Đánh giá kết quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại phường dương nội quận hà đông thành phố hà nội

LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện đề tài, em đã nhận đƣợc sự giúp đỡ và chỉ bảo
nhiệt tình của các Thầy, Cô giáo trong Viện Quản lý đất đai và Phát triển nông
thôn – Trƣờng Đại học Lâm nghiệp, các tập thể đã tạo điều kiện để em hồn
thành báo cáo tốt nghiệp này.
Trƣớc hết em xin nói lời cảm ơn chân thành nhất tới:
Thầy giáo Th.s Hồ Văn Hố đã giúp đỡ tận tình và trực tiếp hƣớng dẫn
em trong suốt thời gian em thực hiện đề tài.
Em xin chân thành cảm ơn sự dạy dỗ, chỉ bảo ân cần của các Thầy, Cô
giáo trong Viện Quản lý đất đai và Phát triển nông thôn – Trƣờng Đại học Lâm
nghiệp trong suốt thời gian học tập.
Em xin chân thành cảm ơn UBND phƣờng Dƣơng Nội, đơn vị đã trực tiếp
giúp đỡ em trong thời gian thực tập chuyên đề tại địa bàn.
Trong thời gian nghiên cứu và thực tập, bản thân em đã cố gắng học hỏi
và trau dồi, tích lũy kinh nghiệm, nhƣng do đây là lần đầu tiên thực hiện nghiên
cứu đề tài và tiếp xúc thực tế với công việc ở đơn vị thực tập nên khơng thể
tránh khỏi những thiếu sót nhất định. Vì vậy kính mong q thầy cơ, các bạn
nhận xét và đóng góp để bài khóa luận tốt nghiệp của em đƣợc hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày 15 tháng 05 năm 2019
Sinh viên thực hiện

NGUYỄN THANH HUYỀN

i


MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN ....................................................................................................... i
MỤC LỤC ............................................................................................................ ii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................... iv

DANH MỤC CÁC BẢNG .................................................................................. v
DANH MỤC CÁC BIỂU ................................................................................... vi
DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH và sơ đồ ........................................................ vii
PHẦN 1. MỞ ĐẦU .............................................................................................. 1
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI ................................................................. 1
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU........................................................................... 2
1.2.1. Mục tiêu tổng quát....................................................................................... 2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể ............................................................................................ 2
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU ............................................................................. 2
PHẦN 2. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .................................... 3
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ..................................................................................... 3
2.1.1. Khái niệm, vai trò của đất đai đối với sự phát triển kinh tế, xã hội ............ 3
2.1.2. Khái quát về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ..................................... 4
2.1.3. Quy định chung về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ....... 7
2.2. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ........................................................................ 9
2.3. CĂN CỨ PHÁP LÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT ..................................................................................................................... 11
2.3.1. Các văn bản do Quốc hội, Ủy ban thƣờng vụ Quốc hội ban hành có quy
định về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ................................ 11
2.3.2. Các văn bản thuộc thẩm quyền của Chính phủ, Thủ tƣớng Chính phủ ban
hành có quy định về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ............ 11
2.3.3. Các văn bản thuộc thẩm quyền của các Bộ, ngành ở Trung ƣơng ban
ngành có quy định về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .......... 13
2.4. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ................................................................................... 14
2.4.1. Tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên thế giới ............. 14
2.4.2. Tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam.............. 16
ii

2.4.3. Tình hình cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Hà Nội ................................................................................................ 17
PHẦN 3. NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....................... 20
3.1. ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU ......................................................................... 20
3.2. THỜI GIAN NGHIÊN CỨU ....................................................................... 20
3.3. ĐỐI TƢỢNG NGHIÊN CỨU ..................................................................... 20
3.4. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ........................................................................ 20
3.5. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................................ 21
3.5.1. Phƣơng pháp điều tra, thu thập số liệu ...................................................... 21
3.5.2. Phƣơng pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu..................................... 21
3.5.3. Phƣơng pháp phân tích, so sánh ................................................................ 21
3.5.4. Phƣơng pháp chuyên gia ........................................................................... 22
PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .............................. 23
4.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ VÀ XÃ HỘI PHƢỜNG DƢƠNG NỘI23
4.1.1. Điều kiện tự nhiên ..................................................................................... 23
4.1.2. Đặc điểm kinh tế và xã hội ........................................................................ 24
4.2. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ, SỬ DỤNG ĐẤT TẠI PHƢỜNG DƢƠNG NỘI,
QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI ...................................................... 27
4.2.1. Tình hình quản lý nhà nƣớc về đất đai ...................................................... 27
4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2018 ............................................................. 43
4.2.3. Biến động sử dụng đất đai giai đoạn 2015 – 2018 tại phƣờng Dƣơng Nội45
4.4.2. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn phƣờng
Dƣơng Nội giai đoạn 2015-2018 ........................................................................ 49
4.5. NHỮNG THUẬN LỢI VÀ KHĨ KHĂN TRONG CƠNG TÁC CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƢỜNG
DƢƠNG NỘI ...................................................................................................... 58
4.5.1. Thuận lợi ................................................................................................... 58
4.5.2. Khó khăn, tồn tại ....................................................................................... 59

4.6. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐẨY NHANH CÔNG TÁC CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƢỜNG
DƢƠNG NỘI ...................................................................................................... 60
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .......................................................... 62
5.1. KẾT LUẬN .................................................................................................. 62
5.2. KIẾN NGHỊ ................................................................................................. 63
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................ 64
iii


