Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố cẩm phả tỉnh quảng ninh giai đoạn 2015 2018

Ọ

------------------------

C THỰC HI N CÁC QUYỀN CỦ
Ê
ỊA BÀN

I SỬ DỤNG

O N 2015 - 2018

NGÀNH : QU
MÃ NGÀNH : 7850103

v

: S.

à

Xuâ

Sinh viên t ự

:

L p

: 60B-

Mã sinh viên

: 1554030218

ọ

D

: 2015-2019

HÀ NỘI - 2019

ơ


ề

ệ
ự

ế

ệ

H

ế

ệ

ề
G

ệ

ệ

ể

ệ
ự
Mặc dù b n thân
nghiệm còn h n chế
v y, tơi r t mong nh
hồn thiệ

ệ

nhiều c g ng, song do th i gian có h n, kinh
ề tài khơng tránh kh i những thiếu sót nh
nh. Vì
c sự góp ý c a các th y cô và các b
ể ề
c

Hà Nội, ngày 19 tháng 5 năm 2019
Sinh viên thực hi n
H

Ụ
I

Ụ

....................................................................................................... 1
.............................................................................................................. i

DA H

Á

HỮ IẾ

DA H
H

Ắ .................................................................. iv

G ............................................................................................. v
I

H

H

.................................................................................... 1
HIẾ

I

A Ề

H

I ..................................................................... 1

I GHI

ề

........................................................... 2

................................................................................................ 2
........................................................................................ 2

H

II

G

A

Á

Ề GHI

.................................. 3

.......................................................................................... 3
ệ

ế
ề

3

ử

ở

ở

2.2.1. Q ề

ở ữ
ệ

ể
HỰ

ề

ử

ở ữ

............................................. 3
ử

ở

ề

ử

ệ

............... 5

ở

ự ............. 10

ệ

3

....................... 3

IỄ .................................................................................... 10

ữ
3

ề

HÁ

Ề

D

............................ 15

IỆ

A ............................................. 17

Hệ

ế

ề

ề

ử

993 ế

3

ề

ề

......................................... 17

ử

Ninh ..................................................................................................................... 20
H

III

IỆ

3

A IỂ

3

ể

H
H I GIA

GHI

GHI

......................... 22

............................................. 22

................................................................................. 22

3
3

G HÁ

................................................................................ 22
I

G GHI

..................................................................... 22
i


33

ID

3

H

G GHIỂ
G HÁ

........................................................................ 22

GHI

................................................................ 22

3

ệ

3

í

3 3

- ổ

H

I

Ế

IỀ

IỆ

ệ

.......................................... 22

ổ

ử

ệ ........................ 23

............................................................... 23

GHI

H

Ự HI

I H Ế-

................................ 24

H I

A H

H H

H ........................................................................................................... 24
ề

ệ

ự

n ..................................................................................... 24

ồ
3

................................................................................ 25

ự

ể

D

ế .................................................................... 27
ệ

HỰ

.................................................................... 27

G HÁ

IỂ

H

Á

H D

NÔNG THÔN ..................................................................................................... 27

3

ự

ể

....................................................................... 27

ự

ể

.................................................... 28

HỰ

G HÁ

3

H

G .................................... 28

..................................................................................................... 29

33

ự

....................................................................... 29

Á H GIÁ H
ề

ệ

G IỀ

IỆ

Ự HI

I H Ế-

ự

H I ......... 29

........................ 29

ự
H

IỂ

ể

ế-

........................................................ 30

Á H GIÁ

G Á

H H

H ................................................................................... 31

Hệ

ử

D

G

I

.............................................................................. 31
.......................................................................... 32

Á H GIÁ IỆ
D

G

HỰ HIỆ
A

H

ự

ệ

ề

ự

ệ

ề

Á

Ề

A G

H H
ể

H ................................ 36
ề

ế

I

ử

................ 36

D .............................................. 39
ii


3

ự

ệ

Ề

ể

ổ

í

GI I HÁ

H

ử
IỆ

.............................. 41
HỰ HIỆ

Á

D .................................................................................................................. 44
G

ề

G

ề

ở

ề ổ

ự

3 G

ề

4.7.4. G
H

í

Ế

Ế
IẾ
I IỆ

H

ề

ổ

ế

...................................... 44
............................... 45
ệ

D ................. 46

............................................................................ 47
IẾ

GH ............................................................ 48

.................................................................................................. 48
GH ................................................................................................. 48
HA

H

................................................................................... 50

............................................................................................................ 51

iii


D

Ụ

Ữ

Ế

ữ v t tắt

t

BTN&MT

B

CT-TTg

Ch th - Th

GCN

Gi y ch ng nh n

KTXH

Kinh tế xã h i

-CP

Ngh

QSD

t
ng

ng Chính ph

nh Chính ph

Quyền sử d

D

Ắ

Sử d

t

t

TTLT

ch

TMDV
TTCN

Tiểu th công nghiệp

UBND

Uỷ ban nhân dân
D

ề

iv

ử


D
Hệ
3

Ụ

ử

....................................................... 31

ế

-

ự

ệ

ề

............. 32

ể

D ở

-2018 ..................................................................... 37
ự

ệ

ề

ế

D ở

015-2018 ............................................................................ 39
ự

ệ

ề

ể

ổ

í

ử

-2018 ...................................................... 42

v


.
Ế

1.

