Pháp luật về mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản (luận văn thạc sĩ luật học)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ
MINH KHOA LUẬT THƢƠNG MẠI
------------

LÊ THỊ NGỌC HIẾU

PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở
TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
Chuyên ngành: Luật Thương Mại

TP.HCM – 2011


TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA LUẬT THƢƠNG MẠI
------------

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT

PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở
TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

SVTH: LÊ THỊ NGỌC HIẾU
Khóa: 32 MSSV: 3220078
GVHD: T.S PHẠM VĂN VÕ

Thành phố Hồ Chí Minh – 2011

LỜI CAM ĐOAN
Tơi cam đoan Khóa luận này là cơng trình nghiên cứu của riêng tơi. Tồn
bộ nội dung trình bày là kết quả do chính tơi thực hiện đặt dưới sự hướng dẫn
khoa học của Ts. Phạm Văn Võ. Tơi xin chịu trách nhiệm hồn tồn về lời cam
đoan này.

Tác giả Khóa luận

LÊ THỊ NGỌC HIẾU


MỤC LỤC
LỜI NÓI ĐẦU......................................................................................................................................... 1
CHƢƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ MUA BÁN NHÀ Ở TRONG
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN................................................................................................. 5
1.1. Nhà ở.......................................................................................................................................... 5
1.1.1. Định nghĩa nhà ở........................................................................................................... 5
1.1.2. Phân loại nhà ở.............................................................................................................. 6
1.1.3. Đặc điểm nhà ở.............................................................................................................. 7
1.2. Mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản................................................... 9
1.2.1. Định nghĩa mua bán nhà ở........................................................................................ 9
1.2.2. Đặc điểm hoạt động mua bán nhà ở................................................................... 13
1.2.3. Điều kiện nhà ở đưa vào mua bán trong kinh doanh bất động sản........17
1.2.4. Điều kiện chủ thể có chức năng kinh doanh bất động sản.........................19
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT MUA BÁN NHÀ Ở TRONG KINH
DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HƢỚNG HOÀN THIỆN............................................ 23
2.1. Chủ thể mua bán nhà ở................................................................................................. 23
2.1.1. Bên bán.......................................................................................................................... 23
2.1.2. Bên mua......................................................................................................................... 24
2.2. Nguyên tắc mua bán nhà ở.......................................................................................... 25

2.3. Xác lập hình thức hợp đồng mua bán nhà ở...................................................... 30
2.4. Quyền và nghĩa vụ các bên mua bán nhà ở........................................................ 35
2.5. Mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai........................................................ 41
KẾT LUẬN........................................................................................................................................... 49
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC


LỜI NĨI ĐẦU
1.

Tính cấp thiết của đề tài

Bất động sản được xem là loại “hàng hóa” đặc thù, đóng vai trò quan trọng
trong nền kinh tế của mỗi quốc gia khi được đưa ra lưu thông trên thị trường. Ngày
nay, bất động sản vẫn chiếm một tỷ trọng lớn và có sức ảnh hưởng mạnh mẽ đối với sự
phát triển của nền kinh tế. Thị trường bất động sản, nơi chứa đựng giá trị siêu lợi
nhuận, được hình thành và phát triển dựa trên hàng hóa bất động sản từ lâu đã thu hút
rất nhiều mối quan tâm của những nhà đầu tư. Nhu cầu về các sản phẩm bất động sản
như đất đai, nhà cửa, cơng trình xây dựng… ngày càng gia tăng, đây là cơ hội và cũng
là thách thức đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mà trong đó nhà ở là
sản phẩm phổ biến nhất trong các giao dịch. Đối tượng nhà ở là tài sản có giá trị quan
trọng, vì thế mua bán nhà ở là lĩnh vực kinh doanh rất nhạy cảm, có ảnh hưởng trực
tiếp đến sự phát triển kinh tế - xã hội, sự ổn định chính trị.
Khi kinh doanh mua bán nhà ở cần thiết phải hiểu thật rõ những kiến thức căn
bản nhất về pháp luật kinh doanh bất động sản, nhằm giải quyết các sự kiện pháp lý
xảy ra trong thực tiễn kinh doanh hoặc các vấn đề có liên quan khi có nhu cầu. Có một
số quy định nằm rải rác ở các văn bản luật khác nhau: Bộ luật Dân sự 2005, Luật Nhà
ở 2005,… chủ yếu quy định về bất động sản mà chưa điều chỉnh cụ thể hoạt động mua
bán bất động sản trong kinh doanh. Hệ thống pháp luật về bất động sản nói chung và

kinh doanh bất động sản nói riêng tuy đã có nhưng nằm tản mạn, chưa đầy đủ, không
thống nhất, thiếu đồng bộ, hơn hết là chưa đáp ứng được yêu cầu của thực tế, làm giảm
hiệu lực quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản. Đến năm 2006, Quốc
Hội khóa XI ban hành Luật Kinh doanh bất động sản thông qua vào ngày 29/6/2006 và
có hiệu lực thi hành vào ngày 01/7/2007 (sau đây gọi là Luật Kinh doanh bất động
sản), đã mang lại nhiều ý nghĩa đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản trong đó có
hoạt động mua bán nhà ở. Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn
như Nghị định 153/2007/NĐ-CP; Thông tư 13/2008/TT-BXD, Quyết định
29/2007/QĐ-BXD đã phần nào thống nhất các quy định pháp luật liên quan đến bất
động sản, tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân kinh doanh “hàng hóa” bất động sản
là nhà ở trên thị trường có mơi trường pháp lý đầy đủ để hoạt động mua bán diễn ra
công khai, minh bạch.
Hoạt động mua bán nhà ở trong kinh doanh đã có những bước phát triển mạnh
và có ảnh hưởng to lớn đối với sự phát triển chung của nền kinh tế sau khi có sự ra đời

-1-


của các văn bản pháp luật điều chỉnh lĩnh vực kinh doanh này. Tuy nhiên, trong thời
gian thực hiện và áp dụng pháp luật vào thực tế cuộc sống, pháp luật kinh doanh bất
động sản biểu hiện nhiều bất cập, chưa thực sự đảm bảo về một hành lang pháp lý
thống nhất, đầy đủ, đồng bộ; đặc biệt các giao dịch mua bán nhà ở trong kinh doanh bất
động sản diễn ra trên thực tế vẫn còn nhiều vướng mắc pháp lý, hoạt động mua bán
diễn ra tràn lan, thiếu định hướng đã dẫn đến cung cầu bất động sản mất cân bằng; thị
trường diễn biến phức tạp, thiếu minh bạch, tồn tại những giao dịch “ngầm” kiểu như
chủ đầu tư bán “sản phẩm” của dự án nhà ở khi chưa đủ điều kiện ảnh hưởng đến việc
thực hiện và bảo vệ quyền, lợi ích chính đáng của các bên, vi phạm quy định của pháp
luật, gây thất thu cho ngân sách nhà nước.
Mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản là một lĩnh vực kinh doanh có
ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bất động sản. Việc tìm ra những giải pháp nhằm điều

tiết và quản lý hoạt động mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản, hạn chế tình
trạng mua bán mang tính đầu cơ là vấn đề hết sức quan trọng nhằm đảm bảo sự phát
triển ổn định của nền kinh tế. Thực trạng đã đặt ra hàng loạt vấn đề lớn và cấp bách cần
giải quyết để khắc phục những yếu kém, bất cập nhằm tạo môi trường pháp lý cho thị
trường bất động sản phát triển lành mạnh hơn. Xuất phát từ lý do trên, việc nghiên cứu
pháp luật với mong muốn nâng cao cả về lý luận lẫn hiểu biết thực tiễn đối với hoạt
động kinh doanh mua bán nhà ở là hết sức cần thiết và đó cũng là lý do tác giả nghiên
cứu và quyết định lựa chọn đề tài “Pháp luật về mua bán nhà ở trong kinh doanh
bất động sản” làm khóa luận tốt nghiệp cử nhân.

2.

Tình hình nghiên cứu

Trong những năm gần đây, các vấn đề trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản
dưới góc độ pháp lý tạo nên sự quan tâm cho nhiều tác giả. Với phạm vi và mức độ
nghiên cứu không giống nhau, hoạt động kinh doanh bất động sản được phân tích dưới
các góc độ khác nhau, cụ thể: Những vấn đề pháp lý về thuế kinh doanh bất động sản,
Trương Thị Bích Đào (2004); Một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại
Thành phố Hồ Chí Minh, Bùi Đức Thảo (2007); Pháp luật về môi giới bất động sản ở
Việt Nam, Phan Nữ Khánh Linh (2008); Pháp luật kinh doanh bất động sản thông qua
sàn giao dịch bất động sản, Dương Thị Vọng (2010); Pháp luật về các hình thức giao
dịch nhà, cơng trình xây dựng trong kinh doanh bất động sản, Huỳnh Văn Vinh (2010).
Nhưng đến nay, chưa có tác giả nào thực hiện cơng trình nghiên cứu chuyên sâu về
mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản dưới góc độ pháp lý. Vì vậy, có thể nói,
từ khi Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực, đây là một cơng trình khoa học đầu
tiên nghiên cứu trực tiếp một cách có hệ thống các quy định pháp luật về hoạt

-2-

động mua bán nhà ở trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Và tác giả tin tưởng rằng,
việc nghiên cứu đề tài này dưới góc độ khoa học pháp lý là một việc làm có ý nghĩa và
thiết thực.

