Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện quốc oai thành phố hà nội

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP
VIỆN QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ PHÁT TRIỂN NƠNG THƠN

KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP
ĐÁNH GIÁ KẾT CƠNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN QUỐC OAI,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 403

Giáo viên hướng dẫn
Sinh viên thực hiện
MSV
Lớp
Khóa học

: ThS. Nguyễn Thị Oanh
: Vũ Thảo Linh
: 1453042241
: 59B - QLĐĐ
: 2014 – 2018

Hà Nội – 2018


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập và rèn luyện tại trƣờng Đại học Lâm nghiệp,
đƣợc sự nhiệt tình giảng dạy của các thầy cơ trong trƣờng nói chung và trong
Viện Quản lý đất đai và phát triển nông thơn nói riêng em đã đƣợc trang bị kiến
thức cơ bản về chuyên môn cũng nhƣ lối sống, tạo cho em hành trang vững chắc

trong cuộc sống sau này.
Nhân dịp này, em xin chân thành bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới Ban giám
hiệu nhà trƣờng, trƣờng Đại học Lâm nghiệp cùng các thầy cô giáo trong khoa
Quản lý đất đai, những ngƣời đã dạy dỗ, truyền đạt kiến thức cho em trong
những năm tháng học tập tại trƣờng. Đặc biệt hơn em xin chân thành cảm ơn cô
giáo ThS. Nguyễn Thị Oanh, ngƣời đã trực tiếp tận tình hƣớng dẫn em trong
suốt thời gian thực tập và hoàn thành quá trình tốt nghiệp .
Em xin chân thành cảm ơn các bác, các chú, các cô, anh, chị công tác trong
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, Phòng Tài ngun và Mơi trƣờng huyện
Quốc Oai đã nhiệt tình hƣớng dẫn giúp đỡ em hoàn thành tốt đề tài: “Đánh giá
kết quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Quốc Oai,
thành phố Hà Nội”.
Do kiến thức và kinh nghiệm của bản thân còn hạn chế khơng thể tránh
khỏi những thiếu sót, em rất mong nhận đƣợc sự góp ý của các thầy cơ giáo và
tất cả các bạn sinh viên để khoá luận này đƣợc hồn thiện hơn.
Cuối cùng em xin kính chúc các Thầy, các Cô giáo, cùng Lãnh đạo và tập thể
cán bộ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, phòng Tài Nguyên và Môi Trƣờng
huyện Quốc Oai luôn luôn mạnh khoẻ, hạnh phúc và đạt đƣợc nhiều thành công trong
công tác!
Em xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày 14 tháng 5 năm 2018
Sinh viên thực hiện

Vũ Thảo Linh

i


MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN ....................................................................................................... i

MỤC LỤC ............................................................................................................ ii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT .................................................................... v
DANH MỤC CÁC BẢNG ................................................................................. vi
DANH MỤC CÁC HÌNH, BIỂU ĐỒ .............................................................. vii
PHẦN 1. MỞ ĐẦU .............................................................................................. 1
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI ................................................................. 1
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU........................................................................... 2
1.2.1. Mục tiêu tổng quát....................................................................................... 2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể ............................................................................................ 2
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU ............................................................................. 3
PHẦN 2. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .................................... 4
2.1. KHÁI QUÁT VỀ GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ......... 4
2.1.1. Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ..................................... 4
2.1.2. Vai trò của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ......................................... 4
2.1.3. Đối tƣợng đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .......................... 6
2.1.4. Đối tƣợng không đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ............... 7
2.1.5. Điều kiện đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình,
cá nhân đang sử dụng đất ...................................................................................... 7
2.1.6. Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ................................ 10
2.1.7. Thẩm quyền xét duyệt và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ......... 11
2.2. CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT LIÊN QUAN ĐẾN VIỆC CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT....................................................... 12
2.2.1. Văn bản ban hành từ khi có Luật đất đai 2003 đến trƣớc khi có Luật đất
đai 2013 ............................................................................................................... 12
2.2.2. Văn bản ban hành từ khi có Luật đất đai 2013 đến nay. ........................... 13

ii


2.3. TÌNH HÌNH CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở

VIỆT NAM.......................................................................................................... 15
2.3.1. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Việt Nam............. 15
2.3.2. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thành phố Hà Nội nói
chung và một số quận huyện nói riêng ............................................................... 16
PHẦN 3. VẬT LIỆU VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ........................ 21
3.1. ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU ......................................................................... 21
3.2 THỜI GIAN NGHIÊN CỨU ........................................................................ 21
3.3. ĐỐI TƢỢNG NGHIÊN CỨU ..................................................................... 21
3.4. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ........................................................................ 21
3.5. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................................ 21
3.5.1. Phƣơng pháp thu thập số liệu thứ cấp ....................................................... 21
3.5.2. Phƣơng pháp chọn địa điểm nghiên cứu ................................................... 22
3.5.3. Phƣơng pháp phân tích và xử lý số liệu .................................................... 22
3.5.4. Phƣơng pháp chuyên gia ........................................................................... 22
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................... 23
4.1. KHÁI QUÁT ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ XÃ HỘI TẠI HUYỆN
QUỐC OAI.......................................................................................................... 23
4.1.1. Điều kiện tự nhiên ..................................................................................... 23
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội .......................................................................... 27
4.2. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ, SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI TẠI HUYỆN QUỐC OAI
............................................................................................................................. 30
4.2.1. Tình hình quản lý Nhà nƣớc về đất đai ..................................................... 30
4.2.2. Tình hình sử dụng đất và biến động đất đai .............................................. 31
4.3. KẾT QUẢ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TẠI HUYỆN QUỐC OAI ......................................................................... 34
4.3.1. Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình,
cá nhân trên địa bàn huyện Quốc Oai ................................................................. 34
4.3.2. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Quốc Oai ..... 39
iii

