Chế độ pháp lý về sử dụng đất của tổ chức kinh tế kinh doanh bất động sản (luận văn thạc sĩ luật học)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH

CHẾ ĐỘ PHÁP LÝ VỀ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA
TỔ CHỨC KINH TẾ KINH DOANH BẤT
ĐỘNG SẢN

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: ThS. Lưu Quốc Thái
Sinh viên: Nguyễn Thị Kim Phụng

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH, 2011


LỜI CAM ĐOAN


Tôi tên là Nguyễn Thị Kim Phụng, sinh viên lớp Thƣơng Mại 32B, trƣờng
Đại học Luật TP Hồ Chí Minh, MSSV: 3220151. Tơi xin cam đoan bài khóa luận
“Chế độ pháp lý về sử dụng đất của tổ chức kinh tế kinh doanh bất động sản”
dƣới đây là hồn tồn do chính tơi thực hiện dƣới sự hƣớng dẫn của ThS. Lƣu
Quốc Thái – giảng viên Khoa Luật Thƣơng mại, trƣờng Đại học Luật TP Hồ Chí
Minh. Tơi xin chịu trách nhiệm về mọi vấn đề có liên quan đến khóa luận này.

TP. HCM, ngày 29 tháng 07 năm 2011
NGUYỄN THỊ KIM PHỤNG


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT


QSDĐ: Quyền sử dụng đất

BĐS: Bất động sản
SDĐ: Sử dụng đất
LĐĐ: Luật Đất đai
BLDS: Bộ Luật Dân sự
BQL: Ban Quản lý
GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
UBND: Ủy ban nhân dân
TN&MT: Tài nguyên và Môi trƣờng

KH&ĐT: Kế hoạch và Đầu tƣ


MỤC LỤC
LỜI NÓI ĐẦU.................................................................................................................................................. 1
CHƢƠNG 1. Các vấn đề chung về tổ chức kinh tế SDĐ kinh doanh BĐS............................. 5
1.1. Khái niệm tổ chức kinh tế SDĐ KDBĐS...................................................................................... 5
1.1.1. Tổ chức kinh tế SDĐ......................................................................................................................... 5
1.1.2. Tổ chức kinh tế SDĐ kinh doanh BĐS....................................................................................... 8
1.2. Khái niệm chế độ pháp lý về SDĐ của tổ chức kinh tế kinh doanh BĐS.......................11
1. 3. Sơ lƣợc quá trình hình thành và phát triển của các qui định về SDĐ kinh doanh
BĐS của tổ chức kinh tế............................................................................................................................. 13
1.3.1. Giai đoạn LĐĐ 1987 có hiệu lực đến trƣớc ngày 15/10/1993........................................ 13
1.3.2. Giai đoạn LĐĐ 1993 có hiệu lực đến trƣớc ngày 01/07/2004........................................ 15
1.3.3. Giai đoạn LĐĐ 2003 có hiệu lực đến nay............................................................................... 19
1.4. Ý nghĩa của việc ban hành các qui định về sử dụng đất của tổ chức kinh tế kinh
doanh BĐS....................................................................................................................................................... 23
CHƢƠNG 2. Thực trạng pháp luật về sử dụng đất kinh doanh bất động sản của tổ chức
kinh tế................................................................................................................................................................ 26
2.1 Xác lập QSDĐ của tổ chức kinh tế kinh doanh BĐS............................................................... 26
2.1.1 Nhận QSDĐ từ nhà nƣớc............................................................................................................... 27

2.1.1. 1 Đƣợc nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất................................................................................. 27
2.1.1.2 Đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có sử dụng đất.................................................................. 30
2.1.2 Nhận chuyển QSDĐ......................................................................................................................... 32
2.2 Hình thức SDĐ của tổ chức kinh tế kinh doanh BĐS............................................................. 34
2.2.1 Giao đất có thu tiền sử dụng đất................................................................................................... 35
2.2.2 Lựa chọn giữa giao đất có thu tiền SDĐ và thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.......37
2.3 Quyền giao dịch QSDĐ của tổ chức kinh tế kinh doanh BĐS............................................. 38
2.3.1 Khái niệm, điều kiện chung về giao dịch QSDĐ................................................................... 38
2.3.2 Các loại quyền giao dịch QSDĐ của tổ chức kinh tế kinh doanh BĐS........................42
2.3.2.1 Chuyển nhƣợng QSDĐ............................................................................................................... 43
2.3.2.2 Cho thuê, cho thuê lại QSDĐ.................................................................................................... 44
2.3.2.3 Quyền góp vốn liên doanh bằng QSDĐ................................................................................ 46
2.3.2.4 Thế chấp bằng QSDĐ................................................................................................................... 48
2.4 Nghĩa vụ tài chính về SDĐ của tổ chức kinh tế kinh doanh BĐS....................................... 52
2.4.1 Nghĩa vụ tài chính phải thực hiện để có QSDĐ..................................................................... 53
2.4.1.1 Tiền sử dụng đất.............................................................................................................................. 54
2.4.1.2 Tiền thuê đất..................................................................................................................................... 57
2.4.2 Nghĩa vụ tài chính phải thực hiện khi thực hiện QSDĐ...................................................... 60
2.4.2.1 Thuế sử dụng đất............................................................................................................................ 60
2.4.2.2 Thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ.............................................................................................. 61
2.4.3 Nghĩa vụ tài chính phải thực hiện khi làm thủ tục hành chính đất đai........................... 62
2.4.3.1 Lệ phí trƣớc bạ................................................................................................................................ 62
2.4.3.2 Lệ phí địa chính.............................................................................................................................. 64
KẾT LUẬN..................................................................................................................................................... 66


LỜI NĨI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong q trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nƣớc ta, cơ chế thị trƣờng đã từng
bƣớc đƣợc hình thành. Các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ, trong đó có thành

phần tổ chức kinh tế trong nƣớc và xu hƣớng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào
cho sản xuất và sản phẩm đầu ra đều trở thành hàng hóa, trong đó đất đai cũng khơng
phải là ngoại lệ. Theo đó, các giao dịch dân sự về chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) đã
trở nên phổ biến, chiếm số lƣợng đáng kể và có vị trí rất quan trọng trong thực tế. Hơn
nữa, Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ X đã xác
định: “Phát triển thị trường bất động sản trên cơ sở thực hiện Luật Đất đai, Luật Xây
dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản …; hoàn thiện việc phân loại, đánh
giá đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; làm cho quyền sử dụng đất trở
thành hàng hóa một cách thuận lợi, đất đai trở thành một nguồn vốn quan trọng cho
phát triển. Giá bất động sản được hình thành theo nguyên tắc thị trường. Nhà nước tác
động đến giá đất thị trường bằng các chính sách vĩ mơ trên cơ sở quan hệ cung cầu về
đất đai. Tăng cường biện pháp chống đầu cơ, hạn chế việc giao dịch không theo quy
định của pháp luật. Xây dựng hệ thống đăng ký, thông tin bất động sản”. Tuy nhiên, xét
một cách tổng quan, thực trạng về sử dụng đất kinh doanh bất động sản (BĐS) của tổ
chức kinh tế trong nƣớc hiện nay còn tồn tại nhiều vấn đề phức tạp nhƣ giao đất, cho
thuê đất không đúng thẩm quyền, thu tiền sử dụng đất sai quy định, hạn chế quyền giao
dịch QSDĐ... Trong khi đó, pháp luật liên quan đến vấn đề tổ chức kinh tế sử dụng đất
kinh doanh lại chƣa đƣợc hoàn toàn hoàn thiện, một số quy định chƣa phù hợp với thực
tế, nhiều vấn đề chƣa đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền giải thích, hƣớng dẫn
thống nhất. Việc nghiên cứu những quy định pháp luật hiện hành liên quan đến vấn đề
sử dụng đất, tìm ra những nguyên nhân hạn chế, yếu kém trong công tác quản lý nhà
nƣớc liên quan đến lĩnh vực này, đồng thời có biện pháp cụ thể, thích hợp để bảo vệ
quyền và lợi ích chính đáng cho tổ chức sử dụng đất trong tình hình hiện nay là rất cần
thiết và có ý nghĩa quan trọng.
Trƣớc thực trạng trên, tác giả đã chọn “Chế độ pháp lý về sử dụng đất của tổ
chức kinh tế kinh doanh bất động sản” làm đề tài cho bản luận văn tốt nghiệp. Nghiên
cứu những cơ sở lý luận và thực tiễn về sử dụng đất của tổ chức kinh doanh bất động
sản nhằm góp phần khắc phục những diễn biến tiêu cực trong lĩnh vực này, tìm ra những
nguyên nhân vi phạm, trên cơ sở những quy định của pháp luật giải quyết những vi
1

phạm đó một cách đúng đắn. Từ đó, đề xuất một số kiến nghị để đƣa hoạt động sử dụng
đất của tổ chức kinh tế vào khuôn khổ của pháp luật.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài:
Xuất phát từ vai trò quan trọng của đất đai nên vấn đề liên quan đến sử dụng đất
đai từ trƣớc đến nay luôn đƣợc mọi ngƣời thuộc mọi thành phần trong xã hội đặc biệt
quan tâm. Do đó, một số lƣợng lớn cơng trình nghiên cứu liên quan đến tổ chức, quản
lý, sử dụng đất đai lần lƣợt đƣợc ra đời. Song, thị trƣờng BĐS tuy đã đƣợc hình thành
nhƣng vẫn cịn rất sơ khai nên chƣa có nhiều cơng trình khoa học nghiên cứu đến lĩnh
vực kinh doanh đất đai (QSDĐ) trong thị trƣờng này. Nếu có thì cũng chỉ là những cơng
trình nghiên cứu chung về quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất, hay điều kiện để
đất đai, công trình xây dựng tham gia thị trƣờng bất động sản…Vì vậy, đến nay tác giả
vẫn chƣa tìm thấy một cơng trình khoa học nào liên quan đến đề tài mà tác giả đang
nghiên cứu. Tuy nhiên, với thực trạng pháp luật đất đai nƣớc ta hay thay đổi lại có nhiều
văn bản hƣớng dẫn thi hành, do khơng thích ứng kịp với thực tế dễ biến động nên việc
cập nhật và nghiên cứu các quy định pháp luật đất đai đòi hỏi phải thƣờng xuyên và cần
thiết, đảm bảo việc áp dụng pháp luật là phù hợp với pháp luật hiện hành.
3. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu
Khóa luận tập trung nghiên cứu các quy định của pháp luật liên quan đến vấn đề
sử dụng đất kinh doanh BĐS của tổ chức kinh tế nhƣ việc xác lập QSDĐ, hình thức sử
dụng đất cho tổ chức kinh tế hay một số vấn đề cụ thể về điều kiện, phạm vi, trình tự,
thủ tục thực hiện các quyền giao dịch QSDĐ, các nghĩa vụ tài chính có liên quan đến sử
dụng đất. Đề tài sẽ phân tích vài nét về thực trạng thực hiện quyền sử dụng đất kinh
doanh bất động sản của tổ chức kinh tế theo pháp luật hiện hành. Từ đó, đƣa ra một số
kiến nghị về một số vấn đề có liên quan cần đƣợc nghiên cứu, giải quyết trong quá trình
sửa đổi Luật Đất đai và các văn bản pháp luật có liên quan.
4. Mục đích nghiên cứu
Đề tài nhằm tìm hiểu quy định pháp luật cũng nhƣ phân tích thực trạng áp dụng
quy định pháp luật về sử dụng đất kinh doanh BĐS của tổ chức kinh tế trong nƣớc, đặc

biệt là các quyền giao dịch QSDĐ của tổ chức kinh tế. Từ đó, cơng trình cũng nhằm chỉ
ra những kết quả đã đạt đƣợc và những hạn chế đang tồn tại của quy định pháp luật hiện
hành về vấn đề này tạo cơ sở đƣa ra một vài kiến nghị cần thiết nhằm hoàn thiện pháp
luật trong quan hệ pháp luật về quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản của chủ thể
này.
2


