Nghiên cứu thực trạng chuyển quyền sử dụng đất tại huyện chương mỹ, thành phố hà nội giai đoạn 2015 2018​

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP

NGUYỄN ANH NAM

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG CHUYỂN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN CHƯƠNG MỸ,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2015-2018
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 8850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN:
TS. NGUYỄN BÁ LONG

Hà Nội, 2020


i

LỜI CAM ĐOAN
Tơi cam đoan, đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu,
kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai cơng bố trong
bất kỳ cơng trình nghiên cứu nào khác.
Nếu nội dung nghiên cứu của tôi trùng lặp với bất kỳ cơng trình nghiên
cứu nào đã cơng bố, tơi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm và tuân thủ kết luận
đánh giá luận văn của Hội đồng khoa học.

Hà Nội, ngày 15 tháng 5 năm 2020
Người cam đoan

NGUYỄN ANH NAM


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành nghiên cứu, ngoài
sự nỗ lực của bản thân tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các
thầy cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.

Nhân dịp hồn thành đề tài nghiên cứu, cho phép tơi được bày tỏ lịng
kính trọng và biết ơn sâu sắc tới TS. Nguyễn Bá Long đã tận tình hướng dẫn,
chỉ bảo và dành nhiều công sức, thời gian tạo điều kiện cho tơi trong suốt q
trình học tập và thực hiện nghiên cứu đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu Trường Đại
học Lâm nghiệp, Viện Quản lý đất đai và Phát triển nông thôn, Bộ môn Quy
hoạch và Quản lý đất đai - Trường Đại học Lâm nghiệp đã tận tình giúp đỡ tơi
trong q trình học tập về chun mơn và kĩ năng để thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ Phịng Tài ngun
và Mơi trường huyện Chương Mỹ, Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Hà
Nội chi nhánh huyện Chương Mỹ, UBND huyện Chương Mỹ đã giúp đỡ và
tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo
mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi
hồn thành đề tài.
Tuy nhiên bản thân còn những hạn chế nhất định về mặt chuyên môn và
thực tế nên bài báo cáo khơng tránh được những thiếu sót nhất định. Vì vậy,

tơi rất mong nhận được được sự góp ý của thầy cơ giáo và các bạn để luận văn
được hồn thiện hơn./.
Xin chân thành cảm ơn !
Tác giả
Nguyễn Anh Nam


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN............................................................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN................................................................................................................................... ii
MỤC LỤC.......................................................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT........................................ vii
DANH MỤC CÁC BẢNG..................................................................................................... viii
MỞ ĐẦU............................................................................................................................................... 1
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU................................................................................. 4
1.1. Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất....................................................................... 4
1.1.1. Khái niệm về đất đai
.......................................................................................................................................................

4
1.1.2. Quyền sở hữu về đất đai
.......................................................................................................................................................

4
1.1.3. Quyền sử dụng đất đai......................................................................................... 8
1.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới........................... 12
1.2.1. Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Thụy Điển
.....................................................................................................................................................

12
1.2.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất tại cộng hòa Liên bang Đức
.....................................................................................................................................................

13
1.2.3. Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Úc
.....................................................................................................................................................

14
1.2.4. Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Trung Quốc
.....................................................................................................................................................

15
1.2.5. Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Thái Lan
.....................................................................................................................................................

17
1.2.6. Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Ma-lai-xi-a
.....................................................................................................................................................

19


1.2.7. Những bài học kinh nghiệm cho Việt Nam
.....................................................................................................................................................

20
1.3. Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất ở việt nam..................................... 21
1.3.1. Quá trình hình thành và phát triển quyền sử dụng đất tại Việt Nam .. 21

1.3.2. Thực tiễn thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam
.....................................................................................................................................................

28
1.3.3. Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất tại Thành Phố Hà Nội .. 32

Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU....................... 35
2.1. Địa điểm nghiên cứu................................................................................................... 35
2.2. Thời gian nghiên cứu................................................................................................... 35
2.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu........................................................................ 35


iv

2.3.1. Đối tượng nghiên cứu........................................................................................ 35
2.3.2. Phạm vi nghiên cứu............................................................................................ 35
2.4. Nội dung nghiên cứu................................................................................................... 35
2.4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Chương Mỹ, thành
phố Hà Nội......................................................................................................................................... 35
2.4.2. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Chương
Mỹ, thành phố Hà Nội giai đoạn 2015-2018.................................................................... 36
2.4.3. Đánh giá sự hiểu biết của người dân huyện Chương Mỹ, thành
phố Hà Nội và cán bộ quản lý về chuyển quyền sử dụng đất.................................. 36
2.4.4. Đề xuất giải pháp góp phần thúc đẩy và tạo điều kiện thuận lợi
cho các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất tại địa phương.................................. 37
2.5. Phương pháp nghiên cứu........................................................................................... 37
2.5.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu......................................................... 37
2.5.2. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp...................................................... 37
2.5.3. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp......................................................... 38