4.4. THUẬN LỢI VÀ KHĨ KHĂN TRONG CƠNG TÁC CẤP GCNQSDĐ
TẠI HUYỆN QUỐC OAI ................................................................................... 54
4.4.1. Thuận lợi ................................................................................................... 54
4.4.2. Khó khăn ................................................................................................... 55
4.5. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO KẾT QUẢ CÔNG
TÁC CẤP GCNQSDĐ TẠI HUYỆN QUỐC OAI ............................................ 56
4.5.1. Giải pháp đối với cơ chế quản lý và hệ thống chính sách......................... 56
4.5.2. Giải pháp đối với tổ chức cán bộ, cơ quan Nhà nƣớc ............................... 57
4.5.3. Giải pháp về kỹ thuật, cơ sở vật chất ........................................................ 57
4.5.4. Giải pháp nâng cao ý thức pháp luật cho ngƣời dân ................................. 58
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .......................................................... 59
5.1. KẾT LUẬN .................................................................................................. 59
5.2. KIẾN NGHỊ ................................................................................................. 60
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................ 61

iv


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Nghĩa Tiếng Việt

BĐĐC

Bản đồ địa chính

CNVPĐKĐĐ

Chi nhánh Văn phịng đăng ký đất đai

CT-UBND

Chỉ thị – Ủy ban nhân dân

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HĐND

Hội đồng nhân dân

HSĐC

Hồ sơ địa chính

LĐĐ

Luật đất đai

LPTB

Lệ phí trƣớc bạ

NĐ-CP

Nghị định – Chính phủ

NVTC

Nghĩa vụ tài chính

QĐ

Quyết định

QĐ-BTNMT

Quyết định – Bộ Tài ngun và Mơi trƣờng

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất

TT-BTC

Thông tƣ – Bộ Tài chính

TT-BTNMT

Thơng tƣ – Bộ Tài ngun và Mơi trƣờng

UBND

Ủy ban nhân dân

v


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 2.1. Thống kê văn bản ban hành từ khi có Luật đất đai 2003 đến trƣớc khi
có Luật đất đai 2013 ............................................................................................ 12
Bảng 2.2. Thống kê văn bản ban hành từ khi có Luật đất đai 2013 đến nay ...... 13
Bảng 2.3. Kết quả cấp Giấy chứng nhận QSDĐ theo loại đất của cả nƣớc năm
2016 ..................................................................................................................... 15
Bảng 4.1 Cơ cấu, giá trị sản xuất ngành nông nghiệp qua các năm ................... 28
Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất tại huyện Quốc Oai năm 2017 ...................... 31
Bảng 4.3. Biến động diện tích đất đai huyện Quốc Oai giai đoạn 2010 – 2017 . 32
Bảng 4.4. Trình tự cấp mới GCNQSDĐ tại huyện Quốc Oai ............................ 35
Bảng 4.5. Trình tự cấp đổi GCNQSDĐ tại huyện Quốc Oai .............................. 37
Bảng 4.6. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đơn vị hành
chính tính đến 31/12/2017 ................................................................................... 39
Bảng 4.7. Kết quả cấp giấy chứng nhận đối với đất nơng nghiệp cho hộ gia đình,
cá nhân trên địa bàn huyện Quốc Oai giai đoạn 2013 - 2017 ............................. 41
Bảng 4.8. Kết quả cấp giấy chứng nhận đối với đất phi nơng nghiệp cho hộ gia
đình, cá nhân trên địa bàn huyện Quốc Oai giai đoạn 2013 - 2017 .................... 45
Bảng 4.9. Các trƣờng hợp chƣa đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ, tại huyện Quốc
Oai tính đến 31/12/2017 ...................................................................................... 51

