Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện trảng bom tỉnh đồng nai

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP
VIỆN QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN

-----  -----

H A LU N T T NGHIỆP
ĐÁNH GIÁ T NH H NH HU ỂN NHƢ NG QU ỀN S

NG ĐẤT

TR N ĐỊA ÀN HU ỆN TRẢNG BOM, TỈNH ĐỒNG NAI

NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ NGÀNH: 403

Giáo viên hướng dẫn

: ThS. h m h nh u

Sinh viên thực hiện

:

Mã sinh viên

: 1454032134

Lớp

: K59C - LĐĐ

Khóa h c

: 2014 -2018

Hà Nội, 2018
i

hánh


LỜI CẢM ƠN
Để đạt đƣợc sự thành công trong việc nghiên cứu và hồn thành tốt đƣợc
khóa luận tốt nghiệp, ngoài sự phấn đấu, nỗ lực của bản thân em còn nhận đƣợc
nhiều sự giúp đỡ từ các đơn vị, cá nhân và cô hƣớng dẫn. Em xin chân thành gửi
lời cảm ơn đến các cá nhân, đơn vị và cơ hƣớng dẫn đã giúp đỡ em hồn thành
bài luận văn tốt nghiệp này.
Em xin gửi lời cám ơn đến tồn thể thầy cơ giáo trƣờng Đại học Lâm
Nghiệp , đặc biệt là cô Phạm Thanh Quế trong suốt thời gian qua đã hƣớng dẫn,
giúp đỡ và tận tình chỉ bảo cho em trong suốt quá trình nghiên cứu này.
Em cũng xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của các cơ, chú,
anh, chị trong văn phịng đăng kí đất đai tỉnh Đồng Nai – chi nhánh Trảng Bom
đã giúp đỡ, chỉ bảo tận tình và tạo điều kiện thuận lợi cho em trong quá trình
nghiên cứu, thực tập và hoàn thành bài báo cáo này.
Trong thời gian thực tập em đã cố gắng để hoàn thành bài báo cáo của
mình, tuy nhiên với điều kiện thời gian có hạn, kinh nghiệm cịn hạn chế nên
khơng tránh khỏi sự sai xót. Em rất mong nhận đƣợc sự chỉ bảo, đóng góp ý
kiến của các thầy, cơ giáo để bài luận văn đƣợc hoàn thiện hơn và phục vụ tốt
hơn cho công việc sau này.
Em xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày …. tháng….năm 2018.

Sinh viên thực hiện

Vũ Ngọc Khánh

ii


M
L
LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................ i
MỤC ỤC ............................................................................................................ iii
DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT .................................................................. v
DANH MỤC BẢNG ............................................................................................ vi
DANH MỤC SƠ ĐỒ .......................................................................................... vii
DANH MỤC BIỂU ĐỒ ...................................................................................... vii
TÓM TẮT KHĨA LUẬN ..................................................................................... i
PHẦN 1. MỞ ĐẦU ............................................................................................... 1
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI ................................................................. 1
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU........................................................................... 2
1.2.1. Mục tiêu tổng quát....................................................................................... 2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể ............................................................................................ 2
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU ............................................................................. 2
PHẦN 2. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ............................................. 3
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT.... 3
2.1.1. Khái niệm cơ bản ........................................................................................ 3
2.1.2. Những điều kiện và thủ tục về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ............ 3
2.1.3. Các trƣờng hợp và nguyên tắc trong việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng
đất .......................................................................................................................... 4
2.2. CĂN CỨ PHÁP LÝ ....................................................................................... 7
2.3. CƠ SỞ THỰC TIỄN ...................................................................................... 9

2.3.1. Tình hình chuyển nhƣợng ở nƣớc Malaysia ............................................... 9
2.3.2. Tình hình chuyển nhƣợng ở nƣớc Singapore .............................................. 9
2.3.3. Tình hình chuyển nhƣợng ở Việt Nam ..................................................... 10
PHẦN 3. NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ........................... 12
3.1. ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU ......................................................................... 12
3.2. THỜI GIAN NGHIÊN CỨU ....................................................................... 12
3.3. ĐỐI TƢỢNG NGHIÊN CỨU ..................................................................... 12
3.4. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ........................................................................ 12
3.5. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................................ 12
3.5.1. Phƣơng pháp chọn địa điểm nghi n cứu ................................................... 12
3.5.2. Phƣơng pháp thu thập số liệu thứ cấp ....................................................... 13
3.5.3. Phƣơng pháp tổng hợp, thống kê số liệu ................................................... 13
3.5.4. Phƣơng pháp so sánh ................................................................................. 13
3.5.5. Phƣơng pháp chuy n gia ........................................................................... 13
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................................. 15
4.1. KHÁI QUÁT VỀ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ XÃ HỘI CỦA
HUYỆN TRẢNG BOM, TỈNH ĐỒNG NAI...................................................... 15
4.1.1. Điều kiện tự nhiên ..................................................................................... 15
4.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội ............................................................................ 16
4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên và kinh tế xã hội ........................... 18
iii


