Đánh giá tình hình khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trên địa bàn huyện hướng hóa, tỉnh quảng trị

ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯƠNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN TRƯỜNG SINH

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH KHAI THÁC NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH
TỪ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HƯỚNG HÓA,
TỈNH QUẢNG TRỊ

LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ TÀI NGUYÊNVÀ MÔI TRƯỜNG
Chuyên ngành: Quản lý Đất đai

HUẾ - 2019


ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯƠNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN TRƯỜNG SINH

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH KHAI THÁC NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH
TỪ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HƯỚNG HÓA,
TỈNH QUẢNG TRỊ

LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
Chuyên ngành: Quản lý Đất đai
Mã số: 8850103

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

PGS.TS. NGUYỄN HOÀNG KHÁNH LINH

HUẾ - 2019


i

LỜI CAM ĐOAN

Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi.
Các số liệu và kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được cơng
bố trong bất kỳ cơng trình nào khác.
Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn.
Các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được cho phép và chỉ rõ
nguồn gốc.

Thừa Thiên Huế, ngày

tháng

Tác giả luận văn

Trần Trường Sinh

năm 2019


ii

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành luận văn tốt nghiệp này, ngồi nỗ lực của bản thân, tơi xin chân
thành cảm ơn quý thầy cô giáo trường Đại học Nông lâm Huế và Khoa Tài nguyên Đất
và Môi trường Nông nghiệp; Phòng Đào tạo Sau đại học đã truyền đạt cho tôi những
kiến thức quý báu và tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt thời gian học tập
tại trường, hoàn thành luận văn tốt nghiệp. Xin trân trọng gửi tới q Thầy, Cơ lịng
biết ơn sâu sắc và tình cảm q mến nhất.
Đặc biệt, tơi xin chân thành cảm ơn đến PGS.TS Nguyễn Hoàng Khánh Linh,
người hướng dẫn khoa học, rất tận tình, chu đáo. Cơ đã giúp đỡ tơi rất nhiều trong q
trình hình thành ý tưởng và hồn thiện luận văn này.
Tơi xin trân trọng gửi lời cảm ơn đến các tập thể đơn vị Chi nhánh Văn phịng
đăng ký đất đai huyện Hướng Hóa và bạn bè đã giúp đỡ tận tình, tạo điều kiện cung
cấp số liệu để tơi hồn thành luận văn này.
Tơi xin cảm ơn tới người thân, bạn bè đã góp ý, động viên giúp đỡ tôi cả về vật
chất lẫn tinh thần trong quá trình thực hiện đề tài.

Thừa Thiên Huế, ngày

tháng

Tác giả luận văn

Trần Trường Sinh

năm 2019


iii

TĨM TẮT

Đề tài này được thực hiện với mục đích là phân tích và đánh giá được tình
hình khai thác nguồn lực tài chính đất đai trên địa bàn huyện Hướng Hóa, từ đó đề
xuất được những giải pháp phù hợp nhằm nâng cao hiệu quả công tác khai thác
nguồn lực tài chính đất đai trên địa bàn nghiên cứu. Để thực hiện được mục đích đó,
đề tài đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu là: phương pháp thu thập số liệu thứ
cấp; phương pháp thu thập sơ cấp; phương pháp tham vấn người có am hiểu chun
mơn; và phương pháp phân tích, xử lý số liệu.
Kết quả khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai giai đoạn 2014 đến năm 2018
thơng qua các hình thức: thu tiền sử dụng đất; tiền thuê đất; thuế; các loại phí và lệ phí
trong sử dụng đất đạt được 127,796 tỷ đồng (trong đó nhiều nhất là tiền sử dụng đất
với 110,30 tỷ đồng và thấp nhất là tiền thuê đất với 2,026 tỷ đồng), chiếm 43,54% tổng
thu ngân sách trên địa bàn huyện trong cả giai đoạn. Có thể nói rằng, nguồn lực tài
chính từ đất đai là nguồn lực quan trọng trong cơ cấu thu ngân sách quận, vì nguồn lực
này đã phát huy tác dụng tích cực và trực tiếp trong nâng cao hiệu quả của chi đầu tư
xây dựng cơ bản, chi cho phát triển hạ tầng, cho đầu tư xây dựng các khu dân cư và
giải phóng mặt bằng, phục vụ cơng tác tái định cư và những mục tiêu đầu tư khác trên
địa bàn huyện Hướng Hóa, tỉnh Quảng Trị. Đề tài đã đề xuất được một số giải pháp
phù hợp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai
trên địa bàn nghiên cứu trong thời gian tới.


iv

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ......................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................ii
TÓM TẮT ................................................................................................................. iii
MỤC LỤC .................................................................................................................. iv

DANH MỤC CÁC KÍ HIỆU VIẾT TẮT ...................................................................vii
DANH MỤC BẢNG BIỂU ......................................................................................viii
DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ, ĐỒ THỊ, HÌNH VẼ ......................................................... x
MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI ............................................................................ 1
2. MỤC ĐÍCH VÀ MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU .......................................................... 1
2.1 Mục đích ................................................................................................................ 1
2.2. Mục tiêu cụ thể ..................................................................................................... 2
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN ............................................................... 2
3.1. Ý nghĩa khoa học .................................................................................................. 2
3.2. Ý nghĩa thực tiễn................................................................................................... 2
CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ....................................... 3
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN ................................................................................................ 3
1.1.1. Các vấn đề nguồn lực tài chính từ đất đai ........................................................... 3
1.1.2. Hình thức khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai.............................................. 5
1.1.3. Vai trị của nguồn lực tài chính từ đất đai đối với phát triển kinh tế, xã hội ........ 7
1.1.4. Những yếu tố ảnh hưởng đến nguồn lực tài chính từ đất đai ............................... 9
1.1.5. Các hình thức khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai ..................................... 10
1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN........................................................................................... 14
1.2.1. Thực tiễn việc quản lý và khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai tại một số
nước. ......................................................................................................................... 14
1.2.2. Thực tiễn huy động nguồn lực tài chính từ đất đai ở nước ta. ........................... 23
1.3. MỘT SỐ CƠNG TRÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI ............... 25


v
CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU .......................................................................................................................... 28
2.1. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU ............................................................................. 28
2.2. PHẠM VI NGHIÊN CỨU .................................................................................. 28