5. Phương pháp nghiên cứu
Trên cơ sở phƣơng pháp biện chứng và phƣơng pháp duy vật lịch sử của chủ
nghĩa Mác – Lê nin, luận văn chú trọng sử dụng các phƣơng pháp truyền thống nhƣ kết
hợp logic với lịch sử, phƣơng pháp mơ hình hóa, thống kê – tổng hợp. Ngồi ra, để thực
hiện cơng trình nghiên cứu, tác giả còn sử dụng thêm một số phƣơng pháp nhƣ phƣơng
pháp liệt kê, phân tích, so sánh, chứng minh, bác bỏ. Mặt khác, tác giả cũng sử dụng kết
hợp một số phƣơng pháp để thu thập thông tin, thu thập tài liệu từ các nguồn nhƣ các
văn bản pháp luật có liên quan, giáo trình, các bài luận văn, khóa luận, tạp chí chuyên
ngành, báo chí…
6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
Đề tài sẽ là tài liệu tham khảo cho các tác giả khác khi thực hiện các cơng trình
nghiên cứu những đề tài có liên quan hay những ai mong muốn tìm hiểu về vấn đề này.
Đề tài này cũng là một mắt xích trong chuỗi quá trình nghiên cứu và phát triển chế độ
pháp lý về sử dụng đất kinh doanh bất động sản của tổ chức kinh tế. Bên cạnh đó, cơng
trình nghiên cứu sẽ góp một phần nhỏ tạo nên cái nhìn khái quát và toàn diện về vấn đề
tổ chức kinh tế sử dụng đất kinh doanh bất động sản. Từ đó, đề tài có thể rút ra đƣợc
quy luật phát triển cũng nhƣ đƣa ra các giải pháp kịp thời, đúng đắn nhằm hoàn thiện
pháp luật và đảm bảo quyền và lợi ích của các chủ thể trong quan hệ pháp luật này.
7. Bố cục của khóa luận:
Khóa luận bao gồm:

-

Phần mở đầu

-

Phần nội dung: gồm hai chƣơng
 Chƣơng 1: Các vấn đề chung về tổ chức kinh tế sử dụng đất kinh doanh
bất động sản
 Chƣơng 2: Thực trạng pháp luật về sử dụng đất kinh doanh bất động sản
của tổ chức kinh tế.

-

Kết luận
Với trình độ cịn hạn chế của một sinh viên, lại thiếu kinh nghiệm trong việc

nghiên cứu khoa học nên dù rất cố gắng nhƣng bài luận văn vẫn khơng thể tránh khỏi
những thiếu sót nhất định.Vì vậy, tác giả rất mong nhận đƣợc sự góp ý chân thành từ
thầy, cơ và các bạn để bài luận văn đƣợc hồn chỉnh hơn.
Tơi xin chân thành cảm ơn thầy Lƣu Quốc Thái – giảng viên Tổ bộ môn Luật Đất
đai – Môi trƣờng – Khoa Luật Thƣơng Mại – Trƣờng Đại học Luật TP.HCM đã tận tình
3


hƣớng dẫn tơi hồn thành bài luận văn.
Chương 1 Các vấn đề chung về tổ chức kinh tế sử dụng đất kinh doanh bất động
sản
Phát triển thị trƣờng BĐS, đặc biệt thị trƣờng QSDĐ là một đòi hỏi cấp thiết
trong giai đoạn hiện nay nhằm góp phần hồn thiện thể chế kinh tế thị trƣờng định
hƣớng xã hội chủ nghĩa (XHCN) ở nƣớc ta. Song với chủ trƣơng mở rộng phát triển thị

trƣờng QSDĐ cho mọi thành phần kinh tế tham gia hiện nay (đặc biệt là thành phần
kinh tế nƣớc ngồi) thì việc tạo ra một hành lang pháp lý thuận lợi là một yếu tố rất
quan trọng giúp cho thành phần kinh tế trong nƣớc kinh doanh BĐS đứng vững trƣớc
mọi sức ép cạnh tranh từ bên ngoài. Do đó, việc tìm hiểu khái qt những quy định của
pháp luật hiện hành cũng nhƣ lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật về tổ chức
kinh tế SDĐ để kinh doanh có ý rất quan trọng trong việc hồn thiện mơi trƣờng pháp
lý về vấn đề này.
1.1.

Khái niệm tổ chức kinh tế sử dụng đất kinh doanh bất động sản

Để nhận thức đầy đủ, rõ ràng hơn về khái niệm tổ chức kinh tế SDĐ kinh doanh
BĐS, đề tài sẽ hƣớng đến tập trung tìm hiểu hai vấn đề cơ bản. Một, nhận thức của pháp
luật đất đai về tổ chức kinh tế SDĐ. Hai, quy định của pháp luật hiện hành về tổ chức
kinh tế SDĐ để kinh doanh BĐS.
1.1.1. Tổ chức kinh tế sử dụng đất
Thuật ngữ “tổ chức kinh tế” hiện chƣa đƣợc định nghĩa chính thức trong một văn
bản pháp pháp lý nào. Dƣới góc độ Luật doanh nghiệp, khái niệm “tổ chức kinh tế” đồng
nghĩa với khái niệm “chủ thể kinh doanh”, là đơn vị kinh tế phải đăng ký kinh doanh hoặc
phải xin cấp Giấy chứng nhận đầu tƣ (nếu tổ chức có vốn đầu tƣ nƣớc ngồi) trƣớc khi
tiến hành kinh doanh và có chức năng chủ yếu là hoạt động kinh doanh; ví dụ nhƣ các
1

doanh nghiệp, hợp tác xã….[ ] Trong lĩnh vực đất đai, thuật ngữ “tổ chức

kinh tế” xuất hiện lần đầu tiên với tƣ cách là chủ thể SDĐ trong Luật Đất đai (LĐĐ)
năm 1993.
Ở các nƣớc khác, chế độ sở hữu Nhà nƣớc tồn tại song song với chế độ sở hữu
khác (sở hữu tƣ nhân, doanh nghiệp…). Tuy nhiên, ở Việt Nam chỉ có duy nhất một
2

hình thức sở hữu là sở hữu Nhà nƣớc đối với đất đai. [ ] Nhà nƣớc giữ quyền định đoạt
cao nhất đối với đất đai, quyết định số phận pháp lý của đất đai. Do đó, muốn có đƣợc
1Điều 4 Luật Doanh nghiệp 2005.
2 Điều 5 Luật Đất đai năm 2003.

4


QSDĐ, tổ chức phải thực hiện thủ tục xin giao đất, cho thuê đất từ Nhà nƣớc theo quy
định của pháp luật.
Trong quá trình SDĐ, tổ chức kinh tế đƣợc trực tiếp nắm giữ, quản lý cũng nhƣ
có quyền khai thác công dụng, hƣởng hoa lợi, lợi tức từ thửa đất mà Nhà nƣớc trao cho.
Song những quyền này ít nhiều bị giới hạn ở một số khía cạnh nhƣ về mặt diện tích đất
đƣợc chiếm hữu, thời gian chiếm hữu (phụ thuộc vào thời gian SDĐ, đa số tổ chức kinh
tế SDĐ để kinh doanh chỉ đƣợc trao QSDĐ theo một thời hạn nhất định chứ không
3

đƣợc SDĐ ổn định, lâu dài)…[ ]
Về mặt lý thuyết cũng nhƣ thực tiễn cho thấy rằng, quyền của tổ chức khi sử
dụng đất gần nhƣ là quyền của một chủ sở hữu hạn chế. Bởi lẽ, nội dung của QSDĐ mà
tổ chức xác lập đƣợc hiểu không chỉ là quyền khai thác các thuộc tính của đất đai phục
vụ cho lợi ích của mình mà cịn đƣợc hiểu ở khía cạnh thứ hai. Đó là tổ chức cịn có
quyền chuyển đổi; chuyển nhƣợng, cho thuê QSDĐ để lấy tiền; quyền thế chấp hay góp
vốn liên doanh với chủ thể khác. Nói cách khác tuy không phải là chủ sở hữu nhƣng tổ
chức SDĐ vẫn có quyền chuyển quyền hay quyền định đoạt đối với đất đai. Tính hạn
chế của tổ chức liên quan đến QSDĐ thể hiện ở những điểm chủ yếu sau. Nhà nƣớc
dành lấy quyền thu hồi bất kỳ diện tích đất nào khi thấy thật cần thiết và bồi thƣờng
theo giá do Nhà nƣớc ấn định; quy định điều kiện, trình tự thực hiện các quyền giao
dịch QSDĐ. Nhà nƣớc mới là ngƣời có quyền chuyển đổi mục đích SDĐ, chủ yếu

thông qua quy hoạch, kế hoạch SDĐ.Nhà nƣớc dành lấy quyền định giá đất; thực hiện
4

đánh thuế đối với giao dịch chuyển nhƣợng QSDĐ. [ ]
Theo quy định của pháp luật, bên cạnh tổ chức kinh tế thì các tổ chức khác nhƣ
tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp
cũng thuộc trƣờng hợp đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất và đều gọi chung là tổ
5

chức SDĐ. [ ] Song, chế độ pháp lý về SDĐ của tổ chức kinh tế hoàn toàn khác biệt với
chế độ pháp lý về SDĐ của các loại hình tổ chức cịn lại. Sự khác biệt này xuất phát từ
nhiều nguyên nhân khác nhau nhƣng quan trọng hơn hết là ở mục đích SDĐ.
Tổ chức đƣợc hình thành bao giờ cũng vì những mục tiêu nhất định.Đối với tổ
chức kinh tế, đây là một dạng tổ chức đƣợc hình thành trong đời sống xã hội với mục
tiêu chính là tiến hành các hoạt động kinh doanh để sinh lời. Mục tiêu lợi nhuận trong
việc SDĐ là đặc trƣng của tổ chức kinh tế. Trong khi đó, các tổ chức cịn lại ra đời với
nhiều mục đích khác nhau (tƣơng ứng với từng loại hình tổ chức) nhƣ nhằm thực hiện
các mục tiêu chính trị, xã hội, từ thiện, nhân đạo, các mục đích phát triển cộng đồng…
3Khoản 3 Điều 67 Luật Đất đai năm 2003.
4 Điều 6 Luật Đất đai năm 2003.
5 Điều 9 Luật Đất đai năm 2003.

