Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận hải châu, thành phố đà nẵng giai đoạn 2013 2015

ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐINH VUI

ĐÁNG GIÁ HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN HẢI CHÂU, THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG
GIAI ĐOẠN 2013-2015

LUẬN VĂN THẠC SĨ KIỂM SỐT VÀ BẢO VỆ MƠI TRƯỜNG

CHUN NGÀNH : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số : 60.85.01.03

HUẾ - 2016


ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐINH VUI

ĐÁNG GIÁ HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN HẢI CHÂU, THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG
GIAI ĐOẠN 2013-2015

LUẬN VĂN THẠC SĨ KIỂM SỐT VÀ BẢO VỆ MƠI TRƯỜNG
CHUN NGÀNH : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số : 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. NGUYỄN HỮU NGỮ

HUẾ - 2016


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc./.

Huế, ngày … tháng … năm 2016
Tác giả luận văn

Đinh Vui


ii

LỜI CÁM ƠN
Để hồn thành chương trình đào tạo thạc sĩ ngành quản lý đất đai và luận văn
tốt nghiệp này, tơi xin trân trọng cám ơn:
Ban Giám hiệu, Phịng Đào tạo sau Đại học trường Đại học Nông lâm Huế, Ban
chủ nhiệm Khoa Tài nguyên Đất và Môi trường nông nghiệp đã giúp đỡ và tạo điều
kiện cho tôi được tham gia khóa học Cao học Quản lý đất đai K20A.

Đặc biệt, tôi xin bày tỏ lời cám ơn chân thành đến TS. Nguyễn Hữu Ngữ, giáo viên
hướng dẫn khoa học đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi trong suốt thời gian làm luận
văn tốt nghiệp.
Trân trọng cám ơn Văn phòng UBND thành phố Đà Nẵng, Sở Tài nguyên và Môi
trường thành phố Đà Nẵng, các cán bộ của Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố Đà
Nẵng, Trung tâm dịch vụ đấu giá thành phố Đà Nẵng, UBND quận Hải Châu, Phịng Tài
ngun và Mơi trường quận Hải Châu đã giúp đỡ và chia sẻ tài liệu, số liệu để tơi hồn
thành tốt việc thu thập số liệu, tài liệu.
Xin được gửi lời cám ơn đến người thân đã động viên, giúp đỡ tôi trong suốt thời
gian hồn thành luận văn.
Tơi xin trân trọng cám ơn!
Huế, ngày 15 tháng 02 năm 2016
Tác giả luận văn

Đinh Vui


iii
TĨM TẮT
Đề tài : “Đánh giá hiệu quả cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất tại quận Hải
Châu, thành phố Đà Nẵng giai đoạn 2013-2015”
Để đáp ứng yêu cầu trên và phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ cho
sự nghiệp cơng nghiệp hố - hiện đại hoá đất nước, Luật Đất đai năm 2013 quy định
hầu hết việc nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đều thơng qua hình thức đấu giá
quyền sử dụng đất tạo ra sự công khai minh bạch và tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng.
Hình thức này trong thực tế đã tạo ra sự bình đẳng trong việc giao đất, cho thuê đất đối
với tổ chức và cá nhân, xóa bỏ được cơ chế xin cho, làm lành mạnh hóa thị trường bất
động sản., góp phần tăng hiệu quả và đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất
trên địa bàn quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng
Đề tài tập trung nghiên cứu những mặt tích cực và hạn chế của cơng tác đấu giá

quyền sử dụng đất, từ đó đề xuất phương pháp tổ chức và thực hiện đấu giá quyền sử
dụng đất hợp lý trên địa bàn nghiên cứu.
Nắm được phương pháp tổ chức, hiệu quả và các giải pháp nhằm hoàn thiện
quy trình, cơ chế phục vụ cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất hiệu quả hơn.
Đề tài được thực hiện với sự điều tra, khảo sát thực tế, thu thập thông tin tại địa
phương, từ các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai kết hợp với việc xây dựng hệ
thống bảng hỏi, phỏng vấn đối với các chủ thể tham gia đến công tác đấu giá quyền sử
dụng đất. Trong quá trình thực hiện đề tài sử dụng các phương pháp chủ yếu : Phương
pháp điều tra thu thập thông tin, phương pháp thống kê và phương pháp tổng hợp.
Thông qua nghiên cứu này, đề xuất được các giải pháp hợp lý nhằm đảm bảo
tính cơng khai, dân chủ, tăng hiệu quả trong đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng. Đây là cơ sở để chính quyền địa phương tổ chức
thực hiện những đợt đấu giá quyền sử dụng đất tiếp theo đạt hiệu quả cao hơn.


iv
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ......................................................................................................................... 1
1. Đặt vấn đề ............................................................................................................ 1
2. Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................................ 2
3. Ý nghĩa của đề tài ................................................................................................ 2
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .................................... 3
1.1. LÝ LUẬN CHUNG VỀ BÁN ĐẤU GIÁ TÀI SẢN VÀ BÁN ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ............................................................................................... 3
1.1.1. Lý luận chung về bán đấu giá tài sản............................................................. 3
1.1.2. Lý luận chung về bán đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam .................... 9
1.2. VẤN ĐỀ ĐẤU GIÁ ĐẤT CỦA MỘT SỐ NƯỚC ................................................ 17
1.2.1. Trung Quốc .................................................................................................. 17
1.2.2. Đài Loan ...................................................................................................... 19
1.2.3. Nhật Bản ...................................................................................................... 20

1.3. THỰC TRẠNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ THÀNH
PHỐ LỚN TẠI VIỆT NAM .......................................................................................... 22
1.3.1. Đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Hà Nội .................................... 22
1.3.2. Đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Hồ Chí Minh ........................... 23
1.3.3. Đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Đà Nẵng .................................. 23
1.3.4. Một số kết quả nghiên cứu liên quan đến đề tài .......................................... 24
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ............................................................................................................. 26
2.1. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU ................................................................................ 26
2.2. PHẠM VI NGHIÊN CỨU ..................................................................................... 26
2.2.1. Giới hạn về không gian................................................................................ 26
2.2.2. Giới hạn về thời gian ................................................................................... 26
2.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU .................................................................................. 26
2.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......................................................................... 27
2.4.1. Điều tra thu thập số liệu, tài liệu .................................................................. 27
2.4.2. Phương pháp thống kê ................................................................................. 27
2.4.3. Phương pháp phân tích xử lý số liệu ........................................................... 27
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................................. 28
3.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA QUẬN HẢI CHÂU .............. 28


v
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ....................................................................................... 28
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ............................................................................ 31
3.2. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI CỦA QUẬN HẢI CHÂU ............................. 36
3.2.1. Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất......... 36
3.2.2. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ................................................................ 37
3.2.3. Giao đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất ................................... 37
3.2.4. Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .. 37