vi

DANH MỤC CÁC HÌNH, BIỂU ĐỒ
Hình 2.1. Mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ............................................ 4
Hình 4.1. Sơ đồ vị trí của huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội .......................... 23
Biểu đồ 4.1. Tỷ lệ diện tích đất đã cấp GCNQSDĐ theo đơn vị hành chính trên
địa bàn huyện Quốc Oai tính đến 31/12/2017..................................................... 40
Biểu đồ 4.2. Số GCN đất NN đã cấp cho HGĐ, CN của huyện Quốc Oai năm
2013 ..................................................................................................................... 42
Biểu đồ 4.3. Số GCN đất NN đã cấp cho HGĐ, CN của huyện Quốc Oai năm
2014 ..................................................................................................................... 43
Biểu đồ 4.4. Số GCN đất NN đã cấp cho HGĐ, CN của huyện Quốc Oai năm
2015 ..................................................................................................................... 43
Biểu đồ 4.5. Số GCN đất NN đã cấp cho HGĐ, CN của huyện Quốc Oai năm
2016 ..................................................................................................................... 44
Biểu đồ 4.6. Số GCN đất NN đã cấp cho HGĐ, CN của huyện Quốc Oai năm
2017 ..................................................................................................................... 44
Biểu đồ 4.7. Số GCN đất PNN đã cấp cho HGĐ, CN của huyện Quốc Oai năm
2013 ..................................................................................................................... 46
Biểu đồ 4.8. Số GCN đất PNN đã cấp cho HGĐ, CN của huyện Quốc Oai năm
2014 ..................................................................................................................... 47
Biểu đồ 4.9. Số GCN đất PNN đã cấp cho HGĐ, CN của huyện Quốc Oai năm
2015 ..................................................................................................................... 47
Biểu đồ 4.10. Số GCN đất PNN đã cấp cho HGĐ, CN của huyện Quốc Oai năm
2016 ..................................................................................................................... 48
Biểu đồ 4.11. Số GCN đất PNN đã cấp cho HGĐ, CN của huyện Quốc Oai năm
2017 ..................................................................................................................... 48
Biểu đồ 4.12. Tổng số GCNQSDĐ nông nghiệp và phi nông nghiệp đã cấp cho
hộ gia đình, cá nhân huyện Quốc Oai giai đoạn 2013 – 2017 ............................ 49
Biểu đồ 4.13. Tỷ lệ các trƣờng hợp chƣa đƣợc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ.... 52

vii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Những năm gần đây, do chính sách mở cửa nền kinh tế, đẩy mạnh cơng
nghiệp hố hiện đại hố cùng với sự tăng nhanh của dân số và phát triển của nền
kinh tế đã gây áp lực rất lớn đối với đất đai, trong khi đó diện tích đất lại khơng
hề đƣợc tăng lên. Sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế thị trƣờng khiến cho
đất đai trở nên đắt giá, đặc biệt tại các đô thị. Ngƣời dân ngày càng có nhiều nhu
cầu thực hiện quyền của ngƣời sử dụng đất nhƣ mua bán, chuyển nhƣợng, thừa
kế... Trong khi đó việc san lấp, lấn chiếm đất đai, tự ý chuyển đổi mục đích sử
dụng đất, vi phạm trong lĩnh vực đất đai, để hoang hố... dẫn đến những khó
khăn, phức tạp trong việc quản lý đất đai. Việc sử dụng tiết kiệm và hiệu quả đất
đai khơng chỉ có ý nghĩa kinh tế mà còn là sự đảm bảo cho mục tiêu ổn định
chính trị và phát triển xã hội. Do là một yếu tố đầu vào của nền kinh tế xã hội
cho nên Nhà nƣớc phải quản lý chặt chẽ để tạo nên môi trƣờng pháp lý đảm bảo
việc điều tiết quan hệ thị trƣờng lành mạnh trong việc sử dụng đất.
Trƣớc yêu cầu bức thiết đó, Nhà nƣớc ta đã ban hành nhiều văn bản quy
phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai để các cấp, các ngành cùng tồn
thể nhân dân lấy đó làm cơ sở để quản lý và sử dụng đất. Trong đó có một nội
dung vơ cùng quan trọng đó là công tác cấp GCNQSDĐ. Ý nghĩa của nội dung
này đƣợc thể hiện qua việc nó đã xác lập đƣợc mối quan hệ giữa nhà nƣớc và
ngƣời sử dụng đất, là chứng thƣ pháp lý, là căn cứ quan trọng và là cơ sở để
ngƣời sử dụng đất đƣợc đảm bảo khi khai thác, sử dụng và bảo vệ đất. cũng nhƣ
việc đầu tƣ kinh doanh vào đất. Điều này sẽ khiến cho ngƣời sử dụng đất mạnh
dạn đầu tƣ trên mảnh đất của mình, từ đó nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Đồng
thời Nhà nƣớc cũng dễ dàng trong việc quản lý đất đai.
Trên thực tế, công tác cấp GCNQSDĐ trong những năm qua đã thu đƣợc

nhiều thành quả tích cực. Tuy nhiên ở một số địa phƣơng, những hành vi vi
phạm pháp luật đất đai, tranh chấp, khiếu kiện vẫn xảy ra thƣờng xuyên và
thƣờng tập trung đối với các chủ sử dụng đất khơng có giấy tờ pháp lý, đất có
nguồn gốc khơng rõ ràng…Điều này gây nhiều khó khăn cho cơng tác giải quyết
khiếu kiện nói riêng và cơng tác quản lý đất nói chung.
1