Ủ

Ề

ồ
ặc biệt c a mỗi qu c gia, là
nguồn lực quan tr ng phát triể
c qu n lý theo pháp lu t, mỗi qu c

gia có m
n lý và sử d ng riêng. Việt Nam, t i n i dung
hiến pháp 2013 khẳ
nh ở
c ta ch tồn t i m t hình th c sở hữ
sở hữu tồn dân và tổ ch
t, công nh n
D
i sử d
c chuyển quyền sử d
t, thực hiện các quyền
e
nh. C thể hóa hiến pháp sử ổ
3
thể
nh này và ngày càng mở r ng các quyề
i sử d ng
c thực hiện các quyền chuyể ổi, chuyể
ng, cho thuê, cho thuê
l i, th a kế, tặng cho, thế
D
Ngày nay v
ế th
ng, quyền sử d
t ngày càng rõ nét và
quyền c a
i sử d
t
ng v
kinh tế mà h

cho xã h
c. Sự phát triể
ng hòa nh p
vào nền kinh tế XHCN, t
ồng b v i các th
ng khác trong nền
kinh tế qu c dân. Vì v y trong H i ngh l n th 6, Ban ch
ng
c ph c, gi i quyết kh c ph c những tồn t i h n chế phát sinh khi thi
hành Lu
3
thể
:
nh c thể
c
iv
D
nh
về những b
mc
iv
D ;
ệm c
c
iv
ồng bào dân t c thiểu s
i trực tiếp s n xu t nông nghiệp; trách
nhiệm c
c trong việc cung c
i dân.

-

nh c thể các quyề
h pv im
í
về
ều kiệ
i sử d
- Thiết l p sự

ẳ

ể thực hiện dự
lực thực hiện dự án.

c at
ng sử
t, công nh n quyền sử d
t.
ệc tiếp c
nh c thể ều kiệ
ằm lựa ch

1

ng

t phù
nh

ữ
t,


C m Ph , là thành ph l n th hai và là
lo i II trực thu c t nh
Qu ng Ninh.
ển v i t
hóa nhanh. Do
a bàn r ng, m
biế
ng l n, tình tr ng l n chiế
ựng
khơng phép, trái phép v n còn diễn ra và gây nhiề
sử d ng
t trong việc thực hiện quyền c
i sử d
t.. ể có cái nhìn chính xác
và mang tính thực tế về quyền c
i sử d
t, c n tr l i ba câu h i:
thực tr ng thực hiện quyền c
i sử d
t hiệ
ế nào? Nguyên
nhân t i sao? Gi
ể gi i quyết những tồn t
ế nào? Việc gi
áp
và chính xác ba câu h i này nhằ

ng gi i quyết thích h p
n tiếp theo. Xu t phát t những lý do trên,
ự
ế
H
tôi tiến hành nghiên c
ề tài: “Đánh giá việc
thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn th nh ph
– t nh u ng inh giai đoạn 2015 - 2018” .
Ụ TIÊU,

2.
2.1.

ụ tiêu

Ê

Ứ

tà
ực hiện các quyền sử d
.

-

- ề xu t m t s chính sách, gi
trong quá trình thực thi quyền sử d
2.2.
-

v

a bàn
i sử d ng thu n l

t.

ứu
í

:
: Trong 4

2015-2018.

2

h


II.

Ổ

Ề

Ê

Ứ

n quy n sở hữu, sử dụ

ất

S

2.1.

2.1.1. Một số khái ni

l

qu

2.1.1.1. Quyền sở hữu
ế

e
ữ

ề

ều 158
ề ử
’’ ở ữ
ể

ự 2015: “

ề

ở ữ

ề
ệ
ể

ở ữ

ồ

ề
e

ệ
ệ

ệ

ề
ể
)

ồ

ở ữ

ể

ở ữ
(

3
nh c thể
ề chế
“ ở hữ
”
(
c thực hiện quyề
i diện ch sở hữu về
” ( ều 13).
V
i diện ch sở hữu toàn dân về
c thực hiện việc
th ng nh t qu n lý về
m vi c
c nhằ
mb
t
c sử d
e
ch, kế ho ch sử d
m b o l i ích c a
i sử d
c thực hiệ
các quyền
c a ch sở hữ
:
ền chiếm hữu, quyền sử d ng và quyề

t.
Lu
ề ) “

2.1.1.2. Quyền sử dụng đất
“Quyền sử dụng đất” là m t khái niệm có tính sáng t
ặc biệt c a các
nhà lu t pháp Việ
ều kiệ
c quyền sở hữu tồn dân và
khơng thể phân chia thì làm thế
ể
i dân thực hiệ
c quyền c a
? ể
i dân có thể khai thác, sử d
ệu qu
c
nhu c u c a s n xu
i s ng mà l i không làm m
i cao c a
tính tồn dân, khơng m
n lý v
i diện ch sở hữu c a
c? Khái niệ “ ền sử d
”
“
i sử d
” í
ự

sáng t o pháp lu t, gi i quyế
c mâu thu
c các
l i ích c a qu
c và mỗ
i dân.
2.1.2. Nội dung các quy n sử dụ

ất ở Vi t Nam

N
D
i sử d
t bao gồm các quyề
ng lu t
nh: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyề
c c p gi y ch ng nh n quyền sử
d
t, quyề
c pháp lu t b o vệ khi b
i khác xâm ph m); quyền sử
3


d ng (thể hiện ở quyền khai thác l i ích c
ởng thành qu lao
ng, kết qu
c giao) và m t s quyề
ặc biệt khác tùy
thu c vào t ng lo i ch thể và t ng lo

t sử d ng. Tuy nhiên, n i dung quyền
sử d
c thể hiện có khác nhau tùy thu
i sử d ng là ai, sử
d ng lo
t?
e
ều 167 Lu
3
i sử d
c thực hiện
các quyề : “ ền chuyể ổi, chuyể
ng, cho thuê, cho thuê l i, th a kế,
tặng cho; thế ch p, góp v n bằng quyền sử d
t; quyề
c bồ
ng khi
c thu hồ
”
- Chuyể ổ
D
ể
D
ng h p: nông
dân cùng m
( ù
ng, th tr ) ổ t (nơng nghiệp, lâm
nghiệp, làm mu
t có mặ
c nuôi trồng th y s )