3.2.5. Thống kê, kiểm kê đất đai ........................................................................... 38
3.2.6. Việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất .................... 39
3.2.7. Tổ chức kiểm tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai ........ 39
3.3. THỰC TRẠNG VÀ KẾT QUẢ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI
QUẬN HẢI CHÂU, THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG ........................................................... 40
3.3.1. Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng trên địa bàn thành
phố Đà Nẵng .................................................................................................................. 40
3.3.2. Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng tại thành phố Đà Nẵng........ 42
3.3.3. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng tại thành phố Đà Nẵng.......... 44
3.3.4. Thực trạng và kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án tại
quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng .............................................................................. 49
3.4. HIỆU QUẢ VÀ HẠN CHẾ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HẢI CHÂU ................................................................. 60
3.4.1. Hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận
Hải Châu ........................................................................................................................ 60
3.4.2. Hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận
Hải Châu ........................................................................................................................ 65
3.5. MỘT SỐ ĐỀ XUẤT ĐỐI VỚI CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HẢI CHÂU ................................................................. 68
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ......................................................................................... 70
TÀI LIỆU THAM KHẢO........................................................................................... 72
PHỤ LỤC .................................................................................................................... 76


vi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

BĐS

Bất động sản

BNV

Bộ Nội vụ

BTNMT

Bộ Tài nguyên và Môi trường

ĐG

Đấu giá

ĐTT

Đất thị trường

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận

GKĐ

Giá khởi điểm

NN

Nông nghiệp

UBND

Ủy ban nhân dân

PLDSKT

Pháp luật Dân sự - kinh tế

PTQĐ

Phát triển quỹ đất

QĐ

Quyết định

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

QSDĐƠ

Quyền sử dụng đất ở

QSHNƠ

Quyền sở hữu nhà ở

SDĐ

Sử dụng đất

TĐG

Trúng đấu giá

Trđ

Triệu đồng

TN-MT

Tài nguyên và Môi trường

TTLN

Thông tư liên ngành

TTLT

Thông tư liên tịch

TM-DV

Thương mại – Dịch vụ

ĐGKT

Đấu giá không thành


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG

Số hiệu
bảng

Tên bảng

Trang

Bảng 3.1.

Cơ cấu sử dụng đất quận Hải Châu năm 2014 .........................................39

Bảng 3.2.

Các văn bản của Trung ương và địa phương liên quan đến công tác đấu
giá quyền sử dụng đất ................................................................................40

Bảng 3.3.

Mức phí tham gia đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn TP Đà Nẵng tính
theo giá trị quyền sử dụng đất theo giá khởi điểm .....................................46

Bảng 3.4.

Mức phí tham gia đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn TP Đà Nẵng tính
theo diện tích đất ........................................................................................ 46

Bảng 3.5.

Bước giá tối thiểu để đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
TP Đà Nẵng ............................................................................................... 47

Bảng 3.6.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại khu đất K 197/1 Nguyễn Chí
Thanh, quận Hải Châu Đà Nẵng ................................................................ 50

Bảng 3.7.

Giá đất trên thị trường tại khu dân cư K 197/1 Nguyễn Chí Thanh,
quận Hải Châu Đà Nẵng ............................................................................51

Bảng 3.8.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại khu dân cư Kênh Thuận Phước
(đoạn từ đường Hàn Mặc Tử ra đường Bạch Đằng nối dài), phường Thuận
Phước, quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng ..............................................53

Bảng 3.9.

Giá đất trên thị trường tại khu dân cư Kênh Thuận Phước (đoạn từ đường
Hàn Mặc Tử ra đường Bạch Đằng nối dài), phường Thuận Phước, quận
Hải Châu, thành phố Đà Nẵng ...................................................................53

Bảng 3.10. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại khu dân cư số 1 Nguyễn Tri
Phương (mặt tiền đường Nguyễn Hữu Thọ đoạn từ Nguyễn Tri Phương
đến Phan Đăng Lưu thuộc phường Hòa Cường Bắc, quận Hải Châu) ......55


viii
Bảng 3.11. Giá đất thương mại dịch vụ trên thị trường tại khu dân cư số 1 Nguyễn Tri
Phương (mặt tiền đường Nguyễn Hữu Thọ đoạn từ Nguyễn Tri Phương
đến Phan Đăng Lưu thuộc phường Hòa Cường Bắc, quận Hải Châu) ......56
Bảng 3.12. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại khu dân cư đường 30/4, phường
Hòa Cường Bắc, quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng .............................. 57
Bảng 3.13. Giá đất trên thị trường tại khu dân cư đường 30/4, phường Hòa Cường
Bắc, quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng ..................................................58
Bảng 3.14. Chênh lệch số tiền thu được giữa giá trúng đấu giá và giá khởi điểm ......60
Bảng 3.15. Chênh lệch giá đất ở trung bình trên thị trường và giá trúng đấu giá ........63


ix
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ
Số hiệu
hình

Tên hình

Trang

Hình 1.1.

Trình tự tổ chức đấu giá bất động sản tại Nhật Bản ..................................21

Hình 3.1.

Bản đồ hành chính quận Hải Châu ............................................................ 28

Hình 3.2.

Bản đồ vùng nghiên cứu ............................................................................36

Hình 3.3.

Cơ cấu sử dụng đất quận Hải Châu năm 2014 ..........................................39

Hình 3.4.

Chênh lệch số tiền thu được giữa giá trúng đấu giá và giá khởi điểm ......61

Hình 3.5.

Chênh lệch giá đất ở trung bình trên thị trường và giá trúng đấu giá ........63


1

MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Trong thời đại hiện nay, việc nâng cao chất lượng sống của con người là một điều
quan trọng và cần thiết nhất, nhu cầu sinh hoạt của con người ngày một được cải thiện và
nâng cao. Để làm được điều này trong suốt cả một quá trình phát triển chúng ta đã tác
động liên tục vào điều kiện tự nhiên. Trong đó, việc tác động vào đất đai là nhiều nhất.