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
STT

Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

1

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

2

GCN

Giấy chứng nhận

3

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

4

GPMB

Giải phóng mặt bằng

5

HĐND

Hội đồng nhân dân

6

HTX

Hợp tác xã

7

KTXH

Kinh tế xã hội

8

LĐĐ

Luật Đất đai

9

MTTQ

Mặt trận tổ quốc

10

NĐ

Nghị định

11

NĐ CP

Nghị định – Chính phủ

12

QLDD

Quản lý đất đai

13

QLNN

Quản lý nhà nƣớc

14

TNMT

Tài nguyên môi trƣờng

15

TT – BTNMT

Thông tƣ – Bộ Tài nguyên Môi trƣờng

16

TTg

Thủ tƣớng

17

TTLT

Thơng tƣ liên tịch

18

UBND

Ủy ban nhân dân

19

VPĐKQSDĐ

Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất

iv


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 2.1. Kết quả cấp GCNQSDĐ trên địa bàn thành phố Hà Nội đến hết ngày
31/12/2017 ........................................................................................................... 18
Bảng 4.1. Tình hình đội ngũ cơng chức thực hiện QLNN về đất đai của phƣờng
Dƣơng Nội giai đoạn 2015-2019 ........................................................................ 30
Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất của phƣờng Dƣơng Nội năm 2018 ............... 44
Bảng 4.3. Biến động sử dụng đất đai giai đoạn 2015 – 2018 tại phƣờng Dƣơng
Nội ....................................................................................................................... 45
Bảng 4.4. Trình tự các bƣớc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ............... 47
Bảng 4.5. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo loại đất tại
phƣờng Dƣơng Nội giai đoạn 2015 – 2018 ........................................................ 50
Bảng 4.6. Kết quả cấp GCNQSDĐ theo loại đất trên địa bàn phƣờng Dƣơng Nội
qua các năm trong giai đoạn 2015-2018 ............................................................. 52
Bảng 4.7. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đơn vị hành
chính khu dân cƣ trên địa bàn xã giai đoạn 2015 - 2018 .................................... 54
Bảng 4.8. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đơn vị ............ 56

hành chính trên địa bàn phƣờng Dƣơng Nội qua các năm trong ........................ 56
giai đoạn 2015-2018 ............................................................................................ 56

v


DANH MỤC CÁC BIỂU
Biểu 4.1. Cơ cấu sử dụng đất phƣờng Dƣơng Nội năm 2018 ............................. 45
Biểu 4.2. Cơ cấu kết quả cấp GCNQSDĐ theo loại đất tại phƣờng Dƣơng Nội
giai đoạn 2015 - 2018 .......................................................................................... 51
Biểu 4.3. Biểu đồ kết quả cấp GCNQSDĐ theo loại đất qua các năm trong giai
đoạn 2015 – 2018 trên địa bàn phƣờng Dƣơng Nội ........................................... 53
Biểu 4.4. Tỷ lệ cấp GCNQSDĐ theo khu dân cƣ tại phƣờng Dƣơng Nội giai
đoạn 2015 – 2018 ................................................................................................ 55

vi


DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH VÀ SƠ ĐỒ
Hình 2.1. Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ............................................. 6
Hình 4.1. Sơ đồ vị trí và ranh giới phƣờng Dƣơng Nội, quận Hà Đơng ............ 23
Hình 4.2: Cơ cấu bộ máy QLNN về đất đai tại phƣờng Dƣơng Nội, ................. 28
quận Hà Đông...................................................................................................... 28

vii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Lịch sử đã chứng minh rằng nền tảng cho sự sống và mọi hoạt động sản

xuất của con ngƣời đều bắt nguồn từ đất đai. Đất đai là yếu tố cấu thành nên
lãnh thổ của mỗi quốc gia, tài nguyên vô giá mà thiên nhiên ban tặng cho con
ngƣời, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, mọi hoạt động sản xuất của các ngành đều
cần đến đất đai. Đất đai tham gia vào mọi hoạt động của đời sống kinh tế xã hội,
và là nguồn vốn, nguồn lực quan trọng của đất nƣớc nhƣng lại có giới hạn về số
lƣợng, diện tích, cố định về vị trí. Hiện nay, nƣớc ta đang trong q trình đẩy
mạnh cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa cùng với sự tăng nhanh của dân số và phát
triển của nền kinh tế đã gây áp lực rất lớn đối với đất đai, trong khi đó diện tích
đất không hề tăng lên. Vậy việc sử dụng một cách hợp lý nguồn tài nguyên đất
đai có hạn đó là điều hết sức cần thiết, đặc biệt là khi các vấn đề về đất đai đang
trở thành một vấn đề hết sức nóng bỏng, phức tạp và nhạy cảm.
Xuất phát từ những vấn đề đó, hiện nay nhà nƣớc ta đã xây dựng một hệ
thống chính sách đất đai chặt chẽ bao gồm 15 nội dung quản lý nhà nƣớc về đất
đai. Công tác đăng ký đất đai, cấp GCN quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính
là một trong các nội dung quan trọng trong các nội dung quản lý nhà nƣớc về đất
đai. Nó xác lập quyền và nghĩa vụ đối với ngƣời sử dụng đất và là cơ sở để Nhà
nƣớc thực hiện công tác quản lý đất đai. Ngày nay, dƣới sự phát triển của cơng
nghiệp hóa, đơ thị hóa cùng sự tăng lên khơng ngừng của dân số dẫn đến việc sử
dụng đất ngày càng tăng cao để phục vụ cho sự phát triển kinh tế xã hội. Tình
trạng sử dụng quỹ đất khơng hợp lý, khơng đúng mục đích sử dụng đã gây nhiều
khó khăn trong cơng tác quản lý đất đai. Thực tế việc đăng ký đất đai và cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nƣớc ta diễn ra vẫn cịn chậm, đặc biệt là
đất ở, hơn nữa tình hình biến động đất đai rất phức tạp nên vấn đề quản lý sử
dụng đất đai cịn gặp nhiều khó khăn, việc tranh chấp đất đai thƣờng xuyên xảy
ra. Hiện nay có khoảng 80% các vụ khiếu kiện thuộc lĩnh vực đất đai. Do đó
việc cấp giấy chứng nhận đến từng thửa đất hiện nay là vô cùng cần thiết.
Nhận thức cấp bách về cấp GCN QSDĐ trong thời gian qua Nhà nƣớc và
các cấp, các ngành hết sứa nỗ lực nhằm đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ
nhằm tạo ra một hệ thống địa chính hồn chỉnh phục vụ cơng tác quản lý hành
chính nhà nƣớc về đất đai.