Quốc Oai là một huyện vùng bán sơn địa, núi đá vôi xen lẫn đồng bằng của
thành phố Hà Nội, có những mặt hạn chế về tiềm năng đất đai.Trong nhiều năm
qua nhu cầu về đất đai trên địa bàn huyện liên tục tăng đã làm cho quỹ đất có
nhiều biến động. Chính vì thế, trong thời gian gần đây, Đảng ủy Chính quyền
huyện đã bày tỏ sự quan tâm hơn tới diện tích đất tự nhiên trên bằng những công
tác chuyên ngành nhƣ: công tác đăng ký, cấp GCN; công tác quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất để quản lý chặt chẽ và sử dụng hợp lý nguồn tài ngun và
góp phần vào cơng cuộc phát triển kinh tế - xã hội của Thành phố. Tuy nhiên
trong quá trình thực hiện, bên cạnh những thuận lợi cũng vẫn tồn tại một số khó
khăn, vƣớng mắc.
Để hiểu rõ hơn về thực trạng công tác cấp GCNQSDĐ của huyện Quốc Oai
trong giai đoạn gần đây và hỗ trợ công tác cấp GCNQSDĐ nói riêng và cơng tác
quản lý đất đai nói chung trong địa bàn huyện tôi tiến hành nghiên cứu đề tài:
“Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Quốc Oai,
thành phố Hà Nội”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
1.2.1. Mục tiêu tổng quát
Trên cơ sở đánh giá kết quả công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất tại huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội. Từ đó đƣa ra những giải pháp đẩy
nhanh tiến độ công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Quốc
Oai, thành phố Hà Nội.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể

- Đánh giá kết quả công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại
huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội.
- Phân tích thuận lợi khó khăn trong quá trình thực hiện cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất tại huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội.
- Đề xuất giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ công tác cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cũng nhƣ công tác quản lý đất đai tại huyện Quốc Oai, thành
phố Hà Nội.

2


1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Phạm vi thời gian: Giai đoạn 2013 - 2017
- Phạm vi không gian: Tại địa bàn huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội
- Phạm vi nội dung: Đánh giá kết quả công tác cấp GCNQSDĐ cho đối
tƣợng hộ gia đình, cá nhân theo giai đoạn, theo loại đất, theo đơn vị hành chính.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. KHÁI QUÁT VỀ GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Khoản 16 điều 3 Luật Đất đai 2013 khẳng định: “Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư
pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất hợp pháp”.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng phát
hành theo một mẫu thống nhất và đƣợc áp dụng trong phạm vi cả nƣớc đối với
mỗi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận gồm một

tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (đƣợc gọi là phôi
giấy chứng nhận) và trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thƣớc 190mm x
265mm.

Hình 2.1. Mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2.1.2. Vai trò của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
GCNQSDĐ là căn cứ quan trọng để ngƣời sử dụng đất bảo vệ quyền lợi
hợp pháp của mình, mặt khác là căn cứ để Nhà nƣớc quản lý tài nguyên quý giá
này. Ngoài hai đối tƣợng liên quan đến quản lý, sử dụng trực tiếp thì
GCNQSDĐ cịn là cơ sở để đối tƣợng khác nhƣ công ty, ngân hàng,… đƣa ra
các quyết định có liên quan đến q trình quản lý và sử dụng đất.
4


v

c

- Là công cụ để nhà nƣớc thực hiện các kế hoạch sử dụng đất nhằm hƣớng
việc sử dụng đất một cách tiết kiệm, hiệu quả theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất.
- Là công cụ cung cấp thông tin trong quá trình quản lý đất đai, đặc biệt là
quá trình kiểm kê đất đai nhƣ: Tổng diện tích tự nhiên, hiện trạng sử dụng đất,
chủ sử dụng đất.
- Là cơng cụ để Nhà nƣớc thu các khoản phí và lệ phí đúng đối tƣợng, đúng
diện tích.
- Là căn cứ để Nhà nƣớc bồi thƣờng cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng
đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất phục vụ mục đích phát triển kinh tế- xã hội, an
ninh quốc phòng.
- Là cơ sở để Nhà nƣớc giải quyết tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện trong

lĩnh vực đất đai.
- Là cơ sở để Nhà nƣớc nắm và kiểm soát sự phát triển của thị trƣờng bất
động sản.
v

ời sử dụ

đất

- GCN là giấy tờ thể hiện mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nƣớc và ngƣời
sử dụng đất
- Giúp ngƣời sử dụng đất yên tâm chủ động khai thác tốt nhất mọi tiềm
năng của khu đất đƣợc giao, hiểu và chấp hành tốt pháp luật về đất đai;
- Là cơ sở để đƣợc đền bù về đất khi bị thu hồi;
- Là cơ sở để bảo vệ quyền lợi của ngƣời sử dụng đất khi có tranh chấp.
đ

t

u

- Đối với các ngân hàng, các tổ chức tín dụng: GCNQSDĐ là căn cứ, vật
thế chấp các ngân hàng, tổ chức tín dụng trong các trƣờng hợp vay tín dụng.
- Đối với các doanh nghiệp, công ty cổ phần: GCNQSDĐ là căn cứ để xác
nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hợp pháp hay khơng nhằm đảm bảo
việc kinh doanh có hiệu quả.