Đất đai là tài sản tự nhiên do tạo hố ban cho con người, ngồi những chức năng
vốn có là mơi trường sống, tư liệu sản xuất, nơi hình thành các khu dân cư, đường giao
thơng… mà nó cịn có chức năng thu hút đầu tư và tạo nguồn vốn cho con người.
Muốn có tốc độ tăng trưởng và phát triển nhanh, các quốc gia, địa phương và gia đình
phải biết cách tổ chức, sử dụng và quản lý quỹ đất đai có hạn của mình một cách hiệu quả.
Trong những năm qua, Đảng và Nhà nước ta luôn quan tâm đến công tác quản lý
Nhà nước về đất đai và đặc biệt Luật Đất đai năm 2013 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01
tháng 7 năm 2014 đã góp phần quan trọng trong việc sử dụng, khai thác hiệu quả về
nguồn lực đất đất đáp ứng được nhu cầu phát triển về lĩnh vực kinh tế, văn hoá, y tế, giáo
dục, khoa học, xã hội… Trong đó, đặc biệt là xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật,
hạ tầng xã hội, là điều kiện rất cơ bản để phát triển kinh tế, nâng cao đời sống vật chất,
tinh thần của nhân dân và phục vụ cho sự nghiệp cơng nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước.
Để đáp ứng yêu cầu trên và phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ cho
sự nghiệp cơng nghiệp hố - hiện đại hoá đất nước, Luật Đất đai năm 2013 quy định
hầu hết việc nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đều thơng qua hình thức đấu giá
quyền sử dụng đất tạo ra sự công khai minh bạch và tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng.
Hình thức này trong thực tế đã tạo ra sự bình đẳng trong việc giao đất, cho thuê đất đối
với tổ chức và cá nhân, xóa bỏ được cơ chế xin cho, làm lành mạnh hóa thị trường bất
động sản. Đồng thời, thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất cũng đã góp phần vào
việc ngăn ngừa tình trạng tham nhũng về đất đai và tạo nguồn thu rất lớn cho ngân
sách Nhà nước. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một số khó khăn tồn tại
như việc định giá chưa sát với giá thị trường, hiện tượng thông thầu của người tham
gia đấu giá xảy ra khá phổ biến,...
Xuất phát từ những vấn đề trên, nhằm tạo ra sự bình đẳng trong việc giao đất,
cho thuê đất đối với tổ chức và cá nhân, xóa bỏ được cơ chế xin cho, làm lành mạnh
hóa thị trường bất động sản, góp phần tăng hiệu quả và đẩy mạnh công tác đấu giá
quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng, tôi tiến hành
nghiên cứu đề tài “Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại quận
Hải Châu, thành phố Đà Nẵng giai đoạn 2013-2015”

2
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1. Mục tiêu chung
Thấy được những mặt tích cực và hạn chế của cơng tác đấu giá quyền sử dụng
đất, từ đó đề xuất phương pháp tổ chức và thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất hợp lý
trên địa bàn nghiên cứu.
2.2. Mục tiêu cụ thể
Nắm được phương pháp tổ chức và thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên địa
bàn quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng.
Thấy được hiệu quả của đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án trên địa
bàn quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng.
Có được hệ thống các giải pháp nhằm hồn thiện quy trình, cơ chế phục vụ
công tác đấu giá quyền sử dụng đất hiệu quả hơn.
3. Ý nghĩa của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
Đề tài cung cấp cơ sở khoa học cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất, làm cơ
sở cho việc đề xuất giải pháp trong đấu giá quyền sử dụng đất và trong công tác quản
lý đất đai.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu đã đánh giá đúng thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại
địa bàn quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng giúp các nhà quản lý có cách nhìn khách
quan hơn, sát thực hơn trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
Thông qua nghiên cứu này, đề xuất được các giải pháp hợp lý nhằm đảm bảo
tính cơng khai, dân chủ, tăng hiệu quả trong đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng. Đây là cơ sở để chính quyền địa phương tổ chức
thực hiện những đợt đấu giá quyền sử dụng đất tiếp theo đạt hiệu quả cao hơn.


3

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. LÝ LUẬN CHUNG VỀ BÁN ĐẤU GIÁ TÀI SẢN VÀ BÁN ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1.1. Lý luận chung về bán đấu giá tài sản
1.1.1.1. Khái niệm, bản chất của bán đấu giá tài sản
Đấu giá tài sản là một dịch vụ ngày càng có vị trí, vai trị quan trọng trong đời
sống kinh tế-xã hội. Đấu giá tài sản là một trong những cách thức linh hoạt để chuyển
quyền sở hữu tài sản từ chủ thể này sang chủ thể khác góp phần thúc đẩy hoạt động
kinh tế nói chung, hoạt động mua bán trao đổi hàng hố nói riêng phát triển một cách
đa dạng. Trong những năm qua, hoạt động bán đấu giá tài sản ở nước ta đã từng bước
phát triển, có những đóng góp quan trọng trong cơng tác thi hành pháp luật, đặc biệt là
công tác thi hành án dân sự, xử lý vi phạm hành chính và đấu giá quyền sử dụng đất.
Theo quan niệm truyền thống, đấu giá là việc mua bán hàng tài sản công khai
mà những người mua sẽ trả giá từ giá thấp cho tới khi trả giá cao nhất và người bán
đấu giá đồng ý bán bằng cách gõ búa [18]. Dưới góc độ pháp lý, định nghĩa về bán
đấu giá tài sản thường được quy định trong những điều luật cụ thể. Chẳng hạn điều 3,
Luật bán đấu giá tài sản nước Cộng hoà nhân dân Trung Hoa năm 1996 quy định “Bán
đấu giá là hình thức bán và mua tài sản cơng khai, theo đó các tài sản và quyền tài sản
được bán cho người trả giá cao nhất” [18].
Còn đạo luật của Floriada năm 2003 đưa ra khái niệm “Bán đấu giá tuyệt đối”
là cuộc bán đấu giá không yêu cầu giá khởi điểm tối thiểu mà hàng hoá sẽ được bán
cho người trả giá cao nhất [18].
Ở Việt Nam, theo Từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức bán
cơng khai một tài sản, một khối tài sản. Theo đó có nhiều người muốn mua tham gia
trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là người mua
được tài sản” [18].
Theo quy định của pháp luật thì khái niệm bán đấu giá tài sản trên được xem xét
trong từng lĩnh vực cụ thể: Chẳng hạn trong lĩnh vực thương mại, Luật Thương mại

năm 2005 coi đấu giá hàng hóa là một trong số hoạt động thương mại cụ thể, theo đó
người bán hàng tự mình hoặc th người tổ chức bán đấu giá thực hiện việc bán hàng
hóa công khai để chọn người mua trả giá cao nhất [31]. Những quy định liên quan đến
đấu giá hàng hóa trong Luật thương mại năm 2005 nhằm phát triển hoạt động kinh
doanh dịch vụ đấu giá hàng hóa, nâng cao hiệu quả và hiệu lực pháp lý của hoạt động