1


Phƣờng Dƣơng Nội cũng khơng nằm ngồi những khó khăn chung đó.
Trong thời gian qua đƣợc sự quan tâm của các cấp, song công tác đăng ký đất
đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn gặp nhiều hạn chế khó khăn.
Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn khách quan, cũng nhƣ tầm quan trọng của
vấn đề và công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai, em đã tiến hành nghiên cứu đề
tài “Đánh giá kết quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại
phƣờng Dƣơng Nội, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
1.2.1. Mục tiêu tổng quát
Trên cơ sở đánh giá kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại
phƣờng Dƣơng Nội, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội, từ đó đề xuất một số giải
pháp khắc phục những hạn chế, đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nƣớc về đất đai tại Phƣờng
Dƣơng Nội, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại phƣờng
Dƣơng Nội, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội giai đoạn 2015-2018.
- Xác định một số thuận lợi và khó khăn trong cơng tác cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất tại phƣờng Dƣơng Nội, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất tại phƣờng Dƣơng Nội, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Về không gian: Đề tài thực hiện tại phƣờng Dƣơng Nội, quân Hà Đông,
thành phố Hà Nội.
- Về thời gian: Đề tài tập trung nghiên cứu trong giai đoạn 2015 - 2018.
- Về đối tượng: Hộ gia đình, cá nhân.

2


PHẦN 2. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Khái niệm, vai trò của đất đai đối với sự phát triển kinh tế, xã hội
2.1.1.1. Khái niệm về đất đai
Khái niệm đầy đủ và phổ biến nhất hiện nay về đất đai nhƣ sau: “Đất đai
là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu thành của môi
trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng,
dạng địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm vá
khống sản trong lịng đất, tập đồn động thực vật, trạng thái định cư của con
người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền,
hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường sá, nhà cửa...”
Nhƣ vậy, đất đai là một khoảng khơng gian có thời hạn theo chiều thẳng
đứng (gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm động thực
vật,nƣớc mặt, nƣớc ngầm và tài nguyên khoáng sản trong lòng đất) theo chiều
ngang - trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhƣỡng, địa hình, thủy văn cùng
nhiều thành phần khác) giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt
động sản xuất cũng nhƣ cuộc sống của xã hội loài ngƣời.
2.1.1.2. Vai trò của đất đai
Đất đai là tài sản của tự nhiên, có trƣớc lao động và cùng với quá trình
lịch sử phát triển kinh tế, xã hội, đất đai là điều kiện lao động. Đất đai đóng vai
trị quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội lồi ngƣời. Nếu khơng có
đất đai thì khơng có bất kỳ một ngành sản xuất nào, cũng nhƣ không thể có sự
tồn tại của lồi ngƣời. Đất đai là một trong những tài nguyên vô cùng quý giá
của con ngƣời, điều kiện sống cho động vật, thực vật và con ngƣời trên trái đất.
Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế, xã hội. Đất
đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc các cơng trình cơng

nghiệp, giao thơng, thuỷ lợi vá các cơng trình thuỷ lợi khác.
Luật đất đai năm 1993 của nƣớc cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có
ghi: “Đất đai là tài ngun vơ cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành
phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là đại bàn phân bố các khu dân
cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua
3


nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao nhiêu công sức, xương máu mới tạo
lập,bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay”.
Thực tế cho thấy trong quá trình phát triển xã hội lồi ngƣời, sự hình
thành và phát triển của mọi nền văn minh vật chất-văn minh tinh thần, các tinh
thành tựu kỹ thuật vật chất, văn hoá khoa học đều đƣợc xây dựng trên nền tảng
cơ bản sử dụng đất.
Mục đích sử dụng đất nêu trên biểu lộ rõ nét trong các khu vực kinh tế xã
hội phát triển mạnh,cùng với sự tăng dân số nhanh đã làm cho mối quan hệ giữa
ngƣời và đất ngày càng căng thẳng những sai lầm liên tục của con ngƣời trong
quá trình sử dụng đất đã dẫn đến huỷ hoại mội trƣờng đất, một số cơng năng nào
đó của đất đai bị yếu đi, vấn đề sử dụng đất đai càng trở nên quan trọng và mang
tính tồn cầu.
2.1.2. Khái quát về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2.1.2.1. Khái niệm về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo Khoản 16 Điều 3 Luật Đất Đai 2013: “Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thƣ pháp
lý để Nhà nƣớc xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác
gắn liền với đất hợp pháp của ngƣời có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”.
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giúp cho việc quản lý, sử
dụng đất hợp lý, hiệu quả, tạo điều kiện thuân lợi cho ngƣời sử dụng đất thực
hiện các quyền, nghĩa vụ của mình vào quá trình phát triển kinh tế, xã hội trên

địa bàn, góp phần hạn chế tranh chấp, khiếu nại về đất đai.
2.1.2.2. Quy định về mẫu Giấy chứng nhận
Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng phát hành theo một
mẫu thống nhất và đƣợc áp dụng trong phạm vi cả nƣớc đối với mọi loại đất,
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang,
in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (đƣợc gọi là phôi Giấy chứng
nhận) và Trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thƣớc 190mm x 265mm;
bao gồm các nội dung theo quy định nhƣ sau:
Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in màu đỏ;
mục "I. Tên ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
4