2.5.4. Phương pháp tổng hợp và phân tích số liệu.......................................... 38
2.5.5. Phương pháp chuyên gia................................................................................. 38
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN................................. 40
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Chương Mỹ, thành phố
Hà Nội................................................................................................................................................... 40
3.1.1. Điều kiện tự nhiên............................................................................................... 40
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội....................................................... 46
3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất tại huyện chương mỹ........................... 50
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai tại huyện Chương Mỹ................................ 50
3.2.2. Tình hình sử dụng đất tại huyện Chương Mỹ....................................... 55
3.3. Kết quả thực hıện quyền sử dụng đất của hộ gıa đình, cá nhân tạı
huyện Chương Mỹ.......................................................................................................................... 61
3.3.1. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.......61


v

3.3.2. Kết quả việc thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất..............64
3.3.3. Kết quả việc thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất............67
3.3.4. Kết quả việc thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất............69
3.3.5. Những trường hợp khó khăn, vướng mắc khi chuyển quyền sử
dụng đất................................................................................................................................................ 72
3.4. Đánh giá của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện một số quyền
của người sử dụng đất................................................................................................................... 74
3.4.1. Đánh giá của hộ gia đình, cá nhân trong việc thực hiện quyền
chuyển nhượng quyền sử dụng đất........................................................................................ 74
3.4.2. Đánh giá của hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện quyền tặng
cho quyền sử dụng đất.................................................................................................................. 78
3.4.3. Đánh giá của người dân trong việc thực hiện quyền thừa kế
QDSDĐ................................................................................................................................................ 81

3.4.4. Đánh giá của người dân trong việc thực hiện quyền thế chấp
quyền sử dụng đất........................................................................................................................... 84
3.4.5. Phân tích đánh giá ý kiến của các chủ sử dụng đất về việc thực
hiện bốn quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Chương Mỹ.................................. 86
3.5. Đánh giá chung về tình hình thực hiện một số quyền của người sử
dụng đất trên địa bàn huyện Chương Mỹ........................................................................... 88
3.5.1. Những mặt tích cực............................................................................................. 88
3.5.2. Những mặt tồn tại................................................................................................ 90
3.6. Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện một số quyền của người
sử dụng đất trên địa bàn huyện Chương Mỹ..................................................................... 91
3.6.1. Giải pháp tuyên truyền nâng cao ý thức pháp luật về đất đai cho
người sử dụng đất........................................................................................................................... 91
3.6.2. Giải pháp tăng cường khả năng tiếp cận thủ tục hành chính đối
với người sử dụng đất................................................................................................................... 92
3.6.3. Giải pháp về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất......................92


vi

3.6.4. Giải pháp về chính sách
.....................................................................................................................................................

93
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ............................................................................................... 94
TÀI LIỆU THAM KHẢO....................................................................................................... 96


vii

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT

CNH

Công nhiệp hoá

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

PLĐĐ

Pháp luật đất đai

QSD

Quyền sử dụng

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

UBND

Uỷ ban nhân dân

VPĐKQSDĐ

Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất


viii

DANH MỤC CÁC BẢNG - HÌNH
Bảng 3.1. Diện tích và đặc tính các loại đất của Chương Mỹ................................. 43
Bảng 3.2. Tổng giá trị sản xuất một số ngành chủ yếu tại huyện Chương Mỹ
giai đoạn 2015 - 2018 ......................................................................................
Bảng 3.3. Tình hình biến động dân số qua một số năm trên địa bàn huyện
Chương Mỹ giai đoạn 2016- 2018 ..................................................................
Bảng 3.4. Kết quả cấp giấy chứng nhận tại huyện Chương Mỹ tính đến
31/12/2018.......................................................................................................
Bảng 3.5. Hiện trạng sử dụng đất năm 2018 huyện Chương Mỹ ...................
Bảng 3.6. Biến động diện tích đất đai theo loại đất giai đoạn 2015 - 2018 ....
Bảng 3.7. Kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất giai đoạn 2015 2018 .................................................................................................................
Bảng 3.8. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ........
Bảng 3.9. Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất .....................
Bảng 3.10. Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất ..................
Bảng 3.11. Kết quả thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất ..................
Bảng 3.12. Tổng hợp ý kiến của các chủ sử dụng đất khi thực hiện chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Chương Mỹ ...........................
Bảng 3.13. Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về thực hiện quyền
tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Chương Mỹ .........................
Bảng 3.14. Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện
quyền thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Chương Mỹ ................
Bảng 3.15. Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện
quyền thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Chương Mỹ ...............