2.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ............................................................................... 28
2.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....................................................................... 28
2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu ............................................................... 28
2.4.2. Phương pháp tổng hợp và phân tích thơng tin................................................... 29
2.4.3. Phương pháp thang đo...................................................................................... 29
CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ...................................... 31
3.1. KHÁI QUÁT ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ, XÃ HỘI CỦA HUYỆN
HƯỚNG HÓA ........................................................................................................... 31
3.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài ngun và mơi trường................................................... 31
3.1.2. Tình hình kinh tế - xã hội ................................................................................. 33
3.2. ĐÁNH GIÁ CHUNG TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA
HUYỆN HƯỚNG HÓA ............................................................................................ 43
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 ..................................................................... 43
3.2.2. Biến động đất đai giai đoạn 2014 đến 2017 ...................................................... 45
3.2.3. Tình hình một số nội dung quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện ...... 47
3.3. ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH KHAI THÁC NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT
ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HƯỚNG HĨA ........................................................ 54
3.3.1. Tình hình thu ngân sách trên địa bàn huyện...................................................... 54
3.3.2. Phân tích kết quả khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai ................................ 57
3.3.3. Đánh giá kết quả khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trên địa bàn huyện
Hướng Hóa, tỉnh Quảng Trị ....................................................................................... 66
3.3.4. Những hạn chế và nguyên nhân trong việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất
đai của huyện Hướng Hóa.......................................................................................... 72
3.4. MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM PHÁT HUY HIỆU QUẢ KHAI THÁC NGUỒN
LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HƯỚNG HÓA, TỈNH
QUẢNG TRỊ ............................................................................................................. 75
3.4.1. Giải pháp về chính sách đất đai ........................................................................ 75


vi

3.4.2. Giải pháp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và tạo quỹ đất sạch ....................... 75
3.4.3. Giải quyết về giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất. ...................... 76
3.4.4. Giải pháp về tài chính và giá đất ...................................................................... 76
3.4.5. Giải pháp về thị trường bất động sản ................................................................ 76
3.4.6. Giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực tài chính thu được từ đất đai
phục vụ phát triển kinh tế - xã hội .............................................................................. 77
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................................... 78
1. Kết luận ................................................................................................................. 78
2. Kiến nghị ............................................................................................................... 78
TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................................... 79
PHỤ LỤC .................................................................................................................. 81


vii

DANH MỤC CÁC KÍ HIỆU VIẾT TẮT

STT

Ký hiệu viết tắt

Nội dung viết tắt

1

KTTT

Kinh tế thị trường

2

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

3

SDĐ

Sử dụng đất

4

NSNN

Ngân sách nhà nước

5

SXKD

Sản xuất kinh doanh

6

GPMP

Giải phóng mặt bằng

7

NVTC

Nghĩa vụ tài chính

8

UBND

Ủy ban nhân dân

9

HĐND

Hội đồng nhân dân

10

CNH

Cơng nghiệp hóa

11

HĐH

Hiện đại hóa

12

KT-XH

Kinh tế xã hội

13

GTSX

Giá trị sản xuất

14

TNCN

Thu nhập cá nhân

15

CSHT

Cơ sở hạ tầng

16

CSVC

Cơ sở vật chất

17

ĐTTC

Đầu tư tài chính

18

ANQP

An ninh quốc phịng


viii

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 1.1. Tổng hợp mục đích định giá đất của một số nước ...................................... 16
Bảng 1.2. Tổng hợp các quy định về giá đất của một số nước .................................... 17
Bảng 1.3. Các cơ quan thẩm định giá, Kiểm soát giá đất của một số nước. ................ 18
Bảng 1.4. Các phương pháp xác định giá đất của một số nước ................................... 19
Bảng 3.1. Cơ cấu giá trị sản xuất huyện Hướng Hóa thời kỳ 2015 - 2017 .................. 34
Bảng 3.2. Dân số trung bình phân chia theo giới tính và theo thành thị và nơng thơn . 38
Bảng 3.3. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Hướng Hóa năm 2017 ........................... 43
Bảng 3.4. Cơ cấu, diện tích đất theo đơn vị hành chính .............................................. 44
Bảng 3.5: Biến động đất đai huyện Hướng Hóa giai đoạn 2014 – 2017 ...................... 45
Bảng 3.6. Biến động sử dụng đất nông nghiệp huyện Hướng Hóa giai đoạn 20142017 ................................................................................................................. 46
Bảng 3.7. Biến động sử dụng đất phi nơng nghiệp huyện Hướng Hóa giai đoạn 20142017........................................................................................................................... 47
Bảng 3.8. Thống kê bản đồ địa chính huyện Hướng Hóa, tỉnh Quảng Trị .................. 48
Bảng 3.9: Tổng hợp kết quả đo đạc, lập BĐĐC tại huyện Hướng Hóa đến năm
2018 ................................................................................................................. 49

Bảng 3.10. Kết quả thu ngân sách, nguồn thu từ đất đai Huyện Hướng Hóa giai đoạn
năm 2014-2018 .......................................................................................................... 55
Bảng 3.11. Kết quả thu tiền sử dụng đất tại huyện Hướng Hóa giai đoạn 2014-2018 . 57
Bảng 3.12. Kết quả thu tiền cho thuê đất tại huyện Hướng Hóa giai đoạn 2014-2018 59
Bảng 3.13. Kết quả thu thuế chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Hướng Hóa giai đoạn
2014-2018 ................................................................................................................. 61
Bảng 3.14. Kết quả thu lệ phí trước bạ về đất đai tại huyện Hướng Hóa .................... 63
Bảng 3.15. Kết quả thu các loại phí và lệ phí khác về đất đai tại huyện Hướng Hóa giai
đoạn 2014-2018 ......................................................................................................... 64
Bảng 3.16. Kết quả thu từ đấu giá quyền sử dụng đất đai tại huyện Hướng Hóa giai
đoạn 2014 - 2018 ....................................................................................................... 66
Bảng 3.17. Thống kê mô tả mẫu phiếu điều tra người dân.......................................... 67
Bảng 3.18. Quy trình thực hiện nghĩa vụ tài chính theo ý kiến của người sử dụng đất 68


ix
Bảng 3.19. Mức thu các khoản tài chính về đất đai theo đánh giá của người dân ........ 68
Bảng 3.20. Thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất................................. 69
Bảng 3.21. Mức độ hiểu biết về các khoản nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng
quyền sử dụng đất của người dân ............................................................................... 70
Bảng 3.22. Các trường hợp thực hiện nghĩa vụ tài chính khi cấp GCNQSDĐ ............ 71
Bảng 3.23: Mức độ hài lòng của người dân khi thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai
tại huyện Hướng Hóa ................................................................................................. 72


x

DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ, ĐỒ THỊ, HÌNH VẼ

Hình 3.1. Hình ảnh thu nhỏ của bản đồ ranh giới huyện hướng Hóa, tỉnh Quảng Trị . 31