4.2. ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN
ĐỊA BÀN HUYỆN TRẢNG BOM, TỈNH ĐỒNG NAI .................................... 20
4.2.1. Tình hình quản lý đất đai của huyện Trảng Bom giai đoạn 2012 – 2017. 20
4.2.2. Tình hình sử dụng đất của huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai .................. 23
4.2.3. Đánh giá chung về tình hình quản lý, sử dụng đất đai .............................. 24
4.2.4. Đánh giá biến động đất đai giai đoạn 2015 – 2017................................... 25
4.3. ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TRẢNG BOM, TỈNH ĐỒNG NAI GIAI ĐOẠN
2012 – 2017 ......................................................................................................... 28
4.3.1. Thành phần số lƣợng hồ sơ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất .............. 28
4.3.2. Trình tự, thủ tục chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tại huyện Trảng Bom
............................................................................................................................. 29
4.3.3. T nh h nh chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tr n địa bàn Huyện Trảng
Bom giai đoạn 2012 – 2017 ................................................................................ 33
4.3.4. T nh h nh chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất của xã Hố Nai 3 - Huyện
Trảng Bom giai đoạn 2012 – 2017...................................................................... 38
4.3.5. T nh h nh chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất của xã Bàu Hàm - Huyện
Trảng Bom giai đoạn 2012 – 2017...................................................................... 40
4.3.6. T nh h nh chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất của xã Đơng Hịa - Huyện
Trảng Bom giai đoạn 2012 – 2017...................................................................... 41
4.3.7. T nh h nh chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất của xã Giang Điền - Huyện
Trảng Bom giai đoạn 2012 – 2017...................................................................... 43
4.3.8. Tổng hợp t nh h nh chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất của các xã điều tra
giai đoạn 2012 – 2017 ......................................................................................... 45
4.3.9. Nguy n nhân những hồ sơ chƣa đƣợc giải quyết ...................................... 46
4.4. ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC THỰC HIỆN VIỆC CHUYỂN NHƢỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TRẢNG BOM, TỈNH
ĐỒNG NAI GIAI ĐOẠN 2012 – 2017 .............................................................. 48
4.4.1. Thuận lợi ................................................................................................... 48
4.4.2. Khó khăn ................................................................................................... 48
4.5. NHỮNG ẢNH HƢỞNG CỦA CÔNG TÁC CHUYỂN NHƢỢNG ĐẾN
KINH TẾ - XÃ HỘI ............................................................................................ 49
4.5.1. Ảnh hƣởng tích cực ................................................................................... 49
4.5.2. Ảnh hƣởng tiêu cực ................................................................................... 49
4.6. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP TRONG CÔNG TÁC CHUYỂN
NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TRẢNG
BOM, TỈNH ĐỒNG NAI.................................................................................... 50

4.6.1. Giải pháp chung ........................................................................................ 50
4.6.2. Giải pháp cụ thể......................................................................................... 50
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ............................................................. 52
5.1. KẾT LUẬN .................................................................................................. 52
5.2. KIẾN NGHỊ ................................................................................................. 53
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................... 54
iv


DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐĐC:

Bản đồ địa chính

CT-UB:

Chỉ thị Ủy ban

CV:

Cơng văn

ĐKĐĐ:

Đăng ký đất đai

DT:

Diện tích

DTTN:

Diện tích tự nhiên

GCN:

Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

ĐĐ:

Luật đất đai

NĐ-CP:

Nghị định của Chính phủ

QHSDĐ:

Quy hoạch sử dụng đất

QSDĐ:

Quyền sử dụng đất

SDĐ:

Sử dụng đất

TN&MT:

Tài nguy n Môi trƣờng

TT-TCĐC:

Thông tƣ Tổng cục Địa chính

UBND:

Ủy Ban Nhân Dân

VPĐK QSDĐ:

Văn Phịng Đăng Ký quyền sử dụng đất

v


DANH M C BẢNG
Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Trảng Bom năm 2017 .................. 24
Bảng 4.2. Biến động diện tích theo mục đích sử dụng đất năm 2017 so với năm
2015 ..................................................................................................................... 26
Bảng 4.3. Kết quả giải quyết hồ sơ t nh h nh chuyển nhƣợng quyền sử đất của xã
Sông Thao từ năm 2012 – 2017 .......................................................................... 34
Bảng 4.4. Kết quả giải quyết hồ sơ t nh h nh chuyển nhƣợng quyền sử đất của xã
Hƣng Thịnh từ năm 2012 – 2017 ........................................................................ 36
Bảng 4.5. Kết quả giải quyết hồ sơ t nh hình chuyển nhƣợng quyền sử đất của xã

Hố Nai 3 từ năm 2012 – 2017 ............................................................................. 38
Bảng 4.6. Kết quả giải quyết hồ sơ t nh h nh chuyển nhƣợng quyền sử đất của xã
Bàu Hàm từ năm 2012 – 2017 ............................................................................ 40
Bảng 4.7. Kết quả giải quyết hồ sơ t nh h nh chuyển nhƣợng quyền sử đất của xã
Đơng Hịa từ năm 2012 – 2017 ........................................................................... 42
Bảng 4.8. Kết quả giải quyết hồ sơ t nh h nh chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất
của xã Giang Điền từ năm 2012 – 2017 .............................................................. 43
Bảng 4.9. Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển nhƣợng QSDĐ của 6 xã ................. 45
giai đoạn 2012 – 2017 ......................................................................................... 45
Bảng 4.10. Tổng hợp các nguy n nhân chƣa đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất ............................................................................................................... 47

vi


DANH M C SƠ ĐỒ

Sơ đồ 4.1. Quy tr nh thực hiện chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tại huyện
Trảng Bom........................................................................................................... 29
Sơ đồ 4.2. Quy tr nh thực hiện chuyển nhƣợng với trƣờng hợp xác nhận chỉnh lý
giấy chứng nhận .................................................................................................. 31
Sơ đồ 4.3. Quy tr nh thực hiện chuyển nhƣợng với trƣờng hợp cấp mới Giấy
chứng nhận .......................................................................................................... 32