4
thương mại này. Song trên thực tế, hoạt động bán đấu giá hàng hoá trong thương mại
chưa thực sự phát triển mà chủ yếu là người bán hàng tự mình thực hiện việc bán hàng
hóa qua thỏa thuận.
Theo quy định của Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04 tháng 3 năm 2010 của
Chính phủ về bán đấu giá tài sản thì bán đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản cơng
khai theo phương thức trả giá lên, có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên
tắc trình tự, thủ tục được quy đinh tại nghị định này. Phương thức trả giá lên là phương
thức trả giá từ thấp lên cao cho đến khi có người trả gia cao nhất [14].
Việc bán đấu giá tài sản được thực hiện theo nguyên tắc công khai liên tục, khách
quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia
Bản chất của bán đấu giá tài sản là quan hệ dân sự về mua bán tài sản thơng qua
hình thức đấu giá nhằm bán được tài sản với giá cao nhất. Mọi cuộc đấu giá đều phải do
đấu giá viên điều hành theo trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản do Nhà nước quy định.
Tài sản trong đấu giá là động sản, bất động sản, giấy tờ có giá và các quyền tài
sản được giao dịch theo quy định của Pháp luật.
Đấu giá tài sản là một dịch vụ có từ lâu đời và tương đối phát triển ở các nước
có nền kinh tế thị trường đầy đủ. Tuy nhiên, ở nước ta, hoạt động đấu giá tài sản chỉ
mới thực sự bắt đầu phát triển khi Đảng và Nhà nước ta áp dụng chính sách mở cửa,
chuyển đổi nền kinh tế từ cơ chế tập trung, quan liêu, bao cấp sang nền kinh tế thị
trường định hướng xã hội chủ nghĩa với sự hình thành và phát triển của pháp luật về
bán đấu giá tài sản qua các giai đoạn khác nhau.
1.1.1.2. Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về bán đấu giá tài sản ở

Việt Nam
a. Giai đoạn từ năm 1989 đến năm 1996
Có thể nói, dịch vụ bán đấu giá tài sản tại Việt Nam được hình thành và phát
triển từ việc bán đấu giá tài sản để thi hành án dân sự. Bởi lẽ, các quy định về bán đấu
giá tài sản được xuất hiện đầu tiên trong pháp luật về thi hành án dân sự.
Pháp luật về bán đấu giá tài sản được đánh dấu bằng sự ra đời của Pháp lệnh thi
hành án dân sự ngày 28 tháng 8 năm 1989 (gọi là Pháp lệnh năm 1989), quy định về
bán đấu giá tài sản để thi hành án. Tài sản đã kê biên được bán cho người trả giá cao
nhất. Nếu không có ai trả giá cao hơn giá đã định thì tài sản được bán cho người mua
theo giá mà Hội đồng định giá đã định. Tài sản không bán được thì được định giá lại
để tiếp tục bán đấu giá [17].


5
Đối với bán đấu giá nhà, Điều 30 Pháp lệnh năm 1989 quy định: Người muốn
mua nhà phải nộp đơn và nộp trước 1% giá trị nhà tại Tòa án. Người mua được nhà
phải trả đủ tiền tại Tòa án trong thời hạn ba mươi ngày kể từ ngày bán đấu giá [17].
Để thực hiện Pháp lệnh năm 1989, Tòa án nhân dân Tối cao, Viện kiểm sát nhân
dân Tối cao và Bộ Tư pháp có Thơng tư liên ngành số 06-89/TTLN ngày 07 tháng 12
năm 1989 hướng dẫn thực hiện một số quy định của Pháp lệnh năm 1989.
Đối với tài sản không phải là nhà, người mua được tài sản phải trả tiền ngay tại
nơi bán đấu giá. Nhưng nếu tài sản trị giá từ một triệu đồng trở lên thì người mua phải
trả ngay ít nhất là 10% trị giá của tài sản và trong thời hạn ba ngày kể từ ngày bán đấu
giá họ phải trả đủ số tiền còn thiếu tại Tòa án.
Năm 1994, Pháp lệnh Thi hành án dân sự được ban hành mới thay thế cho Pháp
lệnh Thi hành án dân sự năm 1989 (gọi là Pháp lệnh năm 1994).
b. Giai đoạn từ năm 1996 đến năm 2005
Năm 1995, Bộ Luật Dân sự đầu tiên ở nước ta được Quốc hội khóa IX, kỳ họp
thứ 8 thông qua. Đây là một văn bản pháp luật quan trọng, điều chỉnh các quan hệ giao
kết dân sự, trong đó có quan hệ về bán đấu giá tài sản. Trên cơ sở đó, ngày 19 tháng 12

năm 1996 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 86/1996/CP về việc ban hành quy chế
bán đấu giá tài sản. Đây là văn bản pháp lý chuyên ngành đầu tiên điều chỉnh về lĩnh
vực bán đấu giá tài sản với những quy định về tài sản bán đấu giá, người bán đấu giá,
trình tự, thủ tục bán đấu giá, giải quyết khiếu nại, tranh chấp về bán đấu giá. Có thể
nói hoạt động bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp ở nước ta được hình thành từ năm
1997 trên cơ sở của Bộ luật dân sự và Nghị định số 86/1996/CP.
Theo quy định tại Điều 4 của Nghị định số 86/1996/CP thì người bán đấu giá là
Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản được thành lập theo quyết định của Chủ tịch Uỷ
ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, do Sở Tư pháp trực tiếp quản lý.
Người bán đấu giá cũng có thể là doanh nghiệp nhà nước được thành lập theo Luật
doanh nghiệp nhà nước, Công ty trách nhiệm hữu hạn hoặc Công ty cổ phần được
thành lập theo Luật công ty để hoạt động bán đấu giá chuyên nghiệp và không kinh
doanh ngành nghề khác do Sở Tư pháp quản lý về nghiệp vụ. Cũng theo quy định tại
Nghị định này thì việc bán đấu giá tài sản được tiến hành sau khi người có tài sản bán
đấu giá ký hợp đồng uỷ quyền bán đấu giá tài sản với người bán đấu giá, xác định giá
khởi điểm để bán đấu giá. Người bán đấu giá tài sản phải niêm yết, thông báo công
khai việc bán đấu giá, tài sản bán đấu giá, giá khởi điểm,... Người muốn tham gia đấu
giá BĐS hoặc BĐS có giá khởi điểm từ mười triệu đồng trở lên phải đăng ký mua
chậm nhất là hai ngày trước ngày mở cuộc bán đấu giá và phải nộp một khoản tiền đặt
trước bằng 1% giá khởi điểm [8].