ể tổ ch c l i
s n xu t, h p thửa, ch
ồng ru ng, tiện canh tiệ
i to xâm ph
canh hoặc kh c ph c sự manh mún khi phân ph
ằng theo kiể “
t t, có x u, có g
”; ữ
t ở trong cùng m
( ù
ng, th tr n) có cùng nguyện v
ổi chỗ ở. Việc chuyển
ổ
D
í
i.
- Chuyể
D :
ể
D
ng h p
i sử d
t chuyể
ển sang làm nghề khác, khơng có kh
ử d ng hoặ ể thực hiện quy ho ch sử
t mà pháp lu t cho phép,...
ng h
i nh
t ph i tr
i chuyể

D
t
kho n tiề
ng v i m i chi phí h ph i b
ể
c quyền sử d
và s
ặc thù c a việc chuyể
D
ở
chỗ:
n thu c sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền ch thực hiện trong
gi i h n c a th
;
c có quyề
ều tiết ph
a tơ chênh
lệch thơng qua việc thu thuế chuyể
D
ế sử d
t và tiền sử d ng t;
c có thể
nh m t s
ng h
c chuyể
D ;
i
cu c chuyể
D ều ph
ế

ng về
ếu không, sẽ
b xem là hành vi ph m pháp.
- Cho, tặng, th a kế
D
ể
D
ặc
biệ
i nh
D
i tr tiề
ể ph i n p thuế. Do nhu
c u c a việc chuyể ổ
u kinh tế, phân công l
ng xã h i, việc chuyển
D
d ng l i trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các
4


quan hệ

i, d ch v ; giá tr chuyể
ch trên th
ng b

D
ng s n.

ếm m t t tr ng r t

- Thế ch
D :
t hình th c chuyể
D (
) trong
quan hệ tín d
i làm thế ch p vay n , l
t thế ch
ể thi
hành trách nhiệm vay n v
;
ù
t thế ch p không
c chuyển d ch v
i thế ch p chiếm hữu sử d
ù
mb o
có m t giá tr nh
;
i thế ch
ến kỳ không thể tr n
i
nh n thế ch p có quyề e
ể thu hồi v n.
Thế ch
ở c a thế ch p tài s n trong th
ng b
ng s n, trong

thế ch p b
ng s n thì ph n l n giá tr là nằm trong giá tr
D
ng
h
i vay tiề
D ể thế ch p thì có thể ù
cb o
ể
ng v
ựa vào m t cá nhân hay tổ ch c cam kế ù
D
c a h ể ch u trách nhiệm thay cho kho n vay c a mình.
- Góp v n bằng giá tr
D :
D
thể dùng
ổ ph
ể tham gia kinh doanh, s n xu t, xây dựng xí nghiệp.
c góp v n bằ
D
ề
ệc
ều ch
u kinh tế
ng h p ph i chuyển hàng
lo
t nông nghiệp t
t phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, d ch v ,
i,... mà v

mb
c việc làm và thu nh p cho nông dân - là m t
trong những lựa ch n phù h p v
ng hiệ
i hóa và cơng nghiệp hố
nơng nghiệp và nơng thơn.
c bồ
c thu hồ t :
i sử d
ể sử d ng vào các m
í
ninh, l i ích qu c gia, l i ích cơng c ng, phát triển kinh tế
c bồ
ng bằng việ
t m i có cùng m
í
bằng giá tr quyền sử d
t.
- Quyề

2.1.3. ơ sở hình thành, phát triển các quy n sử dụ
Pháp lu

c thu hồi
c phòng, an
i b thu hồi
ử d ng hoặc

ất ở Vi t Nam

nh về
c Việt Nam Dân ch C ng hoà
Việ
u bằng Lu t c i cách ru
1953. Ngày
29/12/1987 Qu c h
u tiên nhằ
ều ch nh các
quan hệ về qu n lý, sử d
t. Lu
ể chế
ng l i, chính
sách c
i h i l n th VI c
ng và Hiế
9 ( ều 19 và 20) khẳng
u c sở hữ
c th ng nh t qu n lý. Lu
t
5


i kỳ
n
ổi m i về kinh tế ặc biệt th i kỳ này có nhiều chính sách mở cửa. N i dung
về
D
a Lu
9
:

t không thu tiền sử d ng
i v i m i lo
t ch
ởng những kết qu
u
t. H không có quyền chuyể
D
i m i hình th c khác
nhau. Lu
:“
m mua, bán, l n chiế
thu tơ
i m i hình th c, nh
c giao mà khơng sử d ng, sử d
m
í
ự tiện sử d
t nơng nghiệ
t có r ng vào m
í
huỷ ho
”
9
y thực tế
y sinh
những b t c
i sử d
t thực sự khơng có quyề
iv im
t

c giao, kể c quyền th a kế, chuyể
ng, h ch
c chuyể
D
ng h p: Khi h nông dân vào hoặc ra h p tác xã, t
n xu t
nông nghiệp, lâm nghiệp; khi h p tác xã, t
n xu t nông nghiệp và cá thể
tho thu
ổ
ể tổ ch c l i s n xu ;
t chuyển
ặ
ết mà thành viên trong h c
n tiếp t c sử d ng
t ch
é
c th a kế nhà ở hoặc mua nhà ở ồng th
c
D ở
c có th m quyền cơng nh n
quyền sở hữ
i v i nhà ở.
e

nh trên cho th y, Lu
sử d
t c a các ch sử d
t. Cho nên thực tế v n x y ra hiệ
e

ựng m t túp lề
ể
ch
t. Lu
ều ch nh các quan hệ
ở tr
ch qu n lý về mặt pháp lu
í
thể hiệ
c về mặt kinh tế i v

c nhu c u
ng mua
ực
c
qu n lý

Ngoài những lý do b t c p về mặt pháp lu t nêu trên, trong th i gian này
ều chính sách mở cửa nhằm thu hút v
ch
iv
c mà c
iv
ặc biệt, Qu c h i
thơng qua Lu
c ngồi t i Việt Nam; Ngh quyết s 05-NQ/HNTW
ngày 10/06/1993 c a Ban ch
II: “ ếp t
ổi m i và
phát triển kinh tế - xã h