Hình 3.2. Tỷ lệ đóng góp các nguồn thu từ đất so với tổng ngân sách giai đoạn 20142018........................................................................................................................... 56
Hình 3.3. Tỷ lệ đóng góp các khoản thu từ đất đai trong tổng thu ngân sách từ đất đai
giai đoạn 2014-2018 .................................................................................................. 56
Hình 3.4. Tỷ lệ nguồn thu tiền sử dụng đất trong nguồn thu ngân sách từ đất đai giai
đoạn 2014-2018 ......................................................................................................... 58
Hình 3.5. Tỷ lệ nguồn thu tiền thuê đất trong nguồn thu ngân sách từ đất đai giai đoạn
2014-2018 ................................................................................................................. 59
Hình 3.6. Tỷ lệ nguồn thu thuế chuyển quyền sử dụng đất trong nguồn thu ngân sách
từ đất đai giai đoạn 2014 - 2018 ................................................................................. 62
Hình 3.7. Tỷ lệ nguồn thu lệ phí trước bạ trong nguồn thu ngân sách từ đất đai giai
đoạn 2014-2018 ......................................................................................................... 63
Hình 3.8. Tỷ lệ nguồn thu các loại phí và lệ phí trong nguồn thu ngân sách từ đất đai
giai đoạn 2014-2018 .................................................................................................. 65


1

MỞ ĐẦU
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống và là địa bàn phân bố các khu
dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phịng. Đất đai thuộc
sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.
Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai có quyền phân phối, điều tiết
lợi ích từ đất đai, nhằm phục vụ cho các hoạt động của Nhà nước và lợi ích của tồn xã
hội qua các cơng cụ về chính sách tài chính về đất đai như: chính sách về giá đất, tiền
sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng
đất, phí và lệ phí, xử phạt vi phạm hành chính về đất đai, bồi thường khi Nhà nước thu
hồi đất; điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng
đất mang lại. Đối với mỗi quốc gia, địa phương đất đai có đóng góp rất lớn vào thu

ngân sách, đặc biệt là ở những nước đang phát triển.
Hướng Hoá là huyện miền núi, vùng cao, biên giới nằm về phía Tây của tỉnh
Quảng Trị có vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên tương đối thuận lợi cộng với tiềm năng từ
cửa khẩu và Khu vực khuyến khích phát triển kinh tế thương mại Đặc biệt Lao Bảo, là
đầu mối thông thương với các nước nằm trên tuyến đường xuyên á và Khu vực Miền
Trung của Việt Nam. Việc xây dựng những đô thị và các điểm dân cư tập trung là cần
thiết,đó là một trong những lý do nhằm thu hút đầu tư, có triển vọng phát triển kinh tế
với tốc độ tăng trưởng cao, đóng vai trò khá quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội
của huyện, tỉnh và Vùng kinh tế trọng điểm phía Tây. Do nhu cầu phát triển kinh tế xã hội nên các biến động, thay đổi trong lĩnh vực quản lý đất đai cũng đang bắt đầu
diễn ra một cách phức tạp. Do đó, cần phải có những chính sách về quản lý, sử dụng
đất đai phù hợp nhằm khai thác hiệu quả tiềm năng nguồn lực tài chính từ đất đai.
Từ những vấn đề trên, để tìm hiểu, phân tích và đánh giá tình hình khai thác
nguồn lực tài chính về đất đai ảnh hưởng đến thu ngân sách trên địa bàn huyện Hướng
Hóa, tỉnh Quảng Trị giai đoạn 2014 - 2018, và đưa ra những giải pháp phù hợp nhằm
thực hiện quản lý đất đai chặt chẽ trong thời gian tới, nâng cao hiệu quả thu ngân sách
bền vững từ đất đai trên địa bàn, tôi chọn đề tài:“Đánh giá tình hình khai thác nguồn
lực tài chính từ đất đai trên địa bàn huyện Hướng Hóa, tỉnh Quảng Trị”.
2. MỤC ĐÍCH VÀ MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
2.1 Mục đích
Trên cơ sở phân tích, đánh giá, làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn của vấn đề khai
thác nguồn lực tài chính từ đất đai tại huyện Hướng Hóa để đưa ra được những giải


2
pháp phát huy có hiệu quả việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai để phục vụ
phát triển kinh tế, xã hội (KT-XH) trên địa bàn.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá tình hình khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trên địa bàn tại
huyện Hướng Hóa.
- Phân tích những thuận lợi, khó khăn từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm phát

huy hiệu quả việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai để phục vụ phát triển kinh
tế, xã hội (KT-XH) trên địa bàn.
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
3.1. Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu của đề tài đóng góp cơ sở khoa học để làm rõ những vấn đề
liên quan đến nguồn lực tài chính từ đất đai, phân tích những quy định của pháp luật
trong việc điều tiết mối quan hệ về quyền, lợi ích giữa nhà nước là đại diện chủ sở hữu
về đất đai đối với tổ chức, cá nhân sử dụng đất; đề xuất sửa đổi bổ sung để hồn thiện
một số chính sách đất đai, góp phần hỗ trợ chính quyền các cấp trong việc ban hành
các văn bản, quy định về quản lý đất đai liên quan đến thu ngân sách từ đất đai.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Kết quả nghiên cứu của đề tài đánh giá được thực trạng khai thác nguồn lực tài
chính từ đất đai trên địa bàn huyện Hướng Hóa.
- Rút ra được những ưu và nhược điểm, những tồn tại, hạn chế và đưa ra những
giải pháp giúp cho các nhà quản lý có được một cách nhìn tổng quan để đưa ra các
quyết định đúng, nâng cao hiệu quả huy động nguồn lực tài chính từ đất đai, góp phần
nâng cao nguồn thu cho ngân sách từ đất đai trên địa bàn huyện Hướng Hóa, tỉnh
Quảng Trị.


3

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN
1.1.1. Các vấn đề nguồn lực tài chính từ đất đai
1.1.1.1. Khái niệm nguồn lực tài chính từ đất đai
Đất đai là một trong những nhân tố cơ bản của sự tồn tại quốc gia, đó là vật thể
tự nhiên khơng do con người tạo ra tuy có thể làm thay đổi trong quá trình sử dụng