6
Ngày 07 tháng 04 năm 1997 Bộ Tư pháp ban hành Thông tư số 399/PLDSKT
hướng dẫn một số quy định về bán đấu giá tài sản. Ở đa số địa phương, quán triệt
tinh thần Nghị định số 86/CP và Thông tư số 399/PLDSKT các Trung tâm đã tổ chức
bán đấu giá cơng khai, rộng rãi, đúng trình tự, thủ tục do đó khách hàng tham gia đấu
giá ngày càng nhiều. Giá tài sản bán được phần lớn tăng hơn nhiều so với giá khởi
điểm, làm lợi cho người có tài sản bán đấu giá. Khoản lệ phí nộp ngân sách đạt được
chỉ tiêu mà các Trung tâm đề ra, đảm bảo cho hoạt động bán đấu giá được liên tục và

có hiệu quả.
Như vậy, Nghị định số 86/1996/CP là văn bản pháp luật quan trọng đặt nền móng
cho dịch vụ đấu giá trong nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, nội dung của Nghị định số
86/1996/CP được ban hành trong những năm đầu của nền kinh tế thị trường định
hướng xã hội chủ nghĩa Việt Nam nên vẫn chứa đựng các điều khoản bất cập, hạn chế
nhất định, khơng cịn phù hợp cần thay đổi cho phù hợp với thực tế.
c. Giai đoạn từ năm 2005 đến nay
Ngày 18 tháng 01 năm 2005, Nghị định số 05/2005/NĐ-CP của Chính phủ về
bán đấu giá tài sản được ban hành thay thế cho Nghị định số 86/1996/CP. Ngay sau
khi Nghị định số 05/2005/NĐ-CP có hiệu lực thi hành, Bộ Tư pháp đã ban hành Thông
tư số 03/2005/TT-BTP hướng dẫn một số quy định của Nghị định số 05/2005/NĐ-CP.
Nghị định số 05/2005/NĐ-CP là văn bản pháp luật chuyên ngành, là cơ sở pháp
lý quan trọng để phát triển dịch vụ bán đấu giá tài sản trong nền kinh tế thị trường định
hướng xã hội chủ nghĩa. Tuy nhiên, cùng với Nghị định số 05/2005/NĐ-CP thì cịn có
nhiều văn bản quy phạm pháp luật cùng điều chỉnh hoạt động bán đấu giá tài sản như
Bộ Luật dân sự năm 2005, Luật Thương mại năm 2005, Luật quản lý và sử dụng tài
sản nhà nước năm 2008, Luật kinh doanh BĐS năm 2006, Pháp lệnh xử lý vi phạm
hành chính năm 2002 và Pháp lệnh sửa đổi bổ sung một số điều của Pháp lệnh xử lý vi
phạm hành chính năm 2002, Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính
phủ về bán đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho
thuê đất, Nghị định số 159/2007/NĐ-CP ngày 30 tháng 10 năm 2007 về xử phạt vi
phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý rừng, bảo vệ rừng và quản lý lâm sản, Nghị
định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành luật đất đai, Nghị
định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 05 năm 2007 quy định bổ sung về việc cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự,
thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại
về đất đai, Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31 tháng 12 năm
2004 hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức của Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất và Tổ chức phát triển quỹ đất.

7
Sau khi Nghị định số 05/2005/NĐ-CP được ban hành, hoạt động bán đấu giá tài
sản đã đạt được những kết quả đáng kể, tạo cơ sở pháp lý quan trọng đối với việc củng
cố và phát triển các tổ chức bán đấu giá tài sản ở các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương, góp phần thống nhất pháp luật về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản và đáp ứng
phần lớn nhu cầu của cá nhân, tổ chức trong lĩnh vực này.
Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đã đạt được, pháp luật về hoạt động bán đấu
giá tài sản trong thời kỳ này còn nhiều vấn đề bất cập.
Thứ nhất, hiện nay có nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác nhau cùng điều
chỉnh hoạt động bán đấu giá tài sản. Bên cạnh một số luật, pháp lệnh cịn có nghị định
của Chính phủ, quyết định của Thủ tướng Chính phủ, thơng tư liên tịch của các Bộ,
ngành. Nhiều điều khoản của các văn bản quy phạm pháp luật về bán đấu giá tài sản
không thống nhất với quy định của Nghị định số 05/2005/NĐ-CP, nội dung một số
quy định cịn chồng chéo, mâu thuẫn về trình tự, thủ tục bán đấu giá, về tổ chức bán
đấu giá, gây khó khăn cho các cơ quan, tổ chức, cá nhân trong thi hành và áp dụng
pháp luật.
Thứ hai, do sự không đồng bộ, thống nhất trong các quy định của pháp luật nên
hiện nay có nhiều loại tổ chức thực hiện việc bán đấu giá tài sản và bán đấu giá theo
các trình tự, thủ tục rất khác nhau, khơng chặt chẽ dẫn đến việc khó quản lý, kiểm soát
hoạt động này và gây thất thoát tài sản, nhất là tài sản công. Trong số các tổ chức thực
hiện việc bán đấu giá tài sản thì hoạt động của các Hội đồng bán đấu giá tài sản đang
có nhiều bất cập. Các Hội đồng này được thành lập để bán đấu giá theo vụ việc, khơng
mang tính thường xuyên, chuyên nghiệp. Khi kết thúc cuộc bán đấu giá, Hội đồng tự
giải thể. Do đó, khi có tranh chấp xảy ra liên quan đến quyền và lợi ích hợp pháp của
những người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, các bên khơng có cơ sở pháp lý để
khiếu nại Hội đồng. Ngoài ra, do cơ chế hoạt động (bao gồm cả cơ chế tài chính) và
trách nhiệm pháp lý của Hội đồng bán đấu giá tài sản không rõ ràng, nên khó kiểm
sốt, dẫn đến thất thốt, thiệt hại về vật chất trong việc bán đấu giá các loại tài sản của
Nhà nước.

Thứ ba, phạm vi điều chỉnh của Nghị định số 05/2005/NĐ-CP chưa xác định rõ
phạm vi áp dụng của Nghị định đối với việc bán đấu giá những loại tài sản nào. Chính vì
vậy, trên thực tế các cơ quan, tổ chức còn lúng túng khi áp dụng Nghị định số
05/2005/NĐ-CP dẫn đến việc bán đấu giá tài sản, nhất là tài sản công chưa được thực hiện
theo những trình tự, thủ tục chặt chẽ. Đây cũng là bất cập lớn cần phải sớm khắc phục.
Thứ tư, một số quy định của Nghị định số 05/2005/NĐ-CP về trình tự, thủ tục
bán đấu giá cịn chưa đầy đủ và chặt chẽ, thậm chí có kẽ hở, dễ dẫn đến hiện tượng
tiêu cực như thơng đồng, dìm giá, làm thất thoát tài sản của Nhà nước, ảnh hưởng đến
quyền, lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân.


