(Luận án tiến sĩ) nghiên cứu ảnh hưởng một số yếu tố đến công tác phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị thành phố pleiku, tỉnh gia lai

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

TRẦN VĂN KHẢI

NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG MỘT SỐ YẾU TỐ ĐẾN
CÔNG TÁC PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT PHỤC VỤ XÂY
DỰNG CƠ SỞ HẠ TẦNG VÀ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ
THÀNH PHỐ PLEIKU, TỈNH GIA LAI

LUẬN ÁN TIẾN SĨ

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP- 2021


HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

TRẦN VĂN KHẢI

NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG MỘT SỐ YẾU TỐ ĐẾN
CÔNG TÁC PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT PHỤC VỤ XÂY
DỰNG CƠ SỞ HẠ TẦNG VÀ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ
THÀNH PHỐ PLEIKU, TỈNH GIA LAI

Chuyên ngành

: Quản lý đất đai

Mã số

: 9.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học: 1. PGS.TS. TRẦN TRỌNG PHƯƠNG
2. TS. NGUYỄN THỊ NGỌC LANH

HÀ NỘI - 2021


LỜI CAM ĐOAN
Số liệu tổng hợp điều tra thứ cấp trong Luận án là một phần của đề tài khoa học
và công nghệ cấp tỉnh “Thực trạng và giải pháp tạo quỹ đất xây dựng kết cấu hạ tầng
và phát triển đô thị trên địa bàn thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai”. mã số KHGL.11-17,
giai đoạn 2018-2019, do Học viện Nơng nghiệp Việt Nam là đơn vị chủ trì thực hiện và
PGS.TS. Trần Trọng Phương làm chủ nhiệm đề tài.
Tôi xin cam đoan: (1) Tất cả các kết quả thu được trong luận án này là do tôi
(thư ký đề tài) và nhóm nghiên cứu thực hiện, kết quả được công bố với sự đồng ý của
chủ nhiệm đề tài và các thành viên tham gia thực hiện; (2) Các kết quả nghiên cứu được
trình bày trong luận án là trung thực, khách quan và không trùng lặp với bất kỳ một luận
án tiến sĩ nào đã công bố trước đây; (3) Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận án đã
được cảm ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận án này đều được chỉ rõ nguồn gốc./.
Hà Nội, ngày tháng năm 2021
Tác giả luận án

Trần Văn Khải

i


LỜI CẢM ƠN
Luận án này được thực hiện và hoàn thành tại Học viện Nông nghiệp Việt Nam. Trong
suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận án, tơi đã nhận được sự hướng
dẫn tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của thầy cô, của

các cơ quan, tổ chức, bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận án, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và biết
ơn sâu sắc đến người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Trần Trọng Phương và TS. Nguyễn
Thị Ngọc Lanh đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều thời gian công sức, giúp đỡ và tạo
điều kiện cho tơi trong suốt q trình học tập, nghiên cứu và thực hiện luận án.
Tôi xin trân trọng cảm ơn chủ nhiệm đề tài, các thành viên đề tài khoa học và
công nghệ cấp tỉnh, mã số KHGL.11-17 đã tạo điều kiện cho tôi được sử dụng số liệu
thứ cấp của đề tài trong quá trình thực hiện luận án.
Tôi xin bày tỏ lời cảm ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo,
Bộ môn Trắc địa Bản đồ, Khoa Tài nguyên và Môi trường (trước đây là Khoa Quản lý
đất đai), Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ và tạo điều kiện cho tơi
trong q trình học tập, nghiên cứu và hồn thành luận án.
Tơi xin chân thành cảm ơn các đồng chí lãnh đạo và chuyên viên Sở Tài nguyên
và Môi trường, Sở Xây dựng, Sở Khoa học và Công nghệ tỉnh Gia Lai; Trung tâm Phát
triển quỹ đất tỉnh Gia Lai (trước đây, nay sát nhập về Trung tâm phát triển quỹ đất TP
Pleiku); UBND thành phố Pleiku, phịng Tài ngun và Mơi trường, phịng Quản lý đơ
thị, Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố Pleiku, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất
đai thành phố Pleiku; các doanh nghiệp xây dựng cơ sở hạ tầng; doanh nghiệp xây dựng
khu đô thị ở thành phố Pleiku; UBND các phường, xã của thành phố Pleiku nơi tôi đến
điều tra và những người đã tham gia trả lời phỏng vấn để giúp tôi thu thập được những
thông tin, số liệu phục vụ cho hồn thành luận án.
Tơi xin đặc biệt gửi lời cảm ơn sâu sắc tới gia đình, người thân, bạn bè và đồng
nghiệp đã luôn ủng hộ, động viên, tạo điều kiện giúp đỡ về mọi mặt trong suốt q trình
làm nghiên cứu sinh của tơi.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ của các tập thể, cá nhân và gia
đình để tơi hồn thành luận án./.
Hà Nội, ngày
tháng năm 2021
Nghiên cứu sinh

Trần Văn Khải

ii


MỤC L
Lời cam đoan
Lời cảm ơn
Mục lục
Danh mục chữ viết tắt
Danh mục bảng
Danh mục hình
Trích yếu luận án
Thesis abstract
PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1.

Tính cấp thiết

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu

1.3.

Phạm vi nghiên cứu

1.4.

Những đóng góp mới của luận án

1.5.

Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luậ

PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1.

Cơ sở lý luận về phát triển quỹ đất ph
phát triển đô thị

2.1.1.

Khái quát về phát triển quỹ đất phục v
triển đô thị

2.1.2.

Vai trị của cơng tác phát triển quỹ đấ

2.2.

Yếu tố ảnh hưởng đến phát trıển quỹ
và phát trıển đơ thị

2.2.1.

Nhóm yếu tố chính sách

2.2.2.

Nhóm yếu tố tài chính đất đai

2.2.3.

Nhóm yếu tố quy hoạch

2.2.4.

Nhóm yếu tố tự nhiên và cơ sở hạ tần

2.2.5.

Nhóm yếu tố vai trị cộng đồng

2.3.

Tình hình phát triển quỹ đất xây dựng
một số nước trên thế giới

iii


2.3.1.

Phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng cơ sở hạ
Ô-xtrây-li-a

2.3.2.

Phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầ

2.3.3.

Phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng cơ sở hạ
Trung Quốc

2.3.4.

Phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng cơ sở hạ t

2.3.5.

Phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng cơ sở hạ
Nhật Bản

2.3.6.

Phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng cơ sở hạ
Hàn Quốc

2.4.

