Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình cá nhân trên địa bàn huyện vị xuyên tỉnh hà giang

LỜI CẢM ƠN
Đƣợc sự phân công của Khoa Quản lý đât đai Trƣờng đại học Lâm nghiệp
Việt Nam, và sự đồng ý của Thầy giáo hƣớng dẫn T.s Hoàng Xuân Phƣơng em
đã thực hiện đề tài “Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Vị Xuyên, tỉnh Hà
Giang ”.
Để hồn thành khóa luận này em nhận đƣợc sự giúp đỡ của nhiều tổ chức
và cá nhân. Em xin trân thành cảm ơn các Thầy, Cô giáo đã tận tình hƣớng dẫn,
giảng dạy trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu và rèn luyện ở Trƣờng Đại
học Lâm nghiệp
Xin trân thành cảm ơn Thầy giáo hƣớng dẫn T.S Hồng Xn Phƣơng đã
tận tình, chu đáo hƣớng dẫn em thực hiện khóa luận này.
Mặc dù đã có nhiều cố gắng thực hiện đề tài một cách hoàn chỉnh nhất.
Song do buổi đầu mới làm quen với công tác đo đạc, đánh giá, tiếp cận với thực
tế cũng nhƣ hạn chế về kiến thức và kinh nghiệm nên không thể tránh khỏi
những thiếu sót nhất định mà bản thân chƣa thấy đƣợc. Em rất mong đƣợc sự
góp ý của quý Thầy, Cô giáo và các bạn đồng nghiệp để khóa luận đƣợc hồn
chỉnh hơn.
Em xin trân thành cảm ơn!

Sinh viên thực hiện

Lê Trung Đức

i


MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................ i
MỤC LỤC ............................................................................................................. ii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ...................................................................... v
DANH MỤC CÁC BẢNG................................................................................... vi
DANH MỤC SƠ ĐỒ .......................................................................................... vii
PHẦN I. MỞ ĐẦU................................................................................................ 2
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI ................................................................. 2
1.2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU .......................................................................... 3
1.3. YÊU CẦU NGHIÊN CỨU ............................................................................ 3
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU ............................................................................. 4
1.3.1. Phạm vi thời gian ........................................................................................ 4
1.3.2. Phạm vi không gian ..................................................................................... 4
PHẦN 2. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ....................................... 5
. . CƠ SỞ L LUẬN .......................................................................................... 5
2.1.1. Khái niệm quản lý nhà nƣớc về đất đai....................................................... 5
2.1.2. Khái niệm về quyền sử dụng đất ................................................................. 5
. . . Khái niệm iấy chứng nhận và mục đ ch cấp iấy chứng nhận................ 6
. . . Nguy n tắc cấp iấy chứng nhận ............................................................... 7
. . . Mẫu

iấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản

khác gắn liền với đất ............................................................................................. 8
2.1.6. Vị tr , vai trò, ý nghĩa của việc cấp giấy chứng nhận ............................... 10
2.1.7. Đối tƣợng đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ........................ 15
. . . Thẩm quyền cấp iấy chứng nhận............................................................ 16
. . C N CỨ PH P L ..................................................................................... 17
2.3. TÌNH HÌNH CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN TẠI MỘT SỐ NƢỚC TRÊN
THẾ GIỚI VÀ VIỆT NAM ................................................................................ 20
. . . Tình hình đ ng ký, cấp giấy chứng nhận của một số nƣớc tr n thế giới .. 20
ii

. . . Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam .............. 24
PHẦN 3. VẬT LIỆU VÀ PHƢƠN PH P N HIÊN CỨU ............................ 26
. . ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU ......................................................................... 26
. . THỜI IAN N HIÊN CỨU ....................................................................... 26
. . ĐỐI TƢ N N HIÊN CỨU ..................................................................... 26
. . NỘI DUN N HIÊN CỨU ........................................................................ 26
. . PHƢƠN PH P N HIÊN CỨU ................................................................ 26
. . . Phƣơng pháp thu thập số liệu thứ cấp ....................................................... 26
. . . Phƣơng pháp tổng hợp, phân t ch và ử lý số liệu .................................... 27
. . . Phƣơng pháp chuy n gia ........................................................................... 27
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................................. 28
. . ĐIỀU KIỆN T

NHIÊN, ĐIỀU KIỆN KINH TẾ XÃ HỘI CỦA HUYỆN

VỊ XUYÊN, TỈNH HÀ GIANG ......................................................................... 28
. . . Điều kiện tự nhi n của huyện Vị Xuyên, tỉnh Hà Giang .......................... 28
. . . Điều kiện kinh tế - xã hội của huyện Vị Xuyên, tỉnh Hà Giang ............... 32
4.2. HIỆN TRẠNG SỬ DỤN ĐẤT HUYỆN VỊ XUYÊN – TỈNH HÀ GIANG
............................................................................................................................. 35
4.2.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Vị Xuyên – tỉnh Hà Giang ........................ 35
4.2.2. Tình hình biến động đất đai tại huyện Vị Xuyên, tỉnh Hà

iang giai đoạn

2016 - 2018.......................................................................................................... 38
4.3. TRÌNH T

CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤN

ĐẤT TẠI

HUYỆN VỊ XUYÊN - TỈNH HÀ GIANG ......................................................... 40
4.3.1. Trình tự cấp Giấy chứng nhận lần đầu tại huyện Vị Xuyên – tỉnh Hà
Giang ................................................................................................................... 40
4.3.2. Trình tự cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Vị
Xuyên, tỉnh Hà Giang.......................................................................................... 43
. . KẾT QUẢ CẤP

IẤ

CHỨN

NHẬN QU ỀN SỬ DỤN

ĐỊA BÀN HUYỆN VỊ XU ÊN IAI ĐOẠN

iii

ĐẤT TRÊN

- 2018 .............................. 47


4.4.1. Kết quả cấp
đoạn

iấy chứng nhận lần đầu tr n địa bànhuyện Vị Xuy n giai

– 2018 ................................................................................................ 47

4.4.2. Kết quả cấp đổi, cấp lại

CNQSDĐ huyện Vị Xuy n giai đoạn

-

2018 ..................................................................................................................... 51
4.5. THUẬN L I VÀ KHÓ KH N TRON