đất" và số phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06
chữ số, đƣợc in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng;
Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất", trong đó có các thơng tin về thửa đất, nhà ở, cơng trình xây dựng
khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy
chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;
Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất" và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận";
Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV. Những thay
đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; nội dung lƣu ý đối với ngƣời đƣợc cấp Giấy
chứng nhận; mã vạch;
Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ "Trang bổ
sung Giấy chứng nhận"; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số vào
sổ cấp Giấy chứng nhận và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng
nhận" nhƣ trang 4 của Giấy chứng nhận;

5


Hình 2.1. Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2.1.2.3. Vai trò của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
GCNQSDĐ là chứng thƣ pháp lý xác định quyền sử dụng đất đai hợp
pháp của ngƣời sử dụng đất, là cơ sở pháp lý để nhà nƣớc công nhận và bảo hộ
quyền sử dụng đất. Công tác cấp GCNQSDĐ giúp Nhà nƣớc nắm chắc đƣợc
tình hình đất đai, biết rõ các thơng tin chính xác về số lƣợng và chất lƣợng, phục
vụ cho việc theo dõi và quản lý đất đai của Nhà nƣớc…
GCNQSDĐ là căn cứ để Nhà nƣớc thu các khoản thuế, phí, lệ phí đúng
đối tƣợng, tăng nguồn ngân sách cho Nhà nƣớc.
GCNQSDĐ không những ràng buộc ngƣời sử dụng đất phải nộp nghĩa vụ
tài chính mà cịn giúp họ đƣợc đền bù thiệt hại về đất khi bị thu hồi.
GCNQSDĐ là cơ sở để Nhà nƣớc giải quyết các vấn đề thƣờng xảy ra
trong quá trình sử dụng đất nhƣ: tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai hay xử
lý các vi phạm về đất đai.
Thông qua GCNQSDĐ, Nhà nƣớc có thể quản lý đất đai trên tồn lãnh
thổ, kiểm sốt đƣợc các hoạt động trao đổi, mua bán đất đai, làm minh bạch hơn
thị trƣờng bất động sản.
GCNQSDĐ là căn cứ xác lập quan hệ về đất đai, là tiền đề để phát triển
kinh tế xã hội, giúp cho các cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất, yên tâm đầu tƣ
trên mảnh đất của mình.
6


2.1.3. Quy định chung về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2.1.3.1. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Căn cứ điều 3 Thông tƣ số 23/2014/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và
môi trƣờng ngày 19/05/2014 về "Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" thì Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất đƣợc phát hành theo mẫu thống nhất trên toàn quốc nhƣ sau:
1. Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng phát hành theo một
mẫu thống nhất và đƣợc áp dụng trong phạm vi cả nƣớc đối với mọi loại đất,
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang,
in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (đƣợc gọi là phôi Giấy chứng
nhận) và Trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thƣớc 190mm x 265mm;
bao gồm các nội dung theo quy định nhƣ sau:
a) Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in màu
đỏ; mục "I. Tên ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất" và số phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06
chữ số, đƣợc in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng;
b) Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất", trong đó có các thơng tin về thửa đất, nhà ở, cơng trình xây
dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm
ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy
chứng nhận;
c) Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất" và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng
nhận";
d) Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV. Những
thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; nội dung lƣu ý đối với ngƣời đƣợc cấp
Giấy chứng nhận; mã vạch;
đ) Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ "Trang
bổ sung Giấy chứng nhận"; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số
vào sổ cấp Giấy chứng nhận và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy
chứng nhận" nhƣ trang 4 của Giấy chứng nhận;

7

e) Nội dung của Giấy chứng nhận quy định tại các Điểm a, b, c, d và đ
Khoản này do Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký
đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (đối với nơi chƣa thành lập
Văn phòng đăng ký đất đai) tự in, viết khi chuẩn bị hồ sơ trình cơ quan có thẩm
quyền cấp Giấy chứng nhận hoặc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp
2.1.3.2. Các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo điều 99 Luật đất đai 2013 quy định, Nhà nƣớc cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho
những trƣờng hợp sau đây:
Ngƣời đang sử dụng đất có điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dựng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các
điều sau:
+ Điều 100 Luật Đất đai 2013: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng
đồng dân cƣ đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất;
+ Điều 101 Luật Đất đai 2013: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình cá nhân
đang sử dụng đất mà khơng có giấy tờ về quyền sử dụng đất;
+ Điều 102 Luật Đất đai 2013: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo
đang sử dụng đất của Luật này;
Ngƣời đƣợc nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu
lực thi hành;
Ngƣời đƣợc chuyển đổi, nhận chuyển nhƣợng, đƣợc thừa kế, nhận tặng
cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; ngƣời nhận
quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu
hồi nợ;
Ngƣời sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai;

theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ
quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất
đai của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền đã đƣợc thi hành;
Ngƣời trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

8


Ngƣời sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế
xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
Ngƣời mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
Ngƣời đƣợc nhà nƣớc thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở, ngƣời
mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nƣớc;
Ngƣời sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm ngƣời sử dụng đất hoặc
thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức đang sử dụng đất chia tách, hợp
nhất quyền sử dụng đất hiện có;
Ngƣời sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất đã mất.
2.1.3.3. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo Điều 105 Luật đất đai 2013 quy định về thẩm quyền cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất nhƣ sau:
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; ngƣời
Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài thực
hiện dự án đầu tƣ; tổ chức nƣớc ngồi có chức năng ngoại giao.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đƣợc ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi
trƣờng cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất.
Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân,

cộng đồng dân cƣ, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc sở hữu nhà ở gắn
liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Đối với những trƣờng hợp đã đƣợc cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng
mà thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với
đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên
và môi trƣờng thực hiện theo quy định của Chính phủ.
2.2. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
9


