Xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất ở tại thành phố đồng hới, tỉnh quảng bình

i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực
và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đều đã được
cám ơn, các thơng tin tham khảo, trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ tác
giả và nguồn gốc.
Tác giả luận văn

Hoàng Thị Hồng Vân


ii

LỜI CẢM ƠN
Để hồn thành chương trình học và thực hiện đề tài tôi đã nhận được sự quan
tâm, giúp đỡ quý báu của quý Thầy, Cô trong Ban Giám hiệu Trường Đại học Nông
Lâm Huế, Khoa Tài nguyên đất và Mơi trường Nơng nghiệp, Phịng Đào tạo sau Đại
học của trường. Xin trân trọng gửi tới quý Thầy, Cô lịng biết ơn chân thành và tình
cảm q mến nhất.
Đặc biệt, tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc đối với Thầy giáo PGS.TS Hồ Kiệt,
người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tơi trong suốt
q trình nghiên cứu và hồn thành luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn Sở Tài ngun mơi trường Quảng Bình, Viện Quy
hoạch xây dựng tỉnh Quảng Bình, Ủy ban nhân thành phố Đồng Hới, Phịng Tài
ngun - Mơi trường và Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Đồng Hới,
Ủy ban nhân dân và cán bộ địa chính của các xã, phường thuộc thành phố Đồng Hới
đã giúp đỡ tận tình, cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu, tư liệu bản đồ trong q
trình nghiên cứu, tạo điều kiện để tơi hồn thành luận văn này.
Tơi xin cảm ơn tới người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã góp ý giúp đỡ tơi trong

q trình học tập, nghiên cứu và thực hiện đề tài.
Huế, ngày 20 tháng 5 năm 2015
Tác giả luận văn

Hoàng Thị Hồng Vân


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ...........................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................... ii
MỤC LỤC .................................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC BẢNG............................................................................................vi
DANH MỤC HÌNH .................................................................................................... vii
DANH MỤC CHỮ CÁI VIẾT TẮT ........................................................................ viii
MỞ ĐẦU ......................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài............................................................................................... 1
2. Mục đích của đề tài ......................................................................................................2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn .....................................................................................2
3.1. Ý nghĩa khoa học .....................................................................................................2
3.2. Ý nghĩa thực tiễn ......................................................................................................2
Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ........................................3
1.1. Cơ sở lý luận các vấn đề nghiên cứu ........................................................................3
1.1.1. Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất ........................................................... 3
1.1.1.1 Khái quát về giá đất ............................................................................................. 3
1.1.1.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất ......................................................................4
1.1.2. Định giá đất ..........................................................................................................8
1.1.2.1. Khái niệm ..........................................................................................................8
1.1.2.2. Vai trò của định giá đất và quản lý nhà nước về giá đất ....................................9

1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất .......................................................................10
1.1.3.1. Nhóm nhân tố thơng thường .............................................................................10
1.1.3.2. Nhóm nhân tố khu vực .....................................................................................12
1.1.3.3. Nhóm nhân tố cá biệt ........................................................................................ 13
1.1.4. Các nguyên tắc định giá đất.................................................................................14
1.1.4.1 Nguyên tắc cơ bản ............................................................................................. 14
1.1.4.2. Nguyên tắc định giá đất theo Luật đất đai 2013 ...............................................16
1.1.5. Các phương pháp định giá đất .............................................................................17
1.1.5.1. Phương pháp định giá đất theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP............................. 17
1.1.5.2. Áp dụng cụ thể các phương pháp định giá đất .................................................18
1.2. Cơ sở thực tiễn các vấn đề nghiên cứu: ..................................................................34
1.2.1. Tình hình ứng dụng GIS trong xây dựng cơ sở dữ liệu về đất đai ......................34
1.2.1.1. Trên thế giới .....................................................................................................34
1.2.1.2. Ở Việt Nam.......................................................................................................35


iv

1.2.1.3. Tại Quảng Bình ................................................................................................ 36
1.3. Một số nghiên cứu liên quan đến đề tài .................................................................37
Chương 2. MỤC TIÊU, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .........39
2.1. Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................................... 39
2.2. Giới hạn về đối tượng và phạm vi nghiên cứu ....................................................... 39
2.2.1. Đối tượng nghiên cứu: ......................................................................................... 39
2.2.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................. 39
2.3. Nội dung nghiên cứu .............................................................................................. 39
2.4. Phương pháp nghiên cứu ........................................................................................ 40
2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu ...................................................40
2.4.1.1. Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp: .................................................................40
2.4.1.2. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp....................................................................40

2.4.2. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu: .................................................................41
2.4.3. Phương pháp ứng dụng GIS và bản đồ ................................................................ 41
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .......................................42
3.1. Vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý sử dụng đất
tại thành phố Đồng Hới .................................................................................................42
3.1.1. Vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên- kinh tế xã hội của địa bàn nghiên cứu .............42
3.1.1.1. Điều kiện tự nhiên ........................................................................................... 42
3.1.1.2. Đặc điểm địa hình ............................................................................................. 43
3.1.1.3. Đặc điểm khí hậu, thời tiết ..............................................................................43
3.1.1.4. Đặc điểm thủy văn, thủy triều .........................................................................44
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội và cơ sở hạ tầng........................................................ 44
3.1.2.1. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................44
3.1.2.2. Điều kiện cơ sở hạ tầng ...................................................................................45
3.1.2.3. Thực trạng phát triển đô thị và các khu dân cư nơng thơn ............................... 46
3.1.3. Tình hình quản lý giá đất trên địa bàn nghiên cứu ..............................................49
3.1.3.1. Thực trạng quản lý sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu ............................... 49
3.1.3.2. Giá đất ở quy định trên địa bàn thành phố Đồng Hới ......................................51
3.2. Kết quả điều tra giá đất ở trên thị trường thành phố Đồng Hới ............................. 53
3.2.1 Tổng hợp bảng số liệu từ kết quả điều tra số liệu giá đất thị trường trên các tuyến
đường cơ bản và một số khu vực đặc thù. .....................................................................53
3.2.2. Kết quả điều tra giá đất đường phố nhóm I (trên 13 triệu đồng/m2) ...................55
3.2.3. Kết quả điều tra giá đất đường phố nhóm II (từ 10 đến cận 13 triệu đồng/m2) .......57
3.2.4. Kết quả điều tra giá đất đường phố nhóm III (từ 7 đến cận 10 triệu đồng/m2) ........58
3.2.5. Kết quả điều tra giá đất đường phố nhóm IV (từ 3 đến cận 7 triệu đồng/m2) .....60


v

3.2.6. Kết quả điều tra giá đất đường phố nhóm V (dưới 3 triệu đồng/m2) ..................62
3.3. Xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính về giá đất. ........................................................ 63