5


nhƣng đa phần là khơng vì lợi nhuận. Tức các tổ chức này SDĐ khơng phải để tìm kiếm
lợi nhuận hoặc khơng phải chỉ vì lợi nhuận.
Do đó, pháp luật đất đai có phần khắt khe và dành ít ƣu đãi hơn trong quản lý và
SDĐ đối với tổ chức kinh tế. Đa phần các tổ chức kinh tế đƣợc Nhà nƣớc trao QSDĐ
thơng qua hai hình thức là giao đất có thu tiền SDĐ và cho thuê đất trả tiền th hàng

năm trong khi đó lại giao đất khơng thu tiền SDĐ hoặc thực hiện miễn, giảm tiền SDĐ
cho các tổ chức khác SDĐ khơng vì mục đích kinh doanh. Về thời hạn SDĐ, Nhà nƣớc
trao QSDĐ ổn định lâu dài cho các tổ chức khác nhƣng đối với tổ chức kinh tế thì đa
phần lại giao đất để SDĐ trong một thời hạn nhất định. Thủ tục hành chính về quản lý,
SDĐ mà pháp luật áp dụng đối với tổ chức kinh tế thƣờng phức tạp hơn đồng thời Nhà
nƣớc cũng chủ trƣơng điều tiết hoạt động SDĐ của tổ chức kinh tế (thông qua các loại
nghĩa vụ tài chính) với mức cao hơn so với tổ chức còn lại. Chẳng hạn, nhƣ đối với các
tổ chức SDĐ vào các mục đích cơng cộng, khơng vì lợi nhuận thì Nhà nƣớc có chính
sách miễn, giảm tiền SDĐ, tiền thuê đất, thuế nhà đất hay không quy định nghĩa vụ nộp
lệ phí trƣớc bạ khi đăng ký quyền sở hữu…Những ƣu đãi này không áp dụng cho tổ
6

chức kinh tế SDĐ để kinh doanh.[ ]
Khi nghiên cứu về vấn đề SDĐ của tổ chức kinh tế, chúng ta nên phân biệt thuật
ngữ “tổ chức kinh tế” quy định trong LĐĐ với quy định trong lĩnh vực thƣơng mại, đầu
tƣ về tƣ cách pháp lý (quốc tịch) của tổ chức kinh tế.
Theo quy định tại Điều 9 LĐĐ năm 2003, khái niệm tổ chức kinh tế sử dụng đất
trong LĐĐ chỉ đề cập đến những tổ chức kinh tế trong nƣớc mà khơng bao gồm các tổ
chức kinh tế có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài. Bởi lẽ mấu chốt để xác định tƣ cách chủ thể
SDĐ là trong nƣớc hay ngoài nƣớc theo LĐĐ là căn cứ vào nguồn gốc vốn hình thành
tổ chức đó. Với các tổ chức thực hiện dự án đầu tƣ tại Việt nam (còn gọi là doanh
nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngồi) tuy đƣợc thành lập và hoạt động theo pháp luật Việt
Nam nhƣng LĐĐ vẫn xếp các tổ chức này vào nhóm các tổ chức nƣớc ngoài. Và Nhà
nƣớc sử dụng những quy định pháp luật áp dụng tƣơng ứng với tổ chức nƣớc ngoài để
điều chỉnh hoạt động SDĐ của chủ thể này.
Theo quy định tại Điều 21 Luật Đầu tƣ năm 2005, có hai hình thức đầu tƣ trực
tiếp có thành lập tổ chức kinh tế là thành lập tổ chức kinh tế 100% vốn của nhà đầu tƣ
trong nƣớc hoặc 100% vốn của nhà đầu tƣ nƣớc ngoài và thành lập tổ chức kinh tế liên
doanh giữa các nhà đầu tƣ trong nƣớc và nhà đầu tƣ nƣớc ngoài. Điều 7, Điều 8 Nghị
định 108/2006/NĐ-CP ngày 22 tháng 9 năm 2006 quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi

6 Điều 12, Điều 13 Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004, về thu tiền
SDĐ; Điều 14, Điều 15 Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005, về thu
tiền thuê đất, thuê mặt nƣớc.
6


hành một số điều của Luật đầu tƣ (Nghị định 108/2006/NĐ-CP) cũng quy định tƣơng
tự. Nhà đầu tƣ trong nƣớc, nhà đầu tƣ nƣớc ngồi đƣợc đầu tƣ theo hình thức 100%
vốn để thành lập công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần, công ty hợp danh,
doanh nghiệp tƣ nhân theo quy định của Luật Doanh nghiệp và pháp luật có liên quan.
Doanh nghiệp 100% vốn đầu tƣ nƣớc ngồi có tư cách pháp nhân theo pháp luật Việt
Nam, đƣợc thành lập và hoạt động kể từ ngày cấp Giấy chứng nhận đầu tƣ. Hay, nhà
đầu tƣ nƣớc ngoài đƣợc liên doanh với nhà đầu tƣ trong nƣớc để đầu tƣ thành lập
công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên, công ty cổ phần, công ty hợp danh
theo quy định của Luật Doanh nghiệp và pháp luật có liên quan. Doanh nghiệp thực hiện
đầu tƣ theo hình thức liên doanh có tư cách pháp nhân theo pháp luật Việt Nam, đƣợc
thành lập và hoạt động kể từ ngày cấp Giấy chứng nhận đầu tƣ.
Nhƣ vậy, yếu tố quyết định tƣ cách pháp lý của tổ chức kinh tế theo Luật thƣơng
mại, Luật Đầu tƣ là tổ chức đó thành lập và hoạt động theo pháp luật nƣớc nào. Do chế
độ pháp lý về quản lý và SDĐ giữa tổ chức kinh tế trong nƣớc và tổ chức nƣớc ngoài
đa phần khác biệt nhau nên các nhà đầu tƣ cần lƣu ý để quyết định đầu tƣ theo loại
hình nào cho phù hợp.
1.1.2. Tổ chức kinh tế SDĐ kinh doanh BĐS
Nói đến BĐS, trƣớc hết phải đề cập đến đất đai và tài sản gắn liền với đất bởi đây là
loại BĐS chủ yếu và quan trọng nhất. Việc các BĐS có trở thành hàng hóa đƣợc hay không
phụ thuộc rất lớn vào việc pháp luật của từng nƣớc coi đất đai là hàng hóa đến mức độ nào.
Phổ biến trên thế giới có hai loại quy định. Loại thứ nhất, là những nƣớc quy định đất đai
thuộc sử hữu tƣ nhân, là hàng hóa và do đó đƣợc phép mua bán trao đổi theo nguyên tắc
thỏa thuận. Loại thứ hai, là những quy định đất đai thuộc sở hữu tồn dân, do đó, việc mua
bán đất đai là trái phép.Việt Nam hiện nay quy định theo loại thứ hai nên quyền kinh doanh

của tổ chức kinh tế chỉ đƣợc thiết lập trên QSDĐ chứ không phải bản thân đất đai. Nhƣ vậy
tùy thuộc vào chế độ của từng quốc gia mà chủng loại hàng hóa đƣợc phép trao đổi trên thị
trƣờng BĐS là khác nhau. Hơn nữa, theo lý luận về quyền tài sản và quy định của Bộ luật
dân sự năm 2005 (BLDS năm 2005), QSDĐ là một loại quyền tài sản, là một loại tài sản và
là đối tƣợng của quyền sở hữu. Nếu vậy, ngƣời SDĐ về mặt lý thuyết chỉ có thể là chủ sở
hữu đối với QSDĐ chứ không phải với đất đai, đối tƣợng lƣu thông trên thị trƣờng là
7

QSDĐ chứ không phải là đất đai. [ ]

Kinh doanh là việc dùng công sức và tiền của để tổ chức các hoạt động nhằm
mục đích kiếm lời của các chủ thể kinh doanh trên thị trƣờng. Hoạt động kinh doanh
BĐS bao gồm kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS. Trong khn khổ có hạn,
7Tập bài giảng Luật Đất đai, trang 37.
7