Thực tiễn phát triển quỹ đất xây dựng cơ sở hạ
tại Việt Nam

2.4.1.

Cơ sở pháp lý về phát triển quỹ đất

2.4.2.

Tình hình phát triển quỹ đất ở Việt Nam

2.5.

Một số cơng trình nghiên cứu liên quan đến ph
cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị

2.5.1.

Các cơng trình nghiên cứu liên quan đến phát

2.5.2.

Các cơng trình nghiên cứu phát triển quỹ đất ở

2.6.

Định hướng nghiên cứu của đề tài

2.6.1.

Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến thực trạ

vụ xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị
2.6.2.

Lựa chọn yếu tố ảnh hưởng đến phát triển quỹ
sở hạ tầng và phát triển đô thị

PHẦN 3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.1.

Đối tượng nghiên cứu

3.1.1.

Các loại đất xây dựng cơ sở hạ tầng và phát tr

3.1.2.

Người sử dụng đất phục vụ nghiên cứu

3.1.3.

Các yếu tố ảnh hưởng đến phát triển quỹ đất ở

3.2.

Nội dung nghiên cứu

3.2.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành p

3.2.2.

Tình hình quản lý đất đai, hiện trạng và biến đ
2010 - 2017 thành phố Pleiku

iv


3.2.3.

Thực trạng công tác phát triển quỹ đất xây dự

triển đô thị của thành phố Pleiku giai đoạn 201
3.2.4.

Ảnh hưởng của một số yếu tố đến công tác ph

xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị củ
3.2.5.

Nhu cầu và định hướng phát triển quỹ đất phụ
tầng và phát triển đô thị của thành phố Pleiku

3.2.6.

Đề xuất giải pháp cho công tác phát triển quỹ

hạ tầng và phát triển đô thị tại thành phố Pleik
3.3.

Phương pháp nghiên cứu

3.3.1.

Phương pháp điều tra và thu thập tài liệu, số li

3.3.2.

Phương pháp điều tra và thu thập tài liệu, số li

3.3.3.

Phương pháp tổng hợp, xử lý số liệu và phân t

3.3.4.

Phương pháp minh họa bằng bản đồ, sơ đồ

3.3.5.

Phương pháp chuyên gia

3.3.6.

Phương pháp phân tích SWOT

PHẦN 4. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN
4.1.

Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của t

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên

4.1.2.

Các nguồn tài nguyên

4.1.3.

Thực trạng phát triển kinh tế xã hội

4.1.4.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế

4.2.

Tình hình quản lý đất đai, hiện trạng và biến đ
2010 - 2017 thành phố Pleiku

4.2.1.

Tình hình quản lý về đất đai trên địa bàn thành

4.2.2.

Hiện trạng sử dụng đất thành phố Pleiku năm

4.2.3.

Biến động sử dụng đất thành phố Pleiku giai đ

4.2.4.

Công tác đầu tư xây dựng cơ bản, chỉnh trang
hoạch đơ thị

4.2.5.

Tình hình thực hiện giao đất, cho thuê đất, thu
trợ, tái định cư trên địa bàn thành phố Pleiku,

4.3.

Đánh giá thực trạng công tác phát triển quỹ đấ

hạ tầng và phát triển đô thị của thành phố Plei

v


4.3.1.

Công tác phát triển quỹ đất của thành phố Plei

4.3.2.

Kết quả công tác phát triển quỹ đất xây dựng
khu dân cư

4.3.3.

Kết quả phát triển quỹ đất dự án xây dựng cơn

4.3.4.

Kết quả phát triển quỹ đất xây dựng cơng trình
tế và thể thao

4.3.5.

Kết quả phát triển quỹ đất xây dựng cơng trình

4.3.6.

Kết quả phát triển quỹ đất sản xuất, kinh doan

4.3.7.

Kết quả phát triển quỹ đất phục vụ mục đích p
(phát triển giao thông, năng lượng)

4.3.8.

Kết quả phát triển quỹ đất phục vụ sinh hoạt c

4.3.9.

Kết quả phát triển quỹ đất phục vụ mục đích t

4.4.

Đánh giá ảnh hưởng của một số yếu tố đến cô

phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đ
4.4.1.

Đánh giá của người dân đến công tác phát triể

dựng hạ tầng và phát triển đô thị trên địa bàn t
4.4.2.

Đánh giá của cán bộ và tổ chức đến công tác p

xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị trê
4.4.3.

Đánh giá chung về ý kiến đánh giá của cán bộ
nhân về công tác phát triển quỹ đất xây dựng
đô thị

4.5.

Định hướng phát triển quỹ đất phục vụ xây dự
triển đô thị của thành phố Pleiku

4.5.1.

Định hướng phát triển quỹ đất phục vụ xây dự

triển đơ thị đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2
4.5.2.

Phân tích cơ hội, điểm mạnh, điểm yếu và nhữ

quỹ đất phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng và ph
thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai
4.6.

Đề xuất giải pháp cho công tác phát triển quỹ

hạ tầng và phát triển đơ thị tại thành phố Pleik
4.6.1.

Nhóm giải pháp về cơ chế, chính sách

4.6.2.

Nhóm giải pháp về tài chính, giá đất

vi


4.6.3.

Nhóm giải pháp về nâng cao chất lượn

4.6.4.

Nhóm giải pháp đầu tư phát triển cơ sở

4.6.5.

Nhóm giải pháp về vai trò cộng đồng v
sách, pháp luật đất đai

PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
5.1.

Kết luận

5.2.

Kiến nghị

Tài liệu tham khảo
Phụ lục

vii


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Từ viết tắt
BTHTTĐC
BTNMT
CĐ
CHXHCNVN
CNH, HĐH
CSHT
CTR
CTRCN
GCN

GCNQSDĐ
GPMB
HĐND
HTKT
KHSDĐ
KTXH
LH
MLIT
PNN
PPP
QHCT
QHĐT
QHSDĐ
QSDĐ
TCPTQĐ
TĐC
TDTT
TGCĐ
THCS
THĐ
TP
TP.HCM
TQĐ
TTBĐS
UBND

Nghĩa tiếng Việt
Bồi thường hỗ trợ tái định cư
Bộ Tài nguyên Môi trường
Cộng đồng

Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
Cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa
Cơ sở hạ tầng
Chất thải rắn
Chất thải rắn công nghiệp
Giấy chứng nhận
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giải phóng mặt bằng
Hội đồng nhân dân
Hạ tầng kỹ thuật
Kế hoạch sử dụng đất
Kinh tế xã hội
Tổng Công ty Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc
Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thơng Hàn Quốc
Phi nơng nghiệp
Hình thức đối tác cơng tư
Quy hoạch chi tiết
Quy hoạch đô thị
Quy hoạch sử dụng đất
Quyền sử dụng đất
Tổ chức phát triển quỹ đất
Tái định cư
Thể dục thể thao
Tham gia cộng đồng
Trung học cơ sở
Thu hồi đất
Thành phố
Thành phố Hồ Chí Minh
Tạo quỹ đất
Thị trường bất động sản

Ủy ban nhân dân

viii


DANH MỤC BẢNG
STT

Tên bảng

3.1.