3.

Mục đích của việc nghiên cứu

Mục đích chính của việc nghiên cứu đề tài là hệ thống lại những vấn đề lý luận
và thực tiễn về hoạt động mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản dưới góc độ
pháp lý; đánh giá các quy định của pháp luật, phân tích rõ các nguyên nhân dẫn tới
những bất cập, thiếu sót, vướng mắc trên thực tế; nêu lên những hạn chế thông qua việc
đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật, qua đó đề xuất một số kiến nghị chung mang
tính chất định hướng và đưa ra một số giải pháp cụ thể nhằm góp phần hồn thiện pháp
luật về lĩnh vực kinh doanh mua bán nhà ở trên thị trường bất động sản.

4.

Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu

Trên thực tế, các giao dịch kinh doanh nhà ở diễn ra dưới nhiều hình thức, mang
những tính chất, đặc điểm khác biệt cũng như chịu sự điều chỉnh của nhiều nguồn luật,
nhiều văn bản pháp luật khác nhau. Trong khuôn khổ đề tài này, tác giả chỉ tập trung
nghiên cứu các quy định của pháp luật và việc áp dụng các chế định này điều chỉnh về
hoạt động mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản. Trên cơ sở đó, tác giả đề xuất
một số kiến nghị và giải pháp nhằm góp phần phát triển một thị trường bất động sản
bền vững và lành mạnh.

5.

Phƣơng pháp nghiên cứu

Trên cơ sở vận dụng những lý thuyết về pháp luật mua bán nhà ở trong kinh
doanh và một số những kiến thức pháp luật khác, đồng thời thu thập thông tin từ thực
tế, tổng hợp các tài liệu tham khảo như: sách báo, internet, truyền hình,… người viết đã
dùng phương pháp tổng hợp, phân tích, chứng minh, so sánh trên cơ sở phương pháp
luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử xun suốt q trình nghiên cứu khóa luận
này.

6.

Ý nghĩa của việc nghiên cứu

Khóa luận có ý nghĩa sâu sắc trên các phương diện kinh tế, xã hội, pháp luật
nhưng quan trọng nhất vẫn là ý nghĩa về phương diện pháp lý. Đây cũng là cơng trình
nghiên cứu có giá trị tham khảo bổ ích cho sinh viên, những cá nhân muốn tìm hiểu về
hoạt động mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản dưới góc độ pháp lý.

-3-


7.

Bố cục của khóa luận

Về bố cục của khóa luận, ngoài mục lục, danh mục tài liệu tham khảo, phụ lục,
khóa luận được kết cấu gồm:
-

Lời nói đầu

-

Phần nội dung chính gồm 2 chương:
Chương 1: Những vấn đề chung về mua bán nhà ở trong kinh doanh bất
động sản
Chương 2: Thực trạng pháp luật về mua bán nhà ở trong kinh doanh bất
động sản và hướng hoàn thiện.

-

Kết luận

-4-


CHƢƠNG 1
NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ MUA BÁN NHÀ Ở
TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Nhà ở
1.1.1. Định nghĩa
Con người muốn tồn tại và phát triển trước hết phải đảm bảo các điều kiện như
ăn, ở, mặc và những tư liệu sinh hoạt khác. Ph. Anghen đã nhấn mạnh: “Con người
trước hết phải ăn, uống, chỗ ở và mặc rồi mới có thể làm chính trị, khoa học, nghệ
1

thuật, tơn giáo,…” . Người Việt Nam từ ngàn xưa đã luôn tâm niệm “an cư lạc
nghiệp”, sinh sống và làm chủ một ngôi nhà là việc lớn phải thực hiện trong cuộc sống
của mỗi người. Do đó, nhà ở có ý nghĩa rất lớn trong quốc kế dân sinh, là vấn đề trọng

yếu đối với đời sống mỗi con người bất luận ở khơng gian thời gian nào. Vì thế, nhà ở
là một trong những vấn đề được quan tâm ở mọi quốc gia.
Từ điển Tiếng Việt định nghĩa “nhà” là cơng trình xây dựng có mái, có tường
vách để ở hay để dùng vào việc nào đó. Theo đó, “nhà ở” có thể hiểu là một dạng của
nhà được xây dựng thành khơng gian kiến trúc mà mục đích chủ yếu phục vụ cho đời
sống sinh hoạt gia đình và con người. Nhà ở hiểu đơn thuần là phương tiện quan trọng
làm nơi trú thân, bảo vệ con người chống lại những bất lợi của hiện tượng thiên nhiên
như: nắng, mưa, gió, bão, giá rét,… đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho mục đích
nghỉ ngơi phục hồi sức lao động, sau cùng có thể làm kinh tế để sinh tồn và phát triển.
Dưới góc độ pháp lý, thuật ngữ “nhà ở” được chính thức ghi nhận trong Luật Nhà ở, là
“cơng trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia
2

đình, cá nhân” . Như vậy, dù nhìn theo khía cạnh nào thì “nhà ở” vẫn được hiểu là nhà
được xây dựng với mục đích chính để ở.
Hơn thế nữa, nhà ở có vai trị quan trọng trong nền kinh tế, vừa là tư liệu sản
xuất, vừa là tài sản có giá trị - hàng hóa khi được giao lưu trên thị trường. Nhà ở không
những là tài sản giá trị có tầm quan trọng đặc biệt đối với đời sống con người mà còn là
một trong những thước đo phản ánh trình độ kinh tế xã hội, mức sống của dân cư ở mỗi
3

quốc gia . Nhà ở chịu tác động của môi trường kinh tế, nền kinh tế phát triển nhanh
hay chậm, hoạt động kinh doanh bất động sản phát triển mạnh hay bị chững lại… đều
1 C.Mac-Anghen: Tồn tập (2000), NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội, tr. 500.
2 Điều 1 Luật Nhà ở 2005.
3 Giáo trình quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội, tr.12.

-5-

có tác động đến giá trị của nhà ở trong từng khu vực, từng vùng lãnh thổ. Mặt khác,
nhà ở có ảnh hưởng nhất định đến hoạt động kinh doanh nói chung, kinh doanh mua
bán bất động sản nói riêng và cả sự phát triển kinh tế.
1.1.2. Phân loại
Nhà ở với chức năng quan trọng và phổ biến nhất là dùng để ở, có chỗ ở thích
hợp và an tồn là quyền cơ bản của con người, là nhu cầu chính đáng và là điều kiện
cần thiết để phát triển nguồn nhân lực phục vụ cho sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại
hoá đất nước. Dựa theo các văn bản quy phạm pháp luật hiện nay điều chỉnh các vấn đề
liên quan đến nhà ở, nhà ở được phân loại thành:
Thứ nhất, khác với đất đai là sản phẩm do thiên nhiên ban tặng, nhà ở là bất
động sản do con người tạo lập có ở các vùng nơng thơn, các thị trấn lớn nhỏ cho đến
các đô thị phát triển với đa dạng các kiểu nhà ở: nhà ở riêng lẻ, nhà biệt thự và nhà
chung cư. “Nhà biệt thự là ngôi nhà đư c xây dựng tr n một khn vi n có sân, vườn,
hàng rào và lối ra vào ri ng biệt, có số tầng chính khơng q ba tầng, có ít nhất ba mặt
nhà trơng ra sân hoặc vườn, có diện tích xây dựng khơng vư t q 50% diện tích khn
vi n đất, đư c xác định là khu chức năng trong quy hoạch đô thị đư c cấp có thẩm
4

quyền ph duyệt” . Kiểu nhà biệt thự thường dành cho những gia đình có thu nhập kinh
tế cao, những người có điều kiện sống cao có tiềm năng trang bị những tiện dụng gia
đình không hạn chế. Yếu tố thị hiếu thẩm mỹ từ nội dung khơng gian, diện tích sử dụng
cũng như điều kiện, tiêu chuẩn trang trí thẩm mỹ đến chất lượng các hình thức bên
ngồi là sự kết tinh của khoa học về xây dựng và trang trí nội ngoại thất, đóng góp vẻ
đẹp mỹ quan cho đơ thị. “Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở l n, có lối đi, cầu
thang và hệ thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân.
Nhà chung cư có phần diện tích thuộc sở hữu ri ng của từng hộ gia đình, cá nhân, của
5

chủ đầu tư và phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư” .
Hiện nay, nhà chung cư đang rất phổ biến và được xây dựng với khối lượng tương đối

lớn. Nhà chung cư được thiết lập gồm nhiều căn hộ tương ứng với các kiểu gia đình
khác nhau, mỗi căn hộ là một tổ hợp các phịng chính, phịng phụ trong một căn hộ, là
một chuỗi tập hợp các khơng gian, diện tích phục vụ đời sống sinh hoạt độc lập khép
kín của một gia đình.
Thứ hai, nhà ở được phân thành ba nhóm đối tượng dựa trên mục đích hình
thành: nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, và nhà ở công vụ. Nhà ở thương mại là nhà ở
do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo
4 Khoản 4 Điều 3 Nghị định 71/2010/NĐ-CP.
5 Khoản 5 Điều 3 Nghị định 71/2010/NĐ-CP.