đề tài chỉ đề cập đến kinh doanh BĐS mà không đề cập đến kinh doanh dịch vụ BĐS
của tổ chức kinh tế. Kinh doanh BĐS là việc nhà đầu tƣ bỏ vốn ra tạo dựng tài sản là
QSDĐ hoặc tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật để mua bán, khai thác
và cho thuê nhằm mục đích sinh lời. Đầu tƣ BĐS là một hiện tƣợng kinh tế khách quan
trong nền kinh tế hàng hóa. Song đầu tƣ bất động sản một mặt vì lợi nhuận của nhà đầu
tƣ, mặt khác lợi nhuận này phải dựa trên nhu cầu của xã hội. Vì vậy, các dự án đầu tƣ
BĐS phải nằm trong chƣơng trình phát triển kinh tế - xã hội chung của toàn quốc và của
từng địa phƣơng, gắn liền với cơng trình phát triển quốc gia.
Trong các bƣớc chuẩn bị để tiến hành kinh doanh BĐS, yếu tố đƣợc tổ chức
quan tâm hàng đầu là làm thế nào để tạo lập đƣợc QSDĐ. Vấn đề này liên quan mật
thiết đến quyền tiếp cận thông tin của tổ chức SDĐ cũng nhƣ việc công khai hóa thơng
tin trên thị trƣờng BĐS hiện nay. Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, một trong những
quy định tác động mạnh mẽ, tích cực đến thị trƣờng BĐS là việc quy định về cơng khai

hóa thơng tin. Để bảo đảm tính cơng khai, LĐĐ quy định chủ thể kinh doanh BĐS phải
đăng ký kinh doanh về BĐS. Hay, Điều 11 Luật kinh doanh bất động sản cũng có quy
định cơng khai hóa thơng tin về bất động sản tại Sàn giao dịch là nghĩa vụ của chủ thể
kinh doanh BĐS. Quy định nhƣ vậy sẽ xóa bỏ đƣợc tình trạng “mù” thơng tin cho các
tổ chức mong muốn tham gia thị trƣờng BĐS lâu nay. Mặc dù pháp luật đã có những tác
động tích cực nhằm nâng cao tính cơng khai, minh bạch của thị trƣờng QSDĐ, song
dƣờng nhƣ là chƣa đủ. Pháp luật còn thiếu các quy định về việc xây dựng, lƣu trữ,
công bố hệ thống cơ sở thông tin, dữ liệu về thị trƣờng BĐS. Các nhà đầu tƣ kinh
doanh BĐS gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận các quy định về trình tự thủ tục, giao
đất, cho thuê đất, lập dự án đầu tƣ cũng nhƣ gặp phải tình trạng nhũng nhiễu khi thực
hiện những thủ tục hành chính liên quan về đầu tƣ kinh doanh BĐS. Do vậy, cần thiết
phải có khn khổ pháp lý để thúc đẩy việc cơng khai hố, minh bạch hố các hoạt động
của Nhà nƣớc, góp phần tạo nền tảng quan trọng cho xã hội dân sự mà chúng ta đang
hƣớng tới. Bảo đảm quyền tiếp cận thông tin trong các giao dịch dân sự, đặc biệt là giao
dịch liên quan đến QSDĐ, cần giải quyết một số vấn đề cơ bản:
Cần hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu, thơng tin và cơng khai hóa cơ sở dữ liệu,
thông tin về BĐS để cho các nhà đầu tƣ dễ dàng tra cứu, tìm hiểu thơng tin trƣớc khi đi
đến quyết định có đầu tƣ vào lĩnh vực kinh doanh BĐS hay không.
Cần xây dựng Luật tiếp cận thông tin theo hƣớng quy định rõ những thông tin
nào Nhà nƣớc phải cơng khai; các hình thức cung cấp thơng tin; quy trình cung cấp
thơng tin, tiếp cận và khai thác thông tin, quy định về thời hạn, chi phí do việc khai thác
thơng tin. Quy định trách nhiệm của các cơ quan nhà nƣớc trong việc cung cấp thơng
tin; các chế tài đối với ngƣời có trách nhiệm cung cấp thông tin vi phạm các quy định
8


của pháp luật về cung cấp thông tin. Đặc biệt, cần quy định quyền khởi kiện, quyền yêu
cầu bồi thƣờng thiệt hại của cá nhân, tổ chức đối với ngƣời có trách nhiệm nếu ngƣời
đó khơng cung cấp thơng tin hoặc cung cấp không đầy đủ, không kịp thời gây thiệt hại
cho ngƣời yêu cầu.

Bên cạnh đó, cần thiết phải tiếp tục hoàn thiện để bảo đảm sự đồng bộ trong hệ
thống pháp luật liên quan đến QSDĐ, cụ thể là:
- Hoàn thiện pháp luật về đăng ký BĐS theo hƣớng tập trung đầu mối đăng ký
QSDĐ, quyền sở hữu nhà; bảo đảm mọi biến động về quyền sở hữu nhà, QSDĐ phải
đƣợc đăng ký và quản lý kịp thời; cụ thể hoá, minh bạch hoá quy định trách nhiệm cung
cấp thơng tin của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền đăng ký. Đặc biệt, hiện nay, khi công
nghệ thông tin đƣợc ứng dụng trong hầu hết các lĩnh vực quản lý nhà nƣớc, thì việc xây
dựng hệ thống dữ liệu về nhà, đất trên mạng internet để mọi chủ thể có thể truy cập dễ
dàng là cần thiết.Việc truy cập này tùy vấn đề mà đƣợc thực hiện miễn phí hoặc chỉ phải
trả một số tiền lệ phí rất nhỏ.
- Hoàn thiện pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm theo hƣớng xây dựng Luật
Đăng ký giao dịch bảo đảm, trong đó phải bảo đảm sự thuận lợi tối đa để khuyến khích
các chủ thể chủ động, tự giác thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm. Đồng thời, có
chế tài cụ thể đối với những ngƣời vi phạm nghĩa vụ đăng ký đối với những giao dịch
bảo đảm bắt buộc phải đăng ký.
Nếu thực hiện tốt những vấn đề về công khai, minh bạch các thông tin về BĐS
chắc chắn thị trƣờng ngầm về giao dịch QSDĐ sẽ bị xóa bỏ, khắc phục đƣợc tình trạng
đầu cơ BĐS phổ biến nhƣ hiện nay.
1.2. Khái niệm chế độ pháp lý về SDĐ của tổ chức kinh tế kinh doanh BĐS
Chế độ pháp lý về tổ chức kinh tế SDĐ kinh doanh BĐS là tổng hợp những quy
phạm pháp luật do Nhà nƣớc ban hành nhằm điều chỉnh các quan hệ pháp luật phát sinh
trong quá trình SDĐ kinh doanh BĐS của tổ chức kinh tế.
Chế định về hoạt động SDĐ của tổ chức kinh tế là một nội dung quan trọng của
pháp luật về đất đai và do đó, nguồn pháp luật chính và chủ yếu điều chỉnh các quan hệ
phát sinh trong hoạt động SDĐ của tổ chức kinh tế trƣớc hết là các quy phạm pháp luật
về đất đai. Đồng thời hoạt động kinh doanh QSDĐ còn liên quan đến rất nhiều lĩnh vực
khác nhau nhƣ đầu tƣ, xây dựng… nên các quy phạm điều chỉnh quan hệ này cịn có
nguồn pháp luật dân sự, pháp luật kinh doanh BĐS, pháp luật đầu tƣ, xây dựng...
Theo đó, LĐĐ và các văn bản quy định chi tiết, hƣớng dẫn thi hành sẽ điều chỉnh
những nội dung, những quan hệ phát sinh trực tiếp liên quan đến hoạt động SDĐ của tổ

chức kinh tế. Trƣớc hết là những vấn đề liên quan đến xác lập QSDĐ cho tổ chức kinh
9


tế dƣới các hình thức khác nhau nhƣ giao đất, cho thuê đất, nhận QSDĐ hợp pháp từ
chủ thể SDĐ khác; quy định về những hình thức SDĐ mà tổ chức kinh tế đƣợc áp dụng
để kinh doanh BĐS. Hay, các vấn đề pháp lý về điều kiện, phạm vi, trình tự thủ tục thực
hiện các quyền giao dịch liên quan đến QSDĐ của tổ chức kinh tế kinh doanh BĐS nhƣ
chuyển nhƣợng, cho thuê, góp vốn hay thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất. Ngoài
ra, pháp luật đất đai còn điều chỉnh những quan hệ phát sinh trong lĩnh vực cấp
GCNQSDĐ, trong việc xác lập và thực hiện những nghĩa vụ tài chính có liên quan mà tổ
chức kinh tế SDĐ kinh doanh BĐS phải thực hiện với Nhà nƣớc. Những nội dung này
sẽ đƣợc đề cập chi tiết và phân tích cụ thể trong chƣơng 2 dƣới đây. Do đó, trong phạm
vi mục này, tác giả chỉ xin trình bày sơ lƣợc về điều kiện để tổ chức kinh tế tham gia
kinh doanh trên thị trƣờng BĐS cũng nhƣ phạm vi những hình thức đầu tƣ, kinh doanh
mà tổ chức kinh tế có thể tiến hành theo pháp luật kinh doanh BĐS.
Theo quy định của pháp luật kinh doanh BĐS, tổ chức kinh tế tham gia hoạt động
kinh doanh BĐS phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã; phải có vốn pháp định và
8

phải đăng ký kinh doanh bất động sản. [ ] Theo đó, để tham gia kinh doanh trên thị
trƣờng BĐS, trƣớc tiên tổ chức phải gia nhập thị trƣờng thông qua khâu đăng ký kinh
doanh. Việc làm này đƣợc thực hiện thông qua những thủ tục hành chính về đăng ký
kinh doanh nhất định. Tuy nhiên, thủ tục hành chính phức tạp, chi phí gia nhập thị
trƣờng lớn hiện nay là một rào cản cho doanh nghiệp khi tham gia kinh doanh BĐS.
Vốn pháp định hiện nay tổ chức phải đáp ứng khi đăng ký kinh doanh BĐS đƣợc quy
định tại Điều 3 Nghị định 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành
Luật kinh doanh BĐS là 6 tỷ đồng. Tổ chức kinh tế có thể chứng minh nguồn vốn này
thơng qua một số hồ sơ nhƣ biên bản góp vốn (bản đăng ký vốn); xác nhận của ngân
hàng về số tiền ký quỹ đối với vốn góp bằng tiền; chứng thƣ định giá còn hiệu lực của

tổ chức định giá nếu góp vốn bằng tài sản.
Để tiến hành quyền kinh doanh (quyền giao dịch) QSDĐ, tổ chức kinh tế phải
thỏa mãn hai nhóm điều kiện. Thứ nhất, QSDĐ phải thuộc đối tƣợng đƣợc phép kinh
doanh, là loại đất đƣợc tham gia thị trƣờng bất động sản theo quy định của LĐĐ. Tức
QSDĐ phải có Giấy chứng nhận hợp pháp, khơng có tranh chấp, khơng bị kê biên để
bảo đảm thi hành án và còn thời hạn SDĐ. Thứ hai, tổ chức phải SDĐ dƣới một trong
những hình thức giao đất có thu tiền SDĐ hoặc thuê đất trả tiền thuê hàng năm. Đối với
9

đất thuê, trên đất phải có tài sản (cơng trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng) phù hợp. [ ]
8Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006.
9 Khoản 2 Điều 7, Điều 38, Điều 39 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006.
10