DANH M C BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 4.1. Biểu đồ thể hiện tình hình chuyển nhƣợng QSDĐ của xã Sơng
Thao giai đoạn 2012 - 2017 ................................................................................ 35
Biểu đồ 4.2. Biểu đồ thể hiện tình hình chuyển nhƣợng QSDĐ của xã Hƣng
Thịnh giai đoạn 2012 - 2017 ............................................................................... 37
Biểu đồ 4.3. Biểu đồ thể hiện tình hình chuyển nhƣợng QSDĐ của xã Hố Nai 3

giai đoạn 2012 - 2017 .......................................................................................... 39
Biểu đồ 4.4. Biểu đồ thể hiện tình hình chuyển nhƣợng QSDĐ của xã Bàu Hàm
giai đoạn 2012 - 2017 .......................................................................................... 41
Biểu đồ 4.5. Biểu đồ thể hiện tình hình chuyển nhƣợng QSDĐ của xã Đơng Hịa
giai đoạn 2012 - 2017 .......................................................................................... 42
Biểu đồ 4.6. Biểu đồ thể hiện tình hình chuyển nhƣợng QSDĐ của xã Giang
Điền giai đoạn 2012 - 2017 ................................................................................. 44
Biểu đồ 4.7. Biểu đồ thể hiện tình hình chuyển nhƣợng QSDĐ của 6 xã giai
đoạn 2012 - 2017 ................................................................................................. 46

vii


TÓM TẮT KHÓA LU N
1. Đề tài
Đánh giá t nh h nh chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tr n địa bàn huyện
Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai
2. Mục tiêu
- Đánh giá t nh h nh chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tr n địa bàn huyện
Trảng Bom
- Đánh giá thuận lợi, khó khăn trong cơng tác chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất tr n địa bàn huyện Trảng Bom
- Đề xuất một số giải pháp nhằm gốp phần hồn thiện cơng tác chuyển
nhƣợng quyền sử dụng đất
3. Nội dung
- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của địa bàn huyện Trảng Bom,
tỉnh Đồng Nai
- Đánh giá t nh h nh quản lý và sử dụng đất tr n địa bàn huyện Trảng Bom,
tỉnh Đồng Nai
- Đánh giá công tác chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tr n địa bàn huyện

Trảng Bom
- Phân tích thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất tr n địa bàn huyện Trảng Bom
- Đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần hồn thiện cơng tác chuyển
nhƣợng quyền sử dụng đất tr n địa bàn huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai
4. Phƣơng pháp nghiên cứu
- Phƣơng pháp chọn địa điểm nghi n cứu
- Phƣơng pháp thu thập số liệu thứ cấp
- Phƣơng pháp tổng hợp, thống k số liệu
- Phƣơng pháp so sánh


- Phƣơng pháp chuy n gia
5. Kết quả nghiên cứu
Huyện Trảng Bom là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa của tỉnh. Q
tr nh đơ thị hóa diễn ra nhanh, sự tập trung của nhiều ngành kinh tế tr n địa bàn,
sự gia tăng dân số nhiều dẫn đến sự gia tăng nhu cầu đối với đất đai, nhà ở của
ngƣời dân ngày càng nhiều. Đặc biệt trong giai đoạn 2012 - 2017, huyện đã thu
hút đƣợc rất nhiều cơng trình dự án trọng điểm của nhiều nơi, nhiều đơn vị vào
đầu tƣ tại địa phƣơng, tạo điều kiện tăng trƣởng kinh tế nhanh chóng, đạt 10,1%
năm 2017.
Cơng tác quản lý đất đai tr n địa bàn toàn huyện nói chung và các xã nói
riêng trong thời gian qua đã dần đi vào nề nếp. Việc đăng ký quyền sử dụng đất,
lập và quản lý hồ sơ địa chính đƣợc thực hiện theo đúng quy định của pháp luật
và các văn bản hƣớng dẫn của cơ quan chuy n môn cấp trên.
Trong giai đoạn 2012 - 2017, tổng số hồ sơ chuyển nhƣợng của toàn huyện
24.676 hồ sơ đã đƣợc giải quyết, số hồ sơ không đƣợc giải quyết 1264 hồ sơ.
Công tác thống kê, kiểm k đất đai đƣợc thực hiện hàng năm và 5 năm một lần
theo đúng quy định của Bộ Tài nguy n và Môi trƣờng.
Công tác cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai từ cấp cơ sở chƣa đồng bộ

đã gây khơng ít khó khăn trong cơng tác quản lý nhà nƣớc về đất đai.
Công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định pháp luật về
đất đai, xử lý các vi phạm về đất đai đƣợc thực hiện thƣờng xuyên.
Công tác quản lý tài chính về đất đai đƣợc thực hiện đúng quy định.
Từ năm 2012 đến tháng 2017, lƣợng hồ sơ chuyển nhƣợng của 6 xã tăng
mạnh, cụ thể:
- Xã Sông Thao đã giải quyết đƣợc 819 hồ sơ trong đó 761 hồ sơ đủ điều
kiện và 58 hồ sơ không đủ điều kiện
- Xã Hƣng Thịnh đã giải quyết đƣợc 1183 hồ sơ trong đó 1135 hồ sơ đủ
điều kiện và 48 hồ sơ không đủ điều kiện
- Xã Hố Nai 3 đã giải quyết đƣợc 1555 hồ sơ trong đó 1506 hồ sơ đủ điều
kiện và 49 hồ sơ không đủ điều kiện


- Xã Bàu Hàm đã giải quyết đƣợc 879 hồ sơ trong đó 849 hồ sơ đủ điều
kiện và 30 hồ sơ khơng đủ điều kiện
- Xã Đơng Hịa đã giải quyết đƣợc 880 hồ sơ trong đó 851 hồ sơ đủ điều
kiện và 29 hồ sơ không đủ điều kiện
- Xã Giang Điền đã giải quyết đƣợc 1399 hồ sơ trong đó 1357 hồ sơ đủ
điều kiện và 42 hồ sơ không đủ điều kiện.
Đƣợc sự chỉ đạo kịp thời của Sở Tài nguy n và Môi trƣờng, UBND huyện
Trảng Bom, Văn Phòng Đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai. Dƣới sự nỗ lực quyết tâm
của ãnh đạo, tập thể cá nhân Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai – Chi
nhánh huyện Trảng Bom đã thực hiện đạt đƣợc kết quả đáng khích lệ nhƣ trên.