-6-


nhu cầu và cơ chế thị trường; Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân
thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng thuộc các điều kiện cụ
thể quy định tại Điều 53 Luật Nhà ở và theo Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày
23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (sau đây
gọi là Nghị định 71); Nhà ở công vụ là nhà ở do Nhà nước đầu tư xây dựng cho các đối
6

tượng quy định tại Điều 60 của Luật Nhà ở thuê trong thời gian đảm nhiệm chức vụ .
Thứ ba, nhà ở còn được phân loại theo cấp: tại Thông tư 05/1993/TT-BXD ngày
9/02/1993 hướng dẫn phương pháp diện tích sử dụng và phân cấp nhà ở, nhà ở được
phân loại từ cấp I đến cấp IV dựa trên tiêu chí chất lượng sử dụng và chất lượng xây
7

dựng, ví dụ: nhà cấp I chất lượng sử dụng cao, niên hạn sử dụng trên 100 năm . Nhưng
hiện nay, theo phụ lục I đính k m Nghị định 209/2004/NĐ-CP, nhà ở được phân loại
thành 5 cấp dựa trên tổng diện tích sàn, chiều cao, hoặc số tầng, ví dụ: cấp đặc biệt: là
2

2

nhà ở có tổng diện tích sàn lớn hay bằng 15.000m (≥15.000m ) hay có chiều cao trên
hay bằng 30 tầng (≥ 30 tầng); cấp IV: là nhà ở có tổng diện tích sàn dưới 1.000m

2

2

(<1.000m ) hay có chiều cao nhỏ hơn hay bằng 3 tầng ( 3 tầng).
1.1.3. Đặc điểm:
Nhà là tài sản thuộc nhóm bất động sản theo quy định tại Điều 174 Bộ luật Dân
sự 2005, nhà ở là một dạng của nhà nên cũng mang những điểm đặc thù, riêng biệt của
tài sản thuộc nhóm bất động sản, cụ thể như sau:
Thứ nhất, nhà ở có tính cố định về vị trí: Nhà ở là tài sản gắn liền với đất nên
bị cố định về địa điểm. Nhưng hiện nay, với sự phát triển của khoa học kỹ thuật, các
bất động sản gắn liền với đất như nhà ở, các cơng trình kiến trúc trong một số ít trường
hợp vẫn có thể di dời một khoảng cách tương đối từ nơi này đến nơi khác. Do đó, tính
khơng di dời được trên thực tế đã khơng cịn là một thuộc tính đương nhiên và bất biến
của loại tài sản này. Nhà ở, dù chỉ là một căn nhà nhỏ thì đều phải hình thành trên một
diện tích khơng gian nhất định, gắn liền với đất tại một vị trí địa lý xác định, và khó có
khả năng chuyển dịch bởi kết cấu và quy mơ của chúng. Đây là một thuộc tính cơ bản
tạo ra sự khác biệt của hàng hóa bất động sản nói chung, cơng trình xây dựng là nhà ở
nói riêng so với các loại hàng hố thơng thường khác, bởi vậy các giao dịch mua bán
nhà ở phải thơng qua giấy tờ chủ quyền vì chúng là tài sản khơng thể di chuyển được
trong q trình giao dịch. Mặt khác, chính tính cố định về vị trí góp phần làm nên giá
trị tài sản cho nhà ở. Ngày nay, giá trị nhà cao thấp khác nhau không chỉ căn cứ vào
6 Điều 3 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP.
7 Mục II Thông tư 05/1993/TT-BXD.

-7-


chất lượng mà chủ yếu dựa vào yếu tố vị trí. Nhà ở có diện tích xây dựng, diện tích sử
dụng bằng nhau, kết cấu, chất lượng như nhau nhưng giá cả khác nhau xuất phát từ vị
trí khác nhau. Các vị trí ở trung tâm đơ thị, mặt tiền đường lớn, nơi có cơ sở hạ tầng kỹ
thuật và hạ tầng xã hội tốt thì giá nhà rất cao so với vùng khác.
Thứ hai, nhà ở có tính bền vững, cá biệt và khan hiếm: Nhà là những vật thể
nhân tạo mà tùy vào chất lượng đầu tư, bảo trì tốt, chúng có thể tồn tại hàng chục, hàng
trăm năm. Ngồi kiến trúc, quy mơ thì việc tính tốn tuổi thọ để khai thác giá trị sử
dụng lâu dài cũng là một trong những yếu tố được quan tâm hàng đầu. Tính bền lâu của
loại bất động sản này cịn được thể hiện thơng qua q trình bảo hành, sửa chữa, nâng
cấp để đảm bảo yêu cầu chất lượng cho việc tồn tại về lâu về dài. Có tính bền lâu và
tính thích ứng làm cho nhà ở có giá trị sử dụng rất cao.
Mỗi kiến trúc nhà ở đều mang các yếu tố riêng không giống với bất kỳ nhà, hay
cơng trình nào khác, tính cá biệt dễ dàng nhận thấy nhờ vào sự khác nhau về kết cấu,
quy mô, kiến trúc thiết kế, cảnh quan,… nhưng đáng lưu ý đó là yếu tố vị trí. Một căn
nhà, về mặt địa thế, gần như không thể lặp lại một cái thứ hai tương tự. Một cơng trình
nhà ở xây dựng tại một vị trí, và đó là vị trí duy nhất mà khơng một cơng trình nhà nào
khác có vị trí như vậy. Ví dụ, hai căn hộ trong cùng một tồ nhà nhưng với vị trí khơng
gian khác nhau thì giá trị của chúng là hồn tồn khơng giống nhau. Một căn hộ hướng
nhìn xuống bờ hồ với tầm nhìn đẹp sẽ cao giá hơn căn hộ cùng loại nhưng cảnh quan
xung quanh không nổi bật. Trong cùng loại căn hộ nhìn ra bờ hồ ấy cũng hồn tồn
khác nhau, có căn thấy rõ được các cảnh quan xung quanh với góc nhìn hồn hảo,
nhưng căn kế bên thì khơng thể có cùng tầm nhìn như vậy… Dĩ nhiên, những cái đẹp,
độc đáo ấy đều tạo ra giá trị tăng thêm, làm nên tính cá biệt đối với một nhà ở cụ thể.
Yếu tố cá biệt được khai thác tối đa sẽ tạo nên giá trị khác nhau cho những bất động
sản là nhà ở khi giao dịch trên thị trường.
Đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng với diện tích có hạn và bị

giới hạn về không gian. Xuất phát từ lý do này mà nhà ở gắn liền với đất cũng trở nên
hữu hạn và khan hiếm, vì khơng thể cứ mở rộng quy mơ quỹ đất mà hình thành quỹ
nhà. Cung về nhà ở thì có giới hạn trong khi cầu về nhà ở thì mang tính vơ hạn bởi sự
gia tăng dân số và phát triển kinh tế. Tính khan hiếm đã dẫn tới hiện tượng đầu cơ nhà
ở phát sinh trên thực tế những năm qua, nên cần thiết phải có chính sách điều tiết cân
bằng hợp lý để hạn chế việc đầu tư sở hữu gây nên tình trạng đầu cơ.
Thứ ba, nhà ở là tài sản có giá trị lớn và có khả năng sinh lời: giá trị đất đai
ngày càng cao, chi phí bỏ ra cho việc đầu tư xây dựng ngày một tăng, mức độ hoàn
thiện của cơ sở hạ tầng, yếu tố phong thủy, ảnh hưởng mơi trường văn hóa - kinh tế -

-8-


xã hội xung quanh,… làm cơng trình nhà ở có giá trị rất lớn. Điển hình, sự tác động
của yếu tố vùng, khu vực đóng vai trị đáng kể, quyết định giá trị và lợi ích mang lại
cho nhà cửa, cơng trình một cách rõ rệt. Yếu tố vị trí được đánh giá bằng khoảng cách
đến các trung tâm thương mại, dịch vụ công cộng,… Nhà ở khi mang giao dịch trên thị
trường sẽ mang tính hàng hóa tạo ra lợi nhuận. Do vậy, khi thực hiện giao dịch mua
bán nhà ở cần phải chú ý đến các yếu tố tác động đến giá trị của chúng như: khoảng
cách đến trung tâm thành phố, phát triển cơ sở hạ tầng, hệ thống giao thông, điện nước,
y tế, giáo dục,… để tăng tối đa khả năng sinh lời.
Thứ tư, nhà ở có tính ảnh hưởng lẫn nhau về giá trị: Bất động sản là loại tài
sản có tính ảnh hưởng lẫn nhau, giá trị của bất động sản này sẽ bị tác động bởi bất động
sản khác. Nhà ở là một dạng của bất động sản nên cũng không ngoại lệ thuộc tính này.
Trong thực tế, việc ra đời hay hồn thiện một cơng trình hạ tầng kỹ thuật hay hạ tầng
xã hội như: khuôn viên cây xanh, trung tâm thương mại, trường học,… sẽ tô thêm vẻ
đẹp, tăng sự tiện lợi để từ đó kéo theo sự gia tăng giá trị của nhà, cơng trình khác trong
cùng khu vực là hiện tượng hết sức phổ biến. Nhận thức được điều này, nên khi đầu tư
vào nhà ở ln phải tính đến những yếu tố ảnh hưởng đến các cơng trình khác, ngay cả
xem xét đối với các dự án sắp ra đời sau đó để đánh giá được giá trị của “hàng hóa”

