Luận văn Thạc sĩ Khoa học nông nghiệp: Đánh giá tác động của quá trình đô thị hóa đến việc quản lý và sử dụng đất tại thành phố Quảng Ngãi

ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN TẤN DANH

ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG CỦA Q TRÌNH ĐƠ THỊ HĨA
ĐẾN VIỆC QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI THÀNH PHỐ QUẢNG NGÃI

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

HUẾ 2015

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


LỜI CẢM ƠN
Trong q trình thực hiện đề tài Tơi ln nhận
được sự giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của
nhiều tập thể và cá nhân, đã tạo mọi điều kiện thuận
lợi để Tơi hồn thành luận văn này. Tôi xin ghi nhận
và trân trọng cảm ơn.
Trước hết Tôi xin chân thành cảm ơn thầy giáo
TS.Nguyễn Hữu Ngữ – Trưởng khoa Tài nguyên đất và Môi
trường nông nghiệp trường Đại học Nông Lâm Huế đã
trực tiếp hướng dẫn khoa học cho Tôi trong suốt thời
gian nghiên cứu.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân
thành và tạo mọi điều kiện thuận lợi của quý thầy, cô

giáo khoa Tài nguyên đất và Môi trường nông nghiệp –
Trường Đại học Nơng lâm Huế, các cán bộ Phịng Tài
ngun và Mơi trường TP Quảng Ngãi, các Phịng, Ban
liên quan cùng bạn bè và đồng nghiệp đã tận tình giúp
đỡ Tơi trong q trình thực hiện luận văn này.
Một lần nữa xin Tôi xin trân trọng cảm ơn!
Huế, ngày 22 tháng 6 năm 2015
Học viên thực hiện

Nguyễn Tấn Danh

i

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung
thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm
ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./.

Huế, ngày…..... tháng.....… năm 2015
Tác giả luận văn

Nguyễn Tấn Danh

ii

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma

MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN ...................................................................................................................i
LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................... ii
MỤC LỤC ..................................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ..............................................................................v
DANH MỤC CÁC BẢNG .............................................................................................vi
DANH MỤC HÌNH ẢNH ............................................................................................ vii
MỞ ĐẤU .........................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài...............................................................................................1
2. Mục đích nghiên cứu ...................................................................................................2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn .....................................................................................2
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...............................................................................2
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ........................................3
1.1. Cơ sở khoa học liên quan đến đề tài nghiên cứu ......................................................3
1.1.1. Khái quát về quản lý sử dụng đất ..........................................................................3
1.1.2. Khái quát về quá trình đơ thị hóa ..........................................................................6
1.1.3. Mối quan hệ giữa q trình đơ thị hóa, cơng nghiệp hóa và sử dụng đất ...........11
1.2. Cơ sở thực tiễn của vấn đề nghiên cứu ...................................................................12
1.2.1. Tình hình đơ thị hóa trên thế giới ........................................................................12
1.2.2. Đơ thị hóa ở một số nước trên thế giới ................................................................13
1.2.3. Thực tiễn về q trình đơ thị hóa và việc chuyển đổi đất đai ở Việt Nam ..........15
1.2.4. Các cơng trình nghiên cứu liên quan đến đề tài ..................................................18
CHƯƠNG 2. MỤC TIÊU, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..........19
2.1. Mục tiêu đề tài ........................................................................................................19
2.2. Nội dung nghiên cứu ..............................................................................................19
2.3. Phương pháp nghiên cứu ........................................................................................19
2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu .................................................................19
2.3.2. Phương pháp so sánh ..........................................................................................20

2.3.3. Phương pháp thống kê .........................................................................................20
2.3.4. Phương pháp xử lý số liệu ...................................................................................20
2.3.5. Phương pháp phân tích ........................................................................................21

iii

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


2.3.6. Phương pháp minh họa bằng bản đồ ...................................................................21
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ......................................22
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội của thành phố Quảng Ngãi..........................22
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ...............................................................................................22
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ....................................................................................27
3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai .....................................................................29
3.2.1. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai tại thành phố Quảng Ngãi ......................29
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất ........................................................................................34
3.3. Tác động của đô thị hóa đến kinh tế - xã hội của thành phố Quảng Ngãi .............40
3.3.1. Q trình đơ thị hóa tại thành phố Quảng Ngãi ..................................................40
3.3.2. Biến động về dân số, lao động.............................................................................46
3.3.3. Sự chuyển dịch cơ cấu các ngành kinh tế ............................................................48
3.3.4. Những chuyển biến về cơ sở hạ tầng...................................................................50
3.3.5. Đánh giá chung ....................................................................................................51
3.4. Tác động của đơ thị hóa đến việc quản lý và sử dụng đất ......................................53
3.4.1. Tình hình biến động các loại đất giai đoạn 2006-2014 tại thành phố
Quảng Ngãi ....................................................................................................................53
3.4.2. Tác động của đơ thị hóa đến chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất ............................60
3.4.3. Tác động đến các vấn đề kinh tế, xã hội và môi trường ......................................62
3.5. Đề xuất các giải pháp để quản lý và sử dụng đất hợp lý đến năm 2020 ................65
3.5.1. Giải pháp về quy hoạch .......................................................................................65

3.5.2. Về quản lý đất đai ................................................................................................66
3.5.3. Về chính sách ......................................................................................................67
3.5.4. Về nguồn nhân lực và vốn đầu tư ........................................................................67
3.5.5. Về sử dụng tiết kiệm và tăng giá trị của đất ........................................................68
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ...........................................................................................69
1. Kết luận......................................................................................................................69
2. Đề nghị ......................................................................................................................70
TÀI LIỆU THAM KHẢO .............................................................................................72

iv

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

CNH

Cơng nghiệp hóa

ĐTH

Đơ thị hóa

GCNQSD

Giấy chứng nhận quyền sử dụng

HĐH

Hiện đại hóa

Ha

Héc ta

KDC

Khu dân cư

KT-XH

Kinh tế-xã hội

NN

Nơng nghiệp

SDĐ

Sử dụng đất

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

TP

Thành phố

UBND

Ủy ban nhân dân

v

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1.

Hiện trạng SDĐ nông nghiệp của TP Quảng Ngãi năm 2014 ...................35

Bảng 3.2.

Hiện trạng SDĐ phi nông nghiệp của TP Quảng Ngãi năm 2014 .............37

Bảng 3.3.

Hiện trạng đất chưa sử dụng của TP Quảng Ngãi năm 2014 ....................39

Bảng 3.4.

Tình hình dân số và lao động của TP Quảng Ngãi qua các năm
2006, 2010 và 2013 ....................................................................................47

Bảng 3.5.

Tốc độ tăng trưởng kinh tế giai đoạn 2006 - 2013 tại TP Quảng Ngãi .....49

Bảng 3.6.

Biến động các loại đất của TP quảng Ngãi giai đoạn 2006- 2014............53

Bảng 3.7.

Biến động đất nông nghiệp tại TP Quảng Ngãi giai đoạn 2006-2013 .......55

Bảng 3.8.

Biến động đất phi nông nghiệp tại TP Quảng Ngãi giai đoạn 2006-2013.56

Bảng 3.9.

