Luận văn thạc sĩ một số giải pháp hoàn thiện hoạt động marketing các dự án nhà phố trên địa bàn quận 9

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH

TRẦN THỊ NHƢ THỦY

MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG
MARKETING CÁC DỰ ÁN NHÀ PHỐ TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN 9 CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƢ VÀ
KINH DOANH NHÀ KHANG ĐIỀN

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

TP. Hồ Chí Minh - Năm 2018


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH

TRẦN THỊ NHƢ THỦY

MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG
MARKETING CÁC DỰ ÁN NHÀ PHỐ TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN 9 CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƢ VÀ
KINH DOANH NHÀ KHANG ĐIỀN

Chuyên ngành : Quản trị kinh doanh (Hƣớng ứng dụng)
Mã số

: 8340101

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS.NGUYỄN QUYẾT THẮNG

TP. Hồ Chí Minh - Năm 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tôi là Trần Thị Như Thủy - Học viên Cao học Khóa 26 của Trường Đại học
Kinh Tế TP Hồ Chí Minh, tác giả của nghiên cứu được trình bày trong luận văn
này.
Ngoại trừ các tài liệu tham khảo được trích dẫn rõ ràng trong luận văn, tơi xin
cam đoan những kiến thức, những nội dung và số liệu mà tơi đã trình bày trong
nghiên cứu này là kết quả của quá trình nghiên cứu khoa học và học tập của chính
bản thân tơi, khơng thực hiện việc sao chép hoặc sử dụng những nghiên cứu của các
tác giả khác dưới bất kỳ hình thức nào.
Tơi xin cam đoan những điều trên đây là hoàn toàn đúng sự thật và chịu hồn
tồn trách nhiệm nếu có sự bất cứ sự gian dối nào.
TP Hồ Chí Minh, Ngày Tháng Năm 2018
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Trần Thị Nhƣ Thủy


MỤC LỤC
TRANG PHỤ BÌA
LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC CÁC BẢNG
DANH MỤC CÁC HÌNH

PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................................1
1. Lý do chọn đề tài .............................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu.........................................................................................3
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu....................................................................3
4. Phương pháp nghiên cứu..................................................................................4
5. Ý nghĩa của đề tài.............................................................................................5
6. Kết cấu luận văn ...............................................................................................6
CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG MARKETING ...................7
1.1

Khái niệm .....................................................................................................7

1.1.1

Khái niệm marketing ..............................................................................7

1.1.2

Khái niệm marketing bất động sản .........................................................8

1.2.

Mục tiêu, chức năng và vai trò của marketing trong doanh nghiệp.......9

1.2.1

Mục tiêu của marketing ..........................................................................9

1.2.2

Chức năng của marketing .....................................................................10

1.2.3

Vai trò của marketing ...........................................................................11

1.3

Các yếu tố ảnh hƣởng đến hoạt động marketing của doanh nghiệp ....12

1.3.1

Môi trường vĩ mô ..................................................................................12

1.3.2

Môi trường vi mô ..................................................................................12

1.4

Nội dung triển khai hoạt động marketing bất động sản ........................13

1.4.1

Nghiên cứu thị trường ...........................................................................13


1.4.2

Phân khúc thị trường và lựa chọn thị trường mục tiêu .........................14

1.4.2.1 Phân đoạn thị trường: ........................................................................14
1.4.2.2 Lựa chọn thị trường mục tiêu ............................................................14
1.4.3

Định vị thị trường .................................................................................15

1.4.4

Tổ hợp marketing mix trong bất động sản ............................................15

1.4.4.1 Về sản phẩm (Product) ......................................................................16
1.4.4.2 Về giá (Price).....................................................................................17
1.4.4.3 Về phân phối (Place) .........................................................................17
1.4.4.4 Về xúc tiến thương mại (Promotion).................................................18
1.5 Kinh nghiệm hoàn thiện hoạt động marketing của một số đơn vị trong
ngành bất động sản và rút ra bài học kinh nghiệm ..........................................21
1.5.1

Kinh nghiệm hoàn thiện hoạt động marketing của một số đơn vị trong

ngành bất động sản .............................................................................................21
1.5.2

Một số bài học kinh nghiệm .................................................................23

TÓM TẮT CHƢƠNG 1 ..........................................................................................24
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG MARKETING CÁC DỰ ÁN
NHÀ PHỐ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 9 CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƢ
VÀ KINH DOANH NHÀ KHANG ĐIỀN ............................................................25

2.1

Giới thiệu chung về công ty và lĩnh vực kinh doanh ..............................25

2.1.1

Giới thiệu chung về công ty ..................................................................25

2.1.2

Quá trình hình thành và phát triển ........................................................26

2.1.3

Cơ cấu tổ chức ......................................................................................27

2.1.4

Các sản phẩm kinh doanh .....................................................................28

2.2 Tình hình hoạt động kinh doanh của Công ty Cổ phần Đầu tƣ và Kinh
doanh nhà Khang Điền ........................................................................................29
2.3 Thực trạng triển khai hoạt động marketing các dự án nhà phố trên địa
bàn quận 9 của Công ty Cổ phần Đầu tƣ và Kinh doanh Nhà Khang Điền ..31
2.3.1 Thực trạng hoạt động nghiên cứu thị trường của công ty .........................31


2.3.1.1 Hoạt động nghiên cứu thị trường .......................................................31
2.3.1.2 Phân khúc thị trường ...........................................................................32
2.3.1.3 Lựa chọn thị trường mục tiêu..............................................................34

2.3.1.4 Định vị thị trường ..............................................................................34
2.3.2 Thực trạng hoạt động marketing mix các dự án nhà phố quận 9 của Công
ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền ..........................................35
2.3.2.1 Về sản phẩm nhà phố trên địa bàn quận 9 của KDH ........................36
2.3.2.2 Về giá sản phẩm nhà phố trên địa bàn quận 9 của KDH ..................44
2.3.2.3 Về phân phối sản phẩm nhà phố của KDH .......................................52
2.3.2.4 Về hoạt động xúc tiến ........................................................................58
2.4 Thực trạng các yếu tố ảnh hƣởng đến hoạt động marketing các dự án
nhà phố trên địa bàn quận 9 của Công ty Cổ phần Đầu tƣ và Kinh doanh
Nhà Khang Điền ...................................................................................................61
2.4.1