5

- Đối với những ngƣời đầu tƣ vào đất đai (nhƣng khơng sử dụng trực tiếp
thì GCNQSDĐ là căn cứ pháp lý để ngƣời đầu tƣ an tâm về khoản đầu tƣ của
mình.
- Đối với các tổ chức, cá nhân tham gia vào thị trƣờng bất động sản thì
GCNQSDĐ là cơ sở để họ nắm các thông tin cần thiết khi quyết định mua,
thuê… quyền sử dụng đất của mảnh đất đó.
2.1.3. Đối tƣợng đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo quy định tại khoản 1, Điều 99 của Luật Đất đai 2013, Nhà nƣớc cấp
GCNQSDĐ cho những trƣờng hợp sau đây:
- Ngƣời đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp giấy GCNQSDĐ, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và
102 của Luật này;
- Ngƣời đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu
lực thi hành;
- Ngƣời đƣợc chuyển đổi, nhận chuyển nhƣợng, đƣợc thừa kế, nhận tặng
cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; ngƣời nhận
quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng QSDĐ để thu hồi nợ;
- Ngƣời đƣợc sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp
đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành
án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố
cáo về đất đai của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền đã đƣợc thi hành;
- Ngƣời trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
- Ngƣời sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế
xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
- Ngƣời mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
- Ngƣời đƣợc Nhà nƣớc thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; ngƣời
mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nƣớc;
- Ngƣời sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm ngƣời sử dụng đất hoặc các
thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất
quyền sử dụng đất hiện có;

- Ngƣời sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại GCNQSDĐ bị mất.
6


2.1.4. Đối tƣợng không đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo Điều 19, Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định các trƣờng hợp không
đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất
nhƣ sau:
- Tổ chức, cộng đồng dân cƣ đƣợc Nhà nƣớc giao đất để quản lý thuộc các
trƣờng hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai năm 2013.
- Ngƣời đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất cơng ích của
xã, phƣờng, thị trấn.
- Ngƣời th, th lại đất của ngƣời sử dụng đất, trừ trƣờng hợp thuê, thuê
lại đất của nhà đầu tƣ xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công
nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
- Ngƣời nhận khốn đất trong các nơng trƣờng, lâm trƣờng, doanh nghiệp
nơng, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phịng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng.
- Ngƣời đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Ngƣời sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhƣng đã có thơng báo
hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền.
- Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã đƣợc Nhà nƣớc giao đất không thu tiền
sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng cơng trình cơng cộng gồm
đƣờng giao thơng, cơng trình dẫn nƣớc, dẫn xăng, dầu, khí; đƣờng dây truyền tải
điện, truyền dẫn thơng tin; khu vui chơi giải trí ngồi trời; nghĩa trang, nghĩa địa
khơng nhằm mục đích kinh doanh.
2.1.5. Điều kiện đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia
đình, cá nhân đang sử dụng đất
5

Tr ờng h p có giấy tờ

Việc cấp giấy chứng nhận cho các đối tƣợng có giấy tờ đƣợc quy định rõ
tại điều 100 Luật đất đai 2013 nhƣ sau:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại
giấy tờ sau đây thì đƣợc cấp GCNQSDĐ và không phải nộp tiền sử dụng đất:

7


- Những giấy tờ về quyền đƣợc sử dụng đất trƣớc ngày 15 tháng 10 năm
1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong q trình thực hiện chính sách đất đai
của Nhà nƣớc Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời
Cộng hịa miền Nam Việt Nam và Nhà nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời đƣợc cơ quan nhà nƣớc có
thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trƣớc ngày
15 tháng 10 năm 1993;
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn
liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thƣơng gắn liền với đất;
- Giấy tờ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với
đất ở trƣớc ngày 15 tháng 10 năm 1993 đƣợc Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận
là đã sử dụng trƣớc ngày 15 tháng 10 năm 1993;
- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở
thuộc sở hữu nhà nƣớc theo quy định của pháp luật;
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ
cấp cho ngƣời sử dụng đất;
- Các loại giấy tờ khác đƣợc xác lập trƣớc ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo
quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy
định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên ngƣời khác, kèm theo giấy
tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhƣng
đến trƣớc ngày Luật này có hiệu lực thi hành chƣa thực hiện thủ tục chuyển
quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó khơng có tranh chấp thì
đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân đƣợc sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của
Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản cơng
nhận kết quả hịa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo
về đất đai của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền đã đƣợc thi hành thì đƣợc cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
8


liền với đất; trƣờng hợp chƣa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo
quy định của pháp luật.
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê
đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà
chƣa đƣợc cấp Giấy chứng nhận thì đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trƣờng hợp chƣa thực
hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
5. Cộng đồng dân cƣ đang sử dụng đất có cơng trình là đình, đền, miếu,
am, từ đƣờng, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của
Luật này và đất đó khơng có tranh chấp, đƣợc Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có
đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì đƣợc cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
5

Tr ờ

p

ô

ấy tờ

Việc cấp giấy chứng nhận cho các đối tƣợng không có giấy tờ đƣợc quy
định rõ tại điều 101 Luật đất đai 2013 nhƣ sau:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trƣớc ngày Luật này có hiệu lực
thi hành mà khơng có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ
khẩu thƣờng trú tại địa phƣơng và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,
ni trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn,
vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay đƣợc Ủy ban nhân dân
cấp xã nơi có đất xác nhận là ngƣời đã sử dụng đất ổn định, khơng có tranh chấp
thì đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khơng có các giấy tờ quy định tại
Điều 100 của Luật này nhƣng đất đã đƣợc sử dụng ổn định từ trƣớc ngày 01
tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay đƣợc Ủy ban nhân
dân cấp xã xác nhận là đất khơng có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng
đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cƣ nông
thôn đã đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy
hoạch thì đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất.