GCNQSDĐ là kết quả của quá trình đăng ký đất đai. Vì vậy muốn có
GCNQSDĐ thì ngƣời sử dụng đất phải đi đăng ký đất đai. Những định nghĩa có
liên quan đến GCNQSDĐ nhƣ:
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và
cấp giấy chứng nhận cho ngƣời sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ
pháp lý đầy đủ giữa nhà nƣớc với ngƣời sử dụng đất, làm cơ sở đề nhà nƣớc nắm
chắc, quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp
cho ngƣời sử dụng đất. Có 2 loại đối tƣợng kê khai đăng ký đất đai: ngƣời sử dụng
đất phải thực hiện đăng ký và ngƣời chịu trách nhiệm đăng ký (quy định tại Điều 9
và 107/LĐĐ, Điều 2 và khoản 1 điều 39, khoản 1 điều 115/NĐ 181).
Đăng ký đất đai là một nội dung quan trọng có mối quan hệ hữu cơ với
các nội dung nhiệm vụ quản lý đất đai khác nhƣ: xây dựng và ban hành các văn
bản pháp quy về quản lý và sử dụng đất, điều tra đo đạc, công tác quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất, công tác giao đất, cho thuê đất, công tác thanh tra và giải
quyết tranh chấp đất đai. Đăng ký đất đai thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính
và cấp GCNQSDĐ với đầy đủ các thông tin về tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng
thửa đất. Hệ thống các thơng tin đó chính là sản phẩm kế thừa từ mục tiêu thực

hiện của các nội dung nhiệm vụ khác của quản lý nhà nƣớc về đất đai. Theo quy
mô và mức độ phức tạp của công việc về đăng ký trong từng thời kỳ, đăng ký
đất đai đƣợc chia làm 2 loại:
+ Đăng ký đất đai ban đầu: là việc hộ gia đình, cá nhan, cộng đồng dân cƣ
cũng nhƣ tổ chức sử dụng đất thực hiện đăng ký lần đầu tiên trên phạm vi cả
nƣớc để thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho tồn bộ đất đia và cấp GCNQSDĐ
cho tất cả các chủ sử dụng đủ điều kiện.
+ Đăng ký biến động đất đai, đăng ký biến động đất đai thực hiện ở những
địa phƣơng đã hoàn thành đăng ký đất đai ban đầu cho mọi trƣờng hợp có nhu
cầu làm thay đổi nội dung của hồ sơ địa chính đã thiết lập.
GCNQSDĐ là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền
caaos cho ngƣời sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣời sử
dụng đất.
Hồ sơ địa chính là hồ sơ phục vụ quản lý nhà nƣớc đối với việc sử dụng
đất là hệ thống tài liệu, số liệu, bản đồ, sổ sách … chứa đựng những thông tin
cần thiết về các mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội pháp lý của đất đai đƣợc thiết lập
10


trong q trình đo dạc lập bản đồ địa chính để phục vụ cho công tác đăng ký đất
đai ban đầu, đăng ký biến động đất đai.
2.3. CĂN CỨ PHÁP LÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Hệ thống các văn bản có liên quan đến cơng tác cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2.3.1. Các văn bản do Quốc hội, Ủy ban thƣờng vụ Quốc hội ban hành có
quy định về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Luật Đất đai năm 2013 ngày 29/11/2013 có hiệu lực thi hành ngày
1/7/2014 của Quốc hội ban hành.
- Luật số 48/2010/QH12 ngày 17/6/2010 của Quốc hội về thuế sử dụng
đất phi nông nghiệp.

- Luật số 34/2009/QH12 ngày 18 tháng 6 năm 2009 của Quốc hội sửa đổi,
bổ sung điều 126 của Luật Nhà ở và điều 121 của Luật Đất đai; Luật Đất đai
năm 2003 sửa đổi và bổ sung năm 2009.
- Luật số 38/2009/QH12 ngày 19 tháng 6 năm 2009 của Quốc hội ban
hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật liên quan đến đầu tƣ xây
dựng cơ bản.
- Luật Đất đai năm 2003 ngày 26/11/2003 có hiệu lực thi hành ngày
1/7/2004, trong đó có quy định các vấn đề mang tính nguyên tắc về GCN; các
trƣờng hợp đƣợc cấp GCN, thực hiện nghĩa vụ tài chính khi cấp GCN; lập hồ sơ
địa chính và về việc xác định diện tích đất ở đối với các trƣờng hợp thửa đất có
vƣờn, ao gắn liền với nhà ở; trình tự thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai
để cấp GCNhoặc chỉnh lý biến động về sử dụng đất trên GCN.
2.3.2. Các văn bản thuộc thẩm quyền của Chính phủ, Thủ tƣớng Chính phủ
ban hành có quy định về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/1/2017 của Chính phủ về việc
sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật Đất đai.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định
chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
- Nghị định số 44/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định về
giá đất.

11


- Nghị định số 45/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định
về thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định số 46/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định
về thu tiền thuê đất. thuê mặt nƣớc.
- Nghị định số 47/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định
về bồi thƣờng, hỗ trợ tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất.