Tổng hợp số lượng phỏng vấn cán bộ

3.2.

Chỉ số đánh giá của thang đo

3.3.

Phân cấp mức độ quan hệ qua hệ số tương quan

4.1.

Tổng hợp diện tích các nhóm đất chính của thàn

4.2.

Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 thành phố Ple

4.3.

Kết quả công tác phát triển quỹ đất của thành phố

4.4.

Kết quả công tác phát triển quỹ đất xây dựng kh

quyền sử dụng đất và phát triển khu dân cư của
đoạn 2010 - 2017
4.5.

Kết quả phát triển quỹ đất dự án xây dựng công
thành phố Pleiku giai đoạn 2010 - 2017

4.6.

Kết quả phát quỹ đất xây dựng cơng trình sự ng
thể thao của thành phố Pleiku giai đoạn 2010 -

4.7.

Kết quả phát triển quỹ đất xây dựng cơng trình
của thành phố Pleiku giai đoạn 2010 - 2017

4.8.

Kết quả phát triển quỹ đất sản xuất, kinh doanh

mại dịch vụ của thành phố Pleiku giai đoạn 201

4.9.

Kết quả phát triển quỹ đất xây dựng cơ sở hạ tầ

lượng) của thành phố Pleiku giai đoạn 2010 - 2
4.10.

Kết quả phát triển quỹ đất phục vụ sinh hoạt cộ
Pleiku giai đoạn 2010 - 2017

4.11.

Kết quả phát triển quỹ đất phục vụ đất tôn giáo
phố Pleiku giai đoạn 2010 - 2017

4.12.

Mức độ ảnh hưởng của nhóm yếu tố chính sách

phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đô
4.13.

Ảnh hưởng của nhóm yếu tố chính sách đến ph

xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị tại t
4.14.

Mức độ ảnh hưởng của nhóm yếu tố tài chính đế

vụ xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị t

ix


4.15.

Ảnh hưởng của nhóm yếu tố tài chính ảnh hưởn

phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đơ
4.16.

Mức độ ảnh hưởng của nhóm yếu tố quy hoạch

phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đơ
4.17.

Ảnh hưởng của nhóm yếu tố quy hoạch ảnh hưở

phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đơ
4.18.

Mức độ ảnh hưởng của nhóm yếu tố tự nhiên và

tác phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng cơ sở h
4.19.

Ảnh hưởng của nhóm yếu tố tự nhiên và cơ sở h

phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầ
thành phố Pleiku

4.20.

Mức độ ảnh hưởng của nhóm yếu tố vai trị cộn

phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầ
thành phố Pleiku
4.21.

Ảnh hưởng của nhóm yếu tố vai trị cộng đồng

quỹ đất phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng và phá
phố Pleiku
4.22.

Mối quan hệ của các yếu tố ảnh hưởng đến côn

phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đô
4.23.

Đánh giá của cán bộ, tổ chức đến công tác phát
dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị trên địa

4.24.

Quy hoạch hạ tầng giao thông và bến xe đến nă
2050 của thành phố Pleiku

4.25.

Quy hoạch các khu vực phát triển đô thị và khu

năm 2030, định hướng đến 2050 của thành phố
4.26.

x

Phân tích theo ma trận SWOT


DANH MỤC HÌNH
STT

Tên hình

2.1.

Sơ đồ khái qt cơng tác phát triển quỹ đất

2.2.

Quá trình luân chuyển sử dụng đất

2.3.

Khung phân tích ảnh hưởng một số yếu tố đến cơng tá

phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đơ thị thà
Gia Lai
3.1.

Phân tích SWOT về phát triển quỹ đất xây dựng cơ sở
đô thị của thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai

3.2.

Sơ đồ thực hiện đề tài

4.1.

Sơ đồ vị trí thành phố Pleiku trong tỉnh Gia Lai

4.2.

Cơ cấu hiện trạng sử dụng đất năm 2017 thành phố Ple

4.3.

Biến động sử dụng đất thành phố Pleiku giai đoạn 201

4.4.

Kết quả công tác phát triển quỹ đất của thành phố Pleiku

4.5.

Kết quả phát triển quỹ đất xây dựng khu đô thị mới, đấ
đất và phát triển khu dân cư của thành phố Pleiku giai

4.6.

Kết quả phát triển quỹ đất dự án xây dựng cơng trình t
thành phố Pleiku giai đoạn 2010 - 2017

4.7.

Kết quả phát triển quỹ đất dự án xây dựng cơng trình s

dục y tế, thể thao của thành phố Pleiku giai đoạn 2010

xi


TRÍCH YẾU LUẬN ÁN
Tên tác giả: Trần Văn Khải
số yếu tố đến công tác phát triển quỹ đất

Tên Luận án: Nghiên cứu ảnh hưởng một

phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 9.85.01.03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng và xác định mức độ ảnh hưởng của một số yếu tố đến công

tác phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị trên địa bàn
thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai.
- Đề xuất giải pháp công tác phát triển quỹ đất xây dựng cơ sở hạ tầng và phát

triển đô thị cho thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai nhằm quản lý, sử dụng có hiệu quả quỹ
đất về cơ sở hạ tầng, đô thị, phát triển đúng quy hoạch và bền vững.
Phương pháp nghiên cứu
Nghiên cứu sử dụng phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp từ các cơ
quan, phân vùng và chọn điểm nghiên cứu điều tra số liệu sơ cấp 350 hộ gia đình, cá
nhân ở thành phố Pleiku, 30 tổ chức liên quan đến công tác phát triển quỹ đất và 30 cán
bộ liên quan đến công tác phát triển quỹ đất, quy hoạch đô thị để lấy tư liệu đánh giá
ảnh hưởng một số yếu tố đến công tác phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng
và phát triển đô thị thành phố Pleiku.
Nghiên cứu sử dụng phương pháp thang Likert (Likert, 1932) để đánh giá các nhóm
yếu tố tác động đến phát triển quỹ đất theo 5 mức độ. Xác định tương quan giữa các yếu tố
ảnh hưởng đến công tác phát triển quỹ đất xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị thành
phố Pleiku được xác định bằng Spearman Rank Correlation Coefficient trong SPSS 22.0 với
mức ý nghĩa 0,05 và độ tin cậy của kết quả nghiên cứu 95%. So sánh số liệu để đánh giá sự
biến động đất đai, quy hoạch; Phương pháp phân tích SWOT.