Biến động đất chưa sử dụng tại TP Quảng Ngãi 2006-2013 .....................60

Bảng 3.10. Ý kiến của các hộ điều tra về tác động của đô thị hóa...............................63

vi

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


DANH MỤC HÌNH ẢNH
HÌNH ẢNH
Hình 3.1. Sơ đồ khu vực nghiên cứu .............................................................................22

Hình 3.2. Ảnh Bệnh viện Sản - Nhi tỉnh Quảng Ngãi đang xây dựng ..........................42
Hình 3.3. Ảnh đường bờ Nam sơng Trà Khúc ..............................................................44
Hình 3.4. Ảnh đường Dung Quất – Sa Huỳnh ..............................................................45

BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 3.1. Cơ cấu sử dụng đất năm 2014 tại thành phố Quảng Ngãi ........................25
Biểu đồ 3.2. Cơ cấu các ngành kinh tế ở thành phố Quảng Ngãi..................................28
Biểu đồ 3.3. Cơ cấu sử dụng đất năm 2014 tại TP Quảng Ngãi ...................................35
Biểu đồ 3.4. Cơ cấu dân số TP Quảng Ngãi năm 2014 theo ngành nghề .....................41
Biểu đồ 3.5. Chuyển dịch cơ cấu lao động tại TP Quảng Ngãi giai đoạn 2006-2013 .......48
Biểu đồ 3.6. Cơ cấu SDĐ năm 2006, 2013 và năm 2014..............................................54
Biểu đồ 3.7. Cơ cấu diện tích các loại đất trong đất phi NN năm 2006 và 2013 ..........59
Biểu đồ 3.8. Cơ cấu các loại đất trong nhóm đất NN tại TP Quảng Ngãi qua các năm
2006, 2009 và 2013 .......................................................................................................61
Biểu đồ 3.9. Cơ cấu các loại đất trong nhóm đất phi NN tại TP Quảng Ngãi giai đoạn
năm 2006, 2009 và 2013 ...............................................................................................62

vii

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


MỞ ĐẤU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đơ thị hóa (ĐTH) là q trình tất yếu diễn ra khơng chỉ với nước ta mà còn đối
với tất cả các nước trên thế giới, trong tiến trình phát triển đất nước nền kinh tế càng
phát triển thì quá trình ĐTH diễn ra với tốc độ ngày càng nhanh. Ở Việt Nam, ĐTH
gắn với cơng nghiệp hóa (CNH), hiện đại hóa (HĐH) đã trực tiếp góp phần chuyển
dịch cơ cấu kinh tế theo hướng giảm dần tỷ trọng ngành nông - lâm - ngư nghiệp và
tăng tỷ trọng các ngành công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp - xây dựng, dịch vụ trong

cơ cấu tổng sản phẩm.
Quá trình ĐTH ở nước ta bước đầu đã đem lại những thành quả, làm cho cuộc
sống đô thị thay đổi khá hơn trước và tác động tích cực đến sự đổi mới bộ mặt cuộc sống
nông thôn. Việc thay đổi cơ cấu sử dụng đất (SDĐ) để phù hợp với định hướng phát triển
kinh tế - xã hội (KT-XH), đáp ứng nhu cầu phát triển các khu đô thị mới, nâng cấp, mở
rộng các khu đơ thị hiện có. Xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các khu công
nghiệp, khu kinh tế, đã tạo điều kiện thuận lợi cho việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo
hướng CNH - HĐH đất nước. Tuy nhiên, vấn đề này cũng tạo nên nhiều áp lực cho công
tác quản lý đất đai, nhất là việc quy hoạch bố trí quỹ đất cho các mục đích sử dụng qua
từng giai đoạn phát triển đang là một vấn đề nan giải và cần có một kế hoạch dài hạn với
những giải pháp thiết thực và mang tính bền vững hơn ở hiện tại cũng như trong tương lai.
Thành phố (TP) Quảng Ngãi cũng khơng nằm ngồi xu hướng phát triển đô thị
của cả nước, không gian đô thị TP Quảng Ngãi được mở rộng cả về phía Đơng và phía
Bắc. Hiện nay, TP đang tập trung nguồn lực để chỉnh trang đô thị, phát triển thương
mại dịch vụ - du lịch, cơ sở hạ tầng, công nghệp, tiểu thủ công nghiệp, phát triển công
nghiệp theo hướng nâng cao giá trị trên đơn vị diện tích. Tuy nhiên, cùng với sự phát
triển đô thị TP Quảng Ngãi đang đối mặt với khá nhiều thách thức để có thể trở thành
đô thị loại II vào năm 2015, nhất là các tiêu chí về hệ thống cơng trình hạ tầng đô thị
và ở khu vực mới mở rộng.
Nhận thức được vai trò và tầm quan trọng của vấn đề này, cùng với mong
muốn làm rõ những mặt tích cực cũng như hạn chế của quá trình ĐTH khi TP
Quảng Ngãi mở rộng địa giới hành chính và mối quan hệ giữa ĐTH với SDĐ, từ đó
rút ra bài học kinh nghiệm và tìm giải pháp nhằm thực hiện tốt hơn công tác quản
lý nhà nước về đất đai tại địa phương, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh giá
tác động của q trình đơ thị hóa đến việc quản lý và sử dụng đất tại thành
phố Quảng Ngãi”.

1

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma

2. Mục đích nghiên cứu
Nghiên cứu tác động của quá trình ĐTH đến tình hình quản lý và SDĐ trên địa
bàn TP Quảng Ngãi. Trên cơ sở đó, đề xuất một số giải pháp góp phần quản lý SDĐ
bền vững.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
3.1. Ý nghĩa khoa học
Nghiên cứu sẽ đóng góp cơ sở khoa học để xây dựng các quy định về quản lý
đất đai trên địa bàn TP Quảng Ngãi trong quá trình chuyển đổi mục đích SDĐ cho nhu
cầu ĐTH. Từ đó, củng cố lý luận về quá trình ĐTH và những tác động của ĐTH đến
sự thay đổi cơ cấu SDĐ.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Phân tích, đánh giá được những mặt tích cực cũng như các vấn đề cịn tồn tại
trong cơng tác quy hoạch đô thị và đề ra những giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý
Nhà nước về đất đai.
- Kết quả nghiên cứu có giá trị tham khảo trong công tác định hướng quy hoạch
SDĐ bền vững giai đoạn 2011-2020 tại TP Quảng Ngãi. Từ đó, giúp cho các nhà lãnh
đạo trên địa bàn TP có cơ sở để định hướng phát triển bền vững giữa kinh tế, xã hội,
ổn định môi trường sinh thái và đảm bảo được sự liên kết không gian chặt chẽ giữa các
vùng trong TP.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
- Toàn bộ quỹ đất trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi;
- Cơ sở pháp lý, các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất;
- Các dự án và người sử dụng đất.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
4.2.1. Phạm vi về thời gian
- Đề tài nghiên cứu thực hiện trong khoảng thời gian từ tháng 9 năm 2014 đến
tháng 5 năm 2015.

- Số liệu và thông tin thu thập từ năm 2006 đến năm 2014.
4.2.2. Phạm vi về không gian
Đề tài được thực hiện tại thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi.

2

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học liên quan đến đề tài nghiên cứu
1.1.1. Khái quát về quản lý sử dụng đất
1.1.1.1. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai
a. Khái niệm quản lý nhà nước về đất đai
Theo Điều 1, Luật Đất đai năm 2013 đã khẳng định, Nhà nước đại diện chủ sở
hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý nhà nước về đất đai.
Để thực hiện việc quản lý nhà nước về đất đai, trước tiên phải nói đến các
quan hệ về đất đai như quan hệ xã hội trong lĩnh vực kinh tế, bao gồm: quan hệ về
sở hữu, SDĐ đai; quan hệ về phân phối các sản phẩm do SDĐ mà có. Trong đó,
Nhà nước là người đại diện quyền sở hữu về đất đai, thực hiện quản lý đất đai theo
quy hoạch và pháp luật. Là chủ sở hữu về đất đai Nhà nước có đầy đủ các quyền
của một chủ sở hữu đối với loại tài sản đặc biệt này, đó là quyền chiếm hữu, quyền
sử dụng và quyền định đoạt.
Để thực hiện các quyền này Nhà nước đã thực hiện bằng việc xác lập chế độ
quản lý nhà nước về đất đai để khai thác sử dụng có hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai
trong cả nước để hình thành một hệ thống đồng bộ, thống nhất, tránh tình trạng manh
mún đất đai góp phần SDĐ đúng mục đích, có hiệu quả hơn.
Quản lý đất đai là quản lý con người SDĐ, quản lý từng loại đất ở từng vùng
khác nhau để phát huy hiệu quả của việc SDĐ và đảm bảo thực hiện theo đúng quy
hoạch, kế hoạch SDĐ ở các cấp.