8
Thứ năm, quy định về điều kiện cấp thẻ đấu giá viên, điều kiện hoạt động của
doanh nghiệp bán đấu giá còn đơn giản, dễ dãi. Việc đăng ký hành nghề đối với đấu
giá viên chưa được quy định chặt chẽ. Vai trò của đấu giá viên với tư cách là chức
danh chuyên nghiệp trong hoạt động bán đấu giá chưa được phát huy, nhiều cuộc bán
đấu giá không do đấu giá viên điều hành. Nhìn chung, tính chun nghiệp của hoạt
động bán đấu giá tài sản còn thấp.
Thứ sáu, quy định về quản lý nhà nước trong Nghị định số 05/2005/NĐ-CP còn
thiếu, nội dung chưa rõ ràng dẫn đến việc quản lý nhà nước đối với hoạt động bán
đấu giá tài sản còn lỏng lẻo, vai trò của cơ quan chủ trì giúp Chính phủ và UBND các
địa phương thống nhất quản lý nhà nước về bán đấu giá tài sản chưa được phát huy
đầy đủ. Một số Sở Tư pháp, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa nhận thức rõ chức năng,
nhiệm vụ của mình trong việc thực hiện quản lý nhà nước trong lĩnh vực đấu giá tài
sản tại địa phương. Công tác quản lý hoạt động đấu giá tài sản ở cấp huyện cịn bị
bng lỏng.
Thứ bảy, nhận thức và phối hợp giữa các cơ quan nhà nước ở Trung ương và địa
phương về quản lý hoạt động bán đấu giá tài sản còn chưa thống nhất, chưa chặt chẽ
và đồng bộ. Một số cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký quyền sở hữu, quyền sử
dụng tài sản trong một số trường hợp còn từ chối hoặc chậm trong việc cấp Giấy

chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản đã bán đấu giá đối với tài sản mà
pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. Việc giao tài sản thi
hành án đã được bán đấu giá nhiều khi bị chậm trễ, kéo dài làm ảnh hưởng đến quyền,
lợi ích hợp pháp của người mua được tài sản, cũng như uy tín của các tổ chức bán đấu
giá tài sản.
Do vậy, việc thay thế Nghị định số 05/2005/NĐ-CP là sự cần thiết khách quan,
để thiết lập cơ sở pháp lý chặt chẽ, thống nhất, đồng bộ hơn cho hoạt động bán đấu giá
tài sản. Trên cơ sở đó ngày 04 tháng 3 năm 2010, Chính phủ đã ban hành Nghị định số
17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản, ngày 15 tháng 9 năm 2010 Bộ Tài chính đã
ban hành Thông tư số 137 /2010/TT-BTC quy định việc xác định giá khởi điểm của tài
sản nhà nước bán đấu giá và chế độ tài chính của Hội đồng bán đấu giá tài sản, ngày
06 tháng 12 năm 2010 Bộ Tư pháp đã ban hành Thông tư số 23/2010/TT-BTP hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP. Đây là những văn bản pháp luật quy định
khá chặt chẽ, tạo điều kiện cho dịch vụ bán đấu giá tài sản nói chung và đấu giá quyền
sử dụng đất nói riêng ngày càng phát triển.


9
1.1.2. Lý luận chung về bán đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam
1.1.2.1. Một số khái niệm
a. Khái niệm bán đấu giá quyền sử dụng đất
Bán đấu giá quyền sử dụng đất là một hình thức giao đất của Nhà nước thơng
qua cơ quan có thẩm quyền, được thực hiện theo một trình tự, thủ tục nhất định. Người
trúng đấu giá quyền sử dụng đất là người trả giá cao nhất so với giá khởi điểm.
b. Khái niệm đấu thầu
Đấu thầu là đấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với giá thấp
nhất thì được giao cho làm hoặc được bán hàng.
1.1.2.2. Quá trình hình thành chủ trương đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam
a. Quá trình khai thác quỹ đất trong cơ chế giao đất tạo vốn đầu tư xây dựng
cơ sở hạ tầng tại Việt Nam

Trước năm 1993, Luật đất đai 1988 quy định Nhà nước nghiêm cấm việc mua
bán đất đai và không thừa nhận các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất trên thị trường. Đất đai không có giá,
Nhà nước tiến hành giao đất cho các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân không thu tiền sử
dụng đất [27]. Luật đất đai 1988 mang nặng tính hành chính, mệnh lệnh, chủ yếu chỉ
giải quyết mối quan hệ hành chính về đất đai giữa Nhà nước với người được Nhà nước
giao đất. Trong giai đoạn này, giá đất không được đề cập đến, Nhà nước quản lý đất
đai theo loại đất, hạng đất. Việc quản lý đất đai mang nặng tính hành chính, mệnh lệnh
đã làm cho quan hệ đất đai khơng vận động theo hướng tích cực, đất đai khơng được
coi là tài sản q, tình trạng vơ chủ, sử dụng lãng phí, lấn chiếm, mua bán ngầm diễn
ra phổ biến, Nhà nước khơng kiểm sốt được.
Năm 1993, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai 1993 với nội dung chủ yếu là
tạo hành lang pháp lý cho phát triển kinh tế nơng nghiệp hàng hố. Luật đất đai 1993
có hai nội dung đổi mới cơ bản. Một là, người sử dụng đất nông nghiệp, đất ở được
Nhà nước giao cho năm quyền, bao gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế,
thế chấp, cho thuê đối với quyền sử dụng đất. Hai là, đất có giá, giá đất do Nhà nước
quy định để điều chỉnh mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và người sử dụng đất [28].
Với những điểm mới của Luật Đất đai 1993 đã tạo ra cơ sở pháp lý và đặt nền
móng cho sự hình thành và phát triển thị trường BĐS chính thức ở nước ta.
Luật đất đai 1993 đã có bước chuyển biến tích cực, khơng chỉ giải quyết mối
quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất mà còn giải quyết mối quan hệ giữa
người sử dụng đất với nhau. Chẳng hạn như mở rộng quyền cho người sử dụng đất,
cho phép họ được chuyển quyền sử dụng đất, thừa nhận sự tồn tại của thị trường BĐS,


10
thừa nhận đất có giá. Nhà nước khơng chỉ quản lý đất đai theo diện tích, loại đất, hạng
đất mà cịn quản lý theo giá trị của đất (thơng qua hình thức giao đất có thu tiền sử
dụng). Như vậy, bên cạnh hình thức giao đất khơng thu tiền, Nhà nước cịn tiến hành
giao đất, cho th đất có thu tiền sử dụng đất.

