Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng các điểm khai thác đất phục vụ san lấp mặt bằng các dự án trên địa bàn huyện vân đồn, tỉnh quảng ninh giai đoạn 2016 2019
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.96 MB, 94 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
---------------------------------------------------
NGUYỄN THỊ KHANH
ĐÁNH GIÁ CƠNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI PHĨNG
MẶT BẰNG CÁC ĐIỂM KHAI THÁC ĐẤT PHỤC VỤ SAN
LẤP MẶT BẰNG CÁC DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN
VÂN ĐỒN, TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2016-2019
LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
1
Thái Nguyên,
2020
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
---------------------------------------------------
NGUYỄN THỊ KHANH
ĐÁNH GIÁ CƠNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI PHĨNG
MẶT BẰNG CÁC ĐIỂM KHAI THÁC ĐẤT PHỤC VỤ SAN
LẤP MẶT BẰNG CÁC DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN
VÂN ĐỒN, TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2016-2019
Ngành : Quản lý đất đai
Mã số : 8 85 01 03
LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Phan Đình Binh
2
Thái Nguyên,
2020
LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu do chính tơi thực hiện. Các số
liệu sơ cấp và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa được ai công
bố trong bất cứ cơng trình nào khác.
Tác giả
Nguyễn Thị Khanh
i
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngồi sự nỗ lực phấn đấu của bản thân,
tơi cịn nhận được sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn bè, đồng
nghiệp và người thân.
Nhân dịp này, tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS. Phan Đình Binh
giảng viên Đại học Nơng Lâm Thái Ngun người đã ln theo sát, tận tình hướng
dẫn, chỉ bảo tơi trong suốt q trình thực hiện luận văn. Tơi xin chân thành cảm ơn
tồn thể các thầy cô giáo đã luôn giúp đỡ tạo mọi điều kiện cho tôi trong thời gian
qua.
Tôi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo UBND huyện Vân Đồn, và cán bộ
Phòng Tài ngun và Mơi trường, Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất, cùng tất
cả các bạn bè đã giúp đỡ tơi hồn thành đề tài này.
Cuối cùng tơi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọi điều kiện
về vật chất cũng như tinh thần trong suốt q trình tơi thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn và cảm tạ!
Vân Đồn, tháng
Tác giả
ii
năm 2020
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT...................................................................... vi
DANH MỤC BẢNG BIỂU .....................................................................................vii
DANH MỤC HÌNH ............................................................................................... viii
MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................................... 1
2. Mục tiêu và ý nghĩa của nghiên cứu ....................................................................... 2
Chương 1 .................................................................................................................... 4
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ................................................................. 4
1.1. Cơ sở lý luận của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ............................... 4
1.1.1. Khái niệm về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ............................. 4
1.1.2. Đặc điểm của công tác bồi thường GPMB ....................................................... 5
1.1.3. Những yếu tố tác động đến cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ........... 6
1.1.4. Quy trình thực hiện cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng ........................ 7
1.2. Cơ sở pháp lý của cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng .............................. 9
1.2.1. Các văn bản pháp quy của Nhà nước ................................................................ 9
1.2.2. Các văn bản pháp quy của tỉnh Quảng Ninh ................................................... 10
1.3. Cơ sở thực tiễn ................................................................................................... 11
1.3.1. Chính sách bồi thường thiệt hại và tái định cư của các tổ chức tài trợ (WB và
ADB). ........................................................................................................................ 11
1.3.2. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và giải phóng mặt bằng của một số nước trên
thế giới ....................................................................................................................... 13
1.3.3. Tình hình thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng ở Việt Nam ................ 17
1.3.4. Một số nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực của đề tài ..................................... 20
Chương 2 .................................................................................................................. 25
ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .................... 25
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...................................................................... 25
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu...................................................................................... 25
iii
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 25
2.3. Nội dung nghiên cứu .......................................................................................... 25
2.3.1. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Vân Đồn ........ 25
2.3.2. Thực trạng quản lý và sử dụng đất đai huyện Vân Đồn.................................. 26
2.3.3. Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB một số điểm khai thác đất
huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh............................................................................. 26
2.3.4. Đánh giá ảnh hưởng của kết quả cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng
một số điểm khai thác đất huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh .................................. 26
2.3.5. Đề xuất phương án giải quyết cho công tác bôi thường GPMB ..................... 26
2.4. Phương pháp nghiên cứu.................................................................................... 26
2.4.1. Phương pháp thu thập và kế thừa số liệu, tài liệu đã có (số liệu thứ cấp) ...... 26
2.4.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu từ người dân thông qua phiếu điều tra
(số liệu sơ cấp) .......................................................................................................... 26
2.4.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp .................................................................... 28
CHƯƠNG 3.............................................................................................................. 29
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................................... 29
3.1. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Vân Đồn ........... 29
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ........................................................................................... 29
3 .1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ............................................................................... 38
3.2. Thực trạng quản lý và sử dụng đất đai huyện Vân Đồn .................................... 44
3.2.1. Thực trạng công tác quản lý nhà nước về đất đai tại huyện Vân Đồn ............ 44
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Vân Đồn ................................................... 49
3.3. Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB một số điểm khai thác đất huyện
Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh ....................................................................................... 51
3.3.1. Giới thiệu khái quát dự án ............................................................................... 51
3.3.2. Kết quả bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất tại dự án ...................... 54
3.3.3. Kết quả bồi thường về tài sản gắn liền với đất của dự án ............................... 60
3.3.4. Kết quả công tác hỗ trợ thu hồi đất tại hai dự án ............................................ 66
3.4. Đánh giá ảnh hưởng của kết quả cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng một
số điểm khai thác đất huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh ......................................... 85
iv
3.4.1. Tác động tới kinh tế ........................................................................................ 85
3.4.2. Tác động tới xã hội.......................................................................................... 87
3.4.3. Tác động tới môi trường ................................................................................. 91
3.5. Đề xuất phương án giải quyết cho công tác bơi thường GPMB ........................ 92
3.5.1. Giải pháp về chính sách bồi thường, hỗ trợ thu hồi đất .................................. 92
3.5.2. Giải pháp về tổ chức thực hiện ....................................................................... 93
3.5.3. Các giải pháp cụ thể ........................................................................................ 93
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................ 95
1. Kết luận ................................................................................................................ 95
2. Kiến nghị ............................................................................................................... 96
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 97
PHỤ LỤC ..................................................................... Error! Bookmark not defined.
