Đánh giá thực trạng công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố biên hòa tỉnh đồng nai

i
LỜI CAM ĐOAN

- Tôi xin cam đoan, luận văn này là kết quả nghiên cứu của tác giả dƣới sự
hƣớng dẫn khoa học của giáo viên hƣớng dẫn
- Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực
và chƣa đƣợc sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
- Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã đƣợc cám ơn và thơng tin trích
dẫn trong luận văn điều đƣợc chỉ rõ nguồn gốc.

Tác giả luận văn

Lã Thành Tâm


ii
LỜI CẢM ƠN

Qua 4 năm học đại học, qua 2 năm học chƣơng trình cao học và qua 8 năm
cơng tác tại Văn phòng Đăng ký Đất đai tỉnh Đồng Nai - Chi nhánh Biên Hịa, với vốn
kiến thức ít ỏi của mình, nhƣng đƣợc sự quan tâm, giúp đỡ và dạy bảo của TS. Nguyễn
Hoàng Khánh Linh, luận văn đã hồn thành.
Trong q trình thực hiện luận văn này, tơi đã nhận đƣợc sự quan tâm giúp đỡ
nhiệt tình, nhiều ý kiến đóng góp quý báu và sự tạo điều kiện của các thầy cô, bạn bè
và đồng nghiệp.
Trƣớc tiên tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới Cơ TS. Nguyễn Hồng Khánh
Linh - Phó Trƣởng khoa Tài Nguyên đất và Môi trƣờng Nông nghiệp, trƣờng Đại học
Nông Lâm Huế. Tôi cũng gửi lời biết ơn sâu sắc tới các Thầy Cô trong khoa Tài
Nguyên đất và Mơi trƣờng Nơng Nghiệp, Phịng Sau đại học và tồn thể cán bộ, công
chức, viên chức của trƣờng Đại học Nông Lâm Huế, Đại học Huế đã giảng dạy, hƣớng
dẫn và giúp đỡ tơi trong q trình học tập và thực hiện luận văn.

Xin cảm ơn các đồng chí lãnh đạo Ủy ban nhân dân thành phố Biên Hòa, Phòng
Tài ngun và Mơi trƣờng Thành phố Biên Hịa, Văn phịng đăng ký đất đai tỉnh Đồng
Nai - Chi nhánh Biên Hịa đã tạo điều kiện cho tơi có thời gian học tập, nghiên cứu và
giúp đỡ cung cấp các tài liệu, số liệu để tơi hồn thành luận văn.
Xin trân trọng cảm ơn.
Tác giả luận văn

Lã Thành Tâm


iii
TĨM TẮT

Đề tài “Đánh giá thực trạng cơng tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố Biên
Hòa tỉnh Đồng Nai” đƣợc thực hiện nhằm đánh giá những kết quả đã đạt đƣợc và nêu
rõ những tồn tại trong quá trình thực hiện công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất lần đầu cho hộ gia đình cá nhân tại thành phố Biên Hịa, tỉnh Đồng
Nai; Từ đó đề xuất các giải pháp nhằm khắc phục những mặt còn tồn tại trong công
tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong quá trình thực hiện, đề tài
đã sử dụng các phƣơng pháp nghiên cứu nhƣ phƣơng pháp điều tra, thu thập số liệu,
phƣơng pháp tổng hợp và phân tích các số liệu, tài liệu.
Kết quả nghiên cứu của đề tài cho thấy diện tích tự nhiên tồn thành phố Biên
Hịa là 26.352,1ha, dân số trung bình năm 2016 là 828.295 ngƣời. Tồn thành phố có
30 phƣờng xã, công tác kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận đƣợc tiến hành từ năm
1998 – 1999 đến nay. Ngày 1/7/2005 Văn phòng đăng ký Quyền sử dụng đất thành
phố Biên Hòa đƣợc thành lập và đi vào hoạt động, công tác đăng ký, cấp giấy chứng
nhận ngày càng đƣợc hồn thiện về quy trình cũng nhƣ căn cứ pháp lý để cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hiện nay, số thửa đất đã đƣợc kê khai đăng ký tại thành phố Biên Hòa là 162.976

thửa, tổng số thửa đất đã đƣợc thẩm tra, xử lý xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất là 159.982 thửa đất/162.976 thửa đất đã đƣợc kê khai đăng ký, số thửa đất đã
đƣợc cấp giấy chứng nhận là 137.122 thửa đạt 84,13%, số thửa đất còn lại chƣa đƣợc
cấp giấy chứng nhận là 25.854 thửa đất thuộc các dạng hồ sơ nhƣ: không đủ điều kiện
cấp giấy chứng nhận theo quy định đã phát hành thông báo không cấp giấy cho ngƣời
sử dụng đất biết, thửa đất thuộc diện giải tỏa trắng hoặc nằm trong các dự án đã có chủ
trƣơng thu hồi đất, hồ sơ đất đang tranh chấp, đo bao, nghĩa địa, đất quốc phòng.
Trong thời gian tới, cùng với việc tiếp nhận bàn giao các khu gia đình quân
nhân và việc đo đạc thành lập lại bản đồ địa chính tại các phƣờng, xã thì số thửa đất
chƣa đƣợc cấp giấy chứng nhận sẽ tiếp tục tăng thêm. Do đó cơng tác đăng ký và cấp
giấy chứng nhận cần đƣợc quan tâm, và tiếp tục triển khai thực hiện. Hàng năm thành
phố phải xây dựng kế hoạch và đề ra chỉ tiêu cấp giấy chứng nhận lần đầu trên địa bàn
thành phố. Từ đó tiếp tục xây dựng và hồn thiện cơ sở dữ liều địa chính phục vụ tốt
hơn cho công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai trên địa bàn thành phố Biên Hòa, tỉnh
Đồng Nai.


iv
MỤC LỤC
Trang
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................................. ii
TÓM TẮT...................................................................................................................... iii
MỤC LỤC ......................................................................................................................iv
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT ............................................... vii
DANH MỤC CÁC BẢNG .......................................................................................... viii
DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH, BIỂU ĐỒ ..................................................................ix
MỞ ĐẦU ......................................................................................................................... 1
1. ĐẶT VẤN ĐỀ .............................................................................................................1
2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU ........................................................................................2

2.1. Mục tiêu tổng quát ....................................................................................................2
2.2. Mục tiêu cụ thể .........................................................................................................2
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN .................................................................2
3.1. Ý nghĩa khoa học ......................................................................................................2
3.2. Ý nghĩa thực tiễn ......................................................................................................2
CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHI N CỨU ........................................3
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ................................................3
1.1.1. Khái niệm ..............................................................................................................3
1.1.2. Các nội dung quản lý nhà nƣớc về đất đai ............................................................ 9
1.1.3. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài
sản khác gắn liền với đất ............................................................................................... 10
1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ...........................................12
1.2.1. Tình hình kê khai đăng ký, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên thế giới ..12
1.2.2. Tình hình quản lý đất đai, kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận tại Việt Nam .17
1.2.2.1. Trƣớc khi có Luật đất đai 2003 ........................................................................17
1.2.3. Các văn bản pháp luật liên quan đến đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .....................................23
1.3. TỔNG QUAN CÁC CƠNG TRÌNH LI N QUAN ĐẾN LÝ LUẬN ĐỀ TÀI .....24


v
CHƢƠNG 2. ĐỐI TƢỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU............................................................................................................................... 26
2.1. ĐỐI TƢỢNG VÀ PHẠM VI NGHI N CỨU ....................................................... 26
2.1.1. Đối tƣợng nghiên cứu ......................................................................................... 26
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................. 26
2.2. NỘI DUNG NGHI N CỨU ..................................................................................26
2.3. PHƢƠNG PHÁP NGHI N CỨU ..........................................................................26
2.3.1. Phƣơng pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu ....................................................26
2.3.2. Phƣơng pháp phân tích, tổng hợp, thống kê và xử lý số liệu .............................. 28

CHƢƠNG 3. KẾT QUẢ NGHI N CỨU VÀ THẢO LUẬN ......................................29
3.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHI N, KINH TẾ - XÃ HỘI THÀNH PHỐ BI N HÕA. ........29
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................................... 29
3.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội ....................................................................................31
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội .......................................37
3.2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH
PHỐ BI N HÕA ...........................................................................................................38
3.2.1. Thực trạng một số nội dung quản lý nhà nƣớc về đất đai có liên quan đến công
tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất ......................................................................................................38
3.2.2. Đánh giá chung về tình hình sử dụng và tính hợp lý của việc sử dụng đất trên địa
bàn thành phố Biên Hòa ................................................................................................ 54
3.3. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC Đ NG KÝ VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN LẦN
ĐẦU CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI THÀNH PHỐ BIÊN HỊA ...................56
3.3.1 Quy trình đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu tại thành phố Biên Hịa ...................................56
3.3.2. Kết quả cơng tác đăng ký đất đai tại thành phố Biên Hòa ..................................65
3.3.3. Kết quả cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất tại thành phố Biên Hòa ............................................................... 67
3.3.4. Đánh giá kết quả đăng ký, cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố Biên Hòa .............................. 69
3.3.5. Kết quả tổng hợp phiếu điều tra tình hình đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất tại thành phố Biên Hòa....................................................................74


vi
3.4. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ VÀ GIẢI QUYẾT
NHỮNG KHÓ KH N VƢỚNG MẮC TRONG CƠNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN TRONG THỜI GIAN TỚI................................................................................78
3.4.1. Nhóm giải pháp chung......................................................................................... 78

3.4.2. Giải pháp cụ thể đối với thành phố Biên Hòa .....................................................81
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ....................................................................................... 84
1. Kết luận......................................................................................................................84
2. Kiến nghị ...................................................................................................................85
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................................. 86
PHỤ LỤC ......................................................................................................................90


vii
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết đầy đủ

Thứ tự

Chữ viết tắt

1

BTNMT

2

CP

Chính phủ

3

CT

Chỉ thị

4

CSDL

Cơ sở dữ liệu

5

GCN

Giấy chứng nhận

6

QSDĐ

7

QĐ

Quyết định

8

TT

Thông tƣ

9

UBND

Bộ Tài nguyên Môi trƣờng

Quyền sử dụng đất

Ủy ban nhân dân


viii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Trang
Bảng 1.1. Các văn bản dƣới luật ..................................................................................21
Bảng 3.1. Bảng tổng hợp phân bố dân số trên địa bàn thành phố Biên Hòa ................31
Bảng 3.2. Tổng hợp đo đạc lập bản đồ địa chính ......................................................... 39
Bảng 3.3. Thống kê diện tích đất đai năm 2016 theo mục đích sử dụng .....................42
Bảng 3.4. Thống kê diện tích đất đai theo đối tƣợng quản lý, sử dụng ........................ 47
Bảng 3.5. Thống kê biến động diện tích tự nhiên của năm 2016 so với năm 2005,
2010 .............................................................................................................49
Bảng 3.6. Biến động đất đai năm 2016 so với năm 2005 và năm 2010 ....................... 50
Bảng 3.7. Biến động đất đai theo đối tƣợng quản lý, sử dụng đất ............................... 53
Bảng 3.8. Kết quả kê khai đăng ký trên địa bàn thành phố Biên Hịa ......................... 66
Bảng 3.9. Kết quả cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Biên Hòa ...........68
Bảng 3.10. Kết quả thu thập bằng phiếu điều tra .......................................................... 74

ix
DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH, BIỂU ĐỒ
Trang
Hình 1.1. Hệ thống “Kadaster-on-line” của Hà Lan ............................................................. 16
Hình 3.1. Bản đồ hành chính thành phố Biên Hịa ............................................................... 29
Sơ đồ 3.1. Quy trình đăng ký đất đai đồng loạt trên địa bàn thành phố Biên Hịa .............57
Sơ đồ 3.2. Quy trình cấp giấy chứng nhận đồng loạt trên địa bàn thành phố Biên Hịa ....59
Sơ đồ 3.3. Quy trình cấp giấy chứng nhận dạng đơn lẻ tại thành phố Biên Hòa ................62


1
MỞ ĐẦU

1. ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá của m i quốc gia, là tƣ liệu
sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trƣờng sống, là nguồn của cải vô
tận của con ngƣời và là phƣơng tiện sống mà thiếu nó con ngƣời khơng thể tồn tại
đƣợc. Chính vì vậy mà đất đai có tầm quan trọng rất lớn, là vấn đề sống còn của m i
dân tộc, m i quốc gia. Mặt khác, đất đai là nguồn tài nguyên có hạn về số lƣợng, cố
định về vi trí, do vậy việc sử dụng đất yêu cầu phải chặt chẽ và có hệ thống.
Trong giai đoạn hiện nay, sử dụng đất đai nói chung và tại khu vực đơ thị nói
riêng đang là nhu cầu thiết yếu ngày càng tăng của con ngƣời, kéo theo đó là yêu cầu
về sự quản lý chặt chẽ và có hệ thống của Nhà nƣớc nhằm mục đích sử dụng hiệu quả
và bền vững nguồn tài nguyên hữu hạn này. Muốn vậy, trƣớc hết Nhà nƣớc - với vai
trò là đại diện chủ sở hữu phải quản lý thật tốt quỹ đất của mình, tức là phải trả lời
đƣợc các câu hỏi “Ở đâu? Có những gì? Bao nhiêu? Nhƣ thế nào?”. Do đó, để kiểm
sốt đƣợc tình hình quản lý sử dụng đất và tạo cơ sở pháp lý, Nhà nƣớc đã tiến hành
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất. Tuy nhiên hiện nay, tình hình kê khai đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đang gặp nhiều khó

khăn và tiến độ thực hiện cơng tác này cịn chậm. Chính vì vậy, việc đánh giá đúng
thực trạng của cơng tác này và tìm ra các giải pháp tháo gỡ các khó khăn là vấn đề cấp
thiết trong công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai.
Thành phố Biên Hòa là thành phố trung tâm có sự phát triển mạnh mẽ về kinh
tế, xã hội của tỉnh Đồng Nai, với tốc độ đơ thị hóa ngày càng cao kéo theo đó là những
vấn đề về quản lý sử dụng đất, cấp phép xây dựng, mua bán, chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở ... dẫn đến nhiều biến động về quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở. Từ những yêu cầu thực tiễn cũng nhƣ tính cấp bách của cơng tác đăng
ký cấp giấy chứng nhận trên địa bàn thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai, để đáp ứng
yêu cầu quản lý đất đai một cách chặt chẽ, thống nhất, phù hợp với quy hoạch và kế
hoạch sử dụng đất thì vấn đề đăng ký, cấp chứng nhận là một trong những u cầu
khơng thể thiếu.
Xuất phát từ thực tế đó tôi đã chọn đề tài: “Đánh giá thực trạng công tác đăng
ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất tại thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai”.


2
2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
2.1. Mục tiêu tổng quát
Nắm đƣợc thực trạng công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Biên Hịa,
tỉnh Đồng Nai, từ đó đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả cho công tác này.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Phân tích đƣợc các quy trình đăng ký, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng
Nai.
- Đánh giá đƣợc kết quả thực hiện công tác đăng ký, giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất và chỉ ra đƣợc những ƣu
điểm, nhƣợc điểm trong quá trình đăng ký cấp giấy chứng nhận tại thành phố Biên

Hòa, tỉnh Đồng Nai.
- Đề xuất đƣợc một số giải pháp nhằm khắc phục những tồn tại trong công tác
đăng ký, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn
liền với đất tại thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai.
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
3.1. Ý nghĩa khoa học
Nghiên cứu công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở
hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất nhằm góp phần hoàn thiện cơ sở khoa học cho
các nội dung quản lý nhà nƣớc về đất đai, bằng cách đề ra các giải pháp nâng cao hiệu
quả công tác cấp giấy chứng nhận nói riêng và cải cách thủ tục hành chính nói chung.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Với kết quả đề tài là bƣớc mở đầu cho việc đẩy nhanh tiến độ giải quyết hồ sơ
hành chính đúng hẹn, phục vụ tốt cho ngƣời dân và nâng cao hiệu quả công tác quản lý
nhà nƣớc về đất đai ở địa bàn thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai.
- Đề ra kế hoạch cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà và
tài sản khác gắn liền với đất hàng năm đúng tiến độ và giải quyết một số vƣớng mắc
trong việc thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận.


3
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHI N CỨU

1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1.1. Khái niệm
1.1.1.1. Quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhà nƣớc ban hành
trong đó quy định việc bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân đƣợc
Nhà nƣớc giao đất sử dụng.
Đất đai là một tài sản, hơn thế nữa nó là một tài sản đặc biệt quý giá và quan

trọng. Vì vậy chế độ sở hữu và sử dụng đất đai thực sự rất quan trọng trong sự phát
triển của đời sống con ngƣời. Nhìn lại lịch sử cho ta thấy rất nhiều cuộc chiến tranh
(có thể nói là hầu hết) gây đổ máu và thiệt hại bao sinh mạng con ngƣời có ngun
nhân chính là tranh giành quyền sở hữu các vùng đất. Cho đến nay nhiều cuộc chiến
vẫn tiếp tục âm ỉ hay xung đột gay gắt vì đất đai. Nói nhƣ vậy, để thấy rằng với tầm
quan trọng vô cùng to lớn của đất đai có thể đem lại sự giàu có, sự phồn thịnh cho chủ
sở hữu đất, và việc sở hữu đất đai nhƣ thế nào cho hợp lý để đảm bảo cho sự phát triển
ổn định hồ bình là vấn đề hết sức quan trọng đối với m i quốc gia cũng nhƣ toàn thể
nhân loại.
Chế độ quản lý và sử dụng đất đai hiện hành của nƣớc ta là sở hữu toàn dân về
đất đai, Nhà nƣớc thống nhất quản lý, nhân dân đƣợc trực tiếp sử dụng và có quyền sử
dụng. Để quy định, bảo vệ và thực thi chế độ này Nhà nƣớc ta đã đề ra các văn bản
pháp luật, pháp lý quy định cụ thể. Đó là Hiến pháp nƣớc CHXHCN Việt Nam năm
1980 (điều 19), Hiến pháp 1992 (điều 17,18,84), và tiếp tục phát triển trong Hiến pháp
2013 (tại điều 53 - 54), là Luật Đất đai năm 1993, luật sửa đổi bổ sung một số điều của
luật đất đai năm 1998, năm 2001, Luật đất đai 2003 và Luật đất đai 2013 quy định về
quyền sử hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai, chế độ quản lý đất đai thống nhất của
Nhà nƣớc cũng nhƣ quy định rõ quyền hạn trách nhiệm, các công tác quản lý đất và
quyền hạn trách nhiệm của ngƣời sử dụng đất.
Trên cơ sở Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia
đình thì Nhà nƣớc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các chủ sử dụng đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thƣ có pháp lý cao nhất thể hiện
quyền của chủ sử dụng và cũng là căn cứ pháp lý giao dịch giữa Nhà nƣớc và ngƣời sử
dụng đất. Trên cơ sở đó chủ sử dụng đất đƣợc công nhận, đƣợc hƣởng quyền lợi đồng
thời phải thực hiện đầy đủ mọi nghĩa vụ đối với Nhà nƣớc trong quá trình sử dụng đất,


4
tuyệt đối tuân thủ mọi quy định về sử dụng đất do nhà nƣớc đặt ra. Ngƣợc lại, Nhà
nƣớc đứng ra bảo hộ quyền lợi hợp pháp của ngƣời sử dụng đất.

1.1.1.2. Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Nhà ở lại là tài sản có giá trị lớn do con ngƣời tự tạo lập nhằm thoả mãn cho
nhu cầu của mình, vì vậy nảy sinh và tồn tại quyền sở hữu về nhà ở. Theo điều 181 bộ
Luật dân sự Việt nam, Nhà ở là một bất động sản không thể di dời và quyền sở hữu
nhà ở cũng nhƣ quyền sở hữu các tài sản khác bao gồm quyền chiếm đoạt (quản lý nhà
ở), quyền sử dụng (lợi dụng các tính năng của nhà ở để phục vụ mục đích kinh tế - đời
sống), và quyền định đoạt (quyết định số phận pháp lý của nhà ở nhƣ bán, cho thuê,
cho mƣợn, để thừa kế, phá đi,...) Chủ sở hữu nhà ở là ngƣời có đầy đủ các quyền đó.
Tuy nhiên, quyền sở hữu nhà ở cũng có thể tách rời nhƣ đối với đất, nghĩa là chủ sở
hữu có thể chuyển giao một phần hoặc toàn bộ quyền sử dụng nhà ở và quyền chiếm
hữu nhà ở của mình cho ngƣời khác trong một khoảng thời gian và khơng gian xác
định, đó là khi chủ sở hữu cho thuê nhà, cho mƣợn nhà. Việc quy định phân chia
quyền hạn giữa chủ sở hữu nhà và ngƣời sử dụng nhà không tuân theo một quy tắc
cứng nhắc mà tuân theo sự thoả thuận giữa hai bên [20].
Trên thế giới đã và đang tồn tại rất nhiều hình thức sở hữu nhà ở khác nhau nhƣ
nhà sở hữu tƣ nhân, nhà ở sở hữu nhà nƣớc, nhà ở sở hữu của các tổ chức. Ở Việt Nam
nếu nhƣ đối với đất đai chúng ta quy định chỉ có duy nhất hình thái sở hữu của nhà
nƣớc thì với nhà ở pháp luật Việt Nam cơng nhận đa dạng hố các hình thái sở hữu
nhà ở. Hiến pháp năm 1992 của nƣớc ta khẳng định việc đảm bảo quyền có nhà ở của
cơng dân, bảo vệ quyền sở hữu nhà ở, động viên và khuyến khích các tổ chức, mọi cá
nhân duy trì và phát triển quỹ nhà ở. Pháp lệnh nhà ở ngày 26/3/1991 (văn bản pháp
luật có tính pháp lý cao nhất về nhà ở) cũng đã quy định: "Công dân thực hiện quyền
có nhà ở bằng việc tạo lập hợp pháp nhà ở cho mình hoặc thuê nhà ở của chủ sở hữu
khác theo quy định của pháp luật. Nhà nƣớc công nhận và bảo vệ quyền sở hữu nhà ở
của các cá nhân và các chủ sở hữu khác".
Tại Việt Nam có ba hình thức sở hữu nhà ở sau:
+ Nhà ở thuộc sở hữu nhà nƣớc, bao gồm:
Nhà ở đƣợc tạo lập bằng vốn ngân sách Nhà nƣớc hoặc có nguồn gốc từ vốn
ngân sách của Nhà nƣớc.
Nhà ở có nguồn gốc sở hữu khác đƣợc chuyển thành sở hữu Nhà nƣớc theo quy

định của pháp luật.
Nhà ở đƣợc tạo lập bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nƣớc có một phần tiền góp
của cá nhân tập thể theo thoả thuận hoặc theo hợp đồng mua nhà trả góp nhƣng chƣa
trả hết tiền.


5
Đối với loại nhà này Nhà nƣớc là chủ sở hữu, Nhà nƣớc có thể sử dụng trực
tiếp nhà hoặc cho các đối tƣợng khác thuê nhà để sử dụng.
Nhà ở thuộc sở của các tổ chức chính trị, kinh tế, xã hội, gồm:
+ Nhà ở đƣợc tạo lập bằng nguồn vốn do các tổ chức này huy động.
+ Nhà ở đƣợc các tổ chức cá nhân biếu tặng hợp pháp.
+ Nhà ở thuộc sở hữu tƣ nhân: là nhà do tƣ nhân tự tạo lập thông qua xây dựng,
mua bán hoặc do nhận thừa kế bởi các hình thức hợp pháp khác.
Nhà nƣớc ta cơng nhận ba hình thức sở hữu nhà ở trên và thực hiện quyền bảo
hộ hợp pháp về nhà ở cho mọi đối tƣợng sở hữu. Nhà nƣớc công nhận quyền sở hữu
nhà ở bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho chủ sở hữu. Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở là chứng thƣ có tính pháp lý cao nhất biểu hiện cho quyền sở
hữu hợp pháp của chủ sở hữu về nhà ở và là căn cƣ pháp lý gắn kết chủ sở hữu nhà ở
và Nhà nƣớc.
Do tầm quan trọng đặc biệt của nhà ở đối với đời sống kinh tế xã hội cho nên
Nhà nƣớc ta phải thực hiện quản lý chặt chẽ về nhà ở. Nhà nƣớc đóng vai trị là cơ
quan quản lý tối cao về nhà ở. Chủ sở hữu nhà ở có quyền lợi đồng thời phải thực hiện
nghĩa vụ về nhà ở theo quy định của Nhà nƣớc.
Để thể chế hoá đƣờng lối chính sách của Đảng và Nhà nƣớc về nhà ở, đồng thời
tạo lập căn cứ pháp lý vững chắc cho công tác quản lý Nhà nƣớc về nhà ở hiện nay
Nhà nƣớc ta đã ban hành một hệ thống văn bản pháp luật và các quy định về quản lý
xây dựng nhà ở từ trung ƣơng đến địa phƣơng, phải kể đến là:
Pháp lệnh về nhà ở ngày 26/3/1991.
Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 của chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền

sử dụng đất ở đô thị.
Nghị định số 61/CP ngày 5/7/1994 về mua bán và kinh doanh nhà ở.
Quyết định số 374/TTg ngày 5/7/1994 của Thủ tƣớng Chính phủ về việc thành
lập Ban chỉ đạo trung ƣơng về chính sách nhà ở và đất ở.
Pháp lệnh về thuế nhà, đất ngày 31/7/1992.
Nghị định số 33/CP ngày 5/2/1993 về việc chuyển quản lý nhà ở thuộc sở hữu
nhà nƣớc sang phƣơng thức kinh doanh.
Hệ thống văn bản pháp luật về nhà ở đã và đang thực hiện bƣớc đầu đƣa công
tác quản lý nhà ở vào nề nếp. Đồng thời với những chính sách cởi mở đã giúp cho quá
trình phát triển nhà ở nƣớc ta hiện nay diễn ra một cách mạnh mẽ, đáp ứng cho nhu
cầu ở ngày một gia tăng cũng nhƣ nhu cầu dùng nhà để kinh doanh phát triển kinh tế.


6
Tuy nhiên một thực tế hiện nay là nhà ở nƣớc ta, đặc biệt là nhà ở các đô thị, đang phát
triển một cách ồ ạt, không theo quy hoạch, xây dựng nhà ở trái phép, quy mô manh
mún làm phá vỡ cảnh quan kiến trúc đô thị. Việc quản lý nhà ở cịn bị bng lỏng
khiến cho việc cơi nới xây dựng trái phép, tranh chấp nhà cửa diễn ra thƣờng xuyên.
Sự phát triển các quan hệ nhà đất đã nảy sinh một số vấn đề mà pháp luật nhà ở hiện
hành chƣa theo kịp để điều chỉnh. Thực tế này đòi hỏi Nhà nƣớc ta phải thực thi chế
độ quản lý nhà ở chặt chẽ hơn, đồng thời phải nhanh chóng ban hành và đƣa vào thực
hiện những văn bản pháp luật mới để kịp thời điều chỉnh, phục vụ cho công tác quản
lý nhà ở đặt ra: vừa tạo điều kiện cho nhà ở phát triển, nhƣng vẫn đảm bảo quản lý
chặt chẽ toàn bộ quỹ nhà ở.
1.1.1.3. Đăng ký quyền sử dụng đất
Đăng ký quyền sử dụng đất là quá trình ghi vào hồ sơ địa chính về quyền sử
dụng đất đối với một thửa đất xác định và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối
với thửa đất đó, nhằm chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất.
Đăng ký đất đai là một trong 15 nội dung quản lý Nhà nƣớc về đất đai đƣợc
xác lập tại điều 22 Luật đất đai 2013 [23], thơng qua đó để xác lập mối quan hệ pháp

lý chính thức về quyền sử dụng đất giữa Nhà nƣớc và ngƣời sử dụng đất. Đồng thời,
Nhà nƣớc thiết lập hồ sơ địa chính làm sơ sở xác lập quyền, nghĩa vụ của ngƣời sử
dụng đất.
Đăng ký quyền sử dụng đất là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất
đai, là điều kiện đảm bảo quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ đƣợc sử dụng hợp lý, tiết
kiệm và có hiệu quả.
Đăng ký quyền sử dụng đất vừa có tính kế thừa, có quan hệ hữu cơ với các
nhiệm vụ quản lý Nhà nƣớc về đất đai theo quy định tại Điều 95 luật đất đai năm
2013 [23], các thông tin đăng ký đất đai phải thống nhất với các tài liệu có liên quan.
Hồn thiện tốt nhiệm vụ đăng ký đất đai là cơ sở cần thiết cho việc thành lập hệ thống
thông tin đất đai.
Khi quan hệ đất đai ngày càng đƣợc mở rộng và phức tạp nhƣ hiện nay thì
việc đăng ký quyền sử dụng đất nảy sinh nhiều vấn đề khó khăn. Vì thế việc tìm ra
một cơ chế phối hợp quyền sở hữu và quyền sử dụng đất hợp lý đảm bảo các lợi ích là
rất cần thiết, và nếu đạt đƣợc điều đó thì sẽ thúc đẩy nền kinh tế phát triển và xã hội
ổn định. Ngƣợc lại nếu chúng ta khơng có cơ chế hợp lý sẽ kìm hãm sự phát triển của
nền kinh tế - xã hội đất nƣớc.
Với yêu cầu đặt ra nhƣ trên ta nhận thấy rằng việc đăng ký quyền sử dụng đất
mà Nhà nƣớc ta thực hiện từ xƣa đến nay là hợp lý và phù hợp với thực tiễn. Hệ thống
văn bản pháp luật đã bƣớc đầu đáp ứng đƣợc những yêu cầu phức tạp trong việc điều


7
chỉnh các mối quan hệ đất đai phức tạp. Tuy nhiên với xu hƣớng phát triển nhƣ ngày
nay, công tác quản lý và sử dụng đất đai cịn nhiều khó khăn đòi hỏi Nhà nƣớc ta phải
nghiên cứu nắm bắt rõ tình hình đất đai nhằm đề ra những văn bản pháp lý về đất đai
mới bổ sung cho hệ thống văn bản hiện có, thay thế những văn bản khơng cịn phù
hợp, hồn thiện hệ thống văn bản đất đai. Đây sẽ là cơ sở pháp lý vững chắc nhất đảm
bảo cho việc quản lý và sử dụng đất diễn ra ổn định, chặt chẽ, sử dụng tiết kiệm hiệu
quả đem lại lợi ích lớn nhất [35].

1.1.1.4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cấp cho ngƣời có
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất để
bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣời có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Nhƣ đã trình bày ở trên Nhà nƣớc quy định và thực hiện bảo hộ quyền lợi hợp
pháp của chủ sử dụng các loại đất và chủ sở hữu nhà ở. Đối với m i loại đất khi Nhà
nƣớc tiến hành giao đất, cho th đất thì đều cơng nhận quyền sử dụng của ngƣời đƣợc
giao đất, cho thuê đất. Biểu hiện cụ thể của việc Nhà nƣớc công nhận quyền này là
việc Nhà nƣớc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ngƣời sử dụng đất. Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy tờ pháp lý thiết lập quan hệ giữa Nhà nƣớc với
ngƣời sử dụng đất, bảo vệ cho quyền lợi và việc thực hiện nghĩa vụ của m i bên đối
với bên kia. Theo quy định ở nƣớc ta có các loại: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
nông nghiệp, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâm nghiệp, giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất ở đô thị, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nông thôn, giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất chuyên dùng. Với từng trƣờng hợp Nhà nƣớc có những quy
định cụ thể riêng biệt về việc cấp giấy chứng nhận. Đối với nhà ở do Nhà nƣớc ta cơng
nhận và bảo hộ hình thức sở hữu nhà ở của tƣ nhân, sở hữu nhà ở của các tổ chức nên
giấy tờ Nhà nƣớc cấp là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở chứ không chỉ là sử
dụng nhà ở. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho các chủ sở hữu là hình
thức cơng nhận quyền sở hữu hợp pháp về nhà ở đồng thời cũng xác lập mối quan hệ
giữa chủ sở hữu và Nhà nƣớc - ngƣời quản lý. Tùy theo đối tƣợng sở hữu mà có các
hình thức giấy chứng nhận là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đô thị và nhà ở
nông thôn, sở hữu nhà ở của cá nhân hộ gia đình hay của các tổ chức.
Nhà và đất có mối quan hệ khăng khít với nhau, đặc biệt đất ở và nhà ở ln ln
đi cùng nhau. Vì thế Nhà nƣớc ta tiến hành cấp đồng thời cùng lúc giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở trên cùng một văn bản, thực hiện cùng

8
một lúc. Với tầm quan trọng đặc biệt của mình, nhà ở và đất ở phải chịu sự quản lý
chặt chẽ thống nhất của Nhà nƣớc.
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở là một nội
dung công việc vô cùng quan trọng và cấp thiết hiện nay trong công tác quản lý Nhà
nƣớc về đất đai và nhà ở. Đặc biệt với đất ở và nhà ở đơ thị hiện nay việc hồn thành
cấp giấy chứng nhận là công việc cấp bách do nhu cầu phát triển của các đô thị, nhằm
ổn định tình hình sử dụng đất, giải quyết các tranh chấp đất đai (vì phần lớn những
tranh chấp nhà đất đều xảy ra ở những nơi chƣa đƣợc cấp giấy chứng nhận). Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở giúp cho ngƣời sử dụng đất, sở
hữu nhà ở yên tâm sử dụng nhà đất, thực hiện các quyền về nhà đất nhƣ mua bán nhà
đất, thế chấp quyền sử dụng đất và sở hữu nhà để vay vốn đầu tƣ kinh doanh sản
xuất... một cách dễ dàng thuận tiện đúng pháp luật, cũng nhƣ thực hiện đầy đủ nghĩa
vụ với Nhà nƣớc [20].
1.1.1.5. Sự cần thiết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất
Luật đất đai 2013, điều 4 đã quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nƣớc đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” [23]. Nhà nƣớc có đầy đủ 3 quyền:
quyền định đoạt, quyền chiếm hữu và quyền sử dụng. Nhà nƣớc giao đất cho các tổ
chức, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài hoặc cho các tổ chức, cá nhân thuê đất. Quyền
sử dụng đất nằm trong khuôn khổ pháp luật và chịu sự quản lý của Nhà nƣớc.
Đất đai là yếu tố đầu vào không thể thiếu của các ngành sản xuất, là cơ sở và
nền tảng để các doanh nghiệp, tổ chức và cá nhân tiến hành các hoạt động sản xuất
kinh doanh. Chúng ta đang chủ trƣơng thi hành chính sách sở hữu đất đai. Do vậy vấn
đề quản lý chặt chẽ biến động về tình hình sử dụng đất đai, nhất là đất cho xây dựng
các cơng trình cụ thể là nhà ở là hết sức quan trọng. Một mục tiêu trong chính sách đơ
thị là nhằm đảm bảo và cải thiện sự cơng bằng kinh tế cho nhóm ngƣời có thu nhập
thấp trong sử dụng đất đai. Nếu thiếu sự can thiệp của Nhà nƣớc, các hộ gia đình và
những cá nhân có thu nhập thấp khó có thể có đủ khả năng có đất để tiến hành các

hoạt động sản xuất và kinh doanh.
Đăng ký cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất là một trong những nội dung
quản lý nhà nƣớc về đất đai. Cùng với quy hoạch, kế hoạch sử đụng đất, tổ chức đăng
ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một nội dung không thể thiếu trong quản
lý đất đai của Nhà nƣớc. Đây là công cụ giúp Nhà nƣớc quản lý chặt chẽ tồn bộ quỹ
đất, quản lý mục đích sử dụng đất theo quy hoạch và kế hoạch.
Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất là cơ sở xác lập mối quan hệ pháp lý đầy
đủ giữa Nhà nƣớc và ngƣời sử dụng đất, tạo điều kiện cho việc sử dụng đất một cách
đầy đủ, hợp lý và đạt hiệu quả cao nhất. Trên cơ sở đăng ký cấp giấy chứng nhận


9
Quyền sử dụng đất, Nhà nƣớc sẽ phát hiện đƣợc những trƣờng hợp sử dụng trái phép,
sai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, từ đó có những biện pháp xử lý vi phạm kịp thời.
Cùng với đăng ký ban đầu, đăng ký biến động đất đai sẽ giúp Nhà nƣớc thu
đƣợc các khoản thu thuế và lệ phí từ hoạt động này. Thông qua đăng ký biến động đất
ở, Nhà nƣớc có thể nắm đƣợc tình hình biến động quỹ đất ở từ đó phân tích, dự đốn
đƣợc xu hƣớng biến động đất ở trong thời gian tới. Dựa trên xu hƣớng đó mà có
phƣơng hƣớng điều chỉnh hợp lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở trong tƣơng lai,
định hƣớng cho thị trƣờng bất động sản phát triển một cách thuận lợi.
Thị trƣờng bất động sản nƣớc ta mới đƣợc hình thành nhƣng hoạt động của thị
trƣờng rất sôi động và ngày càng mở rộng. Làm tốt công tác đăng ký đất đai sẽ làm
tăng mức độ rõ ràng các thông tin về đất đai, hạn chế các giao dịch “ ngầm” trên thị
trƣờng bất động sản.
Nhƣ vậy đăng ký cấp cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất là một nội dung
rất quan trọng trong quản lý nhà nƣớc về đất đai. Thông qua việc cấp giấy chứng
nhận, ngƣời sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ đối với nhà nƣớc. Để
thực hiện tốt đăng ký cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất địi hỏi phải có sự
phối hợp chặt chẽ giữa các cấp chính quyền và ngƣời dân.
1.1.2. Các nội dung quản lý nhà nước về đất đai

- Nội dung quản lý nhà nƣớc về đất đai đƣợc quy định cụ thể tại Điều 22 Luật
Đất đai 2013, gồm 15 nội dung:
+ Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức
thực hiện văn bản đó.
+ Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập
bản đồ hành chính.
+ Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản
đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất.
+ Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
+ Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
+ Quản lý việc bồi thƣờng, h trợ, tái định cƣ khi thu hồi đất.
+ Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
+ Thống kê, kiểm kê đất đai.
+ Xây dựng hệ thống thơng tin đất đai.
+ Quản lý tài chính về đất đai và giá đất.


10
+ Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất.
+ Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của
pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.
+ Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai.
- Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và
sử dụng đất đai.
+ Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai.
- Trách nhiệm quản lý nhà nƣớc về đất đai đƣợc quy định cụ thể tại Điều 23
Luật Đất đai 2013
+ Chính phủ thống nhất quản lý nhà nƣớc về đất đai trong phạm vi cả nƣớc.
+ Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng chịu trách nhiệm trƣớc Chính phủ trong việc

thống nhất quản lý nhà nƣớc về đất đai.
+ Bộ, cơ quan ngang bộ có liên quan trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của
mình có trách nhiệm giúp Chính phủ trong quản lý nhà nƣớc về đất đai.
+ Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm quản lý nhà nƣớc về đất đai tại địa
phƣơng theo thẩm quyền quy định tại Luật này [23].
1.1.3. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và
tài sản khác gắn liền với đất
* Ngƣời có quyền sử dụng đất, ngƣời có quyền sở hữu nhà ở phải đủ điều kiện
đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất, theo quy định của pháp luật dân sự, pháp luật đất đai, nhà ở.
* Thửa đất và nhà ở phải đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Ngƣời sử dụng đất, ngƣời sở hữu nhà ở phải đi làm thủ tục nếu ngƣời khác đi
thì phải có ủy quyền hợp lệ. Sau này mơ hình kê khai đăng ký và đề nghị cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
theo mơ hình điện tử thì thực hiện theo quy định của mơ hình đó. Giấy chứng nhận
đƣợc cấp cho ngƣời có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.
- Thửa đất có nhiều ngƣời sử dụng đất, nhiều chủ sở hữu nhà ở, thì Giấy chứng
nhận đƣợc cấp cho từng ngƣời sử dụng đất, từng chủ sở hữu nhà ở.
- Giấy chứng nhận đƣợc cấp cho ngƣời đề nghị cấp Giấy sau khi đã hồn thành
nghĩa vụ tài chính liên quan đến cấp Giấy chứng nhận, trừ trƣờng hợp không phải nộp
hoặc đƣợc miễn hoặc đƣợc ghi nợ theo quy định của pháp luật; trƣờng hợp Nhà nƣớc


11
cho thuê đất thì Giấy chứng nhận đƣợc cấp sau khi ngƣời sử dụng đất đã ký hợp đồng
thuê đất và đã thực hiện nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng đã ký [23].
* Những trƣờng hợp đƣợc nhà nƣớc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Ngƣời đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các Điều
100, 101 và 102 của Luật Đất đai 2013;
- Ngƣời đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật đất đai 2013 có
hiệu lực thi hành;
- Ngƣời đƣợc chuyển đổi, nhận chuyển nhƣợng, đƣợc thừa kế, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; ngƣời nhận quyền sử dụng
đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
- Ngƣời đƣợc sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai;
theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan
thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ
quan nhà nƣớc có thẩm quyền đã đƣợc thi hành;
- Ngƣời trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
- Ngƣời sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu
công nghệ cao, khu kinh tế;
- Ngƣời mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
- Ngƣời đƣợc Nhà nƣớc thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; ngƣời mua
nhà ở thuộc sở hữu nhà nƣớc;
- Ngƣời sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm ngƣời sử dụng đất hoặc các thành
viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng
đất hiện có;
- Ngƣời sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
- Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài
sản gắn liền với đất theo luật đất đai 2013:
+ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tơn giáo; ngƣời Việt Nam
định cƣ ở nƣớc ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngồi thực hiện dự án đầu tƣ;
tổ chức nƣớc ngồi có chức năng ngoại giao. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đƣợc ủy quyền
cho cơ quan Tài nguyên và Môi trƣờng cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất [23].

12
+ Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ,
ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng
đất ở tại Việt Nam.
- Đối với những trƣờng hợp đã đƣợc cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng mà thực hiện
các quyền của ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp
lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền
sở hữu cơng trình xây dựng thì do cơ quan Tài nguyên và Môi trƣờng thực hiện theo
quy định của Chính phủ [23].
1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.2.1. Tình hình kê khai đăng ký, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên thế giới
1.2.1.1. Australia
Australia là thuộc Châu Đại Dƣơng, là lục địa nằm giữa ấn Độ Dƣơng và Thái
Bình Dƣơng, tổng diện tích đất là: 7.686.850km2, trong đó diện tích đất đai là
7.617.390km2 và diện tích mặt nƣớc là 68.920km2.
Australia có lịch sử hình thành từ thuộc địa của Anh, nhờ vậy Australia có đƣợc
cơ sở và hệ thống pháp luật quản lý xã hội nói cung và quản lý đất đai nói riệng từ rất
sớm. Trong suốt q trình lịch sử từ lúc là thuộc địa đến khi trở thành quốc gia độc
lập, pháp luật và chính sách đất đai của Australia phát triển một cách liên tục, khơng
có sự thay đổi và gián đoạn do sự thay đổi về chính trị. Đây là điều kiện thuận lợi làm
cho pháp luật và chính sách đất đai phát triển nhất và đƣợc xếp vào loại hàng đầu thế
giới, vì pháp luật đất đai của Australia đã tập hợp và vận dụng đƣợc hàng chục luật
khác nhau của đất nƣớc.
Liên bang Australia mới độc lập năm 1901 nhƣng Luật pháp, chính sách, quy
định về quản lý, sở hữu đất đai của quốc gia này có tính nhất qn, kế thừa và ngày
càng hồn thiện.
Luật đất đai của Australia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt đối, không bắt buộc

phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có quyền tích lũy, chuyển nhƣợng, thế chấp, cho th
hoặc để thừa kế mà khơng có sự trói buộc hoặc ngăn trở nào.
Nhà nƣớc có quyền trƣng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các cơng trình
cơng cộng phục vụ quốc kế, dân sinh và chủ đất đƣợc nhà nƣớc bồi thƣờng.
Từ năm 1958, tồn Liên bang Ưc đã áp dụng thống nhất hệ thống đăng ký đất
đai Torren. Đây là hệ thống đăng ký đất đai bắt nguồn từ Nam Öc. Australia là một
trong những nƣớc đầu tiên sử dụng hệ thống hồ sơ địa chính bằng khốn nhằm hình


13
thành sự đảm bảo chắc chắn tính pháp lý về quyền sở hữu và các quyền khác đối với
đất đai, khắc phục đƣợc những rƣờm rà khi chuyển nhƣợng; đảm bảo cập nhật thƣờng
xuyên các biến động về đất đai, giúp nhà nƣớc quản lý tốt quỹ đất cả về vi mơ và vĩ
mơ. Thêm vào đó, hệ thống này đơn giản, chính xác nên có thể tiết kiệm kinh phí cho
Nhà nƣớc.
Trong hệ thống đất đai đƣợc đăng ký, m i thửa đất đã đăng ký đƣợc cấp một
giấy chứng nhận quyền sở hữu cho chủ sở hữu nó. Trên đó mơ tả các thơng tin về thửa
đất, quyền sở hữu và các tài sản có liên quan. Giấy này đƣợc gọi là “folio”.
Tập hợp các folio, các văn bản giao dịch đã đăng ký và những văn kiện có liên
quan đến thửa đất tạo thành sổ đăng ký. Đây là thành phần quan trọng hàng đầu của hệ
thống bởi thông qua hệ thống sổ này mà cơ quan đăng ký xem xét và cấp cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.
Luật đât đai Australia bảo hộ tuyệt đối quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu
đất đai. Chủ sở hữu có quyền cho thuê, chuyển nhƣợng, thế chấp, thừa kế theo di chúc
mà khơng có sự ngăn trở nào, kể cả việc tích lũy đất đai. Tuy nhiên, luật cũng quy
định Nhà nƣớc có quyền trƣng thu đất tƣ nhân để sử dụng vào mục đích cơng cộng,
phục vụ phát triển kinh tế, xã hội và việc trƣng thu đó gắn liền với Nhà nƣớc phải thực
hiện bồi thƣờng thỏa đáng [26].
1.2.1.2. Trung Quốc
Năm 1954, Trung Quốc tiến hành cải tạo tƣ bản doanh nghiệp, tồn tại 2 hình

thức sở hữu là sở hữu Nhà nƣớc và sở hữu tập thể. Quỹ đất chia thành 3 loại theo mục
đích sử dụng bao gồm đất nơng nghiệp, đất xây dựng và đất chƣa sử dụng. Cục quản lý
đất đai Trung Quốc chịu trách nhiệm quản lý thống nhất đất đai trong tồn quốc trong
đó có một số nhiệm vụ sau:
- Xây dựng định hƣớng, chính sách pháp quy liên quan đến quản lý đất đai
đồng thời tổ chức quán triệt, kiểm tra việc thực hiện những nguyên tắc, quy định và
chính sách đó. Đề xuất các phƣơng án cải cách chiều sâu thể chế quản lý và chế độ sử
dụng đất đai
- Xây dựng hệ thống thông tin đất đai, nghiên cứu và xây dựng chiến lƣợc quốc
gia về phát triển quản lý đất đai.
- Thanh tra và giải quyết tranh chấp các quyền về đất đai
- Điều tra, thống kê, phân hạng, phân loại đất đai. Lập các bản đồ phục vụ công
tác quản lý và sử dụng đất.
- Đăng ký và cấp giấy chứng nhận về đất đai,….


14
Nƣớc Cộng hòa nhân dân Trung Hoa đang thi hành chế độ công hữu xã hội chủ
nghĩa về đất đai, đó là chế độ sở hữu nhà nƣớc và chế độ sở hữu tập thể. Đất đai ở
thành thị và đất xây dựng, công nghiệp thuộc sở hữu nhà nƣớc, đất ở nông thôn và đất
nông nghiệp thuộc sở hữu của tập thể nông dân lao động. Mọi đơn vị, cá nhân không
đƣợc xâm chiếm, mua bán hoặc chuyển nhƣợng phi pháp đất đai. Vì lợi ích cơng cộng,
Nhà nƣớc có thể tiến hành trƣng dụng theo pháp luật đối với đất đai thuộc sở hữa tập
thể và thực hiện chế độ quản chế mục đích sử dụng đất.
Sử dụng hợp lý, tiết kiệm đất, bảo vệ thiết thực đất canh tác là quốc sách hàng
đầu của Trung Quốc.
Đất đai ở Trung Quốc đƣợc phân làm 3 loại, theo mục đích sử dụng
- Đất nơng nghiệp là đất trực tiếp sử dụng và sản xuất nông nghiệp bao gồm
đất canh tác, đất rừng, đồng cỏ, đất mặt nƣớc nuôi trồng thủy sản và đất dùng cho các
cơng trình thủy lợi.

- Đất xây dựng bao gồm đất xây dựng nhà ở thành thị và nơng thơn, đất dùng
cho các cơng trình cơng cộng, đất khai thác khống sản, đất quốc phịng, đất dùng cho
khu công nghiệp, dịch vụ …
- Đất chƣa sử dụng là nhóm đất khơng thuộc hai loại đất trên.
- Ở Trung Quốc hiện có 250 triệu hộ nơng dân sử dụng trên 100 triệu ha đất
canh tác, bình qn khoảng 0,4ha/hộ gia đình. Vì vậy nhà nƣớc có chế độ bảo hộ đặc
biệt đất canh tác.
- Nhà nƣớc thực hiện chế độ bồi thƣờng đối với đất bị trƣng dụng theo mục
đích sử dụng đất trƣng dụng. Trong trƣờng hợp nhà nƣớc cần thu hồi đất sử dụng vào
mục đích cơng cộng, lợi ích quốc gia … thì nhà nƣớc sẽ trƣng dụng theo pháp luật và
có chính sách đền bù và tổ chức tái định cƣ cho ngƣời bị thu hồi đất. Cụ thể, tiền bồi
thƣờng đối với đất canh tác bằng 6 đến 10 lần sản lƣợng bình quân hàng năm của 3
năm liên tiếp trƣớc đó khi bị trƣơng dụng. Tiêu chuẩn h trợ định cƣ cho m i nhân
khẩu nông nghiệp bằng từ 4 đến 6 lần giá trị sản lƣợng bình quân của đất canh tác/đầu
ngƣời thuộc đất bị trƣng dụng, cao nhất khơng vƣợt q 15 lần sản lƣợng bình qn
của đất bị trƣơng dụng 3 năm trƣớc đó. Đồng thời nghiêm cấm tuyệt đối việc xâm
phạm, lạm dụng tiền để bù đất trƣng dụng và các loại tiền khác liên quan đến đất bị
trƣng dụng để sử dụng vào mục đích khác [26].
1.2.1.3. Hà Lan
Cơ quan đăng ký đất đai và quản lý hồ sơ địa chính của Hà Lan là “Kadaster”,
đã thiết lập ra hệ thống “Kadaster-on-line” đƣợc đánh giá là một trong những hệ thống
cung cấp thông tin đất đai thành công nhất trên thế giới với giải thƣởng “Winner of the


15
e-Europe Awards for e-Government 2005”. Thông tin đƣợc cung cấp qua cổng
Internet với 22 triệu lƣợt truy câp m i năm. Quan điểm của khách hàng về đăng ký đất
là rất hài lịng với “Kadaster” vì:
* Gian lận: 2 vụ trong vòng 10 năm qua
* Độ tin cậy

- Hàng năm có rất ít các vụ kiện
- Chun viên độc lập trong trƣờng hợp có các vụ án
* Nhanh
- Cấp số pháp lý trực tuyến
- Chuyển nhƣợng trong vòng 1 ngày
- Thơng tin cơng bố trên internet
* Rẻ
- Phí chuyển nhƣợng 90 euro
- Phí đo đạc 800 euro
- Thơng tin 2,95 euro
- Nộp 6% thuế chuyển nhƣợng vào ngân sách nhà nƣớc
* Chắc chắn
- Đầy đủ, chính xác và mang tính thời sự.
Sở dĩ nhƣ vậy vì “Kadaster-on-line” đƣợc xây dựng trên cơ sở điều tra rất kỹ
lƣỡng về nhu cầu của ngƣời sử dụng. Do đó mà mặc dù thời gian xây dựng kéo dài
nhƣng khi đƣợc đƣa vào hoạt động, “Kadaster-on-line” đã trở thành một hệ thống
hoạtđộng rất hiệu quả. “Kadaster-on-line” cung cấp 2 loại hình dịch vụ chính là:


16

Hình 1.1. Hệ thống “Kadaster-on-line” của Hà Lan
- “Kadaster-on-line” cho ngƣời sử dụng chuyên nghiệp (các nhà chuyên môn)
trong lĩnh vực quản lý đất đai và bất động sản, các dịch vụ này có thu phí.
- “Kadaster-on-line product” cho tất cả những ngƣời dân bình thƣờng, các dịch
vụ này đƣợc miễn phí.
Tóm lại hệ thống quản lý đất đai của các nƣớc phát triển tƣơng đối hoàn chỉnh,
xây dựng hệ thông tin đất đai đầy đủ và áp dụng khoa học công nghệ hiện đại. Ở bất
kỳ quốc gia nào, hệ thống tài liệu đất đai đƣợc thiết lập đều nhằm mục tiêu quản lý
chặt chẽ quỹ đất hiện có, thể hiện cụ thể các thông tin cần thiết về từng thửa đất phục

vụ cho việc thu thuế và đảm bảo pháp lý cho thửa đất. Việc lựa chọn hệ thống địa
chính phục thuộc vào thể chế chính trị từ đó đƣa ra các phƣơng thức và điều luật cụ thể
làm cơ sở, là công cụ để quản lý chặt nguồn tài nguyên đất.
Trong xu hƣớng chung của thế giới, hê thống quản lý đất đai ở nƣớc ta đang
trong giai đoạn đƣợc tin học hóa để đảm bảo quản lý chặt chẽ, thủ tục hành chính dễ
dàng, tạo mối quan hệ gần gũi giữa nhà nƣớc và ngƣời dân. Trong nhiều năm qua, các
địa phƣơng đã quan tâm, tổ chức triển khai xây dựng cơ sơ dữ liệu (CSDL) địa chính ở
nhiều địa bàn gắn với đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản khác gắn liền với đất. Một số
tỉnh (điển hình nhƣ Đồng Nai, An Giang, Vĩnh Long) và một số thành phố trực thuộc
tỉnh khác (Hải Phòng, Nam Định, Thừa Thiên Huế, Bình Thuận) đã cơ bản xây dựng
CSDL địa chính và đã tổ chức quản lý, vận hành phục vụ yêu cầu khai thác sử dụng rất
hiệu quả và đƣợc cập nhật biến động thƣờng xuyên ở các cấp tỉnh, huyện [26].