Kết quả chính và kết luận
1. Thành phố Pleiku với tổng diện tích 26.076,86 ha, gồm 22 phường, xã-đô thị

loại I, thành phố lớn thứ 3 của Tây Nguyên là trung tâm kinh tế, văn hố, xã hội, chính
trị, an ninh quốc phịng của tỉnh Gia Lai. Với kiểu địa hình đặc trưng của vùng, giá trị
cảnh quan đa dạng, thành phố Pleiku có nhiều lợi thế và cơ hội để phát triển theo hướng
hạ tầng, đô thị xanh, tổ chức cấu trúc đô thị theo các thềm địa hình và các đặc trưng về
cảnh quan tạo nên những khơng gian có giá trị, đặc sắc. Tốc độ tăng trưởng kinh tế
trung bình (GDP) đạt 12%. Trong đó dịch vụ tăng 12,8%, cơng nghiệp - xây dựng tăng
18,92%, nông - lâm nghiệp tăng 4,65%, thu nhập bình quân đầu người đạt 52 triệu
đồng/năm. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thành phố Pleiku đã cơ bản

xii

thực hiện theo đúng quy định của pháp luật đất đai. Trên 98,7% tổng diện tích tự nhiên đã
được đưa vào khai thác sử dụng phù hợp với quá trình phát triển kinh tế xã hội của thành
phố. Pleiku đang từng bước đáp ứng các tiêu chí của một đơ thị văn minh, hiện đại.
2. Trong giai đoạn 2010-2017, trên địa bàn thành phố Pleiku đã triển khai 276

dự án thu hồi đất với tổng diện tích 987,40 ha. Trong đó có 80 dự án phục vụ phát triển
đơ thị và khu dân cư với diện tích 302,64 ha. Có 52 dự án phục vụ mục đích xây dựng
kết cấu hạ tầng với diện tích thu hồi là 300,22 ha. Có 34 dự án phát triển quỹ đất để
phục vụ xây dựng cơng trình sự nghiệp, giáo dục y tế với diện tích thu hồi đất là 20,81
ha. 51 dự án phát triển quỹ đất cho mục đích sinh hoạt cộng đồng với diện tích 4,96 ha.
39 dự án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp và thương mại dịch vụ với diện tích
134,82 ha. Bên cạnh đó, UBND thành phố Pleiku cũng đã thu hồi đất 5 dự án để xây
dựng trụ sở cơ quan; 9 dự án xây dựng tơn giáo tín ngưỡng và 6 dự án cho mục đích
quốc phịng an ninh với diện tích 213,39 ha.
3. Kết quả nghiên cứu đã xác định được 6 yếu tố ảnh hưởng thuận ở mức độ rất

cao (Chính sách thu hút đầu tư; Giá đất, tài chính đất đai; Quy hoạch sử dụng đất; Vị trí
khu đất; Diện tích khu đất; Vai trò của già làng); 12 yếu tố ảnh hưởng thuận ở mức độ
cao (chính sách giao đất, cho thuê đất; Chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư; Chính sách xây dựng cơ sở hạ tầng; Kinh phí từ ngân sách Nhà nước; Kinh phí
vay từ tổ chức tín dụng; Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội; Quy hoạch chung
xây dựng đô thị; Chỉnh trang đô thị; Hạ tầng giao thông; Vai trò của lãnh đạo địa
phương (phường, xã); Vai trò truyền thơng, thơng tin; Vai trị của tổ chức xã hội); 4 yếu
tố ảnh hưởng thuận ở mức độ trung bình (Góp vốn bằng quyền sử dụng đất; Quy hoạch
ngành; Chính sách phát triển đơ thị; Điện và cấp, thốt nước) và 1 yếu tố ảnh hưởng
thuận ở mức thấp (Tham gia giám sát, quản lý quá trình thực hiện dự án) đến xây dựng
cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị thành phố Pleiku.
4. Định hướng phát triển quỹ đất phục vụ phát triển đô thị theo mô hình cấu trúc

khơng gian của thành phố Pleiku từ mơ hình đơ thị phân tán, sang mơ hình đơ thị tập trung,
phát triển các chức năng quan trọng tại khu vực nội đơ (hành chính - chính trị, kinh tế-tài
chính, công nghiệp, y tế, nghiên cứu khoa học ngành y, du lịch nghỉ dưỡng,…); khu vực
vùng ven phát triển đô thị mật độ xây dựng thấp, gắn kết với vùng kinh tế nông - lâm
nghiệp…đến năm 2030 khoảng 8344,0 ha (từ phân khu A1 đến A6). Định hướng phát triển
quỹ đất phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng, giao thông thành phố Pleiku gắn với hành lang
kinh tế xây dựng các tuyến đường bộ cao tốc Bắc - Nam (phía Tây) và cao tốc Quy Nhơn Pleiku, trục giao thơng đơ thị, nơng thơn, liên khu vực…với diện tích khoảng 6050,4 ha.
5. Để nâng cao hiệu quả của phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng và

phát triển đơ thị của thành phố Pleiku thì cần thực hiện đồng bộ các nhóm giải pháp đã đề
xuất trong luận án: Giải pháp cơ chế chính sách; Giải pháp tài chính, giá đất; Giải pháp về
nâng cao chất lượng quy hoạch; Giải pháp đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng; Giải pháp về vai
trò cộng đồng và tuyên truyền, phổ biến chính sách, pháp luật đất đai nhằm thúc đẩy công
tác phát triển quỹ đất trên địa bàn thành phố Pleiku trong thời gian tới hiệu quả.

xiii


THESIS ABSTRACT
PhD candidate: Tran Van Khai
Thesis title: Study on the effects of some factors on the development of land fund for
infrastructure construction and urban development in Pleiku city, Gia Lai province.
Major: Land management
Code: 9.85.01.03
Educational organization: Vietnam National University of Agriculture
(VNUA) Research Objectives
- To evaluate the current situation and determine the influence of some factors on
the development of land fund for infrastructure construction and urban development in
Pleiku city, Gia Lai province.