Thực trạng về nguồn nhân lực ..............................................................61

2.4.2

Thực trạng cơ sở vật chất phục vụ hoạt động marketing ......................62

2.4.3

Thực trạng phát triển các sản phẩm nhà phố của Công ty ....................62

2.4.4

Thực trạng áp dụng công nghệ trong hoạt động marketing ..................63

2.5 Đánh giá chung về thực trạng hoạt động marketing các dự án nhà phố
trên địa bàn quận 9 của Công ty Cổ phần Đầu tƣ và Kinh doanh Nhà Khang
Điền… ...................................................................................................................63
2.5.1

Ưu điểm ................................................................................................64

2.5.2

Nhược điểm...........................................................................................64

TÓM TẮT CHƢƠNG 2 ..........................................................................................66
CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG MARKETING CÁC
DỰ ÁN NHÀ PHỐ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 9 CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN
ĐẦU TƢ VÀ KINH DOANH NHÀ KHANG ĐIỀN ............................................67
3.1 Định hƣớng, quan điểm, mục tiêu hoạt động và mục tiêu marketing
của công ty ............................................................................................................67
3.1.1

Định hướng, quan điểm, mục tiêu hoạt động của công ty ....................67


3.1.2
3.2

Mục tiêu hoạt động marketing của công ty ..........................................68

Một số giải pháp nhằm hồn thiện hoạt động marketing tại cơng ty ...69

3.2.1

Giải pháp hoàn thiện hoạt động nghiên cứu thị trường ........................69

3.2.2

Giải pháp hoàn thiện các hoạt động marketing mix .............................70

3.2.2.1 Giải pháp hoàn thiện sản phẩm .........................................................70
3.2.2.2 Giải pháp hoàn thiện giá ....................................................................73
3.2.2.3 Giải pháp hoàn thiện phân phối .........................................................75
3.2.2.4 Giải pháp hoàn thiện xúc tiến ............................................................80
3.2.3

Một số giải pháp khác nhằm hồn thiện hoạt động marketing tại cơng

ty………. ......................................................................................……………..83
3.2.3.1 Tăng ngân sách cho hoạt động marketing .........................................83
3.2.3.2 Chú trọng hơn vào hoạt động markeing và kinh doanh ....................84
3.2.3.3 Chú trọng hơn trong công tác đào tạo đội ngũ nhân lực ...................84
3.2.3.4 Nâng cao cơ sở vật chất .....................................................................85
3.2.3.5 Gia tăng uy tín thương hiệu chủ đầu tư .............................................85
TĨM TẮT CHƢƠNG 3 ..........................................................................................86
PHẦN KẾT LUẬN ..................................................................................................87

TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS

Bất động sản

CBRE

CB Richard Ellis Việt Nam

CP BCCI

Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Bình Chánh

CĐT

Chủ đầu tư

FDI

Đầu tư trực tiếp nước ngồi

IPO

Initial Public Offering

KDH

Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền

KDC

Khu dân cư

MIK

Công ty Cổ phần Kinh doanh Quốc tế MIK

SEO

Search Engine Optimization – Tối ưu hóa cơng cụ tìm kiếm

TP.HCM

Thành phố Hồ Chí Minh

VAT

Thuế giá trị gia tăng


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1.1 Các chức năng của marketing