(được tưới tiêu, lấn biển, xây dựng nhà ở, đơ thị...), chính nhờ vậy mà đất đai trở nên
có giá trị [1].
Dưới góc độ tự nhiên, đất đai là một tài nguyên thiên nhiên nên khơng thể có
giá trị; dưới góc độ kinh tế mà đặc biệt là kinh tế thị trường, đất đai là nguồn lực đầu
vào để sản xuất hàng hóa nên đất đai phải có giá phù hợp với quy luật giá trị của thị
trường. Do đó, việc khai thác giá trị này trong một điều kiện, quy định cụ thể sẽ đem
lại lợi ích to lớn cho một quốc gia, một vùng hay một địa phương, tạo nên một nguồn
lực to lớn phục vụ cho nhiệm vụ phát triển KT-XH, quốc phòng an ninh.
Với phạm vi của đề tài, cần làm rõ các phạm trù về nguồn lực và nguồn lực tài
chính. Nói đến nguồn lực là nói đến một hệ thống những yếu tố của tự nhiên hay xã
hội nhằm mục đích cho sự phát triển của xã hội lồi người [14].
Tùy thuộc vào trình độ phát triển của xã hội mà cách nhìn nhận và tiếp cận về
nguồn lực cũng khác nhau. Theo nhận thức về nguồn lực trong giai đoạn hiện nay thì
nguồn lực có thể được phân chia thành: Nguồn lực con người, nguồn lực đất đai,
nguồn lực tài chính, nguồn lực khoa học kỹ thuật....
Tài chính là hệ thống quan hệ kinh tế biểu hiện trong lĩnh vực hình thành và phân
phối quỹ tiền tệ trong nền kinh tế quốc dân nhằm xây dựng và phát triển xã hội [12].
Theo Phạm Ngọc Dũng và Đinh Xuân Hạng: Nguồn lực tài chính được hiểu là
các nguồn tiền tệ (hoặc tài sản có thể nhanh chóng chuyển thành tiền) trong nền kinh
tế có thể huy động để hình thành nên các quỹ tiền tệ phục vụ mục tiêu phát triển KTXH của đất nước. Khi nói tới nguồn lực tài chính, người ta quan tâm nó có xuất xứ từ
đâu, thuộc sở hữu của ai [10].
Nguồn lực tài chính hiểu một cách khái quát nhất là khối lượng giá trị dưới hình
thái tiền tệ được hình thành trong quá trình tạo lập và sử dụng các quỹ tiền tệ, phản
ánh các mối quan hệ KT-XH trong phân phối nhằm đáp ứng các yêu cầu chi tiêu bằng
tiền để thực hiện quá trình tái sản xuất các mặt hoạt động của các chủ thể trong xã hội.


4
Nguồn lực tài chính được biểu hiện dưới nhiều hình thái khác nhau, nó tùy
thuộc vào nguồn gốc hình thành và các chủ thể thực hiện.

Trong lịch sử phát triển của lồi người, cùng với sự hình thành và phát triển của
các hình thái KT-XH khác nhau, việc thực thi và sử dụng các nguồn lực khác nhau
nhằm mục đích phát triển KT-XH tùy thuộc vào từng thời kỳ và giai đoạn lịch sử,
nhưng tựu trung, nguồn lực tài nguyên ln có một vai trị hết sức quan trọng, là tiền
đề, cơ sở để phát triển các nguồn lực khác, các giá trị khác, nhất là đối với đặc thù của
nền kinh tế thị trường [14].
Trong tổng thể các nguồn lực tài nguyên thì nguồn lực từ đất đai chiếm một vai
trò rất quan trọng và mức độ ảnh hưởng của nguồn lực từ đất đai phụ thuộc vào trình
độ phát triển KT-XH của từng quốc gia, lãnh thổ [14].
Lịch sử phát triển của loài người đã làm thay đổi căn bản các phương thức sử
dụng, khai thác nguồn lực từ đất đai. Từ vị thế đất đai là tư liệu sản xuất chủ yếu trong
sản xuất nơng nghiệp thì đất đai ngày càng được nhìn nhận ở những vị trí, vai trị khác
nhau, nhất là vai trị của đất đai trong nền kinh tế thị trường và hội nhập kinh tế quốc
tế sâu rộng. Đất đai xuất hiện như là một loại hàng hóa đặc biệt, được xem là vật ký
quỹ tốt nhất trong nền kinh tế thị trường phát triển [1].
Đất đai là một nguồn lực kinh tế cơ bản và quyết định của hoạt động kinh tế, vì
vậy đất đai cũng như các nguồn lực kinh tế khác phải mang các quan hệ kinh tế, đồng
thời vận động theo những quy luật và cơ chế kinh tế thích ứng [12].
Tài chính và nguồn lực tài chính phản ánh mối quan hệ giữa các chủ thể trong
xã hội mà đặc trưng là biểu hiện của quan hệ phân phối, tuy nhiên, bản chất của sự
phân phối là phân phối giá trị, do đó, nó chỉ xuất hiện trong điều kiện nền kinh tế thị
trường vì nền kinh tế thị trường mới có khả năng biến đổi nguồn lực này trở thành
hàng hóa.
Nguồn lực tài chính từ đất đai là nguồn lực tài chính được hình thành từ nguồn
lực đất đai thông qua quan hệ kinh tế giữa các chủ thể trong một xã hội nhất định và
chịu sự chi phối của quan hệ sở hữu của xã hội đó.
Như vậy, có thể hiểu một cách tổng quát là: Nguồn lực tài chính từ đất đai là
nguồn lực tài chính được hình thành và phát triển trong nền kinh tế thị trường, hiểu
một cách thuần nhất là có sự xuất hiện của thị trường đất đai (thị trường bất động sản).
1.1.1.2. Bản chất của nguồn lực tài chính từ đất đai.

Nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp phải thuê ruộng đất của địa chủ và thuê
công nhân để tiến hành sản xuất. Do đó nhà tư bản phải trích một phần giá trị thặng dư
do công nhân tạo ra để trả cho địa chủ dưới hình thức địa tơ.


5
Địa tô là một bộ phận lợi nhuận siêu ngạch ngồi lợi nhuận bình qn của tư
bản đầu tư trong nông nghiệp do công nhân nông nghiệp tạo ra mà nhà tư bản kinh
doanh nông nghiệp phải nộp cho địa chủ với tư cách là người sở hữu ruộng đất [2].
1.1.1.3. Đặc điểm của nguồn lực tài chính từ đất đai.
Khơng giống với các nguồn lực tài chính khác, nguồn lực tài chính từ đất đai có
những đặc điểm riêng đó là [2]:
- Nguồn lực tài chính về đất đai luôn gắn với quan hệ sở hữu về đất đai. Muốn
đất đai đem lại lợi ích dưới hình thái tiền tệ thì trước hết các chủ thể phải nắm quyền
sở hữu đất đai. Việc sở hữu đó sẽ là tiên đề sinh ra các quyền năng khác, giúp cho chủ
thể sở hữu thực hiện được lợi ích của mình. Quyền sở hữu là điều kiện cần để thực
hiện được lợi ích hay khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai. Khi quan hệ sở hữu
được xác lập đối với đối tượng là đất đai, các chủ thể sở hữu mới có cơ sở để thực hiện
lợi ích của mình, thơng thường quan hệ sở hữu đó phải được thể chế hóa thành chế độ
sở hữu về đất đai. Cơ sở thực hiện các nguồn lực tài chính về đất đai là các hình thái
địa tơ. Trong chủ nghĩa tư bản, địa tơ là hình thức thực hiện lợi ích kinh tế của chế độ
sở hữu tư nhân về đất đai của phương thức sản xuất đó.
- Nguồn lực tài chính từ đất đai chỉ hình thành và được thực hiện trong cơ chế
thị trường. Trong nền kinh tế tự cung tự cấp, ở đó trình độ lực lượng sản xuất thấp, nên
phân công lao động xã hội và chuyên mơn hóa chưa sâu sắc, do đó các quan hệ giá trị
chưa trở thành phổ biến; việc trao đổi giữa các thành viên trong xã hội chủ yếu để thỏa
mãn nhu cầu giá trị sử dụng, hình thức thực hiện lợi ích từ quyền sở hữu đất đai của
các chể thể thường gắn với hiện vật hơn là giá trị. Trong khi đó nguồn lực tài chính từ
đất đai lại biểu hiện dưới hình thái của giá trị, hay dưới dạng tiền tệ; hơn thế, nguồn
lực đó khơng ngừng vận động độc lập tương đối với các chức năng cất trữ và phương