ẳ
i sử d
t
c
thực hiện các quyền chuyể ổi, chuyể
ng, cho thuê, th a kế, thế ch p
D ”
6


Hiế
99
: “ ổ ch c, h
ửd
t có
quyền chuyể
D
e
nh c a pháp lu ” (H ến pháp Việt Nam, 1995).
D
ch
a việc sử ổi Lu
H
trình xây dựng
pháp lu
993
993
c Qu c h i thơng qua ngày
14/07/1993 và có hiệu lực ngày 15/10/1993 về
n kế th a Lu

9
và bổ sung m t n i dung m
t s quyền c
i sử d
t. C thể
Lu
é
i sử d
c thực hiện 5 quyền: Chuyể ổi, chuyển
ng, cho thuê, th a kế, thế ch
D
y, lu
ững quy
e
ng ngày càng mở r ng quyền c
i sử d ng, cho h
nh
t h n chế
D
ể
D
e
ều kiện,
n i dung, hình th c do B lu t dân sự và pháp lu t về
nh.
Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh c a nền kinh tế, xã h i, qua thực tế v i
ng c
ế kinh tế th
ng làm cho quan hệ
ở nên ph c

t p, nhiều v
ề l ch sử
c gi i quyết thì các v
ềm il in y
sinh mà Lu
993
nh. Vì v
99
c sử ổi, bổ sung. Lu t bổ sung thêm m t s quyền c
i sử d
t
ền góp v n bằng giá tr
D
ền cho thuê l
D
ổ ch c, h
tiền sử d
t cho c th i
ặc tiề
c còn l
c thực hiện
D
chuyể
ng, thế ch p, góp v n, cho thuê l
D
ổ
ch c, h
i tr tiề
c chuyển
ng, thế ch p tài s n thu c sở hữu c a mình g n liền v

D
ể triển khai thực hiện Ngh quyết c a Qu c h i về c i cách hành chính
ể ồng b v i m t s Lu t mà Qu c h i m i thơng qua trong th i gian qua
t khuyế
í
c, Lu
c ngồi t i Việt
Nam, thì Lu
c sử ổi, bổ sung cho phù h p. Trong
H
trình xây dựng lu t, pháp lệnh c a Qu c h i, uỷ
ng v Qu c h i
H
trình sử ổi, bổ sung. Ngày
29/06/2001 Qu c h i khoá X, kỳ h p th 9
t sử ổi, bổ sung
m ts
ều c a Lu
Lu
nghiệ

ã sử

ổi, bổ sung m t s v

é
i sử d
t lâm nghiệp sang m

ề về

c chuyển m
;
c chuyể

í
7

D

:
í
ổ

ửd
t nơng
u cây trồng v t


iv
t sử d ng vào m
mu i, nuôi trồng th y s
d
t.

í

ệ
t lâm nghiệ
t làm

vào quy ho ch, kế ho ch sử

- Cho phép tổ ch c, h
ền thế ch p giá tr
D
e
nh c a pháp lu
c b o lãnh bằng giá tr
D
n
thu c sở hữu c a mình g n liền v
i các tổ ch c tín d
c phép
ho
ng t i Việ
i sử d
c thế ch p, b o
lãnh bằng giá tr
D
i các tổ ch c tín d ng có v
c ngồi, chi
c ngồi ho t ng t i Việt Nam, tổ ch c tín d ng 100%
v
c ngồi.
Tuy nhiên, trong th i kỳ y m nh công nghiệp hóa - hiệ
i hóa, tình hình
qu n lý và sử d
3
ực hiện Lu
ử ổ

y
cịn b c l những thiếu sót, yếu kém. Vì v y, việc tiếp t c sử ổi Lu
1993 (Lu t sử ổi bổ sung 1998, 2001) là c n thiết và t t yếu nhằm m
í
g nhữ
ng m c trong công tác qu n lý, sử d
t, b
m tính ổ nh c a
pháp lu
ồng th i, thế chế hóa k p th
ng l i, ch
í
a
ng về
i kỳ m i. Lu
3
c Qu c h i thông
c C ng hịa xã h i ch
ệt Nam khóa XI kỳ h p th 4 thơng qua ngày
26/11/2003 và có hiệu lực t ngày 01/07/2004.
Về
D
nh c a Lu

cá nhân: Lu
3
ế th a quy
993 ồng th i bổ sung quyền tặ
D
ah

ửd
t không ph
;
ều
kiện h n chế khi thực hiện quyền chuyể
ng và bổ sung quyền th a kế
D
t nông nghiệp trồ
ằm t
ều kiện thu n l i trong
thực hiện các quyền c
i sử d
y th
ng b
ng s n phát
triển và tích t
e
ng c
c. C thể n i dung c
D
nh
:“
ền chuyể ổi, chuyể
ng, cho thuê, cho thuê l i, th a kế, tặng
D ;
ền thế ch p, b o lãnh, góp v n bằ
D ;
ề
c bồi
c thu hồ

” ( ều 106).
Quyền

ah

c a tổ ch
Lu
3
nh tổ ch
ng v i hình th c tr tiề
thuê. Bổ sung quyề

t
ệt Nam:
t có các quyề
tiền m t l n cho c th i gian
ựng kinh doanh nhà ở t i Việt Nam.
c ngoài sử d

8


Ngày 29/11/2013, Qu c h
3
t này
sẽ có hiệu lực kể t 01/7/2014. So v i Lu
3
3
c ph c, gi i quyế
c những tồn t i, h n chế phát sinh trong quá

trình thi hành Lu
2003.
o lu t quan tr
ng
sâu r
ến chính tr , kinh tế, xã h i c
c sự quan tâm
r ng rãi c a nhân dân.
Lu
3 a tiếp t c kế th a, lu t hóa nhữ
nh cịn
phù h
c s ng c a Lu
3
ồng
th
ử ổi, bổ sung m t s
nh m i nhằm tháo g những h n chế,
b t c p c a Lu
3
e
Lu
3
m t
s ổi m i
sau:
M t là, Lu
3
c thể hóa các quyền c
v

:
nh rõ các quyền c
iv
c
i diện ch sở hữu; quyền quyế nh m
í
ửd
;
m c sử d
t, th i h n sử d
t; quyền quyế nh thu hồi
;
ền quyế
t; quyế nh chính sách tài chính về

i
ền
nh h n
t
…

Hai là, Lu t
3
ổ sung những n
n trong
việ
ề
ề
ằm kh c ph c b t c p hiện nay
mà Lu

3
nh c thể; bổ sung nhữ
nh
quan tr ng trong nguyên t c l p quy ho ch, kế ho ch sử d
t, nhằm kh c
ph
p quy ho ch, kế ho ch sử d
t; bổ
nh rõ
quyề
sử d
tc
i dân trong vùng quy ho
c có th m quyền phê duyệt, nhằ
m b o quyền và l i ích h p
pháp c
i sử d
t.
Ba là, Lu
nh c thể, rõ ràng t nguyên t
ến n i dung và mở r ng
dân ch , cơng khai trong q trình l p quy ho ch, kế ho ch sử d
t; quy
nh về m b o quyền l i c
i sử d
t trong vùng quy ho
:
Việc l y ý kiến c a nhân dân về quy ho ch, kế ho ch sử d
t ở c p qu c gia
và c p t nh và c p huyệ

c thực hiện thơng qua hình th c cơng khai thông
tin về n i dung c a quy ho ch, kế ho ch sử d
ện tử
e
nh.
v

B n là, m t trong nhữ
ểm m i quan tr ng c a Lu
3
c Qu c h i thông qua là nhữ
nh về c p gi y ch ng nh n quyền
9


t, quyền sở hữu nhà ở và tài s n khác g n liền v
t. Lu t bổ sung
nh về
ng h
ế
trên m ng ện tử;bổ
ng h p quyền sử d
t, quyền sở
hữu nhà ở và tài s n khác g n liền v
t là tài s n chung c a nhiề
i thì
c p mỗ
i m t gi y ch ng nh n, hoặc c p chung m t sổ
và trao cho
i diện.

sử d

Lu
d

c c p sổ
ửd

ồ

3
nh c thể
ữ
ng h p sử
; c p gi y ch ng nh n cho h
ng
t có và khơng có các gi y t về quyền sử d
t.

Lu

nh c thể và
t việc thu hồi t, bồ
ng,
hỗ tr tái
m b o m t cách công khai, minh b ch và quyền l i c a
i có t thu hồi nhằm kh c ph c, lo i b nhữ
ng h p thu hồ
t làm
ở

ến quyền và l i ích c
i sử d
ồng th i kh c ph c m t
cách có hiệu qu nhữ
ng h p thu hồ
ử d ng, gây
lãng phí, t
n x u trong xã h i.
Lu
3
c Qu c h i thông qua là sự kiện quan tr ng
u nhữ
ổi m i về í
ằ
ng yêu c u phát triển
kinh tế -xã h i trong th i kỳ y m nh cơng nghiệp hóa, hiệ
c,
thể hiệ
c ý chí, nguyện v ng c
nhân dân.
nh c a Lu
ng th i kỳ cho th y, Lu
n
d
ữ
nh phù h p v i cu c s
p nh n những thực
tế c a cu c s
i; mở r ng d n quyền c
i sử d

n
mb
c nguyên t
c sở hữu toàn dân.
2.2.

S

Ự

2.2.1. Quy n sở hữu, quy n sử dụ

ất ở một số

c tr

u vự

*Thái Lan
Thái Lan hiện nay tồn t i 2 hình th c sở hữ
ở hữ
c
và sở hữ
sở hữu, sử d
c c p gi y ch ng nh n về
i Thái Lan có nhiều lo i gi y ch ng nh n về
ỗi
lo i gi y ch ng nh
nh riêng nhằm h n chế m t s quyền về
i v i ch sở hữu, sử d

t, c thể:
- Gi y ch ng nh n sở hữ

t (Chanod-NS4) là gi y ch ng nh n quyền sở
10


hữu về
cc
nh các góc thửa trên b
ồ tỷ lệ
1:1000 hoặc 1:2000 hoặc chuyể ổi t b n ồ nh tỷ lệ 1:4000. Các quyền c a
ch sở hữu lo i gi y này là: chuyể
ng (ph
ể
ng), thế
ch p, chia nh thử
t, th a kế. Nế
t khơng sử d ng, tồ án có
quyền huỷ b hiệu lực c a gi y ch ng nh n. Nếu gi y ch ng nh
c
c p t lo i gi y ch ng nh
n chế việc chuyển
ng, nế
c c p mà khơng có gi y t
c chuyể
ng.
- Gi y ch ng nh n sử d ng là gi y ch
D (
hai lo i gi y ch ng nh

c c p tuỳ thu c vào việc sử d
ể
i thử
t.

i sở hữu). Có

+ Gi y ch ng nh n lo
3 :
c c p cho thử
t khi ranh gi i thửa
nh trên b
ồ
c thành l p t b
ồ
n. Lo i
gi y này có quyền chuyể
ng (ph
ể
ng). Nế
c sử d ng, tồ án có quyền huỷ b hiệu lực c a gi y ch ng nh n.
Nếu gi y ch ng nh
3
c c p t lo i gi
h n chế việc chuyể
ng.
+ Gi y ch ng nh n lo
3:
c c p cho thử
t khi ranh gi i thửa

c l p bằ
(
ặ
t), sau 30 ngày
thông báo lo i gi y này m
c chuyể
ng (ph
ển
)
ể không sử d
- Gi y ch ng nh n chiếm hữ
c xác nh n việc chiếm hữu t m th i về
t. Lo i gi
c c p cho lo
c chiếm hữ
9
p gi y hoặ
c chiếm hữ
9
thu
ù
t mà Uỷ ban C
t Qu c gia thông báo là Khu vự
a chính.
Lo i gi y này có quyền th a kế, khơng có quyền chuyể
ng tr phi có d u
"Được sử dụng". Có thể chuyển thành gi y ch ng nh n quyền sử d ng NS3K
sau khi c p ít nh t 3 quí, hoặc chuyển thành gi y sở hữu NS4 nế
m
ều

kiện
ể không sử d
- Gi y ch ng nh
và sử d
nh n này có thể chuyể

ếm hữu
9
c ch p nh
y ch ng
ng. Gi y ch ng nh n SK1 có thể chuyển thành
11


gi y ch ng nh n sở hữu NS4.
- Gi y ch ng nh
99
í
cho phép các
T
ởng c p gi y ch ng nh n STK1 cho dân s ng trong khu vực b o vệ r ng
D
c tiếp t c sử d ng nế
c C c Lâm
nghiệp Hoàng gia c p gi y ch ng nh n STK2.
- Gi y ch ng nh n NK1 và NK3 là gi y ch ng nh
Phúc l i Xã h i và Khuyến khích H p tác qu n lý. Lo
chuyể
ng, ch có thể
c th a kế.

c
c

- Gi y ch ng nh n PBT6: Là t biên lai công nh n việc sử d
t thông
qua việc tr tiền thuế sử d
p huyện. Gi y này
không chuyể
c.
- Gi y ch ng nh n SPKc p dựa theo Lu t C
nghiệp b thoái hoá. Các thử
chuyể
ng ch
c th a
i dân có gi y ch ng nh n
ổi thành gi y NS4.
-

:D
t Nông nghiệ

ệp
9
ù
t Lâm
c phép chia nh
c
kế. T
993 - 1995 Chính ph cho phép

SPK-01 thu
ù
t dự trữ cho lâm nghiệp

y ch ng nh n: Là các lo
t thu c sở hữ
c gi y ch ng nh n NS4 hoặc NS3 hoặc NS3K (Hoàng Huy

Biều, 2000).
*Malaisia
Theo B Lu
a Malaisia, cá nhân, tổ ch c mu
c công
nh
i sở hữ
t ph
a liên bang
ể có m
n ch ng nh n g i là bằ
n bằ
ền thổ
chính là bằng ch
ể kết lu n cá nhân hoặc tổ ch
í
là ch sở hữ
c mơ t trong bằ
ằng khốn,
t c a bang. M i giao d ch (chuyể
ng, tr tiền, cho thuê,...)
ều ph

ế
là h
ồng giữa các bên liên quan. Nó sẽ
c Chính ph công nh
ễ
ế
p
pháp.
12


Các lo i bằng khốn mà bang có thể chuyể
- Bằ
ằ
hồn ch )
hồn ch nh sẽ có những quyền sau:
+ Bằ

ng là:
(

c xong. Ch sở hữ

i bằng khốn
t có Bằng khốn

ễn.

cc

ặc h p nh

+ Có quyề

+ Có quyền tiến hành các giao d ch (chuyể
)
a mình.

tiề

+ Có quyề
2 t ng trở
bằng khốn riêng cho các ph n diện tích riêng trong ngơi nhà.
+ Có quyề

ểl

ể

c các

t hoặc ph n tài s n khơng phân chia nào khác trên

e
- Bằng khốn h n chế ( )
nh.
Ranh g i thử
m th i. Ch sở hữ
t có Bằng khốn h n chế
(QT) có những quyề

ằng khốn hồn ch nh ngo i tr :
+ Ranh gi
+ Tr
nhiều t

t còn là t m th i.
nh thêm trong B Lu
ặc h p nh
t c a mình.

sở hữu khơng

Chính ph có thể thu hồi l
c giao c p bằng biện pháp thu hồi
b t bu c hoặc mua l i t các ch sở hữu. Khi b thu hồ t các ch sở hữ
c
ền b th
t kỳ
iv
t b thu hồi có thể
ph
i về việ
c diệ í
t, s tiề ề ù
ền bù hoặc
việc chia tiề ền bù. Những ph
i này ch
ế
ếu n i v
c th m v n và v việc sẽ

c
chuyển sang Tòa án. Sau khi tr tiề ề ù
ổ ch c sẽ
h p pháp cho dù cịn có các ph
i.
*Trung Qu c
H

Hiến pháp 1982 c a C
13

ở Trung Qu c


thu c sở hữ
( iv
) hoặc sở hữu t p thể ( i v
t thu c
khu vự
)
ở
ng qu n lý c a chính
quyề
ền sở hữ
i v i tồn b
ở
Trung Qu
ề “
i sự làm ch ”
c Trung Qu c. Mặc dù không

th a nh
ữ
e
ều 2 c a Hiế
c sử ổ
1988, QSD
c phép chuyể
ng t i Trung Qu
ều kiện này,
D
c tách r i kh i quyền sở hữ
D ở Trung Qu c có thể chia làm hai lo : D
“ ”
D
“
”
D
c "c p" là lo
D
ền th
c áp d ng cho
các doanh nghiệ
cc
t cho các doanh nghiệ
c không
thu tiền hoặc thu r t ít và có thể thu hồi b t c
iv
ng h
D
khơng thể chuyể

ng, cho thuê hay thế ch p.
Hiện n

Vào cu i nhữ
9
ệc thiết l p hệ th ng kinh tế th
ng ở Trung
Qu
t hiện hình th
D “
”
ệ
i sử d ng
é
D
i v i m t thử
t nh
Nhà
c v i m t kho ng th i gian sử d ng c thể (
ng t 40 ỳ
thu c vào m
í
ử d ng). Việc mua bán này có thể
c thực hiện thơng qua
tho thu
u th u hoặ
D
i sử d
t có
thể thực hiện giao d

c sau:
- Chuyể

D :

Về ều kiện: Về mặt lý thuyết, chuyể
D
ng dân sự,
cho nên chính quyền ch
ệp bằng biện pháp
hành chính, tr nhữ
ng h p thực sự c n thiế
ều kiện
ể
c chuyể
:
í
ể có
D ;
y ch ng nh
D
v n thực hiện ho
ở
m tm
nh
ng là ít nh t 25% tổng s v
ệc
sử d ng theo dự (
c Thái, 2006).
Về th t c: Theo pháp lu t Trung Qu c, gi y t về chuyể

D
không nh t thiết ph i qua công ch
ng trong 15 ngày kể
t ngày ký h
ồ
i nh n chuyể
D
D
t i Phịng qu
c về
i việc n p phí chuyể
ng
ng.
14


Về giá c :

c không can thiệp vào giá c chuyển
nh nào c a pháp lu t nhằ
nh giá chuyển
ng này, mà nó do bên chuyể
ng và bên nh n chuyể
ng tho
thu n. Tuy nhiên, trong t ng h p giá c chuyể
“ pm
nghi ng ”
í
ề
ể có quyề

D
ng h
nh này nhằm tránh những tiêu cực, gian d i trong chuyển
D
D :
i sử d
t có thể
D
ể nh n tiền
cho thuê. Giao d ch này ph
c thực hiện thông qua h
ồng. Hai bên trong
giao d ch ph ế
c về
ể
ệc cho thuê
trong th i h n 20 ngày sau khi h
ồng có hiệu lực. N i dung chính c a h p
ồng là bên thuê ph i sử d
e
ih
ều kiện mà bên cho thuê
ế
ể
D (
c Thái, 2006).
- Thế ch

D

i sử d
t có thể thế ch
D
y ch ng nh
t i các tổ ch c tín d ng ở
ể vay v n. Giao d ch thế ch p ph
hiện thông qua h
ồng giữ
i sử d
t và ch thể cho vay. Nế
i thế ch p không tr
c n , bên cho vay có thể ph
quyền sử d ng v
i sử d
t m i.
iv
i sử d
c ngoài, việc thế ch
các tổ ch c tín d
ởi h
nguồn c p v n cho th
c, ch không ph
c a Trung Qu c (
c Thái, 2006).

D

2.2.2. Những bài học rút ra từ kinh nghi m của một số

c

T những bài h c c a các nhà nghiên c u về sự
D ởm ts
c, có thể rút ra những kết lu n sau:

D
c thực
ến h n

ể vay v n t
c coi là
ền

ều tiết

- Thứ nhất, c n phát triển m nh hệ th ng lý lu n về th
ng b
ng
s
ặc biệt là những v
ềr
ng b
ng s n t i Việt
Nam là gì và phát triển th
ng b
ng s n t i Việ
ế
ể phù
h p v i thể chế kinh tế th
n

ng xã h i ch
ữ
ng
m c trong việc phát triển th
i Việt Nam th i gian qua có m t
15


ph n nguyên nhân ở việ
i quyế
c những v
ề
sở sự phát triển c a hệ th ng lý lu n, c n hình thành những cơng c và xây dựng
c qu n lý có hiệu qu th
t t i Việt Nam.
- Thứ hai, coi tr ng việc t o dựng khn khổ pháp lu t là yếu t
u
ể hình thành và phát triển th
D
ữ
ều kiện l ch sử, quá
trình hình thành và phát triển th
ở
c ta có nhữ
ặ
ểm
ặ
ù H
ữa, các yếu t c a th
ng b

ng s n còn hết s
việc qu n lý lo i th
ng này l i ch yếu bằ
í
ng chế D
ề lâu dài, việc xây dựng và phát triển khoa h c pháp lý về
th
ng b
ng s
ệc làm c n thiết.
ặc biệ
ều kiện h i nh p kinh tế qu c tế, các giao d ch kinh doanh,
ch kinh doanh b
ng s
ều ph i thực hiện theo pháp
lu t và t
c phù h p v i thơng lệ qu c tế. Việc hồn thiện hệ th ng pháp
ều kiệ ể khai thác có hiệu qu các yếu t qu c tế ến th
ng b
ng s n Việt Nam. Tuy nhiên, trên thực tế ở t t c các qu c gia,
t o dựng khuôn khổ pháp lý luôn là yếu t
u tiên không thể thiếu cho các
giao d ch trên th
n ph i thực hiện cùng v i quá
ể t o dựng khung pháp lý, c n t
c xây dựng các
nh về những v
ề
i
ng và quyền mua bán,

n, thế ch … ù
nh các bên tham gia th
ng, xác
nh các ch sở hữu (ch sử d ng) b
ng s n c thể, về th t c và h
ồng
thực hiện các giao d ch dân sự.
- Thứ ba, chú tr ng phát triển các yếu t
t c là các yếu t
u, giá c
n lý chuyên nghiệp.

n c a th
ều ch nh c a Nhà

- Thứ tư, hình thành b máy qu n lý các giao d ch b
ng s n phù h p
v
ều kiện Việt Nam, có kh
g dự báo chính xác m c cung - c u về t
ữ
ổ
t biến trên th
b o lãnh, b o hiểm và b o vệ quyền l i c
D
n
có các biệ
ền bù, gi i t a, gi i phóng mặt bằng thích h p, gi m thiểu
tình tr
ế

ền bù thiếu th
ặc
sử d ng nhiều biệ
ng chế. Việc làm này góp ph n làm gi m b t m t
p trung quá l n vào các nông thôn. Sử d ng h p lý công c thuế
16


ể iều tiết m
ế
i v i nhữ
i sử
d ng nhà ở các thành ph l
ế th
i v i những nhà ở vùng
ngo i ơ. Biện pháp này có tác d ng làm gi m m
t nơng thơn,
kh ng chế
c tình tr
t nơng thơn và giữ bình ổn th
ng.
S

2. 3.

Ề

SD

2.3.1. H thố

vă bản pháp luật củ
à
v các quy n sử dụ
ất từ ă 1993 n nay
ể thực hiệ

D

l

qu

quy ịnh

993 ế

các

:
a. Lu t
993

- Lu
- Lu t Thuế chuyể

D

ệu lực t ngày 15/10/1993.
99

ệu lực t ngày 01/07/1994.

- B lu t Dân sự ngày 28/10/1995.
- Lu t sử ổi, bổ sung m t s
ngày 01/01/1999.
- Lu t sử

ổi bổ sung m t s

- Lu t sử ổi, bổ sung m t s
ngày 01/10/2001.
- Lu

3

ều c a Lu

998, có hiệu lực t

ều c a Lu t thuế chuyể
ều c a Lu

D
ệu lực t

ệu lực t ngày 01/07/2004.

- B lu t Dân sự ngày 14/06/2005.
- Lu t Công ch ng s 82/ 2006/ QH11 ngày 29/11/2006, có hiệu lực thi
hành kể tà ngày 01/7/2007.

- Lu t thuế thu nh p cá nhân s 04/2007/QH11 ngày 21 /11/2006, có hiệu
lực thi hành t ngày 01/01/2009.
- Lu t s 34/2009/QH12 do Qu c h
126 c a Lu t nhà ở
ều 121 c a Lu
ngày 01/9/2009.
- Lu

3

ể sử
/ /

ổi, bổ
ều
9
ệu lực t

ệu lực t ngày 01/7/2014.

S : 53/2014/QH13 ngày 20 tháng 06 năm 2014 có
hiệu lực t ngày 01/01/2015.
17


D
ự s : 91/2015/QH13 ngày 24 tháng 11 năm 2015 có hiệu lực
t ngày 01/01/2017.
i lu t
- Ngh

quyền sử d

nh 60/CP ngày 5/7/1993 c a Chính ph về quyền sở hữu nhà và
tởt
.

- Ngh nh s 64/CP ngày 27/09/1993 c a Chính ph về việ
nơng nghiệp cho h
ử d ng ổ
nh lâu dài vào m
xu t nông nghiệp.
- Ngh nh s 90/CP ngày 17/08/1994 c a Chính ph
về việ ền bù thiệt h i
c thu hồ
ể sử d ng vào m
phịng, an ninh, l i ích qu c gia, l i ích cơng c ng.
- Ngh nh s 114/CP ngày 05/09/1994 c a Chính ph
thi hành Lu t Thuế chuyể
D
- Ngh
í

í

í

t
n
nh
c

nh chi tiết

nh s 04/CP ngày 10/01/1997 c a Chính ph về xử ph t vi ph m
ực qu n lý, sử d

278/TT/ 3/ 99
a Tổng c
a chính
ng d n thực hiện Ngh nh s 04/CP ngày 10/01/1997 c a Chính ph về xử
ph t vi ph
í
ực qu n lý, sử d
- Ngh nh s
/ 999/ -CP ngày 29/03/1999 c a Chính ph về th
t c chuyể ổi, chuyể
ng, cho thuê, cho thuê l i, th a kế
D
ế
ch p, góp v n bằng giá tr
D
- Ngh nh s
/ 999/ -CP ngày 28/08/1999 c a Chính ph sử ổi,
bổ sung m t s
ều c a b n quy ho ch về việ
t nông nghiệp cho h gia
ử d ng ổ
nh lâu dài vào m
í
n xu t nơng nghiệp và bổ

nhiệm giao việ
t làm mu i cho h
ử d ng ổ
nh
lâu dài.
- Ngh nh s 9/
/ -CP ngày 8/6/2000 c a Chính ph
chi tiết thi hành Lu t thuế chuyể
D
t sử ổi, bổ sung m t s
c a Lu t thuế chuyể
D

nh
ều

104/2000/TT-BTC ngày 23/10/2000 c a B Tài chính
ng d n thi hành Ngh nh s 9/
/ -CP ngày 08/06/2000 c a Chính
ph
nh chi tiết thi hành Lu t thuế chuyể
D
t sử ổi, bổ sung
m ts
ều c a Lu t thuế chuyể
D
18