13

Bảng 2.1 Giới thiệu chung về KDH

29

Bảng 2.2 Một số dự án nổi bật của KDH

33

Bảng 2.3 Kết quả hoạt động kinh doanh của công ty

34

Bảng 2.4 Các phân khúc thị trường của công ty

36

Bảng 2.5 Thống kế đặc điểm khách hàng mua nhà phố KDH

37

Bảng 2.6 Phân phúc khách hàng

38

Bảng 2.7 Điểm trung bình các tiêu chí đánh giá hoạt động marketing mix

39

Bảng 2.8 Tổng hợp kết quả đánh giá sản phẩm

40

Bảng 2.9 Tổng hợp thông tin các dự án

43

Bảng 2.10 Tổng hợp diện tích nhà phố các dự án của KDH

44

Bảng 2.11 Bảng giá dự án Rosita Garden

49

Bảng 2.12 Bảng giá dự án Melosa Garden

49

Bảng 2.13 Tổng hợp kết quả đánh giá hoạt động giá

49

Bảng 2.14 Bảng giá dự án Valencia Garden

50

Bảng 2.15 Giá bán thể hiện trên Hợp đồng mua bán nhà ở

54

Bảng 2.16 Tổng hợp kết quả đánh giá hoạt động phân phối

56

Bảng 2.17 Tổng kết quả đánh giá hoạt động xúc tiến

61

Bảng 2.18 Tổng hợp các dự án sắp triển khai của KDH

66

Bảng 3.1 Kế hoạch kinh doanh năm 2018

71

Bảng 3.2 Đề xuất một số mẫu nhà tham khảo

74

Bảng 3.3 Đề xuất một vài giá trị mới

76

Bảng 3.4 Bảng lãi suất cho vay mua bất động sản một số ngân hàng

77

Bảng 3.5 Đề xuất xử phạt sai lệch thông tin

80


DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1 Tổ hợp tiếp thị

19

Hình 2.1 Sơ đồ tổ chức cơng ty

31

Hình 2.2 Sơ đồ vị trí các dự án

32

Hình 2.3 Biểu đồ doanh thu KDH từ năm 2014 đến năm 2017

34

Hình 2.4 Quy trình hoạt động nghiên cứu thị trường

36

Hình 2.5 Vị trí và kết nối các dự án KDH quận 9

42

Hình 2.6 Biểu đồ thể hiện phản hồi của khách hàng về chất
lượng nhà khi bàn giao

45

Bảng 2.7 Biểu đồ thể hiện thu nhập của khách hàng

52

Hình 2.8 Mơ hình sàn phân phối sản phẩm

55

Hình 3.1 Các bước triển khai hoạt động chăm sóc khách hàng

82


1

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Bất động sản là một trong những ngành có sức hấp dẫn, là cầu nối của sản xuất
và tiêu dùng. Vai trò của bất động sản được thể hiện qua việc đáp ứng nhu cầu về
nhà ở của nhân dân. Theo Nguyễn Đức Kiên (2017): “Tỷ trọng bất động sản trong
tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau, nhưng thường chiếm trên dưới 40%
lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến bất động sản
chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế”. Thị trường bất động sản TP.HCM
hiện nay chịu sự chi phối của sự phát triển nhanh chóng của nền kinh tế - xã hội.
Đây là nơi tập trung lượng lớn các đối tượng chuyên gia và lao động đến làm việc
và an cư, tạo nên nhu cầu về nhà ở. Bất động sản TP.HCM đã thiết lập nên mặt
bằng giá mới với giá trị bất động sản cao hơn hẳn so với năm 2013 sau giai đoạn
đóng băng từ năm 2010 – 2013. Các dự án về nhà ở được chào bán với mức giá cao
hơn với chất lượng tốt hơn do sự cải thiện của các chủ đầu tư.
Trong số các dự án quy hoạch của TP.HCM thì quận 9 là nơi được nhiều doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản đặc biệt quan tâm vì những lí do sau: (1) Nằm trong
chiến lược phát triển khu đông thành phố với sự vượt trội về cơ sở hạ tầng; (2) Là
nơi có nhiều cơng trình giao thơng trọng điểm được đầu tư xây dựng ví dụ như
Vành đai 2 và 3, Sân bay quốc tế Long Thành, tuyến Metro Bến Thành; (3) Thu hút
được nhiều nhà đầu tư nước ngoài về khu công nghệ cao của thành phố, mở ra triển
vọng về một lượng lớn các kỹ sư, chuyên gia và người lao động tập trung về đây
làm việc, sinh sống; (4) Nhiều dự án đầu tư bao gồm nhiều lĩnh vực về giáo dục,
thương mại, y tế sẽ xuất hiện trong tương lai như: Depot Suối Tiên , Bệnh viện Ung

Bướu 2, Bến xe Miền Đông mới, Đại học FulBright, Làng đại học, Aeon Mall…
Tất cả những lý do trên chính là nguyên nhân thúc đẩy sự phát triển sôi nổi của thị
trường bất động sản quận 9 và gia tăng giá trị nhanh chóng. Để các doanh nghiệp có
thể duy trì lợi thế cạnh tranh của mình, tăng trưởng về doanh thu và lợi nhuận đòi


2

hỏi các doanh nghiệp khơng ngừng hồn thiện các chương trình marketing của mình
nhằm thu hút và tìm kiếm những khách hàng mới cho đơn vị của mình.
Theo Kotler, P. (1999): Ngày nay khách hàng nhạy cảm hơn với giá và có sự tinh
tế cao hơn. Họ có thể nhận thấy sự đồng đều về chất lượng các sản phẩm của các
cung cấp. Các công cụ tiếp thị mà các doanh nghiệp sử dụng ngày càng giống nhau,
để tiêu thụ được các sản phẩm của mình địi hỏi cần đưa ra các dịch vụ hậu mãi tốn
kém, giá sản phẩm ít có sự chênh lệch so với đối thủ và chi phí quảng cáo ngày
càng đắt nhưng mang lại hiệu quả kém. Từ đó cho thấy sự cạnh tranh ngày càng gay
gắt giữa các doanh nghiệp kinh doanh trong cùng một ngành, cụ thể là các doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản. Theo Lê Khắc Hiệp (2007) việc không quan tâm
nhiều đến công tác marketing và sự thiếu kinh nghiệm trong lĩnh vực này là một
điểm yếu của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Điều này tạo nên sự lãnh phí
về mặt nguồn lực, ảnh hưởng đến hình ảnh thương hiệu và làm giảm hiệu quả trong
hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp này.
Hịa mình vào sự phát triển của thị trường bất động sản, Công ty Cổ Phần Đầu tư
và Kinh doanh Nhà Khang Điền cũng triển khai nhiều dự án kinh doanh trên đại
bàn TP. HCM, trong đó có khu vực quận 9. Hiện tại cơng ty đang bán 3 dự án:
Melosa Garden, Merita và Rosita Garden. Đây là 3 dự án nhà phố thuộc dòng sản
phẩm cao và trung cấp được mở bán từ năm 2017. Đến nay các dự án nhà phố vẫn
còn tồn lại một số lượng sản phẩm chưa được bán ra hết như: Melosa Garden còn
lại 30 căn, Rosita còn lại 48 căn và Merita còn 20 căn. Theo sự tổng hợp qua các
cuộc họp và báo cáo của nội bộ công ty, tác giả đã tổng hợp những bất cập mà công

ty hiện nay đang gặp phải: (1) Do lợi thế về nhiều mặt nên quận 9 hiện nay là nơi đi
đầu về phân khúc nhà phố, biệt thự và nhà liền kề dẫn đến sự cạnh tranh gay gắt
trong phân khúc sản phẩm này. Vì vậy áp lực cho bộ phận marketing và kinh doanh
của Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền rất lớn khi phải cạnh
tranh với các đối thủ mạnh trong cùng lĩnh vực như: MIK Group với dự án nhà phố
biệt thự Riovista, Part Riverside, Villa Park; Anpha Land với Valencia Riverside;
Phú Long với Dragon Village…(2) Công ty hiện đang thiếu hụt nhân lực do khâu