tiện thanh tốn của tiền tệ. Để có thể thực hiện được điều đó, cần một cơ chế kinh tế
mà trong đó mọi yếu tố đều có thể chuyển hóa thành hàng hóa bất luận chúng có phải
do hao phí lao động làm ra hay khơng. Cơ chế thị trường (KTTT) đáp ứng được yêu
cầu đó, KTTT là biểu hiện của trình độ văn minh nhân loại và cũng là mơi trường để
tạo khả năng hình thành các nguồn tiền tệ cho các chủ thể trong xã hội.
1.1.2. Hình thức khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai
Tùy thuộc vào đặc điểm, chế độ xã hội khác nhau mà có các hình thức khai thác
nguồn lực tài chính từ đất đai khác nhau. Tuy nhiên, căn bản và phổ biến nhất là thông
qua khai thác địa tô, từ mức độ xác định địa tô, giá cả ruộng đất để xác định những
quỹ tiền tệ hay các nguồn lực tài chính khác phục vụ cho nhu cầu phát triển của các
chủ thể quản lý.


6
Trong mối quan hệ giá cả ruộng đất, mức địa tô và tỷ suất lợi tức nhận gửi của
ngân hàng thể hiện qua công thức cơ bản sau:
Mức địa tô
Giá cả ruộng đất = K x
Tỷ suất lợi tức nhận gửi của ngân hàng
Ở các nước tư bản, giá cả ruộng đất được xem là giá bán đất, còn mức địa tô
tương ứng với mỗi giờ thuê đất.
Về cơ bản, việc thực hiện các hình thức khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai
là chủ thể sở hữu về đất đai thực hiện các biện pháp quản lý của mình nhằm đảm bảo
quyền, lợi ích của mình từ đất đai.
Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu
cho nên việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trên thực tế là quan hệ giữa một
bên là Nhà nước và một bên là các chủ thể khác của xã hội được giao QSDĐ theo quy
định của pháp luật.
Khoản 1, điều 54, Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm
2013 quy định “Đất đai, tài nguyên, tài nguyên khoán sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng

trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý, tài sản
công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản
lý…” [18]. Từ đó, Nhà nước thống nhất quản lý về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất,
mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, giao đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
và nhất là các chính sách tài chính về đất đai trong phạm vi của cả nước nhằm phục vụ
cho mục tiêu phát triển KT-XH, quốc phòng, an ninh của đất nước.
Chủ nghĩa Mác – Lênin chỉ rõ, cần phải bỏ hình thức sở hữu tư nhân về đất đai,
C.Mác và Ăngghen thấy rằng, cùng với sự phát triển của KT-XH, quá trình tập trung
dân cư, sự xuất hiện của máy móc…. Làm cho việc quốc hữu hóa đất đai trở thành một
quy luật khách quan, tất yếu. V.I.Lênin đã xây dựng học thuyết “về vơ sản quốc hữu
hóa đất đai” như sau:
“Quốc hữu hóa đất đai là chuyển tất cả đất đai vào sở hữu Nhà nước, quyền sở
hữu đất đai của Nhà nước được thể hiện bằng quyền thu địa tô, quyền quy định các
luật lệ về việc chiếm hữu, phân phối, quản lý và sử dụng đất đai...” [3].
Có thể thấy rằng, luận điểm của các nhà kinh điển là cơ sở quan trọng để giai
cấp vô sản thực hiện các giải pháp quản lý của mình để huy động được các nguồn lực
tài chính từ đất đai thơng qua sự chuyển hóa từ lợi ích của một nhóm chủ thể (sở hữu
tư nhân về đất đai) sang hình thức huy động nguồn lực tài chính từ đất đai cho số đông


7
chủ thể (sở hữu toàn dân). Điều này làm tăng tính hiệu quả của việc khai thác nguồn
lực tài chính từ đất đai để phục vụ cho mục tiêu phát triển KT-XH của quốc gia đó.
Trong giai đoạn hiện nay, chúng ta đang đứng trước xu hướng tồn cầu hóa và
tự do hóa thương mại một cách sâu rộng, đất đai càng có một vị thế hết sức quan
trọng. Đảng và Nhà nước ta khẳng định “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia,
nguồn lực quan trọng để phát triển đất nước...”[19]. Vì vậy, việc khai thác tốt nguồn
lực nội tại của đất nước là một nhu cầu tất yếu khách quan, trong đó, việc khai thác tốt
nguồn lực tài chính từ đất đai là yêu cầu cấp bách hiện nay.
1.1.3. Vai trị của nguồn lực tài chính từ đất đai đối với phát triển kinh tế, xã hội

Vai trị của đất đai có thể được xem xét ở nhiều góc độ; kinh tế, văn hóa, chính
trị, xã hội, giáo dục, tinh thần,… Luận văn này chỉ nghiên cứu đất đai dưới góc độ là
nguồn lực tài chính để phát triển kinh tế - xã hội.
Một là: Nguồn lực tài chính từ đất đai phản ánh kết quả của việc thực hiện kinh
tế của Nhà nước [2].
Nhà nước là chủ thể duy nhất có khả năng làm đại diện cho toàn dân nắm quyền
sở hữu về đất đai. Với vị trí đó, Nhà nước nhất thiết phải thực hiện được lợi ích kinh tế
từ quyền sở hữu đó. Việc động viên các nguồn lực tài chính từ đất đai thông qua quan
hệ Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu với các chủ thể khác trong xã hội thực chất là
Nhà nước thực hiện lợi ích của mình.
Quyền sở hữu về đất đai chỉ thực sự có ý nghĩa khi quyền đó đem lại lợi ích kinh
tế thực cho chủ sở hữu. Lợi ích kinh tế thực được biểu hiện thành những nguồn tiền mà
Nhà nước huy động được từ đất đai thông qua việc giao cho các chủ thể sử dụng đất.
Nguồn lực đó sẽ được tập trung và phục vụ lợi ích của số đơng. Điều đó khác
hẳn về bản chất với việc thực hiện lợi ích của chủ thể sở hữu đất đai trong các nước tư
bản. Trong các nước tư bản, nguồn lực tài chính về đất đai thuộc về số ít những người
sở hữu tư nhân về đất đai. Tuy nhiên, cần phải nhấn mạnh thêm rằng, trên thực tế lợi
ích đó được sử dụng như thế nào lại là một chủ đề khác. Về mặt nguyên lý, chế độ sở
hữu đất đai của nước ta là không thừa nhận đất đai thuộc sở hữu tư nhân cho nên lợi
ích từ nguồn lực tài chính từ đất đai mà chủ thể sở hữu khai thác được phải phục vụ
cho lợi ích của nhân dân.
Hai là: Nguồn lực tài chính từ đất đai góp phần làm tăng nguồn thu ngân sách
Nhà nước [2].
Trong điều kiện hiện nay, nền kinh tế đất nước chuyển qua cơ chế thị trường định
hướng xã hội chủ nghĩa và từng bước hội nhập vào nền kinh tế thế giới, vì vậy: cơ cấu
kinh tế được chuyển đổi theo hướng tăng tỷ trọng công nghiệp, xây dựng, thương mại và
dịch vụ…đem lại nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Tuy vậy, nguồn tài chính thu được
từ đất đai vẫn là nguồn thu ổn định, bền vững của ngân sách nhà nước.