Phục lục 1: Phiếu điều tra .......................................... Error! Bookmark not defined.
v
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
STT
Viết tắt
Giải thích
1
CP
Chính phủ
2
CT
Chỉ thị
3
CV
Cơng văn
4
NĐ
Nghị định
5
NQ
Nghị quyết
6
QĐ
Quyết định
7
QLNN
Quản lý nhà nước
8
QPPL
Quy phạm pháp luật
9
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
10
TT
11
UBND
Ủy ban nhân dân
12
GPMB
Giải phóng mặt bằng
Thơng tư
vi
DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 3. 1: Kết quả thực hiện các chỉ tiêu Kinh tế năm 2019 của huyện Vân Đồn...38
Bảng 3. 2: Kết quả thực hiện các chỉ tiêu Xã hội năm 2019 của huyện Vân Đồn ....40
Bảng 3. 3: Hiện trạng sử dụng đất năm 2020 của huyện Vân Đồn ...........................49
Bảng 3. 4: Diện tích các loại đất thu hồi tại ba dự án khai thác đất phục vụ dự án tại
huyện Vân Đồn .........................................................................................................55
Bảng 3. 5: Tổng hợp đơn giá bồi thường thu hồi các loại đất của ba dự án khai thác
đất huyện Vân Đồn....................................................................................................58
Bảng 3. 6: Tổng hợp chi phí bồi thường thu hồi các loại đất của ba dự án khai thác
đất đất tại huyện Vân Đồn .........................................................................................59
Bảng 3. 7: Tổng hợp chi phí bồi thường về tài sản , cơng trình, vật kiến trúc của ba
dự án khai tách đất tại huyện Vân Đồn .....................................................................61
Bảng 3. 8: bảng tổng hợp đơn giá các cây trồng tại ba dự án khai thác đất phục vụ
dự án trên địa bàn huyện Vân Đồn............................................................................63
Bảng 3. 9. Tổng số tiền bồi thường cho cây cối hoa màu tại dự án Khai thác đất
phục vụ 3 dự án của huyện Vân Đồn ........................................................................64
Bảng 3. 10. Tổng chi phí hỗ trợ tại ba dự án Khai thác đất phục vụ dự án tại huyện
Vân Đồn ....................................................................................................................67
Bảng 3. 11. Tổng chi phí hỗ trợ của 3 loại hình hỗ trợ tại dự án Khai thác đất phục
vụ dự án huyện Vân Đồn...........................................................................................84
Bảng 3. 12. Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi đất .............................85
Bảng 3. 13. Thu nhập bình quân của người dân tại dự án Khai thác đất phục vụ các dự
án huyện Vân Đồn ......................................................................................................86
Bảng 3. 14. Tình hình lao động và việc làm của các hộ dân bị thu hồi đất tại dự án
Khai thác đất phục vụ các dự án huyện Vân Đồn .........................................................87
Bảng 3. 15. Tình hình an ninh trật tự, xã hội của người dân sau khi thu hồi đất tại dự
án Khai thác đất phục vụ các dự án huyện Vân Đồn.....................................................89
Bảng 3. 16.Tình hình phát triển các cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của
các hộ dân sau khi thu hồi đất....................................................................................90
Bảng 3. 17. Tình hình mơi trường khu vực sống của người dân sau khi thu hồi đất tại
ba dự án khai thác đất phục vụ các dự án của huyện Vân Đồn .................................91
vii
DANH MỤC HÌNH
Hình 3. 1: Địa giới hành chính huyện Vân Đồn .......................................................30
Hình 3. 2: Vị trí huyện Vân Đồn trong tỉnh Quảng Ninh .........................................30
Hình 3. 3: Cơ cấu sử dụng đất tại huyện Vân Đồn ...................................................51
Hình 3. 4: Hình ảnh dự án Cảng hàng khơng Quảng Ninh .......................................52
Hình 3. 5: Hình ảnh dự án Tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng Sonasea Vân Đồn Harbor
City ............................................................................................................................53
Hình 3. 6: Hình ảnh dự án khu dân cư đơ thị Ocean Park ........................................54
Hình 3. 7: Cơ cấu thu hồi đất dự án Khai thác đất phục vụ dự án Cảng hàng không
Quảng Ninh tại xã Đồn Kết .....................................................................................56
Hình 3. 8. Cơ cấu tiền bồi thường các loại tài sản vật kiến trúc trên đất ..................62
Hình 3. 9. Cơ cấu tiền bồi thường các loại cây cối, hoa màu ...................................65
Hình 3. 10. Cơ cấu chi phí hỗ trợ của 3 loại hình hỗ trợ tại dự án Khai thác đất phục
vụ dự án huyện Vân Đồn...........................................................................................84
Hình 3. 11. Biểu đồ số lượng lao động với các ngành nghề khác nhau sau khi thu hồi
đất tại dự án Khai thác đất phục vụ các dự án huyện Vân Đồn .....................................88
viii
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia có giá trị lớn, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, có vị trí đặc biệt quan trọng đối với đời sống của từng hộ gia đình, cá nhân,
thành phần quan trọng hàng đầu của mơi trường sống, là điều kiện tối thiểu đảm bảo
cho quá trình tái sản xuất giúp xã hội khơng ngừng phát triển, là địa bàn phân bố các
khu dân cư, xây dựng các cơng trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng;
trong thời kỳ hiện nay, đất đai thêm những chức năng có ý nghĩa quan trọng là tạo
nguồn vốn và thu hút đầu tư phát triển.