ix

DANH MỤC HÌNH
Hình 3.1. Sơ đồ vị trí huyện Chương Mỹ........................................................................... 40

1
MỞ ĐẦU
1.

Tính cấp thiết của đề tài
Mua bán, chuyển nhượng đất đai là hình thức giao dịch được hình

thành từ rất sớm nó gần như xuất hiện đồng thời với sự xuất hiện của chiếm
hữu tư nhân về đất đai. Cùng với sự phát triển của kinh tế xã hội, hình thức
giao dịch này đã được điều chỉnh bằng quan hệ đất đai. Hình thức chuyển
quyền sử dụng đất đã trở nên phổ biến trong giao dịch dân sự và thương mại ở
hầu hết các quốc gia trên thế giới. Ở Việt Nam, do đặc thù của chế độ sở hữu
toàn dân về đất đai, các tổ chức, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất. Việc xây
dựng nên quyền sử dụng đất ở nước ta đã tạo nên nét đặc thù trong giao dịch
quyền sử dụng đất hình thành một thị trường đặc biệt đó là thị trường quyền
sử dụng đất. Thị trường này khơng những có ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống
kinh tế mà còn ảnh hưởng đến đời sống xã hội và có mối liên hệ mật thiết với
các thị trường khác như thị trường tài chính, tiền tệ... có tác động rộng lớn đến
mọi tầng lớp dân cư.
Trong những năm đổi mới vừa qua, nền kinh tế nước ta đã đạt được
nhiều thành tựu to lớn nhưng nhiều loại thị trường chưa được phát triển theo
kịp với xu thế chung và được pháp luật đất đai điều chỉnh, trong đó có thị
trường về quyền sử dụng đất, do vậy đã có phần hạn chế nhất định tới sự phát
triển, tăng trưởng kinh tế. Mặc dù Nhà nước ta đã xây dựng khuôn khổ pháp
lý cho sự ra đời và vận hành của thị trường chuyển quyền sử dụng đất theo xu
hướng công khai minh bạch nhưng thực tế thi hành cho thấy các quy định về
chuyển quyền sử dụng đất vẫn còn tồn tại một số bất cập làm giảm hiệu lực
quản lý nhà nước về loại thị trường này; thủ tục chuyển quyền còn phức tạp,

phiền hà, gây tâm lý “ngại” làm thủ tục qua cơ quan nhà nước.
Cùng với sự phát triển chung của cả nước, tốc độ đơ thị hố của huyện
Chương Mỹ cũng diễn ra khá mạnh trong giai đoạn từ năm 2008 - 2018, đặc


2
biệt là khu vực 2 thị trấn và xã ven thị trấn. Với q trình đơ thị hố nhanh
chóng như vậy khiến cho đất đai trên địa bàn biến động khá mạnh. Bên cạnh
đó, chính quyền địa phương tập trung đầu tư xây dựng cơ bản, quy hoạch
nhiều khu dân cư và phát triển giao thông đô thị khiến cho nguồn cung về đất
đai khá dồi dào cộng với sự tăng lên của dân số khiến cho tình hình chuyển
quyền sử dụng đất tại đây diễn ra nhộn nhịp hơn.
Tuy nhiên, tình trạng kê khai giá đất khi chuyển quyền thấp hơn thực tế
trong hợp đồng vẫn còn xảy ra gây thất thốt nguồn thu cho Nhà nước, cịn
tồn tài những trường hợp mua bán trao tay, không khai báo chính quyền địa
phương, điều này cũng gây nhiều tranh cãi và gây khó khăn cho các nhà quản
lý. Cơ quan Nhà nước không nắm được giá thị trường nên ảnh hưởng rất lớn
tới công tác quản lý nhà nước về giá đất. Xuất phát từ thực tế trên, tôi tiến
hành thực hiện đề tài “Nghiên cứu thực trạng chuyển quyền sử dụng đất tại
huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội giai đoạn 2015 - 2018”
2.