8
Để có thể thực hiện tốt vai trị kinh tế của mình, Nhà nước nói chung trước hết
phải có nguồn lực tài chính. Muốn vậy cần phải huy động trong nội bộ nền kinh tế.
Tuy nhiên, không phải cứ gia tăng tỷ lệ nguồn thu cho ngân sách là tốt, trái lại, nhiều
khi gia tăng sự nỗ lực tận dụng nguồn thu lại có thể gây ra hiện tượng bóp nghẹt hay
hạn chế sự năng động, phát triển của các chủ thể trong nền kinh tế.
Với ý nghĩa đó, nguồn lực tài chính từ đất đai là một thành tố quan trọng trong
hệ thống các nguồn lực tài chính có thể huy động vào ngân sách, từ đó góp phần tạo
nguồn vốn cho việc thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội.
Ba là: nguồn lực tài chính từ đất đai góp phần vào việc nâng cao hiệu qủa sử
dụng đất đai [2].
Việc phát huy vai trò này của nguồn lực tài chính từ đất đai thể hiện ở khía cạnh
khi các chủ thể sử dụng đất phải có trách nhiệm thực thi nghĩa vụ tài chính đối với chủ
sở hữu. Khi đó việc thực hiện nguồn lực tài chính từ đất đai của chủ sở hữu sẽ có tác
dụng làm địn bẩy lợi ích kinh tế thúc đẩy và kích thích các chủ thể sử dụng đất có
hiệu quả hơn. Để đem lại hiệu quả cao, các chủ thể phải không ngừng nâng cao hiệu
quả sử dụng đất để một mặt thực hiện được lợi ích của mình từ việc sử dụng đó, mặt
khác phải có một nguồn lực đủ để thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với chủ thể sở hữu,
đó là Nhà nước.
Trong lý luận về địa tơ, Mác đã phân tích rất sâu sắc ý nghĩa của việc sử dụng
hiệu quả đất đai đi thuê của các nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp. Khi đó, để có thể
thu được lợi ích của mình từ hoạt động kinh doanh nơng nghiệp nhà tư bản ít nhất
cũng phải thu được lợi nhuận bình qn, phần giá trị thặng dư dơi ra ngồi lợi nhuận
bình quân là phần nộp cho địa chủ dưới dạng địa tơ.
Như vậy, nguồn lực tài chính từ đất đai có tác động tích cực hai mặt, đối với cả
người sở hữu và người sử dụng; thông qua quan hệ về tài chính, đất đai trở nên có chủ.
Khi đã có, chủ đất đai sẽ được sử dụng có hiệu quả hơn vì chủ sở hữu hay chủ sử dụng
đều cần phải quan tâm đến lợi ích của mình.
Bốn là: Nguồn lực tài chính từ đất đai sẽ góp phần vào việc điều tiết thị trường
bất động sản [2].

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trị quan
trọng đối với nền kinh tế quốc dân. Thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp với
các thị trường tài chính tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị
trường lao động… Do vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản sẽ
góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy kinh tế - xã hội, tạo khả năng thu hút các
nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào q trình phát triển đô thị và
nông thôn bền vững theo hướng cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.


9
Tuy nhiên, bên cạnh những mặt đạt được thì hoạt động của thị trường bất động
sản trong thời gian qua đã bộc lộ những hạn chế nhất định như: chưa nhận thức đủ về
vai trị, vị trí của thị trường bất động sản đối với yêu cầu phát triển kinh tế xã hội; tài
sản nhà đất chưa được khai thác và sử dụng có hiệu quả gây nên sự lãng phí, thất thốt
lớn cho xã hội, chưa có những giải pháp hữu hiệu trong quản lý và điều tiết thị trường
bất động sản;
Để tạo hành lang pháp lý, bảo đảm thúc đẩy sự hình thành và phát triển của thị
trường bất động sản, nâng cao hiệu quả của công tác quản lý nhà nước đối với hoạt động
của thị trường bất động sản đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến thị trường bất
động sản cần phải được đảm bảo tính cơng khai, minh bạch, được đăng, phát hành, phổ
biến rộng rãi, kịp thời trên các phương tiện thông tin đại chúng. Tạo mọi điều kiện thuận
lợi, dễ dàng cho các cơ quan quản lý nhà nước về thị trường bất động sản cũng như mọi
đối tượng, mọi chủ thể của thị trường bất động sản được tiếp cận, nắm bắt và thực hiện
kịp thời các quy định của pháp luật về thị trường bất động sản.
Năm là: Quyền sử dụng đất có thể giúp các chủ thể, nhất là các doanh nghiệp
nâng cao được khả năng huy động vốn cho các hoạt động sản xuất kinh doanh [2].
Quyền sử dụng đất là tài sản có giá trị sử dụng làm tài sản thế chấp tại các tổ
chức tín dụng để vay vốn. Với đặc điểm riêng của tài sản đất đai, khi là tài sản để thế
chấp vay vốn, đất đai không bị cầm giữ như tài sản khác, mà trái lại người mang đất
đai thế chấp thì sau khi vay được vốn họ vẫn được sử dụng đất vào mục đích sản xuất

kinh doanh của mình. Như vậy vốn đầu tư vào sản xuất kinh doanh đã được nhân đôi.
Một mặt là hiện vật đất đai có giá trị sử dụng và được dùng vào mục đích nhất định;
mặt khác đất đai được tính giá trị đảm bảo việc huy động vốn nhàn rỗi trong dân cư để
đầu tư cho sản xuất kinh doanh với những mục tiêu nhất định. Đó là giá trị đặc biệt của
đất đai mà con người có thể tận dụng, khai thác trở thành nguồn tài chính cho đầu tư
phát triển. Hiện nay việc sử dụng đất đai là tài sản thế chấp để vay vốn rất phổ biến và
được coi là một trong những biện pháp quan trọng để huy động vốn.
1.1.4. Những yếu tố ảnh hưởng đến nguồn lực tài chính từ đất đai
Để có thể khai thác tốt nguồn lực tài chính từ đất đai, ngồi những nỗ lực chủ
quan của chủ thể sở hữu và các chủ thể sử dụng đất thì cịn có ảnh hưởng rất quan
trọng của các nhân tố khách quan.
Những nhân tố khách quan đó là: Thứ nhất là quy mơ đất đai; thứ hai do đặc
điểm và cấu tạo tự nhiên, thổ nhưỡng, mơi trường đất đai; thứ ba do vị trí khơng gian
địa lý lãnh thổ; thứ tư do trình độ phát triển của nền kinh tế - xã hội [2].