CÔN

T C TH C HIỆN CẤP

GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤN

ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN

VỊ XUYÊN – TỈNH HÀ GIANG ....................................................................... 54
4.5.1. Thuận lợi ................................................................................................... 54
. . . Khó kh n ................................................................................................... 54
4.6. MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM THÚC ĐẨY CƠNG TÁC CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤN

ĐẤT, GĨP PHẦN NÂNG CAO KẾT

QUẢ CƠNG TÁC QUẢN LÍ NHÀ NƢỚC VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN VỊ XUYÊN - TỈNH HÀ GIANG ......................................................... 55
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ............................................................. 58

5.1. KẾT LUẬN .................................................................................................. 58
5.2. KIẾN NGHỊ ................................................................................................. 59
TÀI LIỆU THAM KHẢO

iv


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Nghĩa của từ

Chữ viết tắt
BTNMT

Bộ Tài nguy n và Môi trƣờng

CLN

Cây lâu n m

ĐKTK

Đ ng k thống kê

ĐKĐĐ

Đ ng ký đất đai

GCN

Giấy chứng nhận

CNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

NĐ-CP

Nghị định- Chính phủ

PTNMT

Phịng Tài nguy n và Môi trƣờng

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

STNMT

Sở Tài nguy n và Mơi trƣờng

TT

Thơng tƣ

TP

Thành phố

UBND

Ủy ban nhân dân

VPĐKĐĐ

V n phịng đ ng ký đất đai

v


DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.1.Hiện trạng sử dụng đất tr n địa bàn Vị Xuyên – tỉnh Hà iang n m
2018 ..................................................................................................................... 36
Bảng 4.2. Biến động diện tích các loại đất, giai đoạn 2016-2018 tại huyện Vị
Xuyên, tỉnh Hà Giang.......................................................................................... 38
Sơ đồ . . Sơ đồ quy trình cấp mới CNQSDĐ tại huyện Vị Xuyên................ 41
Bảng 4.4. Kết quả cấp giấy chứng nhận lần đầu theo loại đất đến n m
tại
huyện Vị xuyên ................................................................................................... 48
Bảng 4.5. Kết quả cấp giấy chứng nhận lần đầu theo đơn vị hành ch nh giai đoạn
2016 - 2018 tại huyện Vị Xuyên, tỉnh Hà Giang ................................................ 49
Bảng . : Kết quả cấp đổi, cấp lại CN QSDĐ tại huyện Vị Xuy n n m

51

Bảng 4.7: Kết quả cấp đổi, cấp lại CN QSDĐ tại huyện Vị Xuy n n m

7 52

Bảng 4.8: Kết quả cấp đổi, cấp lại CN QSDĐ tại huyện Vị Xuy n n m
............................................................................................................................. 52
Bảng .9: Kết quả cấp đổi, cấp lại CN QSDĐ tại huyện Vị Xuy n giai đoạn
2016 - 2018.......................................................................................................... 53

vi


DANH MỤC SƠ ĐỒ

Sơ đồ . .Sơ đồ quy trình cấp mới CNQSDĐ tại huyện Vị Xuyên
............................................................................................................................. 41
Sơ đồ . . Sơ đồ trình tự cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện
Vị Xuyên, tỉnh Hà Giang..................................................................................... 44

vii


PHẦN I. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Luật đất đai n m
đã quy định 15 nội dung quản lý Nhà nƣớc về đất
đai, trong đó có cơng tác ĐKĐĐ, cấp CNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là CN). Đây thực chất là thủ tục hành
chính nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địa ch nh đầy đủ, chặt chẽ giữa Nhà
nƣớc và đối tƣợng sử dụng đất, là cơ sở để Nhà nƣớc quản lý, nắm chặt toàn bộ
diện t ch đất đai và ngƣời sử dụng, quản lý đất theo pháp luật. Thông qua việc
đ ng ký, cấp CNQSDĐ, quyền sở hữa nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất,
bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣời sử dụng đất cũng là cơ sở đảm bảo

chế độ quản lý Nhà nƣớc về đất đai, đảm bảo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu
quả và khoa học.
Tại Điều 4 Luật Đất đai n m
quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nƣớc trao
quyền sử dụng đất cho ngƣời sử dụng đất theo quy định của Luật này". Và một
trong những điều kiện để ngƣời sử dụng đất đƣợc thực hiện các quyền chuyển
đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất khi có GCN trừ trƣờng hợp nhận thừa kế theo quy định
tại khoản Điều
, trƣờng hợp quy định tại khoản Điều 186 Luật Đất đai
n m
.
Đất đai là tƣ liệu sản xuất đặc biệt không gì có thể thay thế đƣợc, là
thành phần quan trọng của môi trƣờng sống, là địa bàn phân bố khu dân cƣ,
xây dựng các cơng trình kinh tế, v n hóa, xã hội, an ninh và quốc phịng. Đất
đai là nguồn tài nguyên có giới hạn về số lƣợng. Đất đai có vị trí cố định trong
khơng gian, hầu nhƣ bất biến về diện t ch. Do đó, để quản lý và sử dụng đất có
hiệu quả thì Nhà nƣớc phải ban hành các chính sách về quản lý và sử dụng đất
từ Trung ƣơng đến địa phƣơng.
ĐKĐĐ và cấp CNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất, lập hồ sơ địa chính là một trong 15 nội dung quản lý Nhà nƣớc về đất
đai đƣợc quy định trong luật Đất đai
. ĐKĐĐ là thủ tục hành chính bắt
buộc do cơ quan Nhà nƣớc thực hiện đối với ngƣời sử dụng đất nhằm xây dựng
hồ sơ địa chính trong phạm vi hành chính các cấp, cấp CNQSDĐ, quyền sở
2


hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất cho các đối tƣợng có quyền sử