- Nghị định số 38/2011/NĐ-CP của Chính phủ ngày 26/5/2011 sửa đổi, bổ
sung một số điều quy định về thủ tục hành chính của Nghị định số
181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004, Nghị định số 149/2004/NĐ-CP ngày
27/7/2004 và Nghị định số 160/2005/NĐ-CP ngày 27/12/2005.
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 về cấp GCN.
- Nghị định số 105/2009/NĐ-CP của Chính Phủ ngày 11/11/2009 về xử
phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
- Công văn số 1062/TTg – KTN của Thủ tƣớng Chính phủ ban hành ngày
9/9/2009 về việc cấp GCN.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 /05/2007 quy định bổ sung về
việc cấp GCNquyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình
tự, thủ tục bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất và giải quyết
khiếu nại về đất đai.
- Chỉ thị số 05/2006/CT-TTg ngày 22/6/2006 của Thủ tƣớng Chính phủ
về việc khắc phục yếu kém, sai phạm, tiếp tục đẩy mạnh tổ chức thi hành Luật
Đất đai, trong đó chỉ đạo các địa phƣơng đẩy mạnh để hoàn thành cơ bản việc
cấp GCNtrong năm 2006.
- Chỉ thị số 05/2006/CT-TTg ngày 22/6/2006 của Thủ tƣớng Chính phủ
về việc khắc phục yếu kém, sai phạm, tiếp tục đẩy mạnh tổ chức thi hành Luật
Đất đai, trong đó chỉ đạo các địa phƣơng đẩy mạnh để hoàn thành cơ bản việc
cấp GCNtrong năm 2006.
- Nghị định số 142/2004/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu
tiền thuê đất, trong đó có quy định cụ thể hoá Luật Đất đai về việc thu tiền thuê
đất khi cấp GCN.
- Chỉ thị số 05/CT-TTg ngày 09/02/2004 của Thủ tƣớng Chính phủ về
việc triển khai thi hành Luật Đất đai 2003, trong đó có chỉ đạo các địa phƣơng
đẩy mạnh để hoàn thành cơ bản việc cấp GCN trong năm 2005.
12

- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu
tiền sử dụng đất, trong đó có quy định cụ thể hoá Luật Đất đai về việc thu tiền
sử dụng đất khi cấp GCN.
2.3.3. Các văn bản thuộc thẩm quyền của các Bộ, ngành ở Trung ƣơng ban
ngành có quy định về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Thông tƣ số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 Quy định về Thống
kê, kiểm kê đất đai, xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
- Thông tƣ số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Bản đồ địa
chính.
- Thơng tƣ số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Hồ sơ địa
chính.
- Thông tƣ số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về GCN.
- Thông tƣ số 20/2010/ TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên
và Môi trƣờng quy định bổ sung về GCN.
- Thông tƣ liên tịch số 02/2010/TTLT/BTC-BTNMT ngày 08/01/2010
của Bộ Tài nguyên và Mơi trƣờng và Bộ Tài chính hƣớng dẫn xây dựng, thẩm
định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của
UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng.
- Thông tƣ số 106/2010/TT-BTC ngày 26/07/2010 của Bộ Tài chính
hƣớng dẫn lệ phí cấp GCN.
- Thông tƣ số 16/2010/TT-BTNMT ngày 26/8/2010 của Bộ Tài nguyên và
Mơi trƣờng quy định trình tự, thủ tục cƣỡng chế thi hành quyết định xử phạt vi
phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
- Thông tƣ số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 quy định về GCN.
- Thông tƣ liên tịch số 14/2008/TTLT/BTC-BTNMT ngày 31/01/2008
hƣớng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP.
- Thông tƣ số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài nguyên
và Môi trƣờng về hƣớng dẫn lập hồ sơ địa chính.
- Thơng tƣ 06/2007/TT-BTNMT ngày 2/7/2007 hƣớng dẫn thực hiện một
số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007.

- Quyết định số 08/2006/QĐ-BTMT ngày 21/7/2006 của Bộ Tài nguyên
và Môi trƣờng về việc ban hành Quy định về GCN.
13


- Thông tƣ số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hƣớng
dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về
thu tiền sử dụng đất.
- Thơng tƣ số 29/2004/TT-BTNMT ngày 1/11/2004 về việc hƣớng dẫn lập,
chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính nhằm hồn thiện hồ sơ địa chính của cả nƣớc, giúp
cho q trình thống kê, kiểm kê đất đai đƣợc thuận lợi, dễ dàng và chính xác hơn.
- Thơng tƣ số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 31/11/2001 của tổng cục địa chính
hƣớng dẫn đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp GCN.
- Thơng tƣ liên tịch số 1442/1999/TTLT-TCĐC-BTC ngày 21/9/1999 của
liên bộ tài chính và tổng cục địa chính hƣớng dẫn cấp GCNtheo Chỉ thị số
18/1999/CT-TTg.
2.4. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.4.1. T nh h nh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên thế giới
Trên thế giới có rất nhiều quốc gia và ở mỗi quốc gia có một hình thức sở
hữu đất đai và các quan hệ đất đai riêng. Điều đó phụ thuộc vào bản chất của
từng Nhà nƣớc và lợi ích của giai cấp thống trị quốc gia đó. Chúng ta có thể
tham khảo một số quốc gia sau:
a. Hoa
Các bang ở Hoa Kỳ đều có luật đăng kí và hệ thống thi hành hồn chỉnh.
Bất kì yếu tố nào về quyền sở hữu một thửa đất ở một hạt nào đó đều có thể tiến
hành đăng ký ở hạt đó. Quy định này là để bảo vệ quyền lợi cho ngƣời sở hữu
đất đai.
Mục đích đăng ký là nói cho ngƣời khác biết ngƣời mua đất đã có quyền
sở hữu đất đai. Nếu mua đất khơng đăng kí thì có thể bị ngƣời bán đất thứ hai

gây thiệt hại. Luật đăng ký bảo vệ quyền lợi ngƣời mua đất cho quyền ƣu tiên
đối với ngƣời đăng kí.
Các điều luật về Đăng ký đƣợc phân loại theo cách thức mà nó giải quyết
các vấn đề về quyền ƣu tiên và nguyên tắc nhận biết. Các điều luật đƣợc chia
thành 3 loại: Quy định quyền ƣu tiên theo trình tự, quy định về quyền ƣu tiên
theo nguyên tắc nhận biết và quy định hỗn hợp.
Điều luật nguyên tắc trình tự dành quyền ƣu tiên cho giao dịch đăng ký
14