9


2.1.6. Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Quá trình cấp Giấy chứng nhận phải thực hiện theo đúng quy định của pháp
luật và đảm bảo nguyên tắc nhất định. Nguyên tắc cấp GCNQSDĐ đƣợc thể
hiện rõ trong Điều 198 Luật đất đai 2013 nhƣ sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất đƣợc cấp theo từng thửa đất. Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất
đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phƣờng, thị trấn mà
có u cầu thì đƣợc cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.
- Thửa đất có nhiều ngƣời chung quyền sử dụng đất, nhiều ngƣời sở hữu
chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của
những ngƣời có chung quyền sử dụng đất, ngƣời sở hữu chung nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi ngƣời 01 Giấy chứng nhận; trƣờng hợp các
chủ sử dụng, chủ sở hữu có u cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao
cho ngƣời đại diện.
- Ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đƣợc
nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất sau khi đã hồn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp
luật. Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với
đất không thuộc đối tƣợng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc đƣợc miễn,
đƣợc ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trƣờng hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm
thì đƣợc nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
- Trƣờng hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên
chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất, trừ trƣờng hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một
ngƣời. Trƣờng hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác

gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp
10


chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì đƣợc cấp đổi sang GCNQSDĐ, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng
nếu có yêu cầu.
- Trƣờng hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số
liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc GCN đã cấp mà
ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời
điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, khơng có tranh chấp với những ngƣời sử
dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất diện tích đất đƣợc xác định theo số liệu đo đạc thực tế.
Ngƣời sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh
lệch nhiều hơn nếu có. Trƣờng hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi
so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện
tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất
thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có đƣợc xem xét cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
theo quy định.
2.1.7. Thẩm quyền xét duyệt và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 105 Luật đất đai năm 2013, thẩm quyền cấp
GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đƣợc quy định
nhƣ sau:
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; ngƣời Việt Nam định cƣ ở
nƣớc ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngồi thực hiện dự án đầu tƣ; tổ
chức nƣớc ngồi có chức năng ngoại giao.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đƣợc ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi
trƣờng cùng cấp cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền

với đất.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ, ngƣời
Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng
đất ở tại Việt Nam.

11


3. Đối với những trƣờng hợp đã đƣợc cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng
mà thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với
đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng thì do cơ quan tài ngun
và mơi trƣờng thực hiện theo quy định của Chính phủ.
2.2. CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT LIÊN QUAN ĐẾN VIỆC CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.2.1. Văn bản ban hành từ khi có Luật đất đai 2003 đến trƣớc khi có Luật
đất đai 2013
Bảng 2.1. Thống kê văn bản ban hành từ khi có Luật đất đai 2003 đến
trƣớc khi có Luật đất đai 2013
Năm

Loại VB

Nội dung

2003

Luật

Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực từ ngày 01/7/2004.

2004

Nghị định

Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004, hƣớng dẫn thi
hành Luật đất đai.

Thông tƣ

Thông tƣ 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 hƣớng dẫn
lập hồ sơ địa chính.

Quyết định

Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của
Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng về ban hành các quy định về
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nghị định

Nghị định số 198/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền sử
dụng đất.

2006

Nghị định

Nghị định số 17/2006/NĐ-CP của Chính phủ sửa đồi, bổ
sung một số điều các nghị định hƣớng dẫn thi hành Luật đất
đai.

2007

Quyết định

Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT của Bộ Tài nguyên và
Môi trƣờng ban hành quy định về GCNQSDĐ.

Nghị định

Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ
quy định bổ sung về việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực

12


hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thƣờng, hỗ trợ tái
định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về
đất đai.
Thông tƣ

Thông tƣ số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/6/2007 của Bộ
Tài nguyên và Môi trƣờng hƣớng dẫn thực hiện một số điều
của Nghị định 84/2007/NĐ-CP.

2009

Thông tƣ

Thông tƣ 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 hƣớng dẫn
việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.

Văn bản

Văn bản số 2740/KH-UB ngày 24/7/2009 của UBND thành
phố Hà Nội về việc thực hiện Nghị quyết số 27/NQ-CP ngày
12/6/2009 của Chính phủ.

Nghị định

Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 về cấp
GCNQSDĐ.

2010

Thông tƣ

Thông tƣ ngày 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 quy
định về cấp GCNQSDĐ.

Thông tƣ

Thông tƣ 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài
nguyên và Môi trƣờng quy định bổ sung về cấp GCNQSDĐ,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2011

Thông tƣ

Thông tƣ 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/5/2011 của Bộ Tài
nguyên và Môi trƣờng quy định sửa đổi bổ sung một số nội
dung liên quan đến thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai.

Chỉ thị

Chỉ thị số 17/CT-UBND ngày 30/9/2011 về thực hiện một số
nhiệm vụ, giải pháp cấp bách để chấn chỉnh việc cấp
GCNQSDĐ, quyền sử hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai.

2.2.2. Văn bản ban hành từ khi có Luật đất đai 2013 đến nay.
Bảng 2.2. Thống kê văn bản ban hành từ khi có Luật đất đai 2013 đến nay
Năm
2014

Loại VB
Luật

Nội dung
Luật đất đai 2013.