dụng đất hợp pháp, thiết lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nƣớc với ngƣời sử
dụng đất, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả cao.
Trên thực tế, tình hình ĐKĐĐ, cấp CNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính của nƣớc ta nói chung và các
địa phƣơng nói riêng vẫn cịn nhiều hạn chế.
Xuất phát từ thực tế tr n, đƣợc sự phân công của khoa Quản lý đất đai
cùng sự hƣớng dẫn của Thầy giáoTs Hoàng Xuân Phƣơng - giảng viên bộ môn
Quản lý đất đai - khoa Quản lý đất đai -Đại học Lâm nghiệp Việt Nam, em tiến
hành thực hiện đề tài:“Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Vị Xuyên, tỉnh Hà
Giang ”.
1.2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU
- Đánh giá, phân t ch thực trạng công tác đ ng ký, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở, tài sản tr n đất, tr n địa bàn để làm rõ
các vấn đề trong công tác cấp giấy từ đó chỉ ra đƣợc những mặt mạnh và
những tồn tại yếu kém.
- Đề xuất một số giải pháp có tính khả thi cao nhằm hỗ trợ địa phƣơng
trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sừ dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất phục vụ công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai,nhàở
tr n địa bàn huyện Vị Xuyên.
1.3. YÊU CẦU NGHIÊN CỨU
- Thu thập số liệu đúng thực tế, ch nh ác và đầy đủ, có độ tin cậy, phản
ánh đúng q trình thực hiện chính sách cấp GCN tr n địa bàn nghiên cứu.
- Nắm vững các v n bản quy định về công tác đ ng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất của nhà nƣớc nói chung và huyện Vị Xuyên nói riêng.

3

- Tiếp cận thực tế công việc để nắm rõ quy trình, trình tự cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất.
- Phân t ch đầy đủ, chính xác tiến độ, hiệu quả cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân tr n địa bàn xã.
- Đƣa ra những đề xuất và kiến nghị phải phù hợp với thực tế hiện nay tại
địa phƣơng.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
1.3.1. Phạm vi thời gian
Đánh giá công tác cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia
đình , cá nhân, tr n địa bàn xã huyện Vị Xuyên, tỉnh Hà iang giai đoạn 2016 2018.
1.3.2. Phạm vi không gian
Nghiên cứu thực hiện tr n địa bàn huyện Vị Xuyên, tỉnh Hà Giang.

4


PHẦN 2. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2. . CƠ SỞ L LUẬN
2.1.1. Khái niệm quản lý nhà nước về đất đai
2.1.1.1. Khái niệm
Quản lý nhà nƣớc về đất đai là tổng hợp các hoạt động của các cơ quan
Nhà nƣớc có thẩm quyền để thực hiện bảo vệ quyền sở hữu nhà nƣớc về đất đai,
cũng nhƣ bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣời sử dụng đất thông qua 15
nội dung quản lý quy định tại Điều 22 Luật Đất đai
. Nhà nƣớc đã nghi n
cứu toàn bộ quỹ đất của toàn vùng, từng địa phƣơng tr n cơ sở các đơn vị hành
ch nh để nắm chắc hơn về số lƣợng và cả chất lƣợng, để từ đó có thể đƣa ra các
giải pháp và các phƣơng án quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất để phân bố hợp lý
các nguồn tài nguy n đất đai đảm bảo đất đƣợc giao đúng đối tƣợng, sử dụng đất
đúng mục đ ch phù hợp với quy hoạch, sử dụng đất hiệu quả và bền vững trong

tƣơng lai tránh hiện tƣợng phân tán và đất bị bỏ hoang hố.
2.1.1.2. Vai trị quản lý của Nhà nước về đất đai
Quảnlý Nhà nƣớc về đất đai có vai trò rất quan trọng cho sự phát triển
kinh tế xã hội và đời sống nhân dân. Cụ thể là:
- Thông qua hoạch định chiến lƣợc, quy hoạch, lập kế hoạch phân bổ đất
đai có cơ sở khoa học nhằm phục vụ cho mục đ ch kinh tế , xã hội và đất nƣớc;
bảo đảm sử dụng đúng mục đ ch, tiết kiệm, đạt hiệu quả cao. Giúp cho Nhà
nƣớc quản lý chặt chẽ đất đai, giúp cho ngƣời sử dụng đất có các biện pháp để
bảo vệ và sử dụng đất đai hiệu quả hơn.
- Thông qua công tác đánh giá phân hạng đất, Nhà nƣớc quản lý toàn bộ
đất đai về số lƣợng và chất lƣợng để làm c n cứ cho các biện pháp kinh tế - xã
hội có hệ thống, có c n cứ khoa học nhằm sử dụng đất có hiệu quả.
- Thơng qua việc ban hành và tổ chức thực hiện pháp luật đất đai tạo cơ
sở pháp lý để bảo vệ quyền lợi ch nh đáng của các tổ chức kinh tế, các doanh
nghiệp, cá nhân trong những quan hệ về đất đai.
2.1.2. Khái niệm về quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là quyền của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, đƣợc
nhà nƣớc giao đất, cho thu đất, đấu giá quyền sử dụng đất để sử dụng vào
cácmục đ ch theo quy định của pháp luật.( Luật đất đai,
)
5


2. . .

hái niệ

Giấy chứng nhận và

ục đ ch cấp Giấy chứng nhận

Khái niệm iấ h n nh n qu ền s
n đất
- iấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là chứng thƣ pháp lý ác lập mối quan hệ hợp pháp giữa nhà
nƣớc với ngƣời sử dụng đất trong việc sử dụng đất nhằm mục đ ch đảm bảo
quyền của ngƣời sử dụng đất hợp pháp và quản ý chặt chẽ đƣợc quỹ đất.
- CNQSDĐ là loại giấy có thời hạn r ràng, điều này tạo tinh thần cho
ngƣời dân y n tâm đầu tƣ, sử dụng đất. Và thực tế cho thấy kinh tế, ã hội ngày
càng phát triển, giá trị của sản uất đất đai ngày càng cao.
Thông qua CNQSDĐ giúp nhà nƣớc quản lý hoạt động mua bán đất đai,
tránh hiện tƣợng thị trƣờng ngầm, làm trong sạch hơn thị trƣờng bất động sản,
góp phần hạn chế tranh chấp, khiếu nại đất đai.
đ h ấp iấ h n nh n
Đất đai là yếu tố đầu vào không thể thiếu của các ngành sản uất, là cơ sở
và nền tảng để các doanh nghiệp, tổ chức và cá nhân tiến hành các hoạt động sản
uất kinh doanh. Chúng ta đang chủ trƣơng thi hành ch nh sách sở hữu đất đai,
nhất là đất cho ây dựng các cơng trình cụ thể là nhà ở là hết sức quan trọng.
Một mục ti u trong ch nh sách đô thị là nhằm đảm bảo và cải thiện sự cơng bằng
kinh tế cho nhóm ngƣời có thu nhập thấp trong sử dụng đất đai. Nếu thiếu sự
can thiệp của Nhà nƣớc, các hộ gia đình và cá nhân có thu nhập thấp khó có thể
có đủ khả n ng có đất để tiến hành các hoạt động sản uất và kinh doanh.
Đ ng ký cấp giấy chứng nhận là một trong những nội dung quản lý nhà
nƣớc về đất đai. Cùng với quy hoạch, kế hoach sử dụng đất, tổ chức đ ng ký cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một nội dung không thể thiếu trong quản
lý đất đai của Nhà nƣớc. Đây là công cụ giúp Nhà nƣớc quản lý chặt chẽ toàn bộ
quỹ đất, quản lý mục đ ch sử dụng đất theo quy hoạch và kế hoạch.
iấy chứng nhận là cơ sở ác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà
nƣớc và ngƣời sử dụng đất, tạo điều kiện cho việc sử dụng đất một cách đầy đủ,
hợp lý và đạt hiệu quả cao nhất. Tr n cơ sở đ ng ký cấp iấy chứng nhận quyền