Tóm lại, quản lý nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của các cơ
quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước
đối với đất đai, bao gồm: hoạt động nắm chắc tình hình đất đai, phân phối và phân
phối lại đất đai, kiểm tra giám sát tình hình quản lý và SDĐ đai, điều tiết các
nguồn lợi từ đất đai [7].
b. Nội dung quản lý nhà nước về đất đai
Nội dung quản lý nhà nước về đất đai có sự thay đổi qua các thời kỳ để phù hợp
với tình hình SDĐ thực tế.
Theo Khoản 2, Điều 6 Luật Đất đai năm 2003, có 13 nội dung về quản lý nhà
nước về đất đai bao gồm:
- Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, SDĐ đai và tổ chức
thực hiện các văn bản đó.

3

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


- Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập
bản đồ hành chính.
- Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện
trạng SDĐ và bản đồ quy hoạch SDĐ.
- Quản lý quy hoạch, kế hoạch SDĐ.
- Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích SDĐ.
- Đăng ký quyền SDĐ, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận
quyền SDĐ.
- Thống kê, kiểm kê đất đai.
- Quản lý tài chính về đất đai.
- Quản lý và phát triển thị trường quyền SDĐ trong thị trường bất động sản.
- Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người SDĐ.

- Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử
lý vi phạm pháp luật về đất đai.
- Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm
trong việc quản lý và SDĐ đai.
- Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai [4].
Để khắc phục những hạn chế, tồn tại trong quá trình triển khai các nội dung
trong Luật Đất đai 2003, trong đó có nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, Luật Đất
đai 2013 ra đời đã quy định cụ thể hơn về các nội dung quản lý nhà nước về đất đai,
gồm 15 nội dung sau:
- Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, SDĐ đai và tổ chức thực
hiện văn bản đó.
- Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập
bản đồ hành chính.
- Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng SDĐ và bản đồ quy
hoạch SDĐ; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất.
- Quản lý quy hoạch, kế hoạch SDĐ.
- Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích SDĐ.
- Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất.
- Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền
SDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

4

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


- Thống kê, kiểm kê đất đai.
- Xây dựng hệ thống thơng tin đất đai.
- Quản lý tài chính về đất đai và giá đất.
- Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người SDĐ.

- Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của
pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.
- Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai.
- Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và
SDĐ đai.
- Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai [5].
Luật Đất đai 2013 có hiệu lực từ ngày 01/7/2014 nên các nội dung trong Luật
cũng như nội dung quản lý nhà nước về đất đai từng bước được cụ thể hóa bằng các
văn bản hướng dẫn và đang được triển khai áp dụng ở khắp các địa phương trên cả
nước, bước đầu đã mang lại hiệu quả trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, góp
phần giúp cho cơng tác quản lý nhà nước về đất đai dần đi vào nề nếp hơn.
1.1.1.2. Tình hình sử dụng đất
Q trình SDĐ ln gắn với nhiều mục đích khác nhau, để SDĐ hợp lí và phù
hợp với nhu cầu ĐTH thì phải đảm bảo quỹ đất cho từng mục đích cụ thể. Vì vậy, để
đáp ứng nhu cầu ĐTH phải gắn với quá trình chuyển đổi mục đích SDĐ, đây là một
hoạt động vừa mang tính chất kinh tế, vừa mang tính chất xã hội và có sự phức tạp
nhất định.
Trong thực tế theo quy luật vận động của xã hội thì CNH và ĐTH là q trình
tất yếu và ln đi đơi với nhau. Các quá trình này thường diễn ra theo chiều hướng mở
rộng quy mơ diện tích để đáp ứng sự phát triển nhanh chóng của các khu cơng nghiệp,
khu kinh tế và các đô thị. Sự thay đổi trong cơ cấu các ngành nghề tạo ra nhu cầu rất
lớn, tạo sức ép mạnh mẽ làm thay đổi cơ cấu SDĐ, việc chuyển đổi đất đai đã trở
thành nhu cầu cấp thiết cho quá trình CNH và ĐTH được diễn ra thuận lợi. Quá trình
CNH và ĐTH diễn ra mạnh sẽ thúc đẩy các ngành nghề mới ra đời. Bên cạnh đó, q
trình chuyển đổi đất đai cũng diễn ra nhanh chóng để đáp ứng nhu cầu SDĐ cho những
ngành mới, hơn nữa mỗi ngành cũng không ngừng phát triển, mở rộng quy mơ diện
tích nên cần được bổ sung thêm quỹ đất.
Giá trị đất đai càng ngày càng tăng lên do nhiều nguyên nhân, nhưng nguyên
nhân hàng đầu là do quan hệ cung cầu trong SDĐ, nếu cung không thay đổi mà cầu
ngày một tăng và tăng rất nhanh thì giá trị đất đai sẽ tăng theo nhu cầu của người

SDĐ. Ngoài ra, yếu tố con người cũng là nguyên nhân làm tăng giá trị đất đai, cụ thể

5

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


là con người ln tìm ra được nhiều cách SDĐ đai có lợi cho mình, làm tăng giá trị
SDĐ. Do đó, xu hướng chuyển đổi đất đai diễn ra càng mạnh nhằm mang lại hiệu quả
kinh tế cao hơn khi sử dụng vào mục đích mới. Q trình chuyển đổi đất nơng nghiệp
sang mục đích đất phi nơng nghiệp bước đầu cho thấy hiệu quả, đáp ứng kịp thời nhu
cầu phát triển của xã hội. Tuy nhiên, điều này lại làm mất khả năng sản xuất của đất
nông nghiệp, gây ảnh hưởng đến môi trường và thay đổi điều kiện sản xuất nơng
nghiệp của khu vực đó.
Ở nước ta hiện nay, chuyển đổi đất đai còn tùy thuộc vào nhu cầu và mục đích
sử dụng của từng địa phương nhưng vẫn theo hai phương thức là chuyển đổi tự nguyện
và chuyển đổi bắt buộc. Quá trình chuyển đổi đất đai tự nguyên xuất phát trên cơ sở
người SDĐ thực hiện chuyển mục đích SDĐ hoặc nhận chuyển quyền SDĐ thơng qua
chuyển nhượng, thuê hoặc góp vốn quyền SDĐ, sau đó thực hiện chuyển mục đích
SDĐ theo quy định của pháp luật, nhưng q trình chuyển mục đích sử dụng từ đất
nông nghiệp sang phi nông nghiệp hay việc Nhà nước thu hồi đất để giao, cho thuê
vào mục đích khác và thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người bị thu hồi
đất thì phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
1.1.2. Khái qt về q trình đơ thị hóa
1.1.2.1. Vai trị của đơ thị trong q trình phát triển kinh tế - xã hội
ĐTH đóng vai trị là trung tâm kinh tế, chính trị, thương mại, văn hố - xã hội,
là sản phẩm mang tính kế thừa của nhiều thế hệ cả về cơ sở vật chất, kỹ thuật, giữ vai trò
chủ đạo trong sự tăng trưởng của một vùng, một quốc gia.
ĐTH là một bộ phận của nền kinh tế quốc dân, có vai trị đặc biệt quan trọng
trong q trình phát triển kinh tế, là đầu mối quan trọng để khống chế hệ thống phân

