Khóa luận tốt nghiệp thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại xã khe mo, huyện đồng hỷ, tỉnh thái nguyên 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM

TRƯƠNG HỒNG KIỀU TRANG
Tên đề tài:
THỰC HIỆN CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TẠI XÃ KHE MO, HUYỆN ĐỒNG HỶ,
TỈNH THÁI NGUYÊN NĂM 2018

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chun ngành

: Địa Chính Mơi Trường

Khoa

: Quản lý Tài nguyên

Khóa học

: 2015 – 2019

Thái Nguyên, năm 2019


ĐẠI HỌC THÁI NGUN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM

TRƯƠNG HỒNG KIỀU TRANG
Tên đề tài:
THỰC HIỆN CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TẠI XÃ KHE MO, HUYỆN ĐỒNG HỶ,
TỈNH THÁI NGUYÊN NĂM 2018

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chun ngành

: Địa Chính Mơi Trường

Lớp

: K47- ĐCMT

Khoa

: Quản lý Tài nguyên

Khóa học

: 2015 – 2019

Giảng viên hướng dẫn : Th.S Nguyễn Minh Cảnh

Thái Nguyên, năm 2019


i
LỜI CẢM ƠN
Qua quá trình học tập và rèn luyện tại Trường Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên, được sự nhiệt tình giảng dạy của các thầy, các cơ trong trường nói
chung và các thầy các cơ trong Khoa Quản lý Tài Nguyên nói riêng, em đã
được trang bị những kiến thức cơ bản về chuyên môn cũng như lối sống, tạo
cho mình hành trang vững chắc cho cơng tác sau này
Trước tiên em xin gửi lời cảm ơn chân thành sâu sắc tới các thầy, cô
giáo trong Trường Đại học Nơng Lâm Thái Ngun nói chung, các thầy cơ
giáo trong khoa Quản lý Tài nguyên và bộ môn Quản lý Đất đai nói riêng đã
tận tình giảng dạy dỗ em trong thời gian qua.
Đặc biệt em xin gửi lời cảm ơn đến thầy Th.S Nguyễn Minh Cảnh, thầy
đã tận tình giúp đỡ, trực tiếp chỉ bảo, hướng dẫn em trong suốt quá trình thực
hiện đề tài. Trong thời gian làm việc với thầy, em không ngừng tiếp thu thêm
nhiều kiến thức bổ ích mà cịn học tập được tinh thần làm việc, thái độ nghiên
cứu khoa học nghiêm túc, hiệu quả, đây là nền tảng cho tương lai của em.
Đồng thời em xin chân thành cảm ơn các cô, các chú, các anh, các chị
trong Trung Tâm Kỹ Thuật Tài Ngun và Mơi Trường Thái Ngun và cán
bộ địa chính xã Khe Mo đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong việc cung cấp
thơng tin cũng như đóng góp ý kiến có liên quan.
Sau cùng em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới gia đình, bạn bè đã
động viên, đóng góp ý kiến và là chỗ dựa tinh thần vững chắc cho em trong
quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành đề tài.
Với thời gian và khả năng cịn hạn chế, đề tài khơng thể tránh khỏi những
thiếu sót. Em mong nhận được sự góp ý chân tình từ các thầy cô và các bạn.

Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, tháng năm 2019
Sinh viên

Trương Hoàng Kiều Trang


ii
DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất đai của xã Khe Mo năm 2017 ................... 32
Bảng 4.2. Bảng tổng hợp số liệu các hộ gia đình, cá nhân tham gia kê khai cấp
mới GCNQSDĐ ở một số xóm thuộc xã Khe Mo năm 2018 ............. 40
Bảng 4.3. Tổng hợp số hộ gia đình cá nhân đủ điều kiện cấp CNQSDĐ ....... 42
Bảng 4.4. Tổng hợp số hộ gia đình cá nhân khơng đủ điều kiện

cấp

GCNQSDĐ ......................................................................................... 43
Bảng 4.5. Một số ví dụ về trường hợp khơng đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ . 44
Bảng 4.6. Tổng hợp kết quả cấp GCNQSDĐ tại một số xóm thuộc xã Khe Mo
huyện Đồng Hỷ năm 2018 .................................................................. 45


iii
DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1. Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất ................................................................. 21
Hình 4.1. Cơ cấu diện tích cấp GCNQSDĐ của 3 xóm thuộc xã Khe Mo năm
2018 ................................................................................................. 46