- To propose solutions for the development of land fund for infrastructure
construction and urban development for Pleiku city, Gia Lai province in order to
manage and use effectively the land fund for infrastructure and urban areas, develop
according to plan and sustainably.
Materials and methods
The study used method to survey and collect secondary data from agencies,
zoning and selected research points to survey primary data in 350 households and
individuals in Pleiku city, 30 related organizations to land fund development and 30
officials involved in land fund development, urban planning to get documents to
evaluate the impact of some factors on the development of land fund for infrastructure
construction floors and urban development of Pleiku city.
The study used the Likert scale method (Likert, 1932) to evaluate groups of
factors affecting land fund development according to 5 levels. Determining the
correlation between the factors affecting the development of the land fund for
infrastructure construction and urban development in Pleiku city was determined by the
Spearman Rank Correlation Coefficient in SPSS 22.0 with the significance level of 0.05
and the reliability of the study result was 95%. Comparing data to assess land changes,
planning; SWOT analysis method.
Main findings and conclusions
1. Pleiku city with a total area of 26,076.86 ha, including 22 wards, communes of
urban grade I, the third largest city of the Central Highlands, is the economic, cultural,
social, political and security national defense center of Gia Lai province. With the
typical topography of the region, diverse landscape values, Pleiku city has many
advantages and opportunities to develop in the direction of infrastructure, green urban,
urban structure organization according to terrain shelves and landscape features, create
valuable and unique spaces. The average economic growth rate (GDP) reached 12%. In
which services increased by 12.8%, industry - construction increased by 18.92%,
agriculture - forestry increased by 4.65%, per capita income reached 52 million
VND/year. The management and use of land in Pleiku city has basically complied with
the provisions of the land law. Over 98.7% of the total natural area has been put into use

in accordance with the socio-economic development of the city. Pleiku is gradually

xiv


meeting the criteria of a civilized and modern city.
2. In the period 2010-2017, the Pleiku city has deployed 276 projects of land
acquisition with a total area of 987.40 ha. Of which, there were 80 projects serving
urban and residential development with an area of 302.64 ha. There were 52 projects
serving the purpose of infrastructure construction with the recovered area of 300.22 ha.
There were 34 projects to develop land fund to serve the construction of non-business
works, medical education with the land acquisition area of 20.81 ha, 51 projects to
develop land fund for community activities with an area of 4.96 ha. 39 projects on nonagricultural production, business and service trade with an area of 134.82 ha. Besides,
during the past time, the People's Committee of Pleiku city has also acquired land with 5
projects for building offices; 9 projects for building religious beliefs and 6 projects for
defense and security purposes with an area of 213.39 ha.
3. Research results have identified 6 factors that have a very high positive impact
(Investment attraction policy; Land price, land finance; Land use planning; Land
location; Area of the site land; the role of village patriarch); 12 factors that have a high
degree of positive influence (policy of land allocation, land lease; policy of land
acquisition, compensation, support, and resettlement; Policy on infrastructure
construction; Budget funding from State; Loan funds from credit institutions; Socioeconomic development master plan; Urban construction master plan; Urban
embellishment; Transport infrastructure; Role of local leaders (ward , commune); Role
of communication and information; Role of social organization); 4 factors that have a
moderate positive impact (Capital contribution by land use rights; Sector planning;
Urban development policy; Electricity and water supply and drainage) and 1 positive
factor at a low level (participate in project audit and management) to infrastructure
construction and urban development in Pleiku city.
4. Orientation to develop the land fund for urban development according to the
spatial structure model of Pleiku city from a distributed urban model to a centralized

urban model, developing important functions in the inner city area (administrativepolitical, economic-finance, industry, medical, medical scientific research, resort
tourism,...); the area around the fringes of urban development with low construction
density, associated with the agro-forestry economic zone...by 2030 about 8344.0 ha
(from subdivisions A1 to A6). Orientation to develop land fund for infrastructure and
traffic construction of Pleiku city in association with economic corridor for construction
of North - South expressways (west) and Quy Nhon - Pleiku expressway, axis urban,
rural, inter-regional traffic...with an area of about 6050,4 ha.
5. To improve the efficiency of land fund development for infrastructure
construction and urban development of Pleiku city, it is necessary to synchronously
implement the groups of solutions proposed in the thesis: Solution of mechanism and
policy; Financial solutions, land prices; Solution on planning; Infrastructure
development investment solution; Solutions on the role of community and propaganda
and dissemination of land policies and laws in order to promote the development of land
fund in Pleiku city in the coming time.

xv


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu
dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hố, xã hội, an ninh và quốc phịng. Trải qua
nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được
vốn đất đai như ngày nay (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1993).

Tại các đơ thị có tốc độ đơ thị hóa cao, do sự gia tăng sử dụng đất xây
dựng cơ sở hạ tầng, công nghiệp, đô thị dịch vụ dẫn đến sự gia tăng chuyển mục
đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất làm cho giá đất biến động mạnh... Ở
các khu vực đó, việc sử dụng đất khơng đúng mục đích, lấn chiếm đất đai, vi

phạm pháp luật về quy hoạch, sử dụng đất đai, mơi trường vẫn cịn xảy ra. Điều
này đặt ra yêu cầu ngày càng cao về công tác quản lý sử dụng đất đô thị.
Luật đất đai 2003, đã có những quy định cụ thể về định giá đất, quyền sử
dụng đất được xem là hàng hóa đặc biệt, được phép giao dịch trên thị trường bất
động sản; Đất đai trở thành nguồn nội lực quan trọng đóng góp ngân sách Nhà
nước và đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển đô thị.
Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội Khóa XIII thơng qua tại Kỳ họp thứ 6
đã quy định cụ thể hơn về các trường hợp Nhà nước thực hiện thu hồi đất vì mục
đích quốc phịng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
và thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai. Đối với các dự án, cơng trình sản xuất,
kinh doanh có sử dụng đất thì chủ đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử
dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Công tác phát triển quỹ đất đóng
vai trị quan trọng trong việc phát triển kinh tế - xã hội của địa phương hiệu quả, bền
vững. Tuy nhiên, thực tế công tác phát triển quỹ đất (tạo quỹ đất sạch) ở nhiều địa
phương hiện vẫn cịn nhiều khó khăn, vướng mắc, bất cập như cơng tác quy hoạch,
cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng; công tác thu hồi đất…