đem ra giao dịch.
Những đặc điểm trên khẳng định rằng, nhà ở, đây là một loại tài sản đặc biệt.
Nhà ở thể hiện một chừng mực nhất định trình độ dân trí, trình độ khoa học - kỹ thuật công nghệ, thị hiếu thẩm mỹ và khả năng thu nhập của người dân. Vấn đề về nhà ở cịn
thể hiện trình độ xây dựng pháp luật, ý thức chấp hành pháp luật, năng lực quản lý và
hiệu quả điều hành của bộ máy Nhà nước các cấp. Do đó, cần lưu ý đến những đặc
điểm của nhà ở nhằm đạt được hiệu quả cao nhất trong quá trình khai thác, sử dụng,
quản lý loại tài sản này.
1.2. Mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản
1.2.1. Định nghĩa
Trước hết, với tính cách một “nghề” trong xã hội, “kinh doanh” là thuật ngữ ra
đời từ quá trình phân công lao động xã hội và gắn liền với sự phát triển của nền kinh tế
hàng hóa. Kinh doanh là các hoạt động đầu tư, sản xuất, mua bán, cung ứng dịch vụ
do các chủ thể kinh doanh tiến hành một cách độc lập, thường xuy n tr n thị trường
8

nhằm mục đích l i nhuận . Đó là việc bỏ vốn vào các lĩnh vực kinh tế - xã hội nhằm
tìm kiếm lợi nhuận, tạo ra lợi ích dưới các hình thức khác nhau. Kết quả của hoạt động
8 Viện khoa học pháp lý, Từ điển luật học, Bộ tư pháp, tr. 450.

-9-


kinh doanh là tạo ra tài sản cho xã hội, làm tăng tiềm lực kinh tế và phát triển xã hội, là
điều kiện chủ yếu để tạo việc làm, nâng cao đời sống cho con người. Và Luật Doanh
nghiệp chính thức ghi nhận:“kinh doanh là việc thực hiện li n tục một, một số hoặc tất
cả các công đoạn của quá trình đầu tư, từ sản xuất đến ti u thụ sản phẩm hoặc cung
9

ứng dịch vụ tr n thị trường nhằm mục đích sinh l i” .
Trong q trình phát triển của xã hội, nhu cầu của con người không ngừng tăng

lên cả về vật chất lẫn tinh thần, để đáp ứng được nhu cầu đó, địi hỏi phải luôn mở rộng
quy mô sản xuất xã hội thông qua các hoạt động kinh doanh. Theo đó, kinh doanh với
đối tượng là bất động sản là hoạt động đầu tư, tạo ra hàng hóa bất động sản để giao
dịch trên thị trường nhằm mục đích tạo ra của cải, vật chất cho xã hội và lợi nhuận cho
10

người kinh doanh . Kinh doanh bất động sản chỉ khi trên thực tế xuất hiện nhu cầu
trao đổi, chuyển nhượng, mua bán, cho thuê,… gọi chung là các giao dịch với đối
tượng là bất động sản và các giao dịch đó được nhà nước thừa nhận. Trước đây, đối
tượng bất động sản trong kinh doanh chỉ được hiểu là kinh doanh đất đai mà cụ thể là
kinh doanh quyền sử dụng đất. Nhưng ngày nay, pháp luật xác định cụ thể “nhà, các
cơng trình xây dựng gắn liền với đất” là các bất động sản tồn tại bên cạnh đất đai, vì
thế nó có tính độc lập so với bất động sản là đất đai dưới góc độ phân loại bất động
sản. Như vậy, nhà ở đã được thừa nhận là đối tượng trong kinh doanh bất động sản.
Mặc dù thuật ngữ “kinh doanh bất động sản” đã được sử dụng nhiều trong các văn bản
quy phạm pháp luật, song dưới góc độ pháp lý cho đến nay vẫn chưa có một định nghĩa
hoặc giải thích chính thức. Trên thực tế, trong một số tài liệu, các nhà nghiên cứu pháp
lý đã đưa ra định nghĩa về kinh doanh bất động sản trên cơ sở vận dụng khái niệm
“kinh doanh” trong Luật Doanh nghiệp, “kinh doanh bất động sản” có thể hiểu là việc
thực hiện một, một số hoặc tất cả các cơng đoạn của q trình đầu tư từ sản xuất đến
tiêu thụ hàng hóa bất động sản hoặc cung ứng các dịch vụ về bất động sản trên thị
trường nhằm mục đích sinh lợi. Cách tiếp cận “kinh doanh bất động sản” như trên cũng
chỉ mới mang tính chất khái quát, chưa xác định các hành vi kinh doanh cụ thể. Luật
Kinh doanh bất động sản ra đời đã đưa ra điều khoản với cách thức liệt kê: “hoạt động
kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất
động sản. Trong đó, kinh doanh bất động sản theo nghĩa h p là việc b vốn đầu tư tạo
lập, mua, nhận chuyển như ng, thu , thu mua bất động sản để bán, chuyển như ng, cho
11

thu , cho thu lại, cho thu mua nhằm mục đích sinh l i .

9 Khoản 2 Điều 4 Luật Doanh nghiệp 2005.
10 Huỳnh Văn Vinh (2010), Pháp luật về các hình thức giao dịch nhà, cơng trình xây dựng trong kinh doanh bất
11

động sản, tr. 49.
Khoản 1, 2, 3 Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản.

- 10 -


Kinh doanh bất động sản ngày càng phát triển đa dạng phản ánh tính chất năng
động trong kinh doanh. Các chủ thể kinh doanh tùy thuộc vào năng lực tài chính và yêu
cầu của thị trường trong từng giai đoạn cụ thể mà lựa chọn hoạt động kinh doanh với
đối tượng bất động sản phù hợp nhằm đem lại hiệu quả kinh tế cao nhất, trong đó mua
bán nhà ở là một lựa chọn phổ biến trên thị trường. Hiện nay, Bộ luật Dân sự, Luật Nhà
ở đều không đưa ra định nghĩa về mua bán nhà ở dưới góc độ một giao dịch mua bán
thông thường hay một giao dịch trong kinh doanh. Tuy nhiên, trong Nghị định
61/1994/NĐ-CP của Chính phủ ngày 05/7/1994 quy định về mua bán và kinh doanh
nhà ở trước đây, mua bán nhà ở đã được đề cập “là việc chuyển quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất ở từ b n bán sang b n mua thông qua h p đồng đư c ký kết bằng văn
bản giữa b n mua và b n bán theo đúng quy định của pháp luật. B n bán phải là chủ sở
hữu h p pháp nhà ở và chủ sử dụng h p pháp đất ở. Trong mọi trường h p khác, b n bán
phải có giấy ủy quyền của chủ sở hữu h p pháp nhà ở và chủ sử dụng
12

h p pháp đất ở đó đư c cơ quan Cơng chứng Nhà nước chứng thực” . Đây được xem
là khái niệm pháp lý đầu tiên quy định cách thức, nguyên tắc để thực hiện một giao
dịch mua bán nhà ở. Luật Kinh doanh bất động sản ra đời, ngoài việc mua bán nhà ở
theo Luật Nhà ở, Luật Dân sự thì đối tượng nhà nói chung, nhà ở nói riêng được chính
thức ghi nhận dưới góc độ kinh doanh. Hiện nay, mặc dù khơng có một điều khoản quy

định cụ thể về mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản nhưng dựa trên bản chất
của hình thức mua bán nhà ở được dẫn chiếu ở trên, có thể hiểu “mua bán nhà ở trong
kinh doanh bất động sản là việc tổ chức, cá nhân đầu tư tạo lập nhà ở hoặc mua tài sản
là nhà ở trở thành chủ sở hữu hoặc đại diện hợp pháp chủ sở hữu, sau đó thực hiện việc
chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo đúng nguyên tắc,
13

trình tự, thủ tục luật định để tìm kiếm lợi nhuận” . Với cách hiểu như vậy, thì khơng
phải bất cứ một giao dịch mua bán nhà ở nào cũng được coi là mua bán nhà ở trong
kinh doanh bất động sản. Do đó, cần thiết phải có sự phân biệt khi nào thì một giao
dịch được xem là mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản hay chỉ đơn giản là
một giao dịch mua bán dân sự thông thường có đối tượng là nhà ở giữa bên mua và bên
bán. Có thể đưa ra một số các đặc điểm để nhận biết một giao dịch mua bán nhà ở
thuộc phạm vi kinh doanh bất động sản hay không, dựa vào các yếu tố sau:
Thứ nhất, trong lĩnh vực kinh doanh, bất kể là kinh doanh bất động sản hay
kinh doanh một đối tượng hàng hóa nào khác thì trước hết phải là một hoạt động đầu tư
mà mục đích chính là yếu tố lợi nhuận. Hoạt động đầu tư có thể là đầu tư để “sản xuất”
tức tạo ra nhà ở hoặc để tiêu thụ tức là chỉ đưa nhà ở đến người tiêu dùng nhằm vào
12
13

Điều 3 Nghị định 61/1994/NĐ-CP.
Huỳnh Văn Vinh, tlđd (10), tr. 49.