Mục tiêu nghiên cứu
Đánh giá được thực trạng chuyển quyền sử dụng đất tại
huyện

Chương Mỹ, thành phố Hà Nội giai đoạn 2015 -2018.
- Xác định những tồn tại và bất cập trong giao dịch chuyển quyền sử
dụng đất tại huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội giai đoạn 2015 -2018.
-

Đề xuất giải pháp góp phần thúc đẩy và tạo điều kiện thuận lợi cho các

giao dịch chuyển quyền sử dụng đất tại địa phương.
3.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1. Đối tượng nghiên cứu
Giao dịch chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân trên
địa bàn huyện Chương Mỹ bao gồm các quyền: Chuyển nhượng, chuyển đổi,
tặng cho, thừa kế, góp vốn.


3
3.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi nội dung: Các giao chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia
đình cá nhân tại huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội gồm: chuyển nhượng,
chuyển đổi, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất
-

Phạm vi về không gian: Đề tài được tiến hành nghiên cứu trên địa

bàn huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội.
-

Phạm vi về thời gian: nguồn số liệu sử dụng trong đề tài được thu thập

trong giai đoạn 2015 - 2018.
4.

*

Ý nghĩa khoa học và thực tiễn đề tài
Ý nghĩa khoa học: bổ sung cơ sở lý luận về đăng ký đý biến động đất

đai do chuyển quyền sử dụng đất, điều chỉnh các quan hệ đất đai phù hợp với
quy luật của thị trường liên quan tới các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất.
*
-

Ý nghĩa thực tiễn:

Giúp cơ quan quản lý nắm chắc, quản chặt chẽ các giao dịch chuyển

quyền sử dụng đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất, giảm các giao dịch
phi chính thức và chống thất thốt nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
-

Giúp cơ quan quản lý nắm chắc, quản chặt các giao dịch về đất đai,

giảm khiếu kiện về đất đai, giảm các giao dịch phi chính thức và tăng thu cho
ngân sách nhà nước


4
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm về đất đai
Trong lĩnh vực tài nguyên, môi trường, đất đai (land) được hiểu như tài

nguyên thiên nhiên, tài sản, tư liệu sản xuất “với ý nghĩa chung nhất, đó là lớp
vỏ trái đất, lớp thổ nhưỡng hoặc là cả quả địa cầu, bao gồm đồng ruộng, đồng
cỏ, bãi chăn thả, rừng cây, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá. Với nghĩa
hẹp hơn thì đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của tài sản mà con người
có thể chiếm hữu đối với đất đai. Nó có thể bao gồm mọi tài sản hoặc lợi ích
trên đất cả về mặt pháp lý và sự bình đẳng về quyền địa dịch và về di sản
thiêng liêng. Đất đai là một mặt còn tài sản trên đất là một mặt khác, vì tài sản
trên đất là có thời hạn hoặc đất là được sử dụng cho các tài sản đó trong một
thời hạn nhất định” Black’s Law Dictionary (West Puplishing Co.1991).
Đồng thời, đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó
khơng do lao động làm ra mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ
trạng thái hoang hóa trở thành sử dụng vào đa mục đích.
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, là sản phẩm tự nhiên có sự cố định về
vị trí, khơng thể di chuyển, hữu hạn về diện tích, khơng thể tái sinh, có chất
lượng khơng đồng nhất và biến động.
Theo Nguyễn Đình Bồng (2010), đất có các vai trị cơ bản như: khơng
gian; vị trí địa lý; cộng đồng (lãnh thổ); sự gắn kết về tinh thần; tài sản; nguồn
vốn và môi trường.
1.1.2. Quyền sở hữu về đất đai
1.1.2.1. Quyền sở hữu
Quyền sở hữu được hình thành từ rất sớm, chế độ chiếm hữu tư nhân về
đất đai, tài nguyên xuất hiện. Quyền sở hữu được hiểu dưới góc độ là mức độ