Thành phố Pleiku là trung tâm kinh tế - văn hóa - xã hội - chính trị của
tỉnh Gia Lai, là đơ thị nằm ở phía Bắc vùng Tây Ngun, có diện tích 26.076,86
ha, dân số khoảng 238.469 người. Tốc độ đơ thị hố của thành phố Pleiku là
72,12%, một tỷ lệ khá cao so với mặt bằng chung của cả nước, Pleiku có vị trí
chiến lược quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh của

1


cả nước. Pleiku nằm trên trục giao thông giữa Quốc lộ 14, Quốc lộ 19 và đường
Hồ Chí Minh, gần cửa khẩu Lệ Thanh và cửa khẩu Bờ Y tiếp giáp Lào và
Campuchia đang trên đà phát triển cả về kinh tế, văn hóa, xã hội (UBND thành
phố Pleiku, 2018). Trong giai đoạn phát triển kinh tế xã hội của địa phương, nhu

cầu về quỹ đất cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển đô thị cho Pleuku ngày
càng tăng. Công tác phát triển quỹ đất nhằm mục đích cung ứng quỹ đất sạch cho
các nhu cầu phát triển kinh tế xã hội của thành phố đồng thời làm ổn thị trường
bất động sản, chống đầu cơ đất đai một cách hiệu quả. Với kiểu địa hình ở một
địa bàn đô thị đặc trưng ở khu vực Bắc Tây Nguyên, có giá trị cảnh quan đa
dạng, thành phố Pleiku có nhiều lợi thế và cơ hội để phát triển theo hướng kết cấu
hạ tầng, đô thị xanh, tổ chức cấu trúc đơ thị theo các thềm địa hình và các đặc
trưng về cảnh quan (đặc biệt các không gian hệ thống núi lửa âm - dương), nhằm
tạo nên những khơng gian có giá trị, đặc sắc.
Để góp phần xây dựng cơ sở hạ tầng, đô thị phục vụ phát triển kinh tế-xã hội
của thành phố Pleiku thì cơng tác phát triển quỹ đất đóng vai trị rất quan trọng trong
việc tạo lập quỹ đất “sạch” cho xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng kinh tế xã
hội, các dự án đầu tư phát triển công nghiệp, thương mại, dịch vụ, các khu đô thị…
Sử dụng hiệu quả các loại đất, giúp thành phố hoàn thành các chỉ tiêu phát triển kinh
tế - xã hội theo hướng hiệu quả, bền vững. Thực tế công tác phát triển quỹ đất của
thành phố Pleiku cịn một số khó khăn, vướng mắc như hoạt động của tổ chức có
chức năng phát triển quỹ đất thực hiện chưa đạt hiệu quả cao. Điều khó khăn hiện
nay là quỹ đất ngày càng khan hiếm, trong khi nhu cầu về quỹ đất để thực hiện các
dự án phát triển đô thị và xây dựng hạ tầng ngày càng lớn. Công tác thực hiện chính
sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư giữa các dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu
hồi đất và dự án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi còn phát sinh một số bất
cập. Các dự án nhà đầu tư tự thỏa thuận bồi thường thường có thêm các khoản hỗ trợ
cho người dân có đất bị thu hồi, trong khi các dự án Nhà nước thu hồi chỉ thực hiện
đúng chính sách hiện hành. Những nguyên nhân cơ bản để xảy ra tình trạng như vậy
là do việc xác định giá đất chưa tính hết giá trị của đất, chưa có sự đồng thuận cao
của người dân bị thu hồi đất... Thành phố Pleiku được công nhận đô thị loại II theo
Quyết định số 249/QĐ-TTg ngày 25/2/2009, trong giai đoạn 2010-2017, với chiến
lược phát triển đồng bộ kinh tế xã hội, hạ tầng giao thông, phát triển đơ thị và cơng
tác giải phóng mặt bằng cho thành phố Pleiku lên đô thị loại I (Quyết định 146/QĐTTg của Thủ tướng Chính phủ ngày 22/ 01/2020) như ngày nay thì việc bố trí quỹ
đất sạch cho các mục đích đó phải

2


được thực hiện đồng bộ.
Để giải quyết vấn đề này cần đánh giá đúng thực trạng phát triển quỹ đất
và xác định yếu tố ảnh hưởng đến công tác phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng
cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị làm cơ sở đề xuất các giải pháp phát triển quỹ
đất hợp lý và hiệu quả nguồn tài nguyên đất của thành phố Pleiku, đô thị loại I,
thành phố lớn thứ 3 của vùng Tây Nguyên.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá thực trạng và xác định mức độ ảnh hưởng của một số yếu tố

đến công tác phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đô
thị trên địa bàn thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai.
- Đề xuất giải pháp công tác phát triển quỹ đất xây dựng cơ sở hạ tầng và

phát triển đô thị cho thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai nhằm quản lý, sử dụng có
hiệu quả quỹ đất về cơ sở hạ tầng, đơ thị, phát triển đúng quy hoạch và bền vững.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Phạm vi không gian: Đề tài tập trung nghiên cứu công tác phát triển quỹ

đất và các yếu tố ảnh hưởng đến công tác phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng cơ
sở hạ tầng, phát triển đô thị trên địa bàn thành phố Pleiku.
- Thời gian nghiên cứu: Thời gian thu thập nguồn số liệu phục vụ theo yêu

cầu của đề tài từ 2010 - 2017; Thời gian thực hiện đề tài từ 2017-2020.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI CỦA LUẬN ÁN
- Nghiên cứu đã xác định được 18 yếu tố ảnh hưởng thuận đến công tác

phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đơ thị ở thành
phố Pleiku, có sự đặc trưng về địa hình, văn hóa đơ thị riêng biệt của vùng Tây
Nguyên, cụ thể:
Nhóm yếu tố ảnh hưởng thuận ở mức độ rất cao đối với phát triển quỹ đất
phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị ở thành phố Pleiku gồm: Có 6
yếu tố là yếu tố vị trí khu đất; Diện tích khu đất; Vai trị của già làng; Chính sách thu
hút đầu tư; Giá đất, tài chính đất đai; Quy hoạch sử dụng đất. Đối với thành phố
Pleiku có đặc trưng về địa hình, nếp sống, văn hóa của đồng bào và vai trị của già
làng có ảnh hưởng rất lớn đến công tác phát triển kinh tế xã hội nói chung và phát
triển quỹ đất phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị nói riêng.