-11-


mục đích sinh lợi. Mục đích sinh lợi của hoạt động mua bán là dấu hiệu đặc thù để
phân biệt giao dịch mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản với các giao dịch
mua bán nhà ở thông thường khác như việc các tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở để ở

để sinh hoạt rồi họ mua bán, chuyển nhượng tài sản trên khi khơng cịn nhu cầu. Đó
khơng phải là hoạt động kinh doanh bởi vì giao dịch đó khơng vì mục đích sinh lợi mà
chủ yếu nhằm phục vụ nhu cầu riêng cho mục đích sinh hoạt của các chủ thể trong
từng thời điểm nhất định.
Thứ hai, hoạt động kinh doanh bao giờ cũng được thực hiện bởi những chủ thể
nhất định, đó có thể là tổ chức hoặc cá nhân. Các chủ thể này là đối tượng trực tiếp tạo
ra thu nhập cho xã hội thông qua hoạt động kinh doanh. Giao dịch mua bán nhà ở trong
kinh doanh bất động sản đòi hỏi một trong các bên chủ thể phải có chức năng kinh
doanh bất động sản mà cụ thể là bên bán, nếu bên bán nhà ở khơng có chức năng kinh
doanh bất động sản thì cho dù có hướng đến mục đích kiếm lời thì giao dịch mua bán
nhà ở đó vẫn không thuộc phạm vi kinh doanh bất động sản. Kéo theo yếu tố chủ thể
có chức năng kinh doanh bất động sản trong giao dịch mua bán nhà ở chính là tính chất
chuyên nghiệp, việc mua bán nhà ở sẽ diễn ra thường xuyên đến mức có thể mang tính
chuyên nghiệp.
Thứ ba, hệ quả của một giao dịch mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản
chính là nguồn luật điều chỉnh hoạt động này. Bởi, nếu chỉ là một giao dịch mua bán
nhà ở thông thường giữa các bên chủ thể khơng hướng đến mục đích lợi nhuận và bên
bán khơng có chức năng kinh doanh bất động sản thì giao dịch đó chỉ là một giao dịch
dân sự thông thường thuộc đối tượng điều chỉnh của Luật Dân sự, Luật Nhà ở. Ngược
lại, nếu thuộc về hoạt động kinh doanh bất động sản thì ngồi chịu sự điều chỉnh của
hai nguồn luật trên, giao dịch mua bán với đối tượng nhà ở đó sẽ cịn chịu sự điều
chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Thương mại,… và các văn bản hướng
dẫn thi hành có liên quan.
Thứ tư, ngồi các dấu hiệu điển hình trên, có thể dựa vào một số các yếu tố
khác để xác định một giao dịch mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản, như:
thời gian thực hiện các giao dịch, số lượng bất động sản được chuyển nhượng để xác
định người chuyển nhượng các bất động sản có nhằm mục đích kinh doanh hay khơng.
Tuy nhiên tiêu chí này cũng chỉ có giá trị tương đối.
Trên thực tế, việc phân biệt có dấu hiệu kinh doanh hay khơng trong các giao
dịch mua bán nhà ở cũng không phải dễ dàng. Mặc dù bản chất của kinh doanh là tìm

kiếm lợi nhuận nhưng các chủ thể nhằm lẩn tránh sự điều chỉnh của pháp luật đã không

-12-


đăng ký kinh doanh, hoặc chủ thể có chức năng kinh doanh nhưng mua bán nhà ở
khơng nhằm mục đích sinh lợi thì giao dịch đó cũng khơng được xem xét là mua bán
nhà ở trong kinh doanh bất động sản theo khía cạnh pháp lý. Tình hình thực tế đang có
chiều hướng gia tăng sự tập trung vào các sản phẩm trong lĩnh vực kinh doanh bất
động sản khi nhu cầu nâng cao chất lượng cuộc sống của mọi tầng lớp người dân ngày
càng gia tăng với quy mô và tính chất khác nhau, kinh doanh nhà cụ thể là mua bán nhà
ở trở thành hoạt động tất yếu của đời sống kinh tế hiện nay. Các doanh nghiệp đã biết
phân khúc thị trường khá rõ ràng để tận dụng tối đa các cơ hội phát triển, hướng tới
những đối tượng có nhu cầu có mức thu nhập khác nhau, trong đó mua bán với đối
tượng nhà ở mà chủ thể bên bán là tổ chức, cá nhân có chức năng kinh doanh bất động
sản nhằm mục đích sinh lợi là một trong những hoạt động kinh doanh đem lại lợi ích
kinh tế lớn cho quốc gia. Nhu cầu về các cơng trình nhà ở hiện nay đang là vấn đề cấp
thiết, do vậy mua bán nhà ở là một lĩnh vực tiềm năng bởi đà phát triển kinh tế - xã hội
kéo theo nhu cầu về sản phẩm bất động sản như nhà ở là rất lớn. Đây là cơ hội và cũng
là thách thức lớn của các doanh nghiệp tìm kiếm lợi nhuận từ hoạt động mua bán nhà ở
trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
1.2.2. Đặc điểm
Mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản là hoạt động kinh doanh loại hàng
hóa đặc biệt khơng mang tính tự phát nên hoạt động này có những đặc điểm khác biệt
so với các hoạt động kinh doanh khác, bao gồm:
Thứ nhất, mang tính rủi ro cao nhưng lợi nhuận hấp dẫn: rủi ro trong kinh
doanh là điều khó tránh khỏi. Trong hoạt động mua bán nhà ở thì các nhà đầu tư phải
đối phó với nhiều rủi ro hơn so với các lĩnh vực kinh doanh thơng thường khác bởi tính
cạnh tranh của nhà ở là khơng hồn hảo, hiệu quả đầu tư nhiều khi rất cao nhưng mang
nhiều yếu tố rủi ro xuất phát từ các yếu tố khách quan lẫn chủ quan như: lạm phát,

cung cầu thị trường không ổn định, giá cả biến động thất thường, chính sách thay đổi
gây ảnh hưởng tiêu cực, phân tích đánh giá sai chiến lược, nguồn thơng tin thiếu chính
xác, quản lý yếu kém làm thất thốt nguồn vốn,… là nguyên nhân dẫn đến các rủi ro
cao mà những doanh nghiệp kinh doanh mua bán sản phẩm nhà ở phải gánh chịu.
Nhưng hoạt động kinh doanh nhà ở vẫn khơng nằm ngồi quy luật về tính chu kỳ của
nền kinh tế thị trường, bao gồm bốn giai đoạn: hồi phục, phồn vinh, khủng hoảng, và
tiêu điều. Chu kỳ cứ thăng trầm, nên dù có rủi ro rất lớn, nhưng hiệu quả đầu tư mang
lại rất cao, lợi nhuận hấp dẫn nên vẫn rất thu hút các doanh nghiệp tham gia kinh
doanh. Điểm mấu chốt của mua bán đối tượng nhà ở là phải dự đoán và ước tính chính
xác chu kỳ biến động có thể xảy ra thơng qua sự đổi mới chính sách kinh tế, biến động