Chính sách sử dụng đất đai phải trả tiền là chính sách tiến bộ, phù hợp với
đường lối đổi mới quản lý đất đai theo cơ chế thị trường. Nhà nước có nguồn thu ngân
sách từ đất, huy động được vốn để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sự nghiệp
cơng nghiệp hố - hiện đại hố đất nước. Mặt khác, với chính sách giao đất có thu tiền
sử dụng sẽ tạo được sự công bằng giữa người sử dụng đất với nhau, giữa người trực
tiếp lao động sản xuất với người sử dụng đất vào mục đích kinh doanh. Nguồn tài
nguyên đất đai được xác định rõ giá trị sẽ góp phần tác động tới ý thức, trách nhiệm từ
phía người sử dụng đất, đất đai sẽ được sử dụng tiết kiệm và hiệu quả hơn. Thực tế sử
dụng đất tại các địa phương đã chứng minh tính đúng đắn, hợp lý của chính sách sử
dụng đất có thu tiền sử dụng.
Mầm móng của cơ chế giao đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng ở nước ta
được xuất phát từ tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Đây là một trong những địa phương đầu
tiên của cả nước áp dụng cơ chế “đổi đất lấy hạ tầng”, được thực hiện từ tháng 4 năm
1992. Đến tháng 2 năm 1993, Chính phủ đã chính thức cho phép địa phương thử
nghiệm cơ chế này. Sau đó chủ trương “đổi đất lấy cơ sở hạ tầng” của Chính phủ đã
được nhiều tỉnh, thành phố chủ động tiến hành nhằm huy động nguồn vốn đầu tư xây
dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng địa phương. Đến nay, chủ trương này
đã được nhân rộng trên phạm vi cả nước. Đây là một giải pháp hữu hiệu để khắc phục
những khó khăn về vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, tập trung khai thác nguồn nội lực của
đất nước phục vụ sự nghiệp cơng nghiệp hố - hiện đại hố. Như vậy dưới hình thức
giao đất có thu tiền sử dụng đất hay cơ chế “đổi đất lấy cơ sở hạ tầng” nhiều địa
phương đã huy động được nguồn thu lớn cho ngân sách, đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng
cấp hệ thống chợ, trường học, đường giao thông, trạm y tế, từng bước góp phần cải
thiện đời sống vật chất, tinh thần cho nhân dân. Có thể khẳng định rằng, chính sách
giao đất để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng đã mang lại hiệu quả kinh tế, xã hội
to lớn cho nhiều địa phương. Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được, chủ trương
này còn tồn tại một số hạn chế như giá đất để giao dựa vào bảng giá đất của UBND
tỉnh, thành phố thường thấp hơn giá thị trường, định giá cơ sở hạ tầng cao hơn nhiều
so với giá thực tế,.... đã làm thất thoát một nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước.
Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng hay “đổi đất lấy hạ tầng” với mục đích

nhằm khai thác quỹ đất, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng mặc dù đã phát huy
hiệu quả, mang lại nhiều giá trị kinh tế, xã hội to lớn cho nhiều địa phương. Song cùng
với sự phát triển của nền kinh tế - xã hội, sự biến động của giá đất đai trên thị trường
BĐS, cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng và cơ chế “đổi đất lấy hạ tầng” đã bộc lộ


11
những hạn chế nhất định. Để khắc phục những hạn chế của các hình thức giao đất đó
một số địa phương đã áp dụng thí điểm cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu
tư xây dựng cơ sở hạ tầng và đã mang lại nhiều kết quả tích cực. Chính vì vậy, ngày
18 tháng 12 năm 2003 Bộ tài chính đã ban hành Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC về
cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Trong đó
quy định rõ cơ chế tài chính áp dụng cho các dự án sử dụng quỹ đất xây dựng cơ sở hạ
tầng là phải thực hiện đấu thầu cơng trình xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc đấu giá đất đối
với quỹ đất dùng để tạo vốn [1].
Qua thực tế cho thấy, đấu giá quyền sử dụng đất được coi là một giải pháp hữu
hiệu đáp ứng được yêu cầu của công tác quản lý và sử dụng đất đai trong giai đoạn
hiện nay, đảm bảo cho các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ
tầng mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất.
b. Quy định về đấu giá đất theo Luật đất đai 2003
Luật đất đai năm 2003 thay thế Luật đất đai năm 1993 được Quốc hội khố XI
thơng qua ngày 26 tháng 11 năm 2003 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 07
năm 2004. Tại Luật này, quản lý tài chính về đất đai, giá đất và thị trường BĐS đã
được quy định cụ thể tại mục 6 và mục 7 của Chương II. Các quy định đó đã được
sửa đổi theo hướng giá đất đảm bảo sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất
thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, quy định về đấu giá quyền sử
dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất, khắc phục tình trạng bao cấp về giá đất
và cơ chế xin - cho trong quản lý và sử dụng đất, tạo điều kiện để tăng nguồn thu vào
ngân sách từ quỹ đất.
Tuy nhiên, trên thực tế pháp luật trước năm 2000 có quy định vấn đề “đổi đất

lấy hạ tầng”, còn từ năm 2003 mà cụ thể là trong Luật đất đai 2003, vấn đề này đã
khơng được đề cập đến, có nghĩa là từ đó Quốc hội đã khơng đồng ý cho phép thực
hiện cơ chế này. Căn cứ Luật đất đai 2003, ngày 29 tháng 10 năm 2004 Chính phủ đã
ban hành Nghị định số 181/2004/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật đất đai. Nghị
định đã quy định các trường hợp đất được tham gia thị trường BĐS, các hoạt động
được pháp luật thừa nhận của thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS và
quy định chi tiết về đấu giá quyền sử dụng đất như: các trường hợp đấu giá và khơng
đấu giá quyền sử dụng đất, quy định hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự
án có sử dụng đất đối với quỹ đất được sử dụng để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết
cấu hạ tầng [9].
Đáng chú ý, Nghị định 181/2004/NĐ-CP có quy định về cơ chế “sử dụng quỹ
đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng” bao gồm hai hình thức. Hình thức thứ nhất là,
đấu giá quyền sử dụng đất để tạo nguồn vốn bằng tiền trực tiếp để xây dựng cơng
trình. Hình thức thứ hai là, đấu thầu xây dựng cơng trình và đấu giá quyền sử dụng đất