Trong những năm gần đây, nền kinh tế - xã hội ở nước ta tăng trưởng ở mức khá, tốc
độ đô thị hóa và cơng nghiệp hóa diễn ra mạnh mẽ, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước
được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ, xu hướng tất yếu về nguồn
lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra đều phải trở thành hàng hố, trong đó đất đai
cũng khơng phải là ngoại lệ.
Trong điều kiện quỹ đất có hạn, giá đất ngày càng cao và nền kinh tế thị
trường ngày càng phát triển thì lợi ích của người sử dụng đất khi nhà nước giao đất,
thu hồi đất vẫn đang là một vấn đề hết sức nóng bỏng và cấp bách. Việc bồi thường
đất đai, giải phóng mặt bằng, tái định cư là một vấn đề hết sức nhạy cảm, phức tạp
tác động đến mọi mặt của đời sống kinh tế - chính trị - xã hội.
Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt Khu kinh tế Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh đến
năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030. Vân Đồn đang phát triển để trở thành Khu kinh
tế năng động, đầu mối giao thương, tạo động lực phát triển kinh tế cho tỉnh Quảng
Ninh, Vùng duyên hải Bắc Bộ và Vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ. Các khu du lịch
sinh thái biển, đảo chất lượng cao được hình thành, tạo điểm đến du lịch giải trí vui
chơi cao cấp, đồng thời tạo môi trường an sinh bền vững và chất lượng cao cho người
dân trong vùng.
Để tạo động lực cho Vân Đồn phát triển, thu hút nguồn vốn đầu tư từ bên
ngồi. Các cơng trình kết cấu hạ tầng trọng điểm, cơng trình giao thơng trong q
trình thực hiện đầu tư cần có quỹ đất san lấp mặt bằng phục vụ đầu tư xây dựng. Do
1
đó cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng giữ vị trí hết sức quan trọng là yếu tố
có tính chất quyết định đến tiến độ thực hiện các dự án, cơng trình; quyết định đến
cơ hội thu hút vốn đầu tư. Qua nhiều năm cơng tác giải phóng mặt bằng luôn là vấn
đề nan giải, chiếm phần lớn các vụ khiếu nại, khiếu kiện về lĩnh vực đất đai trên địa
bàn huyện Vân Đồn nói riêng và trên địa bàn cả nước nói chung gây mất trật tự xã
hội làm ảnh hường không tốt đến môi trường đầu tư.
Để có thể nhìn nhận đầy đủ về cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ở
huyện Vân Đồn, được sự hướng dẫn của thầy giáo – PGS.TS Phan Đình Binh, em
đã lựa chọn nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt
bằng các điểm khai thác đất phục vụ san lấp mặt bằng các dự án trên địa bàn
huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2016-2019” nhằm tìm hiểu thực trạng
và tìm ra những hạn chế, đồng thời đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần đẩy
nhanh tiến độ cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tịa địa phương.
2. Mục tiêu và ý nghĩa của nghiên cứu
- Mục tiêu đề tài nghiên cứu dựa vào những nội dung sau:
+ Đánh giá được thực trạng cơng tác giải phóng mặt bằng các điểm khai thác
đất phục vụ san lấp mặt bằng các dự án trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng
Ninh.
+ Qua phân tích đánh giá những điểm bất cập và những thuận lợi, khó khăn,
của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với người dân bị Nhà nước thu
hồi đất và kiến nghị giải pháp thực hiện cơ chế chính sách phù hợp trong thực tiễn
của cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng.
- Ý nghĩa của đề tài:
+ Ý nghĩa khoa học: Đưa ra các cơ sở khoa học của chính sách bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư đối với người dân bị thu hồi đất. Chỉ ra ưu nhược điểm của chính
sách bồi thường, giải phóng mặt bằng đối với người dân bị Nhà nước thu hồi đất hiện tại
ở huyện Vân Đồn. Kiến nghị hồn thiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng
,hỗ trợ và tái định cư đối với người dân bị thu hồi đất trên địa bàn huyện trong thời
gian tới.
2
+ Ý nghĩa trong thực tiễn: Thực hiện công bằng được lợi ích một cách hài hịa,
giữa lợi ích xã hội và của người dân bị thu hồi đất, thực hiện cơng tác bồi thường
GPMB một cách nhanh chóng và hiệu quả.
3
Chương 1
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận của cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng
1.1.1. Khái niệm về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
1.1.1.1 Thu hồi đất
Thu hồi đất là việc Nhà nước ban hành Quyết định hành chính để thu lại quyền
sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng theo
quy định của Luật Đất đai năm 2013.
Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp quy định tại các Điều 61, 62, 64,
65 Luật đất đai 2013.
Thu hồi đất vì mục đích quốc phịng, an ninh;
Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;
Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai;
Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại
đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.
Mục đích cuả cơng tác thu hồi đất là nhằm đảm bảo đất đai sử dụng đúng mục
đích, đạt hiệu quả, khắc phục tình trạng sử dụng đất sai mục đích, vi phạm luật đất
đai.
1.1.1.2 Bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng
- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử
dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất; Giải phóng mặt
bằng nghĩa là di dời, di dân đi nơi khác để lấy mặt bằng xây dựng cơng trình.
Điều này có nghĩa là:
+ Mọi khoản bồi thường không phải bằng tiền là xong mà chủ thể đó phải
được đảm bảo về lợi ích hợp pháp. Sự mất mát của người bị thu hồi đất cả về vật
chất và tinh thần.
+ Về mặt hành chính thì đây là q trình khơng tự nguyện, có tính cưỡng chế.
Việc bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất phải đảm bảo
4
tính dân chủ, khách quan, cơng bằng, cơng khai, kịp thời và đúng theo quy định của
pháp luật (Điều 74 Luật Đất đai năm 2013).
+ Bồi thường hoặc hỗ trợ đối với tồn bộ diện tích đất Nhà nước thu hồi.
+ Bồi thường hoặc hỗ trợ tài liệu hiện có gắn liền với đất và các chi phí đầu tư
vào đất bị Nhà nước thu hồi.
- Hỗ trợ là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề
mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới, ổn định đời sống, sản xuất, bố trí việc
làm mới và một số khoản hỗ trợ khác.
Hỗ trợ gồm:
+ Hỗ trợ đất là khoản hỗ trợ đối với đất khơng đủ điều kiện được bồi thường
thì được xem xét hỗ trợ cho người đang sử dụng.
+ Hỗ trợ tài sản: Tài sản, vật kiến trúc hợp pháp khơng đủ điều kiện được bồi
thường thì được xem xét hỗ trợ cho người có tài sản.
* Tái định cư:
Tái định cư là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh
sống, làm ăn và bàn giao lại đất cho dự án. Tái định cư bắt buộc là điều không thể
tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng dụng đất đai để thực hiện dự án. Khu tái
định cư phải được xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ đảm bảo đủ điều kiện cho người
sử dụng tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ.
1.1.2. Đặc điểm của công tác bồi thường GPMB
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng các cơng trình mang tính đa
dạng và phức tạp. Nó thê hiện khác nhau đối với mỗi dự án, nó liên quan trực tiếp
đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của tồn xã hội. Các văn bản chính sách
về bồi thường, hỗ trợ theo quy định của Nhà nước được áp dụng chung cho tất cả
các dự án thu hồi đất.
- Tính đa dạng: Mỗi dự án, khu vực thu hồi đất và GPMB được tiến hành trên
địa bàn một tỉnh, một địa phương sẽ khác nhau về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã
hội, các chính sách vận dụng cụ thể của cấp tỉnh cũng rất khác nhau. Các dự án
trong khu vực đô thị, mật độ dân cư cao, cơng trình xây dựng nhiều, giá trị đất và tài
sản trên đất lớn; khu vực giáp ranh giữa đô thị và nông thôn, ven các khu công
5
nghiệp mức độ dân cư khá cao, hoạt động sản xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ
công nghiệp, dịch vụ, buôn bán nhỏ… khu vực nông thôn, hoạt động sản xuất chủ
yếu là nông nghiệp, lâm nghiệp dân cư thưa thớt… Do vậy, đối với mỗi dự án ở mỗi
vùng có những đặc trưng riêng, cơng tác thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ GPMB
được tiến hành cần có những giải pháp riêng, phù hợp với đặc điểm và điều kiện
riêng của mỗi khu vực tùy theo từng dự án cụ thể.
- Tính phức tạp: Đất đai là tài sản - bất động sản có giá trị cao, có vai trò quan
trọng trong đời sống sản xuất, sự phát triển kinh tế - xã hội.
Đối với đất nông nghiệp: Tập trung chủ yếu khu vực nông thôn, dân cư chủ
yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp, trong khi đó năng suất, sản
lượng lại phụ thuộc rất lớn vào điều kiện đất đai, trình độ sản xuất, tập quán và kinh
nghiệm canh tác có từ lâu đời. Do vậy, khi thu hồi đất - thu hồi tư liệu sản xuất của
người dân thì việc người dân chấp hành phương án thu hồi đất, di chuyển là rất khó
khăn và việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp cho người dân là rất cần thiết để đảm
bảo đời sống người dân về lâu dài.
Đối với đất ở, đất phi nông nghiệp: Do giá trị sử dụng đất và tài sản gắn liền
với đất lớn, nó gắn bó trực tiếp với đời sống, sinh hoạt của người dân mà tâm lý, tập
quán là ngại di chuyển chỗ ở. Do vậy, việc thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ đối với
đất ở, đất phi nông nghiệp và tài sản gắn liền với đất lại càng phức tạp.
Dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bám vào
các trục đường giao thông của khu dân cư nay chuyển đến ở khu vực mới điều kiện
kiếm sống bị thay đổi nên không muốn di chuyển.
1.1.3. Những yếu tố tác động đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng
Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện kinh tế,
xã hội và trình độ dân trí nhất định. Do vậy, q trình bồi thường GPMB cũng mang
những đặc điểm riêng biệt.