-13-


xã hội - thị trường, khai thác tối đa yếu tố kỹ thuật - cơng nghệ,… để tính tốn về tiềm
năng phát triển, tìm ra chiến lược phù hợp với từng giai đoạn, hạn chế tối đa các rủi ro
để đảm bảo yếu tố lợi nhuận. Ví dụ, mỗi bất động sản là nhà ở khi đưa vào kinh doanh
đều có một thời điểm thích hợp để bán, việc tính toán thời điểm tốt nhất đưa sản phẩm
nhà ở ra thị trường để có cơ hội thu được lợi nhuận cao hơn là một trong các khả năng
mang lại hiệu quả cao nhất cho hoạt động mua bán nhà ở trong kinh doanh.
Thứ hai, vừa là hoạt động đa ngành, vừa là hoạt động kinh doanh đặc thù:
mua bán nhà ở là hoạt động đa ngành vì có liên quan đến nhiều ngành, nhiều lĩnh vực,
đòi hỏi phải giải quyết các vấn đề từ khâu khai thác, sản xuất đến đầu tư xây dựng rồi
lưu thông, giao dịch trên thị trường, cụ thể như: bồi thường hỗ trợ, phê duyệt kiến trúc
xây dựng, huy động nguồn tài chính, tính tốn chi phí và lợi nhuận, cách thức quản lý,
phương thức tiếp thị để mua bán, các hoạt động môi giới, tư vấn đi k m,… Mua bán bất
động sản nhà ở là đối tượng phục vụ quan trọng của thị trường tiền tệ, góp phần phân
bổ hợp lý nguồn tài nguyên đất đai, huy động được nguồn vốn to lớn thông qua sử
dụng đất để phát triển, thúc đẩy quá trình đơ thị hóa. Sự phát triển của hoạt động mua
bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản còn thúc đẩy sự tăng trưởng nhanh của khu

vực dịch vụ, tạo điều kiện thúc đẩy các ngành kinh tế khác phát triển như ngành xây
dựng và vật liệu xây dựng, các ngành công nghiệp năng lượng, cấp nước, viễn thông,
sản xuất đồ nội thất, đồ điện, điện tử, gia dụng,… Mặt khác, đây cũng là hoạt động
mang tính đặc thù bởi các yếu tố điển hình như: cung phản ứng chậm hơn cầu, thu thập
thơng tin mức độ chính xác thấp, hàng hóa mang kinh doanh có tính đặc thù, hoạt động
kinh doanh chịu ảnh hưởng sâu sắc bởi các yếu tố tập qn, thói quen,… Vì vậy, khi
chọn đối tượng là nhà ở để kinh doanh mua bán cần thiết phải có sự liên kết, phối hợp
lợi ích giữa các ngành, các lĩnh vực; cần nghiên cứu để có sự am hiểu, kinh nghiệm
trên nhiều lĩnh vực, và kiến thức đặc thù để từ đó đưa ra các quyết định chính xác và
mang lại hiệu quả cao.
Thứ ba, chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật: nhà ở là một dạng bất động
sản được nhìn nhận là một loại hàng hóa đặc biệt nên chịu sự quản lý đặc biệt của Nhà
nước bởi các quan hệ giao dịch về chúng thường có tác động mạnh mẽ đến hầu hết
những hoạt động kinh tế - xã hội. Những thay đổi trong các chính sách pháp luật của
Nhà nước, đặc biệt là pháp luật kinh doanh, pháp luật thuế,… có ảnh hưởng trực tiếp
đến sự phát triển của hoạt động mua bán nhà ở. Hơn nữa, vì nhà ở là bất động sản
không thể di chuyển được đến thị trường khác thuận lợi hơn nên khó có thể tránh sự
ảnh hưởng từ các chính sách của Nhà nước (kể cả chính sách của trung ương lẫn địa
phương). Do đó, thơng qua các chủ trương, chính sách, Nhà nước sẽ thực hiện vai trò

-14-


và chức năng quản lý của mình đối với hoạt động kinh doanh mua bán nhà ở. Đặc biệt,
để duy trì sự ổn định, đảm bảo tính minh bạch, khơng bị rối loạn bởi các hành vi tiêu
cực, kinh doanh mua bán nhà ở chịu sự chi phối, điều chỉnh và ràng buộc chặt chẽ của
hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật. Đặc điểm này còn được ghi nhận ngay trong
Luật Kinh doanh bất động sản: “hoạt động kinh doanh nhà và quản lý hoạt động kinh
doanh nhà phải tuân theo pháp luật kinh doanh bất động sản và các quy định khác của
pháp luật có li n quan, trường h p đặc thù về hoạt động kinh doanh nhà thì áp dụng

14

quy định của luật đó” . Nên các nhà đầu tư khi tham gia vào kinh doanh mua bán nhà
ở phải biết cách phân tích các chính sách Nhà nước ban hành để tìm kiếm những cách
thức phương hướng kinh doanh phù hợp, dự báo xu hướng biến động thị trường ảnh
hưởng đến kinh doanh; am hiểu luật pháp và các chủ trương của nhà nước trong từng
thời kì, từng khu vực để tìm hành lang giới hạn về đối tượng, phạm vi cũng như thực
hiện theo đúng các quy trình pháp lý vừa mang tính bắt buộc vừa là sự cần thiết khách
quan.
Thứ tư, là hoạt động đầu tư lớn, thời gian dài, và khả năng chuyển hóa
thành
tiền mặt kém linh hoạt: Kinh doanh nhà ở dưới hình thức mua bán là hoạt động cần
quy mô về vốn đầu tư rất lớn bởi đây là loại hàng hóa lâu bền mà việc đầu tư cho
chúng có giá trị cao hơn hẳn so với các lại hàng hóa thơng thường khác. Hoạt động
kinh doanh mua bán nhà ở bao giờ cũng đòi hỏi nhiều tiền hơn bất cứ vốn liếng tự có
nào của nhà đầu tư. Vốn đầu tư có thể bằng tiền hoặc tài sản có giá trị, bao gồm nguồn
vốn của chủ đầu tư và nguồn vốn huy động thông qua nhiều phương thức khác nhau
như sự tham gia, hỗ trợ từ phía các ngân hàng, tổ chức tín dụng. Các nhà đầu tư muốn
kinh doanh ngồi yếu tố về tiềm lực tài chính cịn phải có chiến lược kinh doanh dài
hạn bởi tính lâu dài về mặt thời gian do quá trình thu hồi vốn chậm vì phải trải qua
nhiều cơng đoạn: từ định hướng đầu tư, khảo sát, xây dựng,… đến lưu thơng tiêu thụ,
hồn thành thủ tục pháp lý. Ví dụ, để đầu tư một dự án nhà ở cho hoạt động mua bán, ít
nhất chủ đầu tư cũng phải bỏ ra hàng trăm tỷ đồng, nhưng thời gian thu hồi vốn là khá
lâu, ít nhất cũng từ 3 - 5 năm. Vì vậy, khi quyết định đầu tư địa ốc cần có những chiến
lược dài hạn dù rằng nhanh chóng đáp ứng nhu cầu cho cái lợi trước mắt cũng quan
trọng nhưng tính đường dài mới thật sự là bản chất của loại kinh doanh này. Thuộc tính
này địi hỏi các nhà kinh doanh mua bán nhà ở phải có một cái “nhìn” bình tĩnh và dài
lâu trong đầu tư.
Xuất phát từ đặc điểm của nhà ở hầu như không di chuyển được nên mua bán
nhà ở là hoạt động kinh doanh có khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt.

14

Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2006.

-15-


Thơng thường, loại tài sản mang tính cố định này bao gồm giá trị của đất và cơng trình
kiến trúc gắn với đất nên có giá trị rất cao, địi hỏi một bên trong quan hệ mua bán khi
giao dịch phải thanh toán một lượng tiền lớn. Do vậy, người mua cần một khoảng thời
gian dài nhất định để cân nhắc, tìm hiểu và đánh giá tính hữu dụng của chúng. Mặt
khác, vì đối tượng mua bán là nhà ở nên việc hoàn tất các thủ tục chuyển quyền sở hữu
theo u cầu của pháp luật khơng nhanh chóng như các loại hàng hóa khác. Và dù, thị
trường bất động sản có cung nhỏ hơn cầu, nhưng trong trường hợp cần thiết, khẩn cấp,
cần chuyển thành tiền thì phải tìm được người mua nên nhà kinh doanh cũng khó giao
dịch mua bán một loại bất động sản có giá trị tương đối lớn như vậy để thu hồi tiền
ngay. Đặc điểm này cũng thể hiện tính chất rủi ro của hoạt động mua bán nhà ở trong
kinh doanh bất động sản, khơng ít các nhà kinh doanh phá sản vì không thể bán sản
phẩm nhà ở, huy động kịp tiền để trả nợ đáo hạn.
Thứ năm, mang tính vùng, khu vực và chịu sự chi phối bởi tính tập quán, thị
hiếu, yếu tố tâm lý: đây là hoạt động kinh doanh có tính khu vực vì nhà ở cố định về vị
trí. Chính điều này đã tạo thành “vùng” cho loại hình kinh doanh này, một khi khơng
tiêu thụ ở nơi có nhà thì khơng thể di chuyển đến nơi khác để tiêu thụ, sự thừa thãi ở
nơi này không thể bù đắp sự thiếu hụt ở nơi khác. Hơn nữa, thị trường bất động sản nói
chung mang tính khơng tập trung mà trải rộng ở mọi vùng, miền trên cả nước, trong
khi mỗi vùng, mỗi miền lại có trình độ phát triển kinh tế - văn hóa - xã hội không đồng
đều, mật độ phân bố dân cư khác nhau, nên nhu cầu về nhà ở cũng sẽ khác nhau về số
lượng, hình dáng, chất lượng, dẫn tới hoạt động kinh doanh với đối tượng nhà ở vì thế
mà mang tính địa phương sâu sắc. Do đó, khơng thể áp dụng mơ hình kinh doanh mua
bán ở nơi này cho nơi khác, khơng thể rập khn máy móc hoạt động kinh doanh ở

những khu vực, địa bàn có vị trí khác nhau. Chẳng hạn, giá nhà ở tại khu vực ngồi
thành khơng thể cào bằng với giá nhà ở trung tâm thành phố; có thể đầu tư mua bán
nhà ở cao cấp tại các đô thị nhưng không thể đem mơ hình này về nơng thơn để kinh
doanh mua bán. Đặc điểm này đòi hỏi các nhà kinh doanh phải có khả năng nhận biết,
phân tích, đánh giá được sự tương đồng và khác biệt trong kinh doanh nhà ở giữa các
khu vực.
Các yếu tố tín ngưỡng tâm linh về hình dáng, kiến trúc, hướng, vị trí,… ảnh
hưởng trực tiếp đến việc thúc đẩy hoặc hạn chế hoạt động mua bán nhà ở trong kinh
doanh bất động sản, đặc biệt là yếu tố “tâm lý đám đông”. Mua một căn nhà dù có giá
trị rất lớn nhưng đa phần người mua thường tin vào những tác động bên ngoài mà ít khi
tự tìm hiểu kỹ các vấn đề pháp lý liên quan đến đối tượng mua bán. Một số các chủ đầu
tư nắm bắt điều này đã tạo “tâm lý” để thu hút “đám đông” cho việc bán sản phẩm nhà