Về hình thức đầu tƣ, theo quy định của pháp luật, tổ chức kinh tế có thể đầu tƣ
tạo lập quỹ đất có hạ tầng thơng qua đầu tƣ cải tạo đất hoặc xây dựng cơng trình hạ tầng
trên đất, nhận chuyển nhƣợng QSDĐ và đầu tƣ cơng trình hạ tầng để chuyển nhƣợng
hoặc cho thuê QSDĐ đã có hạ tầng. Ngồi ra, tổ chức cũng có thể th đất và đầu tƣ hạ
tầng trên đất để cho thuê đất đã có hạ tầng. Tổ chức kinh tế SDĐ để kinh doanh BĐS có
những quyền đề xuất dự án dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp với cơ quan nhà
nƣớc có thẩm quyền cho phép đầu tƣ xây dựng để kinh doanh, tham gia đấu giá QSDĐ,
đấu thầu thực hiện các dự án hạ tầng kỹ thuật khu cơng nghiệp. Việc đầu tƣ tạo lập quỹ
đất đã có hạ tầng để chuyển nhƣợng, cho thuê phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất, quy hoạch xây dựng và pháp luật có liên quan.
Về hình thức kinh doanh, tổ chức có thể thực hiện chuyển nhƣợng hoặc cho thuê
QSDĐ theo thỏa thuận giữa các bên hoặc đấu giá QSDĐ.
Nhìn chung các giao dịch BĐS thuộc loại dễ kiểm soát nên các chế định pháp lý
về điều kiện tham gia thị trƣờng của các chủ thể kinh tế tƣơng đối đơn giản hơn so với
thị trƣờng tài chính. Các bên tham gia chỉ phải tuân thủ điều kiện có hàng hóa và có khả

năng thanh tốn.
1. 3. Sơ lược quá trình hình thành và phát triển của các qui định về SDĐ kinh
doanh BĐS của tổ chức kinh tế
Pháp luật đất đai nói chung cũng nhƣ các quy định về việc SDĐ của các tổ chức
cần thiết phải có sự thay đổi để hồn thiện hơn nữa. Việc tìm hiểu quá trình hình thành
và phát triển của các quy định pháp luật về sẽ giúp chúng ta tìm ra đƣợc những bƣớc đi
thích hợp trong việc hồn thiện pháp luật.
1.3.1. Giai đoạn Luật Đất đai năm 1987 có hiệu lực đến trước ngày 15/10/1993
Năm 1945, Cách mạng tháng Tám thành cơng; nƣớc Việt Nam Dân chủ Cộng
hịa ra đời đặt nền móng cho chính sách ruộng đất của Nhà nƣớc ta hiện nay mà điển
hình là Luật Cải cách ruộng đất năm 1953. Sau khi Luật này ra đời, chế độ sở hữu tập
thể về ruộng đất đã đƣợc thiết lập và ruộng đất đã đƣợc tập thể hóa triệt để; đƣợc sử
dụng, quản lý một cách tập trung thống nhất. Hoạt động điều phối đất đai của Nhà nƣớc
cũng bƣớc đầu đƣợc hình thành thơng qua chủ trƣơng giao đất, giao rừng cho hộ nông
dân, Hợp tác xã để tổ chức kinh doanh theo phƣơng thức nông lâm kết hợp. Song cơ sở
pháp lý góp phần tạo nền tảng vững chắc cho quan hệ đất đai thời kỳ đầu sau khi đất
nƣớc thống nhất chính là Luật Đất đai năm 1987.
Hiến pháp năm 1980 đã “xã hội hóa” đất đai một cách tuyệt đối bằng việc khẳng
định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc thống nhất quản lý. Do đó, pháp luật thời
kỳ này cũng chủ trƣơng “đóng khung” quan hệ đất đai thơng qua hành vi Nhà nƣớc
11


cấp đất (không thu tiền SDĐ) cho ngƣời dân và thu hồi đất khi họ khơng cịn nhu cầu sử
dụng. Theo đó, pháp luật có quy định, Nhà nƣớc đẩy mạnh “giao đất” cho các nông
trƣờng, lâm trƣờng; hợp tác xã; tập đồn sản xuất nơng nghiệp; các xí nghiệp; đơn vị vũ
trang nhân dân; cơ quan nhà nƣớc; tổ chức xã hội và cá nhân để sử dụng ổn định, lâu
10

dài hoặc có hạn hoặc tạm thời. [ ] Nhƣ vậy, giai đoạn này thuật ngữ “tổ chức kinh tế”

chƣa xuất hiện trong luật nên tổ chức kinh tế chƣa phải là một trong những chủ thể có
quyền SDĐ theo quy định của LĐĐ năm 1987. Điểm đáng lƣu ý nữa là về hoạt động
điều phối đất đai của Nhà nƣớc, do yếu tố chính trị, lịch sử mà pháp luật thời kỳ này chỉ
quy định một hình duy nhất là giao đất (giao đất để sử dụng ổn định, lâu dài; có thời hạn
hoặc tạm thời). Hình thức thuê đất chƣa đƣợc pháp luật đề cập đến với vai trị là một
hình thức điều phối đất đai.
Do chịu ảnh hƣởng từ quan điểm không thừa nhận nền kinh tế hàng hóa nhiều
thành phần của Hiến pháp năm 1980 nên LĐĐ năm 1987 không thừa nhận đất đai là
một loại hàng hóa mà đơn thuần xem nó là một tài nguyên quan trọng, một tƣ liệu sản
xuất đặc biệc. Kết quả là các giao dịch về đất đai (giao dịch chuyển QSDĐ) đã bị pháp
11

luật hạn chế (nghiêm cấm việc mua, bán, lấn, chiếm đất đai dưới mọi hình thức) [ ] và
cho đến trƣớc LĐĐ năm 1993, quan hệ đất đai vẫn hoàn toàn đƣợc đặt trên cơ sở hiện
vật. Bên cạnh đó, luật vẫn cho phép trong một số trƣờng hợp đặc biệt, ngƣời đƣợc giao
đất vẫn có thể chuyển giao QSDĐ, nhƣng việc chuyển QSDĐ này chỉ quy định cho cá
12

nhân, hộ nơng dân, HTX cịn tổ chức kinh tế khơng có quyền này.[ ]
LĐĐ năm 1987 tuy có quy định bảo đảm cho ngƣời SDĐ đƣợc hƣởng những
quyền lợi hợp pháp trên đất đƣợc giao, kể cả quyền chuyển nhƣợng, bán thành quả lao
động, kết quả đầu tƣ trên đất đƣợc giao khi khơng cịn SDĐ và đất đó đƣợc giao cho
13

ngƣời khác sử dụng theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy đinh. [ ] Song những quyền
này chủ yếu chỉ là quyền đƣợc những hƣởng thành quả từ việc đầu tƣ, cải tạo, sản xuất
trên đất còn các quyền giao dịch liên quan đến QSDĐ đều bị hạn chế tối đa.
Về nghĩa vụ tài chính, pháp luật chỉ mới quy định ngƣời SDĐ phải nộp thuế SDĐ
14

mà chƣa quy định ràng buộc thêm nghĩa vụ tài chính nào khác. [ ] Lý giải vấn đề này cũng
khơng có gì khó. Nhà nƣớc không bắt buộc chủ thể SDĐ phải nộp tiền thuê đất hay tiền
thuê đất bởi lẽ Nhà nƣớc chỉ sử dụng một hình thức điều phối đất đai là giao đất

10
11
12
13
14

Điều 1 Luật Đất đai năm 1987.
Điều 5 Luật Đất đai năm 1987.
Điều 16 Luật Đất đai năm 1987.
Điều 3 Luật Đất đai năm 1987.
Điều 4 Luật Đất đai năm 1987.

12


khơng thu tiền SDĐ. Cịn việc thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ không đƣợc điều tiết là
do Nhà nƣớc nghiêm cấm các giao dịch liên quan đến QSDĐ dƣới mọi hình thức.
Thời kỳ này nền kinh tế đƣợc quản lý bởi cơ chế kế hoạch hóa; tập trung, quan
liêu, bao cấp. Nhà nƣớc trực tiếp quản lý, điều hành mọi hoạt động sản xuất - kinh
doanh cũng nhƣ phân phối sản phẩm xã hội. Vì lẽ đó, doanh nghiệp khơng có quyền tự
chủ trong việc lựa chọn lĩnh vực kinh doanh, không đƣợc tự chủ về xây dựng phƣơng
án, kế hoạch kinh doanh. Phƣơng thức điều hành theo lối hành chính này đã phát sinh
nhiều tiêu cực nhƣ yếu tố độc đoán, chuyên quyền, mệnh lệnh, vi phạm nguyên tắc dân
chủ. Ngƣời SDĐ vì thế khơng quan tâm đến hiệu quả SDĐ; dẫn đến sản xuất trì trệ,
kinh tế đất nƣớc tiếp tục gặp nhiều khó khăn.
Tóm lại, việc LĐĐ năm 1987 chỉ quy định một hình thức phân phối đất đai là

giao đất không thu tiền SDĐ; quy định nghiêm cấm mua bán, chuyển nhƣợng đất đai
cùng sự sơ sài, thiếu sót của Luật đã cho thấy pháp luật thời kỳ này còn chịu ảnh hƣởng
nặng nề của tƣ tƣởng bảo thủ. Các nhà làm luật đã không dự báo đƣợc những hƣớng đi
của nền kinh tế hàng hóa do không chú trọng đến các yếu tố kinh tế của thời đại. Điều
này tạo ra một lực cản cho sự vận động, chuyển dịch QSDĐ trên thị trƣờng cũng nhƣ
kìm hãm chính sách mở cửa, đổi mới kinh tế của đất nƣớc trong thời kỳ mới.
1.3.2. Giai đoạn LĐĐ 1993 có hiệu lực đến trước ngày 01/07/2004
Năm 1986, trƣớc áp lực mở cửa thị trƣờng, cơ chế quản lý kinh tế của nƣớc ta
buộc phải chuyển từ kế hoạch hóa, tập trung quan liêu bao cấp sang cơ chế kinh tế hàng
hóa nhiều thành phần có sự quản lý của Nhà nƣớc theo định hƣớng XHCN. LĐĐ năm
1993 (bao gồm cả Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của LĐĐ năm 1998 và Luật sửa
đổi, bổ sung một số điều của LĐĐ năm 2001) là một trong những đạo luật quan trọng
thể hiện đƣờng lối đổi mới này của Đảng và Nhà nƣớc ta. Hiến pháp năm 1992, LĐĐ
năm 1993 ra đời với những quy định mới, chặt chẽ, tiến bộ đã đánh dấu một bƣớc quan
trọng trong việc quy định quyền của ngƣời SDĐ cũng nhƣ lần đầu tiên ghi nhận vấn đề
Nhà nƣớc cho thuê đất.
Thứ nhất, về tƣ cách chủ thể; Điều 1 LĐĐ năm 1993 quy định ngƣời SDĐ bao gồm
các tổ chức kinh tế; đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nƣớc, tổ chức chính trị, xã hội
(gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân. Có thể nói, xuất phát từ chính sách mở cửa
thị trƣờng của Nhà nƣớc cũng nhƣ tầm quan trọng của tổ chức kinh tế trong phát triển nền
kinh tế thị trƣờng mà quan điểm của các nhà làm luật về vai trò của các chủ thể sản xuất
trong xã hội đã thay đổi mạnh mẽ. Một trong những biểu hiện dễ thấy nhất của sự thay đổi
trên chính là pháp luật đƣa “tổ chức kinh tế” từ chỗ khơng có gì lên vị trí
13


hàng đầu trong danh sách những đối tƣợng đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất. Nhƣ
vậy, so với LĐĐ năm 1987, LĐĐ năm 1993 đã mở rộng thành phần chủ thể SDĐ, trong
đó có tổ chức kinh tế và đây đƣợc xem là văn bản pháp lý đầu tiên ghi nhận tƣ cách
SDĐ cho tổ chức kinh tế.