Do đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế,
xã hội của người dân.
Công tác quản lý đất đai ở một số địa phương còn yếu kém, hạn chế, nhiều vướng
mắc trong quan hệ quản lý và sử dụng đất đai để tồn đọng kéo dài.
6
Nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động mang tính định hướng
từ lúc hình thành dự án đến khi GPMB và tái định cư.
Trong quá trình áp dụng cụ thể, tình trạng một số chính sách có nhiều Văn bản
quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai chưa được hướng dẫn, chưa được
khắc phục hiệu quả triệt để.
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một chứng thư pháp lý nhằm
xác lập quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng đất trên các thửa đất cụ thể.
Giao đất, cho thuê đất phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhưng
nhiều địa phương chưa thực hiện tốt nguyên tắc này.
Các yếu tố về giá đất và định giá đất cũng bất cập.
Việc bồi thường GPMB gắn nhiều đến quyền lợi về tài chính nên rất dễ có
những hành vi vi phạm pháp luật nhằm thu lợi bất chính. Vì vậy các cấp chính
quyền cấp trên phải có kế hoạch thanh tra, kiểm tra, kịp thời phát hiện những sai
phạm để xử lý tạo niềm tin cho nhân dân.
Theo kết quả thống kê của Cơ quan thanh tra nhà nước cho thấy hơn 80% số
vụ tranh chấp, khiếu nại tố cáo hàng nằm liên quan đến đất đai, đặc biệt là khiếu
kiện về bồi thường thiệt hại chưa thỏa đáng, khơng cơng bằng...
1.1.4. Quy trình thực hiện cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng
- Bước 1:
+ Tiếp nhận các hồ sơ pháp lý của dự án từ phía Chủ đầu tư.
+ Tham mưu cho cấp có thẩm quyền Văn bản chủ trương thu hồi đất.
+ Thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và thành lập Tổ tư
vấn giúp việc cho Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (trường hợp thấy cần
thiết).
+ Xây dựng kế hoạch tiến độ chi tiết giải phóng mặt bằng trình UBND huyện
phê duyệt theo quy định.
+ Lập đo vẽ trích đo, trích lục hoặc trích lục đo vẽ bổ sung bản đồ địa chính
khu đất quy hoạch thực hiện dự án.
- Bước 2:
+ Công khai chủ trương thu hồi đất; phạm vi, vị trí khu đất thu hồi và các chế
7
độ chính sách về bồi thường, hỗ trợ và tái định đến toàn thể các chủ sử dụng đất
trong khu vự quy hoạch dự án.
+ Hình thức cơng khai: Xây dựng Pano khẩu hiệu tại khu quy hoạch dự án;
Thông báo trên đài phát thanh, truyền hình tại địa phương; Tổ chức Hội nghị công
khai tại trụ sở UBND xã có dự án đi qua.
- Bước 3:
+ Chuẩn bị hồ sơ địa chính cho khu đất bị thu hồi.
+ Xác định giá đất bồi thường cụ thể của các thửa đất bị ảnh hưởng phải thu
hồi đất.
+ Kê khai, thống kê sơ bộ số hộ, số nhân khẩu, số lao động, đất đai, Tài sản
cay cối, hoa màu, mồ mả, nhà cửa và các cơng trình kiến trúc khác nằm trong khu
vực quy hoạch dự án để lập phương án tổng thể.
- Bước 4:
+ Lập phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
+ Trình thẩm định, phê duyệt phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư.
- Bước 5:
+ Phát mẫu tự khai của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bị ảnh hưởng (có mẫu
quy định).
+ Thu thập các Giấy tờ liên quan về đất nếu có.
- Bước 6:
+ Xác định nguồn gốc đất đai; Kê khai, thống kê kiểm đếm chi tiết hiện trạng
các tài sản trên đất (cây trồng, hoa màu, mồ mả, nhà ở và các cơng trình kiến trúc
có liên quan) và lập Biên bản kiểm kê hiện trạng để tiến hành lập hồ sơ chi tiết bồi
thường GPMB cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức sử dụng đất bị ảnh hưởng.
+ Lập dự thảo phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy định.
+ Niêm yết, công khai dự thảo phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
tại trụ sở UBND cấp xã, nhà văn hóa khu dân cư nơi có đất thu hồi trong thời hạn ít
nhất 20 ngày (trừ các trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 17 Nghị định
47/NĐ-CP).
8
+ Kết thúc công khai dự thảo phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư,
lập Biên bản ghi rỗ số lượng ý kiến đồng ý, số lượng ý kiến không đồng ý, sô lượng
ý kiến khác đối với dự thảo phương án đã niêm yết.
- Bước 7:
+ Trên cơ sở ý kiến của người bị thu hồi đất, căn cứ các quy định hiện hành
tiến hành hoàn chỉnh lại phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (trường hợp
cần phải điều chỉnh, bổ sung thì chỉnh sửa lại cho phù hợp).
+ Trình các cấp, ngành có thẩm quyền đề nghị thu hồi đất, thẩm định và phê
duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy định tại Điều 66 Luật
Đất đai 2013.
+ Thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
+ Phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
- Bước 8:
+ Công khai Quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
+ Thơng báo thời gian, địa điểm chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ; thời gian xét
giao đất tái định cư và thời hạn bàn giao mặt bằng.
+ Chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và bố trí đất ở được bồi thường.