-16-


ở, nhưng yếu tố rủi ro là rất lớn đối với hoạt động kinh doanh mua bán nhà ở với
những ai đầu tư, kinh doanh theo kiểu này nếu không đảm bảo được tính khả thi của dự
án, năng lực của đầu tư.
Thứ sáu, có mối liên hệ với kinh doanh dịch vụ bất động sản: Hình thức mua
bán loại tài sản là nhà ở chỉ thực hiện một công đoạn trong chu trình kinh doanh chứ
khơng thể là một hoạt động kinh doanh hoàn chỉnh nếu thiếu sự liên hệ gắn kết với
hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản để hoạt động kinh doanh mang lại hiệu quả
tối đa, bởi lẽ pháp luật hiện hành bắt buộc phải bước qua một quy trình bên dịch vụ
kinh doanh bất động sản thì mới hồn thành tới khâu cuối cùng của hoạt động mua bán
nhà ở trong kinh doanh. Đó là, giao dịch mua bán nhà ở trong kinh doanh phải thông
qua sàn giao dịch bất động sản như quy định hiện nay là một ví dụ điển hình.
Giao dịch mua bán nhà ở trong kinh doanh trên thị trường bất động sản luôn cần
đến các loại quảng cáo, tư vấn, mơi giới chun nghiệp có trình độ cao, địi hỏi am
hiểu chun mơn kỹ thuật, giỏi về quản lý và phân tích kinh doanh. Điều này bắt

nguồn từ lí do cơng trình nhà ở là loại hàng hố có giá trị lớn, giá cả của loại hàng hóa
này chịu sự tác động phức tạp của nhiều yếu tố (vị trí địa lý, nguồn gốc, mức độ hồn
thiện của cơ sở hạ tầng; yếu tố phong thuỷ; ảnh hưởng mơi trường văn hố - kinh tế xã hội; và đồng thời xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng chịu sự chi phối
của điều kiện tự nhiên cũng như phong tục, tập quán, tâm lý, sở thích của người tham
gia giao dịch bất động sản). Vì vậy, khi giao dịch địi hỏi phải có sự tính tốn kỹ lưỡng,
địi hỏi phải thơng qua tư vấn của các chun gia mơi giới, định giá bất động sản có
chun môn thuộc các tổ chức môi giới chuyên nghiệp hoạt động trên thị trường. Tuy
tư vấn của chuyên gia ước tính vẫn ít nhiều mang tính chủ quan nhưng những người
này đã qua đào tạo, có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn, nắm được thông tin thị
trường, am hiểu pháp luật về bất động sản nên có thể đáp ứng nhu cầu cho các đối
tượng tham gia giao dịch mua bán nhà ở trong kinh doanh. Kinh nghiệm cho thấy, các
tổ chức mơi giới kém phát triển thì sự vận hành của thị trường bất động sản sẽ kém
hiệu quả, chi phí giao dịch bất động sản cao kéo theo hoạt động mua bán nhà ở nói
riêng bị đình trệ và chịu ảnh hưởng tiêu cực. Hoạt động của tổ chức mơi giới, tư vấn có
vai trị rất quan trọng, góp phần kích thích thị trường bất động sản phát triển, vì bên có
nguồn cung lẫn bên có nhu cầu đều cần tư vấn phân tích, đánh giá về thị trường để lựa
chọn và quyết định tốt hơn. Bên cạnh đó, kinh doanh mua bán nhà ở nước ta cịn chưa
chun nghiệp, tính cạnh tranh với các doanh nghiệp nước ngồi cịn thấp nên sự hỗ
trợ từ các hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản như: môi giới, quảng cáo, tư vấn,
đấu giá, quản lý và các sàn giao dịch là rất cần thiết.

-17-


Mua bán nhà ở là hoạt động kinh doanh có tiềm năng vì nhu cầu về nhà ở cho
đời sống con người vẫn đòi hỏi sự đáp ứng rất cao trong sự phát triển từng ngày của
nền kinh tế - xã hội hiện nay. Muốn hoạt động kinh doanh hiệu quả cần thiết phải tiếp
cận, khai thác, nắm bắt các điểm cơ bản khác biệt của hoạt động này so với kinh doanh
các loại hàng hóa khác để phát huy tối ưu hơn trong hoạt động mua bán nhà ở hiện nay.
1.2.3. Điều kiện nhà ở đưa vào mua bán trong kinh doanh bất động sản

Các bất động sản nói chung khi mang ra giao dịch trên thị trường phải đáp ứng
các điều kiện: có chủ sở hữu cụ thể, được pháp luật cho phép và phải có đủ điều kiện
để giao dịch. Bởi trong lĩnh vực địa ốc có nhiều nguyên nhân dẫn đến bất trắc khi giao
dịch về bất động sản, nếu xử lý khơng khéo có thể dẫn đến giao dịch bị đổ vỡ hoặc có
thể dẫn đến kiện tụng, tranh chấp. Một trong những nguyên nhân phổ biến: nhà đem ra
mua bán chưa hoàn chỉnh chủ quyền về mặt pháp lý hoặc về các yêu cầu của thủ tục
chuyển nhượng; bên bán khơng xuất trình được bản chính các văn tự về chủ quyền
(phần lớn là do thế chấp ở các tổ chức tài chính hoặc tư nhân), nhà đang có dấu hiệu
tranh chấp, tư cách của bên bán không đảm bảo trọn quyền sở hữu trên pháp lý hay trên
thực tế,… Bất động sản một loại hàng hóa mang tính đặc biệt, và khơng phải tất cả các
bất động sản đều là hàng hóa. Muốn trở thành hàng hóa, mỗi loại bất động sản cụ thể
phải đưa ra giao dịch trên thị trường, hơn nữa cũng là một loại bất động sản như nhau
nhưng việc có tham gia vào thị trường bất động sản hay khơng cịn phải thuộc trường
hợp pháp luật khơng cấm. Nhà ở là một dạng của bất động sản nên cũng mang những
đặc điểm cơ bản và bắt buộc phải thỏa mãn các yêu cầu để được đưa vào giao dịch mua
bán: Có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật, khơng có
tranh chấp về quyền sở hữu, không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết
15

định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền” .
Tuy nhiên, do yêu cầu phát triển của thị trường, nhà ở không chỉ mua bán trong
giao lưu dân sự thơng thường, mà cịn kinh doanh trên thị trường. Do đó, Luật Kinh
doanh bất động sản ra đời sau Luật Nhà ở, quy định điều kiện cụ thể về nhà nói chung,
nhà ở nói riêng được phép giao dịch mua bán trong kinh doanh bất động sản, cụ thể đối
tượng nhà ở phải có các điều kiện sau đây:
a) Thuộc đối tượng được phép kinh doanh;
b) Đối với nhà xây dựng mới phải bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật
về xây dựng; đối với nhà đã qua sử dụng thì yêu cầu về chất lượng do các bên
thỏa thuận trong hợp đồng;
15

Khoản 1 Điều 91 Luật Nhà ở.