3.4. Xây dựng bản đồ không gian về giá đất trên địa bàn thành phố ............................ 66
3.5. Giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước về giá đất trên địa bàn ................72
3.5.1. Giải pháp liên quan đến quản lý minh bạch thị trường đất đai ........................... 72
3.5.2. Giải pháp định giá đất ở phù hợp với biến động giá thị trường .......................... 72
3.5.3. Giải pháp hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động tư vấn định giá đất .............73
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .....................................................................................74
1. Kết luận......................................................................................................................74
2. Kiến nghị ...................................................................................................................76
TÀI LIỆU THAM KHẢO........................................................................................... 77


vi

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Đồng Hới năm 2013 ............................... 50
Bảng 3.2. Sự chênh lệch giá quy định VT1 các tuyến đường từ năm 2010 đến năm
2014 theo giá Nhà nước quy định. ................................................................................54
Bảng 3.3. Giá đất tại các vị trí, đường phố nhóm I ....................................................... 56
Bảng 3.4. Giá đất tại các vị trí, đường nhóm II ............................................................. 57
Bảng 3.5. Giá đất tại các vị trí, đường phố nhóm III ....................................................59
Bảng 3.6. Giá đất tại các vị trí, đường phố nhóm IV ....................................................61
Bảng 3.7. Giá đất tại các vị trí, đường phố nhóm V ......................................................62
Bảng 3.8. Điểm trọng số cho từng khu vực ...................................................................63


vii

DANH MỤC HÌNH
Hình 1.1. Đồ thị cung và cầu đất đai ...............................................................................6
Hình 1.2. Đồ thị cung cầu về đất đai - thời giá ............................................................... 7

Hình 3.1. Ví trí địa lý vùng nghiên cứu ........................................................................42
Hình 3.2. Cơ cấu các loại đất thành phố Đồng Hới năm 2013 ......................................51
Hình 3.3. Trọng số các yếu tố ảnh hưởng từng khu vực ...............................................64
Hình 3.4. Cơ sở dữ liệu thuộc tính về giá đất ở tại thành phố Đồng Hới ......................66
Hình 3.5. Chuyển đổi cơ sở dữ liệu khơng gian ............................................................ 67
Hình 3.6. Bản đồ đơn tính các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất .......................................68
Hình 3.7. Bản đồ giá đất ở Nhà nước thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình.............70
Hình 3.8. Bản đồ giá đất ở thị trường thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình.............71


viii

DANH MỤC CHỮ CÁI VIẾT TẮT
BĐS

Bất động sản

CNH - HĐH

Công nghiệp hố, hiện đại hố

ĐVT

Đơn vị tính

GIS

Hệ thống thơng tin địa lý

NĐ

Nghị định

ONT

Đất ở nông thôn

ODT

Đất ở đô thị

QĐ

Quyết định

TS

Trọng số

UBND

Ủy ban nhân dân

VT

Vị trí


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài sản có giá trị lớn thuộc sở hữu tồn dân do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu. Đất đai có vị trí đặc biệt quan trọng gắn liền với cuộc sống của mọi thành viên trong
xã hội; là tư liệu sản xuất đặc biệt khơng gì thay thế được của một quốc gia. Đất là một
nguồn tài nguyên quý giá nhưng cũng là nguồn tài nguyên có hạn. Để phát huy được
nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp cơng nghiệp hố, hiện đại hố đất nước địi hỏi
Nhà nước phải có những cơ chế, chính sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà
nước, tạo vốn cho đầu tư phát triển, thúc đẩy sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị
trường bất động sản.
Giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nước để thực hiện quản lý đất đai
bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực
trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà
nước, sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản và khắc phục những yếu kém
trong công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả.
Thành phố Đồng Hới là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hố - xã hội của tỉnh Quảng
Bình cùng tốc độ đơ thị hố ở thành phố Đồng Hới khá mạnh mẽ, do vậy biến động về đất
đai rất lớn và giá trị đất đai thay đổi theo xu hướng tăng lên, đặc biệt thị trường bất động sản
hoạt động sôi nổi hơn. Tuy nhiên, thực tại công tác quản lý Nhà nước về đất đai ở đây còn
nhiều bất cập, chưa theo kịp diễn biến thay đổi của đất đai, việc xác định giá đất ở chưa sát
với giá thị trường, chưa ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý giá đất... gây ra những
khó khăn trong cơng tác định giá đất và bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, khi
người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được giao đất, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất. Đó là một trong những nguyên nhân dẫn đến thất thu nguồn ngân sách
nhà nước và dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện của người dân trong chấp hành pháp
luật về đất đai tại địa phương.
Trong lÜnh vùc qu¶n lý đất đai và môi tr-ờng, công nghệ h thng thụng tin a lý
(GIS) có ý nghĩa và tác dụng to lớn, cho phép tổ chức, sắp xếp các dữ liệu địa lý thành một
cơ sở dữ liệu hoàn chỉnh, thích hợp cho việc xử lý tự động trên máy tính. Nó có khả năng
nhập, l-u trữ, cập nhật một khối l-ợng thông tin lớn, đa dạng; xử lý và phân tích, đ-a các

thông tin về một hệ quy chiếu thống nhất, có khả năng chiết xuất thông tin, phát hiện các
quy luật và những mối t-ơng tác giữa các đối t-ợng và hiện t-ợng nghiên cứu, nhằm kịp thời
và nhanh chóng đ-a ra các giải pháp hoặc quyết sách cho các vấn đề cụ thể về sử dụng hợp
lý tài nguyên và các vấn đề thực tiễn khác.
Chớnh vỡ vậy, để quản lý, cập nhật, cung cấp thông tin một cách nhanh chóng và
chính xác, nhằm đem lại hiệu quả đảm bảo cho công tác định giá đất sát với giá trị thực tế,
góp phần vào việc phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Đồng Hới, tôi đã ứng
dụng công nghệ thông tin địa lý (GIS) vào nghiên cứu đề tài: “Xây dựng cơ sở dữ liệu giá
đất ở tại thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình”