bố dân cư, tạo ra bộ khung của mạng lưới đô thị hoặc quốc gia. Ngồi ra, ĐTH cịn là
trung tâm của các hệ thống phân bố tái định cư tại các vùng, các địa phương, là điều
kiện cho giao thương và sản xuất phát triển, tạo điều kiện thúc đẩy CNH nhanh chóng,
thuận lợi giúp cho việc phân phối sản phẩm và phân bố nguồn nhân lực giữa các không
gian đô thị, giữa các khu vực ngoại thành, nội thành và vùng nông thôn. Mặt khác, đơ
thị cịn là nơi tạo ra nhiều việc làm, tăng thu nhập cho người lao động, góp phần tạo
nên thu nhập quốc dân và phát triển đất nước.
1.1.2.2. Khái niệm đơ thị hóa
ĐTH là q trình tập trung dân số vào các đơ thị, là sự hình thành nhanh chóng
các điểm dân cư đơ thị trên cơ sở phát triển sản xuất và đời sống.
Quá trình ĐTH là một khái niệm phức tạp, có những sự biến đổi theo các bối
cảnh lịch sử KT-XH, tùy theo từng quá trình biến đổi sâu sắc về cơ cấu sản xuất, cơ
cấu nghề nghiệp, cơ cấu tổ chức sinh hoạt, cơ cấu tổ chức không gian kiến trúc xây

6

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


dựng từ dạng nông thôn sang thành thị, từ quá trình CNH đến quá trình ĐTH. Trong
giai đoạn hậu văn minh công nghiệp, ĐTH không chỉ đơn thuần là quá trình dịch cư
từ nơng thơn ra thành thị và dịch cư nghề nghiệp mà cịn bao hàm các q trình dịch
cư khác, đa chiều, đa cấp độ. Nói cách khác, ĐTH không chỉ diễn ra trong một vùng,
một quốc gia, mà cịn mở rộng ra tồn cầu và giúp cho sự phát triển mạng lưới đô thị,
phổ biến lối sống thành thị, tập trung dân cư trên lãnh thổ và ảnh hưởng tới phạm vi
tồn cầu.
Trong khi đó, ĐTH cịn được hiểu là một hiện tượng dân số, KT-XH, được
coi là kết quả của sự phát triển nói chung, cũng như q trình CNH – HĐH nói
riêng, là q trình biến đổi từ xã hội nông nghiệp, nông thôn thành xã hội đơ thị
cơng nghiệp.

Tóm lại, ĐTH là một xu hướng tất yếu của tồn cầu, q trình ĐTH gắn liền với
sự phát triển của các lực lượng sản xuất, quan hệ xã hội và được cách mạng khoa học
kỹ thuật thúc đẩy. ĐTH không chỉ là sự phát triển riêng của một đô thị về quy mô và
số lượng dân số, mà còn gắn liền với những biến đổi KT-XH và môi trường thiên
nhiên của một hệ thống đô thị [6].
1.1.2.3. Tính tất yếu của đơ thị hóa
Trong điều kiện của cuộc cách mạng khoa học kỹ thuật hiện đại, một
quốc gia dù phát triển hay đang phát triển thì khi chuyển đổi từ một nền kinh tế này
sang một nền kinh tế khác, mà cụ thể là từ nền kinh tế nông nghiệp sang nền kinh tế công
nghiệp bằng con đường CNH thì đều gắn liền với quá trình ĐTH, đó là điều tất yếu trong
q trình phát triển KT-XH.
ĐTH là xu thế tất yếu của mọi quốc gia trên con đường phát triển. Những năm
cuối thế kỷ XX đầu thế kỷ XXI, ở những mức độ khác nhau và với những sắc thái
khác nhau, làn sóng đơ thị hoá tiếp tục lan rộng như là một quá trình KT-XH trên tồn
thế giới. Q trình mở rộng TP, tập trung dân cư, thay đổi các mối quan hệ xã hội, q
trình thúc đẩy và đa dạng hố những chức năng phi nông nghiệp, mở rộng giao dịch,
phát triển lối sống và văn hố đơ thị. ĐTH là sự mở rộng của đô thị, phát triển rộng rãi
lối sống thị thành thể hiện qua các mặt dân số, mật độ dân số, chất lượng cuộc sống.
ĐTH là quá trình tất yếu đang diễn ra mạnh mẽ trên thế giới, đặc biệt là các
nước Châu Á, trong đó có Việt Nam. Nền kinh tế càng phát triển thì quá trình ĐTH
diễn ra với tốc độ ngày càng nhanh. ĐTH góp phần đẩy mạnh phát triển KT-XH của
khu vực, nâng cao đời sống nhân dân. ĐTH là kết quả của quá trình cơ cấu lại các nền
kinh tế theo hướng HĐH: Tăng tỷ trọng của các nghành công nghiệp và dịch vụ, giảm
tỷ trọng của nghành nông nghiệp trong cơ cấu và khối lượng GDP. Nhìn chung, từ góc
độ kinh tế, ĐTH là xu thế tất yếu của sự phát triển.

7

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma

Mặt khác, sự phát triển của ĐTH cịn mang tính tất yếu khách quan, phù hợp
với tình hình của các quốc gia trên thế giới nói chung và ở Việt Nam nói riêng. Đất đai
đơ thị có tính đặc thù do tính chất hoạt động đơ thị tạo nên theo quy luật giá trị và thị
trường. Vì vậy, cơng tác quản lý nhà nước về đất đai ở đô thị mang tính chất quản lý
tài nguyên, cho nên đã dẫn đến rất nhiều hạn chế và không thật sự hiệu quả trong sử
dụng. Trước bối cảnh tồn cầu hóa và thị trường hóa, thì việc chuyển từ hình thức
quản lý tài nguyên sang hình thức tổ chức kinh doanh tài sản là sự lựa chọn tất yếu cho
sự phát triển phù hợp yêu cầu phát triển KT-XH đô thị và kinh doanh đất đai đô thị trở
thành trung tâm kinh doanh đơ thị.
1.1.2.4. Quan điểm của đơ thị hóa
CNH cùng với ĐTH đã trở thành xu thế chung của mọi q trình chuyển từ nền
văn minh nơng nghiệp sang nền văn minh công nghiệp. Vấn đề quan trọng đặt ra là
làm gì và làm như thế nào để phát huy tối đa mặt tích cực của ĐTH, đồng thời hạn chế
và thủ tiêu được mặt tiêu cực của nó. Điều này cũng đồng nghĩa với việc quá trình ĐTH
phải gắn liền với khái niệm “Phát triển bền vững”.
Theo Ủy ban Quốc tế về Môi trường và Phát triển, thuật ngữ phát triển bền vững
được định nghĩa như sau: “Sự phát triển đáp ứng được nhu cầu của hiện tại mà không
làm tổn thương khả năng của các thế hệ tương lai trong việc thỏa mãn các nhu cầu của
chính họ”.
Nội hàm về phát triển bền vững được tái khẳng định ở Hội nghị Rio - 92 và được
bổ sung, hoàn chỉnh tại Hội nghị Johannesburg - 2002: “Phát triển bền vững là q trình
phát triển có sự kết hợp chặt chẽ, hợp lý và hài hòa giữa ba mặt của sự phát triển: phát
triển kinh tế, công bằng xã hội và bảo vệ mơi trường”.
Qua đó, cho thấy phát triển bền vững là sự phát triển hài hòa về cả 3 mặt: KT-XH
và môi trường, không ngừng nâng cao chất lượng cuộc sống con người không những cho
thế hệ hiện tại mà còn cho thế hệ mai sau và mức độ phát triển đô thị bền vững phụ
thuộc vào tỷ lệ ĐTH của từng quốc gia, phát triển là quy luật chung của mọi thời đại,
của tất cả các quốc gia. Tăng trưởng kinh tế và cải thiện mức sống xã hội là mục tiêu
trung tâm của mọi Chính phủ. Kinh tế toàn cầu tăng trưởng liên tục, tuy nhiên sự phát