13


Nghị định

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định thi
hành một số điều của Luật đất đai năm 2013.

Thông tƣ

Thông tƣ số 23/2014/TT-BTNMT quy định về cấp GCN
QSDĐ. Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Thông tƣ

Thông tƣ số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm
2014 của Bộ TNMT quy định về hồ sơ địa chính.

Quyết định

Quyết định số 1839/2014 QĐ-BTNMT cơng bố thủ tục hành
chính lĩnh vực đất đai.

2016

Thơng tƣ

Thơng tƣ liên tịch 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT Quy định về
hồ sơ, trình tự, thủ tục, tiếp nhận và luân chuyển hồ sơ xác
định nghĩa vụ tài chính về đất đai cuả ngƣời sử dụng.

Thông tƣ

Thông tƣ số 250/2016/TT-BTC hƣớng dẫn về phí, lệ phí
thuộc thẩm quyền quyết định của HĐND tỉnh, thành phố trực

thuộc trung ƣơng (Hiệu lực 01/01/2017).

2017

Nghị định

Nghị định 135/2016/NĐ-CP của Chính phủ về sửa đổi, bổ
sung một số điều của các NĐ quy định về thu TSDĐ, thu tiền
thuê đất, thu tiền mặt nƣớc.

Nghị định

Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định, CN, HGĐ sử dụng đất
có vi phạm pháp luật đất đai trƣớc ngày 1/7/2014 nếu đã ổn
định trên mặt đất thì vẫn sẽ đƣợc cấp sổ đỏ.

Thông tƣ

Thông tƣ 14/2017/TT-BTNMT quy định về Định mức kinh
tế - kỹ thuật đo đạc lập BĐĐC, ĐKĐĐ, tài sản gắn liền với
đất, lập HSĐC, cấp GCNQSDĐ, QSHNO & TSKGLVĐ.

Quyết định

Quyết định 12/2017/QĐ-UBND của UBND Thành phố Hà
Nội ban hành Quy định một số nội dung về đăng ký, cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng
đồng dân cƣ, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, cá nhân
nƣớc ngoài; chuyển mục đích sử dụng đất vƣờn, ao liền kề và

đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cƣ sang đất ở trên địa
bàn thành phố Hà Nội.

14


2.3. TÌNH HÌNH CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
VIỆT NAM
2.3.1. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Việt Nam
Trong thời gian qua, thực hiện Nghị quyết số 30/2012/QH13 ngày
21/6/2012 của Quốc hội Khóa XIII về chất vấn và trả lời chất vấn tại Kỳ họp thứ
3, Chỉ thị của Thủ tƣớng Chính phủ số 1474/CT-TTg ngày 24/8/2011 về thực
hiện nhiệm vụ, giải pháp cấp bách để chấn chỉnh việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và xây dựng cơ
sở dữ liệu đất đai và Chỉ thị số 05/CT-TTg ngày 04/04/2013 về tập trung chỉ đạo
và tăng cƣờng biện pháp thực hiện để trong năm 2013 hoàn thành cơ bản việc
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất, Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng đã thực hiện nhiều giải pháp để đẩy
mạnh kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên Môi trƣờng, tính đến 30/9/2016, trên địa
bàn cả nƣớc đã căn bản hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần
đầu với tỷ lệ cấp giấy chứng nhận đạt 94.9% diện tích cần cấp. Kết quả cấp giấy
chứng nhận cụ thể đối với từng loại đất nhƣ sau:
Bảng 2.3. Kết quả cấp Giấy chứng nhận QSDĐ theo loại đất của cả nƣớc
năm 2016
Số GCN

Loại đất

STT

1

Đất sản xuất nông nghiệp

2

Đất lâm nghiệp

3

Đất nuôi trồng thủy sản

4

Đất ở nông thôn

5

Đất ở đơ thị

6
7

đã cấp

Diện tích
đã cấp (ha)

Tỷ lệ đạt
(%)

20.178.450

8.843.980

90,1

1.971.820

12.268.740

98,1

917.900

554.296

85,1

12.923.130

516.240

94,4

5.338.865

129.595

96,7

Đất chun dùng

276.299

611.720

84,8

Đất cơ sở tôn giáo

19.000

12.040

81,1

(Nguồn: />
15


Tuy nhiên, tỷ lệ cấp giấy chứng nhận còn đạt thấp ở một số loại đất (nhất là
đất chuyên dùng, đất cơ sở tôn giáo , tỷ lệ đã cấp giấy chứng nhận theo bản đồ
địa chính cịn thấp, chất lƣợng giấy chứng nhận đã cấp còn hạn chế do địa
phƣơng đã phải sử dụng các phƣơng pháp đơn giản để đo vẽ, cấp giấy chứng
nhận hoặc còn đang thực hiện nhiều chƣơng trình, nhiệm vụ khác nhau nhƣ dồn
điền đổi thửa, quy hoạch lại đồng ruộng, xây dựng nông thôn mới làm thay đổi
về nội dung giấy chứng nhận đã cấp, v.v... cần phải cấp đổi, cấp lại giấy chứng
nhận theo Nghị quyết số 39/2012/QH12 của Quốc hội.
Mặt khác, công tác theo dõi, tổng hợp, báo cáo kết quả cấp giấy chứng

nhận nói chung, cấp giấy chứng nhận có tọa độ theo bản đồ địa chính ở một số
địa phƣơng cịn chƣa đầy đủ, kịp thời.
2.3.2. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thành phố Hà
Nội nói chung và một số quận huyện nói riêng
2.3.2.1. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụ
Nội