5
xử sự (quyền năng) mà pháp luật cho phép chủ sở hữu được thực hiện các
hành vi nhất định (như chiếm hữu, sử dụng, định đoạt) lên tài sản theo ý chí
của mình (nghĩa chủ quan). Dưới góc độ này, quyền sở hữu được coi là một
trong những quyền năng cơ bản nhất mà một chủ thể có thể có được đối với
tài sản (bên cạnh các quyền khác đối với tài sản như quyền sử dụng hạn chế

bất động sản liền kề, quyền sử dụng lợi ích cá nhân…).
Điều 158 Bộ luật dân sự (2015) quy định: “Quyền sở hữu bao gồm
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu
theo quy định của luật”.
Quyền sở hữu là vấn đề có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong đời sống
kinh tế xã hội cũng như trong pháp luật dân sự. Nó là một trong những tiền đề
vật chất cho sự phát triển kinh tế, vì quyền sở hữu chính là mức độ xử sự mà
pháp luật cho phép một chủ thể được thực hiện trong quá trình, chiếm hữu, sử
dụng và định đoạt tài sản. Mức độ xử sự ấy qui định giới hạn và khả năng
thực hiện của họ trong quá trình học tập, nghiên cứu khoa học, tham gia lao
động sản xuất, kinh doanh… Điều đó tác động trực tiếp đến nền kinh tế, thúc
đẩy hoặc kìm hãm sự phát triển của nền kinh tế.
Xuất phát từ vai trò chi phối của cơ sở kinh tế hạ tầng đối với pháp luật,
Bộ luật dân sự ra đời khẳng định vị trí trung tâm của chế định “tài sản và
quyền sở hữu”. Quyền sở hữu là cơ sở, là mục đích của rất nhiều quan hệ
pháp luật dân sự. Vì thế, quyền sở hữu còn là tiền đề, là xuất phát điểm cho
tính hợp pháp của các quan hệ đó. Mục đích cuối cùng của đa phần các hành
vi dân sự và giao dịch dân sự là nhằm hướng tới xác lập hoặc chấm dứt quyền
sở hữu của các chủ thể. Tại điều 158 Bộ Luật dân sự quy định: “Quyền sở hữu
bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ
sở hữu theo quy định của luật”. Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ thể
khác có đủ ba quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt


6
tài sản”.Quyền sở hữu là quyền được ghi nhận và bảo vệ của pháp luật đối với
một chủ thể. Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng: Quyền chiếm hữu, quyền
sử dụng và quyền định đoạt.
1.1.2.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai
Sở hữu đất đai có thể được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau,

nhưng trong xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu đất đai
cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu công. Ở
Việt Nam, chế độ sở hữuđất đai cũng được hình thành và phát triển theo
những tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của những
hình thái kinh tế - xã hội nhất định trong lịch sử.
Theo Đinh Dũng Sỹ (2003) khi nghiên cứu quá trình hình thành chế độ
và các hình thức sở hữu đất đai ở Việt Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về
đất đai ở Việt Nam đã được xác lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức
độ khác nhau. Tuy nhiên, quyền sở hữu toàn dân về đất đai chỉ được hình
thành theo Hiến pháp 1959 và được khẳng định một cách tuyệt đối và duy
nhất từ Hiến pháp 1980 sau đó tiếp tục được củng cố, khẳng định trong Hiến
pháp 1992 và gần đây nhất là Hiến pháp 2013.
Tại Điều 53, Hiến pháp năm 2013 quy định: “Đất đai, tài nguyên nước,
tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên
khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc quyền
sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Đây
cũng là hình thức sở hữu duy nhất đối với đất đai ở Việt Nam.
Luật Đất đai (LĐĐ sửa đổi, bổ sung năm 1993) đã thể chế hóa chính
sách đất đai của Đảng và cụ thể hóa các quy định về đất đai của Hiến pháp,
quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: Đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng
đất đai hợp lý, hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng đất, bảo


7
vệ môi trường để phát triển bền vững.
Luật Đất đai 2003 đã quy định cụ thể hơn về chế độ: Sở hữu đất đai,
Quản lý Nhà nước về đất đai, Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu
toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai.
Luật Đất đai 2013 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do

Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Luật đất đai 2013 đã
quy định cụ thể hơn về quyền và trách nhiệm của Nhà nước về đất đai.
Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực
hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm
cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm
bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện
đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và
quyền định đoạt.
-