3

tuyển dụng đặt tiêu chí chất lượng nhân viên lên hàng đầu trong q trình tuyển
dụng (3)Theo giải pháp hồn thiện nội bộ của cơng ty cho thấy tình hình tiếp thị các
sản phẩm mang lại hiệu quả không cao, tổng thể bộ phận marketing chưa phối hợp
tốt dẫn đến việc kết quả kinh doanh chỉ phụ thuộc vào các sàn đại lý. Trong ngành
kinh doanh bất động sản, các khách hàng thường bị ảnh hưởng bởi nhiều nguồn
thông tin khơng chính thống nên những thơng điệp được gửi đến khách hàng chưa
được như mong muốn.
Để giải quyết những bất cập nêu trên nhằm góp phần giúp cơng ty làm tăng lợi
thế cạnh tranh và doanh thu bán hàng, tác giả đã chọn đề tài dưới đây làm luận văn
tốt nghiệp của mình:
“Một số giải pháp hồn thiện hoạt động marketing các dự án nhà phố trên địa
bàn quận 9 của Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền”

2. Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu tổng thể của luận văn là đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt
động marketing cho các dự án nhà phố quận 9 của Công ty Cổ phần Đầu tư và
Kinh doanh Nhà Khang Điền. Các mục tiêu cụ thể cần đạt được của đề tài:
- Đánh giá được thực trạng hoạt động marketing các dự án nhà phố trên địa bàn
quận 9 của Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền. Từ đó đánh

giá được những ưu điểm và các hạn chế của hoạt động marketing các dự án nhà
phố trên địa bàn quận 9 của cơng ty.
-

Đề xuất các giải pháp nhằm hồn thiện hoạt động marketing tại công ty dựa trên
những thực trạng đã phân tích.

3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
3.1 Đối tƣợng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động marketing các dự án nhà phố trên địa bàn quận
9 của Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền.
Đối tượng khảo sát: Những khách hàng đã mua nhà phố của Công ty Cổ phần
Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền trên địa bàn quận 9, TP.HCM.


4

3.2 Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi không gian: Các dự án nhà phố của Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh
doanh Nhà Khang Điền trên địa bàn quận 9, TP.HCM.
Phạm vi thời gian:
-

Dữ liệu thứ cấp: lấy nguồn dữ liệu từ năm 2014 đến 2017

-

Dữ liệu sơ cấp: thời gian thực hiện khảo sát từ tháng 06/2018 đến tháng 08/2018.

4. Phƣơng pháp nghiên cứu

 Nguồn dữ liệu
Dữ liệu thứ cấp: Nghiên cứu sử dụng các báo cáo được tổng hợp nội bộ công ty,
báo cáo của Ủy ban nhân dân quận 9, niên giám thống kê, các báo cáo liên quan
trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản và các nghiên cứu liên quan trong ngành
của các công ty nghiên cứ như CBRE, Savill, Hiệp hội bất động sản Việt Nam…
Dữ liệu sơ cấp: Thông tin sơ cấp được thu thập thông qua bảng câu hỏi phỏng
vấn chuyên sâu khách hàng (Phụ lục 02); bảng câu hỏi thảo luận nhóm (Phụ lục 03)
và bảng khảo sát khách hàng (Phụ lục 04). Kết quả khảo sát được tổng hợp qua
phương pháp thống kê mô tả.
Cỡ mẫu được chọn theo công thức tính mẫu của Slovin với N = 540 (khách
hàng), độ chính xác 95%, sai số tiêu chuẩn là 5%.

n=
n=

= 230
(Nguồn: Yamane, 1967)

Trong đó:
N: Tổng số khách hàng trung bình trong vịng 1 q của cơng ty
e2: Mức sai số tiêu chuẩn


5

 Phƣơng pháp nghiên cứu: sử dụng phƣơng pháp nghiên cứu chính là
định tính kết hợp thống kế mơ tả
- Nghiên cứu định tính: từ mục tiêu nghiên cứu của đề tài và các lý thuyết về
marketing, đồng thời kế thừa từ nghiên cứu của Nguyễn Ngọc Tường Vi (2017)
có điều chỉnh và bổ sung, tác giả đã thiết kế bảng câu hỏi khảo sát khách hàng.

Sau đó tác giả tiến hành phỏng vấn chuyên sâu với các khách hàng đã mua nhà
phố tại các dự án của công ty ở quận 9 để tìm hiểu về các vấn đề quan tâm của
khách hàng và tiến hành điều chỉnh bảng câu hỏi. Tiếp theo đó tác giả tiến hành
thảo luận nhóm với các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản. Thực hiện thảo
luận nhóm bao gồm những người có kinh nghiệm liên quan đến lĩnh vực BĐS
(danh sách đính kèm phụ lục 03) đó là những người am hiểu khách hàng và thị
trường nên đảm bảo được độ tin cậy để có những chỉnh sửa, góp ý, bổ sung cũng
như điều chỉnh lại để hoàn thiện bảng câu hỏi khảo sát và gửi đến 230 khách
hàng đã mua nhà phố tại các dự án của công ty ở quận 9.
- Phương pháp thống kê mô tả: tiến hành việc thu thập thơng tin của 230 bảng câu
hỏi, tóm tắt trình bày, tính tốn và mơ tả các đặc trưng khác nhau để phản ánh
một cách tổng quát đối tượng nghiên cứu.
- Phương pháp thống kê so sánh: Thông qua các chỉ tiêu về các vấn đề để so sánh
cho thấy được sự thay đổi của hiện tượng nghiên cứu.

5. Ý nghĩa của đề tài
Đề tài được thực hiện với mong muốn đóng góp các giải pháp nhằm hồn thiện
hoạt động marketing các dự án nhà phố trên địa bàn quận 9 của Công ty Cổ phần
Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền, góp phần làm gia tăng lợi thế cạnh tranh
cho phân khúc sản phẩm nhà phố của cơng ty trên đại bàn quận 9, tăng trưởng
doanh thu.
Ngồi ra, nghiên cứu cịn giúp Ban Giám Đốc cơng ty nắm bắt được thực trạng
hoạt động marketing của công ty và có hướng xây dựng các chương trình marketing
cơng ty trong tương lai.