đất ở thành ph Hà

Theo báo cáo của Sở Tài nguyên và Mơi trƣờng Hà Nội, tính đến ngày
28/2/2017, trên địa bàn Thành phố đã cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất cho các hộ gia đình, cá nhân trong khu dân cƣ đƣợc:
1.299.852 thửa; đã bán nhà ở thuộc quyền sở hữu Nhà nƣớc và cấp GCN đƣợc:
154.160 căn (đạt 92% ; cấp GCN cho ngƣời mua nhà tại các dự án phát triển
nhà ở đƣợc: 146.884 căn (đạt 82,4% ; cấp GCN cho ngƣời mua nhà ở chung cƣ
tái định cƣ đƣợc 9.527 căn (đạt 69,9% ; cấp GCN cho hộ gia đình cá nhân sau
dồn điền đổi thửa đƣợc: 606.251 GCN (đạt 96,6% ; cấp GCN cho tổ chức sử
dụng đất, đất tơn giáo, tín ngƣỡng, trong đó: đối với các tổ chức đã cấp: 13.726
GCN (đạt 71,3% , đối với các cơ sở tơn giáo, tín ngƣỡng đã cấp: 358 GCN (đạt
7,2%).
Tuy nhiên, HĐND Thành phố cũng chỉ rõ công tác cấp GCNQSDĐ, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn Thành phố cũng cịn
một số tồn tại, hạn chế nhƣ: Cơng tác cấp GCN quyền sử dụng đất nông nghiệp
sau dồn điền đổi thửa ở một số huyện chƣa hoàn thành theo kế hoạch của Thành
phố; Công tác đăng ký, kê khai đất đai, cấp Giấy xác nhận đăng ký đất đai tiến
độ thực hiện chậm; Công tác bán nhà, cấp GCN cho ngƣời mua nhà ở thuộc
16


quyền sở hữu Nhà nƣớc cịn chậm; Cơng tác cấp GCN quyền sở hữu nhà ở và tài

sản gắn liền trên đất tại các dự án nhà ở thƣơng mại, nhà ở tái định cƣ, nhà ở thu
nhập thấp, tuy đã quyết liệt, có nhiều giải pháp tháo gỡ nhƣng còn nhiều trƣờng
hợp các hộ dân mua nhà đã vào ở hợp pháp, lâu năm chƣa đƣợc cấp GCN gây
bức xúc trong dƣ luận…
Từ các tồn tại, hạn chế nêu trên, HĐND Thành phố đã đƣa ra những kiến
nghị về một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác cấp GCN cho các tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn Thành phố. Cụ thể, đề nghị UBND
Thành phố chỉ đạo các cấp, các ngành, quận, huyện có giải pháp khắc phục
những tồn tại, hạn chế, tiếp tục thực hiện hiệu quả 9 nhóm nhiệm vụ, giải pháp
của Chỉ thị số 09-CT/TU ngày 1/9/2016 của Thành ủy, Kế hoạch số 191/KHUBND ngày 11/10/2016 của UBND Thành phố về tăng cƣờng sự lãnh đạo của
các cấp ủy đảng đối với công tác cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản
gắn liền trên đất; tập trung chỉ đạo các sở, ngành, quận, huyện, thị xã, quyết liệt
đẩy nhanh cấp GCN sau dồn điền đổi thửa; đăng ký, kê khai đất đai, cấp Giấy
xác nhận đăng ký đất đai hoàn thành 30/4/2017; cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức, cá nhân đủ điều kiện, hoàn
thành 30/6/2017; đẩy nhanh việc bán nhà, cấp GCN đối với nhà ở thuộc quyền
sở hữu Nhà nƣớc đã đủ điều kiện đƣợc bán, phấn đấu cơ bản hồn thành trong
năm 2017.
2.3.2.2. Tình hì
uyệ tr đị b

ấp
t

ấy
p

ứ
H

ậ

uyề sử dụ

đất tạ một s

uậ

ộ

a. Huyện Chương Mỹ
Theo báo cáo của UBND huyện Chƣơng Mỹ, đến năm 2017, huyện đã cấp
đƣợc 60.073/86.181 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đạt 69,7%. Đối với cấp
GCN đất ở lần đầu, riêng trong tháng 7, huyện đã tiếp nhận 96 hồ sơ, trong đó từ
tháng 6 chuyển sang là 31 hồ sơ. Đã thẩm định trình cấp đƣợc 28 hồ sơ, trả bổ
sung 42 hồ sơ, đang thẩm định 58 hồ sơ. Về cấp GCN đất nông nghiệp sau dồn
điền đổi thửa, hiện, huyện đã kê khai đƣợc 44.144/44.625 hộ, đạt 98,9%, đã cấp
đƣợc 43.558 hộ, đạt 98,6% số hộ đã kê khai.
Theo đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của huyện
cịn gặp nhiều khó khăn do nhiều nguyên nhân nhƣ: Đất còn tranh chấp, khiếu
17