sử dụng đất ở, Nhà nƣớc sẽ phát hiện đƣợc những trƣờng hợp sử dụng trái ph p,
sai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, từ đó có những biện pháp ử lý vi phạm
kịp thời.
Cùng với đ ng ký ban đầu, đ ng ký biến động đất đai sẽ giúp Nhà nƣớc
thu đƣợc các khoản thu thuế và lệ ph từ hoạt động này. Thông qua đ ng ký biến
6


động đất ở, Nhà nƣớc có thể nắm đƣợc tình hình biến động quỹ đất ở từ đó phân
t ch, dự đoán đƣợc u hƣớng biến động đất ở trong thời gian tới. Dựa tr n u
hƣớng đó mà có phƣơng hƣớng điều ch nh hợp lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất ở trong tƣơng lai, định hƣớng cho thị trƣờng bất động sản phát triển một
cách thuận lợi.
Thị trƣờng bất động sản nƣớc ta mới đƣợc hình thành nhƣng hoạt động
của thị trƣờng rất sôi động và ngày càng mở rộng. Làm tốt công tác đ ng ký đất
đai sẽ làm t ng mức độ r ràng các thông tin về đất đai, hạn chế các giao dịch
“ngầm tr n thị trƣờng bất động sản.
Nhƣ vậy, đ ng ký cấp iấy chứng nhận là một nội dung rất quan trọng
trong quản lý Nhà nƣớc về đất đai. Thông qua việc cấp giấy chứng nhận, ngƣời
sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ đối với Nhà nƣớc. Để thực hiện
tốt công tác đ ng ký cấp iấy chứng nhận địi hỏi phải có sự phối hợp chặt chẽ
giữa các cấp ch nh quyền và ngƣời dân.
ai tr ủa n tá ấp iấ h n nh n tron
n tá quản Nhà
nướ về đất đai
iấy chứng nhận là một chứng thƣ pháp lý ác lập mối quan hệ giữa Nhà
nƣớc và ngƣời sử dụng đất, là iấy chứng nhận do cơ quan Nhà nƣớc có thẩm
quyền cấp cho ngƣời sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ch hợp pháp của ngƣời
sử dụng đất.
Việc cấp iấy chứng nhận với mục đ ch để Nhà nƣớc tiến hành các biện

pháp quản lý Nhà nƣớc đối với đất đai, ngƣời sử dụng đất an tâm khai thác tốt
mọi tiềm n ng của đất, đồng thời phải có nghĩa vụ bảo vệ, cải tạo nguồn tài
nguy n đất cho thế hệ sau này. Thông qua việc cấp iấy chứng nhận để Nhà
nƣớc nắm chắc và quản lý chặt chẽ nguồn tài nguy n đất.
2.1.4. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận
a. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Thực hiện theoĐiều 98 Luật đất đai n m
, ngày 29/11/2013 về
nguyên tắc cấp CNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
b. Nội dung Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất.
Giấy chứng nhận gồm những nội dung chính sau:
7


* Quốc hiệu, Quốc huy, tên của Giấy chứng nhận “ iấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ;
* Ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
* Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
* Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
* Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận.
c. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở.
Uỷ ban nhân dân cấp huyện, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cƣ, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc sở hữu nhà ở gắn
liền với quyền sử dụng đất ở.
* Chỉ có Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mới có thẩm quyền ủy quyền cho Sở
tài nguy n và Môi trƣờng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. . . M u Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tàisản hác gắn liền với đất
iấy chứng nhận do Bộ tài nguy n và Môi trƣờng phát hành theo một
mẫu thống nhất và đƣơc áp dụng trong phạm vi đối với cả nƣớc, đối với mọi loại
đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. iấy chứng nhận quyền sử dụng đất
hiện nay ở nƣớc ta đang tồn tài ở loại:
+ Mẫu thứ nhất: iấy chứng nhận quyền sử dụng đất đƣợc cấp theo luật
đất đai 9 do Tổng cục địa ch nh (nay là Bộ tài nguy n và Môi trƣờng) phát
hành theo mẫu quy định tại quyết định
QĐ ĐK ngày
7 9 9 của Tổng
cục quản lý ruộng đất để cấp cho đất nông nghiệp, lâm nghiệp và đất ở nơng
thơn có màu đỏ.
+ Mẫu thứ hai: iấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của luật
đất đai
mẫu giấy theo quyết định số
-BTNMT ngày
và
quyết định
QĐ-BTNMT ngày
7
, sửa đổi quyết định số
BTNMT. iấy có hai màu, màu đỏ giao cho các chủ sử dụng đất, màu
trắng lƣu tại cơ quan tài nguy n và môi trƣờng cấp huyện, tỉnh.