2

2. Mục đích của đề tài
Đề tài thực hiện nhằm tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy
định trên địa bàn thành phố Đồng Hới, xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất ở trên địa bàn
thành phố trên cơ sở tổng hợp phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa
bàn thành phố nhằm xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất phù hợp với khả năng sinh lời của
đất và mặt bằng giá cả trên thị trường, làm cơ sở khoa học và thực tiễn để đề xuất một
số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở đô thị phù hợp với điều kiện tự nhiên,
kinh tế xã hội địa điểm nghiên cứu, đồng thời có thể áp dụng cho các địa phương có
đặc điểm tương tự.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
3.1. Ý nghĩa khoa học
Đề tài góp phần làm rõ cơ sở lý luận về định giá đất bằng việc áp dụng phương
pháp định giá đất và ứng dụng công nghệ GIS nhằm xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất
ở hỗ trợ hoạt động quản lý sử dụng đất nói chung, hoạt động kinh doanh bất động sản
nói riêng.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Đáp ứng nhu cầu của địa phương quản lý, cung cấp thông tin trên thị trường

BĐS một cách khách quan, minh bạch và chính xác.
- Kết quả nghiên cứu của đề tài là một trong những cơ sở, nền tảng tin cậy cho
công tác định giá đất.
- Là dữ liệu tham khảo có giá trị và đáng tin cậy cho các nghiên cứu đặc thù về
định giá đất.


3

Chương 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận các vấn đề nghiên cứu
1.1.1. Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất
1.1.1.1 Khái quát về giá đất
Theo khoản 19, điều 3 Luật đất đai 2013 nêu: “Giá đất là giá quyền sử dụng đất
tính trên một đơn vị diện tích đất”.
Như vậy, giá đất ở đây không phải là giá trị quyền sở hữu đất mà chỉ là giá trị
quyền sử dụng đất và tại Điểm 20, Điều 3, Luật đất đai 2013 đã quy định: “Giá trị
quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất
xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”.
Tuy nhiên, giá trị của đất đai không phải là giá trị của vật chất, của tài sản đất,
mà giá trị của đất đai do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất
đai là vơ giá vì nó khác với mọi loại hàng hóa khác. Do vậy, khó có thể tính đúng, tính
đủ giá trị của đất cho nên dù có được định giá bằng các phương pháp khoa học thì giá
đất cũng chỉ là sự ước tính tại một thời điểm trong những giai đoạn nhất định của nền
KTXH, để điều chỉnh mối quan hệ giữa những người có quan hệ kinh tế trong sở hữu,
quản lý, sử dụng đất đai.
Giá đất được hình thành trong những trường hợp sau:
- UBND cấp tỉnh xây dựng Bảng giá đất và giá đất cụ thể được quy định chi tiết
tại điều 114, luật đất đai 2013:

+ Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất
trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố
công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.
Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây: a) Tính
tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân
đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất
nơng nghiệp, đất phi nơng nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích
trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân; b) Tính thuế sử dụng đất; c) Tính
phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; d) Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính
trong lĩnh vực đất đai; đ) Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong
quản lý và sử dụng đất đai; e) Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự
nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất
có thu tiền sử dụng đất, cơng nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê
trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.


4

+ Giá đất cụ thể: Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ
quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất
để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều
tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở
dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp.
Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:a) Tính
tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ
đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện
tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền th đất đối với đất

nơng nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất
nơng nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;b) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất
có thu tiền sử dụng đất khơng thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công
nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà
phải nộp tiền sử dụng đất; c) Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho th
đất khơng thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; d) Tính giá trị quyền sử
dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng
đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh
nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;
đ) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
- Giá đất hình thành do đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Giá đất hình thành do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người
có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, góp
vốn bằng QSDĐ.
1.1.1.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất
Giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì
vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất
cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất,
đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để
hình thành giá đất là do địa tơ, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu.
a) Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp
tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại
của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động
của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong


5

kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt.
Trong CNTB, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa
tô. Về thực chất, địa tơ tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngồi
lợi nhuận bình qn và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô
tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: Địa chủ, tư bản kinh doanh nông
nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong CNTB có các loại địa tơ: địa tơ
chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong CNXH, khi ruộng đất thuộc sở
hữu tồn dân, khơng cịn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế
để hình thành địa tơ tuyệt đối và địa tơ độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tơ
chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh
lệch dưới CNTB.
Địa tô chênh lệch là loại địa tơ mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những mảnh
ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị
trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn. Có hai
loại địa tơ chênh lệch: địa tơ chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản và lao
động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được khác nhau. Như
vậy, địa tô chênh lệch I là do độ phì của đất đem lại, ngồi ra yếu tố vị trí của thửa đất
cũng ảnh hưởng rất lớn đối với loại địa tô này.
- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh đem
lại. Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư bản không bằng nhau
trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau. Địa tô chênh lệch II cho thấy
khả năng đầu tư thâm canh của nhà tư bản trên mảnh đất mà họ canh tác.
Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất có hai
yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. Địa tơ chênh lệch có thể tính theo công thức sau:
Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội - Giá cả sản xuất cá biệt
Bên cạnh địa tơ chênh lệch cịn có địa tơ tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dơi ra
ngồi giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá cả
sản xuất.
b) Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể
thay đổi. Nếu lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, vì lúc này người
mua đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tơ. Cịn nếu lãi suất
ngân hàng giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không
muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền
bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận.
Vì vậy, nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong q
trình phát triển KTXH thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng, việc