6

6. Kết cấu luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, luận văn có kết cấu 3 chương:

- Chƣơng 1: Cơ sở lý luận về marketing bất động sản
- Chƣơng 2: Thực trạng hoạt động marketing các dự án nhà phố trên địa bàn
quận 9 của Công ty Cổ phần Đầu tƣ và Kinh doanh Nhà Khang Điền
- Chƣơng 3: Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện hoạt động marketing các dự
án nhà phố trên địa bàn quận 9 của Công ty Cổ phần Đầu tƣ và Kinh doanh
Nhà Khang Điền


7

CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG MARKETING
BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Khái niệm
1.1.1 Khái niệm marketing
Marketing là một khái niệm quen thuộc trong kinh doanh, được xuất hiện từ đầu
thập niên 20 của thế kỉ 20. Đến nay khái niệm “marketing” vẫn cịn được sử dụng
rộng rãi, đóng vai trị vơ cùng quan trọng trong kinh doanh và là công cụ giúp các
doanh nghiệp nắm bắt được những nhu cầu của khách hàng, thu thập tất cả những
thông tin hữu ích liên quan đến khách hàng nhằm hỗ trợ cho hoạt động kinh doanh,
xây dựng thương hiệu, chiếm lĩnh thị phần, tạo dựng và duy trì lịng trung thành của
khách hàng về các sản phẩm và dịch vụ cung cấp. Tùy thuộc và quan điểm riêng và
nhận thức của mỗi tác giả mà marketing được định nghĩa theo nhiều cách khác nhau
như sau:
Theo Clark (1922, trang 1): Marketing bao gồm các hoạt động liên quan đến việc
phân phối hàng hóa, quy trình mua và bán (bao gồm tất cả các quy trình vận
chuyển, lưu trữ, cân, phân loại, mua và bán).
Theo Brown (1925, trang 3): Marketing là quá trình dịch chuyển hàng hóa thơng
qua các kênh thương mại từ sản xuất đến tiêu dùng.
McCarthy (1964, trang 33): Marketing là việc thực hiện các hoạt động kinh
doanh, hướng dòng chảy của hàng hóa và dịch vụ từ nhà sản xuất đến người tiêu

dùng nhằm thỏa mãn khách hàng và hoàn thành các mục tiêu của công ty.
Theo Hiệp hội Marketing Mỹ (American Marketing Association_AMA, 2013):
“Marketing là hoạt động, tập hợp các tổ chức, các quá trình tạo ra, giao tiếp, phân
phối và trao đổi các dịch vụ có giá trị cho khách hàng, người tiêu dùng, đối tác và
xã hội nói chung”.
Kotler (2000, trang 4): Marketing là một q trình xã hội mà các cá nhân và
nhóm đạt được những gì họ cần và mong muốn thơng qua việc tạo, cung cấp và trao
đổi sản phẩm và dịch vụ có giá trị một cách tự do với người khác. Marketing là một


8

hoạt động của con người nhằm đáp ứng nhu cầu và mong muốn thơng qua các q
trình trao đổi.
Quản trị marketing là việc phân tích, lập kế hoạch, thực hiện và kiểm sốt các
chương trình được thiết kế để tạo, xây dựng và duy trì các trao đổi và mối quan hệ
cùng có lợi với các thị trường mục tiêu nhằm đạt được mục tiêu tổ chức. Nó dựa
trên sự phân tích về nhu cầu, mong muốn, nhận thức và sở thích của thị trường mục
tiêu và trung gian làm nền tảng cho thiết kế sản phẩm hiệu quả, giá cả, giao tiếp và
phân phối, Kotler (1980, trang 13).
Armstrong, G and Kotler, P (2008): “Marketing là tiến trình doanh nghiệp tạo ra
giá trị cho khách hàng và xây dựng mạnh mẽ những mối quan hệ với khách hàng
nhằm đạt được giá trị từ những phản ứng của khách hàng”.
Tóm lại, “marketing” là hoạt động tìm hiểu, khám phá và đáp ứng các nhu cầu
của khách hàng về sản phẩm và dịch của công ty. Marketing là nghệ thuật và khoa
học trong việc áp dụng các khái niệm cốt lõi nhằm tìm kiếm và chọn lựa thị trường
mục tiêu. Từ đó, tìm kiếm và giữ chân khách hàng thơng qua các hoạt động sản
xuất, phân phối các sản phẩm và dịch vụ có giá đến khách hàng, mang đến sự thỏa
mãn và trung thành của khách hàng đối với doanh nghiệp.
1.1.2 Khái niệm marketing bất động sản

Theo Grover, C. (2012) marketing bất động sản là cân bằng giữa các hoạt động
phục vụ của hai chức năng. Chức năng đầu tiên và phổ biến hơn hết là việc thu hút
khách hàng tiềm năng đến các đại lý và tạo ra sản phẩm đáp ứng nhu cầu của khách
hàng tiềm năng. Chức năng thứ hai có thể khơng nhất thiết dẫn đến bán hàng, chức
năng này giúp người bán tiếp nhận được nhu cầu của khách hàng, sau khi phân tích
dữ liệu nghiên cứu, các nhà marketing cân bằng các vấn đề lựa chọn tài sản với giá
dịch vụ và giá sản phẩm. Các nhà marketing phải xem xét các chiến lược phân phối
thông tin cho công chúng, cũng như phối hợp các nỗ lực marketing. Chiến lược
marketing cung cấp kết hợp các nỗ lực truyền thông bao gồm quảng cáo, quan hệ
công chúng và quảng cáo bán hàng, là hình thức bán hàng phi cá nhân. Yếu tố được


9

biết đến nhiều nhất trong chiến lược marketing là khách hàng biết đến sản phẩm,
bán hàng hiệu quả là kết quả của một chiến dịch marketing thành công.
Theo Nguyễn Ngọc Tường Vi (2017) marketing bất động sản là quá trình quản lý
doanh nghiệp nhằm phát hiện ra nhu cầu về bất động sản và môi trường liên quan
đến bất động sản của khách hàng để đáp ứng các nhu cầu đó một cách có hiệu quả
hơn so với các đối thủ cạnh tranh.
Tóm lại, có thể hiểu marketing bất động sản là hoạt động liên quan đến hai khía
cạnh là thu hút khách hàng tiềm năng và tìm hiểu nhu cầu của khách hàng về bất
động sản để phục vụ cho mục đích cuối cùng là đạt hiệu quả cao trong hoạt động
kinh doanh bất động sản.