Nhóm yếu tố ảnh hưởng thuận ở mức độ cao: Có 12 yếu tố là chính sách
giao đất, cho thuê đất; Chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;

3


Chính sách xây dựng cơ sở hạ tầng; Kinh phí từ ngân sách Nhà nước; Kinh phí
vay từ tổ chức tín dụng; Quy hoạch tổng thể PTKTXH; Quy hoạch chung xây
dựng đô thị; Chỉnh trang đô thị; Hạ tầng giao thơng; Vai trị của lãnh đạo địa
phương (phường, xã); Vai trị truyền thơng, thơng tin; Vai trị của tổ chức xã hội.
- Nghiên cứu đã đề xuất được 5 nhóm giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả

phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị cho thành
phố Pleiku, tỉnh Gia Lai.
1.5. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA LUẬN ÁN
1.5.1. Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu góp phần hồn thiện phương pháp luận trong quản lý sử
dụng đất, xác định mức độ ảnh hưởng một số yếu tố đến công tác phát triển quỹ đất
phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai.

1.5.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Kết quả nghiên cứu của luận án cung cấp cơ sở khoa học để đề xuất một

số giải pháp nhằm nâng cao nâng cao hiệu quả công tác phát triển quỹ đất xây
dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị, phát triển đúng quy hoạch cho thành phố
Pleiku, tỉnh Gia Lai.
- Kết quả nghiên cứu của Luận án cung cấp thêm các căn cứ để các nhà quản

lý tham khảo trong quá trình thực hiện quy hoạch, phát triển quỹ đất cho các mục
tiêu xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị phù hợp với chiến lược phát triển
KTXH của thành phố Pleiku và các địa phương có điều kiện tương tự.

4


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÁT TRIỂN

QUỸ ĐẤT PHỤC VỤ XÂY

DỰNG CƠ SỞ HẠ TẦNG VÀ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ
2.1.1. Khái quát về phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng và
phát triển đô thị
2.1.1.1. Đất đai
a. Khái niệm
“Đất là tài nguyên thiên nhiên, ban tặng cho loài người, đất đai xuất hiện,
tồn tại ngồi ý chí và nhận thức của con người, là sản phẩm của tự nhiên, có
trước lao động, là điều kiện tự nhiên của lao động; đất đai là lãnh thổ quốc gia;
đất đai là tài sản q hiếm, có giới hạn và khơng thể tái tạo; đất đai là tư liệu sản

xuất không thể thay thế trong sản xuất nông lâm, ngư nghiệp; đất đai là di sản của
các thế hệ lồi người;” (Nguyễn Đình Bồng, 2011a).
Đất đai là một vùng đất có ranh giới, vị trí, diện tích cụ thể và có các thuộc
tính tương đối ổn định hoặc thay đổi nhưng có tính chu kỳ, có thể dự đốn được,
có ảnh hưởng tới việc sử dụng đất trong hiện tại và tương lai của các yếu tố tự
nhiên, kinh tế - xã hội như: thổ nhưỡng, khí hậu, địa hình, địa mạo, địa chất, thuỷ
văn, thực vật, động vật cư trú và hoạt động sản xuất của con người. Đặc điểm đất
đai là một thuộc tính của đất, có thể đo lường hoặc ước lượng trong quá trình
điều tra, bao gồm cả điều tra thông thường cũng như bằng cách thống kê tài
nguyên thiên nhiên như: loại đất, độ dốc, độ dày tầng đất mịn, lượng mưa, độ ẩm,
điều kiện tưới, điều kiện tiêu nước,... (Bộ Tài ngun và Mơi trường, 2012).
b. Tính chất của đất đai
Đặc tính tự nhiên của đất đai là sự cố định về vị trí, khơng thể di chuyển.
Sự hữu hạn về diện tích (số lượng), khơng thể tái sinh; sự không đồng nhất về
chất lượng và giá trị sử dụng; có thể sử dụng lâu dài mà không phải “khấu hao”.
Đất như không gian địa lý: với khơng gian ba chiều trên mặt đất, dưới lịng
đất và và khoảng không bên trên, là một không gian nhất thể, từ một thửa đất đến
một đất nước cho đến cả hành tinh; là nơi diễn ra các hoạt động của cuộc sống,
bao gồm cả các hoạt động cư trú và lao động, sản xuất ra của cải xã hội.
Đất như là cộng đồng lãnh thổ: đó là địa bàn sinh sống cùng quyền lợi và
các giá trị của cộng đồng từ thôn bản, làng, xã đến quốc gia, đất là sự gắn kết về
5


tinh thần. Đất được coi là vị thần linh, nơi con người gắn số phận của mình vào
đó hơn là làm chủ sở hữu nó.
Đất là tài sản cố định, là nguồn nội lực của gia đình, cộng đồng, quốc gia:
Đất là cơ sở để hình thành bất động sản (đất đai và tài sản trên đất); đất và các
quyền đất đai là nguồn vốn khi tham gia thị trường bất động sản
Đất như là môi trường sống: Đất là bộ phận của môi trường sinh thái; mọi

tác động đến môi trường đất đều ảnh hưởng đến môi trường nước, khơng khí, đa
dạng sinh học và ngược lại (Đỗ Hậu và cs., 2012).
Với mục đích xác định quyền sở hữu và quyền sử dụng, đất đai được chia
nhỏ thành các thửa riêng biệt, trong thực tiễn ở hầu hết các nơi trên thế giới, các
thửa đất (hay một đơn vị bất động sản) được xác định ranh giới theo ranh giới
nằm ngang và ranh giới thẳng đứng tạo thành hình khối. Ngồi ra, “theo quan
điểm kinh tế học, đất nói chung được xem như là một nhân tố riêng biệt hoặc như
là một yếu tố sản xuất, khác với vốn ở chỗ không một sự tăng giá sử dụng đất nào
có thể hiểu như là bổ sung thêm cho nguồn vốn” (Nguyễn Đình Bồng, 2011).
c. Vai trị của đất đai
“Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân
bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hố, xã hội, an ninh và quốc
phịng” (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1993).
Đối với đời sống của con người, đất đai có những chức năng quan trọng, đó
là chức năng “vật mang” - là cơ sở tồn tại của mọi sinh vật và vật thể phi sinh vật
(vật kiến trúc, đường sá...), nơi bảo tồn, lưu giữ khoáng sản, là vật mang của hệ
thống sinh thái, văn hóa và tự nhiên để cung cấp cảnh quan cho con người; là
chức năng dưỡng dục khi trở thành tư liệu sản xuất và nguồn sống của mn lồi,
nhờ đó mà khi trở thành tài sản, nhu cầu xã hội làm cho giá đất tăng lên, đất đai
trở thành nơi đầu tư để tích trữ vốn và gia tăng giá trị. Vai trò của đất đai phụ
thuộc vào nhận thức và khả năng của con người khai thác đất tự nhiên:
- Trong thời kỳ đầu của nền văn minh nông nghiệp, chủ yếu là sử dụng lớp