6

kinh doanh đất đai ln có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở
để xác định giá đất. Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình qn
trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt. Trong
phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau,
không kể ở nông thôn hay thành thị. Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất
đai nói chung, chứ khơng quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp.
Giả sử chúng ta đã có thị trường vốn, các dịch vụ ngân hàng, tài chính rất thuận
lợi thì kinh doanh đất đai cũng sẽ là một hướng kinh doanh mà không bị pháp luật
ngăn cản, người kinh doanh đất đai khơng có những lo ngại về sự rủi ro có thể xẩy ra
mà những sự rủi ro này chủ yếu liên quan đến các điều luật khơng nhất qn thì người
kinh doanh đất đai cũng sẽ hành động như các nhà kinh doanh bình thường khác tức là
so sánh thu nhập do sử dụng đất mang lại và chi phí đã bỏ ra tức là:
Tiền thuê đất + chi phí cho lãi suất + chi phí sử dụng đất < thu nhập do đất mang lại.
Hay tiền thuê đất < thu nhập do đất mang lại - chi phí cho lãi suất - chi phí sử dụng đất.
Hay có thể viết dưới dạng: Tiền thuê đất = Tiền thu nhập do đất mang lại - chi
phí sử dụng đất - chi phí cho lãi suất - Et.
Trong đó Et là khoảng đệm của chính sách giá thuê đất đai. Nếu Et càng lớn thì
người kinh doanh đất đai sẵn sàng trả tiền thuê cao hơn.

c) Quan hệ cung cầu.
Giữa cung - cầu ln có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất và
làm cho giá đất ln biến động.
P

S
P0

E

P1

E'

D0
D1

O

Q1

Q0

Q

Hình 1.1. Đồ thị cung và cầu đất đai
Theo hình 1.1 đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cân bằng.
Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung và cầu, điểm

7

cân bằng cũng thay đổi theo: Lãi suất cho vay mua nhà tăng lên, thì đường cầu dịch
sang trái từ D0 sang D1, điểm cân bằng dịch chuyển từ E sang E’, nếu cung khơng đổi
thì giá giảm xuống từ P0 xuống P1.
Quan hệ cung - cầu trên thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến có phần
khác so với quan hệ cung cầu trên thị trường hàng hóa thơng thường. Vấn đề này có ý
nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng cung về đất đai trên thị trường luôn
cố định về không gian, vì đất đai khơng thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác.
Lượng cầu cũng có thể gia tăng không đều giữa các địa phương do các yếu tố: điều
kiện phát triển, vị trí địa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư...
Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải sử dụng
cơng cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu cũng như việc có thể điều
tiết giá đất thơng qua việc điều tiết quan hệ cung cầu vì cung cầu được xem như hàm
số của giá. Theo Luật Đất đai năm 2013, hiện ở nước ta có hai loại giá đất được xác
định căn cứ vào cơ chế hình thành là: Giá do nhà nước quy định và giá thị trường do
các bên thoả thuận. Về nguyên tắc, giá đất do nhà nước quy định phải bám sát giá thị
trường. Trong mối quan hệ giữa nhà nước với người sử dụng đất, cũng có những
trường hợp áp dụng giá thị trường để tính giá của thửa đất (công tác đấu giá QSDĐ).
Giá
D1

S

G1

D
G

Số lượng đất đai

Hình 1.2. Đồ thị cung cầu về đất đai - thời giá
Hình 1.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá của đất trong
thời gian ngắn. Đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là số lượng đất là cố
định, bất kể giá cả tăng cũng khơng thể tạo thêm ra đất. Vì vậy, giá của nó thay đổi
theo nhu cầu của từng địa phương. Khi đồ thị cầu tăng lên từ điểm D lên D1, thì giá
tăng từ điểm G lên G1.
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ
thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc
điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất.


8

1.1.2. Định giá đất
1.1.2.1. Khái niệm
Định giá đất là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục
đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Đất đai là một tài sản đặc
biệt. Giá đất ngoài các yếu tố về khơng gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, nó còn bị tác
động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội. Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt
giá trị mà khơng thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thơng thường. [9]
Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế kỹ thuật, tính pháp
lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và
phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường. Định giá tài
sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Nhiều khái niệm sử dụng trong lý thuyết
định giá là những khái niệm kinh tế tuy có một số khác biệt. Ngày nay, theo đà phát
triển của kinh tế thị trường, lý thuyết định giá ngày càng được hoàn thiện và trở thành
một ngành chuyên sâu trong nền kinh tế. [17]
Ðịnh giá đất đai là người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá
đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế
và tự nhiên của đất đai theo chất lượng, và tình trạng thu lợi thông thường trong hoạt

động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu tốvề phát triển
kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và chính sách đất đai,
đối với việc thu lợi từ đất, rồi tổng hợp để định ra giá cả tại một thời điểm nào đó cho
một thửa hoặc nhiều thửa đất với một quyền đất đai nào đó.
Ðịnh giá đất đai phải căn cứ vào nguyên tắc và phương pháp định giá đất. Ðất
đai tuy cũng có thể giao dịch như là hàng hóa, nhưng khơng phải là sản phẩm của lao
động con người làm ra nên khơng có giá trị. Giá cả của nó chịu ảnh hưởng của nhiều
yếu tố kinh tế, xã hội và tự nhiên, khác với giá cả của các loại hàng hóa thơng thường.
Ðiều đó quyết định rằng định giá đất tự có nguyên tắc và phương pháp đặc biệt của
riêng mình. Chỉ có tn thủ ngun tắc định giá đất đai, cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng
của các nhân tố đối với giá đất mới có thể chính xác đưa ra giá cả của đất đai.
Ðịnh giá đất đai phải dựa vào tài liệu đầy đủ về thị trường đất đai, sự hình thành
giá cả cuối cùng của đất đai là quyết định bởi hai bên giao dịch. Có thể nói rằng giá cả
đất đai hình thành từ thị trường, khơng nắm đầy đủ tình hình giao dịch của thị trường
đất đai, khơng biết được tình hình cung cầu của đất đai, khơng nắm vững được xu thế
phát triển của quá khứ hiện tại và tương lai, sẽ khơng định được giá cả cơng bằng
chính xác và khách quan.