1.2. Mục tiêu, chức năng và vai trò của marketing trong doanh nghiệp
1.2.1. Mục tiêu của marketing
Theo Peter, D. (1973), mục tiêu lý tưởng của marketing không chú trọng vào việc
bán hàng mà giúp công ty biết và hiểu rõ về khách hàng của mình và dẫn đến việc
khách hàng sẵn sàng mua sản phẩm hoặc dịch vụ. Peter, D. (1995): “Mục tiêu của

marketing là biết và hiểu rõ khách hàng (có được những khách hàng sẵn sàng mua),
sao cho doanh nghiệp có được các sản phẩm, dịch vụ phù hợp với họ và chúng tự
bán được cho họ. Ngoài ra theo tác giả John, H (2013), các mục tiêu chính của
marketing bao gồm: (1) Nhận thức về thương hiệu; (2) Trung thành với thương
hiệu; (3) Giáo dục khách hàng; (4) Cam kết của khách hàng và (5) Tuyển dụng nhân
tài.
Tóm lại, mục tiêu chính của marketing nhằm nghiên cứu và tìm hiểu được sở
thích nhu cầu của khách hàng tiềm năng để các công ty tập trung các thông điệp và
ngân sách cho hoạt động marketing vào từng phân đoạn thị trường cụ thể mà khách
hàng có thể mua các sản phẩm và dịch vụ.


10

1.2.2. Chức năng của marketing
Theo Samiksha, S (2018), marketing có liên quan đến việc trao đổi hàng hóa và
dịch vụ. Thơng qua các kênh trung gian, hàng hóa và dịch vụ được đưa đến nơi tiêu
thụ. Theo tác giả này các chức năng của marketing bao gồm:
Bảng 1.1 Các chức năng của marketing
STT
1

2

3

4

5

6

7

8

9
10

CHỨC NĂNG
NỘI DUNG
Tập hợp và phân tích Đây là chức năng quan trọng của marketing, các doanh
thông tin về thị trường nghiệp phải nỗ lực tìm hiểu nhu cầu và tiêu dùng của
khách hàng.
Để đạt được các mục tiêu marketing, các nhà tiếp thị đã nỗ
Lập
kế
hoạch lực thực hiện kế hoạch (bao gồm dự báo thị trường) về sản
marketing
xuất và các hoạt động xúc tiến bán hàng.
Khâu thiết kế sản phẩm đóng một vai trị quan trọng trong
việc bán sản phẩm. Các cơng ty có các sản phẩm được
Thiết kế sản phẩm
thiết kế tốt sẽ bán được nhiều sản phẩm hơn so với các
cơng ty có sự chuẩn bị kém về mặt thiết kế.
Việc tiêu chuẩn hóa sản phẩm giúp tạo ra những đặc thù
Tiêu chuẩn hóa và cho các sản phẩm, mỗi sản phẩm phải có một số tiêu chuẩn
phân loại sản phẩm
nhất định. Ngoài ra, việc phân loại sản phẩm giúp việc
mua bán sản phẩm trở nên dễ dàng hơn.

Đóng gói và dán nhãn Đóng gói và dán nhãn cho sản phẩm giúp khách hàng dễ
cho sản phẩm
dàng nhận biết được sản phẩm, phân biệt sản phẩm với các
sản phẩm khác trên thị trường.
Việc xây dựng thương hiệu cho sản phẩm nhằm tạo sự
Xây dựng thương hiệu khác biệt cho sản phẩm trên thị trường cạnh tranh, mỗi sản
phẩm của từng cơng ty đều có những bản sắc riêng của nó.
Đây là một trong những chức năng chính của marketing,
Các dịch vụ hỗ trợ nó cung cấp sự hỗ trợ cho khách hàng bao gồm các dịch vụ
khách hàng
hậu mãi, xử lý các khiếu nại, dịch vụ kỹ thuật, tín dụng và
dịch vụ bảo trì.
Giá sản phẩm được xác định không quá cao nhưng phải đủ
Giá sản phẩm
để thu được lợi nhuận. Nó bị ảnh hưởng bởi chi phí, tỷ suất
lợi nhuận, giá của các sản phẩm cạnh tranh hay các chính
sách của chính phủ.
Có 4 phương thức bao gồm quảng cáo, bán hàng cá nhân,
Xúc tiến bán hàng
khuyến mại và công khai.
Phân phối, vận chuyển Bao gồm vận tải, kiểm kê, kho vận và xử lý đơn đặt hàng.
và lưu trữ sản phẩm

(Nguồn: Theo Samiksha, S. 2018)


11

Có thể thấy marketing có rất nhiều chức năng, hỗ trợ tất cả các công tác liên
quan đến sản phẩm từ giai đoạn đầu vào đến đầu ra.