triển nhanh của nền kinh tế lại kéo theo các vấn đề về xã hội như gây ra sự mất bình
đẳng giữa các quốc gia về thu nhập, phân hóa giàu nghèo, trong việc sử dụng và khai
thác tài nguyên… và một điều tất yếu là gây ra những hậu quả nghiêm trọng đối với
môi trường, làm môi trường sống bị ơ nhiễm, hệ sinh thái bị suy thối, khi hệ sinh thái
mất cân bằng sẽ dẫn đến làm mất dần các nguồn tài nguyên quý giá và cũng là nguyên
nhân làm gia tăng bệnh tật, đe dọa đến sức khỏe của con người.
Như vậy, ĐTH phải vừa thúc đẩy sự phát triển kinh tế, vừa phải đảm bảo môi
trường tự nhiên, xã hội trong lành, sự công bằng và tiến bộ xã hội. Tốc độ tăng trưởng

8

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


kinh tế là yếu tố cần thiết và quan trọng bậc nhất của q trình ĐTH, nhưng nó chỉ là
một nhân tố, một phương tiện để nâng cao chất lượng cuộc sống vật chất và tinh thần
của con người, tức là phát triển đô thị lấy con người làm trọng tâm.
1.1.2.5. Tác động của đơ thị hóa
CNH là trung tâm và ĐTH là yếu tố cơ bản của quá trình HĐH. Vì vậy, ĐTH
gắn với tăng trưởng kinh tế và tăng thu ngân sách nên việc đẩy nhanh quá trình ĐTH
là cần thiết.
Tuy nhiên, q trình ĐTH tác động khơng nhỏ đến sinh thái và kinh tế của từng
khu vực. Trong q trình ĐTH, việc tăng dân số đơ thị luôn đi đôi với việc tăng quỹ
đất đô thị thông qua việc chuyển đổi mục đích SDĐ, sự gia tăng q mức của khơng
gian đơ thị đã có những ảnh hưởng đáng kể đến môi trường và tài nguyên thiên nhiên,
ảnh hưởng đến sự cân bằng sinh thái như: Tài nguyên đất bị khai thác triệt để để xây
dựng đô thị làm giảm diện tích cây xanh và mặt nước gây ra úng ngập, cùng với nhu
cầu cấp nước phục vụ sinh hoạt, dịch vụ, sản xuất ngày càng tăng làm suy thối nguồn
tài ngun nước; nhiều xí nghiệp, nhà máy gây ơ nhiễm mơi trường. Ngồi ra, mở
rộng khơng gian đô thị dẫn đến chiếm dụng đất nông nghiệp, ảnh hưởng đến vấn đề an

ninh lương thực quốc gia và ảnh hưởng đến đời sống của người dân…
Mặt khác, ĐTH cịn làm ảnh hưởng sâu sắc tới q trình chuyển dịch cơ cấu
kinh tế, đến số lượng, chất lượng dân số đơ thị. Q trình này cịn làm thay đổi nhu
cầu SDĐ đô thị và ảnh hưởng đến sự phát triển KT-XH của vùng và quốc gia. Cụ thể,
tác động 2 mặt của ĐTH đến sự phát triển KT-XH:
- Tác động tích cực: ĐTH là một q trình tất yếu ở mỗi quốc gia, mức độ
nhanh hay chậm tùy thuộc vào nền kinh tế của từng vùng, ĐTH mang lại nhiều lợi
ích như thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo
hướng CNH, HĐH với xu thế giảm tỷ trọng của ngành nông lâm thủy sản và gia
tăng tỷ trọng các ngành công nghiệp và dịch vụ, cải tạo kết cấu hạ tầng, nâng cao
trình độ khoa học kỹ thuật và cơng nghệ. Ngồi ra, ĐTH góp phần phát triển kinh
tế, cải thiện đời sống của người lao động và các vùng lân cận, đó là xu hướng chủ
đạo và là mặt tích cực của q trình ĐTH. Cụ thể:
+ Đơ thị hố thúc đẩy mạnh nền kinh tế phát triển làm chuyển đổi mạnh mẽ cơ
cấu kinh tế. Quá trình phát triển của ĐTH được gắn liền với chuyển dịch cơ cấu kinh
tế và cơ cấu lao động trong vùng, nếu như trước đây người nơng dân gắn bó với ruộng
vườn sau nhưng do q trình ĐTH từ đó trở thành dân cư đơ thị, do mất một phần lớn
diện tích canh tác nên họ phải chuyển đổi nghề và tìm việc làm mới ngồi nơng
nghiệp, từ đó có thể đem lại thu nhập ổn định và cao hơn trước.

9

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


+ ĐTH theo hướng giảm tỷ trọng kinh tế ngành nông nghiệp, tăng tỷ trọng kinh
tế ngành công nghiệp và dịch vụ. Từ đó, hình thành các KDC đơ thị và các hoạt động
thương mại, dịch vụ sẽ phát triển nâng cao thu nhập cho người dân.
+ Khi đô thị hố diễn ra mạnh mẽ thì kéo theo kinh tế ở các đơ thị mới cũng
tăng trưởng nhanh chóng, nhờ có sự tập trung lực lượng sản xuất tạo ra năng suất lao

động cao, cách tổ chức lao động hiện đại. Bên cạnh đó, thì những khu vực nơng thơn
giáp ranh đô thị chịu ảnh hưởng mạnh mẽ của ĐTH nên mật độ dân cư ở khu vực này
sẽ tăng dần, đất đai thay đổi nhanh về mục đích sử dụng, từ đó cuộc sống người dân
nơi đây cũng được cải thiện một phần.
+ Quá trình ĐTH tạo nên cơ sở hạ tầng – kỹ thuật được đồng bộ, vững chắc như
hệ thống giao thơng, điện, cấp thốt nước, hệ thống thông tin liên lạc, trường học, bệnh
viện, hệ thống chợ, khu ở dân cư...Các hệ thống cơ sở hạ tầng trên thường được phát
triển nhanh trong q trình đơ thị hố, hệ thống giao thơng phát triển. Từ đó, nâng cao
trình độ dân trí, làm thay đổi bộ mặt nơng thơn.
Ngồi ra, ĐTH cịn góp phần nâng cao trình độ nhận thức, nâng cao đời sống
vật chất và tinh thần của người dân. Hình thành các lối sống cơng nghiệp, xây dựng xã
hội mới, hạn chế các tập tục lạc hậu và vùng nông thôn. Như vậy, ĐTH đã từng bước
nâng cao đời sống vật chất, tinh thần cho người dân, tạo cơ hội cho người dân có điều
kiện tiếp xúc với tiến bộ khoa học kỹ thuật mới để học hỏi nâng cao trình độ nhận thức
của mình góp phần phát triển xã hội theo xu hướng nền văn minh lịch sự.
- Tác động tiêu cực: Bên cạnh những mặt tích cực thì ĐTH cũng kéo theo hàng
loạt vấn đề tiêu cực, đó là vấn đề di dân từ nông thôn ra thành thị dẫn đến mật độ dân
số đơ thị tăng cao, thể hiện rõ nhất đó là sự phân hóa giàu nghèo, vấn đề nhà ở và các
vấn đề về mặt xã hội.
+ ĐTH hoá làm gia tăng lao động thất nghiệp ở các vùng nông thơn, chủ yếu là
lao động có trình độ văn hố và chuyên môn thấp. Hơn thế, đổi mới công nghệ và
chuyển giao cơng nghệ trong q trình đơ thị hố vào các nước đang phát triển đã loại
dần phương thức sản xuất thủ công và các ngành nghề truyền thống. Từ đó, làm gia
tăng khoảng cách giữa giàu nghèo, bất bình đẳng, thất nghiệp.
+ Sự gia tăng dân số đơ thị là kết quả của quá trình ĐTH, dân số đô thị tăng lên
quá nhanh so với khả năng cung ứng những dịch vụ hạ tầng. Từ đó, gây ra nhiều hệ
lụy trong các lĩnh vực như gây mất trật tự, nạn trộm cắp gia tăng, giảm khả năng cung
ứng các dịch vụ y tế, giao thông, điện nước, cơ sở giáo dục không đảm bảo.
+ ĐTH làm gia tăng ô nhiễm môi trường ảnh hưởng đáng kể đến tài nguyên
thiên nhiên, đến sự cân bằng sinh thái: Tài nguyên đất bị khai thác triệt để để xây dựng