9

Định giá đất phải biết đầy đủ tình trạng các loại quyền của đối tượng định giá. Cùng
một loại đất, quyền lợi khơng giống nhau thì giá cả có thể cách nhau rất lớn. Cho nên
trước khi định giá phải thông qua việc điều tra tài liệu đăng ký đất đai và khảo sát thực tế
để làm rõ tình trạng các loại quyền lợi của đối tượng đất đai định giá. Giá đất do công tác
định giá ra là giá cả đất đai ở một thời điểm nhất định, đó là vì giá đất lên xuống thay đổi
khơng ngừng theo sự phát triển của kinh tế, xã hội. Nếu không biết được giá cả đất đai
được định là giá cả của thời điểm nào, thì giá cả được định ra khơng ý nghĩa.
1.1.2.2. Vai trị của định giá đất và quản lý nhà nước về giá đất
a) Phạm vi định giá đất

Không thể định giá một cái không xác định trong không gian cũng như không
thể định giá một tài sản mà kết quả đúng với mọi thời điểm. Một tài sản xác định tại
một thời điểm là điều kiện để người định giá tiến hành công việc định giá. Vì vậy định
giá đất phải xác định giá đất ứng với một mục đích sử dụng được xác định, tại một thời
điểm xác định
b) Mục tiêu định giá đất
Tuy mọi cuộc định giá tài sản đều có chung một mục tiêu, đó là xác định giá của
tài sản trên thị trường, nhưng điều mà người định giá quan tâm hơn trước khi tiến hành
định giá đó là giá tài sản cần được xác định là loại giá trị nào: giá thị trường, giá có thể
chấp nhận, giá trị bảo hiểm hay giá trị tiềm năng nhằm phục vụ cho mục đích gì:
- Làm căn cứ tính thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ;
- Tính tiền khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, góp vốn liên doanh bằng giá trị
quyền sử dụng đất,
- Đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất;
- Dịch vụ tài chính trong các giao dịch dân sự, thương mại như: chuyển đổi,
chuyển nhượng đất đai, thế chấp, cho thuê, thừa kế quyền sử dụng đất…
c) Vai trò của định giá đất
Như vậy định giá tài sản nói chung và định giá đất nói riêng đóng vai trị rất
quan trọng trong nền kinh tế, thông qua kết quả định giá nó giúp cho Nhà nước và
người sử dụng đất có những quyết định đúng đắn trong quản lý, kinh doanh và trong
các giao dịch dân sự khác.
d) Vai trò quản lý của Nhà nước về giá đất
Đối với bất động sản giá trị phụ thuộc vào sự cần thiết, tính hữu dụng, sức mua
đối với hàng hóa đó, khả năng sinh lời, ý muốn chủ quan của con người. Giá trị đất và
bất động sản được tạo ra trong sự tác động của các yếu tố:


10

- Điều kiện tự nhiên: tài nguyên thiên nhiên (đất, nước, khống sản), vị trí địa lý,

địa hình, khí hậu, thuỷ văn, thổ nhưỡng.
- Ý tưởng và chuẩn mực của xã hội;
- Sự biến động về dân số, sự thay đổi về quy mơ gia đình, sự phân bố tự nhiên
của các nhóm xã hội;
- Hoạt động và xu hướng phát triển kinh tế, tốc độ phát triển, tổng sản phẩm kinh
tế quốc dân, lao động và tiền lương, lượng tiền và tín dụng;
- Sự quản lý và điều tiết của Nhà nước: chính sách, pháp luật, quy hoạch kế
hoạch, chính sách mơi trường;
Trong đó vai trị của Nhà nước có ý nghĩa quan trọng, thể hiện trên các phương
diện sau:
(1) Nhà nước điều tiết giá thơng qua các chính sách kinh tế vĩ mô
Giá đất không chỉ phụ thuộc vào quan hệ cung cầu, mà còn phụ thuộc vào nhiều
yếu tố khác như: Định hướng phát triển kinh tế quốc dân; xu hướng đổi mới cơ cấu sản
xuất và kết cấu hạ tầng; sự hình thành các trung tâm công nghiệp, thương mại và du lịch.
(2) Nhà nước điều tiết giá thông qua các công cụ quản lý
Trong thị trường nhà đất, giá cả không chỉ phụ thuộc vào quy luật cung cầu, mà
còn phụ thuộc vào cả xu hướng phát triển. Nhà nước thơng qua cơ chế, chính sách, chủ
trương để quản lý và điều tiết mạnh mẽ và có hiệu quả thị trường nhà đất. Mặt khác,
Nhà nước có thể can thiệp rất sâu vào giá cả của đất bằng việc quyết định quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất và đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng.
(3) Nhà nước thông qua điều tiết giá để điều tiết lợi ích đối với cộng đồng: việc
tổ chức xác định đúng đắn giá đất có ý nghĩa hết sức quan trọng. Qua đó, bằng các
chính sách và biện pháp Nhà nước điều tiết lợi ích giữa các tầng lớp nhân dân, đảm
bảo cơng bằng xã hội và khuyến khích sử dụng đất đưa lại hiệu quả kinh tế cao và phát
triển bền vững
1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
Giá đất chịu chi phối của rất nhiều nhân tố phức tạp, vì vậy khi định giá BĐS,
cần phải hiểu rõ và nắm chắc các nhân tố hình thành giá. Các nhân tố ảnh hưởng đến
giá đất bao gồm các nhân tố chủ yếu sau:
1.1.3.1. Nhóm nhân tố thơng thường

Nhân tố thông thường bao gồm những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến,
cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả đất trong điều kiện
KTXH thơng thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể cho các loại đất.