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên ban tặng cho
con ngƣời, là tƣ liệu và đối tƣợng lao động không thể thiếu đƣợc trong cuộc

sống sinh hoạt của con ngƣời. Trong những năm vừa qua theo định hƣớng của
Đảng và Nhà nƣớc ta là theo định hƣớng xã hội chủ nghĩa, cơng nghiệp hóa –
hiện đại hóa đất nƣớc do đó mà điều kiện kinh tế phát triển rất nhanh cùng với
đơ thị hóa mạnh nên nhu cầu sử dụng đất của ngƣời dân rất cao. Từ đó t nh h nh
chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất diễn ra sôi động, đây là vấn đề mà Văn
phòng đăng ký tỉnh Đồng Nai chi nhánh huyện Trảng Bom đang quan tâm và
tìm ra giải pháp quản lý để phục vụ nhu cầu chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất
của ngƣời dân đƣợc thực hiện thuận lợi và tốt nhất.
Hiện nay quá trình sử dụng đất và tình hình chuyển nhƣợng quyền sử dụng
đất đai diễn ra hết sức phức tạp và khó kiểm sốt. Điều này tạo ra trở ngại rất
lớn trong công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai. Nhằm hạn chế việc sử dụng đất
bất hợp pháp đồng thời sử dụng nguồn tài nguy n đất đai một cách hiệu quả,
tăng cƣờng công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai th công tác cập nhật chỉnh lý
theo dõi tình hình chuyển nhƣợng đất đai trong từng giai đoạn, thời kì là một
trong những nội dung quan trọng đã đƣợc quy định tại luật đất đai 2013. Việc
cập nhật những thay đổi để làm cơ sở bảo hộ quyền lợi và nghĩa vụ hợp pháp
của các chủ thể có liên quan tạo điều kiện để nhà nƣớc hoạch định chính sách
quản lý và phát triển.
Q trình phát triển kinh tế, q tr nh đơ thị hoá nhà ở làm cho mật độ dân cƣ
ngày càng tăng. Chính sự gia tăng dân số, sự phát triển đơ thị và q trình cơng
nghiệp hố làm cho nhu cầu về nhà ở cũng nhƣ đất xây dựng các cơng trình cơng
cộng, khu cơng nghiệp trong cả nƣớc vốn đã “bức xúc” nay càng trở n n “nhức
nhối” hơn. Đây là vấn đề nan giải không chỉ với nƣớc ta mà còn với các nƣớc đang
phát triển và phát triển trên thế giới. Để giải quyết vấn đề này, mỗi quốc gia đều xây
dựng cho mình những chƣơng tr nh, kế hoạch, chiến lƣợc riêng phù hợp với hoàn
cảnh, điều kiện của m nh để sử dụng đất đai đƣợc hợp lý, hiệu quả, tiết kiệm. Đặc
biệt là đối với nƣớc ta - một đất nƣớc mà quá trình cơng nghiệp hố, hiện đại hố và
đơ thị hố đang diễn ra mạnh mẽ trên khắp cả nƣớc.
1

Cùng với sự phát triển chung của đất nƣớc, huyện Trảng Bom nằm trong
khu vực phát triển mạnh mẽ về các mặt kinh tế, xã hội, tốc độ đô thị hóa đang
ngày càng gia tăng kéo theo những vấn đề về quản lý và sử dụng đất: cấp phép
xây dựng, mua bán chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, tài sản tham gia thị
trƣờng bất động sản...dẫn đến nhiều biến động về sử dụng đất.
Để nâng cao công tác quản lý đất đai, nhà nƣớc đã đƣa ra các cơ sở pháp
lý về đất đai để hạn chế các việc ngoài ý muốn. Xuất phát từ vấn đề trên với sự
hƣớng dẫn, chỉ bảo từ cô Phạm Thanh Quế nên em thực hiện đề tài: “Đánh giá
t nh h nh chu ển nhƣ ng qu ền s
Bom, tỉnh Đồng Nai ”.

ụng ất trên ị

n hu ện Trảng

1.2. M C TIÊU NGHIÊN CỨU
1.2.1. Mục tiêu tổng quát
Nhằm phân tích, đánh giá về vấn đề chuyển nhƣợng QSDĐ những tồn tại,
bất cập trong công tác chuyển nhƣợng. Đồng thời đề xuất, định hƣớng một số
giải pháp nhằm góp phần hồn thiện trong cơng tác chuyển nhƣợng QSDĐ tr n
địa bàn huyện Trảng Bom.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá t nh h nh chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tr n địa bàn huyện
Trảng Bom từ năm 2012- 2017.
- Đánh giá thuận lợi, khó khăn trong cơng tác chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất tr n địa bàn huyện Trảng Bom từ năm 2012- 2017.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần hồn thiện cơng tác chuyển
nhƣợng QSDĐ.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU

- Phạm vi không gi n
+ Tr n địa bàn huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai
- Phạm vi thời gi n
+Phạm vi số liệu đƣợc thu thập trong giai đoạn năm 2012- 2017.- Phạm vi
nội dung

2


+ Đánh giá t nh h nh chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất của cá nhân địa
bàn huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai giai đoạn 2012 - 2017
PHẦN 2. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. Ơ SỞ LÝ LU N VỀ CHUYỂN NHƢ NG QUYỀN S
2.1.1.

D NG ĐẤT

hái niệm cơ ản

Quyền sử dụng đất là 1 dạng quyền tài sản, trong đó quy định ngƣời sử
dụng đất sẽ đƣợc hƣởng các quyền của ngƣời sử dụng đất phù hợp với hình thức
sử dụng đất của m nh theo quy định của pháp luật. Hồ Quang Huy, 2017
Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ ngƣời này
sang ngƣời khác thơng qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhƣợng, thừa kế, tặng
cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Quốc Hội, 2013
Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên,
theo đó b n chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giao đất và quyền sử dụng cho
bên nhận chuyển nhƣợng, còn bên nhận chuyển nhƣợng trả tiền cho bên chuyển
nhƣợng theo quy định của pháp luật. (Luật Dƣơng Gia, 2017)
Thuế thu nhập cá nhân là loại thu nhập của ngƣời có quyền sử dụng đất khi

thực hiện chuyển quyền sử dụng đất cho ngƣời khác. Thuế suất: 2 . (Luật
Dƣơng Gia, 2017
ệ phí trƣớc bạ là khoản chi phí phải đóng khi đứng t n sở hữu hay sử
dụng một tài sản nào đó. Cụ thể ở đây là khoản thu đối với hộ gia đ nh, cá nhân
khi nhận chuyển quyền sử dụng đất để làm thủ tục chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất khi hợp thức hóa. (Luật Dƣơng Gia, 2017)
Giấy chứng nhận là tên gọi chung của các loại giấy chứng nhận về quyền
sử dụng đất, bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp
luật về đất đai, pháp luật về nhà ở. Bộ Tài nguy n và Môi trƣờng, 2014
2.1.2. Những iều kiện v thủ tục về chu ển nhƣ ng qu ền s