8


+ Mẫu thứ ba: iấy chứng nhận quyền sử dụng đất lập theo quy định của

luật đất đai n m
, Nghị định số
9 NĐ-CP ngày 9
9 của ch nh
phủ ban hành về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất. Mẫu giấy ban hành theo thông tƣ số
7
9 TT-BTNMT ngày
9 của Bộ tài nguy n và môi trƣờng quy
định về iấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.
Mẫu CN cấp theo mẫu cũ vẫn có giá trị về t nh pháp lý, đảm bảo quyền
lợi và lợi ch hợp pháp của ngƣời sử dụng đất nhƣ CN mới.
+ Mẫu thứ tƣ: iấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản gắn liền với đất do Bộ Tài nguy n và Môi trƣờng phát hành, mẫu giấy
theo Nghị định số 88/ NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ. Quy định khoản
điều 3 Luật đất đai n m
. iấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đƣợc cấp cho ngƣời có quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất để bảo hộ quyền và
lợi ích hợp pháp của ngƣời có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở
hữu tài sản gắn liền với đất. Bộ trƣởng Bộ Tài nguy n và Môi trƣờng quy định cụ
thể về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền
với đất.
Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguy n và Môi trƣờng phát hành theo một
mẫu thống nhất và đƣợc áp dụng trong phạm vi cả nƣớc đối với mọi loại đất,
nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Theo Điều 3 của Thông tƣ
TTBTNMT Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản gắn liền với đất: Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa
v n trống đồng màu hồng cánh sen và Trang bổ sung nền trắng, mỗi trang có

k ch thƣớc 190mm x 265mm, bao gồm các nội dung sau:
- Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ “ iấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất in màu đỏ;
mục “I. T n ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất và
số phát hành Giấy chứng nhận gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, đƣợc in
màu đen, dấu nổi của Bộ Tài nguy n và Môi trƣờng.
- Trang 2 in chữ màu đen gồm mục “II. Thửa đất, nhà ở và tài sản gắn liền
với đất , trong đó có các thơng tin về thửa đất, nhà ở, cơng trình xây dựng khác,

9


rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu n m và ghi chú; ngày tháng n m ký iấy
chứng nhận và cơ quan k cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận.
- Trang 3 in chữ màu đen gồm mục “III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản
gắn liền với đất và mục “IV.Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận.
- Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục “IV. Những
thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận , nội dung lƣu ý đối với ngƣời đƣợc cấp
Giấy chứng nhận, mã vạch.
- Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ “Trang
bổ sung Giấy chứng nhận , số hiệu thửa đất, số phát hành Giấy chứng nhận, số vào
sổ cấp Giấy chứng nhận và mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng
nhận nhƣ trang của Giấy chứng nhận. (Điều Thông tƣ ,
)
2.1.6. Vị tr , vai trò, ý nghĩa của việc cấp giấy chứng nhận
1. Vị trí
Ở nƣớc ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc thống nhất quản lý
nhằm đảm bảo đất đai đƣợc sử dụng đầy đủ, tiết kiệm, hợp lý, đem lại hiệu quả
cao nhất. Nhà nƣớc giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Ngƣời sử
dụng đƣợc quyền lợi và phải có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất theo

quy định của pháp luật.
Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là bảo vệ quyền lợi
hợp pháp của ngƣời sử dụng đất, đồng thời giám sát họ trong việc thực hiện
nghĩa vụ sử dụng đất nhằm đảm bảo lợi ch chung cho Nhà nƣớc, cho tồn xã
hội trong q trình khai thác sử dụng đất.
Đối với nhà ở, Nhà nƣớc cần nắm rõ số lƣợng chất lƣợng quỹ nhà ở hiện
có để có kế hoạch quản lý, định hƣớng và phát triển nhà ở thống nhất và hợp lý
cho tƣơng lai, đảm bảo cho mọi ngƣời dân đều có thể có chỗ ở ổn định.
Thơng qua việc k khai đ ng ký cấp giấy chứng nhận Nhà nƣớc có thể nắm
rõ thơng tin về sở hữu nhà ở và sử dụng đất trong dân cƣ để lập hồ sơ địa chính và
hồ sơ nhà. Hồ sơ địa chính và hồ sơ nhà thu thập chính xác tồn bộ thơng tin về
sử dụng đất và sở hữu nhà nhƣ: t n chủ sử dụng đất, sở hữu nhà hợp pháp, diện
t ch đất, hiện trạng nhà nhƣ thế nào, trong q trình sử dụng có những biến động
gì... Tr n cơ sở hồ sơ đƣợc thiết lập và quản lý này Nhà nƣớc có thể tiến hành
quản lý chặt chẽ để xác định quyền của ngƣời sử dụng đất và sở hữu nhà, giải
10


quyết các tranh chấp và ác định các nghĩa vụ mà ngƣời sử dụng đất và sở hữu
nhà phải thực hiện.
- Đ ng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở
và tài sản gắn liền với đất là điều kiện đảm bảo để Nhà nƣớc quản lý chặt chẽ
toàn bộ quỹ nhà, đất trong phạm vi lãnh thổ, đảm bảo việc sử dụng nhà, đất có
hiệu quả, tiết kiệm, đảm bảo quyền lợi của ngƣời sử dụng đất và sở hữu nhà và
phát hiện kịp thời những sai sót trong q trình sử dụng, quản lý nhà đất.
Đối tƣợng để Nhà nƣớc thực hiện quản lý đất đai và nhà ở là toàn bộ quỹ
nhà, đất trong phạm vi lãnh thổ của từng đơn vị hành chính. Vì vậy Nhà nƣớc
muốn quản lý tốt thì phải nắm chắc tồn bộ thơng tin về nhà đất nhƣ:
+ Với đất đai: Tên chủ sử dụng, vị tr , k ch thƣớc, diện tích, hạng đất, mục
đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những thay