đô thị, làm giảm diện tích cây xanh và mặt nước, gây ra úng ngập, cùng với nhu cầu

10

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


nước phục vụ sinh hoạt, dịch vụ, sản xuất ngày càng tăng làm suy thối nguồn tài
ngun nước; nhiều xí nghiệp, nhà máy gây ô nhiễm môi trường lớn trước đây nằm ở
ngoại thành, nay đã lọt vào giữa các KDC đông đúc; mở rộng không gian đô thị dẫn
đến chiếm dụng đất nông nghiệp, ảnh hưởng đến vấn đề an toàn lương thực quốc gia
và đến đời sống của người dân ngoại thành; sản xuất công nghiệp phát triển mạnh làm
phát sinh một lượng lớn chất thải, trong đó chất thải nguy hại ngày càng gia tăng; bùng
nổ giao thơng cơ giới gây ơ nhiễm mơi trường khơng khí và tiếng ồn nghiêm trọng;
ĐTH làm tăng dòng người di dân từ nông thôn ra thành thị, gây nên áp lực đáng kể về
nhà ở và vệ sinh môi trường, hình thành các khu nhà "ổ chuột" và khu nghèo đơ thị.
Tóm lại, trong cơng cuộc CNH, HĐH đất nước thì quá trình ĐTH là tất yếu và
ngày càng gia tăng. Vì vậy, để quá trình ĐTH phát triển bền vững thì việc tăng trưởng
kinh tế phải được chú trọng, đồng thời với việc quan tâm đến vấn đề an sinh xã hội,
bảo vệ môi trường và các vấn đề phát sinh khác, trong đó việc quản lý và sử dụng quỹ
đất hợp lý là một vấn đề cần được quan tâm hàng đầu.
1.1.3. Mối quan hệ giữa quá trình đơ thị hóa, cơng nghiệp hóa và sử dụng đất
ĐTH là một quá trình song song với sự phát triển CNH và cách mạng khoa học
kỹ thuật. Quá trình ĐTH phản ánh tiến trình CNH, HĐH trong nền kinh tế thị trường,
góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, làm chuyển dịch cơ cấu lao động theo hướng
CNH, tăng thu nhập, nâng cao đời sống người dân ở thành thị lẫn nơng thơn. Tuy
nhiên, vẫn cịn nhiều vấn đề phát sinh trong quá trình ĐTH như tỉ lệ lao động chưa qua
đào tạo cịn nhiều, trình độ lao động cịn thấp chưa đáp ứng được nhu cầu ĐTH, đó chính
là hệ quả của quá trình CNH và ĐTH gây nên. Từ đó, cần cơ cấu lại nền kinh tế theo
hướng HĐH, tăng tỷ trọng của các nghành công nghiệp và dịch vụ, giảm tỷ trọng của

ngành nông nghiệp.
Đồng thời, trong điều kiện đẩy mạnh CNH, HĐH đất nước, ĐTH giữ vai trò
đặc biệt quan trọng trong sự nghiệp phát triển KT-XH, văn hố, đảm bảo an ninh
quốc phịng và bảo vệ môi trường. Sự nghiệp CNH, HĐH muốn thực hiện thành cơng
thì cần phải chuyển đổi căn bản cơ cấu kinh tế từ sản xuất nông nghiệp sang sản xuất
công nghiệp với kỹ thuật cao, thay đổi cơ cấu lao động. Trước hết, cần có sự tập
trung cao ở các điểm dân cư, kết hợp với xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật ở các cơ
quan, các xí nghiệp trung tâm... Mặt khác, xu hướng ĐTH thường lan rộng tại những
khu vực có vị thế, điều kiện tự nhiên, KT-XH thuận lợi. Do đó, thường có hướng tập
trung phát triển tại các vùng đồng bằng, nơi tập trung phần lớn diện tích đất nơng
nghiệp màu mở mà nơng dân đang sản xuất, cuốn theo xu hướng phát triển của xã
hội, việc chuyển đổi các diện tích đất nơng nghiệp này sang mục đích phi nơng
nghiệp là khơng thể tránh khỏi, điều này làm chuyển dịch cơ cấu SDĐ trong một
lãnh thổ qua từng giai đoạn phát triển.

11

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


CNH càng mạnh, quy mô đô thị tập trung càng lớn, hoạt động đô thị phức tạp
hơn nên cấu trúc đô thị cũng phức tạp, xuất hiện nhiều vấn đề nổi cộm như làm tăng
nhu cầu phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng, nhà ở... Điều này đồng nghĩa với q trình
CNH và ĐTH ln gắn liền với việc chuyển đổi đất đai, con người luôn kỳ vọng vào
việc khai thác triệt để quỹ đất chưa sử dụng. Tuy nhiên, hầu hết diện tích này thường
nằm ở khu vực không thuận lợi để phát triển, nhất là phát triển đơ thị. Ngồi ra, CNH
và ĐTH diễn ra ồ ạt tác động xấu đến môi trường sinh thái, môi trường đất ở những
vùng lân cận, nếu khơng có các biện pháp để quản lý và SDĐ hợp lý thì có thể làm mất
cân đối cơ cấu SDĐ, làm cho việc SDĐ không bền vững trong tương lai [8].
1.2. Cơ sở thực tiễn của vấn đề nghiên cứu