Thứ hai, LĐĐ năm 1993 có hiệu lực đã mở rộng hình thức phân phối đất đai từ
Nhà nƣớc thông qua việc ghi nhận quyền “cho thuê” đất. Tổ chức kinh tế đƣợc Nhà
nƣớc giao đất, cho thuê đất, nhận QSDĐ từ ngƣời khác trong một số trƣờng hợp; với
các điều kiện nhất định đƣợc quy định tại Điều 1 LĐĐ sửa đổi, bổ sung năm 1998; Điều
21; Điều 22 Luật sửa đổi, bổ sung năm 2001. Trƣớc đây, việc giao đất, cho thuê đất đối
với các tổ chức trong nƣớc (trong đó có tổ chức kinh tế) đƣợc LĐĐ năm 1993 giao cho
Chính phủ trình Ủy Ban thƣờng vụ Quốc hội quy định và sau đó Pháp lệnh 1994, Pháp
lệnh 1996 ra đời. Điều 1 Pháp lệnh năm 1994 quy định tất cả các tổ chức trong nƣớc
nếu không phải sử dụng đất vào mục đích nơng nghiệp, lâm nghiệp, ni trồng đều phải
thuê đất. Nói cách khác, tổ chức kinh tế nếu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh phi
nơng nghiệp thì khơng đƣợc Nhà nƣớc giao đất mà chỉ sử dụng đất dƣới một hình thức
duy nhất là đất thuê của Nhà nƣớc. Song lúc này pháp luật vẫn chƣa ghi nhận rõ là tổ
chức kinh tế đƣợc thuê đất dƣới hình thức trả tiền thuê đất hàng năm hay trả một lần và
hình thức nhận chuyển QSDĐ hợp pháp từ ngƣời khác vẫn chƣa đƣợc nhắc đến. Tuy
nhiên sau đó hai năm, quan điểm của các nhà làm luật lại tiếp tục thay đổi theo hƣớng
mở rộng hơn nữa khả năng tiếp cận đất đai cho tổ chức kinh tế sử dụng đất vì mục đích
kinh doanh. Cụ thể là ngoài việc xác lập QSDĐ bằng cách thuê đất của Nhà nƣớc (theo
dự án đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt) thì tổ chức kinh tế cũng có thể
làm thủ tục xin Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất. Luật cũng quy định rõ hai
trƣờng hợp thuê đất khác nhau là thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm và trả tiền thuê một
lần cùng với việc ghi nhận quyền nhận QSDĐ hợp pháp từ ngƣời khác của tổ chức kinh
tế. Mặc dù tổ chức kinh tế có quyền xin giao đất để sản xuất, kinh doanh nhƣng khả
năng này chỉ hạn hữu trong một số trƣờng hợp nhất định nhƣ để đầu tƣ xây dựng nhà ở
để bán hoặc cho thuê; đầu tƣ xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhƣợng hoặc chho
thuê QSDĐ gắn liền với kết cấu hạ tầng đó hay đƣợc giao đất để tạo vốn xây dựng cơ
sở hạ tầng theo dự án do Chính phủ quyết định.
Một quy định mới thể hiện sự thay đổi quan trọng của Hiến Pháp 1992 cũng nhƣ
của pháp luật đất đai trong giai đoạn này là quyền “Chuyển QSDĐ”. LĐĐ năm 1993 và các
Luật sửa đổi, bổ sung LĐĐ năm 1998, 2001 đã liên tục cụ thể hóa thành 5 quyền chuyển
đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ. Tùy vào hình thức SDĐ là đƣợc

giao đất có thu tiền SDĐ; thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hay thuê đất trả
14


tiền thuê đất một lần mà phạm vi, điều kiện chuyển quyền của tổ chức kinh tế tƣơng
ứng là khác nhau. Nhìn chung, nếu tổ chức kinh tế sử dụng đất dƣới hình thức đƣợc
giao đất có thu tiền SDĐ; thuê đất trả tiền thuê một lần hay tổ chức đƣợc Nhà nƣớc cho
thuê đất, đã trả trƣớc tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã đƣợc trả tiền
cịn lại ít nhất là 5 năm thì họ sẽ có quyền chuyển nhƣợng, cho thuê QSDĐ gắn liền với
cơng trình kiến trúc, với kết cấu hạ tầng đã đƣợc xây dựng trên đất đó; thế chấp giá trị
QSDĐ tại tổ chức tín dụng Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh theo quy định của
pháp luật; góp vốn bằng giá trị QSDĐ cùng với tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền
với đất đó để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong nƣớc, tổ chức, cá
15

nhân nƣớc ngoài theo quy định của pháp luật.[ ] Riêng trƣờng hợp tổ chức SDĐ thuê
trả tiền thuê hàng năm thì đa số các quyền giao dịch của họ đều là giao dịch về tài sản
thuộc sở hữu của tổ chức gắn liền với đất thuê chứ không đƣợc thực hiện bất kỳ giao
dịch nào liên quan đến QSDĐ thuê.
Về quyền thế chấp giá trị QSDĐ của tổ chức kinh tế tuy trƣớc đây đã đƣợc pháp
lệnh ghi nhận nhƣng quyền này bị hạn chế về chủ thể nhận thế chấp (Ngân hàng Việt
Nam) và mục đích sử dụng vốn vay (vay vốn sản xuất, kinh doanh).Hiện nay, theo LĐĐ
sửa đổi, bổ sung năm 2001 thì tổ chức SDĐ có quyền thế chấp giá trị QSDĐ để vay vốn
sản xuất, kinh doanh hoặc để bảo lãnh cho ngƣời khác theo qui định của pháp luật tại tổ
16

chức tín dụng đƣợc phép hoạt động tại Việt Nam. [ ] Nhƣ vậy, so với pháp lệnh, phạm
vi chủ thể nhận thế chấp đã đƣợc mở rộng; ngồi Ngân hàng Việt Nam thì tổ chức cịn
đƣợc thế chấp QSDĐ tại những tổ chức tín dụng có quyền hoạt động tín dụng theo pháp
luật Việt Nam.

Riêng quyền “góp vốn bằng QSDĐ” tuy đã đƣợc pháp lệnh năm 1994 nhắc đến
nhƣng khá hạn chế về chủ thể và hình thức SDĐ đƣợc quyền góp vốn. Quyền này chỉ
thuộc về những chủ thể đƣợc Nhà nƣớc giao đất sử dụng vào mục đích nơng nghiệp,
lâm nghiệp, ni trồng thủy sản, làm muối. Tổ chức SDĐ sản xuất phi nông nghiệp chỉ
có quyền này sau khi Pháp lệnh năm 1996 sửa đổi, bổ sung Pháp lệnh 1994 ra đời, song
quyền này lại chỉ mở rộng cho những tổ chức kinh tế sử dụng đất giao có trả tiền SDĐ,
tổ chức sử dụng đất th khơng có quyền này. Hơn nữa, quy định về góp vốn rất sơ sài
và có sự phân biệt đáng kể giữa doanh nghiệp nhà nƣớc và tƣ nhân. Có thể nói, những
quy định mới tiến bộ của LĐĐ sửa đổi, bổ sung đã tiếp tục nới rộng hơn nữa quyền góp
vốn cho tổ chức kinh tế, giải quyết một phần hạn chế của quy định pháp luật trong Pháp
lệnh trƣớc đó.
15
16

Điều 78 Luật sửa đổi, bổ sung năm 2001.
Điều 78 Luật sửa đổi, bổ sung năm 2001.
15


Với việc phân hóa lại hình thức phân phối đất đai, Nhà nƣớc cũng đồng thời bổ
sung thêm những nghĩa vụ tƣơng ứng nhƣ tiền SDĐ khi đƣợc giao đất có thu tiền SDĐ;
17

tiền thuê đất; thuế chuyển QSDĐ; nghĩa vụ tài chính bên cạnh thuế SDĐ. [ ] Việc Nhà
nƣớc áp đặt thêm nghĩa vụ tài chính cho ngƣời SDĐ (trong đó có tổ chức kinh tế) nhƣ
trên là hợp lý và có cơ sở. Tƣơng tự nhƣ trong quan hệ dân sự; Nhà nƣớc là chủ sở hữu
QSDĐ, do đó nếu tổ chức SDĐ đƣợc Nhà nƣớc nhƣờng quyền khai thác, sử dụng để
sản xuất kinh doanh thì họ cũng phải trả một khoản tiền nhất định nhƣ đƣợc đối tƣợng
khác chuyển nhƣợng hay cho thuê đất.
Qua mƣời năm thực hiện LĐĐ năm 1993, pháp luật về đất đai đã trở thành một