đất bề mặt để canh tác, do đó xem thổ nhưỡng (soil) là đất đai, đất đai được khai
thác chủ yếu ở các vùng đồng bằng châu thổ các hệ thống sông lớn (nơi thuận lợi
cho việc cư trú), dần dần mở rộng lên các vùng đồi, núi;
- Trong thời kỳ văn minh công nghiệp, việc tăng dân số và phát triển khoa

6

học kỹ thuật đã tạo điều kiện cho việc việc sử dụng đất lan ra cả vùng biển vì vậy
nhiều người cho rằng đất đai bao gồm cả lục địa và và vùng thềm lục địa của bề
mặt trái đất;
- Trong thời kỳ hậu cơng nghiệp, q trình cơng nghiệp hóa, đơ thị hóa ngày

càng phát triển, nhu cầu sử dụng đất gia tăng, sử dụng đất đã phát triển cả không
gian bên trên và bên dưới mặt đất, phạm vi sử dụng đất đã mở rộng cả 3 chiều;
- Ngày nay về chính trị thì đất đai là yếu tố hàng đầu để hình thành nên một

quốc gia, thể hiện phạm vi của quyền quản lý Nhà nước và quyền tài phán; về
kinh tế, đất đai vừa là công cụ lao động vừa là đối tượng lao động trong quá trình
sản xuất vật chất xã hội; đất đai gắn liền với các quyền về đất và bất động sản (sở
hữu, sử dụng, hưởng lợi...);
- Những đặc tính kinh tế đáng chú ý của đất đai là: tính khan hiếm trong cung

cấp đất đai; tính phân tán tương đối của phương thức sử dụng đất; sự khó khăn trong
việc thay đổi phương thức sử dụng đất; sự tăng dần và giảm dần của thù lao từ đất
trong đầu tư; và hậu quả của việc sử dụng đất đai là mang tính xã hội sâu sắc nên
việc tiến hành quản lý quy hoạch, giám sát và điều tiết quá trình sử dụng đất ở mọi
khía cạnh trở nên rất quan trọng của bất kỳ một quá trình phát triển nào.

2.1.1.2. Quỹ phát triển đất
a. Khái niệm
- Quỹ đất: là tổng diện tích đất đai mà một đơn vị hành chính hoặc một

quốc gia quản lý và sử dụng phục vụ mục tiêu tăng trưởng, phát triển kinh tế.
Quỹ đất của Việt Nam phân loại theo 3 nhóm chính: đất nơng nghiệp, đất phi
nông nghiệp và đất chưa sử dụng theo quy định tại Điều 10 Luật Đất đai 2013

(Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013b).
- Quỹ phát triển đất: Quỹ phát triển đất là tổ chức tài chính Nhà nước hoạt

động theo ngun tắc bảo tồn vốn, góp phần bổ sung cho chi phí phát sinh trong
q trình hoạt động và khơng vì mục đích lợi nhuận; Quỹ phát triển đất có tư cách
pháp nhân, hoạt động hạch tốn độc lập, có con dấu riêng, được mở tài khoản tại
Kho bạc Nhà nước và các tổ chức tín dụng để hoạt động theo quy định của pháp luật.
Quỹ phát triển đất của địa phương do UBND cấp tỉnh thành lập hoặc ủy thác cho
quỹ đầu tư phát triển, quỹ tài chính khác của địa phương để ứng vốn cho việc bồi
thường, giải phóng mặt bằng và phát triển quỹ đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Nguồn tài chính của

7


quỹ phát triển đất được phân bổ từ ngân sách Nhà nước và huy động các nguồn
khác theo quy định của pháp luật (Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam, 2014a).
b. Đặc điểm của quỹ phát triển đất
- Nguồn gốc: UBND cấp tỉnh được trích từ 30% - 50% nguồn thu hàng

năm từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền đấu giá quyền sử dụng đất để lập Quỹ
phát triển đất.
- Mục đích sử dụng: Quỹ phát triển đất được sử dụng vào các mục đích sau:

Ứng vốn cho Tổ chức phát triển quỹ đất để phát triển đất; Ứng vốn để đầu
tư phát triển quỹ đất, quỹ nhà tái định cư theo quy hoạch; Ứng vốn để thực hiện
việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy hoạch phát triển quỹ
đất phục vụ phát triển kinh tế, xã hội, giáo dục - đào tạo, dạy nghề, y tế, văn hóa,
thể dục thể thao, mơi trường và các nhu cầu khác của địa phương;
Hỗ trợ thực hiện các đề án đào tạo nghề, chuyển đổi nghề nghiệp; Hỗ trợ xây

dựng khu tái định cư; hỗ trợ xây dựng các cơng trình hạ tầng tại địa phương có đất bị
thu hồi; Hỗ trợ khoản chênh lệch cho hộ gia đình, cá nhân vào khu tái định cư...

- Nguồn vốn tài chính:
Nguồn kinh phí do ngân sách nhà nước cấp theo quy định về thực hiện nhiệm
vụ, tổ chức bộ máy, biên chế và tài chính đối với đơn vị sự nghiệp công lập;

Nguồn thu từ hoạt động sự nghiệp, gồm: Kinh phí tổ chức thực hiện bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định; Kinh phí quản lý dự án đầu tư xây dựng
theo quy định về quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình;
Kinh phí quản lý quỹ đất đã thu hồi, nhận chuyển nhượng, tạo lập, phát
triển và quỹ nhà đất đã xây dựng phục vụ tái định cư theo dự toán được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền quyết định hoặc phê duyệt;
Phí đấu giá, tiền bán hồ sơ đấu giá quyền sử dụng đất (kể cả đất có tài sản
gắn liền với đất) theo quy định của pháp luật hiện hành và quy định cụ thể của
UBND cấp tỉnh;
Phí đấu thầu, tiền bán hồ sơ dự thầu đối với dự án có sử dụng đất theo quy
định về hướng dẫn lựa chọn nhà đầu tư thực hiện đầu tư dự án có sử dụng đất và
quy định cụ thể của UBND cấp tỉnh; lãi được chia từ các hoạt động liên doanh,
liên kết; lãi tiền gửi tổ chức tín dụng; các khoản thu từ thực hiện hoạt động dịch

8