1.2.1. Tình hình đơ thị hóa trên thế giới
Q trình ĐTH có tính chất khác nhau giữa các nước, giữa các vùng kinh tế có
trình độ phát triển và chế độ xã hội khác nhau. Về mức độ và tính chất ĐTH giữa các
nước rất khác nhau vì mỗi nước có quy luật mang tính chất riêng, các đơ thị phát triển
phụ thuộc vào sự phát triển KT-XH, văn hóa của đất nước. Hiện nay, tốc độ ĐTH trên
thế giới đang diễn ra rất nhanh, nhất là các nước đang phát triển.
ĐTH phát triển mạnh trên quy mơ tồn cầu làm tăng số lượng các đô thị lớn,
tăng nhanh dân số đô thị và tỉ lệ thị dân. Trong 50 năm qua, thế giới đã chứng kiến
một sự tăng trưởng đáng kể của dân số đô thị, tốc độ và quy mô của sự tăng trưởng
nay tập trung chủ yếu ở các khu vực kém phát triên làm tăng sức ép về không gian, cơ
sở hạ tầng và các nguồn của đô thị dẫn đến phân biệt xã hội…
Gần 150 năm trước, trào lưu đô thị bắt đầu ở phương Tây rồi mới sang Mỹ
những năm cuối thế kỷ XIX, Châu Á là vào những thập niên 60, 70 và thế kỷ XX, đều là
hệ quả tự nhiên của quá trình HĐH đất nước thơng qua các cuộc cách mạng cơng
nghiệp. Trước đó nữa, sự chuyển biến các chức năng đô thị trong thời kỳ giao lưu hàng
hóa, tiền tệ phát triển mạnh làm xuất hiện hàng loạt nhà ga, hệ thống hạ tầng giao thông,
điện nước, các phương thức xây dựng mới bằng vật liệu bê tông, sắt, thép làm thay đổi
bộ mặt của đô thị, kiến trúc thế giới. Trong thế kỷ XX, các nước phát triển đã chuyển
gần 80% - 90% dân số cư trú từ nông thôn sang cư trú ở đô thị, đưa số người sống trong
đô thị hiện nay lên 50% dân số của thế giới (khoảng hơn 3 tỷ người chỉ trong một thế
kỷ). Các cuộc cách mạng công nghiệp diễn ra nhanh đã thay đổi diện mạo của cả khu
vực thành thị và nông thôn một cách sâu sắc, hình thành nên hệ thống kiến trúc hiện đại,
nếp sống văn minh đô thị tại các nước phát triển trên thế giới [10].
Hiện tại, tỉ lệ ĐTH ở Châu Á là 35%, Châu Âu là 75%, Châu Phi là 45%, Bắc
Mỹ trên 90% và ở Mỹ La Tinh là 80%. Theo báo cáo của Liên Hiệp Quốc, trong 1/4
thế kỷ tới, việc tăng dân số hầu hết chỉ sẽ diễn ra ở các TP mà phần lớn thuộc các nước
kém phát triển. Đến năm 2030, hơn 60% dân số thế giới sẽ sống ở các đô thị [3].

12

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


1.2.2. Đơ thị hóa ở một số nước trên thế giới
1.2.2.1. Đơ thị hóa ở các nước châu Đại Dương
Số dân đô thị ở châu Đại Dương chiếm 72%, nhưng tỉ lệ dân số đô thị lại tập
trung cao nhất vào một số nước trong khu vực như: Nauru 100%, Ruam 93%, Úc 91%,
New Zealand 86%, New Caledonia 71%, Palau 70%, các nước này có tỉ lệ dân số đơ
thị cao. Ngược lại, trên các đảo Melanesia và Polynesia có mức ĐTH lại thấp: Papua
New Guinea 13%, quần đảo Solomon 16%, liên bang Micronesia 22%, Tonga 33%.
Châu Đại Dương chỉ có Úc là có 5 TP với quy mơ dân số trên 1 triệu. TP lớn
nhất là Sydney - TP cảng trung tâm kinh tế văn hóa, thương mại lớn nhất của Úc với
dân số là 3,7 triệu dân chiếm 25% số dân đơ thị của tồn quốc.
Melbourne là trung tâm văn hóa lớn có 3,1 triệu dân chiếm 21% dân số thành
thị của cả nước. Brisbane là cảng biển quan trọng, Perth là cảng biển phía Tây,
Canberra là thủ đơ của Úc nhưng là TP có quy mơ dân số nhỏ. Các TP ở phía Đơng
Nam có sự ràng buột chặt chẽ với chính quốc (Anh). Phần lớn người dân châu Đại
Dương là người châu Âu chiếm 96% dân số, riêng người Anh và người Ailen chiếm
77% và người dân các nước khác di cư đến châu Đại Dương qua các thời kì đặc biệt là
“cơn sốt vàng” giữa thế kỉ XIX. Cùng với công nghiệp khai thác vàng và khai thác
khoáng sản là sự phát triển các ngành công nghiệp điện lực, luyện kim, chế tạo máy
phát triển mạnh. Cơng nghiệp của Úc đứng vị trí thứ 10 trên thế giới làm cho dân số đô
thị của nước này tăng lên nhanh chóng [18].
1.2.2.2. Đơ thị hóa ở các nước Châu Á
Theo ước tính của Liên hợp quốc số lượng dân số đô thị của các nước châu
Á từ năm 1990 đến 2020 sẽ tăng từ 850 -> 2,25 tỉ. Trung bình hàng năm tăng 47
triệu người. Do đó, gây ra những mối nguy hại cho việc phát triển kinh tế, việc
xuống cấp môi trường và cơ sở hạ tầng, chính vì vậy cần có những biện pháp quy
hoạch thích hợp.
- Nhật Bản là nước có trình độ phát triển cao, ĐTH mạnh mẽ, tập trung ở nhiều

TP lớn bậc nhất thế giới. Nhật Bản là nước tư bản duy nhất ở Châu Á có trình độ kinh
tế phát triển cao. ĐTH ở Nhật Bản phát triển mạnh mẽ và gắn liền với sự phát triển của
các khu cơng nghiệp, các TP mọc lên nhanh chóng, đặc biệt là các TP lớn có mật độ
dày đặc ở đảo Honxu. Trong đó, TP lớn nhất Nhật Bản đồng thời cũng là TP có vị trí
lớn nhất thế giới là Tokyo đã đạt 25 triệu dân tính đến năm 1990, ngay từ năm 1960
Tokyo đã trở thành trung tâm kinh tế của Nhật Bản và của thế giới.
Trước đây, theo dự báo của cơ quan thống kê Nhật Bản về dân số TP thì TP
Tokyo đến năm 1990 là 18 triệu dân và đến năm 2000 là 19 triệu dân và năm 2020 là

13

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


28 triệu dân, nhưng thực tế Tokyo đã đạt 29,8 triệu dân ngay từ đầu năm 1995. Nhật
Bản đang là TP đứng đầu về dân số thế giới và còn giữ vị trí đến năm 2010 và Tokyo
tập trung 26% dân số đô thị ở Nhật.
Vùng Tokyo kể cả vùng ngoại ơ có sức mạnh kinh tế rất lớn, lớn hơn tiềm lực
kinh tế của toàn nước Ý hay nước Anh. Vùng Tokyo chiếm 33% GNP của toàn nước
thời kỳ 1987 - 1988. Osaka là TP lớn thứ hai của Nhật Bản có tốc độ tăng trưởng 25%
năm trong những năm 1985 - 1990, ngược lại Tokyo lại có tốc độ phát triển đô thị gảm
đi -0,6% [9].
- Trung Quốc là đất nước rộng lớn với diện tích là 9,6 triệu km2 với 1,3 tỉ dân,
dân số đô thị của Trung Quốc chiếm 37% dân số cả nước. Nhưng trong thời gian gần
đây và dự đoán tương lai sắp tới dân số đô thị của Trung Quốc sẽ tăng lên nhanh
chóng và có thể đạt đến mức các nước châu Âu hiện nay.
Thượng Hải là TP lớn nhất Trung Quốc về dân số với tổng dân số hơn 23 triệu
người (năm 2010) – TP Thượng Hải thường được xem như trung tâm tài chính, thương
mại của Trung Hoa đại lục và là thủ đô kinh tế của Trung Quốc. Thượng Hải đang trải
qua thời kỳ bùng nổ xây dựng, đặc biệt là xây dựng các cao ốc, các cơng trình công