10
Ngồi những nhân tố khách quan nói trên, việc khai thác và sử dụng các nguồn
lực tài chính về đất đai còn chịu ảnh hưởng và tác động của nhân tố chính trị xã hội.
Trước hết là chủ trương chính sách của Nhà nước, nhân tố con người tham gia bộ máy
thực hiện huy động nguồn lực tài chính từ đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội [2].
Về mặt chủ trương chính sách của Nhà nước tác động của nhân tố này đến việc
huy động nguồn lực tài chính từ đất đai thể hiện ở khả năng tạo điều kiện hoặc kìm chế
tính hiệu quả của việc khai thác cũng như sử dụng nguồn lực tài chính từ đất đai để
phục vụ sự phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn. Khi chính sách phù hợp với tình
hình thực tế, thì đó chính là cơ chế tốt cho việc huy động nguồn lực tài chính từ đất
đai. Hơn nữa các chính sách thể hiện sự vận dụng một cách sáng tạo chính sách về đất
đai nói chung của cả nước thì cũng là nhân tố tích cực giúp cho khả năng huy động
nguồn lực tài chính từ đất đai hiệu quả hơn [2].
Các chính sách sử dụng nguồn lực tài chính đảm bảo tính chặt chẽ và minh bạch

là nền tảng cho việc thực hiện chính sách trong thực tế được hiệu quả. Khi các chính
sách sử dụng nguồn lực tài chính thu được thơng qua đất đai không linh hoạt, kém chặt
chẽ, thiếu minh bạch, thì sẽ tạo ra nhiều kẻ hở để gây ra tình trạng thất thốt lãng phí
trong việc thu ngân sách từ đất đai [2].
Nếu chính sách là cơ sở pháp lý để thục hiện việc huy động và sử dụng các
nguồn lực tài chính từ đất đai thì tính hiệu quả của chính sách ấy địi hỏi phải được
thực hiện thông qua bộ máy hoạt động của cơ quan quản lý nhà nước. Nghĩa là, liên
quan đến đội ngũ cán bộ thực hiện huy động và sử dụng nguồn lực tài chính từ đất đai
trên địa bàn . Với ý nghĩa đó thì con người tham gia vào q trình quản lý có ý nghĩa
quyết định đến việc huy động và sử dụng nguồn lực tài chính từ đất đai trên địa bàn
huyện có đạt hiệu quả cao hay khơng [2].
1.1.5. Các hình thức khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai
Có nhiều hình thức khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai, trong đó phổ biến
nhất là thông qua khai thác địa tô. Từ mức địa tơ người ta có thể xác định được giá cả
ruộng đất. Từ địa tô và giá cả ruộng đất các chủ thể sẽ thực hiện được những quỹ tiền
tệ hay các nguồn lực tài chính phục vụ cho các nhu cầu chi tiêu của mình.
Trong lý luận của Mác, có các hình thức địa tơ cơ bản như: địa tơ chênh lệch
(bao gồm chênh lệch I và chênh lệch II), địa tơ tuyệt đối, các hình thức địa tơ khác
như: địa tô hầm mỏ, địa tô đất xây dựng…; Cơ sở để các chủ thể thực hiện được địa tô
là quyền sở hữu về đất đai. Trong chủ nghĩa tư bản, độc quyền sở hữ tư nhân về đất đai
là điều kiện để chủ thể sở hữu thu được địa tô tuyệt đối [11].
Xác định giá cả ruộng đất thông thường được căn cứ vào mức địa tô và tỷ suất lợi
tức nhận gửi của ngân hàng, mối quan hệ được thể hiện qua công thức sau đây [11]:


11
Giácảruộngđất =

ỷ

ứ đị ô
ấ ợ ứ ℎậ ử ủ

â ℎà

Trong đó, giá cả ruộng đất được xem như là giá bán đất (trong các nước tư bản),
cịn mức địa tơ tương đương với giá thuê đất.
Tùy theo đặc điểm chế độ sở hữu khác nhau, điều kiện kinh tế - xã hội khác
nhau mà có các hình thức khai thác các nguồn lực tài chính khác nhau. Đối với Việt
Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện, cho nên việc thực hiện
khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trên thực tế là quan hệ giữa một bên là Nhà
nước còn lại là các chủ thể khác trong xã hội.
Cơ sở lý luận của việc thực hiện các hình thức khai thác nguồn lực tài chính từ
đất đai là chủ sở hữu phải thực hiện được lợi ích của mình từ đất đai; thơng qua quan
hệ đất đai mà củng cố địa vị thống trị của giai cấp nắm chính quyền.
Ở nước ta, từ Hiến pháp năm 1980, Hiến pháp năm 1992 khẳng định rõ về sở
hữu đất đai ở nước ta. “Đất đai, rừng núi, sơng hồ, nguồn nước, tài ngun trong lịng
đất, nguồn lợi vùng biển thềm lục địa và vùng trời... đều thuộc sở hữu toàn dân”. Hiến
pháp năm 2013 tiếp tục khẳng định “ Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản,
nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà
nước đầu tư, quản lý là tài sản cơng thuộc sở hữu tồn dân do Nhà nước đại diện, chủ
sở hữu và thống nhất quản lý” [2].
Từ đó, Nhà nước thống nhất việc quản lý quy hoạch và sử dụng đất đai trên
phạm vi cả nước để thực hiện định hướng phát triển kinh tế đất nước. Thế giới đang
đứng trước xu thế tồn cầu hóa, tự do hóa thương mại diễn ra một cách mạnh mẽ, hội
nhập để phát triển, chính là mục tiêu, chiến lược phát triển kinh tế mà Đảng và Nhà
nước ta đã lựa chọn: “... phát huy cao độ nội lực, đồng thời tranh thủ nguồn lực bên
ngoài và chủ động hội nhập kinh tế quốc tế để phát triển nhanh, có hiệu quả và bền
vững...”. Nguồn nội lực ở đây được hiểu một cách toàn diện bao gồm: con người, đất
đai, tài nguyên, trí tuệ, truyền thống dân tộc. Các quốc gia muốn tồn tại và phát triển

trước hết phải dựa vào các nguồn nội lực của mình là tài sản quốc gia; trong đó đất đai
là tài sản quốc gia quan trọng nhất. Từ xa xưa “đinh, điền” vẫn là “quốc sách”, ngày
nay trong cơ chế thị trường thì “tấc đất” thực sự là “tấc vàng”. Khai thác sử dụng đất
đai có hiệu quả là một nguồn lực quan trọng phục vụ sự nghiệp phát triển kinh tế đất
nước [2].
Trong lý luận của các nhà kinh điển của chủ nghĩa Mác – Lê Nin, Mác và
Ăngghen thấy rằng, cần phải bỏ hình thức sở hữu tư nhân về đất đai, biến nó thành sở
hữu tồn dân bằng cách thực hiện quốc hữu hóa đất đai. Mác nhận xét như sau: Sự
phát triển kinh tế - xã hội, mức độ phát triển và tập trung dân cư, sự xuất hiện máy
móc nơng nghiệp và phát minh sáng chế khác làm cho việc quốc hữu hóa đất đai trở