đổi biến động trong quá trình sử dụng đất..
+ Với nhà ở: Tên chủ sở hữu nhà, diện t ch nhà đất, vị tr nhà, địa chỉ nhà,
k ch thƣớc thửa đất, diện tích xây dựng, loại nhà, cấp nhà, số tầng, những biến
động về sở hữu nhà ...
Những thông tin về nhà đất phải đƣợc thể hiện chi tiết, chính xác cho từng
thửa đất, từng ngôi nhà theo một hệ thống. Với những yêu cầu này việc thực
hiện k khai đ ng ký cấp giấy chứng nhận sẽ thiết lập đƣợc một hệ thống hồ sơ
địa chính và hồ sơ về nhà một cách đầy đủ nhất, chi tiết nhất tr n cơ sở thực hiện
đồng bộ các nội dung: đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất, quy
hoạch phát triển nhà, giao đất, phân hạng đất.
Khi đã lập đƣợc hồ sơ nhà đất rồi thì mọi biến động về nhà đất xảy ra đều
có thể nắm bắt đƣợc thơng qua quá trình đ ng ký biến động. Tất cả các vấn đề
tranh chấp nảy sinh đều có thể giải quyết dựa trên hệ thống v n bản gốc và các
số liệu hồ sơ đầy đủ của hồ sơ nhà đất hình thành trong qúa trình k khai đ ng
ký cấp giấy chứng nhận. Có thể nói cơng tác k khai đ ng ký cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là cơ
sở nhằm t ng cƣờng hiệu quả công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai và nhà ở.
Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất là một trong 15 nội dung quản lý Nhà nƣớc về đất đai đã
đƣợc quy định trong Luật Đất đai hiện hành. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là việc làm của
11


cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền, cụ thể là cơ quan hành pháp - Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp huyện.
Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất là công tác của ba cơ quan trong bộ máy quản lý
Nhà nƣớc là lập pháp, hành pháp và tƣ pháp.
Cơ quan lập pháp là Quốc hội ban hành hiến pháp, luật, Ủy ban thƣờng vụ

Quốc hội thì ban hành pháp lệnh, Chủ tịch nƣớc ra lệnh cơng bố và có hiệu lực
thi hành.
Cơ quan hành pháp là Ch nh phủ và Ủy ban nhân dân các cấp, Chính phủ
ban hành Nghị định, Nghị quyết, quyết định, về công tác cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Ủy ban
nhân dân cấp các cấp ban hành Quyết định, chỉ thị về công tác cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất...
Cơ quan tƣ pháp là Tòa án nhân dân và Viện kiểm sát nhân dân, hai cơ
quan này làm nhiệm vụ xét xử những sai phạm nếu có trong quá trình cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất của cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền.
Cơng tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất, chịu trách nhiệm của sự song trùng lãnh đạo, của
hành chính (chiều ngang) là Ủy ban nhân dân cấp huyện và Sở Tài nguyên và
Môi trƣờng cấp tỉnh (chiều dọc) là chỉ đạo về chuyên môn nghiệp vụ.
2. Vai trò
Đối với Nhà nƣớc và xã hội: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc
thống nhất quản lý n n Nhà nƣớc phải nắm rõ các thông tin li n quan đến việc sử
dụng đất, thông qua công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nhà nƣớc
có thể:
- Giám sát hiện trạng sử dụng đất.
Cơng tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất giúp Nhà nƣớc nắm chắc thông tin về chủ sử dụng
đất, thông tin từng thửa đất. Những thay đổi trong quá trình sử dụng đất đƣợc
ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất thông qua việc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, qua
12


đó Nhà nƣớc kiểm sốt đƣợc các giao dịch về đất đai, giám sát cơ sở hạ tầng,

nhà ở, các cơng trình xây dựng tr n đất từ đó có định hƣớng phát triển phù hợp
nhằm đem lại hiệu quả sử dụng đất cao nhất.
- Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất còn là tài liệu phục vụ việc đánh giá tính hợp lý của
hệ thống chính sách pháp luật, hiệu quả trong cơng tác tuyên truyền phổ biến
pháp luật và ý thức chấp hành pháp luật, đánh giá xem Luật Đất đai và các v n
bản hƣớng dẫn thi hành đã đi vào cuộc sống chƣa.
- Phục vụ quản lý trật tự xã hội: Thực hiện tốt việc cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sẽ giúp
cho công tác thống kê, kiểm k đất đai, quản lý Nhà nƣớc đối với các giao dịch
li n quan đến bất động sản tốt hơn, làm lành mạnh thị trƣờng bất động sản.
Công dân sử dụng nhà, đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với tỷ lệ cao sẽ giúp họ y n tâm hơn
vì quyền lợi hợp pháp của họ đƣợc Nhà nƣớc bảo hộ. Làm cho xã hội v n minh
th m, nhân dân tin tƣởng vào Chính quyền hơn, góp phần vào việc đấu tranh
phịng, chống diễn biến hịa bình của các thế lực thù địch có âm mƣu chống phá
cách mạng nƣớc ta.
- Đối với ngƣời dân: Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với vai trị ghi nhận các
thơng tin của thửa đất, của ngôi nhà thành chứng thƣ pháp lý, là sự đảm bảo
quyền lợi của ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu đối với nhà ở đó. Bởi lẽ, một khi
nhà, đất đã đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất tức là Nhà nƣớc đã công nhận chủ quyền của chủ
sử dụng, chủ sở hữu. Chủ quyền đó sẽ đƣợc bảo hộ bởi chính sách pháp luật.
Nhƣ vậy, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất, sự an toàn về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở, chủ sở hữu - sử dụng sẽ đƣợc t ng cƣờng.
- Hỗ trợ các giao dịch về bất động sản: Hầu hết các giao dịch trên thị
trƣờng bất động sản hiện nay đều có tình trạng chung là thiếu thơng tin hoặc
thơng tin thiếu chính xác, khơng kịp thời. Những bất động sản đƣợc cấp Giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất tức là đã đƣợc đ ng ký đầy đủ các thông tin cần thiết theo đúng quy định
13


của pháp luật. Những thơng tin đó là cơ sở để ngƣời tham gia vào thị trƣờng
bất động sản đƣa ra quyết định. Thực tế t ngƣời muốn nhận chuyển nhƣợng
một thửa đất, mua một ngơi nhà chƣa có iấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vì cịn tiềm ẩn tranh chấp,
khiếu kiện, hoặc thông tin quy hoạch, hạn chế quyền sở hữu – sử dụng chƣa rõ,
hay nguồn gốc nhà, đất chƣa cụ thể…
- Tạo điều kiện cho các sàn giao dịch bất động sản hoạt động tốt, đẩy
nhanh mơ hình hệ thống địa ch nh điện tử và Chính phủ điện tử mà trƣớc hết là
hồn thành việc xây dựng hệ thống dữ liệu đất đai điện tử. Phục vụ việc tra cứu
thông tin nhà, đất, thơng tin quy hoạch .. nhanh chóng, ch nh ác và đơn giản.
- Khuyến kh ch đầu tƣ, mở rộng khả n ng huy động vốn, phát triển thị
trƣờng tài chính, tiền tệ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thƣ pháp lý để cho ngƣời sử dụng đất,
sở hữu nhà ở, có thể vay vốn từ các tổ chức tín dụng ngân hàng thơng qua việc
thế chấp, bảo lãnh. Có thể góp vốn để liên doanh kinh doanh sản xuất, làm nhiều
sản phẩm cho xã hội, tạo công n việc làm cho ngƣời lao động, hạn chế tệ nạn
xã hội.
- Giảm thiểu tranh chấp về đất đai và nhà ở, nếu có tranh chấp thì dễ giải
quyết: Thực tế cho thấy những ngôi nhà và thửa đất đã đƣợc Nhà nƣớc cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, đƣợc Nhà nƣớc cơng nhận
chủ quyền thì việc tranh chấp nhà, đất rất ít xảy ra.
- Phục vụ việc thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế chuyển
nhƣợng…Khi Nhà nƣớc nắm đƣợc một cách chính xác thơng tin về thửa đất và
tài sản tr n đất thì việc tính thuế sẽ trở nên dễ dàng, chính xác và hiệu quả hơn,
giúp Nhà nƣớc tránh đƣợc tình trạng thất thu ngân sách, hồn thiện chủ trƣơng

thực hiện cơng cụ quản lý đất đai bằng công cụ kinh tế, một trong bốn công cụ,
quy hoạch, pháp luật, hành chính và kinh tế.
3. Ý nghĩa của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
* Cấp đƣợc Giấy chứng nhận đôi b n đều có lợi.
Đất ở và nhà ở là tài sản của cơng dân - của ngƣời có quyền sử dụng đất,
có quyền sở hữu nhà ở, tài sản mà chƣa đƣợc cấp Giấy chứng nhận, hay chậm
đƣợc cấp Giấy nếu đủ điều kiện cấp Giấy thì là một thiệt thịi cho cơng dân và
14


cũng thiệt thòi cho Nhà nƣớc. Do vậy Nhà nƣớc ta càng phải khẩn trƣơng cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất cho tất cả trƣờng hợp có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.
Tài sản có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận mà khơng đƣợc cấp Giấy là một
vấn đề phi lý, không thể đẩy mạnh việc giao dịch quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở trong thị trƣờng bất động sản đƣợc, số phần tr m iấy chứng nhận
cấp trong dân t ng l n, điều đó càng làm lành mạnh thị trƣờng bất động sản.
* Cấp Giấy chứng nhận là tạo điều kiện cho cơng dân thực hiện quyền của mình.
Cơng dân phải sống và làm việc theo hiến pháp - pháp luật, cơng dân
đƣợc phép làm những gì pháp luật không cấm, Khoản Điều 105 luật đất đai
quy định ngƣời sử dụng đất: “đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ,
nhƣ vậy việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất là tạo điều kiện cho cơng dân có quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở thực hiện quyền của mình.
* Cấp đƣợc Giấy chứng nhận là làm t ng nguồn thu cho ngân sách.
Trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất đã có đầy đủ thơng tin ngƣời sử dụng đất, ngƣời sở hữu nhà ở,
diện tích, hình thể, k ch thƣớc, vị trí, quy mơ, số tầng của ngơi nhà, do đó khi cơ
quan thuế xác định thuế sử dụng đất là ch nh ác theo định lƣợng, định hình và

định tính.
* Cấp đƣợc Giấy chứng nhận là đảm bảo an sinh xã hội, góp phần xây
dựng Nhà nƣớc của nhân dân, vì nhân dân và do nhân dân.
Việc tranh chấp đất đai mà một trong hai bên, hoặc cả hai b n đã có iấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất thì việc giải quyết đơn giản và nhanh gọn, hạn chế những mâu thuẫn láng
giềng khơng đáng có, giúp ban chỉ đạo toàn dân đoàn kết xây dựng đời sống v n
hóa ở tổ dân phố hồn thành nhiệm vụ, nhân dân đoàn kết cùng mặt trận Tổ
quốc tích cực tham gia xây dựng và củng cố chính quyền nhân dân ngày một
vững chắc, xây dựng Nhà nƣớc thực sự là của nhân dân, vì nhân dân và do nhân dân.
* Cấp đƣợc Giấy chứng nhận là tiếp tục khẳng định thành quả cách mạng
của nhân dân ngày ngày đƣợc giữ vững.
2.1.7. Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
15


Theo Điều 5, Luật đất đai n m

đối tƣợng đƣợc cấp Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất đƣợc thể hiện nhƣ sau:
- Tổ chức, hộ gia đình cá nhân trong nƣớc đang sử dụng đất.
- Cộng đồng dân cƣ, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất.
- Tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài đang sử dụng đất tại Việt Nam.
- Ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài theo quy định của pháp luật về
quốc tịch.
- Doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn
đầu tƣ nƣớc ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà
đầu tƣ nƣớc ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật
về đầu tƣ.

2. .8. Thẩ

quyền cấp Giấy chứng nhận

Theo Điều 105, Luật đất đai n m

thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận

đƣợc thể hiện nhƣ sau:
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp

iấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo;
ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngồi
thực hiện dự án đầu tƣ; tổ chức nƣớc ngồi có chức n ng ngoại giao.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đƣợc ủy quyền cho cơ quan Tài nguy n và Môi
trƣờng cùng cấp cấp

iấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất.
- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp

iấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cƣ, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc sở hữu nhà ở gắn
liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
- Đối với những trƣờng hợp đã đƣợc cấp

nhận quyền sở hữu nhà ở,

iấy chứng nhận,

iấy chứng

iấy chứng nhận quyền sở hữu công trình ây dựng

mà thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với
đất hoặc cấp đổi, cấp lại
ở,

iấy chứng nhận,

iấy chứng nhận quyền sở hữu nhà

iấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình ây dựng thì do cơ quan Tài

nguy n và Mơi trƣờng thực hiện theo quy định của Ch nh phủ.

16


2.2. C N CỨ PHÁP L
Để hoàn thiện hơn nữa công tác quản lý đất đai tr n địa bàn cả nƣớc, Luật
đất đai không ngừng đƣợc bổ sung và hồn thiện hơn. Vì thế, Luật đất đai
ra đời có nhiều đổi mới hơn, đặc biệt có th m một phần quan trọng về đ ng ký
đất đai, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Các v n bản đƣợc
ban hành hƣớng dẫn thi hành luật đất đai
nhƣ sau:

- Thông tƣ 9
7 TT-BTNMT ngày
7 của Bộ tài nguy n và
Môi trƣờng hƣớng dẫn, chỉnh lý, quản lý, hồ sơ địa ch nh.
- Nghị định số
9 NĐ-CP ngày 9
9 của Ch nh phủ về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất.
- Thông tƣ
TT-BTNMT ngày
của Bộ tài nguy n và
Môi trƣờng quy định bổ sung về iấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
-Thông tƣ
TT-BTNMT ngày
của Bộ tài nguy n và
Môi trƣờng quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung li n quan đến thủ tục
hành ch nh về lĩnh vực đất đai.
- Luật đất đai
ngày 9 tháng n m
.
- Nghị định số
NĐ-CP ngày
tháng n m
của Ch nh
phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai.
- Nghị định số
NĐ-CP ngày
tháng n m

của Ch nh
phủ quy định về giá đất.
- Nghị định số
NĐ-CP ngày
tháng n m
của Ch nh
phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.
- Thông tƣ
TT-BTNMT ngày 9
của Bộ tài nguy n và
Môi trƣờng về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.
-Thông tƣ số
TT-BTNMT của Bộ Tài nguy n và Môi trƣờng quy
định về Bản đồ địa ch nh.
- Quyết định số
9
QĐ-BTNMT của Bộ Tài nguy n và Môi
trƣờng công bố thủ tục hành ch nh lĩnh vực đất đai.
- Quyết định số 779
QĐ-UBND ban hành quy định về việc tiếp
nhận, giải quyết thủ tục, thời gian các bƣớc thực hiện thủ tục đ ng k đất đai, tài
17


sản g n liền với đất, cấp iấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ, ngƣời
Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất
ở tại Việt Nam tr n địa bàn tỉnh Quảng Ninh.
-Thông tƣ li n tịch

TTLT BTC-BTNMT Quy định về hồ sơ, trình
tự, thủ tục, tiếp nhận và luân chuyển hồ sơ ác định nghĩa vụ tài ch nh về đất đai
của ngƣời sử dụng.
- Thông tƣ
TT-BTC hƣớng dẫn về ph lệ ph thuộc thẩm quyền
quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng (Hiệu
lực 1/1/2017)
-Nghị định
NĐ-CP của ch nh phủ về sửa đổi, bổ sung một số
điều của cái Nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thu đất, thu
tiền mặt nƣớc.
- Nghị định
7 NĐ-CPquy định, cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất có
vi phạm pháp luật đất đai trƣớc ngày 7
nếu đã ở ổn định tr n đất đó thì
vẫn sẽ đƣợc cấp sổ đỏ.
- Thơng tƣ số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trƣờng Quy định về bản đồ địa chính.
- Nghị quyết số 1037/2006/NQ-UBTVQH11 ngày 27/7/2006 của Uỷ ban
thƣờng vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở đƣợc xác lập trƣớc ngày
7 99 có ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài tham gia làm cơ sở ác định
đối tƣợng đƣợc cấp giấy chứng nhận trong các trƣờng hợp có tranh chấp.
* Cơ sở pháp lý cấp Trung ƣơng đƣợc thể hiện qua các v n bản thuộc
thẩm quyền của Chính phủ, Thủ tƣớng Chính phủ ban hành có quy định về đ ng
ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất cùng các vấn đề liên quan gồm:
- Nghị định số
NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về
hƣớng dẫn thi hành Luật đất đai n m
, trong đó cụ thể hoá những quy định

trong Luật đất đai.
- Nghị định số 9
NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu
tiền sử dụng đất, trong đó có quy định cụ thể hoá Luật đất đai về việc thu tiền sử
dụng đất khi cấp giấy chứng nhận.
18


- Nghị định số
NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu
tiền thu đất, trong đó có quy định cụ thể hoá Luật đất đai về việc thu tiền thuê
đất khi cấp giấy chứng nhận.
- Nghị định số 7
NĐ-CP ngày 27/01/2006 về sửa đổi, bổ sung một
số điều của các nghị định hƣớng dẫn thi hành Luật đất đai và Nghị định số
187/2
NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nƣớc thành cơng ty cổ phần.
Trong đó có sửa đổi bổ sung một số quy định về việc thu tiền sử dụng đất khi
cấp giấy chứng nhận, việc xác nhận hợp đồng chuyển nhƣợng, cho thuê, cho
thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất
trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao.
- Chỉ thị số 05/2006/CT-TTg ngày 22/6/2006 của Thủ tƣớng Chính phủ
về việc khắc phục yếu kém, sai phạm, tiếp tục đẩy mạnh tổ chức thi hành Luật
đất đai, trong đó chỉ đạo các địa phƣơng đẩy mạnh để hồn thành cơ bản việc
cấp giấy chứng nhận trong n m
- Nghị định
7 NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Thủ tƣớng Chính phủ
quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất,
thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi
Nhà nƣớc thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.

* Các v n bản thuộc thẩm quyền của các Bộ, ngành ở Trung ƣơng ban
ngành có quy định về đ ng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:
- Thông tƣ số 03/2003/TTLT/BTC-BTNMT ngày 04/07/2003 của Bộ Tài
nguy n và Môi trƣờng, Bộ Tài ch nh hƣớng dẫn về trình tự, thủ tục đ ng ký và
cung cấp thông tin về thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn
liền với đất.
- Quyết định số 24/2004/BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và
Môi Trƣờng ban hành quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Để thuận lợi cho Bộ Tài nguy n và Môi trƣờng quản chặt và nắm chắc
hơn nữa quỹ đất của đất nƣớc, ngày 1/11/2004 Bộ Tài nguy n và Môi trƣờng đã
ban hành Thông tƣ số 29/2004/TT – BTNMT về việc hƣớng dẫn lập, chỉnh lý,
quản lý hồ sơ đại chính nhằm hồn thiện hồ sơ địa chính của cả nƣớc, giúp cho
quá trình thống kê, kiểm k đất đai đƣợc thuận lợi, dễ dàng và ch nh ác hơn.
19