1.2.3. Vai trò của marketing
Marketing được xem là một quá trình trong chuỗi giá trị, một quy trình chịu trách
nhiệm đảm bảo việc tạo ra giá trị cho khách hàng trong cả thời gian ngắn và dài.
Theo Tad (2014), marketing có vai trị chính sau:
Thứ nhất, marketing giúp thu hút sự chú ý của khách hàng: Đây là điều tất nhiên
khi doanh nghiệp khơng thu hút được khách hàng của mình dẫn đến khơng có chổ
cho các giao dịch xảy ra. Nếu doanh nghiệp giải quyết được vấn đề của khách hàng
và đạt kết quả như khách hàng mong muốn, họ sẽ truyền đạt những phản hồi tích
cực về trải nghiệm của mình về các sản phẩm, dịch vụ của doanh nghiệp;
Thứ 2, marketing giúp xác định khách hàng mục tiêu: Doanh nghiệp cần tìm hiểu
đâu là những đối tượng khách hàng thích hợp của mình. Để làm điều này, doanh
nghiệp cần xác định những sản phẩm hay dịch vụ gì mình cần cung cấp, đối tượng
khách hàng của mình và cách thức phân phối chúng đến khách hàng để đạt đến sự
hài lòng của khách hàng;
Thứ ba, marketing giúp giảm được rủi ro: Khi khách hàng bị thu hút bởi các sản
phẩm và dịch vụ của doanh nghiệp nhưng vẫn quyết định không mua chúng (do thời
điểm xuất hiện không phù hợp, chưa tin tưởng vào sản phẩm…).
Tùy theo quan điểm của các tác giả trong việc xác định vai trò của marketing,
nhìn chung marketing có vai trị quan trọng trong hoạt động kinh doanh của mỗi
doanh nghiệp. Nó giúp cho doanh nghiệp xác định được thị trường mục tiêu và
phân đoạn thị trường từ đó xây dựng các chiến lược marketing, thực thi chúng một
cách thành công và phát triển sản phẩm mới. Trong quá trình vận hành các hoạt
động marketing, doanh nghiệp có thể tạo lợi thế cạnh tranh thơng qua sự hiểu biết
của mình về các đối thủ cạnh tranh, nắm rõ thị trường và tạo ra sự khác biệt hóa
trong các sản phẩm và dịch vụ mình cung cấp.


12

1.3 Các yếu tố ảnh hƣởng đến hoạt động marketing của doanh nghiệp

1.3.1 Môi trƣờng vĩ mô
Theo Kotler, P. and Armstrong, G. (2008): Môi trường vĩ mô bao gồm các yếu tố
bên ngồi và khơng kiểm sốt được và có ảnh hưởng đến việc ra quyết định của tổ
chức, hiệu quả và chiến lược của tổ chức đó. Những yếu tố này bao gồm các yếu tố
về:
-

Kinh tế : là những yếu tố ảnh hưởng đến sức mua, mức độ tiết kiệm và sự

phân phối thu nhập trong xã hội…;
-

Nhân khẩu học: bao gồm các yếu tố như sự tăng trưởng dân số, dân tộc, giáo

dục, sự thay phát triển những gia đình phi truyền thống…;
-

Điều kiện pháp lý và chính trị;

-

Cơng nghệ: tốc độ phát triển của cơng nghệ mang đến cho công ty những

nhưng cơ hội đổi mới, tiết kiệm chi phí.
-

Các yếu tố thuộc về tự nhiên.

Tóm lại, mơi trường vĩ mơ có tác động gián tiếp đến hoạt động của các công ty,
các thành phần trong mơi trường vĩ mơ đều có quan hệ tương tác với nhau và cùng

tác động đến tổ chức.
1.3.2 Môi trƣờng vi mơ
Mơi trường vi mơ là những yếu tố có ảnh hưởng trực tiếp đến các hoạt động
marketing của doanh nghiệp và khả năng đáp ứng các nhu cầu của khách hàng:
-

Cơng ty: tất cả các phịng ban trong một tổ chức đều lấy khách hàng làm

trọng tâm, tập trung vào việc giải quyết và đáp ứng các nhu cầu khách hàng. Sự kết
hợp hài hòa này nhằm mang lại giá trị và sự thỏa mãn cho các khách hàng của
mình;
-

Nhà cung cấp: Là một bộ phận trong chuỗi giá trị, cung cấp nguồn tài

nguyên đầu vào để tạo ra sản phẩm hoặc dịch vụ đầu ra. Bộ phận marketing có
nhiệm vụ theo dõi nhà cung cấp về khả năng cung cấp nguồn tài nguyên đầu vào;


13

-

Các trung gian tiếp thị : Đây là những tổ chức giúp quảng cáo, phân phối và

bán sản phẩm của công ty, bao gồm các các dịch vụ quảng cáo, nhà phân phối, các
trung gian tài chính…;
-

Khách hàng: Cơng ty cần xác định khách hàng của mình là ai trong những

nhóm sau thị trường tiêu dùng, kinh doanh, bán lại, tổ chức công, và thị trường quốc
tế;
-

Đối thủ cạnh tranh: Để thành công trong kinh doanh, các công ty phải vượt

trội hơn các đối thủ cạnh tranh của mình về tạo ra giá trị khách hàng và sự hài lòng
cho khách hàng;
-

Các nhóm cịn lại mang đến những lợi ích hoặc rũi ro trong việc thực hiện

mục tiêu của công ty.
Theo Kotler, P. and Armstrong, G. (2008): để thành công trong tiếp thị, đòi hỏi
các doanh nghiệp phải xây dựng mối quan hệ với các phòng ban khác (nội bộ công
ty), nhà cung cấp, trung gian tiếp thị, đối thủ cạnh tranh, nhiều công chúng và khách
hàng, kết hợp để tạo nên mạng lưới phân phối giá trị khách hàng của công ty.

1.4 Nội dung triển khai hoạt động marketing bất động sản
1.4.1 Nghiên cứu thị trƣờng
Kotler, P. and Armstrong, G. (2008, trang 103): Nghiên cứu thị trường là việc
thiết kế, thu thập, phân tích dữ liệu về thị trường và lập báo cáo liên quan đến một
tình huống tiếp thị cụ thể của một công ty. Nghiên cứu thị trường giúp các nhà tiếp
thị hiểu rõ hơn động lực, hành vi mua sắm và mức độ hài lòng của khách hàng về
sản phẩm hoặc dịch vụ.
Kotler, P. and Keller, K. L. (2011): nghiên cứu thị trường cịn là cơng cụ để đánh
giá thị trường tiềm năng, đo lường thị phần. Kết quả nghiên cứu thị trường đáng tin
cậy phải được nghiên cứu thông qua phương pháp khoa học, phân tích dựa trên chi
phí và lợi ích, sự sáng tạo… Các bước của một quy trình nghiên cứu thị trường bao

gồm: (1) Xác định vấn đề; (2) Phát triển kế hoạch nghiên cứu: Xây dựng kế hoạch
nghiên cứu tối ưu nhất để thu thập thông tin cần thiết và tạo ra giá trị; (3) Thu thập