11

a) Nhân tố hành chính.
Nhân tố hành chính chỉ sự can thiệp của nhà nước tác động đến giá đất bằng các
chính sách pháp luật và quy hoạch đất đai nhằm mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng
đất tổng thể. Nhân tố hành chính ảnh hưởng tới giá đất bao gồm các mặt:
- Chế độ về đất: Gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất, có nhiệm vụ
khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất.
- Chế độ nhà ở, kiến trúc: Nhà ở và kiến trúc nhà ở là bộ phận quan trọng trong
BĐS nên cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc ảnh hưởng lớn tới giá đất.
- Quy hoạch đô thị: Quy hoạch quyết định tới mục đích sử dụng đất của các thửa
đất cụ thể. Cùng một mảnh đất nhưng mục đích sử dụng khác nhau thì giá đất có khác
biệt rất lớn. Do vậy, việc quy định mục đích sử dụng đất có ý nghĩa vơ cùng to lớn đối
với sự duy trì tính hồn chỉnh của phân khu chức năng đơ thị, tính tối ưu của hiệu ích
sử dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa trong việc kết hợp giữa hiệu ích xã hội và hiệu
ích kinh tế trong sử dụng đất.
- Chính sách thuế: Ảnh hưởng rõ rệt đến giá đất của BĐS vì thuế tăng thì tích
lũy trong xã hội giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh tế hạ thấp. Lúc
này các nguồn đầu tư bị thu hẹp khiến cho nhu cầu đất giảm, nên giá cả đất giảm.
Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đất tăng lên.
- Ngồi ra các chính sách về giá đất, những thay đổi về hành chính cũng có
những tác động tới giá đất.
b) Nhân tố nhân khẩu.
Ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật
độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình. Khi nhân khẩu tăng

cao, nhu cầu về đất tăng, gây tác động tăng giá đất. Tố chất nhân khẩu thường có
tương quan với trình độ giáo dục, tố chất văn hóa của nhân khẩu và tỉ lệ thuận với nhu
cầu và giá loại đất này. Sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống, ảnh hưởng
của đô thị hóa khiến kết cấu gia đình nhỏ đi, lấy đôi vợ chồng làm trung tâm. Sự thay
đổi này làm tăng nhu cầu đối với nhà ở nhỏ và căn hộ cho thuê một cách tương ứng.
c) Nhân tố xã hội.
- Tình trạng ổn định chính trị: Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng ổn định
của cục diện chính trị trong nước, quyết định việc đầu tư tài sản và đất, mức độ rủi ro
và khả năng thu hồi vốn bỏ ra cùng với lợi nhuận đúng thời hạn. Khi lòng tin của nhà
đầu tư lớn sẽ kéo theo giá đất tăng lên và ngược lại.
- Tình trạng trị an xã hội: Thể hiện trật tự xã hội, một mơi trường sống an tồn sẽ
thuyết phục người mua sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá đất tăng lên.


12

- Đầu cơ nhà đất: Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự
biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận. Nhân tố này có ảnh hưởng đột
xuất tới giá đất.
- Tiến trình đơ thị hóa: Sự phát triển của q trình cơng nghiệp hóa thúc đẩy q
trình đơ thị hóa. Mật độ nhân khẩu đơng đúc và tỉ lệ nhân khẩu tăng cao khi đơ thị hóa
kéo theo mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực thông thường.
d) Nhân tố quốc tế.
Với xu thế hội nhập như hiện nay, sự phát triển và hồn thiện của thị trường nhà
đất khơng thể tách rời của hồn cảnh quốc tế. Tình hình kinh tế, chính trị quốc tế sẽ
ảnh hưởng khơng nhỏ đến kinh tế, chính trị xã hội trong nước và nguồn đầu tư nước
ngồi. Khi đó, lượng cầu về đất đai cũng thay đổi và gây tác động tới giá đất.
e) Nhân tố kinh tế.
Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác động quan trọng đối với quốc tế dân
sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia. Trong quá trình phát triển,

kinh tế cũng có tác động chi phối giá đất qua các chỉ tiêu:
- Tình trạng phát triển kinh tế có mối quan hệ chặt chẽ với thu nhập quốc dân. Thu
nhập quốc dân thể hiện trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn thịnh, thất
nghiệp giảm, sản xuất mở rộng do đó tổng nhu cầu về đất tăng tác động làm giá đất tăng
lên. Xu thế biến động về nhu cầu đất tương đối thống nhất với xu thế của chu kỳ kinh tế.
- Mức độ dự trữ và đầu tư là tương quan thuận với nhau, nghĩa là dự trữ tăng
trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng. Như vậy, phân tích sự ảnh hưởng của mức độ
dự trữ và đầu tư đối với giá đất, có thể khái quát bằng sự phân tích ảnh hưởng của mức
độ dự trữ đối với mức giá đất. Mức độ dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia
đình và sự biến động giá cả trong thị trường nhà đất tác động qua lại với nhau.
- Mức lãi suất có ảnh hưởng lớn tới mức độ đầu tư vì phần lớn số tiền đầu tư
trong thị trường BĐS là các khoản vay hoặc đem tài sản nhà đất thế chấp ngân hàng do
thu nhập của nhà đầu tư thơng thường khơng thể có khả năng chi trả ngay một khoản
lớn. Vì vậy nhà đầu tư và nhân viên định giá cần nắm được tình hình vốn đầu tư trong
cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách về cho vay làm nhà ở, đặc biệt là tình hình về biến
động mức lãi suất.
- Ngoài ra các yếu tố như tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ, trình độ thu nhập
và tiêu dùng của dân cư, biến động vật giá cũng góp phần ảnh hưởng tới quan hệ cung
- cầu về đất đai và giá đất.
1.1.3.2. Nhóm nhân tố khu vực
Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện KTXH của nơi có đất,
những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh hưởng
quyết định đến mức giá cả địa sản trong địa phương đó.