3

ụng ất


2.1.2.1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụn đất
Điều kiện chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý quan trọng để
cơ quan Nhà nƣớc có th m quyền xem xét, quyết định cho việc chuyển quyền sử
dụng đất hợp pháp giữa các hộ gia đ nh, cá nhân đƣợc qui định theo Khoản 1,
Khoản 3, Điều 188, Luật Đất đai năm 2013, ngƣời sử dụng đất đƣợc thực hiện
chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất khơng có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị k bi n để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký
đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

2.1.2.2. Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụn đất
Trình tự chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đƣợc quy định tại Điều 79 Nghị
định số 43/2014/NĐ-CP ngày 29 tháng 11 năm 2013 quy định chi tiết thi hành
một số điều của uật Đất đai
Hai bên chuyển nhƣợng và nhận chuyển nhƣợng đến tổ chức công chứng
tr n địa bàn tỉnh nơi có đất yêu cầu cơng chứng hợp đồng chuyển nhƣợng quyền
sử dụng đất.
Có địa phƣơng, tổ chức công chứng yêu cầu trƣớc khi công chứng hợp
đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, ngƣời yêu cầu công chứng phải nộp kết
quả th m định, đo đạc trên thực địa đối với thửa đất sẽ chuyển nhƣợng do Phịng
Tài nguy n và Mơi trƣờng cấp.
2.1.3. ác trƣờng h p v ngu ên tắc trong việc chu ển nhƣ ng qu ền s
ụng ất
2.1.3.1. rường hợp khôn được nhận chuyển nhượng, chuyển quyền sử
dụn đất.
Điều 191, Luật đất đai năm 2013 quy định những trƣờng hợp sau không
đƣợc nhận chuyển nhƣờng quyền sử dụng đất:
Tổ chức, hộ gia đ nh, cá nhân, cộng đồng dân cƣ, cơ sở tơn giáo, ngƣời
Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngồi khơng
4


đƣợc nhận chuyển nhƣợng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trƣờng hợp
mà pháp luật không cho phép chuyển nhƣợng, tặng cho quyền sử dụng đất.
Tổ chức kinh tế không đƣợc nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trồng
lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đ nh, cá nhân, trừ trƣờng
hợp đƣợc chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã
đƣợc cơ quan nhà nƣớc có th m quyền ph duyệt.
Hộ gia đ nh, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không đƣợc
nhận chuyển nhƣợng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

Hộ gia đ nh, cá nhân không đƣợc nhận chuyển nhƣợng, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân
khu bảo vệ nghi m ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu
khơng sinh sống trong khu vực rừng phịng hộ, rừng đặc dụng đó.
2.1.3.2. rường hợp hộ i đình, á nhân huyển nhượng, tặng cho quyền sử
dụn đất ó điều kiện
Điều 192, Luật đất đai năm 2013 quy định điều kiện hộ hộ gia đ nh, cá
nhân đƣợc nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất:
Hộ gia đ nh, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghi m
ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhƣng chƣa có điều kiện
chuyển ra khỏi phân khu đó th chỉ đƣợc chuyển nhƣợng, tặng cho quyền sử
dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy
sản cho hộ gia đ nh, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.
Hộ gia đ nh, cá nhân đƣợc Nhà nƣớc giao đất ở, đất sản xuất nơng nghiệp
trong khu vực rừng phịng hộ th chỉ đƣợc chuyển nhƣợng, tặng cho quyền sử
dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đ nh, cá nhân đang sinh sống
trong khu vực rừng phịng hộ đó.
Hộ gia đ nh, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nƣớc giao đất
theo chính sách hỗ trợ của Nhà nƣớc th đƣợc chuyển nhƣợng, tặng cho quyền
sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của
Chính phủ.

5


2.1.3.3.

ười nhận quyền sử dụn đất

Theo Điều 169, Luật đất đai năm 2013 Ngƣời nhận quyền sử dụng đất theo

quy định.
Hộ gia đ nh, cá nhân đƣợc nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất không
phụ thuộc vào nơi cƣ trú, trừ trƣờng hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều
191 và Điều 192 của uật Đất đai 2013.
2.1.3.4. Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụn đất
Theo Điều 37 uật kinh doanh bất động sản năm 2014 th nguy n tắc
chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện nhƣ sau :
- Có GCNQSDD theo quy định của pháp luật về đất đai
- Khơng có tranh chấp về quyền sử dụng đất
- Quyền sử đụng đất không bị k bi n để bảo đảm thi hành án
- Trong thời hạn sử dụng đất
Việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất phải tuân thủ các quy định của
pháp luật về mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất và đăng ký đất đai
2.1.3.5. H n mức nhận chuyển quyền sử dụn đất nông nghiệp của hộ gia
đình, á nhân
Theo Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều,
khoản của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 thì hạn mức nhận chuyển quyền sử
dụng đất nông nghiệp của hộ gia đ nh, cá nhân đƣợc theo quy định nhƣ sau:
“Điều 44 quy đinh hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất trồng cây
hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng
thủy sản và đất làm muối của mỗi hộ gia đ nh, cá nhân để sử dụng vào mục đích
nơng nghiệp đƣợc áp dụng đối với các hình thức nhận chuyển nhƣợng, nhận
tặng cho quyền sử dụng đất, xử lý nợ theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất.
Trƣờng hợp hộ gia đ nh, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông
nghiệp bao gồm nhiều loại đất đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm,
đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất ni trồng thủy sản và đất làm muối) thì hạn