Quyền chiếm hữu đất đai: là quyền của Nhà nước nắm giữ toàn bộ

vốn đất đai trong phạm vi cả nước. Dưới góc độ pháp lý quyền chiếm hữu đất
đai có ý nghĩa quan trọng, bởi lẽ nó là cơ sở đầu tiên để xác lập quyền sử
dụng và định đoạt đất đai. Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc phạm vi
lãnh thổ của mình tuyệt đối và khơng điều kiện, không giới hạn. Nhà nước
cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất
cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh
viễn, sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các hình
thức giao đất khơng thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những
trường hợp cụ thể này, QSDĐ của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể. QSDĐ đai của Nhà
nước và QSDĐ cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ
nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ
hưởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy


8
định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã
hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho

người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích từ đất do chính mình đầu tư
mang lại (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
-

Quyền sử dụng đất: Cũng theo Nguyễn Đình Bồng (2006): Nhà nước

khai thác cơng dụng, hưởng hoa lợi từ tài sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở
pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt
kinh tế. Trong nền kinh tế cịn nhiều thành phần, Nhà nước khơng thể tự mình
trực tiếp sử dụng tồn bộ đất đai mà phải tổ chức cho toàn xã hội - trong đó có
cả tổ chức của Nhà nước - sử dụng đất vào mọi mục đích. Như vậy, QSDĐ lại
được trích ra để giao về cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân)
trên những thửa đất cụ thể; quyền sử dụng đất đai của Nhà nước trong trường
hợp này được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi,
lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà nước mang lại.
-

Quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và

tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất,
cho thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
(GCNQSDĐ). Việc định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên
quan đến QSDĐ, thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ; những quyền này là hạn chế theo từng mục
đích sử dụng, phương thức nhận đất và đối tượng nhận đất theo quy định cụ
thể của pháp luật (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
1.1.3. Quyền sử dụng đất đai
Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu tồn
dân về đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất
đai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật.

Thông qua Nhà nước - cơ quan đại diện thực hiện quyền sở


9
hữu, người dân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng. Điều này đã
được Hiến pháp cũng như Luật Đất đai hiện hành ghi nhận. Và vì vậy, trong
Luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và “người
sử dụng đất”, hay nói cách khác là QSDĐ của người sử dụng (Quốc hội nước
CHXHCNVN, 1993).
Ngày 29 tháng 11 năm 2013, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội Khóa XIII đã
thơng qua Luật Đất đai năm 2013 và có hiệu lực từ ngày 01/7/2014. Luật Đất
đai 2013 có nhiều sửa đổi, bổ sung quan trọng, trong đó các quyền cụ thể của
người sử dụng đất cũng có sự thay đổi cịn 8 quyển sau: Chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử
dụng đất (Điều 167, Luật Đất đai 2013).
-

Quyền chuyển đổi QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong các

trường hợp: nông dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn)
đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước ni trồng
thủy sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng
ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh
mún khi phân phối đất đai cơng bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có
xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường,
thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển đổi QSDĐ là
khơng có mục đích thương mại (Nguyễn Đình Bồng, 2006; Nguyễn Thanh
Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
-

Quyền chuyển nhượng QSDĐ: Chuyển nhượng QSDĐ là hành vi

chuyển QSDĐ, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác,
chuyển sang làm nghề khác, khơng có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện
quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép,... Trong trường hợp này, người
nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi
chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá


10
trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc
sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời
gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua
việc thu thuế thu nhập cá nhấn từ chuyển nhượng QSDĐ; Nhà nước có thể
quy định một số trường hợp không được chuyển nhượng QSDĐ; mọi cuộc
chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ
bị xem là hành vi phạm pháp luật đất đai (Nguyễn Đình Bồng, 2010).
-

Quyền cho thuê QSDĐ:Cho thuê QSDĐ được thực hiện trong trường

hợp người có QSDĐ khơng sử dụng mà cho tổ chức, cá nhân khác thuê để sử
dụng đất đó theo quy định của pháp luật; người thuê phải trả cho chủ sử dụng
đất một khoản tiền nhất định, thời hạn và giá QSDĐ cho thuê theo thỏa thuận
giữa bên cho thuê và bên thuê QSDĐ (Nguyễn Đình Bồng, 2010).
-

Quyền cho thuê lại QSDĐ: Cho thuê lại QSDĐ được thực hiện trong

trường hợp người có QSDĐ là người được nhà nước cho thuê đất để đầu tư

xây dựng hạ tầng khu công nghiệp, khu thương mại, văn phòng... cho các tổ
chức cá nhân thuê lại QSDĐ trên đất đã hoàn thành cơ sở hạ tầng để kinh
doanh, sản xuất; Người thuê phải trả cho chủ sử dụng đất một khoản tiền nhất
định, thời hạn và giá QSDĐ cho thuê theo thỏa thuận giữa bên cho thuê và
bên thuê lại QSDĐ (Nguyễn Đình Bồng, 2010).
-