iv
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Ký hiệu, các từ viết tắt

Nghĩa đầy đủ

BTNMT

Bộ Tài nguyên và môi trường

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

NĐ-CP

Nghị định chính phủ

UBND

Uỷ ban nhân dân


v
MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN .................................................................................................... i
DANH MỤC BẢNG ......................................................................................... ii
DANH MỤC HÌNH ......................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................. iv
MỤC LỤC ......................................................................................................... v
Phần 1 MỞ ĐẦU ............................................................................................. 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................. 1
1.2. Mục tiêu thực hiện...................................................................................... 2
1.2.1. Mục tiêu chung ........................................................................................ 2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể ........................................................................................ 2
1.3. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................... 3
1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học ...................................... 3
1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn ........................................................................... 3
Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU .................................................................. 4
2.1. Cơ sở pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất .................................. 4
2.1.1. Đăng kí đất đai ........................................................................................ 4
2.1.2. Quyền sử dụng đất .................................................................................. 5
2.1.3. Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.............................. 6
2.1.4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất ......................................................................................... 6
2.1.5. Sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sự dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ............................................................... 7
2.2. Căn cứ pháp lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ............................................................... 8
2.3. Những quy định chung về giấy chứng nhận ............................................ 11


vi
2.3.1. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và

tài sản khác gắn liền với đất ............................................................................ 11
2.3.2. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ............................................................. 11
2.3.3. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất .................................................................... 12
2.3.4. Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ................................................. 13
2.3.5. Các trường hợp không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ................................................. 17
2.3.6. Trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ............................................................. 18
2.4. Cơ sở thực tiễn ......................................................................................... 21
2.4.1. Tình hình cấp giấy chứng nhận của một số nước trên thế giới ............. 21
2.4.2. Tình hình cấp giấy chứng nhận tại Việt Nam ....................................... 22
2.4.3. Tình hình cấp GCNQSD đất ở Tỉnh Thái nguyên ................................ 24
Phần 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....26
3.1. Đối tượng, phạm vi thực hiện .................................................................. 26
3.1.1. Đối tượng .............................................................................................. 26
3.1.2. Phạm vi thực hiện.................................................................................. 26
3.2. Thời gian thực hiện .................................................................................. 26
3.3. Nội dung thực hiện ................................................................................... 26
3.2.1. Tìm hiểu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, Tình hình sử dụng đất
đai tại xã Khe Mo, Huyện Đồng Hỷ, Tỉnh Thái Nguyên ................................ 26
3.2.2. Thực hiện công tác cấp GCNQSDĐ tại một số xóm thuộc xã Khe Mo
năm 2018 ......................................................................................................... 26
3.2.3. Những thuận lợi, khó khăn và đưa ra giải pháp nâng cao hiệu quả công
tác cấp GCNQSDĐ đất tại xã Khe Mo ........................................................... 26


vii

3.4. Phương pháp thực hiện............................................................................. 26
3.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp ...................................... 26
3.4.2. Phương pháp thống kê........................................................................... 27
3.4.3. Phương pháp so sánh............................................................................. 27
3.4.4. Phương pháp phân tích, đánh giá .......................................................... 27
Phần 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .............................. 28
4.1. Khái quát về điều kiên tự nhiên, kinh tế - xã hội của xã Khe Mo ........... 28
4.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 28
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ...................................................................... 29
4.2. Tình hình sử dụng đất đai của tại xã Khe Mo .......................................... 32
4.3. Thực hiện công tác cấp GCNQSDĐ tại một số xóm trên địa bàn xã Khe
Mo, huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên năm 2018 ........................................ 34
4.3.1. Quy trình cấp GCNQSDĐ .................................................................... 34
4.3.2. Kết quả quá trình thực hiện cấp GCNQSDĐ tại một số xóm của xã Khe
Mo năm 2018 .................................................................................................. 39
4.4. Những thuận lợi, khó khăn trong cơng tác cấp GCNQSDĐ đất tại xã Khe
Mo ................................................................................................................... 47
4.4.1. Những thuận lợi..................................................................................... 47
4.4.2. Những khó khăn .................................................................................... 47
4.5. Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp GCNQSDĐ tại xã Khe Mo .. 47
4.5.1. Giải pháp chung .................................................................................... 47
4.5.2. Giải pháp cụ thể cho từng trường hợp tồn tại trên địa bàn xã Khe Mo,
Huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên ................................................................ 48
Phần 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ......................................................... 49
5.1. Kết luận .................................................................................................... 49
5.2. Kiến nghị .................................................................................................. 50
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 52


1

Phần 1
MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện tồn
tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất. Đó là tư liệu
sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là
địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hố xã hội, an ninh
quốc phịng. Mỗi quốc gia, mỗi địa phương có một quỹ đất đai nhất định được
giới hạn bởi diện tích, ranh giới, vị trí...Việc sử dụng và quản lý quỹ đất đai
này được thực hiện theo quy định của nhà nước, tuân thủ luật đất đai và
những văn bản pháp lý có liên quan. Luật đất đai năm 2013 ra đời đã xác định
đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do nhà nước thống nhất quản lý. Để đảm bảo
tính thống nhất trong cơng tác quản lý đất đai thì cơng tác đăng ký và cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất phải được thực hiện nghiêm túc. Công tác này
không chỉ đảm bảo sự thống nhất quản lý mà còn bảo đảm các quyền lợi và
nghĩa vụ cho người sử dụng, giúp cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư, sản
xuất, xây dựng các cơng trình... Hiện nay vấn đề về đất đai là vấn đề được
nhiều người quan tâm, tranh chấp, khiếu nại, lấn chiếm đất đai thường xuyên
xảy ra và việc giải quyết vấn đề này cực kỳ nan giải do thiếu giấy tờ pháp lý.
Cùng với q trình cơng nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước như ngày nay đã
làm cho thị trường bất động sản trở nên sôi động, trong đó đất đai là hàng hố
chủ yếu của thị trường này. Nhưng thực tế trong thị trường này thị trường
ngầm phát triển rất mạnh mẽ. Đó là vấn đề đáng lo ngại nhất hiện nay. Để
đảm bảo cho thị trường này hoạt động cơng khai, minh bạch thì yêu cầu công
tác đăng ký cấp giấy chứng nhận phải được tiến hành. Ngoài ra một vấn đề
quan trọng của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giúp cho nhà
nước có cơ sở pháp lý trong việc thu tiền sử dụng đất, tăng nguồn ngân sách


2

cho nhà nước. Có thể thấy rằng cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất ở nước ta vẫn còn chậm, thiếu sự đồng đều, ở các vùng khác nhau thì tiến
độ cũng khác nhau do nhiều nguyên nhân chủ quan và khách quan ở từng địa
phương. Trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên công tác cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất đã và đang thực hiện tốt.
Được sự nhất trí của ban giám hiệu Trường Đại học Nơng Lâm Thái
Nguyên, sự phân công của khoa Quản lý Tài nguyên - Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên và dưới sự hướng dẫn của: Th.S Nguyễn Minh Cảnh. Em tiến hành thực
hiện đề tài "Thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất tại xã
Khe Mo, Huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên 2018".
1.2. Mục tiêu thực hiện
1.2.1. Mục tiêu chung
Thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại một số xóm thuộc xã Khe Mo,
Huyện Đồng Hỷ, Tỉnh Thái Nguyên".
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Nắm được quy trình cấp GCNQSDĐ cụ thể tại các xóm La Rẫy, La
Nưa, Ao Rơm 2 thuộc xã Khe Mo, Huyện Đồng Hỷ, Tỉnh Thái Nguyên.
- Đánh giá tìm ra những thuận lợi, khó khăn trong khi thực hiện công tác
cấp GCNQSDĐ.
- Rút ra bài học kinh nghiệm cho bản thân, đưa ra những đề xuất, các giải
pháp có tính khả thi khi thực hiện cơng tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn xã.


3
1.3. Ý nghĩa của đề tài
1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học
Bổ sung hoàn thiện kiến thức đã được học trong nhà trường cho bản
thân. Đồng thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi và khó khăn của cơng
tác cấp GCNQSDĐ đất đai trong thực tế. Nắm vững những quy định của Luật

Đất đai 2013 và các văn bản dưới Luật về đất đai của Trung ương và địa
phương về cấp GCNQSDĐ.
1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn
Qua quá trình nghiên cứu cấp GCNQSDĐ sẽ thấy được những việc đã
làm được và chưa làm được trong q trình thực hiện, từ đó rút ra những kinh
nghiệm và tìm những giải pháp phù hợp với tình hình thực tế nhằm thúc đẩy
công tác thực hiện cấp GCNQSDĐ nói riêng và cơng tác quản lý nhà nước về
đất đai nói chung được tốt hơn.


4
Phần 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất
2.1.1. Đăng kí đất đai
* Khái niệm đăng kí đất đai:
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính xác lập mối quan hệ pháp lý
giữa Nhà nước (với tư cách là đại diện chủ sở hữu) và người sử dụng đất được
Nhà nước giao quyền sử dụng, nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ để quản
lý thống nhất đối với đất đai theo pháp luật, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cho những chủ sử dụng đất có đủ điều kiện, để xác lập địa vị pháp lý
của họ trong việc sử dụng đất đối với Nhà nước và xã hội.
* Khái niệm đăng ký quyền sở hữu nhà ở:
Đăng ký quyền sở hữu nhà ở là việc cá nhân, tổ chức sau khi hồn thành,
tạo lập nhà ở hợp pháp thì đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ
tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định
của pháp luật.
* Khái niệm đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đấ:t
Thuật ngữ đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực chất là việc

ghi vào hồ sơ địa chính về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với một
thửa đất xác định và cấp giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với thửa đất
đó nhằm chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền
với đất.
* Vai trị của cơng tác đăng ký đất đai:
Đăng ký đất đai là công cụ của Nhà nước đảm bảo lợi ích Nhà nước, cộng
đồng cơng dân như quản lý nguồn thuế, Nhà nước với vai trò trung gian tiến
hành cân bằng lợi ích giữa các chủ thể, bố trí cho mục đích sử dụng tốt nhất.


5
Nhà nước biết được cách để quản lý chung qua việc dùng công cụ đăng ký đất
đai để quản lý. Lợi ích của cơng dân có thể thấy được như Nhà nước bảo vệ
quyền và bảo vệ người công dân khi có các tranh chấp, khuyến khích dầu tư cá
nhân, hỗ trợ các giao dịch về đất đai, giảm khả năng tranh chấp đất đai.
* Hình thức đăng ký đất đai:
Có hai hình thức đăng ký là đăng ký tự nguyện và đăng ký bắt buộc.
Theo quy mô và mức độ phức tạp của công việc về đăng ký trong từng thời
kỳ đăng ký đất đai được chia thành 2 giai đoạn:
- Giai đoạn 1: đăng ký đất ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu trên
phạm vi cả nước để thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả các chủ sử dụng đủ điều kiện.
- Giai đoạn 2: đăng ký biến động đất đai thực hiện ở những địa phương
đã hoàn thành đăng ký ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội
dung của hồ sơ địa chính đã thiết lập.
2.1.2. Quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban
hành trong đó quy định việc bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá
nhân được Nhà nước giao đất sử dụng.
"Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác

được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử
dụng đất" (theo Điều 688 Bộ Luật Dân sự).
Đất đai có thể đem lại sự giàu có, sự phồn thịnh cho người sử dụng đất,
và việc sở hữu, sử dụng, khai thác, quản lý như thế nào cho hợp lý để đảm
bảo cho sự phát triển ổn định hồ bình, cơng bằng xã hội lại là vấn đề hết sức
hóc búa đối với mỗi quốc gia cũng như toàn thể nhân loại.
Chế độ sở hữu đất đai hiện hành của nước ta là sở hữu toàn dân về đất đai,
Nhà nước thống nhất quản lý, nhân dân được trực tiếp sử dụng và có quyền của
người sử dụng đất. Để quy định, bảo vệ và thực thi chế độ này Nhà nước ta đã


6
ban hành các văn bản pháp luật, tạo ra hành lang pháp lý quy định cụ thể. Đó là
Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1980 (Điều 19),
Hiến pháp 1992 (Điều 17,18, 84), Luật Đất đai năm 1993, Luật sửa đổi bổ sung
một số điều của Luật Đất đai năm 1998, năm 2001 quy định về quyền sở hữu
đất đai, quyền sử dụng đất đai, chế độ quản lý đất đai thống nhất của Nhà nước
cũng như quy định rõ quyền hạn trách nhiệm, các công tác quản lý đất và
quyền hạn trách nhiệm của người sử dụng đất.
2.1.3. Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Nhà ở là tài sản luôn gắn liền với đất đai, hơn thế nữa nhà ở đặc biệt quan
trọng, quý giá đối với mỗi con người, mỗi gia đình cũng như tồn xã hội.
Theo Điều 181 Luật dân sự Việt nam nhà ở là một bất động sản không
thể di dời và quyền sở hữu nhà ở cũng như quyền sở hữu các tài sản khác bao
gồm quyền chiếm hữu (quản lý nhà ở), quyền sử dụng (lợi dụng các tính năng
của nhà ở để phục vụ mục đích kinh tế - đời sống), và quyền định đoạt (quyết
định số phận thực tế của nhà ở như bán, cho thuê, cho mượn, để thừa kế, phá
đi,...). Chủ sở hữu nhà ở là người có đầy đủ các quyền đó. Tuy nhiên quyền sở
hữu nhà ở cũng có thể tách rời như đối với đất, nghĩa là chủ sở hữu có thể
chuyển giao một phần hoặc toàn bộ quyền sử dụng nhà ở và quyền chiếm hữu

nhà ở của mình cho người khác trong một khoảng thời gian và khơng gian xác
định, đó là khi chủ sở hữu cho thuê nhà, cho mượn nhà. Việc quy định phân
chia quyền hạn giữa chủ sở hữu nhà và người sử dụng nhà không tuân theo một
quy tắc cứng nhắc mà tuân theo sự thoả thuận giữa hai bên.
2.1.4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất
* Khái niệm.
Theo quy định tại Khoản 16, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013:“Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng


7
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của
người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản
khác gắn liền với đất”.
* Mục đích của việc cấp Giấy chứng nhận.
- Đối với Nhà nước: Giúp thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ, chi tiết
đến từng thửa đất trong phạm vi từng xã, phường, thị trấn trong cả nước.
Điều đó có ý nghĩa rất quan trọng, nó vừa là phương thức, vừa là cơng cụ
để Nhà nước nắm chắc tình hình sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản
lý chặt việc sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật, đảm bảo cho
quỹ đất được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất.
Cấp GCNQSDĐ là điều kiện để Nhà nước thực hiện các biện pháp, các
hoạt động về quản lý nhằm lập lại trật tự trong sử dụng đất hiện nay.
- Đối với người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất:
Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản được Nhà nước bảo vệ quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp đối với các thửa
đất, tài sản đã được đăng ký, cấp GCNQSDĐ . Người sử dụng đất, chủ sở
hữu tài sản yên tâm chủ động khai thác tốt mọi tiềm năng của khu đất

được giao, hiểu và chấp hành tốt pháp luật về đất đai.
- Việc cấp GCNQSDĐ là công việc hết sức quan trọng, nó phải được
tiến hành lần lượt từng bước vững chắc, phải chủ động tạo điều kiện để mọi
người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đều được cấp
GCNQSDĐ.
2.1.5. Sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sự dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đăng ký đất đai là một yêu
cầu bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý;
đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo
yêu cầu của chủ sở hữu” trong các trường hợp như: thửa đất được giao, cho


8
thuê để sử dụng; thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký; thửa đất được giao
để quản lý mà chưa đăng ký; nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng
ký; thay đổi mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất hoặc thay đổi
những nội dung quyền sử dụng đã đăng ký. Chúng ta phải thực hiện việc đăng
ký và cấp GCNQSDĐ bởi vì:
- GCNQSDĐ là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai.
Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là bảo vệ lợi ích hợp pháp
của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ thực hiện các nghĩa vụ khi sử
dụng đất đúng theo pháp luật nhằm đảm bảo sự cơng bằng giữa các lợi ích
trong việc sử dụng đất. Thông qua việc đăng ký và cấp GCNQSDĐ, cho phép
xác lập một sự ràng buộc về trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước và
những người sử dụng đất đai trong việc chấp hành luật đất đai. Đồng thời,
việc đăng ký và cấp GCNQSDĐ sẽ cung cấp thông tin đây đủ nhất và làm cơ
sở pháp lý để Nhà nước xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
được Nhà nước bảo vệ khi xảy ra tranh chấp, xâm phạm đất đai.
- GCNQSDĐ là điền kiện bảo đảm Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ

quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ. Đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ,
hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất.
2.2. Căn cứ pháp lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Công tác cấp GCNQSDĐ là một công tác không thể thiếu trong cơng tác
quản lý Nhà nước về đất đai. Do đó việc ban hành các văn bản pháp lý phục
vụ công tác cấp GCNQSDĐ là điều cần thiết:
* Thời kỳ từ luật đất đai 2003 đến trước khi luật đất đai 2013 ra đời:
Luật đất đai 2003 thông qua ngày 26/11/2003 tại kỳ họp thứ 4 Quốc hội
khóa XI, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2004.


9
Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg ngày 29/02/2004 của Thủ tướng chính phủ
về việc các địa phương phải hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất trong năm 2005.
Quyết định 24/2004/BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ tài nguyên môi
trường ban hành quy định về GCNQSDĐ.
Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về hướng
dẫn thi hành luật đất đai 2003.
Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền
sử dụng đất, trong đó có quy định cụ thể hóa Luật đất đai về việc thu tiền sử
dụng đất khi cấp GCNQSDĐ.
Thơng tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Thủ tướng chính
phủ về việc hướng dẫn, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
Thơng tư 95/2005/TT-BTC ngày 26/10/2005 của Bộ tài chính hướng dẫn
các quy định của pháp luật về lệ phí trước bạ.
Thông tư 09/2006/TT-BTNMT ngày 25/09/2006 hướng dẫn việc chuyển
hợp đồng thuê đất và cấp GCNQSDĐ khi chuyển công ty nhà nước thành
cơng ty cổ phần hóa; trong đó hướng dẫn cấp GCNQSDĐ cho cơng ty đã cổ

phần hóa.
Thơng tư 08/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 hướng dẫn về việc
thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
Thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ tài nguyên môi
trường về hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định
bổ sung về việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất,
trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và
giải quyết khiếu nại về đất đai.
Nghị định số 69/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ quy định bổ sung
về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.


10
Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 quy định về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ tài nguyên môi
trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất.
* Từ khi luật đất đai 2013 ra đời đến nay:
- Luật Đất đai năm 2013 ngày 29/11/2013 có hiệu lực thi hành ngày
1/7/2014 của Quốc hội ban hành.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
- Nghị định số 44/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về giá đất.
- Nghị định số 45/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định số 46/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về thu tiền thuê đất. thuê mặt nước.

- Nghị định số 47/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Giấy
chứng nhận, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Hồ sơ địa chính.
- Thơng tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Bản đồ địa chính.
- Thông tư 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 Quy định về Thống kê,
kiểm kê đất đai, xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất.


11
2.3. Những quy định chung về giấy chứng nhận
2.3.1. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất
Theo quy định tại khoản 16, điều 3, Luật đất đai 2013: " Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất là
chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”.
Quá trình tổ chức việc cấp giấy chứng nhận quyến sử dụng đất là quá
trính xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ nhất để giải quyết mọi vấn đề có liên quan
đến quan hệ đất đai (giữa Nhà nước là chủ sở hữu với người sử dụng đất và
giữa những người sử dụng đất với nhau) theo đúng pháp luật hiện hành.
Cấp giấy chứng nhận nhằm xác lập mối quan hệ giữa người sử dụng
đất với quyền sở hữu Nhà nước về đất đai; giúp nhà nước quản lý đất đai
chặt chẽ hơn, biết được chính xác thửa đất, diện tích, họ tên, địa chỉ chủ sử
dụng đất, loại đất, mục đích sử dụng đất. GCNQSDĐ cấp theo một mẫu
thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất do Bộ Tài nguyên và Môi
trường phát hành.
2.3.2. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện theo quy định tại Điều 105
của Luật đất đai 2013 và Điều 37 của Nghị định thi hành Luật đất đai 2013.
Theo điều 105 Luật đất đai 2013, quy định như sau:
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo;
người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao.


12
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và
môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở
gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
2.3.3. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Nguyên tắc cấp GCNQSDĐ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất được quy định tại Điều 98 Luật đất đai 2013 như sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất
đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà
có u cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.
- Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu
chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ
tên của những người có chung quyền sử đất, người sở hữu chung nhà ở, tài
sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường
hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có u cầu thì cấp chung một Giấy chứng
nhận và trao cho người đại diện.
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định
của pháp luật.


13
- Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc
được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền
thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm
quyền cấp.
- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và
họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi
tên một người.
- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp
chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đơi sang Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi
cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.