6

mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đ nh, cá nhân đó
đƣợc xác định theo từng loại đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này.
Hộ gia đ nh, cá nhân đã sử dụng đất nông nghiệp vƣợt hạn mức nhận
chuyển quyền quy định tại các Khoản 1, 2, 3, 4 và 5 của Điều này mà đã đăng
ký chuyển quyền sử dụng đất trƣớc ngày 01 tháng 7 năm 2007 th phần diện tích
đất vƣợt hạn mức đƣợc tiếp tục sử dụng nhƣ đối với trƣờng hợp đất nông nghiệp
trong hạn mức nhận chuyển quyền.
Hộ gia đ nh, cá nhân đã sử dụng đất nông nghiệp vƣợt hạn mức nhận
chuyển quyền quy định tại các Khoản 1, 2, 3, 4 và 5 của Điều này mà đã đăng
ký chuyển quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 7 năm 2007 đến trƣớc ngày 01
tháng 7 năm 2014 th hộ gia đ nh, cá nhân đƣợc tiếp tục sử dụng đất và chỉ phải
chuyển sang thu đất của Nhà nƣớc đối với phần diện tích vƣợt hạn mức nhận
chuyển quyền.”
2.2. ĂN Ứ PHÁP LÝ
- Quốc hội (2003). Luật đất đai 2003
- Quốc hội (2013). Luật đất đai 2013
- Luật thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 do Quốc Hội ban hành ngày
05/12/2007 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2009.
- Nghị định 182/NĐ-CP ngày 19/10/2004 về việc xử lý các vi phạm trong
việc quản lý và sử dụng đất.
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ về
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hƣớng
dẫn thi hành uật đất đai.
- Quyết định của UBND tỉnh Đồng Nai số 1272/ QĐ- UBND tỉnh Đồng
Nai ký ngày 19/5/2015.
- Quyết định của UBND tỉnh Đồng Nai số 257/ QĐ- UBND tỉnh Đồng Nai
ký ngày 17/01/2011.

7


- Quyết định số 07/2011/QĐ-UBND ngày 28/01/2011 của UBND tỉnh
Đồng Nai về việc ban hành lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất tr n địa bàn tỉnh Đồng Nai.
- Quyết định số 6291/2008/QĐ-UBND ngày 16/10/2008 quy định giải
quyết các thủ tục hành chính theo cơ chế “một cửa” tại U ban nhân dân cấp xã
thuộc các huyện của Đồng Nai.
- Theo Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều,
khoản của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 chính phủ ban hành ngày 29/ 01/2014.
- Thông tƣ 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài Nguy n và
Môi Trƣờng TN MT qui định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tƣ số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ tài nguyên và
Môi trƣờng quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tƣ số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ tài nguyên và
Môi trƣờng quy định về hồ sơ địa chính.
- Nghị định 44/2014/NĐ-CP ban hành ngày 15/5/2014 của Chính Phủ quy
định về giá đất.
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ban hành ngày 15/5/2014 của Chính phủ
quy định về thu tiền sử dụng đất.
- Thông tƣ 25/2014/TT-BTNMT về bản đồ địa chính.
- Thơng tƣ 29/2014/TT-BTNMT về Quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Thông tƣ 30/2014/TT-BTNMT về Quy định quy định về hồ sơ giao đất,
cho thu đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất.
- Thông tƣ 34/2014/TT-BTNMT quy định về xây dựng, quản lý, khai thác

hệ thống thông tin đất đai.
- Thông tƣ 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phƣơng pháp định giá đất;
xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tƣ vấn xác định giá đất.
- Thông tƣ 76/2014/TT-BTC hƣớng dẫn Nghị định 45 về thu tiền sử dụng đất.
8


2.3. Ơ SỞ THỰC TIỄN
2.3.1. T nh h nh chu ển nhƣ ng ở nƣớc M l si
Theo Quách Văn Chiến (2010) Nhà nƣớc Malaysia là Nhà nƣớc Liên bang
nằm trong khu vực Đơng Nam Á, có diện tích gần 330.307 km2, dân số 28,9
triệu ngƣời. Theo Bộ Luật Đất đai của Malaysia, cá nhân, tổ chức muốn đƣợc
công nhận là ngƣời sở hữu đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai của liên
bang để có một văn bản chứng nhận gọi là bằng khoán. Văn bản bằng khốn
điền thổ chính là bằng chứng để kết luận cá nhân hoặc tổ chức đã đăng ký trong
đó chính là chủ sở hữu đƣợc mơ tả trong bằng khốn. Trƣớc khi đăng ký vào
bằng khoán, đất đai vẫn là đất của bang. Mọi giao dịch (chuyển nhƣợng, trả tiền,
cho thu ,... đều phải đăng ký, nếu khơng th đó chỉ là hợp đồng giữa các bên
liên quan. Nó sẽ khơng đƣợc Chính phủ cơng nhận là vĩnh viễn cho đến khi
đƣợc đăng ký hợp pháp.
Các loại bằng khoán mà bang có thể chuyển nhƣợng là:
- Bằng khốn đăng ký và Bằng khốn Phịng đất đai là loại bằng khốn
hồn chỉnh có nghĩa là đất đã đƣợc đo đạc xong.
- Bằng khốn hạn chế có nghĩa là đất chƣa đƣợc đo hồn chỉnh. Ranh gới
thửa đất cịn đang là tạm thời.
Để quản lý bất động sản hệ thống cơ quan định giá của Malaysia về bất
động sản đƣợc tổ chức tại cả ba cấp: Liên bang; Bang; và quận (huyện).
2.3.2. T nh h nh chu ển nhƣ ng ở nƣớc Sing pore
Theo Nguyễn Đ nh Bồng (2014) Singapore là một quốc đảo ở Đơng Nam
Á với diện tích 682 km2 và thủ đô là thành phố Singapore. Dân số Singapore vào