trong những động lực chủ yếu để đƣa QSDĐ trở thành nguồn vốn lớn đầu tƣ phát triển
sản xuất, kinh doanh.Việc cho phép chuyển QSDĐ đã đặt nền tảng cho việc hình thành
thị trƣờng bất động sản ở nƣớc ta, tuy cịn sơ khai; cơng tác quản lý nhà nƣớc về đất
đai đã đạt đƣợc những tiến bộ rõ rệt. LĐĐ năm 1993 cùng hai lần sửa đổi, bổ sung đã
cho thấy hành lang pháp lý về đất đai đã rõ ràng hơn; pháp luật thật sự quan tâm đến
quyền và lợi ích của ngƣời SDĐ nói chung trong đó có tổ chức kinh tế.
Song, nhìn tổng quan nhiều nội dung của pháp luật về đất đai mới dừng lại ở
mức độ nguyên tắc, quan điểm mà thiếu các văn bản quy định cụ thể nên việc hiểu pháp
luật và thực thi pháp luật còn khác nhau giữa các ngành, các cấp. Nhà đầu tƣ luôn bị bắt
chẹt thƣờng xun vì sự khơng rõ ràng của luật cũng nhƣ sự sách nhiễu của cơ quan
thực thi pháp luật. Pháp luật đất đai quy định tƣơng đối tập trung vào biện pháp quản lý
hành chính và vẫn cịn mang nặng tính bao cấp, trong khi các mối quan hệ về kinh tế
đƣợc đề cập điều chỉnh còn ít. Luật chƣa có đủ các chế định cần thiết (định giá đất;
điều tiết lợi nhuận qua chuyển QSDĐ; đấu thầu, đấu giá QSDĐ…). Do đó, nếu chúng ta
khơng sớm sửa đổi thì pháp luật sẽ khơng đủ tầm để giải quyết một cách có hiệu quả
những vấn đề về đất đai, đáp ứng yêu cầu đẩy nhanh sự nghiệp cơng nghiệp hóa, hiện
đại hóa đất nƣớc trong thời kỳ mới.
1.3.3. Giai đoạn LĐĐ 2003 có hiệu lực đến nay
Trƣớc tình hình phát triển nhanh chóng của cơ chế thị trƣờng, pháp luật về đất
đai năm 1993 đã bộc lộ rõ những hạn chế và trở nên thiếu phù hợp với đời sống kinh tế xã hội của đất nƣớc. Pháp luật về đất đai chƣa thực sự theo kịp với tiến trình chuyển đổi
nền kinh tế thị trƣờng định hƣớng XHCN và chủ động hội nhập kinh tế quốc tế có hiệu
17

Điều 12 Luật Đất đai năm 1993 đƣợc sửa đổi, bổ sung năm 2001.
16


quả. Để khắc phục những thiếu sót nêu trên, ngày 26 tháng 11 năm 2003, Quốc hội
Khố XI đã thơng qua LĐĐ mới - LĐĐ năm 2003 thay thế LĐĐ năm 1993, có hiệu lực
thi hành từ ngày 01 tháng 07 năm 2004. LĐĐ năm 2003 quy định rõ ràng hơn, phù hợp

hơn với yêu cầu thực tiễn và yêu cầu của thời kỳ hội nhập kinh tế hiện nay khi mà nƣớc
ta đã gia nhập vào tổ chức kinh tế WTO.
Giống nhƣ hình thức phân phối đất đai quy định trong LĐĐ năm 1993, hiện nay
tổ chức kinh tế có thể xác lập QSDĐ cho mình thơng qua các kênh sau, đƣợc Nhà nƣớc
18

giao đất, cho thuê đất và nhận chuyển nhƣợng QSDĐ hợp pháp từ ngƣời khác. [ ]
Song, LĐĐ năm 2003 có ba điểm khác biệt cơ bản so với LĐĐ năm 1993. Thứ nhất, đối
với hình thức thuê đất, LĐĐ 2003 quy định tổ chức kinh tế chỉ đƣợc thuê đất trả tiền
thuê đất hàng năm mà không đƣợc thuê đất trả tiền thuê đất một lần nhƣ đã từng quy
định trong LĐĐ năm 1993. Quy định này tuy đƣợc đổi mới so với LĐĐ năm 1993
nhƣng thực tế áp dụng đã mang lại thiệt thòi khơng nhỏ cho tổ chức kinh tế trong nƣớc
vì vơ tình pháp luật đặt ra tình trạng phân biệt đối xử rất lớn theo hƣớng bất lợi giữa nhà
đầu tƣ trong và ngoài nƣớc. Thứ hai, pháp luật cho phép tổ chức kinh tế có quyền lựa
19

chọn giữa hình thức giao đất có thu tiền SDĐ và thuê đất. [ ] Đây là quy định mới so
với LĐĐ năm 1993, góp phần giúp tổ chức kinh tế có điều kiện chủ động hơn trong quá
trình SDĐ, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho thị trƣờng BĐS phát triển. Tuy nhiên,
phạm vi đƣợc lựa chọn cũng nhƣ điều kiện lựa chọn đƣợc quy định khá nghiêm ngặt.
Thứ ba, nhằm khắc phục những tiêu cực trong cơ chế xin – cho QSDĐ và tăng nguồn
thu vào ngân sách nhà nƣớc Điều 58 LĐĐ năm 2003 còn bổ sung quy định về đấu giá
QSDĐ và đấu thầu dự án có sử dụng đất. Với bản chất xem trọng tính cơng khai, minh
bạch, đây là quy định hoàn toàn mới và phù hợp với cơ chế thị trƣờng hiện nay.
Với mục tiêu nâng cao trách nhiệm của địa phƣơng trong việc quản lý, sử dụng
đất đai; tạo điều kiện thuận lợi cho địa phƣơng trong việc thu hút các dự án đầu tƣ đồng
thời giảm bớt những cơng việc có tính chất sự vụ của Chính phủ; thẩm quyền giao đất,
cho thuê đất đƣợc Luật sửa đổi, bổ sung theo hƣớng tiếp tục phân cấp cho địa phƣơng
và thực hiện cải cách hành chính trong lĩnh vực đất đai. Nếu nhƣ trƣớc đây, thẩm quyền
giao đất, cho thuê đối với tổ chức kinh tế xin giao đất, thuê đất để kinh doanh đƣợc Luật

quy định cho Chính phủ hoặc UBND cấp tỉnh thì hiện nay thẩm quyền này trao cho

18

Điều 9 Luật Đất đai năm 2003

19

Điều 108 Luật Đất đai năm 2003

17


UBND cấp tỉnh hoặc Ban Quản lý (đối với đất nằm trong các khu công nghiệp, khu kinh
20

tế…). [ ]
Sự thay đổi đƣợc đánh giá là tích cực hơn cả của LĐĐ năm 2003 là sự giản tiện
về mặt thủ tục. Với qui trình, thủ tục cấp phép cũ, các doanh nghiệp phải “gõ rất nhiều
cửa và phải “chi” rất nhiều cho những cửa đó, vì thế gây ra khơng ít khó khăn cho các
doanh nghiệp. Giải quyết bất cập này, LĐĐ năm 2003 quy định việc giao đất, cấp
QSDĐ thực hiện theo trình tự một cửa, một dấu; xóa bỏ thủ tục không cần thiết, vốn rất
rƣờm rà và mất nhiều thời gian cho tổ chức SDĐ. LĐĐ năm 2003 còn cho phép nhà đầu
tƣ đƣợc nhận chuyển nhƣợng, thuê QSDĐ, nhận góp vốn bằng QSDĐ của các tổ chức
khác mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi đất; tức khơng phải xin phép cơ quan nhà
nƣớc có thẩm quyền; nếu dự án sản xuất – kinh doanh phù hợp với quy hoạch SDĐ đã
21

đƣợc xét duyệt. [ ] Nhà đầu tƣ không thể làm việc này với LĐĐ năm 1993 nhƣng họ
đƣợc làm với LĐĐ năm 2003. Quy định nhƣ vậy cho thấy Nhà nƣớc tự nguyện giảm

sự can thiệp bằng biện pháp hành chính và khuyến khích sự thoả thuận giữa ngƣời có
nhu cầu SDĐ và ngƣời có QSDĐ. Về thẩm quyền cấp GCNQSDĐ, LĐĐ năm 2003 quy
định cấp nào có thẩm quyền giao đất, cho th đất chuyển mục đích SDĐ, thu hồi đất thì
cấp đó có thẩm quyền cấp QSDĐ. Tuy vậy, để phù hợp với tiến trình cải cách hành
chính, tùy theo điều kiện cụ thể của địa phƣơng, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ƣơng có thể ủy quyền cho cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh cấp GCNQSDĐ. Về đăng ký
đất đai, LĐĐ năm 1993 quy định việc đăng ký QSDĐ thực hiện tại UBND xã, phƣờng,
thị trấn, còn Điều 46 LĐĐ năm 2003 quy định việc đăng ký QSDĐ đƣợc thực hiện tại
“văn phòng đăng ký QSDĐ”. Văn phòng đăng ký QSDĐ là cơ quan dịch vụ cơng có
chức năng quan lý hồ sợ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ
22

ngƣời SDĐ thực hiện các quyền và nghĩa vụ. [ ] Với những quy định này, LĐĐ năm
2003 đã từng bƣớc thể chế hóa cụ thể quan điểm, chủ trƣơng, chính sách của Đảng và
Nhà nƣớc về cải cách thủ tục hành chính theo cơ chế “một cửa”.
Giải quyết một phần thiếu sót của LĐĐ năm 1993 trong việc quy định về các
quyền của ngƣời SDĐ, LĐĐ 2003 quy định cụ thể các quyền chung và quy định chi tiết
“9 quyền”: chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
QSDĐ; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ. Những quyền này không thể bị phủ
nhận hay từ chối đáp ứng của bất kỳ cơ quan chủ quản nào, dù là Chính phủ.
20
21
22

Điều 37, Điều 90, Điều 91, Điều 92 Luật Đất đai năm 2003.
Điều 40.2 Luật Đất đai năm 2003.
Điều 9 Nghị định 181/2004/NĐ-CP.