+ Cưỡng chế thu hồi đất (nếu có) khi đã thực hiện đầy đủ mọi chế độ đối với
chủ sử dụng đất.
+ Bàn giao đất cho Chủ đầu tư dự án.
- Bước 9: Giải quyết khiếu nại đối với Quyết định thu hồi đất, bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư (nếu có).
1.2. Cơ sở pháp lý của cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng
1.2.1. Các văn bản pháp quy của Nhà nước
- Luật Đất đai số: 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013;
- Nghị định số: 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của chính Phủ quy định chi
tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
- Nghị định số: 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ “Sửa đổi, bổ sung
một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai”;
9
- Nghị định số: 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ qui định về
giá đất;
- Nghị định số: 47/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ qui định về
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Nghị định số: 89/2013/NĐ-CP ngày 06/08/2013 của Chính phủ về việc Qui
định chi tiết thi hành một số điều của Luật Giá về thẩm định giá;
- Thông tư số: 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/06/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất,
thu hồi đất;
- Thông tư số: 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chinh bảng
giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất;
- Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất;
1.2.2. Các văn bản pháp quy của tỉnh Quảng Ninh
- Kế hoạch sử dụng đất năm 2016 của huyện Vân Đồn được phê duyệt tại
Quyết định số: 1192/QĐ-UBND ngày 21/4/2016 của UBND tỉnh Quảng Ninh;
Kế hoạch sử dụng đất năm 2017 của huyện Vân Đồn được phê duyệt tại Quyết định
số: 1144/QĐ-UBND ngày 17/04/2017 của UBND tỉnh Quảng Ninh; Kế hoạch sử
dụng đất năm 2018 của huyện Vân Đồn được phê duyệt tại Quyết định số:
5393/QĐ-UBND ngày 25/12/2018 của UBND tỉnh Quảng Ninh; Quyết định số:
2620/QĐ-UBND ngày 28/06/2019 của UBND tỉnh Quảng Ninh “ Về việc phê duyệt
điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 của huyện Vân Đồn”;
- Quyết định số: 1766/2014/QĐ-UBND ngày 13/08/2014 của UBND tỉnh
Quảng Ninh về việc ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất theo Luật Đất đai 2013 trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh;
Quyết định số: 3000/2017/QĐ-UBND ngày 02/8/2017 của Ủy ban nhân dân
tỉnh Quảng Ninh “Về việc ban hành Quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh”;
10
- Quyết định số: 3238/QĐ-UBND ngày 26/12/2014 của UBND tỉnh Quảng
Ninh về việc quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh thực hiện từ
ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019;
- Quyết định số 398/2012/QĐ-UBND ngày 27/02/2012 của UBND tỉnh Quảng
Ninh về việc ban hành Bộ đơn giá bồi thường tài sản đã đầu tư vào đất khi Nhà
nước thu hồi trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh; Quyết định số: 4234/QĐ-UBND ngày
28/12/2015 của UBND tỉnh Quảng Ninh “V/v ban hành bộ đơn giá bồi thường tài
sản đã đầu tư vào đất khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh”.
- Quyết định số 1296/QĐ-TTg ngày 19/8/2009 của Thủ tướng Chính phủ về
phê duyệt Quy hoạch chung xây dựng Khu kinh tế Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh đến
năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030;
- Các văn bản có liên quan.
1.3. Cơ sở thực tiễn
1.3.1. Chính sách bồi thường thiệt hại và tái định cư của các tổ chức tài trợ (WB
và ADB).
Theo Ngân hàng thế giới (WB), Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) thì bản
chất của việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ
mục đích an ninh, quốc phịng, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng phải đồng thời
đảm bảo lợi ích của những người bị ảnh hưởng để họ có một cuộc sống tốt hơn
trước về mọi mặt. Trên tinh thần giảm thấp nhất các tác động của việc thu hồi đất,
cần phải có chính sách thỏa đáng, phù hợp nhằm đảm bảo người bị thu hồi đất
khơng gặp bất lợi hay khó khăn trong cuộc sống sau này [17]. Khắc phục cải thiện
chất lượng cuộc sống, nguồn sống đối với người bị ảnh hưởng là việc phải bảo đảm.
Để thực hiện được phương châm đó thì trong cơng tác bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư phải lấy phát triển con người là trung tâm, khơng chỉ là các chính sách bồi
thường vật chất. Từ quan điểm đó, chính sách bồi thường cơng bằng là bồi thường
ngang bằng với tình trạng như khơng có dự án được áp dụng, sao cho đời sống của
người bị ảnh hưởng sau khi được bồi thường ít nhất phải đạt được ngang mức cũ
của họ như trước khi có dự án. Tuy vậy các chính sách này cũng có những khác biệt
so với chính sách của Nhà nước Việt Nam như:
11
Khái niệm hợp pháp hay khơng hợp pháp trong chính sách bồi thường, tái định
cư là một trong những khác biệt có khả năng gây ra những vấn đề xã hội lớn khi áp
dụng chính sách tái định cư của WB, ADB [17], [18]. Theo các tổ chức này thì thiếu
chứng thư hợp pháp về đất sẽ không ảnh hưởng tới bồi thường cho một số nhóm
dân bị ảnh hưởng và được mở rộng đối với cả đối tượng không bị thiệt hại về đất và
tài sản mà chỉ bị ảnh hưởng tới mặt tinh thần. Ở Việt Nam trước kia chỉ bồi thường
cho những người có chứng thư hợp pháp nhưng ở Nghị định 47/2014/NĐ-CP đã mở
rộng hơn khái niệm hợp pháp, đồng thời có quy định rõ ràng các trường hợp không
được bồi thường về đất, nếu xét thấy cần được hỗ trợ thì UBND tỉnh ra quyết định
đối với từng trường hợp cụ thể [17], [18].