13

- Vị trí ảnh hưởng đến giá đất thơng qua vị trí kinh tế đối với các khu vực khác.
- Điều kiện cơ sở hạ tầng ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu bao gồm thiết bị hạ tầng
và thiết bị phục vụ, đó là đường nước ngầm, điện lực, điện thoại, khí đốt, hơi nước

sưởi ấm cho đến nhà trẻ, trường học, cơng viên, bệnh viện... Ngồi ra cịn xem xét đến
cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ đồng bộ và cự ly ...
- Chất lượng mơi trường có ảnh hưởng trực tiếp đến sức khoẻ và đời sống của
cộng đồng. Đặc biệt đối với khu dân cư thì yếu tố mơi trường cũng góp phần quyết
định đến giá đất.
- Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất qua tính chất sử dụng đất trong khu
vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất, chế độ quản lý giao
thông... Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất
của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong đơ thị.
1.1.3.3. Nhóm nhân tố cá biệt
Nhóm nhân tố cá biệt là chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất, nên
cũng gọi là nhân tố thửa đất. Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh
hưởng đến giá cả của từng thửa đất của mỗi loại.
- Diện tích: Diện tích loại đất cần vừa phải, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ
dàng sử dụng, nên ảnh hưởng đến giá cả.
- Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền quá hẹp ảnh hưởng đến việc sử dụng, hiệu quả
trưng bày và thu lợi nên ảnh hưởng đến giá đất.
- Chiều sâu: Loại đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt phố đều khó sử dụng
nên ảnh hưởng đến giá đất.
- Hình dáng: Hình dáng mảnh đất đẹp nhất là vng hoặc hình chữ nhật, cịn các
dạng hình như tam giác, hình thang, hình bình hành,… đều không thuận lợi cho việc
sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất.
- Độ dốc: Độ dốc q lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao nên
ảnh hưởng đến giá đất.
- Hạn chế của quy hoạch đô thị: Nhân tố quy hoạch đô thị được xem là nhân tố
cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng,
loại hình sử dụng đất...
- Vị trí đất: Thửa đất nằm tại địa điểm nào cụ thể trong khu đất, cách bao xa để
đến bến xe, trường học, cơng viên, bách hóa... Thửa đất nằm đầu đường hay góc phố
đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất.

- Thời hạn sử dụng đất: Nhân tố này quyết định thời gian được sử dụng và thu
lợi từ thửa đất đó nên trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất.


14

1.1.4. Các nguyên tắc định giá đất
1.1.4.1 Nguyên tắc cơ bản
Giá đất được hình thành bởi sự tác động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau của ba
mặt là hiệu quả, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu, mà những nhân tố này
lại luôn luôn ở thế biến động, định giá đất cần phân tích tỷ mỷ điểm này và phán đốn
chính xác xu hướng biến động, hiểu biết các nhân tố cấu thành giá cả đất đai và sự
tương tác giữa các nhân tố, mới có thể định giá chính xác.
Các nguyên tắc cơ bản trong định giá đất trước hết được hiểu đó là những
nguyên tắc kinh tế, chúng có liên quan mật thiết tới học thuyết kinh tế và thường được
thừa nhận có ảnh hưởng trực tiếp đến quan niệm hiện đại về giá thị trường. Sau nữa
cũng cần phải nhấn mạnh rằng những nguyên tắc này rất ít khi được xem xét một cách
riêng rẽ mà người ta thường sử dụng các nguyên tắc này trong mối liên quan chặt chẽ
với nhau, bởi vì chúng ln đi với nhau và bổ sung cho nhau. Trong nền kinh tế vận
hành theo cơ chế thị trường, việc định giá đất tuân thủ theo các nguyên tắc cơ bản sẽ
được trình bày dưới đây:
- Nguyên tắc thay thế:
Giá đất tuân thủ quy luật thay thế. Thay thế trong định giá đất được hiểu, đó là
sự áp đặt về mặt giá trị của thửa đất chủ thể với giá bán của những thửa đất so sánh
trong cùng một vùng giá trị với điều kiện những thửa đất so sánh được bán trong
khoảng thời gian gần với thời điểm định giá thửa đất chủ thể.
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một thửa đất chủ thể có khuynh
hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện
dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết khơng có sự chậm trễ trong việc thỏa thuận
giá cả và thanh tốn. Hay nói cách khác, giá cả của một thửa đất nào đó chịu sự ràng

buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng tương đồng cùng loại hình có khả năng thay
thế nó.
Căn cứ vào các nguyên tắc nói trên, khi xác định giá đất là có thể thơng qua các
điều kiện đất đai, có nghĩa là so sánh giá trị sử dụng đất đai để định giá cả đất đai. Như
trong vòng cung cầu của cùng một thị trường, có thể thơng qua điều tra những giao
dịch mới phát sinh ùng với giá đất của những thửa đất có khả năng thay thế cho thửa
đất đang chờ định giá, rồi hông qua so sánh với nó để xác định giá cả cho thửa đất
đang chờ định giá, nghĩa là phương pháp so sánh thường dùng trong định giá đất là lấy
nguyên tắc thay thế làm cơ sở. Điều cần chú ý là, do đặc điểm về tính cố định, tính cá
biệt và số lượng giao dịch ít của đất đai, khi ịnh giá đất rất khó tìm được thửa đất thay
thế có điều kiện chất lượng hoàn toàn giống nhau hư thửa đất chờ định giá, vì vậy
thường phải sau khi tiến hành hiệu chỉnh thời gian và điều iện đất đai mới có thể sử


15

dụng phương pháp so sánh thị trường để xác định giá cả cho các thửa đất chờ định giá
theo nguyên tắc thay thế.
Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc cơ bản biểu
hiện hành vi kinh tế hợp lý. Phạm vi thích nghi của nguyên tắc này rộng, là một trong
những nội dung trung tâm của nguyên tắc định giá.
- Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất:
Một thửa đất có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, trong số đó có
sử dụng là hợp pháp, có sử dụng bị coi là không hợp pháp, sử dụng trái với các qui
định của chính quyền địa phương. Xét về mặt giá trị, có sử dụng cho thu nhập rịng
thấp và kéo dài, có sử dụng cho thu nhập ròng cao nhưng thời gian diễn ra rất ngắn.
Trong số rất nhiều các sử dụng khác nhau, thông thường một thửa đất bao giờ cũng có
một sử dụng vừa hợp pháp vừa đem lại giá trị thu nhập ròng lớn nhất và trong khoản
thời gian xác định. Loại sử dụng đó, lý thuyết định giá gọi là sử dụng hiệu quả nhất.
Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm

định giá cho thấy thửa đất đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu
nhập rịng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương
lai là lớn nhất; sử dụng hiệu quả nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một
khoảng thời gian nhất định.
Sử dụng hiệu quả nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất
của định giá đất.
Hầu hết các thửa đất đều trải qua những “tranh chấp” về mục đích sử dụng. Đất
nơng nghiệp trải qua sự tranh chấp giữa mục đích trồng trọt và chăn nuôi. Đất đô thị
trải qua nhiều sự tranh chấp hơn, như để làm nhà ở, cửa hàng, khách sạn hoặc văn phịng
giao dịch. Khi một người ước tính giá trị thị trường của thửa đất, người đó phải thu thập,
phân tích thơng tin thị trường, thu thập và đánh giá tình trạng pháp lý của thửa đất và
những quy định về quy hoạch của chính quyền địa phương để đánh giá sử dụng nào là
sử dụng có hiệu quả nhất. Tuy nhiên, một sử dụng được đánh giá là sử dụng hiệu quả
nhất phải có triển vọng, mang tính khả thi và phải đáp ứng những nhu cầu về thời gian
duy trì sử dụng đó trước mắt cũng như một giai đoạn được dự tính tuỳ theo.
Thị trường bất động sản, các tài sản đất đai, nhà cửa và các tài sản khác gắn liền
với đất không được bán một cách riêng rẽ mà chúng thường được bán chung với nhau.
Vì vậy, sử dụng hiệu quả nhất phải đem lại lợi nhuận nhiều nhất cho toàn bộ tài sản
gồm đất đai, nhà cửa và những tài sản khác gắn liền với đất nếu có. Một vấn đề nữa
cần phải lưu ý khi ước tính sử dụng hiệu quả nhất đối với một bất động sản thuộc sở hữu
chung, người định giá khơng được kết hợp kết quả tính tốn từ các sử dụng mang tính
độc lập để ước tính cho các mục đích sử dụng khác với sử dụng mang tính độc lập đó.


16

Khi tiến hành định giá theo nguyên tắc sử dụng đất hiệu quả nhất, thì khơng nên
chịu sự hạn chế của hiện trạng sử dụng thực tế mà phải phán đốn chính xác trong tình
hình nào thì thửa đất đó được sử dụng hiệu quả nhất. Khi xem xét đất đai đã được sử
dụng hiệu quả nhất hay chưa thì những nhân tố cần phải nghiên cứu là: phương thức

sử dụng tốt nhất của thửa đất đó là gì; phương thức sử dụng trước mắt có phải là hiệu
quả nhất hay khơng; nếu khơng được thì khả năng chuyển nó sang sử dụng có hiệu quả
nhất như thế nào; phương thức sử dụng có hiệu quả nhất có khả năng duy trì được bao
lâu. Trong đó việc phán định tính liên tục của phương thức sử dụng hiệu quả nhất có
vai trị quan trọng, vì ảnh hưởng trực tiếp đến số lượng thu lợi và phương thức sử dụng
trong tương lai có liên quan đến ngun tắc dự đốn.
Tóm lại, sử dụng hiệu quả nhất cần phải dựa trên cơ sở của nguyên tắc dự tính
và nguyên tắc biến động, nghĩa là được xác định sau khi xem xét một cách lâu dài về
quá khứ, hiện tại cho đến tương lai.
- Nguyên tắc biến động:
Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá. Nó là kết
quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá đất, mà các nhân tố hình thành giá
thì ln nằm trong thế biến động, cho nên giá cả đất đai là được hình thành trong quá
trình tác động lẫn nhau của những nhân tố này và những biến động chung của chúng.
Khi định giá đất, cần phải phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính cá biệt,
và nhu cầu về hiệu quả trên mảnh đất đó, cùng với những nhân tố nhân tố và sự biến
động của những nhân tố này. Vì các nhân tố này luôn thay đổi nên phải nắm vững mối
quan hệ nhân quả giữa các nhân tố và quy luật biến động để căn cứ giá đất hiện tại mà
dự tính giá đất cho tương lai.
Do đó ngun tắc biến động và ngun tắc dự tính có quan hệ mật thiết với
nhau. Trong việc định giá đất, không những phải dự tính chính xác sự biến động giá
đất trong tương lai, mà đồng thời còn phải theo nguyên tắc biến động để điều chỉnh tư
liệu giá đất đang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá thì mới có thể xác
định giá đất hợp lý, chính xác.
Điều cần chú ý là các nguyên tắc này không đứng đơn lẻ, giữa chúng có mối
quan hệ trực tiếp hoặc gián tiếp với nhau. Do đó, khi định giá đất, ngồi việc cần phải
hiểu biết đầy đủ những nguyên tắc trên, còn phải nắm vững mối quan hệ giữa chúng
vận dụng một cách tổng hợp, mới nắm được giá cả đất đai chính xác. [17]
1.1.4.2. Nguyên tắc định giá đất theo Luật đất đai 2013
Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

- Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
- Theo thời hạn sử dụng đất;


17

- Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử
dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu
giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
- Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả
năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.
1.1.5. Các phương pháp định giá đất
1.1.5.1. Phương pháp định giá đất theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP
a) Phương pháp định giá đất theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP
- Phương pháp so sánh trực tiếp: Phương pháp so sánh trực tiếp là phương
pháp xác định giá đất dựa trên cơ sở phân tích mức giá của thửa đất trống tương tự với
mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích,
hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển
nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của
thửa đất cần định giá.
- Phương pháp triết trừ: Là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản
gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá
trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất)
- Phương pháp thu nhập: Là phương pháp định giá đất tính bằng thương số
giữa mức thu nhập rịng thu được bình qn một năm trên một đơn vị diện tích đất so
với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình qn một năm tính đến thời điểm định giá đất của
loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất
tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.
- Phương pháp thặng dư: Là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm
năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép

chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất hoặc tốt nhất bằng cách loại trừ tổng
chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Là phương pháp định giá đất bằng
cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy
ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (gọi chung là Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh) ban hành.
b) Áp dụng phương pháp định giá đất:
* Yêu cầu về thông tin trong áp dụng phương pháp định giá đất
(1) Các thông tin về giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, giá đất trúng đấu
giá quyền sử dụng đất, giá đất trong cơ sở dữ liệu về đất đai, giá đất trên sản giao dịch
bất động sản, giá đất được xác định từ chi phí, thu nhập của thửa đất (sau đây gọi là
giá đất thị trường) phải đảm bảo khách quan, trung thực.