Quyền thừa kế QSDĐ:Thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ khi

người có QSDĐ đã chết để lại QSDĐ cho những người có quan hệ thừa kế
theo di chúc hoăc theo quy định của pháp luật (Nguyễn Đình Bồng, 2010).
-

Quyền tặng cho QSDĐ: Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển

QSDĐ trong tình huống đặc biệt, người nhận QSDĐ khơng phải trả tiền
nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế,
phân công lại lao động xã hội, việc chuyển QSDĐ khơng chỉ dừng lại trong
quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ;


11
giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao
dịch trên thị trường bất động sản (Nguyễn Đình Bồng, 2010).
-

Quyền thế chấp QSDĐ:Thế chấp QSDĐ là một hình thức chuyển

QSDĐ (khơng đầy đủ) trong quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ,
lấy đất đai làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho

vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không được chuyển dịch vẫn do người thế
chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi
người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền
đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn. Thế chấp đất đai là
cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản, trong thế chấp bất
động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ. Trong trường hợp
người vay tiền khơng có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo
lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng
QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình (Nguyễn
Đình Bồng, 2010).
-

Quyền góp vốn QSDĐ:Góp vốn QSDĐ là hành vi mà người có QSDĐ

có thể dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng
xí nghiệp. Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất
đai trong việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải
chuyển hàng loạt đất nông nghiệp thành đất phi nơng nghiệp, phát triển xí
nghiệp, dịch vụ, thương mại,... mà vẫn đảm bảo được
việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp với
con đường hiện đại hóa và cơng nghiệp hố nơng nghiệp và nơng thơn
(Nguyễn Đình Bồng, 2010).
Luật Đất đai 2013 được hoàn thiện theo hướng quy định cụ thể các
quyền của từng đối tượng sử dụng đất, trong đó người sử dụng đất có: 7
quyền chung gồm 6 quyền chung như Luật Đất đai 2003 và bổ sung thêm


12
quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; 8 quyền riêng, giảm một
quyền là quyền bảo lãnh và quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

được chuyển sang thành quyền chung. Đồng thời Luật Đất đai cũng quy định
về việc kê khai đăng ký đất đai là yêu cầu bắt buộc đối với người sử dụng đất.
1.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới
Trên thế giới, đa số các nước phát triển đều thừa nhận hình thức sở hữu
tư nhân về đất đai do đó đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy
có một số đặc điểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư
liệu sản xuất khác.
1.2.1. Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Thụy Điển
Thụy Điển là một vương quốc ở Bắc Âu, giáp Na Uy ở phía Tây và
Phần Lan ở phía Đơng Bắc. Thụy Điển có diện tích tự nhiên là 449964 km2, là
nước lớn thứ ba trong Liên minh châu Âu, với dân số 9,4 triệu người. Thụy
Điển có mật độ dân số thấp với 21 người/ km 2 nhưng lại tập trung cao ở phía
nam của đất nước, trong đó có khoảng 85% dân số sống ở thành thị.
Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân
về đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn
tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường.
Hoạt động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị
trường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau.

Hệ thống đất đai tại Thụy Điển được chia làm 3 cấp: Trung ương, khu
vực và địa phương. Cơ quan quản lý đất đai Trung ương là Cục Điều tra Đất
đai Quốc gia trực thuộc Bộ Môi trường và Phát triển bền vững. Cục Điều tra
Đất đai Quốc gia có các đơn vị chủ yếu: Dịch vụ Địa chính, Dịch vụ Thơng
tin (GIS và LIS); Dịch vụ Đo đạc bản đồ. Các chi nhánh tại địa phương gồm
21 Cơ quan địa chính nơng thơn; 39 Cơ quan địa chính đơ thị; 91 Cơ quan
đăng ký đất đai địa phương. Nhiệm vụ của Cục Điều tra Đất đai Quốc gia là:


13
Dịch vụ Địa chính, dịch vụ thơng tin địa lý và thông tin đất đai; dịch vụ

thương mại Metria.
Quyền sở hữu đất đai của Thụy Điển được quy định tại Bộ luật đất đai
từ năm 1970. Theo đó, tất cả đất đai tại Thụy Điển đều được chia thành những
đơn vị bất động sản và được xác định trong sổ đăng ký bất động sản. Quyền
sở hữu đất bao gồm quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với thửa đất
với không gian ba chiều (3D) trên mặt đất và trên khơng. Các hình thức sở
hữu gồm có: sở hữu nhà nước, sở hữu chính quyền tự trị và sở hữu tư nhân
(Nguyễn Đình Bồng, 2014).
Quyền sử dụng đất tại Thụy Điển gồm có các hình thức sau: (1) Quyền
cho th; (2) th khơng gian của tịa nhà; (3) quyền địa dịch và quyền đi qua,
quyền hữu hạn sử dụng lơ đất khác cho những mục đích kết nối và dẫn tới lơ
đất có quyền sở hữu; (4) quyền thế chấp, quyền sử dụng lô đất sở hữu thế
chấp tín dụng và bị thu hồi nếu khơng có khả năng thanh toán. Đối tượng của
những quyền hạn trên thửa đất có thể bị thay đổi trong q trình hình thành
địa chính theo luật định như việc chia nhỏ hay biến đổi. Các quyền đối với bất
động sản có thể được chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế hay những hình thức
thỏa thuận khác (địa dịch, thế chấp). Quyền sử dụng đất có thể bị thu hồi cho
những mục đích cơng (Nguyễn Đình Bồng, 2014).
1.2.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất tại cộng hịa Liên bang Đức
Đối với Cộng hồ Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trường
đối với lĩnh vực bất động sản được xác định rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện
sự cam kết với chương trình hành động cụ thể, cũng như việc hình thành
khung khổ pháp lý bảo đảm cho quá trình chuyển đổi. Ở Đức, quyền có nhà ở
của cơng dân được quy định trong Liên bang. Theo đó, đất đai và nhà khơng
tách rời, nhà đất được mua - bán theo nguyên tắc của thị trường (Trần Tú
Cường, 2012).


14
Hiến pháp Cộng hoà Liên bang Đức (Điều XIV) quy định quyền sở hữu

đất và quyền thừa kế xây dựng được Nhà nước bảo đảm, tuy nhiên, chủ sở
hữu có nghĩa vụ sử dụng khơng đi ngược với lợi ích của toàn xã hội. Khái
niệm về sở hữu đất và nhà ở Đức là thống nhất với ngoại lệ là: Thứ nhất,
quyền thừa kế xây dựng - với quyền này người được hưởng quyền thừa kế
xây dựng có thể xây dựng và sử dụng cơng trình trên mảnh đất của chủ khác bên giao quyền thừa kế xây dựng - theo hợp đồng được phép ký cho một thời
hạn tối đa là 99 năm. Người mua quyền có nghĩa vụ phải trả hàng năm cho
chủ đất khoản tiền bằng 6 - 7% giá trị của mảnh đất. Quyền thừa kế xây dựng
được thế chấp và hết hạn hợp đồng thì chủ đất mua lại nhà; hai là, sở hữu từng
phần - áp dụng trong trường hợp một người mua căn hộ trong một tồ nhà thì
được quyền sở hữu căn hộ và một phần đất trong khn viên tồ nhà. Phần
đất này được quy định theo tỷ lệ phần trăm của tồn bộ diện tích đất, mặc dù
khơng chỉ rõ ở vị trí cụ thể nào. Tỷ lệ này phụ thuộc vào diện tích và vị trí
khơng gian của căn hộ trong toà nhà (Lê Xuân Bá và cs., 2003).
1.2.3. Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Úc
Ôtxtrâylia là nước nằm ở châu Đại Dương, có diện tích tự nhiên khoảng
7,74 triệu km2, dân số hơn 21 triệu người. Ôtxtrâylia là quốc gia độc lập
nhưng vẫn duy trì mối quan hệ dân chủ lập hiến với Vương quốc Anh. Pháp
luật đất đai của nước này cũng chịu ảnh hưởng sâu sắc của hệ thống pháp luật
Anh, theo Luật chung. Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử
dụng đất đai từ rất sớm. Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy
định 2 loại đất thuộc sở hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu
tư nhân (đất tư nhân). Đất Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và
dự trữ. Đất tư nhân là đất do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có
đăng kí bằng khốn thời gian sau 1/1/1875).
Đối với hình thức sở hữu nhà nước (hay còn gọi là đất vương quyền),