Theo chính sách của ADB thì việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư bao giờ
cũng phải hoàn thành xong trước khi tiến hành cơng trình xây dựng, trong khi ở
Việt Nam chưa có quy định rõ ràng về thời hạn này (rất nhiều dự án vừa giải tỏa
mặt bằng vừa triển khai thi cơng, chỗ nào giải phóng mặt bằng xong thì thi cơng
trước tránh lấn chiếm đất đai); do vậy, nhiều gia đình cịn chưa kịp thời sửa chữa,
xây dựng lại hoặc xây dựng nhà ở mới ổn định trước khi bị giải tỏa.
Quy định của ngân hàng ADB là không những phải thông báo đầy đủ các
thông tin về dự án cũng như chính sách bồi thường, tái định cư của dự án cho các hộ
nông dân mà cịn tham khảo ý kiến và tìm mọi cách thỏa mãn các yêu cầu chính
đáng của họ trong suốt quá trình thực hiện. Ở Việt Nam, thực tế cho thấy việc thực
hiện đầy đủ nội dung này là rất khó khăn, vì lịch sử sử dụng đất rất phức tạp và khó
có thể thỏa mãn được yêu cầu rất lớn của người bị thu hồi đất [18].
Theo quy định của Ngân hàng ADB, ngoài giám sát nội bộ, cơ quan thực hiện
dự án phải thuê một tổ chức bên ngoài giám sát độc lập để đảm bảo những thông tin
là khách quan. Nhiệm vụ của cơ quan giám sát độc lập phải kiểm tra xem các hoạt
động tái định cư có được triển khai đúng khơng? Từ đó có những kiến nghị về biện
pháp giải quyết sao cho công tác tái định cư đạt được mục tiêu cuối cùng là giải quyết
hết những vướng mắc nảy sinh. Các chính sách hiện hành tại Việt Nam chưa áp dụng
cơ chế giám sát độc lập về tái định cư. Vì vậy, việc giám sát độc lập công tác tái định
12
cư là công tác khá mới mẻ ở Việt Nam nên cần có thời gian phù hợp để ban hành quy
định và làm quen với công việc này.
Phạm vi ảnh hưởng của dự án phải quan tâm theo ADB là rất rộng cịn theo
chính sách hiện hành của Việt Nam thì phạm vi ảnh hưởng vẫn cịn hạn hẹp.
1.3.2. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và giải phóng mặt bằng của một số nước
trên thế giới
Đối với bất cứ một quốc gia nào trên thế giới, đất đai là nguồn lực quan trọng
nhất, cơ bản của mọi hoạt động đời sống kinh tế - xã hội. Khi Nhà nước thu hồi đất
phục vụ cho các mục đích của quốc gia đã làm thay đổi toàn bộ đời sống kinh tế của
hàng triệu hộ dân và người dân, người bị ảnh hưởng khơng những khơng hạn chế về
số lượng mà cịn có xu hướng ngày càng tăng. Dưới đây là một số kinh nghiệm
quản lý đất đai của các nước trên thế giới sẽ phần nào giúp ích cho Việt Nam chúng
ta, đặc biệt trong chính sách bồi thường GPMB.
1.3.2.1. Trung Quốc:
Tại Trung Quốc, đất đai thuộc chế độ công hữu nên lợi ích cơng là điều kiện
tiền đề để áp dụng quyền thu hồi đất một cách hợp pháp. Việc thu hồi đất được thực
hiện chặt chẽ để tránh sự lạm quyền của chính quyền địa phương. Phạm vi đất bị
thu hồi phục vụ cho lợi ích cơng gồm: đất phục vụ cho quân sự - quốc phòng; các
cơ quan nhà nước và các cơ quan nghiên cứu sự nghiệp; cơng trình giao thơng, năng
lượng; kết cấu hạ tầng cơng cộng; cơng trình cơng ích và phúc lợi xã hội, cơng trình
trọng điểm quốc gia, bảo vệ mơi trường sinh thái và phục vụ cho các lợi ích cơng
cộng khác theo quy định của pháp luật.
Quy trình thu hồi đất gồm 4 bước: (1) Khảo sát về các điều kiện thu hồi đất
(dân số nông nghiệp, đất canh tác trên thu nhập đầu người, tổng sản lượng hàng
năm, diện tích đất, loại đất và vấn đề sở hữu của khu vực bị ảnh hưởng); (2) Xây
dựng dự thảo kế hoạch thu hồi đất; (3) Cơ quan quản lý đất đai báo cáo với chính
quyền địa phương, trình kế hoạch thu hồi đất và các tài liệu khác lên cấp cao hơn để
kiểm tra, phê duyệt; (4) Thông báo, công bố dự án sau khi dự án được phê duyệt.
Việc công bố phải được thực hiện kịp thời, cụ thể về kế hoạch thu hồi và bồi
thường. Chính quyền địa phương có trách nhiệm thơng báo và giải thích các vấn đề
13
có liên quan. Sau ngày thơng báo, các tài sản trong khu vực dự án sẽ không được
cải tạo, mở rộng [20], [21].
Cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất ở Trung Quốc, chỉ có Chính phủ và chính
quyền cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có thẩm quyền thu hồi đất.
Cơng tác quản lý giải phóng mặt bằng được giao cho Cục Quản lý tài nguyên đất đai
tại các địa phương thực hiện. Chủ thể được nhận khu đất sau khi được thu hồi sẽ thuê
một đơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng khu đất đó (thông thường là các đơn vị chịu
trách nhiệm thi công cơng trình trên khu đất giải tỏa).
Ngun tắc bồi thường khi thu hồi đất được xác định là phải bảo đảm cho
người bị thu hồi đất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ. Bồi thường khi thu
hồi đất không căn cứ giá thị trường, mà phụ thuộc vào mục đích sử dụng ban đầu của
khu đất bị thu hồi, cụ thể là: đối với đất nơng nghiệp, cách tính tiền bồi thường đất đai
và tiền trợ cấp tái định cư căn cứ theo giá trị tổng sản lượng của đất đai những năm
trước đây rồi nhân với một hệ số do nhà nước quy định. Mức bồi thường được tính
bằng 6 đến 10 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình của ba năm trước khi thu
hồi. Trợ cấp tái định cư được tính bằng 4 đến 6 lần giá trị sản lượng hàng năm trung
bình. Bồi thường về hoa màu và các cơng trình hiện có sẽ do chính quyền địa phương
quyết định. Trong trường hợp mức bồi thường không đủ để duy trì mức sống ban đầu,
thì có thể tăng thêm, tuy nhiên, tổng mức bồi thường không vượt quá 30 lần giá trị
sản lượng trung bình của 3 năm trước khi thực hiện thu hồi nếu như các quy định
trong luật khơng đủ duy trì mức sống hiện tại của người nông dân [20].
Đối với đất ở, số tiền bồi thường được xác định bao gồm: giá cả xây dựng lại
nhà ở, sự chênh lệch giữa xây dựng lại nhà mới và nhà cũ; giá đất tiêu chuẩn và trợ
cấp về giá. Giá xây dựng nhà mới được xác định là khoảng cách chênh lệch giữa giá
trị còn lại của nhà cũ và chi phí xây dựng lại nhà mới. Cịn giá đất tiêu chuẩn do
Nhà nước quyết định, căn cứ theo giá đất trong cùng khu vực. Việc trợ cấp về giá
cũng do chính quyền xác định. Khoản tiền bồi thường này được tính theo mét
vng, cộng lại và nhân với diện tích xây dựng của nhà ở. Trường hợp Nhà nước có
nhà ở tái định cư thì người được bồi thường sẽ được phân nhà với diện tích tương
đương số tiền họ đã nhận được bồi thường [21].
14
1.3.2.2. Singapore:
Tại Singapore, mặc dù có nhiều hình thức sở hữu khác nhau về đất đai (sở
hữu nhà nước, sở hữu tư nhân) song việc thu hồi đất chỉ được thực hiện để sử dụng
vào mục đích cơng cộng như: phát triển cơ sở hạ tầng; xây dựng cơng trình phúc lợi
xã hội; chỉnh trang đô thị. Và được Nhà nước đứng ra thu hồi đất rồi giao hoặc cho
các công ty, nhà đầu tư thuê đất. Công tác thu hồi đất phải được sự cho phép bởi
Chính phủ và các thành viên trong Nội các Chính phủ, sau khi đã thảo luận và tham
khảo ý kiến cộng đồng [21].
Ở Singapore, mức bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất được xác định căn cứ
vào giá trị thực tế của bất động sản của chủ sở hữu; các chi phí tháo dỡ. di chuyển
chỗ ở hợp lý; chi phí mua nguyên vật liệu xây dựng nhà ở mới… Trường hợp người
bị thu hồi đất không tán thành với phương án bồi thường thiệt hại do Nhà nước xác
định, họ có quyền thuê một tổ chức định giá tư nhân để tiến hành định giá lại các
chi phí thiệt hại. Nhà nước trả tiền cho công tác định lại giá này [14], [20].
Việc xác định giá bồi thường được Singapore thực hiện căn cứ vào giá trị bất
động sản do người bị thu hồi đất đầu tư chứ không căn cứ vào giá trị thực tế của bất
động sản. Phần giá trị tăng thêm do sự đầu tư cơ sở hạ tầng của Nhà nước được bóc
tách khỏi giá trị bồi thường của bất động sản. Điều này có nghĩa là Nhà nước không
bồi thường theo giá bất động sản hiện tại mà bồi thường theo giá thấp hơn do trừ đi
phần giá trị bất động sản tăng thêm từ sự đầu tư cơ sở hạ tầng của Nhà nước.
Nhà nước chi trả tiền bồi thường thu hồi đất làm hai đợt: đợt thứ nhất, nhà
nước trả 20% tổng giá trị bồi thường khi chủ nhà thực hiện việc tháo dỡ nhà ở. Đợt
thứ 2, phần còn lại sẽ được thanh tốn khi người bị thu hồi đất ở hồn tất việc di
chuyển chỗ ở [21].
1.3.2.3. Hàn Quốc
Tại Hàn Quốc, mặc dù đất đai là sở hữu tư nhân nhưng trong nhiều trường
hợp, Nhà nước có quyền thu hồi đất của người dân. Các trường hợp đó là: thu hồi
đất để phục vụ mục đích quốc phịng - an ninh; dự án đường sắt, đường bộ, sân bay,
đập nước thủy điện, thủy lợi; dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, nhà máy
điện, viện nghiên cứu; dự án xây dựng trường học, thư viện, bảo tàng; dự án xây
15