18

Kế thừa LĐĐ năm 1993 và nhằm tạo điều kiện cho việc phát triển thị trƣờng bất
động sản, LĐĐ năm 2003 quy định tổ chức kinh tế đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu tiền
SDĐ, thuê đất, nhận chuyển nhƣợng QSDĐ mà tiền SDĐ đã trả khơng có nguồn gốc từ
NSNN thì có các quyền chuyển nhƣợng, cho th, tặng cho QSDĐ, đƣợc thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn bằng QSDĐ. Tuy nhiên, điều kiện, phạm vi để tổ chức kinh tế thực hiện
các quyền giao dịch trên cũng nhƣ quy trình thủ tục thực hiện các giao dịch đƣợc LĐĐ
23

2003 quy định rất chi tiết, rõ ràng. [ ] Điểm tiến bộ này phần nào đã khắc phục đƣợc sự
lúng túng trong việc thực thi pháp luật với những quy định khơng rõ ràng, của cơ quan
có thẩm quyền đồng thời bảo đảm lợi ích của ngƣời SDĐ trƣớc tình trạng sách nhiễu,
cửa quyền khơng đáng có.
Khác với LĐĐ năm 1993, theo quy định của LĐĐ năm 2003 thì tổ chức kinh tế
sử dụng đất thuê sẽ không đƣợc thực hiện các giao dịch liên quan đến QSDĐ nữa mà
chỉ đƣợc thực hiện một số giao dịch liên quan đến tài sản gắn liền với đất thuê. Nếu
muốn có các quyền giao dịch QSDĐ thuê phải chuyển sang giao đất có thu tiền SDĐ.
Sự thay đổi này của pháp luật bắt nguồn từ việc xóa bỏ hình thức th đất trả tiền thuê
đất một lần của tổ chức kinh tế đã từng đƣợc LĐĐ năm 1993 thừa nhận. Với quy định
hiện hành, nếu nhà đầu tƣ là tổ chức kinh tế trong nƣớc thuê đất thì chỉ đƣợc trả tiền
thuê hàng năm, do vậy, quyền giao dịch QSDĐ của họ tƣơng ứng cũng bị hạn chế theo.
Tuy pháp luật kinh doanh BĐS đƣợc xây dựng, đánh dấu bằng sự ra đời của LĐĐ
năm 1993 với những quy định rất mới về chuyển QSDĐ song LĐĐ năm 2003 mới đƣợc
xem là cơng cụ đặt nền móng vững chắc cho việc quản lý chặt chẽ thị trƣờng BĐS, trong
đó có QSDĐ. Lần đầu tiên, Luật quy định cụ thể những đất đƣợc tham gia thị trƣờng BĐS,
các điều kiện để đất tham gia thị trƣờng BĐS; cũng nhƣ quy định cụ thể các biện pháp Nhà
24

nƣớc quản lý đất đai trong việc phát triển thị trƣờng BĐS. [ ] Ngoài ra so với LĐĐ năm
1993, nhiều nội dung mới về định giá đất, nghĩa vụ tài chính cũng đƣợc luật hóa tƣơng đối

chi tiết. Liên quan đến định giá đất, bên cạnh giá do cơ quan hành chính ban hành thì giá
đất cịn đƣợc xác định chính thức thơng qua đơn giá trúng đấu giá (trƣờng hợp đấu giá
QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có SDĐ); giá do các bên thỏa thuận trong các giao dịch liên
quan đến QSDĐ. Pháp luật cũng ghi nhận rõ nguyên tắc định giá đất là phải bảo đảm sát giá
thị trƣờng trong điều kiện bình thƣờng, khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhƣợng
QSDĐ thực tế trên thị trƣờng thì phải điều chỉnh cho

23
24

Mục 2 Chƣơng 4 Luật Đất đai năm 2003.
Điều 61, 63 Luật Đất đai năm 2003.

19


25

phù hợp. [ ] Việc công nhận giá đất dƣới các hình thức khác nhau và ghi nhận nguyên
tắc định giá đất đã cho thấy Nhà nƣớc có chủ trƣơng đƣa QSDĐ vào thị trƣờng bất
động sản. Về các khoản thu từ đất, Luật quy định rõ có 7 nguồn thu từ đất; trong đó thuế
chuyển QSDĐ đƣợc thay thế bằng thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ. Đến nay, Nhà nƣớc
đã thật sự quan tâm xây dựng và hoàn thiện khung pháp luật của nền kinh tế thị trƣờng
(trong đó có hệ thống pháp luật kinh doanh bất động sản) nhằm điều chỉnh và định
hƣớng các hoạt động của thị trƣờng một cách tốt nhất.
Theo đánh giá của IFC, LĐĐ 2003 và hệ thống các văn bản hƣớng dẫn thi hành
là một bƣớc tiến lớn trong việc hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai, quy định đầy
đủ, rõ ràng và chặt chẽ hơn các quyền và nghĩa vụ của ngƣời SDĐ trong đó có tổ chức
kinh tế SDĐ. Ngồi ra, tính minh bạch trong việc thực thi pháp luật cũng là một bƣớc
đột phá quan trọng trong việc quản lý và sử dụng đất đai ở Việt Nam. Từ sau khi đƣợc

ban hành và có hiệu lực, LĐĐ đã thực sự đi vào cuộc sống, đƣợc ngƣời dân đặc biệt
quan tâm và bƣớc đầu đạt đƣợc những kết quả tích cực. Tuy nhiên, trong thực tế thi
hành, LĐĐ cịn một số tồn tại, vƣớng mắc có ảnh hƣởng đến quyền lợi của tổ chức
SDĐ cần sửa đổi, bổ sung để hoàn thiện hơn. Nội dung này sẽ đƣợc đề cập chi tiết trong
chƣơng 2 dƣới đây.
1.4. Ý nghĩa của việc ban hành các quy định về SDĐ của tổ chức kinh tế kinh
doanh BĐS
Bất cứ một thị trƣờng nào muốn tồn tại, vận hành bình thƣờng cũng phải dựa
trên một mơi trƣờng pháp lý thích hợp và thị trƣờng bất động sản cũng không phải là
ngoại lệ. Theo đó, mơi trƣờng pháp lý với những quy định tiến bộ, phù hợp khơng
những góp phần quan trọng vào việc nâng cao hiệu lực quản lý đất đai; khuyến khích
việc sử dụng hợp lý và có hiệu quả nguồn lực đất đai; phát triển kinh tế xã hội mà cịn
có ý nghĩa đặc biệt trong việc bảo vệ các quyền của ngƣời sử dụng đất. Nhƣ vậy, hoạt
động xây dựng các quy phạm pháp luật về đất đai ngoài ý nghĩa về mặt quản lý nhà
nƣớc cịn có ý nghĩa quan trọng đối với tổ chức sử dụng đất.
Về mặt quản lý nhà nƣớc, pháp luật về đất đai giúp cho Nhà nƣớc có cơ sở pháp lý
để quản lý hữu hiệu hoạt động sử dụng đất của tổ chức kinh tế. Từ xƣa đến nay, Nhà nƣớc
nào cũng luôn thực hiện quyền cai trị của mình trƣớc hết bằng pháp luật. Nhà nƣớc dùng
pháp luật tác động vào ý chí, điều chỉnh hành vi của con ngƣời và bảo đảm thực hiện bằng
các biện pháp cƣỡng chế của Nhà nƣớc. Do đó, pháp luật là cơng cụ quản lý không thể
thiếu đƣợc của một Nhà nƣớc trên tấc cả mọi lĩnh vực chứ khơng riêng gì lĩnh

25

Khoản 23 Điều 4; Điều 55 Luật Đất đai năm 2003.
20


vực đất đai. Nhà nƣớc XHCN Việt Nam khẳng định QSDĐ thuộc sở hữu của Nhà nƣớc và
Nhà nƣớc là ngƣời thống nhất quản lý toàn bộ đất đai. Cho nên, chỉ có thể trên cơ sở một

hệ thống pháp luật hồn chỉnh, có hiệu lực cao thì Nhà nƣớc mới quản lý toàn bộ đất đai
một cách hiệu quả, đƣa hoạt động của các chủ thể SDĐ vào một trật tự nhất định.

Đảng và Nhà nƣớc ta rất chú trọng cơng tác xây dựng chủ trƣơng, chính sách để
điều hành xã hội, trong đó có quan hệ xã hội liên quan đến đất đai. Tuy nhiên, Nhà
nƣớc không thể dựa vào những chủ trƣơng, chính sách để thực hiện chức năng quản lý
đất đai của mình. Bởi lẽ, bản chất của những yếu tố này là chỉ dừng lại ở mức độ tƣ
tƣởng chỉ đạo chung chung. Nếu muốn đƣa những chủ trƣơng này vào thực tiễn thì
Nhà nƣớc phải ban hành pháp luật đất đai để thể chế hóa nó. Vì pháp luật là những quy
tắc xử sự do Nhà nƣớc đặt ra áp dụng cho toàn xã hội, mang tính cƣỡng chế cao. Chỉ
khi những nội dung này đƣợc luật hóa, đƣợc quy định cụ thể, chi tiết thì hiệu quả quản
lý đất đai mới đạt đƣợc. Điển hình nhƣ “quy hoạch, kế hoạch SDĐ” hay hệ thống nghĩa
vụ tài chính. Đây cũng là những cơng cụ hữu hiệu mà Nhà nƣớc sử dụng để quản lý,
điều chỉnh quan hệ đất đai. Song, những công cụ này sẽ khơng phát huy hết vai trị của
nó nếu khơng đƣợc luật hóa.
Quy hoạch, kế hoạch SDĐ là một nội dung quan trọng trong việc quản lý và sử
dụng đất, nó đảm bảo cho sự lãnh đạo, chỉ đạo một cách thống nhất trong quản lý nhà
nƣớc về đất đai. Cũng nhƣ quy định nghĩa vụ đăng ký QSDĐ, thông qua quy hoạch, kế
hoạch đã đƣợc phê duyệt, việc sử dụng các loại đất khơng những đƣợc bố trí, sắp xếp
một cách hợp lý, mà Nhà nƣớc cịn kiểm sốt đƣợc mọi diễn biến về tình hình đất đai;
buộc các đối tƣợng SDĐ chỉ đƣợc phép sử dụng trong phạm vi ranh giới của mình. Từ
đó, ngăn chặn đƣợc việc sử dụng đất đai sai mục đích, gây lãng phí đất. Song để đảm
bảo hiệu lực áp dụng trên thực tế, tránh sự tùy tiện của các chủ thể có thẩm quyền trong
lập, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch SDĐ, Nhà nƣớc phải đƣa nó trở thành luật.
Hay thơng qua những quy định về nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai mà tổ
chức SDĐ phải thực hiện nhƣ thuế, lệ phí, tiền SDĐ…Nhà nƣớc một mặt cho chủ thể
SDĐ thấy đƣợc nghĩa vụ, trách nhiệm của mình trong việc SDĐ. Mặt khác, chính sách
tài chính về đất đai cịn giúp Nhà nƣớc có cơ sở thực hiện quyền kinh tế của chủ sở
hữu, đó là quyền điều tiết lợi ích từ tổ chức sử dụng đất để tăng nguồn thu vào ngân
sách nhà nƣớc. Đất đai vì thế sẽ đƣợc quản lý chặt chẽ, phù hợp hơn.

Để tạo điều kiện khai thác, phát huy hết tiềm năng kinh tế của đất đai, một mặt Nhà
nƣớc quản lý chặt chẽ đất đai, mặt khác, cũng đặc biệt quan tâm đến quyền lợi của ngƣời
SDĐ. Bởi lẽ, đất đai không chỉ là tài sản của Nhà nƣớc, của cộng đồng mà còn là tƣ liệu
sản xuất và cơ sở vật chất đặc biệt quan trọng của bản thân ngƣời SDĐ. Vì vậy, bên cạnh
việc định hƣớng tốt cho hoạt động khai thác, sử dụng đất thông qua quy hoạch,
21