khoảng 5,339 triệu ngƣời năm 2013 với 77 là ngƣời Trung Hoa, 14% là
ngƣời Mã ai, 8 là ngƣời Ấn Độ và 1 là ngƣời lai Âu Á và ngƣời có nguồn
gốc khác. Với quy mơ quốc gia nhỏ bé và có nhiều điểm đặc thù, Singapore khá
thành cơng trong việc.
Singapore có chế độ sở hữu đất đai đa dạng, trong đó chấp nhận sở hữu tƣ
nhân về đất đai. Đất do Nhà nƣớc sở hữu chiếm t trọng lớn nhất (gần 90%), số
còn lại do tƣ nhân chiếm hữu, nhƣng việc sở hữu này phải tuân thủ theo các chế
độ quy hoạch sử dụng đất do Nhà nƣớc quy định. Ngƣời nƣớc ngoài đƣợc quyền
9


sở hữu căn hộ hoặc căn nhà biệt thự) kèm theo với đất ở. Chế độ sử dụng đất
phổ biến là hợp đồng thuê của Nhà nƣớc trong thời hạn cụ thể: đất sử dụng để
xây nhà ở thời hạn 99 năm, đất sử dụng cho mục đích thƣơng mại thời hạn sử
dụng 99 năm, đất sử dụng cho mục đích cơng nghiệp thời hạn sử dụng 60 năm,
đất sử dụng cho mục đích giáo dục thời hạn sử dụng 30 năm, đất sử dụng cho
mục đích tơn giáo thời hạn sử dụng 30 năm, đất sử dụng cho mục đích phúc lợi
xã hội thời hạn sử dụng 30 năm, đất nông nghiệp thời hạn sử dụng từ 10 đến 20
năm
Ở Singapore để chuyển giao đất công cho các đơn vị phát triển bất động
sản, có 3 hình thức chủ yếu:
- Đấu giá hoặc đấu thầu
- Bán trực tiếp
- Đấu thầu hạn chế
Các mục đích sử dụng đất khác nhau sẽ có giá bán khác nhau. Đất xây
dựng các cơ sở thƣơng mại, công nghiệp phải theo giá thị trƣờng. Đất phát triển
nhà ở công do Ngƣời Th m Định Giá Trƣởng quy định. Khi bán đất nhà nƣớc
chủ động điều tiết thị trƣờng và có những quy định nghiêm ngặt trong việc sử
dụng đất có hiệu quả, nên khơng có hiện tƣợng găm giữ hoặc đầu cơ đất.
Cùng với sự phát triển của thế giới, Việt Nam cũng đang ngày một đổi mới

với xu thế hiện đại hóa đất nƣớc. Xã hội ngày càng phát triển, thị trƣờng đất đai
ngày càng sơi động.
2.3.3. Tình hình chu ển nhƣ ng ở Việt N m
Ở nƣớc ta hiện nay thị trƣờng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đã xuất
hiện và còn rất sôi động không những ở khu vực thành thị mà cịn len lỏi đến
từng ngõ ngách thơn qu . Nhƣ vậy, có thể khẳng định rằng chuyển nhƣợng
quyền sử dụng đất là một nhu cầu thiết thực của ngƣời sử dụng đất thể hiện ra
một cách rõ ràng trên thị trƣờng.
Trong những năm vừa qua, với việc triển khai toàn diện, đồng bộ việc tổ
chức thi hành Luật Đất đai, tạo ra những chuyển biến rõ nét về quản lý và sử dụng
đất. Bộ Tài nguy n và môi trƣờng đã tích cực chỉ đạo thực hiện Chỉ thị số 01/CTTTg ngày 22/01/2014 của Thủ tƣớng Chính phủ về việc triển khai thi hành uật.
10


Ngay sau khi Luật Đất đai có hiệu lực thi hành Bộ Tài nguy n và Môi trƣờng, Ủy
ban nhân dân các tỉnh, thành phố đã thƣờng xuyên theo dõi tình hình triển khai ở
các địa phƣơng để kịp thời hƣớng dẫn, giải quyết (Bộ Tài nguy n và Môi trƣờng,
2012).
Các quy định về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ngày càng hoàn thiện
đã thúc đ y sự phát triển của thị trƣờng QSDĐ, góp phần sử dụng đất hiệu quả,
thúc đ y các ngành, các lĩnh vực nông nghiệp, công nghiệp, giao thông vận tải,
xây dựng, dịch vụ phát triển. Theo Bộ Tài chính 2012 , trong giai đoạn 2009 2011, tr n địa bàn cả nƣớc có gần 3 triệu lƣợt chuyển nhƣợng quyền sử dụng
đất. Trong đó, năm 2009 có gần 850.000 lƣợt chuyển nhƣợng; năm 2010 có tr n
999.000 lƣợt; năm 2011 có tr n 1 triệu lƣợt (Nguồn: Bộ Tài chính, 2012).

11


PHẦN 3. NỘI UNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHI N ỨU
3.1. ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU

Tiến hành nghiên cứu tr n địa bàn huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai
3.2. THỜI GIAN NGHIÊN CỨU
- Thời gian tiến hành đề tài : 1/2018 – 4/2018
- Phạm vi thời gian của số liệu đƣợc thu thập : 2012 -2017
3.3. Đ I TƢ NG NGHIÊN CỨU
T nh h nh chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Trảng Bom,
tỉnh Đồng Nai giai đoạn 2012 - 2017
3.4. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
- Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của địa bàn huyện Trảng Bom, tỉnh
Đồng Nai.
- Tình hình quản lý và sử dụng đất tr n địa bàn huyện Trảng Bom, tỉnh
Đồng Nai giai đoạn từ năm 2012- 2017.
- Công tác chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tr n địa bàn huyện Trảng
Bom, tỉnh Đồng Nai từ năm 2012- 2017.
- Phân tích những thuận lợi và khó khăn trong cơng tác chuyển nhƣợng
quyền sử dụng đất tr n địa bàn huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai
- Đề xuất giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất tr n địa bàn huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai
3.5. PHƢƠNG PHÁP NGHI N CỨU
3.5.1. Phƣơng pháp chọn ị

iểm nghiên cứu

Địa h nh huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai chia thành thành 3 khu vực là
khu vực có địa h nh thấp, khu vực địa h nh cao, khu vực có địa h nh trung b nh.
Dựa vào điều kiện địa h nh và t nh h nh chuyển nhƣợng chọn các xã đại
diện cho các khu vực nhƣ sau:
Khu vực địa h nh thấp : xã Hƣng Thịnh, Đơng Hịa, Giang Điền
Khu vực địa h nh cao : xã Bàu Hàm
Khu vực địa h nh trung b nh : xã Sông Thao, Hố Nai 3

12


3.5.2. Phƣơng pháp thu thập số liệu thứ cấp
Đề tài đánh giá t nh h nh chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất địa bàn huyện
Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai giai đoạn 2012 – 2017 sử dụng phƣơng pháp này để
thu thập thông tin về tự nhi n, kinh tế – xã hội thơng qua việc đến Văn phịng
đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai chi nhánh Trảng Bom, gặp trực tiếp những
chuy n vi n về lĩnh vực tài nguy n và môi trƣờng để thu thập : Báo cáo thuyết
minh kết quả thống k đất đai huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai; biểu số liệu
thống k , kiểm k đất đai; số liệu giao đất, cấp GCN của hộ gia đ nh, cá nhân và
các tổ chức... các văn bản li n quan đến công tác chuyển nhƣợng quyền sử dụng
đất tr n địa bàn huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai qua các năm.
3.5.3. Phƣơng pháp tổng h p, thống kê số liệu
Tổng hợp tình hình thực hiện chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất của hộ gia
đ nh, cá nhân tr n địa bàn 6 xã theo từng năm. Tr n cơ sở điều tra thực tế về tình
hình và thực trạng thực hiện thủ tục chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất của các
hộ gia đ nh, cá nhân, số liệu đƣợc tổng hợp theo từng xã, từng nội dung chuyển
quyền sử dụng đất và từng năm để lập thành bảng. Sử dụng phần mềm Microsoft
Office Excel để tổng hợp, phân tích, xử lý số liệu, vẽ bản đồ.
3.5.4. Phƣơng pháp so sánh
Từ số liệu tổng hợp tình hình chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất của các hộ
gia đ nh, cá nhân của các xã so sánh về số trƣờng hợp, thực trạng thực hiện
chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giữa các giai đoạn từ đó t m hiểu các nguyên
nhân và làm cơ sở nghiên cứu để đƣa ra các giải pháp khắc phục. So sánh tình
hình chuyển nhƣợng của các năm giữa các xã với nhau tr n địa bàn.
3.5.5. Phƣơng pháp chuyên gia
Sau khi tổng hợp, thu thập tài liệu li n quan đến t nh h nh chuyển nhƣợng
tr n địa bàn huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai em tham khảo những cán bộ,
chuy n gia hoạt động trong lĩnh vực chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Tham

khảo những cán bộ thuộc Phòng Tài nguy n và Mơi trƣờng, Văn phịng đăng ký
đất đai chi nhánh huyện Trảng Bom và những cán bộ huyện, xã có li n quan đến
khu vực. Nhằm đánh giá chính xác t nh h nh chuyển nhƣợn tr n địa bàn huyện
Trảng Bom.
13


14


PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LU N
4.1. KHÁI QUÁT VỀ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ XÃ HỘI CỦA
HUYỆN TRẢNG BOM, TỈNH ĐỒNG NAI
4.1.1. Điều kiện tự nhiên
4.1.1.1. Vị trí địa lý
Huyện Trảng Bom đƣợc tách ra từ huyện Thống Nhất cũ theo Nghị định
số 97/2003/NĐ - CP ngày 21/8/2003 của Chính phủ. Huyện có diện tích tự nhiên
là 32.541,2 ha, chiếm 5,47% diện tích tự nhiên tỉnh Đồng Nai, với 17 đơn vị
hành chính cấp xã gồm: thị trấn Trảng Bom - là trung tâm kinh tế, văn hóa,
chính trị, xã hội của huyện và 16 xã: Hố Nai 3, Bắc Sơn, B nh Minh, Quảng
Tiến, Giang Điền, Đồi 61, An Viễn, Tây Hòa, Trung Hòa, Sơng Trầu, Bàu Hàm,
Sơng Thao, Hƣng Thịnh, Đơng Hịa, Cây Gáo, Thanh Bình.
Ranh giới hành chính tiếp giáp nhƣ sau:
- Phía Bắc giáp huyện Vĩnh Cửu;
- Phía Đơng giáp huyện Thống Nhất;
- Phía Nam giáp huyện Long Thành;
- Phía Tây giáp thành phố Biên Hịa.
4.1.1.2. Khí hậu
Huyện nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa cận xích đạo, có nền
nhiệt cao đều quanh năm, ít gió bão, khơng có mùa đơng lạnh, khơng có những

biến động lớn về khí hậu, rất thuận lợi cho việc bố trí sử dụng đất.
+ Nhiệt độ: có nền nhiệt độ cao đều quanh năm và khá ổn định, nhiệt độ
trung b nh hàng năm khoảng 25 - 260C
ƣợng mƣa: trung b nh khoảng 1.800 - 2.000 mm/năm. ƣợng mƣa phân
bố không đều tạo n n hai mùa là mùa mƣa và mùa khô. Mùa mƣa từ tháng 5 đến
tháng 10, trong đó các tháng 8, 9, 10 có lƣợng mƣa cao nhất;. Các tháng mùa
khô từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau. Có một số tháng hầu nhƣ khơng có mƣa
nhƣ tháng 1 và tháng 2.

15