
GCNQSDĐ là cơ sở để Nhà nước giải quyết các vấn đề thường xảy ra
trong quá trình sử dụng đất như: tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai hay
xử lý các vi phạm về đất đai.
Thông qua GCNQSDĐ, Nhà nước có thể quản lý đất đai trên tồn lãnh
thổ, kiểm soát được các hoạt động trao đổi, mua bán đất đai, làm minh bạch
hơn thị trường bất động sản.
GCNQSDĐ là căn cứ xác lập quan hệ về đất đai, là tiền đề để phát triển
kinh tế xã hội, giúp cho các cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất, yên tâm đầu tư
trên mảnh đất của mình (Quốc Hội, 2013).
1.1.2.3. Đối tượng và điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
Theo điều 99 Luật đất đai 2013 quy định, Nhà nước cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
cho những trường hợp sau đây:
Người đang sử dụng đất có điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dựng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định
tại các điều sau:

8
+
Điều 100 Luật Đất đai 2013: Cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất;
+
Điều 101 Luật Đất đai 2013: Cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình cá
nhân đang sử dụng đất mà khơng có giấy tờ về quyền sử dụng đất;
+
Điều 102 Luật Đất đai 2013: Cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn
giáo đang sử dụng đất của Luật này;
Người được nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có
hiệu lực thi hành;
Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng
cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận
quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu
hồi nợ;
Người sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất
đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án
của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố
cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế
xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
Người được nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở, người
mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;


Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc
thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức đang sử dụng đất chia tách, hợp
nhất quyền sử dụng đất hiện có;


9
Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất đã mất.
1.1.2.4. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất
Theo Điều 105 Luật đất đai 2013 quy định về thẩm quyền cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
như sau:
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tơn giáo; người
Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thực
hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và
môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở
gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng
mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với
đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng thì do cơ quan tài
ngun và mơi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.
1.1.2.5. Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài
sản gắn liền với đất
Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một
mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi


10
loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận gồm một tờ
có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi
Giấy chứng nhận) và Trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thước
190mm x 265mm; bao gồm các nội dung theo quy định tại Thông tư 23/TTBTNMT như sau:
Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in
màu đỏ; mục "I. Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất" và số phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng
Việt và 06 chữ số, được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi
trường;
Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất", trong đó có các thơng tin về thửa đất, nhà ở, cơng trình xây
dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng
năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp
Giấy chứng nhận;
Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất" và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng

nhận";
Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV. Những
thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; nội dung lưu ý đối với người được
cấp Giấy chứng nhận; mã vạch;
Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ "Trang
bổ sung Giấy chứng nhận"; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận;
số vào sổ cấp Giấy chứng nhận và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy
chứng nhận" như trang 4 của Giấy chứng nhận;


11

Hình 1.1. Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo

thông tư số 23/2014/TT-BTNMT


12
1.2. Cơ sở pháp lý về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liên với đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn
liền với đất (GCNQSDĐ) là kết quả của quá trình đăng ký đất đai. Vì vậy
muốn có GCNQSDĐ thì người sử dụng đất phải đi đăng ký đất đai. Để thực
hiện việc cấp GCNQSDĐ thuận lợi cần phải tuân thủ các quy định của Nhà
nước cụ thể là các văn bản pháp luật qua các thời kì như sau:
1.2.1. Văn bản pháp luật trước Luật Đất đai 2013
-

Luật Đất đai 2003.

Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg ngày 29/02/2004 của Thủ Tướng chính

phủ về triển khai thi hành luật đất đai năm 2003.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật đất đai 2003.
đất.
-

Nghị định số198/2004/NĐ-CP của Chính phủ thu tiền sử dụng

Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ tài

nguyên và môi trường về việc ban hành quy định cấp GCNQSDĐ.
-

Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của chính phủ quy

định bổi sung về việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng
đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi và giải
quyết khiếu nại về đất đai, ao, vườn trong cùng thửa đất với đất ở.
-

Nghị định số 88/2009/NĐ- CP ngày 19/09/2009 của Chính phủ về cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.
Thông tư số17/2009/TT- BTNMT ngày 21/10/2010 của Bộ
Tài
Nguyên và Môi Trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Tài

Thông tư số 20/2010/TT- BTNMT ngày 20/10 /2010 của Bộ