trƣớc. Một giao dịch đƣợc đăng ký sẽ thắng một giao dịch chƣa đƣợc đăng ký dù
cho giao dịch chƣa đăng ký đƣợc thực hiện trƣớc. Điều này dễ bị lợi dụng để
thực hiện các giao dịch có yếu tố gian lận.
Điều luật theo nguyên tắc nhận biết không dành quyền ƣu tiên cho trình tự
đăng ký. Ngƣời mua nếu không biết đƣợc về các tranh chấp quyền lợi liên quan
tới bất động sản mà ngƣời ấy mua thì vẫn đƣợc an toàn về pháp lý.
Điều luật hỗn hợp phối hợp cả 2 nguyên tắc trên và là một bƣớc phát triển
logic với các quy định nhƣ sau: Một ngƣời mua sau đƣợc quyền ƣu tiên so với
ngƣời mua trƣớc nếu không biết về vụ giao dịch trƣớc và ngƣời mua sau phải
đăng ký trƣớc. Cũng nhƣ đặc điểm chung của đăng ký chứng thƣ, hệ thống này
ở Mỹ, dù theo nguyên tắc ƣu tiên trình tự đăng ký hay theo nguyên tắc khác, vẫn
là một hệ thống đăng ký chứng cứ về các quyền chứ chƣa phải bản thân các
quyền. Ngƣời mua vẫn phải điều tra một chuỗi các văn tự của các vụ mua bán
trƣớc và phải điều tra tại chỗ xem ngƣời bán có đúng là chủ sở hữu và hồn tồn
có quyền bán hay khơng.
b. Scotland
Hệ thống đăng ký giao dịch Scotland triển khai năm 1617 theo một đạo
luật của Thƣợng viện Scotland, hệ thống đăng ký chứng thƣ có mục tiêu đảm
bảo an tồn pháp lý cho các giao dịch, đảm bảo tính cơng khai và tiếp cận dễ
dàng.

Quy trình đăng ký theo hệ thống tại Sotland:
- Đăng ký thông tin khai báo
- Lập biên bản và đăng ký vào sổ biên bản
- Hồ sơ gốc
- Bảng tra cứu
Các hồ sơ gốc và các sổ biên bản đƣợc gửi tới Văn phòng Đăng ký
Scotland để cho cơng chúng có thể tra cứu lấy thơng tin. Nhƣ vậy một lƣợng lớn
hồ sơ đƣợc lƣu giữ lâu dài.
ột số kinh nghiệm t tình hình đăng ký, cấp giấy chứng nhận của các
nước trên thế giới
Từ tình hình đăng ký, cấp GCN điển hình của một số nƣớc trên thế giới
nhƣ Hoa Kỳ, Scotland ta có thể rút ra đƣợc một số kinh nghiệm hữu ích trong
15


việc đăng ký cấp GCN ở Việt Nam.
Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc thống nhất quản
lý. Chúng ta cần nhanh chóng hồn thiện việc cấp GCN, hồn thiện hồ sơ địa
chính trên phạm vi cả nƣớc. Dần dần thiết lập hệ thống thông tin và đƣa vào lƣu
trữ trên máy tính, đƣợc nối mạng từ trung ƣơng đến địa phƣơng. Hệ thống này
sẽ giúp chúng ta có thể cập nhật các thơng tin biến động một cách thƣờng
xuyên, nhanh chóng và đầy đủ và cũng có thể cung cấp thơng tin chính xác, kịp
thời đến từng thửa đất. Tiến hành hoàn thiện hồ sơ địa chính và hệ thống thơng
tin đất đai sẽ giúp thị trƣờng bất động sản tại Việt Nam ổn định, thuận tiện và
nhanh chóng.
2.4.2. T nh h nh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam
Năm 2014, Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng đã triển khai toàn diện, đồng bộ
việc tổ chức thi hành Luật Đất đai năm 2013, tạo ra những chuyển biến rõ nét về
quản lý và sử dụng đất. Chỉ đạo các địa phƣơng thực hiện cấp giấy chứng nhận
bằng nhiều biện pháp quyết liệt, có hiệu quả, các địa phƣơng đã cơ bản hoàn

thành mục tiêu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo yêu cầu của Quốc
hội. Cụ thể:
Cả nƣớc đã cấp đƣợc 41,6 triệu giấy chứng nhận với tổng diện tích 22,9
triệu ha( theo báo cáo của bộ TN và T năm 201 , đạt 94,8% diện tích các loại
đất đang sử dụng phải cấp giấy chứng nhận (diện tích cần cấp); trong đó 5 loại đất
chính (đất ở đô thị, đất ở nông thôn, đất chuyên dùng, đất sản xuất nông nghiệp,
đất lâm nghiệp) của cả nƣớc đã cấp đƣợc 40,7 triệu giấy chứng nhận với tổng diện
tích 22,3 triệu ha, đạt 94,6% diện tích sử dụng cần cấp và đạt 96,7% tổng số
trƣờng hợp sử dụng đất để đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận. Tiếp tục xây dựng
cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai phục vụ đa mục tiêu, trong đó đã xây dựng cơ sở
dữ liệu đất đai tại 447/7.907 xã, phƣờng, thị trấn; hồn thành và tích hợp vào cơ
sở dữ liệu đất đai cấp huyện 231 xã, phƣờng, thị trấn, đạt 51,7%; một số tỉnh,
huyện đã cơ bản hoàn thành và đƣa vào khai thác sử dụng, phát huy hiệu quả tích
cực cho quản lý đất đai, điển hình là tỉnh Đồng Nai (toàn tỉnh), Vĩnh Long (70
xã), Long An (38 xã), An Giang (32 xã), Thừa Thiên Huế (27 xã).
Một số địa phƣơng đã hoàn thành cơ bản việc cấp GCN lần đầu nhƣng xét
riêng từng loại đất vẫn còn một số loại đạt thấp dƣới 85% nhƣ: Đất chuyên dùng
cịn 29 địa phƣơng; đất ở đơ thị cịn 15 địa phƣơng; đất sản xuất nơng nghiệp
cịn 11 địa phƣơng; các loại đất ở nông thôn và đất lâm nghiệp còn 12 địa
16