12
thành quy luật khách quan tất yếu. Tất cả mọi lý luận về sở hữu đều bất lực trước biện
pháp tất yếu này [2].
Phát triển học thuyết Mác và Ăngghen về quốc hữu hóa đất đai,V.I.Lê Nin đã
xây dựng học thuyết “ về vơ sản quốc hữu hóa đất đai”. Người viết: “Quốc hữu hóa đất
đai là chuyển tất cả đất đai vào sở hữu nhà nước. Quyền sở hữu đất đai của Nhà nước
được thể hiện bằng quyền thu địa tô, quyền quy định các luật lệ về việc chiếm hữu,
phân phối, quản lý và sử dụng đất đai” [2].
Mục đích lý luận của các nhà kinh điển nhằm giúp cho giai cấp vô sản thực hiện
được nguồn lực tài chính từ đất đai nhờ vào cở sở chuyển hóa việc thực hiện lợi ích từ
đất của nhân dân lao động. Từ đó mà làm tăng tính hiệu quả của việc khai thác nguồn
lực tài chính từ đất đai. Việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai thực chất là sử
dụng quyền sở hữu đất đai một cách hiệu quả.
Việc thực hiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai là cơ sở hình thành các hình
thức chủ yếu để khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai tại nước ta hiện nay. Các hình
thức khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai cụ thể là:
1.1.5.1. Thu từ giao quyền sử dụng đất thu từ giao đất
a. Thu từ giao đất:

- Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi
được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng
đất, công nhận quyền sử dụng đất.
- Khi nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất, cơng nhận quyền sử dụng đất, thì người sử dụng đất khơng phải là chủ sở
hữu, nhưng họ có quyền được sử dụng đất và có các quyền định đoạt đối với đất đang
sử dụng theo quy định của pháp luật; tiền sử dụng đất phải nộp được xác định trên cơ
sở đơn giá đất do cấp có thẩm quyền ban hành và diện tích đất được giao.
- Việc giao đất có thu tiền sử dụng đất nhằm mục đích thực hiện khai thác
nguồn lực tài chính phục vụ cho nhu cầu sử dụng đất của đại diện chủ sở hữu là Nhà
nước; mặt khác là nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, vì vậy mức thu từ giá đất
thường thấp hơn giá thị trường, đó là cơ chế chia sẻ lợi ích kinh tế giữa nhà nước (với
tư cách là chủ thể sở hữu toàn dân về đất đai) với các chủ thể kinh tế khác. Khi các chủ
thể được giao đất nhưng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước thì trách
nhiệm và hiệu quả sử dụng đất có thể được nâng cao hơn [13].
b. Thu từ tiền cho thuê đất:
Là việc Nhà nước cho các tổ chức, cá nhân thuê đất để sử dụng. Đồng thời các
tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao quyền sử dụng đất (QSDĐ) có quyền cho các tổ


13
chức, cá nhân khác thuê, thuê lại QSDĐ. Người đi thuê đất chỉ đươc sử dụng đất trong
thời gian thuê đất và chỉ có một số quyền hạn nhất định đối với đất thuê; người đi thuê
đất phải trả tiền thuê đất cho chủ sở hữu đất (Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân) theo
đơn giá thuê và diện tích đất thuê. Nhà nước thu được tiền thuê đất đối với đất của nhà
nước cho tổ chức, cá nhân thuê sử dụng; thu được thuế thu nhập doanh nghiệp, thu
nhập cá nhân đối với tổ chức và cá nhân cho thuê đất. Tiền thuê đất là khoản thu ổn
định , thường xuyên hằng năm và có xu hướng dần tăng lên theo sự phát triển của nền
kinh tế [13].
1.1.5.2. Thu từ góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất

1.1.5.3. Thu từ các khoản thuế liên quan đến đất đai
a. Thu từ thuế sử dụng đất:
- Các khoản thuế đối với đất đai được hình thành và tồn tại tất yếu khách quan,
là một bộ phận không thể thiếu được trong hệ thống thuế của mỗi quốc gia. Căn cứ để
tính thuế là yêu cầu thực hiện lợi ích kinh tế của Nhà nước về đất đai và yêu cầu bù
đắp những chi phí quản lý của Nhà nước về đất đai. Tuy nhiên, trên thực tế việc xác
định mức địa tô không phải là điều đơn giản , bởi vì cịn phải căn cứ vào tỷ suất lợi
nhuận thực tế; mà tỷ suất lợi nhuận thực tế đó lại ln vận động thay đổi theo sự vận
động của nền kinh tế. Do đó, thực tiễn các mức thuế suất thường áp dụng trên cơ sở
chính sách thuế theo từng giai đoạn của nền kinh tế [13].
- Một số vai trò chủ yếu của thuế đối với đất đai là:
+ Thuế đối với đất đai là công cụ huy động nguồn thu ổn định và bền vững cho
ngân sách nhà nước (NSNN), nhất là ngân sách địa phương;
+ Thuế đối với đất đai là công cụ quản lý, thúc đẩy sử dụng đất tiết kiệm, có
hiệu quả,góp phần ổn định giá cả đất đai và thúc đẩy quá trình chuyển dịch cơ cấu và
phát triển kinh tế; thơng qua thuế với đất đai sẽ khuyến khích đầu tư, khai hoang, cải
tạo đất, mở rộng diện tích đất, thúc đẩy sản xuất phát triển, tạo nguồn thu cho ngân
sách nhà nước;
+ Thuế đối với đất đai góp phần đảm bảo sự cân bằng, hợp lý giữa các đối
tượng hoạt động sản xuất kinh doanh (SXKD), giữa các đối tượng sử dụng tài sản
quốc gia nói chung và tài sản đất đai nói riêng;
+ Thuế đối với đất đai góp phần điều hòa thu nhập, ngăn ngừa sự đầu cơ, lũng
đoạn đất đai, đảm bảo công bằng xã hội.
- Tùy theo đặc thù của mỗi nước, thuế đối với đất đai thể hiện ở nhiều sắc thuế
khác nhau; đồng thời Nhà nước quy định thuế suất cao hay thấp tùy thuộc vào yêu cầu,
mục tiêu quản lý, mục đích điều tiết trong từng thời kỳ. Ở nước ta hiện tại có ba khoản
thuế đối với đất đai và lệ phí trước bạ nhà đất: