Nghiên cứu, hoàn thiện cơ chế đặc thù chính sách đất đai để thức đẩy phát triển du lịch tỉnh khánh hòa giai đoạn 2016 2020

i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan, luận văn này là kết quả nghiên cứu của tác giả dưới sự hướng
dẫn khoa học của giáo viên hướng dẫn.
Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này hồn tồn
trung thực, chính xác và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan mọi sự giúp đỡ cho việc hoàn thành luận văn này đều đã
được cảm ơn và mọi thông tin tham khảo, trích dẫn trong luận văn đã được chỉ rõ
nguồn gốc.
Thừa Thiên Huế, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

VÕ THẾ DŨNG


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian thực hiện đề tài, tơi đã nhận được sự giúp đỡ của q phịng,
ban Trường Đại học Nông lâm - Đại học Huế, quý Thầy, Cô Khoa Tài nguyên đất và môi
trường nông nghiệp, đặc biệt là sự hướng dẫn tận tình của PGS.TS. Huỳnh Văn Chương.
Tôi xin trân trọng cảm ơn PGS.TS. Huỳnh Văn Chương, người hướng dẫn khoa
học chính của luận văn này đã tận tình giúp đỡ tơi rất nhiều về mọi mặt nhằm thực
hiện thành công đề tài.
Tôi xin trân trọng cảm ơn quý Thầy, Cô Khoa Tài nguyên đất và Mơi trường

nơng nghiệp, Phịng Sau Đại họcTrường Đại học Nông lâm - Đại học Huế đã giảng
dạy và tạo điều kiện tốt nhất giúp đỡ cho tôi trong quá trình hồn thành được đề tài.
Tơi xin trân trọng cảm ơn lãnh đạo Ủy ban nhân dân tỉnh Khánh Hòa, lãnh đạo
các, đơn vị: Sở Văn hóa-Thể thao và Du lịch, Sở kế hoạch và Đầu tư, Cục Thống kê
tỉnh; Trung tâm xúc tiến đầu tư, Trung tâm xúc tiến Du lịchđã nhiệt tình giúp đỡ, tạo
điều kiện cho việc thu thập thông tin và các tài liệu tham khảo giúp tôi thực hiện thành
công đề tài.
Tôi xin trân trọng cảm ơn quýThầy, Cô trong hội đồng bảo vệ luận văn đã góp ý
cho đề tài này.
Cuối cùng,tơi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến gia đình và tất cả các bạn bè đã
giúp đỡ, động viên tôi trong suốt q trình học tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin chân thành cảm ơn!
Thừa Thiên Huế, ngày

tháng

Tác giả luận văn

VÕ THẾ DŨNG

năm 2016


iii

TĨM TẮT
Đề tài “Nghiên cứu, hồn thiện cơ chế đặc thù chính sách đất đai để thúc
đẩy phát triển du lịch tỉnh Khánh Hòa giai đoạn 2016-2020”được thực hiện nhằm
mục đích đánh giá được cơ chế chính sách pháp luật về đất đai đối với sự phát triển du
lịch tỉnh Khánh Hịa và tác động của chính sach đất đai trong việc thu hút đầu tư đáp

ứng quá trình phát triển du lịch Khánh Hòa giai đoạn 2016-2020 một cách bền vững,
theo quy định pháp luật.
Kết quả nghiên cứu cho thấy tình hình quản lý Nhà nước về đất phục vụ cho
phát triển du lịch trên địa bàn tỉnh được thực hiện khá tốt. Cán bộ ngành và chính
quyền địa phương đã thực hiện quản lý một cách nghiêm túc, đúng theo quy định của
Luật Đất đai đề ra, đem lại sự ổn định và tạo điều kiện cho các cá nhân, tổ chức sử
dụng đất trên địa bàn yên tâm đầu tư, sử dụng đất có hiệu quả và góp phần nâng cao
hiệu quả kinh tế - xã hội của địa phương. Đất sử dụng cho mục đích phát triển du lịch
trên địa bàn tỉnh từ năm 2010 đến năm 2015 nhìn chung khơng thay đổi nhiều. Đất khu
du lịch có tăng thêm nhưng khơng đáng kể, chủ yếu được chính quyền cho thuê, giao
đất lấy từ đất lâm nghiệp, đất chưa sử dụng. Tuy nhiên, quá trình sử dụng đất, đặc biệt
là đất phát triển du lịch vẫn cịn gặp một số tồn tại gây ảnh hưởng khơng nhỏ tới hiệu
quả sử dụng đất và đời sống của người dân. Các dự án giao đất, cho thuê đất sau khi
được bàn giao đất trên thực địa đã triển khai thực hiện cơ bản đảm bảo đúng tiến độ.
Bên cạnh đó, vẫn cịn một số dự án được giao đất, cho thuê đất do nhiều nguyên nhân
nên không triển khai hoặc triển khai chậm tiến độ gây lãng phí quỹ đất trong khi nhu
cầu sử dụng đất lại rất cao. Do đó, cần phải kịp thời có biện pháp xử lý các dự án treo
để cho cơ cấu sử dụng đất được hợp lý hơn, nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
Chính sách đất đai trong việc phát triển du lịch là điều chỉnh các quan hệ kinh
tế – xã hội và đất đai. Trong khi nền kinh tế thị trường hiện đại địi hỏi chính sách đất
đai bao quát rộng và toàn diện trên các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, đầu tư, du lịch,
qui hoạch, giao thông, kinh doanh bất động sản…Chúng điều khiển hoạt động kinh
doanh lưu trú du lịch mang tính tài nguyên rõ rệt, luôn gắn liền tài nguyên du lịch nhân
văn và tự nhiên, trong đó tài nguyên du lịch gồm có: đất đai, sông suối, biển đồi rừng
để đầu tư xây dựng cơ sở lưu trú ăn uống, khu vui chơi gải trí, hội nghị hội thảo, các
hoạt động trải nghiệm khác, vậy đất đai có thể nói là yếu tố quyết định cho đầu tư cơ
sở lưu trú và khu du lịch. UBND tỉnh đã đưa ra một số chủ trương mới để thu hút đầu
tư và tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư như: cho phép nhà đầu tư chuyển đổi
mục đích sử dụng đất du lịch sang đất ở du lịch, cho phép nhà đầu tư liên doanh với
các tổ chức trong nước để thực hiện dự án, cho phép nhà đầu tư lựa chọn hình thức

iv

thuê đất trả tiền theo từng năm hoặc trả tiền một lần, nâng mật độ xây dựng từ 15%
tăng lên 25%. Các dự án có áp dụng chính sách chuyển từ đất dịch vụ thương mại sang
đất ở (khơng hình thành đơn vị ở) như dự án xây dựng các biệt thự ven biển Bãi Dài –
Cam Ranh, dự án Vinpearlland tại đảo Hòn Tre, dự án Vinpearl Empire Condotel Lê
Thánh Tôn – Trần Phú....đã thu hút đầu tư trong nước và nước ngồi, góp phần phát
triển du lịch tỉnh Khánh Hòa.


v

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ...........................................................................................................................ii
TÓM TẮT ............................................................................................................................... iii
MỤC LỤC ................................................................................................................................. v
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ..................................................................................... viii
DANH MỤC CÁC BẢNG .....................................................................................................ix
DANH MỤC CÁC HÌNH, BIỂU ĐỒ ..................................................................................... x
MỞ ĐẦU ................................................................................................................................... 1
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI ....................................................................................... 1
2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU ................................................................................................ 2
2.1. Mục tiêu chung................................................................................................................... 2
2.2. Mục tiêu cụ thể ................................................................................................................... 2
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN......................................................................... 2
3.1. Ý nghĩa khoa học ............................................................................................................... 2
3.2. Ý nghĩa thực tiễn ................................................................................................................ 2

CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU.............................................. 3
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ....................................................... 3
1.1.1. Khái niệm và đặc trưng về đất đai ................................................................................. 3
1.1.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến việc sử dụng đất ............................................................... 5
1.1.3. Các khái niệm liên quan đến công tác quản lý Nhà nước về đất đai ........................... 8
1.1.4. Tổng quan nghiên cứu về chính sách và chính sách đất đai ......................................11
1.1.5. Tổng quan về du lịch ....................................................................................................14
1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .................................................17
1.2.1. Chính sách đất đai ở một số nước ................................................................................17
1.2.2. Chính sách pháp luật đất đai của Việt Nam ................................................................18
1.2.3. Du lịch và hoạt động du lịch ở Việt Nam....................................................................21
1.2.4. Hoạt động du lịch và các dự án có loại hình đất ở trong khu du lịch ở tỉnh Khánh
Hòa ...........................................................................................................................................23


vi

1.3. Các cơng trình nghiên cứu có liên quan đến đề tài ........................................................25
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU .........................................................................................................................................28
2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU ..............................................................28
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ...................................................................................................28
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................................28
2.2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .....................................................28
2.2.1. Nội dung nghiên cứu ....................................................................................................28
2.2.2 Phương pháp nghiên cứu ...............................................................................................28
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................................30
3.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ, XÃ HỘI .............................................................30
3.1.1. Điều kiện tự nhiên.........................................................................................................30
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế xã hội .............................................................................41

3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên và kinh tế xã hội ............................................50
3.2. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT.............................................................52
3.2.1.Tình hình quản lý đất đai ...............................................................................................52
3.2.2. Tình hình sử dụng đất ...................................................................................................62
3.3. THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN DU LỊCH TỈNH KHÁNH HỊA ..............................65
3.3.1. Quy mơ, số lượng các doanh nghiệp kinh doanh du lịch ...........................................65
3.3.2. Kết quả hoạt động kinh doanh du lịch .........................................................................66
3.3.3. Tình hình cơ sở vật chất của ngành .............................................................................67
3.3.4. Chất lượng dịch vụ du lịch ...........................................................................................67
3.4. THỰC TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT PHÁT TRIỂN DU LỊCH TRÊN ĐỊA BÀN
NGHIÊN CỨU ........................................................................................................................68
3.4.1. Hiện trạng sử dụng đất phát triển du lịch ....................................................................68
3.4.2. Đánh giá tiềm năng đất đai để phục vụ cho việc phát triển du lịch ...........................69
3.4.3. Tình hình giao đất, cho thuê đất và tiến độ thực hiện các dự án phát triển du lịch ..72
3.4.4. Tình hình biến động đất phục vụ cho phát triển du lịch và sự ảnh hưởng đến cơ cấu
sử dụng đất ...............................................................................................................................73
3.4.5. Quy hoạch sử dụng đất phát triển du lịch tỉnh Khánh Hòa đến năm 2020 ..............76


vii

3.5. HỒN THIỆN CƠ CHẾ ĐẶC THÙ CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐAI ĐỂ THÚC ĐẨY
PHÁT TRIỂN DU LỊCH TỈNH KHÁNH HÒA GIAI ĐOẠN 2016-2020........................77
3.5.1. Cơ chế chính sách về đất đai hiện có tác động đến sự phát triển du lịch .................77
3.5.2. Đánh giá tác động của chính sách đất đai đối với việc thu hút đầu tư phát triển du
lịch tỉnh Khánh Hòa ................................................................................................................85
3.6. ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT
ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN DU LỊCH TỈNH KHÁNH HÒA ..........................................87
3.6.1. Định hướng phát triển khu vực kinh tế dịch vụ - du lịch ...........................................87
3.6.2. Giải pháp nhằm phát triển nhanh, bền vững du lịch tỉnh Khánh Hòa .......................89

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...............................................................................................91
KẾT LUẬN .............................................................................................................................91
KIẾN NGHỊ ............................................................................................................................91
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................................93


viii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Có nghĩa là

BTNMT

Bộ Tài nguyên môi trường

BTTN

Bảo tồn thiên nhiên

CNH – HĐH

Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa

ĐKTKĐĐ

Đăng ký thống kê đất đai

DTTN

Doanh nghiệp tư nhân

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GPMB

Giải phóng mặt bằng

GRDP

Tốc độ tăng trưởng kinh tế

KCN

Khu công nghiệp

KDL

Khu du lịch

KĐTM

Khu đô thị mới

KKT

Khu kinh tế

KTXH

Kinh tế - xã hội

SXKD

Sản xuất kinh doanh

TĐC

Tái định cư

TP

Thành phố

UBND

Ủy ban nhân dân


ix

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Đặc trưng hình thái các sơng lớn...........................................................................34
Bảng 3.2. Các nhóm đất và loại đất tỉnh Khánh Hoà ............................................................35
Bảng 3.3. Danh mục các văn bản UBND tỉnh Khánh Hòa ban hành 2014-2015...............53
Bảng 3.4. Kết quả thu ngân sách, nguồn thu từ đất đai của tỉnh Khánh Hoà giai đoạn
2010 - 2015 ..............................................................................................................................58

Bảng 3.5. Hiện trạng sử dụng đất tỉnh Khánh Hòa năm 2015 .............................................62
Bảng 3.6. Doanh thu du lịch Khánh Hòa từ 2010-2015 .......................................................66
Bảng 3.7. Doanh thu du lịch Khánh Hòa từ 2007-2015 .......................................................67
Bảng 3.8. Diện tích đất sử dụng cho mục đích phát triển du lịch qua các năm từ 2010 đến
2015 của tỉnh Khánh Hịa .......................................................................................................68
Bảng 3.9. Các cơng trình dự án thương mại dịch vụ và du lịch trong kì quy hoạch kế
hoạch 2011-2015 của tỉnh Khánh Hòa ..................................................................................72
Bảng 3.10. Biến động diện tích đất phục vụ phát triển du lịch tỉnh Khánh Hòa so với năm
2010 ..........................................................................................................................................74


x

DANH MỤC CÁC HÌNH, BIỂU ĐỒ
Hình 3.1. Bản đồ hành chính tỉnh Khánh Hịa .............................................................. 31
Hình 3.2. Cơ cấu sử dụng đất của tỉnh Khánh Hịa năm 2015 .....................................64
Hình 3.3. Biểu đồ biến động diện tích đất phục vụ phát triển du lịch tỉnh Khánh Hịa
giai đoạn 2010-2015 ......................................................................................................74
Hình 3.4. Dự án Vinpearl Bãi Dài Villas thuộc Cam Ranh: .........................................85


1

MỞ ĐẦU
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Khánh Hịa là một tỉnh duyên hải Nam Trung Bộ của Việt Nam, hội tụ đủ các
dạng địa hình cơ bản: vùng núi bán sơn địa, đồng bằng duyên hải, bờ biển, biển và các
đảo, quần đảo, như hình ảnh của đất nước Việt Nam thu nhỏ, có rừng núi, đồng bằng,
miền ven biển, hải đảo. Địa phận tỉnh Khánh Hòa nằm trên các đầu mối giao thông
quan trọng của cả nước và thế giới. Đường quốc lộ 1 và đường sắt xuyên Việt chạy

qua 5 huyện, thị xã, thành phố của Tỉnh, nối liền Khánh Hịa với các tỉnh phía Bắc và
phía Nam. Đường quốc lộ 26 nối liền Khánh Hòa với các tỉnh Tây Nguyên. Sân bay
Cam Ranh, Nha Trang và các cảng Cam Ranh, Nha Trang, Hịn Khói nối liền Khánh
Hòa với cả nước và quốc tế. Đặc điểm này tạo điều kiện cho Khánh Hòa với cả nước
và quốc tế. Đặc điểm này tạo điều kiện cho Khánh Hòa phát triển kinh tế toàn diện và
quan trọng nhất là thế tổng hợp kinh tế biển trong đó có du lịch biển đảo chủ lực.
Đồng thời Khánh Hòa là địa phương được thiên nhiên ban tặng khí hậu ơn hịa,
là địa phương ít bị lụt bão và thiên tai, nhiệt độ bình quân hàng năm là 26,5 oC, mùa
nắng kéo dài từ tháng 01 đến tháng 09 và tháng 12, mùa mưa từ tháng 10 đến tháng
11, đồng thời với đường bờ biển kéo dài 385km với hơn 200 hòn đảo lớn nhỏ, do đó
việc khai thác các cơ sở lưu trú du lịch quanh năm, là điều kiện lý tưởng để phát triển
nghành du lịch.
Từ năm 2010 đến năm 2015, tỷ trọng các ngành dịch vụ-du lịch trong cơ cấu
GDP tỉnh hánh Hịaln chiếmtrên 44%, Dịch vụ-du lịch đang từng bước phát huy lợi
thế cạnh tranh của mình và từng bước vươn lên dẫn đầu trong cơ cấu kinh tế, phấn đấu
đến năm 2020 tốc độ tăng trưởng hằng năm của nhóm ngành này là 13,4%.
Tại Khoản 3 Điều 9 của Luật Đất đai năm 2013 đã nêu: Nhà nước có chính sách
khuyến khích người sử dụng đất đầu tư lao động, vật tư tiền vốn và áp dụng thành tựu
khoa học, công nghệ, phát triển kết cấu hạ tầng để làm tăng giá trị của đất [16]. Tỉnh
Khánh Hịa ln khuyến khích nhà đầu tư đầu tư cơ sở du lịch ngày càng phong phú
và hiện đại để đáp ứng sự phát triển du lịch,nên đã quy hoạch loại hình đất ở (khơng
hình thành đất ở) trong các khu du lịch. Nhận thức được vai trò của du lịch đối với sự
phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, từ khi tiến hành đường lối đổi mới cho đến nay
Đảng ta luôn xác định, phát triển du lịch là một hướng chiếnlược quan trọng trong phát
triển kinh tế -xã hội ở nước ta. Trên cơ sở đó, Đảng chủ trương khai thác các lợi thế về
điều kiện tự nhiên, sinh thái, truyền thống văn hoá, lịch sử của đất nước, mở rộng hợp
tác với nước ngoài để “phát triển mạnhdu lịch và nâng cao chất lượng hoạt động du
lịch, đa dạng hoá sản phẩm và các loại hình du lịch” nhằm “Phát triển du lịch thật sự
trở thành một ngành kinh tế mũi nhọn..., sớm đạt trình độ phát triển du lịch của khu

2

vực” để “từng bước đưa nước ta trở thành một trung tâm du lịch, thương mại – dịch vụ
có tầm cỡ trong khu vực.” [7]. Đó chính là những cơ sở quan trọng để các địa phương
có tiềm năng du lịch trong đó có Khánh Hịa, vận dụng vào điều kiện cụ thể của địa
phương mình, đề ra chủ trương, chính sách hợp lý nhằm đẩy mạnh phát triển du lịch.
Để có chính sách quản lý phù hợp với sự phát triển khu du lịch nhằm thu hút đầu
tư cũng như tăng giá trị sử dụng đất, tỉnh Khánh Hòa đã quy hoạch sử dụng đất cho loại
hình sử dụng đất trong các dự án du lịch và kèm theo cơ chế quản lý đất đai đối với loại
hình sử dụng đất này để phục vụ phát triển du lịch trong giai đoạn 2016-2020.
Xuất phát từ những vấn đề trên, Tơi chọn đề tài “Nghiên cứu, hồn thiện cơ
chế đặc thù chính sách đất đai để thúc đẩy phát triển du lịch tỉnh Khánh Hòa giai
đoạn 2016-2020”
2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
2.1. Mục tiêu chung
Đánh giá được cơ chế chính sách pháp luật về đất đai đối với sự phát triển du
lịch tỉnh Khánh Hịa và tác động của chính sách đất đai trong việc thu hút đầu tư đáp
ứng quá trình phát triển du lịch Khánh Hịa giai đoạn 2016-2020 một cách bền vững,
theo quy định pháp luật.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá vai trò ngành du lịch trong q trình phát triển kinh tế xã hội tỉnh
Khánh Hịa
- Thực trạng sử dụng đất cho phát triển du lịch tỉnh Khánh Hịa
- Đánh giá tác động của chính sách đất đai đối với sự phát triển du lịch trong
việc thu hút đầu tư phát triển cơ sở vật chất đáp ứng quá trình phát triển kinh tế xã hội
tỉnh Khánh Hòa.
- Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất đối với sự phát
triển du lịch tỉnh Khánh Hòa.
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN

3.1. Ý nghĩa khoa học
Hoàn thiện và đề xuất cơ chế quản lý của nhà nước về đất đai, trong đó việc
quản lý việc sử dụng đất ở (khơng hình thành đơn vị ở) trong các khu du lịch nghỉ
dưỡng để đáp ứng phát triển du lịch tỉnh Khánh Hịa giai đoạn 2016-2020
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Thực trạng cơng tác quản lý sử dụng đất đối với loại hình đất ở (khơng hình
thành đơn vị ở) đối với sự phát triển du lịch tỉnh Khánh Hòa. Đề xuất cơ chế đặc thù
về chính sách đất đai đối với loại hình sử dụng đất trong khu phát triển du lịch giai
đoạn năm 2016-2020 bền vững.


3

CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1.1. Khái niệm và đặc trưng về đất đai
1.1.1.1. Khái niệm đất đai
Đất đai là một phạm vi không gian, như một vật mang những giá trịtheo ý niệm
của con người. Theo cách định nghĩa này, đất đai thường gắn với một giá trị kinh tế
được thể hiện bằng giá tiền trên một đơn vị diện tích đất đai khi có sự chuyển quyền sở
hữu. Cũng có những quan điểm tổng hợp hơn cho rằng đất đai là những tài nguyên
sinh thái và tài nguyên kinh tế, xã hội của của một tổng thể vật chất.
Theo nghĩa thổ nhưỡng, đất là vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc lập lâu đời, hình
thành do kết quả của nhiều yếu tố: đá mẹ, động thực vật, khí hậu, địa hình, thời gian.
Giá trị tài nguyên đất được đánh giá bằng số lượng diện tích (ha, km2) và độ phì nhiêu,
màu mỡ.
Đất đai được nhìn nhận là một nhân tố sinh thái, với khái niệm này đất đai bao
gồm tất cả các thuộc tính sinh học và tự nhiên của bề mặt trái đất có ảnh hưởng nhất
định đến tiềm năng và hiện trạng sử dụng đất. Đất theo nghĩa đất đai bao gồm: yếu tố
khí hậu, địa hình, địa mạo, tính chất thổ nhưỡng, thủy văn, thảm thực vật tự nhiên,

động vật và những biến đổi của đất do các hoạt động của con người.
Về mặt đời sống xã hội, đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là
tư liệu sản xuất khơng gì thay thế được của ngành sản xuất nông - lâm nghiệp, là thành
phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây
dựng cơ sở kinh tế, văn hóa và an ninh quốc phòng. Nhưng đất đai là tài ngun có
hạn về diện tích, có vị trí cố định trong khơng gian.
Một vạt đất là một diện tích cụ thể của mặt đất, xét về mặt địa lý có những đặc
tính tương đối ổn định hoặc những tính chất biến đổi theo chu kỳcó thể dự đốn được
của sinh quyển theo chiều thẳng đứng về phía trên và phía dưới của phần mặt đất này,
bao gồm các đặc tính cuả phần khơng khí, thổ nhưỡng, địa chất, thuỷ văn, động thực
vật sống trên đó và tất cả những kết quả hoạt động trong quá khứ và hiện tại của con
người, ở chừng mực mà những đặc tính đó ảnh hưởng rõ tới khả năng sử dụng vạt đất
này trước mắt và trong tương lai.
Theo quan điểm đó, đất đai là một phần diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao
gồm các yếu tố cấu thành môi trường sinh thái ngay trên và dưới bềmặt đất như khí hậu,
thổ nhưỡng, dạng địa hình, địa mạo, nước mặt (hồ, sơng, suối, đầm lầy...), các lớp trầm
tích sát bề mặt cùng với nước ngầm, tập đoàn động thực vật, trạng thái định cư của con


4

người, những kết quả hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền,
xây dựng hồ chứa nước, hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa...vv) [14].
1.1.1.2. Đặc trưng của đất đai
- Đất đai giới hạn về số lượng (diện tích). Cùng với sự phát triển của sức sản
xuất, các tư liệu sản xuất khác không ngừng được tăng lên về số lượng, riêng số lượng
của đất đai bị giới hạn trong phạm vi ranh giới của lục địa [10]. Bởi vì đất đai là sản
phẩm của tự nhiên, diện tích đất đai do kích thước của quả đất quyết định. Trải qua
nhiều lần biến hóa địa chất như hoạt động núi lửa, động đất, hoạt động tạo núi, sự xâm
thực của gió, mưa,… và các hoạt động của con người nhưng tất cả các hoạt động này

chỉ làm thay đổi hình thái của đất đai, ảnh hưởng tới chất lượng còn tổng lượng của đất
đai thì khơng hề thay đổi. Trong khi đó, số lượng các tư liệu sản xuất khác sẽ tăng lên
cùng với sự gia tăng của quá trình tái sản xuất, tuy nhiên cùng với sự phát triển của
khoa học kỹ thuật con người cũng không thể làm tăng thêm được diện tích đất đai. Do
vậy việc sử dụng hợp lý, triệt để đất đai và không ngừng làm tăng thêm hệ số sử dụng
đất chính là một trong những biện pháp vô cùng quan trọng nhằm đáp ứng nhu cầu
ngày càng cao của con người. Đặc điểm này đặt ra yêu cầu quản lý đất đai phải chặt
chẽ, quản lý về số lượng, chất lượng đất, cơ cấu đất đai theo mục đích sử dụng cũng
như cơ cấu sử dụng đất đai theo các thành phần kinh tế,... và xu hướng biến động của
chúng để có kế hoạch phân bố và sử dụng đất đai có cơ sở khoa học.
- Đất đai có vị trí cố định trong khơng gian: Đất đai là cố định về vị trí, khơng thể
di chuyển từ nơi này đến nơi khác. Đây là tính chất đặc thù của đất, làm cho những
mảnh đất ở những vị trí khác nhau có giá trị là khơng giống nhau. Thực tế có thể thấy
được những mảnh đất nằm ở vị trí thuận lợi như gần đường giao thơng, gần khu đơ thị,
khu dân cư thì được khai thác triệt để, hiệu quả hơn các vùng hoang vu, hẻo lánh. Do
đó đất ở vị trí thuận lợi sẽ có giá trị sử dụng và giá trị lớn hơn. Do vị trí cố định và gắn
liền với các điều kiện tự nhiên (thổ nhưỡng, thời tiết, khí hậu, nước, cây trồng,...) và
các điều kiện kinh tế như kết cấu hạ tầng, kinh tế, công nghiệp trên các vùng và các
khu vực nên tính chất của đất có khác nhau. Vì vậy việc sử dụng đất đai vào các quá
trình sản xuất của mỗi ngành kinh tế cần phải nghiên cứu kỹ lưỡng tính chất của đất
cho phù hợp. Trong sản xuất nông nghiệp, việc sử dụng đất đai phải phù hợp với các
điều kiện tự nhiên, kinh tế và chất lượng ruộng đất của từng vùng để mang lại hiệu quả
kinh tế cao.
- Đất đai là tư liệu sản xuất không thể thay thế: Khác với các tư liệu sản xuất
khác là có thể thay thế trong quá trình sản xuất, đất đai là tư liệu sản xuất không thể
thay thế đặc biệt trong nông lâm nghiệp.
- Đất có khả năng tăng tính sản xuất: Trong q trình sản xuất, mọi tư liệu sản
xuất khác đều bị hao mòn, hư hỏng và dần dần bị đào thải để thay thế vào đó là một tư

5

liệu sản xuất khác tốt hơn, hiện đại hơn và phù hợp hơn. Riêng đất, nếu xét về mặt
không gian thì đất là tư liệu vĩnh cửu, khơng chịu sự phá hủy của thời gian. Hơn nữa,
nếu sử dụng đúng và hợp lý độ phì nhiêu của đất sẽ được nâng cao, cải thiện, do đó đất
sẽ tốt lên về chất lượng [14]. Sức sản xuất của đất đai tăng lên gắn liền với sự phát
triển của lực lượng sản xuất, sự tiến bộ khoa học kỹ thuật, với việc thực hiện phương
thức thâm canh và chế độ canh tác hợp lý. Sức sản xuất của đất đai biểu hiện tập trung
ở độ phì nhiêu của đất đai. Vì vậy cần phải thực hiện các biện pháp hữu hiệu để nâng
cao độ phì nhiêu của đất đai, cho phép năng suất đất đai tăng lên.
Ngoài các đặc điểm trên đất đai cịn có đặc điểm là sự chiếm hữu, sở hữu đất đai.
Sự chiếm hữu, sở hữu đất đai được quy định trong luật đất đai. Theo điều 5 Luật Đất đai
2003, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Nhà nước trao
quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho th đất,
cơng nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền
và nghĩa vụ của người sử dụng đất [17].
1.1.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến việc sử dụng đất
Sử dụng đất có liên quan đến chức năng hoặc mục đích của loại đất được sử
dụng. Việc sử dụng đất có thể được định nghĩa là: “những hoạt động của con người có
liên quan trực tiếp tới đất, sử dụng nguồn tài nguyên đất, hoặc có tác động lên chúng”.
Số liệu về quá trình và hình thái các hoạt động đầu tư (lao động, vốn, nước, phân
hóa học,…), kết quả sản lượng (loại nông sản, thời gian, chu kì, mùa vụ…) cho phép
nghiên cứu việc sử dụng đất, phân tích tác động mơi trường và kinh tế, lập mơ hình
của việc biến đổi sử dụng đất hoặc chuyển đổi việc sử dụng đất này sang mục đích sử
dụng đất khác.
Phạm vi sử dụng đất, cơ cấu và phương thức sử dụng đất một mặt bị chi phối bởi
các điều kiện và quy luật sinh thái tự nhiên, mặt khác bị kiềm chế bởi các điều kiện,
quy luật kinh tế - xã hội và các yếu tố kỹ thuật. Vì vậy, có thể khái qt một số điều
kiện và nhân tố ảnh hưởng đến việc sử dụng đất.
1.1.2.1. Điều kiện tự nhiên

Khi sử dụng đất đai, ngoài bề mặt khơng gian như diện tích trồng trọt, mặt bằng xây
dựng,… cần chú ý đến việc thích ứng điều kiện tự nhiên và quy luật sinh thái tự nhiên của
đất cũng như các yếu tố bao quanh mặt đất như: yếu tố khí hậu, địa hình, thổ nhưỡng.
- Điều kiện khí hậu:
Những yếu tố khí hậu ảnh hưởng rất lớn, trực tiếp đến sản xuất nông nghiệp và
điều kiện sinh hoạt của con người. Tổng tích ơn nhiều ít, nhiệt độ cao thấp, sự sai khác
nhiệt độ về thời gian và không gian, biên độ tối cao và tối thấp giữa ngày và đêm,... trực
tiếp ảnh hưởng đến sự phân bổ, sinh trưởng, phát dục và tác dụng quang hợp của cây


6

trồng. Chế độ nước vừa là điều kiện quan trọng để cây trồng vận chuyển dinh dưỡng,
vừa là vật chất giúp cho sinh vật sinh trưởng và phát triển. Lượng mưa nhiều hay ít, bốc
hơi mạnh hay yếu có ý nghĩa quan trọng trong việc giữ nhiệt độ và ẩm độ của đất, cũng
như khả năng đảm bảo cung cấp nước cho các cây, con sinh trưởng, phát triển.
- Điều kiện đất đai:
Sự khác nhau giữa địa hình, địa mạo, độ cao so với mặt biển, độ dốc và hướng
dốc, mức độ xói mịn... thường dẫn đến đất đai và khí hậu khác nhau, từ đó ảnh hưởng
đến sản xuất và phân bố các ngành nơng, lâm nghiệp, hình thành sựphân dị theo chiều
thẳng đứng đối với nông nghiệp. Địa hình và độ dốc ảnh hưởng đến phương thức sử
dụng đất nông nghiệp, là căn cứ cho việc chọn cơ cấu cây trồng, xây dựng đồng ruộng,
thuỷ lợi và canh tác, cũng như việc cơ giới hoá. Đối với đất phi nơng nghiệp, địa hình
phức tạp sẽ ảnh hưởng tới việc thi cơng và chất lượng cơng trình cũng như ích lợi về
kinh tế - xã hội mà khu đất đó mang lại. Điều kiện thổ nhưỡng quyết định rất lớn đến
hiệu quả sản xuất nơng nghiệp. Độ phì của đất là tiêu chí quan trọng quyết định sản
lượng cao hay thấp. Độ dầy tầng đất và tính chất đất có ảnh hưởng lớn đối với sinh
trưởng của cây trồng. Mỗi vùng địa lý khác nhau có sự khác biệt về điều kiện ánh
sáng, nhiệt độ, nguồn nước và các điều kiện tự nhiên khác. Những yếu tố này có ảnh
hưởng rất lớn đến khảnăng, công dụng và hiệu quả sử dụng đất đai. Điều kiện khí hậu

kết hợp với điều kiện thổ nhưỡng là yếu tố tự nhiên trội đối với sản xuất, đặc biệt là
đối với sản xuất nơng nghiệp, nó tác động mạnh mẽ đến q trình sản xuất và ảnh
hưởng đến hiệu quả lao động cao hay thấp. Vì vậy, trong thực tiễn sử dụng đất đai cần
tuân theo quy luật tựnhiên, tận dụng các lợi thế đó nhằm đạt hiệu ích cao nhất về xã
hội, mơi trường và kinh tế. Tình trạng phổ biến hiện nay là việc sử dụng đất đai ở
nhiều địa phương chưa hợp lý, đặc biệt trong công cuộc đổi mới, một số địa phương đã
sử dụng đất nông nghiệp để phát triển, mở rộng các KCN, khu kinh tế, xây dựng và
phát triển đô thị một cách tràn lan, thiếu tính tốn, nhiều nơi quy hoạch rồi để đấy
khơng sử dụng, gây lãng phí đất canh tác, phá hoại mơi trường...
1.1.2.2. Điều kiện kinh tế - xã hội
Bao gồm các yếu tố như chế độ xã hội, dân số, lao động, thơng tin, các chính
sách quản lý về mơi trường, chính sách đất đai, u cầu về quốc phịng,sức sản xuất,
các điều kiện về công nghiệp, nông nghiệp, thương nghiệp, giao thông vận tải, sự phát
triển của khoa học kỹ thuật, trình độ quản lý, sử dụng lao động, điều kiện và trang thiết
bị vật chất cho công tác phát triển nguồn nhân lực, đưa khoa học kỹ thuật vào sản xuất.
Yếu tố kinh tế - xã hội thường có ý nghĩa quyết định, chủ đạo đối với việc
sửdụng đất đai.
Phương thức sử dụng đất được quyết định bởi yêu cầu của xã hội và mục tiêu
kinh tế trong từng thời kỳ nhất định. Điều kiện tự nhiên của đất đai cho phép xác định


7

khả năng thích ứng về phương thức sử dụng đất. Việc sử dụng đất như thế nào, được
quyết định bởi sự năng động của con người và các điều kiện kinh tế xã hội, kỹ thuật
hiện có; quyết định bởi tính hợp lý, tính khả thi về kinh tế kỹ thuật và mức độ đáp ứng
của chúng,... quyết định bởi nhu cầu thị trường.
Trong một vùng hoặc trên phạm vi cả nước, điều kiện vật chất tự nhiên của đất
đai thường có sự khác biệt khơng q lớn, về cơ bản là giống nhau. Nhưng với điều
kiện kinh tế - xã hội khác nhau dẫn đến tình trạng có vùng đất đai được khai thác

sửdụng triệt để từ lâu đời và đem lại những hiệu quả kinh tế - xã hội rất cao; có nơi
bỏhoang hoặc khai thác với hiệu quả rất thấp... Cho dù điều kiện thiên nhiên có lợi thế,
nhưng các điều kiện kinh tế - xã hội, kỹ thuật khơng tương ứng thì tiềm năng tài
ngun khó có thể trở thành sức sản xuất thực, cũng như chuyển hóa thành ưu thế kinh
tế. Ngược lại, khi điều kiện kinh tế kỹ thuật được ứng dụng vào khai thác và sử dụng
đất sẽ phát huy tiềm lực sản xuất của đất mạnh mẽ, đồng thời góp phần cải tạo điều
kiện môi trường tự nhiên, biến điều kiện tựnhiên từ bất lợi thành điều kiện có lợi cho
phát triển kinh tế - xã hội.
Ảnh hưởng của điều kiện kinh tế đến việc sử dụng đất được đánh giá bằng hiệu
quả sử dụng đất. Thực trạng sử dụng đất liên quan tới lợi ích kinh tế của người sở hữu,
sử dụng và kinh doanh đất đai. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường theo định hướng
xã hội chủ nghĩa, đất được dùng cho xây dựng cơ sở hạ tầng đều dựa trên ngun tắc
hạch tốn kinh tế, thơng qua việc tính tốn hiệu quả kinh doanh sản xuất. Tuy
nhiên,nếu có chính sách ưu đãi sẽ tạo điều kiện cải thiện và hạn chế việc sử dụng theo
kiểu bóc lột đất đai. Mặt khác, sự quan tâm quá mức đến lợi nhuận tối đa cũng dẫn đến
tình trạng đất đai bị sử dụng khơng hợp lý, thậm chí huỷ hoại đất đai.
Thí dụ: Việc gia tăng đơ thị hố và phát triển các KCN là một trong những chỉ
tiêu đánh giá sự tiến bộ, phồn thịnh của xã hội, có thể đem lại lợi ích rất lớn cho những
người kinh doanh bất động sản, chủ đất, các nhà công nghiệp, chủ doanh nghiệp...
Nhưng sự phân bố sử dụng đất đai khơng hợp lý, thiếu lý trí, khơng chú ý đến việc xử
lý nước thải, khí thải và chất thải đơ thị, công nghiệp sẽ làm mất đi vĩnh viễn diện tích
lớn đất canh tác, cùng với việc gây ơ nhiễm mơi trường đất đai, nguồn nước,bầu khí
quyển, huỷ hoại chất lượng môi trường cũng như những hậu quả khôn lường khác.
Qua những vấn đề nêu trên cho thấy, các nhân tố điều kiện tự nhiên và điều kiện
kinh tế - xã hội tạo ra nhiều tổ hợp ảnh hưởng đến việc sử dụng đất đai. Tuy nhiên,
mỗi yếu tố giữ vị trí và có tác động khác nhau. Trong đó, điều kiện tự nhiên là yếu
tốcơ bản để xác định cơng dụng của đất đai, có ảnh hưởng trực tiếp, cụ thể và sâu sắc,
nhất là đối với sản xuất nông nghiệp. Điều kiện kinh tế sẽ kiềm chế tác dụng của con
người trong việc sử dụng đất; điều kiện xã hội tạo ra những khả năng khác nhau cho
các yếu tố kinh tế và tự nhiên tác động tới việc sử dụng đất.

8

1.1.2.3. Yếu tố khơng gian
Đây là một tính chất “đặc biệt” khi sử dụng đất do đất đai là sản phẩm của tự
nhiên, tồn tại ngồi ý chí và nhận thức của con người. Đất đai hạn chế về số lượng, có
vị trí cố định và là tư liệu sản xuất không thể thay thế được khi tham gia vào hoạt động
sản xuất của xã hội.
Không gian trong lĩnh vực tổ chức và quy hoạch không gian là không gian sinh
sống, là thành phần của bề mặt quả đất, có 3 chiều và được con người sử dụng hoặc có
thể sử dụng.
Khơng gian, bao gồm cả vị trí và mặt bằng. Đặc tính cung cấp khơng gian của đất
đai là yếu tố vĩnh hằng của tự nhiên. Vì vậy, khơng gian trở thành một trong những
nhân tố hạn chế cơ bản nhất của việc sử dụng đất.
Sự bất biến của tổng diện tích đất đai khơng chỉ hạn chế khả năng mở rộng khơng
gian sử dụng đất mà cịn chi phối giới hạn thay đổi của cơ cấu đất đai. Điều này quyết
định việc điều chỉnh cơ cấu đất đai theo loại, số lượng được sử dụng căn cứ vào sức sản
xuất của đất và yêu cầu sản xuất của xã hội nhằm đảm bảo nâng cao lực tải của đất đai.
Khả năng không chuyển dịch của đất đai dẫn đến việc phân bố về số lượng và
chất lượng đất đai mang tính khu vực rất chặt chẽ.
1.1.2.4. Nhân tố con người
Đây là nhân tố chi phối chủ yếu trong q trình sử dụng đất. Thơng qua các hoạt
động của mình, con người tham gia sản xuất trên đất và đã có những tác động tích cực
cũng như tiêu cực đến tài nguyên đất đai. Đối với đất nông nghiệp, con người có vai
trị rất quan trọng trực tiếp tác động đến đất như cuốc, cày, xới xáo… làm thay đổi tính
chất của đất và tăng độ phì của đất [10].
1.1.3. Các khái niệm liên quan đến công tác quản lý Nhà nước về đất đai
1.1.3.1. Khái niệm quản lý Nhà nước về đất đai
- Khái niệm quản lý: Quản lý là sự tác động định hướng bất kỳ lên một hệ thống

nào đó nhằm trật tự hóa và hướng nó phát triển phù hợp với những quy luật nhất định.
-Quản lý nhà nước về đất đai: là tổng hợp các hoạt động của các cơ quan nhà
nước có thẩm quyền để thực hiện bảo vệ quyền sở hữu nhà nước về đất đai, cũng như
bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất thông qua 15 nội dung quản
lý quy định tại Điều 22 Luật đất đai 2013. Nhà nước đã nghiên cứu toàn bộ quỹ đất
của toàn vùng, từng địa phương trên cơ sở các đơn vị hành chính để nắm chắc hơn về
số lượng và cả chất lượng, để từ đó có thể đưa ra các giải pháp và các phương án quy
hoạch - kế hoạch sử dụng đất để phân bố hợp lý các nguồn tài nguyên đất đai đảm bảo
đất được giao đúng đối tượng, sử dụng đất đúng mục đích phù hợp với quy hoạch, sử


9

dụng đất hiệu quả và bền vững trong tương lai tránh hiện tượng phân tán và đất bị bỏ
hoang hoá.
1.1.3.2. Đối tượng, mục đích, yêu cầu của quản lý Nhà nước về đất đai
- Đối tượng của quản lý Nhà nước về đất đai là vốn đất của Nhà nước, đó là tồn
bộ đất đai trong phạm vi ranh giới quốc gia từ biên giới đến hải đảo, vùng trời, vùng
biển đến từng chủ sử dụng đất.
- Quản lý nhà nước về đất đai phải đảm bảo 4 mục đích sau:
 Bảo vệ quyền sở hữu của nhà nước đối với đất đai, bảo vệ quyền lợi hợp pháp
của người sử dụng.
 Bảo đảm sử dụng hợp lý vốn đất của nhà nước.
 Tăng cường hiệu quả kinh tế sử dụng đất.
 Bảo vệ đất, cải tạo đất và bảo vệ môi trường sống.
- Yêu cầu của quản lý Nhà nước về đất đai: Phải đăng ký thống kê đất đai để nhà
nước nắm chắc được tồn bộ diện tích, chất lượng đất đai ở mỗi đơn vị hành chính từ
cơ sở đến trung ương. Đăng ký đất đai là cơ sở thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính
với đầy đủ các thơng tin về tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng thửa đất [5].
1.1.3.3. Vai trò của quản lý nhà nước về đất đai

Quản lý Nhà nước về đất đai có vai trị rất quan trọng cho sự phát triển kinh tế,
xã hội, và đời sống nhân dân.
- Thông qua hoạch định chiến lược, quy hoạch, lập kế hoạch phân bổ đất đai có
cơ sở khoa học nhằm phục vụ cho mục đích kinh tế, xã hội của đất nước; bảo đảm sử
dụng đúng mục đích, tiết kiệm, đạt hiệu quả cao, giúp cho Nhà nước quản lý chặt chẽ
đất đai, giúp cho người sử dụng đất có các biện pháp hữu hiệu để bảo vệ và sử dụng
đất đai có hiệu quả.
- Thơng qua cơng tác đánh giá phân hạng đất, Nhà nước quản lý toàn bộ đất đai
về số lượng và chất lượng để làm căn cứ cho các biện pháp kinh tế - xã hội có hệ
thống, có căn cứ khoa học nhằm sử dụng đất có hiệu quả.
- Thơng qua việc ban hành và tổ chức thực hiện pháp luật đất đai (văn bản luật
và dưới luật) tạo cơ sở pháp lý để bảo vệ quyền lợi chính đáng của các tổ chức kinh tế,
các doanh nghiệp, cá nhân trong những quan hệ về đất đai.
- Thông qua việc ban hành và thực hiện hệ thống chính sách về đất đai như
chính sách giá, chính sách thuế, chính sách đầu tư...Nhà nước kích thích các tổ chức,
các chủ thể kinh tế, các cá nhân sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm đất đai nhằm nâng
cao khả năng sinh lợi của đất, góp phần thực hiện mục tiêu kinh tế - xã hội của cả nước
và bảo vệ môi trường sinh thái.


10

- Thông qua việc kiểm tra, giám sát quản lý và sử dụng đất, Nhà nước nắm chắc
tình hình sử dụng đất đai, phát hiện những vi phạm và giải quyết những vi phạm pháp
luật về đất đai [5].
1.1.3.4. Nguyên tắc quản lý nhà nước về đất đai
Theo quy định tại Điều 6 của Luật Đất đai năm 2013 quản lý Nhà nước về đất đai
phải đảm bảo 03 nguyên tắc sau:
- Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.
- Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích

chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.
- Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng
đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.
1.1.3.5. Nội dung quản lý nhà nước về đất đai
Tại Điều 22 Luật đất đai năm 2013 quy định việc quản lý Nhà nước về đất đai
bao gồm 15 nội dung, đó là:
- Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức
thực hiện văn bản đó.
- Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản
đồ hành chính.
- Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ
quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất.
- Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
- Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất.
- Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thống kê, kiểm kê đất đai.
- Xây dựng hệ thống thông tin đất đai.
- Quản lý tài chính về đất đai và giá đất.
- Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
- Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của
pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.
- Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai.


11

- Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và sử
dụng đất đai.

- Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai.
1.1.4. Tổng quan nghiên cứu về chính sách và chính sách đất đai
1.1.4.1. Khái niệm chính sách
Chính sách là một thuật ngữ được sử dụng rất phổ biến và rộng rãi trong đời sống
xã hội, đặc biệt là được sử dụng rất nhiều trong các vấn đề liên quan đến chính trị và
pháp quyền.
Theo bách khoa tồn thư mở Wikipedia “chính sách” là tập hợp các chủ trương và
hành động về phương diện nào đó của chính phủ nó bao gồm các mục tiêu mà chính phủ
muốn đạt được và cách làm để thực hiện các mục tiêu đó. Những mục tiêu này bao gồm
sự phát triển toàn diện trên các lĩnh vực kinh tế - văn hóa - xã hội - mơi trường.
Theo từ điển tiếng việt “chính sách” được hiểu là “ sách lược và kế hoạch cụ thể
nhằm đạt được một mục đích nhất định, dựa vào đường lối chính trị chung và tình hình
thực tế mà đề ra chính sách …” [1].
Theo James Anderson 2003, chính sách là những phản ứng của chính quyền
đối với sự mong đợi của cơng chúng. Là những tính tốn, định hướng của Chính
phủ. Là các khn mẫu, phương thức gắn kết với mục tiêu và chiến lược của doanh
nghiệp, như đối tượng khách hàng ưu tiên, thanh toán, quản trị nội bộ…
Chính sách cần được hiểu ở những góc nhìn nhất định: xem xét nó một cách độc lập
hay trong mối quan hệ với các phạm trù khác, chẳng hạn như chính trị hay pháp quyền.
Chính sách là một q trình hành động có mục đích mà một cá nhân hoặc một
nhóm theo đuổi một cách kiên định trong việc giải quyết vấn đề. Chính sách được hiểu
là những tư tưởng, những định hướng, những mong muốn cần hướng tới, cần đạt được.
Chính vì vậy, theo tơi so với khái niệm pháp luật, chính sách được hiểu rộng hơn
nhiều. Nếu xét nội hàm của khái niệm này trong mối quan hệ với chính trị và pháp
quyền thì khái niệm chính sách cần được tìm hiểu ở một số khía cạnh sau đây:
- Chính sách là sự thể hiện cụ thể một đường lối chính trị chung. Dựa vào đường lối
chính trị chung, cương lĩnh chính trị của đảng cầm quyền mà người ta định ra chính sách.
- Chính sách là cơ sở nền tảng để chế định nên pháp luật. Hay nói cách khác, pháp
luật là kết quả của sự thể hố chính sách. Có thể có chính sách chưa được hoặc khơng
bao giờ được luật pháp hố (thể chế hố) vì nó khơng được lựa chọn để luật pháp hố

khi khơng cịn phù hợp với tư tưởng mới hay sự thay đổi của thực tiễn. Nhưng sẽ khơng
có pháp luật phi chính sách hay pháp luật ngồi chính sách. Theo nghĩa đó, chính sách
chính là linh hồn, là nội dung của pháp luật, cịn pháp luật là hình thức, là phương tiện


12

thể hiện của chính sách khi nó được thừa nhận, được “ nhào nặn” bởi “ bàn tay công
quyền”, tức là được ban hành bởi nhà nước theo một trình tự luật định.
Như vậy, chính sách ln gắn liền với quyền lực chính trị, với đảng cầm quyền
và bộ máy quyền lực cơng - nhà nước.
Tóm lại có thể hiểu: “Chính sách là đường lối cụ thể của một chính đảng hoặc
một chủ thể quyền lực về một lĩnh vực nhất định cùng các biện pháp, kế hoạch thực
hiện đường lối ấy”.
1.1.4.2. Chính sách đất đai
Chính sách đất đai là tổng thể quan điểm, chủ trương, đường lối, phương pháp
và công cụ mà Nhà nước sử dụng để tác động vào lĩnh vực đất đai nhằm thực hiện các
mục tiêu mà Nhà nước mong muốn.
Chính sách đất đai khác với các chính sách khác ở chỗ đối tượng mà nó tác
động và mục đích của sự tác động đó. Khơng thể hiểu đối tượng tác động của chính
sách đất đai chỉ đơn thuần là đất đai mà phải cụ thể và trực diện hơn là sự vận động
của yếu tố đất đai trong quá trình tham gia vào các hoạt động kinh tế - xã hội theo quy
luật nhất định. Chính sách đất đai vừa mang tính chất đặc thù của chính sách cơng tác
động đến nguồn lực quan trọng nhất của sự sống và phát triển đồng thời mang tính giai
cấp chính trị và xã hội sâu sắc.
1.1.4.3. Khái niệm vai trị của chính sách đất đai
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất
quản lý. Quyền sử dụng đất là một loại tài sản và hàng hoá đặc biệt, nhưng không phải
là quyền sở hữu, được xác định cụ thể phù hợp với từng loại đất, từng đối tượng và
hình thức giao đất, cho thuê đất.

- Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử
dụng đất để sử dụng ổn định lâu dài hoặc có thời hạn và có các quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất và được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tuỳ theo từng loại đất
và nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Người sử dụng đất có nghĩa vụ
phải đăng ký quyền sử dụng đất, sử dụng đất đúng mục đích, tuân thủ quy hoạch, trả
lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, chấp hành pháp luật về đất đai.
- Nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai; đẩy mạnh cải cách
hành chính, bảo đảm cơng khai, minh bạch trong quản lý đất đai. Phát triển đa dạng
các loại hình dịch vụ về đất đai. Xây dựng hệ thống quản lý đất đai tiên tiến, ưu tiên
đầu tư xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu, hạ tầng thông tin đất đai hiện đại.
- Chính sách, pháp luật về đất đai phải góp phần ổn định chính trị - xã hội, đáp
ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, hội nhập quốc tế; huy


13

động tốt nhất nguồn lực từ đất để phát triển đất nước; bảo đảm hài hồ lợi ích của Nhà
nước, của người sử dụng đất và của nhà đầu tư; bảo đảm cho thị trường bất động sản,
trong đó có quyền sử dụng đất, phát triển lành mạnh, ngăn chặn tình trạng đầu cơ. Sử
dụng có hiệu quả các cơng cụ về giá, thuế trong quản lý đất đai nhằm khắc phục tình
trạng lãng phí, tham nhũng, khiếu kiện.
1.1.4.4. Vai trị, vị trí của chính sách về đất đai đối với sự phát triển
* Đối với cơ sở hạ tầng
Việt Nam là nước có nền kinh tế đang phát triển, nền kinh tế thị trường theo
định hướng xã hội chủ nghĩa, đã có những thay đổi về mọi mặt như: đang trong q
trình cơng nghiệp hố - hiện đại hố đất nước, với tốc độ phát triển nhanh và đạt được
những thành quả hết sức quan trọng trong quá trình đổi mới đất nước, ln chú trọng,
khuyến khích và tạo điều kiện thuận lợi nhất cho các cá nhân, doanh nghiệp trong và
ngoài nước đầu tư vốn, khoa học, kĩ thuật vào Việt Nam. Do đó đã thu hút được nhiều

nguồn vốn đầu tư của các cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp trong và ngồi nước. Cơng
tác bồi thường, GPMB là một cơng việc rất khó khăn, phức tạp và được xã hội đặc biệt
quan tâm.Bởi công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ảnh hưởng trực tiếp đến quyền
lợi của các tổ chức, các cá nhân và hộ gia đình.
- Về mặt kinh tế của dự án: GPMB được thực hiện tốt thì giảm tối đa cho chi
phí GPMB, có điều kiện tập trung vốn đầu tư cho các cơng trình khác. GPMB kéo dài
dẫn đến chi phí bồi thường lớn, tiến độ hoàn thành dự án lâu dẫn đến sự quay vịng
vốn chậm gây khó khăn cho các nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư trong nước có
nguồn vốn hạn hẹp thì việc quay vịng vốn là cần thiết để đảm bảo tận dụng các cơ hội
đấu thầu của các cơng trình khác.
- Về bồi thường thiệt hại: Điều tra khảo sát và lập phương án bồi thường hợp lí
đảm bảo giải toả nhanh chóng. Tuy nhiên, dù thực hiện theo hình thức nào thì Nhà
nước cũng phải quan tâm, quản lí chặt chẽ các hoạt động cũng như tiến độ thực hiện
các dự án, tránh sự tham nhũng trong quá trình thực hiện. Nhà nước cần đề ra mức bồi
thường thiệt hại cụ thể đối với từng dự án. Tránh trường hợp các dự án của doanh
nghiệp muốn đẩy nhanh tiến độ GPMB họ thường chi trả bồi thường cao hơn các dự
án có vốn ngân sách gây ra sự suy bì của người dân có đất bị thu hồi trong các dự án
gây khó khăn cho GPMB [13].
* Đối với sự phát triển kinh tế - xã hội
Sự phát triển cơ sở hạ tầng của một quốc gia phản ánh trình độ phát triển kinh
tế cũng như phong tục tập quán và nền văn hố của quốc gia đó. Cho nên nhìn vào bộ
mặt đơ thị người ta có thể đánh giá nền kinh tế của quốc gia này mạnh hay yếu. Ở
nước ta việc quy hoạch đã không được thực hiện trong thời gian dài do đó việc phát


14

triển mở rộng đơ thị mang tính tự phát, khơng có quy mơ rõ rệt, đường phố chật hẹp,
các quy đinh về kiến trúc khu phố không được thiết lập, bộ mặt đô thị xuống cấp.
Nguyên nhân của vấn đề này một phần do sự quản lí yếu kém của các cơ quan nhà

nước, phần khác do sự tăng trưởng q nhanh về dân số đơ thị, diện tích nhà ở bình quân
thấp, nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng, cộng với ý thức về kiến trúc về đô thị của người dân
thấp, mạnh ai người ấy làm, ai mở rộng được bao nhiêu thì mở, gây ảnh hưởng tới việc sắp
xếp lại đô thị cũng như xay dựng phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng đô thị.
* Thị trường bất động sản
Có thể nói rằng, thị trường đất đai là một thị trường nhạy cảm. Các yếu tố thị
trường như cung cầu đất đai, giá cả của đất đai, tính chất của đất đai có ảnh hưởng lớn
đến cơng tác giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Trước đây, mức sống
của người dân còn thấp, thu nhập hầu như chỉ đủ lo ăn mặc, lo sinh hoạt cuộc sống hằng
ngày mà ít người ít nghĩ đến việc mua bán đất. Nhưng do thu nhập được nâng cao, dân
số tăng nhanh, người dân có nhu cầu tìm chổ ở rộng rãi, thoải mái đang là một nhu cầu
bức thiết đặc biệt trong quá trình đơ thị hóa chóng mặt đặc biệt trong q trình đơ thị
hóa như hiện nay. Người dân ồ ạt ra các thành phố mua đất, làm cho đất đai nói chung
và đất đơ thị nói riêng có giá tăng cao. Do q trình bồi thường, GPMB ở nhiều nơi phải
tính toán đến những vấn đề này và ở mỗi nơi lại có những đặc điểm thị trường riêng nên
để hồn thành được cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng cần hết sức chú ý đến
công tác định giá đất, đến các đặc điểm thị trường đất đai của địa phương.
Vấn đề giá cả là yếu tố quan trọng, giá đất cao hay thấp là một trong những điều
kiện để người sở hữu, sử dụng đất ra quyết định chấp nhận hoặc không chấp nhận mức
bồi thường, giao đất hoặc không giao đất. Cung cầu đất trên thị trường là một nhân tố
có ảnh hưởng lớn đến giá đất. Nếu cung lớn hơn cầu về đất đai, thì giá cả đất đai có xu
hướng giảm xuống; ngược lại, nếu cầu đất lớn hơn cung về đất đai thì giá cả có xu
hướng tăng lên. Trong thực tế hiện nay, giá đất thường có xu hướng tăng lên đặc biệt ở
các khu vực đơ thị, do diện tích đất đai có hạn mà nhu cầu về đất đai của người dân
tăng lên rất nhiều so với nguồn cung.
1.1.5. Tổng quan về du lịch
1.1.5.1. Khái quát chung về du lịch
Trong lịch sử nhân loại, du lịch được ghi nhận như một sở thích, một hoạt động
nghỉ ngơi tích cực của con người. Ngày nay, du lịch đã trở thành một nhu cầu khơng
thể thiếu trong đời sống văn hố - xã hội của người dân.Về mặt kinh tế, du lịch đã trở

thành một trong những ngành kinh tế quan trọng của nhiều nước công nghiệp phát
triển. Du lịch được coi như một ngành “cơng nghiệp khơng khói” và hiện nay ngành
“cơng nghiệp” này chỉ đứng sau ngành cơng nghiệp dầu khí và ô tô. Thuật ngữ du lịch
trong ngôn ngữ nhiều nước bắt nguồn từ tiếng Hy Lạp với ý nghĩa là đi một vòng,


15

người Trung Quốc lại gọi thuật ngữ này là du lãm với ý nghĩa là đi chơi để nâng cao
nhận thức.Vì vậy, cho đến tận ngày nay, nhận thức khái niệm về du lịch vẫn chưa
thống nhất, cụ thể.
Theo Luật Du lịch Việt Nam, du lịch là các hoạt động có liên quan đến chuyến đi
của con người ngồi nơi cư trú thường xuyên của mình nhằm đáp ứng nhu cầu tham
quan, tìm hiểu, giải trí, nghỉ dưỡng trong một khoảng thời gian nhất định. Hoạt động
du lịch là hoạt động của khách du lịch, tổ chức, cá nhân kinh doanh du lịch, cộng đồng
dân cư và cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan đến du lịch.
Tài nguyên du lịch là cảnh quan thiên nhiên, yếu tố tự nhiên, các di tích lịch sử văn hố, cơng trình lao động sáng tạo của con người và các giá trị nhân văn khác có
thể được sử dụng nhằm đáp ứng nhu cầu du lịch, là yếu tố cơ bản để hình thành các
khu du lịch, điểm du lịch, tuyến du lịch, đô thị du lịch. Tài nguyên du lịch có thể thuộc
sở hữu Nhà nước hoặc sở hữu của tổ chức, cá nhân. Tài nguyên du lịch gồm tài
nguyên du lịch tự nhiên và tài nguyên du lịch nhân văn đang được khai thác và chưa
được khai thác.
- Tài nguyên du lịch tự nhiên gồm các yếu tố địa chất, địa hình, địa mạo, khí hậu, thuỷ
văn, hệ sinh thái, cảnh quan thiên nhiên có thể được sử dụng phục vụ mục đích du lịch.
- Tài nguyên du lịch nhân văn gồm truyền thống văn hóa, các yếu tố văn hố, văn
nghệ dân gian, di tích lịch sử, cách mạng, khảo cổ, kiến trúc, các cơng trình lao động
sáng tạo của con người và các di sản văn hoá vật thể, phi vật thể khác có thể được sử
dụng phục vụ mục đích du lịch [21].
Tài nguyên du lịch phải được bảo vệ, tôn tạo và khai thác hợp lý để phát huy hiệu
quả sử dụng và bảo đảm phát triển du lịch bền vững. Nhà nước thống nhất quản lý tài

nguyên du lịch trong phạm vi cả nước, có chính sách và biện pháp để bảo vệ, tơn tạo
và khai thác hợp lý tài nguyên du lịch, trong đó có tài nguyên đất đai.
Cùng với sự phát triển không ngừng của xã hội, ngành du lịch ngày càng chứng
tỏ vị trí, vai trị quan trọng trong nền kinh tế. Để đảm bảo phát triển du lịch bền vững,
ngành du lịch cần tuân thủ đúng và thực hiện tốt những nguyên tắc phát triển đã đặt ra,
cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các ban nghành liên quan về công tác quản lý Nhà
nước về du lịch.
 Những nhiệm vụ và nội dung quản lý Nhà nước về du lịch bao gồm:
- Tổ chức quản lý việc lập và thực hiện quy hoạch.
- Phối hợp với các cơ quan quản lý, các bộ phận hoặc ngành có liên quan để thẩm
định các dự án quy hoạch, các kế hoạch, các chương trình và các dự án đầu tư phát
triển du lịch.