2.3.4. Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
2.3.4.1. Chứng nhận quyền sử dụng đất
Điều 99 Luật đất đai năm 2013 quy định về trường hợp người sử dụng
đất được cấp giấy chứng nhận như sau:
1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:
a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy
định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;


14
b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có
hiệu lực thi hành;
c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận
tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người
nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất
để thu hồi nợ;
d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh
chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi
hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu
nại, tố cáo về đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế
xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở;
người mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước;
i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc

các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp
nhất quyền sử dụng đất hiện có;
k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
2. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
2.3.4.2. Chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng khơng phải là nhà ở
Căn cứ Điều 32 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm
2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất
đai về việc chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng khơng phải là
nhà ở như sau:
1. Hộ gia đình, cá nhân trong nước, cộng đồng dân cư phải có một trong
các loại giấy tờ sau:


15
a) Giấy phép xây dựng cơng trình đối với trường hợp phải xin phép xây
dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
Trường hợp cơng trình đã xây dựng khơng đúng với giấy phép xây dựng
được cấp thì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp
phép xây dựng xác nhận diện tích xây dựng khơng đúng giấy phép khơng ảnh
hưởng đến an tồn cơng trình và này phù hợp với quy hoạch xây dựng đã
được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
b) Giấy tờ về sở hữu cơng trình xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp
qua các thời kỳ, trừ trường hợp Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng;
c) Giấy tờ mua bán hoặc tặng cho hoặc thừa kế cơng trình xây dựng theo
quy định của pháp luật đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định;
d) Giấy tờ của Tòa án nhân dân hoặc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
giải quyết được quyền sở hữu cơng trình xây dựng đã có hiệu lực pháp luật;
đ) Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu công trình xây
dựng có một trong những giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c và d Khoản
này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác thì phải có một trong các giấy tờ

mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế cơng trình xây dựng trước ngày 01 tháng 7
năm 2004 có chữ ký của các bên có liên quan và được Ủy ban nhân dân từ
cấp xã trở lên xác nhận; trường hợp mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế
cơng trình xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà khơng có giấy tờ về
việc đã mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế có chữ ký của các bên có
liên quan thì phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận vào đơn đề nghị cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất về thời điểm mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế cơng trình xây
dựng đó.
e) Trường hợp cá nhân trong nước khơng có một trong những giấy tờ
quy định tại các Điểm a, b, c và d Khoản này thì phải được Ủy ban nhân dân
cấp xã xác nhận cơng trình đã hồn thành xây dựng trước ngày 01 tháng 7


16
năm 2004 và cơng trình được xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất,
quy hoạch xây dựng hoặc phải phù hợp quy hoạch đối với trường hợp xây
dựng sau khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng.
2. Tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước
ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngồi phải có giấy tờ theo quy định sau:
a) Trường hợp tạo lập cơng trình xây dựng thông qua đầu tư xây dựng
mới theo quy định của pháp luật thì phải có quyết định phê duyệt dự án hoặc
quyết định đầu tư dự án hoặc giấy phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư
hoặc giấy phép xây dựng do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp và giấy tờ
về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc hợp đồng
th đất với người sử dụng đất có mục đích sử dụng đất phù hợp với mục đích
xây dựng cơng trình;
b) Trường hợp tạo lập cơng trình xây dựng bằng một trong các hình thức
mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế hoặc hình thức khác theo quy định
của pháp luật thì phải có văn bản về giao dịch đó theo quy định của pháp luật;

c) Trường hợp khơng có một trong những giấy tờ quy định tại Điểm a và
Điểm b Khoản này thì phải được cơ quan quản lý về xây dựng cấp tỉnh xác
nhận cơng trình xây dựng tồn tại trước khi có quy hoạch xây dựng mà nay vẫn
phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
phê duyệt;
d) Trường hợp cơng trình đã xây dựng khơng phù hợp với giấy tờ quy
định tại các Điểm a, b và c Khoản này thì phần diện tích cơng trình khơng phù
hợp với giấy tờ phải được cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng kiểm
tra, xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy tờ không ảnh hưởng đến an
tồn cơng trình và phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có
thẩm quyền phê duyệt.
3. Trường hợp chủ sở hữu cơng trình xây dựng khơng đồng thời là người
sử dụng đất thì ngồi giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu cơng trình theo