12
để tạo vốn cho cơng trình đó trong cùng một gói thầu. Hiện chúng ta vẫn gọi trường
hợp thứ hai nói trên là “đổi đất lấy hạ tầng”, tuy nhiên các điều khoản đi kèm trong
Nghị định bắt buộc phải thực hiện theo nguyên tắc là thang điểm đấu giá đất sẽ được
chấm riêng (tương đương như đấu giá đất) ngay trong một gói thầu khi áp dụng hình
thức thứ hai.
d. Quy định về đấu giá đất theo Luật đất đai 2013
Luật đất đai năm 2013 thay thế Luật đất đai năm 2003 được Quốc hội khoá
XIII, kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013 và có hiệu lực thi hành từ
ngày 01 tháng 07 năm 2014. Tại Luật này, các quy định về tài chính về đất đai, giá
đất và đấu giá quyền sử dụng đất đã được quy định cụ thể tại mục 1 và mục 2 và mục
3 của Chương VIII. Các quy định đó đã được sửa đổi phù hợp với giá đất phổ biến
trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng
đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu

nhập từ quyền sử dụng đất. Thực hiện triệt để việc giao đất, cho th đất thơng qua
hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, khắc phục tình trạng cơ chế xin - cho trong
quản lý và sử dụng đất, tạo điều kiện để tăng nguồn thu cho ngân sách từ quỹ đất.
Có thể nói rằng cho đến nay cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất đã được thực
hiện rộng khắp trên địa bàn cả nước, được các địa phương hướng dẫn cụ thể bằng
những quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất đã mang lại những
hiệu quả nhất định cho các địa phương.
1.1.2.3. Đặc điểm giá đất trong thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất
a. Định giá đất
Giá đất là sự điều tiết mối quan hệ giữa đất đai - thị trường - sự quản lý của Nhà
nước. Vì vậy, giá đất cũng chịu tác động của nền kinh tế thị trường bởi các quy luật
cạnh tranh, quy luật giá trị, quy luật cung - cầu [40]. Nhà nước thực hiện điều tiết và
quản lý thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giá cả, nhưng giá đất lại phụ
thuộc vào khả năng, phương thức sinh lợi của đất và bị chi phối bởi nhiều yếu tố khác
nên khi xác định giá đất cần phải xem xét đầy đủ các yếu tố chi phối đó.
Đất đai là một tài sản đặc biệt, cho nên giá đất bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như
vị trí thửa đất, hệ thống cơ sở hạ tầng, kinh tế, pháp lý, nó cịn bị tác động bởi các yếu
tố về tâm lý, thị hiếu xã hội,.... Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về giá trị
mà khơng thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường khác.
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân sử dụng theo quy định của pháp luật. Nhà nước cho tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân thuê đất để sử dụng vào mục đích xác định. Để được nhà nước giao đất,
cho thuê đất người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất (đối với trường hợp phải nộp


13
tiền sử dụng đất). Như vậy, định giá đất được hiểu là "sự ước tính về giá trị của quyền
sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời
điểm xác định" [40].
b. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất

Việc xác định giá đất để thực hiện đấu giá phải đảm bảo lợi ích của Nhà nước
và người tham gia đấu giá. Giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường và khả năng
sinh lợi của đất. Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng sinh lợi khác
nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất. Do đó khi xác định
giá đất để thực hiện đấu giá cần dựa vào các yếu tố sau:
- Vị trí của khu đất
Vị trí là một trong những nhân tố ảnh hưởng rất lớn đến giá đất. Nhân tố vị trí
chủ yếu xét về vị trí kinh tế, vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố. Bao
gồm khoảng cách đến trung tâm thành phố, trung tâm thương mại hoặc đến các trung
tâm tập trung đông dân cư và bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại trung tâm
đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất. Vì vậy, khi xác định giá đất,
điều quan trọng là phải xác định vị trí đất và các nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng
đến giá đất.
- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng
Yếu tố cơ sở hạ tầng có ảnh hưởng nhất định đến giá đất. Một thửa đất nằm ở
khu vực có hệ thống cơ sở hạ tầng như đường giao thông, hệ thống cấp thốt nước,
dịch vụ thơng tin liên lạc, hệ thống điện, công viên được đầu tư xây dựng đồng bộ tạo
điều kiện thuận lợi cho sinh hoạt và sản xuất sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động
trực tiếp đến giá đất. Vì vậy khi định giá đất cần xem xét yếu kỹ yếu tố cơ sở hạ tầng
tại vị trí thửa đất cần định giá.
- Điều kiện kinh tế - xã hội và các cơng trình dịch vụ
Thửa đất nằm ở khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho
kinh doanh thương mại, dịch vụ, văn phịng, mơi trường sống trong lành sẽ làm tăng
sức thu hút dân cư đến ở. Các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu vực này tăng
lên. Nếu thửa đất nằm ở khu vực gần khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy, xí
nghiệp, khu cơng nghiệp, khu chế xuất thường làm cho môi trường sống bị ô nhiễm sẽ
giảm sức hút dân cư đến sinh sống ở khu vực này dẫn đến giá đất giảm.
- Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau
Một thửa đất có thể sử dụng cho các mục đích khác nhau, mỗi mục đích sử
dụng thì giá trị mang lại từ thửa đất cũng khác nhau. Chính vì vậy, giá đất ln chịu

ảnh hưởng bởi mục đích vì đất đai là một tài sản khơng giống như những tài sản thông


14
thường khác, nó có đặc tính riêng như tính khơng đồng nhất, sự cố định về vị trí, có
hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Do đó khi định giá đất để đưa ra
đấu giá cần xem xét mục đích sử dụng của thửa đất theo quy hoạch để xác định giá đất
phù hợp với mục đích sử dụng đất đó.
c. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ở nước ta
hiện nay
Theo quy định tại Khoản 1, Điều 5, Thông tư số 137/2010/TT-BTC ngày 15
tháng 9 năm 2010 của Bộ Tài chính, việc xác định giá đất khởi điểm để đấu giá quyền
sử dụng đất được thực hiện theo quy định của Chính phủ về phương pháp xác định giá
đất [3]. Trên cơ sở đó việc định giá đất để đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện
theo các phương pháp sau:
- Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định mức giá thơng qua
việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng
đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng
đất, loại đơ thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại
đất cần định giá [10].
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định giá của thửa đất dựa trên
nguyên tắc thay thế. Giá của thửa đất cần xác định được đối chiếu so sánh với giá của
các thửa đất tương tự đã được giao dịch trên thị trường xảy ra trong thời gian gần. Căn
cứ vào giá cả đã biết và tình hình khác nhau của các giao dịch đất đai đó về thời gian,
khu vực và các nhân tố khác để hiệu chỉnh giá của thửa đất cần xác định vào thời điểm
định giá. Phương pháp so sánh trực tiếp còn gọi tắt là phương pháp thị trường là một
trong những phương pháp định giá đất quan trọng nhất, thường dùng nhất, được sử
dụng ở nhiều nước trên thế giới.
- Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số
giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi
suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của
loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước có
mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn [10].
Đây là phương pháp cơ bản để tiến hành định giá đất đai, nhà ở, BĐS hoặc
những tài sản có tính chất cho thu nhập khác. Khi dùng phương pháp này để định giá
đất đai, xem mua đất đai như là một loại đầu tư, khoản giá đất trở thành vốn đầu tư để
mua lợi ích đất đai cho một số năm về sau. Phương pháp thu nhập là phương pháp lấy
thu nhập dự kiến hàng năm trong tương lai của đất đai định giá với một suất lợi tức
hoàn vốn nhất định để hoàn vốn thống nhất theo tổng thu nhập vào thời điểm định giá.