phƣơng; một số địa phƣơng có loại đất chính đạt kết quả cấp GCN lần đầu thấp
dƣới 70% gồm: Lạng Sơn, Hà Nội, Bình Định, Kon Tum, TP.Hồ Chí Minh,
Kiên Giang, Ninh Thuận và Hải Dƣơng.
Nhìn chung, trong năm 2017 - 2018 công tác quản lý đất đai đã đạt nhiều
kết quả quan trọng. Toàn ngành đã tập trung tổ chức tuyên truyền hiệu quả pháp
luật đất đai; quan tâm hƣớng dẫn, tháo gỡ những khó khăn, vƣớng mắc trong
quá trình chuyển tiếp thi hành Luật. Tập trung quyết liệt để xây dựng, cơng bố
các thủ tục hành chính nhằm đảm bảo thuận lợi, tiết kiệm chi phí cho ngƣời dân

và doanh nghiệp khi thực hiện. Tuy đã đạt đƣợc những kết quả tích cực, song
trong lĩnh vực quản lý đất đai cũng còn một số hạn chế; khiếu kiện về đất đai tuy
có giảm nhƣng vẫn cịn là vấn đề phức tạp ở nhiều địa phƣơng cần đƣợc tập
trung chỉ đạo giải quyết; việc xử lý tình trạng lãng phí trong sử dụng đất vẫn
chƣa đƣợc khắc phục ở một số địa phƣơng. Cùng với việc tập trung xây dựng
hồn thiện chính sách, pháp luật đất đai, những vấn đề còn tồn tại, vƣớng mắc sẽ
đƣợc tiếp tục chỉ đạo giải quyết trong thời gian tới; các địa phƣơng cần tiếp tục
tập trung chỉ đạo, thực hiện để giải quyết dứt điểm những khiếu nại, tố cáo về
quản lý và sử dụng đất đang tồn đọng; quan tâm kiện tồn bộ máy và cán bộ làm
cơng tác quản lý đất đai đáp ứng yêu cầu tăng cƣờng công tác quản lý đất đai.
2.4.3. Tình hình cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa
bàn thành phố Hà Nội
Thực hiện Luật Đất đai 2013, các Nghị định của Chính phủ về thi hành
Luật Đất đai và các văn bản pháp quy của UBND Thành phố Hà Nội:
- Quyết định số 24/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 ban hành quy định
về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ, ngƣời Việt
Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, cá nhân nƣớc ngoài, chuyển mục đích sử dụng đất
vƣờn, ao liền kề và đất vƣờn, ao xen kẹt trong khu dân cƣ (không thuộc đất
công) sang đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Quyết định số 25/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 ban hành quy định
về đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về
sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức trên địa bàn thành
phố Hà Nội và việc chỉ đạo quyết liệt, thực hiện các biện pháp cải cách thủ tục
17


hành chính, cơng tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã có chuyển biến

tích cực.
Thành phố Hà Nội là thủ đơ của nƣớc Cộng hịa Xã hội Chủ nghĩa Việt
Nam, nằm về phía Tây Bắc của trung tâm vùng đồng bằng châu thổ sơng Hồng.
Địa hình thành phố Hà Nội thấp dần theo hƣớng từ Bắc xuống Nam và từ Tây
sang Đơng với độ cao trung bình từ 5 đến 20 mét so với mực nƣớc biển.
Nhờ phù sa bồi đắp, ba phần tƣ diện tích tự nhiên là đồng bằng nằm ở hữu
ngạn sông Đà, hai bên sông Hồng và chi lƣu các con sông khác; một phần tƣ
diện tích tự nhiên cịn lại là đồi núi, phần lớn thuộc các huyện Sóc Sơn, Ba
Vì, Quốc Oai, Mỹ Đức. Thành phố Hà Nội hiện có 30 đơn vị hành chính cấp
huyện gồm 12 quận, 17 huyện, 1 thị xã với tổng diện tích tự nhiên là 7.168.368
m2. Tính đến ngày 31/12/2017, dân số thành phố Hà Nội là 7.558.956 ngƣời.
Thành phố Hà Nội có dân số đơng, hơn bảy triệu ngƣời, gây áp lực lớn lên
đất đai. Việc cấp GCNQSDĐcho các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố
sẽ giúp ngƣời dân an cƣ lập nghiệp, góp phần phát triển kinh tế xã hội, từng
bƣớc nâng cao đời sống của ngƣời dân, an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội
đƣợc giữ vững.
Bảng 2.1. Kết quả cấp GCNQSDĐ trên địa bàn thành phố Hà Nội đến hết
ngày 31/12/2017
Các loại đất

Tỉ lệ diện Giấy chứng
Giấy chứng nhận Diện tích
tích đƣợc nhận chƣa
đã cấp (Giấy) đã cấp (ha)
cấp (%) cấp (Giấy)

Đất phi nông nghiệp

1.319.397

161.572

90,35%

131.027

Đất nông nghiệp

605.714

142.827

96,44%

22.359

(Nguồn: Tổng cục quản lý đất đai, 2017)
Đến ngày 31/12/2017 việc cấp giấy chứng nhận cho các hộ gia đình, cá
nhân trên địa bàn thành phố Hà Nội đã đạt đƣợc 93,64% diện tích cần cấp giấy
chứng nhận. Trong đó:
- Đất phi nông nghiệp: Tổng số GCNQSDĐ đƣợc cấp là 1.319.397
giấy,tƣơng ứng với diện tích 161.572 ha, hồn thành 90,35% tỷ lệ diện tích cần

18