-18-


c) Khơng có tranh chấp về quyền sở hữu;
d) Khơng bị kê biên để thi hành án, hoặc để chấp hành quyết định hành chính của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
e) Không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định pháp luật về xây dựng;
f) Có hồ sơ bao gồm: giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất
hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định
của pháp luật đối với nhà đã có sẵn; giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án và
thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt đối với nhà đang xây dựng; thiết kế
bản vẽ thi công, hồ sơ hồn cơng và biên bản nghiệm thu bàn giao đưa vào sử
dụng đối với nhà thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ
thuật khu cơng nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng;
hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng nhà đã được phê duyệt
16

đối với nhà hình thành trong tương lai .
Đây được xem là quy định khá chi tiết về danh mục điều kiện nhà ở nói riêng
được phép kinh doanh hiện nay trên thị trường bất động sản mà trước giờ chưa được đề
cập cụ thể. Đó là xu hướng hội nhập vào sự phát triển kinh tế chung, góp phần thúc đẩy
và phát triển mạnh mẽ thị trường bất động sản. Nhưng Luật Kinh doanh bất động sản
không đưa ra chế tài trong trường hợp các doanh nghiệp kinh doanh mua bán đối tượng
nhà ở không đủ điều kiện hoặc không được phép đưa vào kinh doanh. Khắc phục điểm
hạn chế trên, Nghị định 23/2009/NĐ-CP ngày 27/2/2009 của Chính phủ quy định về xử
phạt hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản (sau đây gọi là
Nghị định 23) đã quy định hình thức xử phạt bằng tiền từ 60 đến 70 triệu đồng đối với

tổ chức, cá nhân không tuân thủ điều kiện về đối trượng giao dịch, nếu tái phạm, có thể
bị tước quyền sử dụng giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh từ 1 đến 3 năm hoặc
17

không thời hạn .
1.2.4. Điều kiện chủ thể có chức năng kinh doanh bất động sản
Mua bán nhà ở trong nước hiện nay được thực hiện bởi các đối tượng có đăng
ký kinh doanh bất động sản hoặc các đối tượng khác không có đăng ký kinh doanh bất
động sản, nhưng chỉ riêng đối tượng có đăng ký kinh doanh khi thực hiện giao dịch
mua bán nhà ở thì hoạt động đó mới có thể được xem là mua bán nhà ở thuộc phạm vi
kinh doanh bất động sản, ngược lại nếu chủ thể bên bán không thành lập pháp nhân
hoặc bổ sung chức năng kinh doanh bất động sản thì giao dịch mua bán nhà ở đó
16
17

Khoản 1 Điều 7 Luật Kinh doanh bất động sản.
Khoản 2, 3 Điều 31 Nghị định 23/2009/NĐ-CP.

-19-


không chịu sự điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản. Hiện nay, điều kiện đối
với tổ chức, cá nhân muốn có chức năng kinh doanh bất động sản để mua bán nhà ở
phải thỏa mãn các yêu cầu sau: Tổ chức, cá nhân phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp
tác xã (gọi chung là doanh nghiệp), thỏa mãn yêu cầu vốn pháp định và đăng ký kinh
18

doanh bất động sản theo quy định pháp luật .
Thứ nhất, đối tượng không đăng ký kinh doanh bất động sản bao gồm các tổ
chức kinh tế, cá nhân, hộ gia đình sử dụng nguồn vốn nhàn rỗi của mình hoặc huy

động vốn từ các Ngân hàng nhắm vào các bất động sản “nóng” của thị trường như nhà
ở để mua bán nhằm kiếm lời. Các đối tượng này tuy quy mô kinh doanh khơng lớn,
khơng mang tính chất chun nghiệp nhưng lại có số lượng rất nhiều, song hoạt động
kinh doanh vẫn nằm ngồi sự quản lý của nhà nước. Chính hoạt động mua đi bán lại
nhiều lần trên một bất động sản diễn ra phổ biến của các đối tượng này đã tạo ra một
nguồn cầu “ảo” trên thị trường bất động sản. Đây là nhân tố chính gây nên những biến
động của thị trường trong thời gian qua mà hậu quả trực tiếp của nó là đẩy giá bất động
sản lên đến mức “giá ảo” như hiện nay. Do vậy, việc quy định kinh doanh mua bán nhà
ở đòi hỏi phải thành lập doanh nghiệp nhằm đảm bảo sự an tồn, tạo tính pháp lý cao
vì nhà ở là tài sản có giá trị lớn, tạo sự minh bạch trong các hợp đồng, hạn chế những
tranh chấp không đáng có cũng như có sự kiểm sốt từ phía Nhà nước dựa trên các báo
cáo tài chính hàng năm. Mặt khác, thông qua việc thành lập doanh nghiệp cũng giúp
các tổ chức, cá nhân hoạt động trong lĩnh lực này mở rộng quy mô kinh doanh, tạo
được niềm tin với đối tác cũng như đưa thông tin của doanh nghiệp đến khách hàng
rộng rãi hơn, đồng thời giúp cho quá trình giao dịch mua và bán được thuận lợi ít rắc
rối, và nếu có tranh chấp hoặc sự cố thì dễ dàng xác định đối tượng trong tranh chấp là
một doanh nghiệp cụ thể. Đây là những đối tượng kinh doanh bất động sản chun
nghiệp hợp pháp, có vai trị rất quan trọng trong thị trường bất động sản được Nhà
nước quản lý với tư cách một chủ thể kinh doanh.
Thứ hai, vốn pháp định được hiểu là mức vốn tối thiểu phải có theo quy định
của pháp luật để thành lập doanh nghiệp. Theo đó, Nhà nước sẽ đặt ra mức sàn tối
thiểu về vốn đối với một số ngành nghề cụ thể và những ai muốn kinh doanh phải đáp
ứng số vốn đó từ bằng hoặc lớn hơn mức mà Nhà nước đặt ra thì mới được thành lập
doanh nghiệp và hoạt động trong ngành nghề đó. Quy định về vốn pháp định là việc
làm cần thiết để tạo ra sự an toàn cho xã hội và đảm bảo trách nhiệm tài sản của doanh
nghiệp trước đối tác và chủ nợ. Bất động sản nhà ở là một loại tài sản có giá trị tạo ra
lợi nhuận lớn, nhằm hạn chế các rủi ro cũng như đảm bảo sự phát triển kinh tế chung,
18

Khoản 1 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản.

-20-


đòi hỏi các tổ chức, cá nhân muốn hoạt động kinh doanh nhà ở phải đáp ứng số vốn
19

pháp định là sáu tỷ đồng Việt Nam . Ngoài điều kiện về mức vốn pháp định, đối với
các đơn vị là chủ đầu tư dự án khu nhà ở, khu đô thị muốn thực hiện được dự án nhà ở
để bán còn phải đảm bảo các điều kiện về năng lực tài chính được quy định tại Điều 5
Nghị Định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản (sau đây gọi là Nghị định 153). Do
đó, Doanh nghiệp kinh doanh nhà ở thành lập mới hoặc đang hoạt động có nhu cầu bổ
sung ngành nghề kinh doanh bất động sản thì trong hồ sơ phải k m văn bản xác nhận về
vốn gửi đến cơ quan đăng ký kinh doanh làm thủ tục cấp giấy chứng nhận đăng ký
20

kinh doanh hoặc bổ sung ngành nghề kinh doanh bất động sản . Cụ thể như sau:
Đối với doanh nghiệp thành lập mới : hồ sơ xác nhận vốn pháp định gồm: biên
bản góp vốn của các cổ đơng sáng lập đối với công ty cổ phần hoặc của các thành
viên sáng lập đối với công ty trách nhiệm hữu hạn có từ hai thành viên trở lên;
quyết định giao vốn của chủ sở hữu đối với công ty trách nhiệm hữu hạn một thành
viên mà chủ sở hữu là một tổ chức; bản đăng ký vốn đầu tư của chủ sỡ hữu doanh
nghiệp đối với doanh nghiệp tư nhân và đối với công ty trách nhiệm hữu hạn một
thành viên mà chủ sỡ hữu là cá nhân. Trường hợp số vốn được góp bằng tiền thì
phải có văn bản xác nhận của ngân hàng thương mại được phép hoạt động tại Việt
Nam về số tiền ký quỹ của các thành viên sáng lập. Số tiền ký quỹ tối thiểu phải
bằng số vốn góp bằng tiền của các thành viên sáng lập và chỉ được giải ngân sau
khi doanh nghiệp được cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh. Trường hợp số
vốn góp bằng tài sản thì phải có chứng thư của tổ chức có chức năng định giá đang

hoạt động tại Việt Nam về định giá tài sản được đưa vào góp vốn. Chứng thư phải
cịn hiệu lực tính đến ngày nộp hồ sơ tại cơ quan đăng ký kinh doanh.
Đối với doanh nghiệp đang hoạt động có nhu cầu bổ sung ngành nghề kinh
doanh bất động sản: thì hồ sơ xác nhận vốn pháp định phải có văn bản xác nhận
của tổ chức kiểm toán độc lập về mức vốn hiện có thuộc sở hữu của doanh nghiệp
đó được ghi trong báo cáo tài chính của doanh nghiệp tại thời điểm gần nhất (năm
đăng ký hoặc năm trước liền kề năm đăng ký) đảm bảo lớn hơn hoặc bằng mức vốn
pháp định theo quy định.
Trong quá trình hoạt động, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải duy trì
mức vốn điều lệ không thấp hơn mức vốn pháp định (kể cả doanh nghiệp đã được cấp
giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh bất động sản trước ngày Nghị Định 153 có hiệu
19
20

Điều 3 Nghị Định 153/2007/NĐ-CP.
Phần 1 Thơng tư 13/2008/TT-BXD.

-21-