14

thơng tin; (4) Phân tích thơng tin; (5) Trình bày kết quả: Đóng vai trị tư vấn cho các
nhà quản lý và (6) Ra quyết định.
1.4.2 Phân khúc thị trƣờng và lựa chọn thị trƣờng mục tiêu
1.4.2.1
Phân đoạn thị trường:
Khái niệm phân đoạn thị trường: theo Kotler, P. and Armstrong, G. (2011) “Phân
đoạn thị trường là quá trình chia thị trường thành những nhóm người mua khác
nhau có nhu cầu, đặc điểm hay hành vi khác nhau và những người có u cầu về
sản phẩm hoặc các chương trình marketing riêng biệt”. Trên thị trường bao gồm
nhiều loại khách hàng, sản phẩm và nhu cầu khác nhau. Yêu cầu đặt ra cho các nhà
tiếp thị là cần xác định phân đoạn nào mang lại nhiều cơ hội nhất cho doanh nghiệp.
Theo đó người tiêu dùng có thề được nhóm và phục vụ theo nhiều cách khác nhau
dựa trên địa lý, nhân khẩu học, tâm lý và hành vi.
Phân đoạn thị trường nhằm phân tích nhu cầu theo từng nhóm khách hàng, giúp
các nhà tiếp thị có thể tìm thấy cơ hội trên thị trường. Các doanh nghiệp hoạt động
trong thị trường cơng nghiệp, tiêu dùng… đều có thể ứng dụng phân đoạn bất kỳ
trong bốn mức độ phân đoạn thị trường sau: (1) Thị trường phân đoạn: Người tiêu
dùng ngày nay nỗi loạn chống lại sự đồng nhất. Việc tạo ra các sản phẩm tiêu chuẩn
cần phải có các dịch vụ kèm theo hay để đáp ứng được phân đoạn thị trường lớn
nhưng vẫn có thể phục vụ nhu cầu của những các nhân; (2) Thị trường ngách: Đây
là một xu hướng tiêu dùng hiện nay, trong thị trường này các khách hàng có sự kém
nhạy cảm về giá; (3) Thị trường địa phương và (4) Thị trường cá nhân: Là một
trong những khuynh hướng hiện đại và đang được cập nhật, tạo ra cơ hội cho các
doanh nghiệp nhỏ tham gia vào thị trường ngách và thị trường cá nhân.

1.4.2.2

Lựa chọn thị trường mục tiêu

Khái niệm: Thị trường mục tiêu là một tập hợp người mua có cùng nhu cầu hoặc
đặc điểm chung mà công ty quyết định phân phối, Kotler, P. and Armstrong, G.
(2011).
Sau khi đánh giá những phân đoạn thị trường khác nhau, tùy kích cỡ từng doanh
nghiệp mà có sự lựa chọn một trong năm phương pháp lựa chọn thị trường mục tiêu


15

sau: (1) Tập trung vào một đoạn thị trường (Single segment concentration): Chỉ tập
trung vào một đoạn thị trường mà công ty cho là thuận lợi nhất để kinh doanh một
loại sản phẩm và được áp dụng khi công ty mới bước vào thị trường; (2) Chun
mơn hóa theo khả năng (Selective specialization): Lựa chọn đoạn thị trường phù
hợp với khả năng của cơng ty; (3) Chun mơn hóa theo thị trường (Market
specialization): Lựa chọn đoạn thị trường phù hợp để bán các sản phẩm của công ty;
(4) Chuyên môn hố theo sản phẩm (Product specialization): Cơng ty lựa chọn và
cung cấp một sản phẩm cho tất cả các đoạn thị trường và (5) Bao phủ toàn bộ thị
trường với tất cả sản phẩm của mình (Full market coverage).
1.4.3 Định vị thị trƣờng
Kotler, P. and Armstrong, G. (2011, trang 49): Định vị là sắp xếp cho một sản
phẩm chiếm một vị trí rõ ràng và đặc biệt trong tấm trí khách hàng mục tiêu. Các
nhà tiếp thị lập kế hoạch phân biệt sản phẩm của mình với các thương hiệu cạnh
tranh khác và tạo cho doanh nghiệp lợi thế lớn nhất trong thị trường mục tiêu của họ
thông qua cơ sở khác biệt hóa.
Trong bối cảnh thị trường tồn cầu hóa như hiện nay thì sự cạnh tranh gay gắt
giữa các doanh nghiệp là điều không thể tránh khỏi. Các doanh nghiệp muốn tồn tại

và phát triển phải tìm cách tạo ra sự khác biệt cho các sản phẩm của doanh nghiệp
mình nhằm phân biệt với các sản phẩm của đối thủ cạnh tranh. Sự khác biệt hóa dựa
trên các cơ sở về: (1) Sản phẩm (Kiểu dáng, tính năng, độ bền, thiết kế, khả năng
đáp ứng…); (2) Dịch vụ (vận chuyển, đào tạo khách hàng, giải quyết các vấn đề của
khách hàng…); (3) Nhân viên (kết nối tốt với khách hàng, thái độ, uy tín, trách
nhiệm); (4) Kênh phân phối (tính bao phủ, sự chuyên nghiệp và hiệu quả) và (5)
Hình ảnh thơng qua các biểu tượng, sự kiện…
1.4.4 Tổ hợp marketing mix trong bất động sản
Kotler, P. and Armstrong, G. (2008): Marketing mix là tập hợp các công cụ tiếp
thị chiến thuật bao gồm sản phẩm, giá, phân phối và truyền thông được kết hợp
nhằm vào thị trường mục tiêu. Tổ hợp marketing bao gồm mọi thứ tác động đến nhu
cầu khách hàng. Các thành phần của markeitng mix (tổ hợp 4P) đều có mối quan hệ