cộng khổng lồ với thiết kế hiện đại, độc đáo (như tháp truyền hình, nhà hát...) và đang
hướng tới mục tiêu trở thành trung tâm hải vận quốc tế trong tương lai gần.
Bắc kinh là TP lớn thứ 2 của Trung Quốc với tổng số dân hơn 20 triệu người
(năm 2012) và là trung tâm chính trị, văn hóa và giáo dục của cả nước. Bắc Kinh là
một đầu mối giao thơng chính của các hệ thống quốc lộ, đường cao tốc, đường sắt và
đường sắt cao tốc tại Trung Quốc.
Phần lớn các TP của Trung Quốc đều tập trung ở phía Đơng và Đơng Bắc nơi
kinh tế phát triển sầm uất nhất Trung Quốc [19].
- Indonesia – cường quốc thứ 4 về dân số với dân số là 232 triệu người 2009, có
tỉ lệ thị dân là 42% cao hơn mức trung bình của khu vực nhưng lại thấp hơn mức trung
bình của thế giới [20].
- Thái Lan với dân số là 67 triệu người (năm 2009) là trung tâm giải trí của thế
giới các nước Đơng Nam Á tỉ lệ dân số đô thị 31% thấp hơn mức trung bình của thế
giới tập trung chủ yếu vào thủ đô BăngKok [21].
- Philippines với dân số là 92 triệu người (năm 2009) có mức ĐTH khá cao đạt
tới 48% năm 2005, tâp trung chủ yếu ở thủ đô Manila [22].
- Myanmar với dân số khoảng 60 triệu người (năm 2009), tỉ lệ dân cư đô thị là
29%, tập trung chủ yếu ở thủ đô Yangon với 4 triệu dân chiếm 30% dân số đô thị của
cả nước [23].

14

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


- Malaysia với dân số khoảng 27,7 triệu người (năm 2009) tỉ lệ dân số đô thị là
38% [24].
- Việt Nam có trên 87 triệu người (năm 2009) với tỷ lệ dân số đơ thị chiếm
34% [25].
1.2.2.3. Đơ thị hóa ở các nước châu Âu

Theo số liệu do Cơ quan thống kê của Liên minh châu Âu (Eurostat) công bố
cho thấy, dân số của Liên minh châu Âu (EU) đã ở mức 505,7 triệu người trong ngày
1/1/2013, tăng 1,1 triệu so với ngày đầu năm ngối. Châu âu có mức độ ĐTH cao, có
khoảng 75% dân số trong các đơ thị và có hơn 50 TP trên 1 triệu dân.
Châu Âu là khu vực có lịch sử ĐTH lâu dài, ở đây có nhiều đơ thị cổ, mạng
lưới đơ thị dày đặc, mức ĐTH cao và là khu vực đứng thứ hai thế giới về số lượng cư
dân đô thị.
1.2.3. Thực tiễn về q trình đơ thị hóa và việc chuyển đổi đất đai ở Việt Nam
1.2.3.1. Tình hình đơ thị hóa ở Việt Nam
Trong q trình phát triển KT-XH hiện nay, việc xây dựng quá trình ĐTH phải
được tiến hành một cách toàn diện, cân đối và vững chắc.
Tuy nhiên, quá trình ĐTH ở Việt Nam lại diễn ra khá sớm và tăng nhanh, đặc
biệt là vài năm trở lại đây tốc độ ĐTH càng diễn ra mạnh mẽ, số lượng ĐTH năm 1999
là 629 đô thị, đến năm 2011 cả nước hiện có 755 đơ thị, nhưng tốc độ ĐTH vẫn chưa
dừng lại ở đó. Q trình ĐTH của nước ta gắn liền với công cuộc CNH đất nước, do
chú trọng quá nhiều vào việc CNH cộng với chất lượng quy hoạch khơng cao nên q
trình này đang để lại nhiều bất cập như số lượng các đô thị tăng lên nhanh chóng
nhưng chưa đáp ứng được quy mô đô thị, cơ cấu kinh tế, hệ thống hạ tầng kỹ thuật...
Tỷ lệ dân cư đơ thị tồn quốc năm 2000 là 22.3% thì năm 2010 là 34%, đây là
giai đoạn tốc độ ĐTH được đẩy lên rất cao. Đồng thời, trong thời giai đoạn 10 năm
này, chúng ta chứng kiến sự mở rộng từng ngày của TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Cần
Thơ...và sự nâng cấp hàng loạt điểm dân cư từ thị trấn lên thị xã, từ thị xã lên TP; từ
cấp bốn, ba lên cấp hai, một. Một loạt TP mới xuất hiện trên cơ sở nâng cấp trung tâm
của khu vực, và sự xuất hiện của các khu công nghiệp, khu chế xuất, xây dựng các
KDC, các khu dịch vụ và hệ thống hạ tầng kỹ thuật được xây dựng [26].
Ở Việt Nam, quá trình CNH được thực hiện từ những năm 1960, kể từ sau đổi
mới, nền kinh tế càng phát triển thì quá trình ĐTH và CNH diễn ra càng nhanh. Theo
Bộ Kế hoạch và Đầu tư, đến hết tháng 7 năm 2007 số dân đô thị đã chiếm tới 28%
tổng dân cư tồn quốc với khoảng 700 trung tâm đơ thị lớn nhỏ; cả nước đã có 150
khu cơng nghiệp được thành lập với tổng diện tích đất tự nhiên 32,3 nghìn hecta. Việc

15

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


xây dựng các khu công nghiệp, khu đô thị, xây dựng kết cấu hạ tầng KT-XH có vai trị
quan trọng trong q trình CNH và có tác động rõ nhất đến phát triển nông nghiệp và
nông thôn như: Tạo ra thị trường tiêu thụ nông sản, thúc đẩy sự chuyển đổi cơ cấu
nông nghiệp, tạo cơ hội cho việc ứng dụng các thành tựu trong công tác chọn giống,
kỹ thuật canh tác,...hình thành các khu nơng nghiệp cơng nghệ cao để tạo ra khối
lượng sản phẩm hàng hóa đáng kể, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế [2].
Tốc độ ĐTH phát triển quá nhanh đã vượt qua khả năng điều hành của các cơ
quan nhà nước. Bên cạnh đó, năng lực quản lý trên lĩnh vực phát triển đô thị chưa theo
kịp với nhu cầu của thực tế dẫn đến sự phát triển không đồng bộ giữa sự mở rộng
không gian đô thị và chất lượng đô thị. Việc đánh giá phân loại và nâng cấp đô thị
chưa được coi trọng tới việc đổi mới, nâng cao chất lượng đô thị. Nhu cầu vốn cho đầu
tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật cao nhưng việc xã hội hóa, huy động các nguồn lực trong xã
hội cịn hạn chế.
Sự hình thành trên địa bàn nông thôn những khu công nghiệp, khu chế xuất, các
trung tâm dịch vụ, các khu đô thị mới đã nâng giá trị SDĐ đai, tạo những nghành nghề
và việc làm mới, nâng cao giá trị lao động, tạo môi trường ứng dụng rộng rãi khoa học,
công nghệ. ĐTH kích thích và tạo cơ hội để con người năng động, sáng tạo hơn trong
tìm kiếm và lựa chọn các phương thức, hình thức tổ chức sản xuất, kinh doanh vươn
lên làm giàu chính đáng. Kinh tế phát triển, đời sống của người lao động được cải
thiện, đó là xu hướng chủ đạo và là mặt tích cực của ĐTH. Tuy nhiên, quá trình ĐTH
tự phát, quy hoạch thiếu khoa học làm nảy sinh ra nhiều vấn đề và để lại nhiều hậu quả
tiêu cực, lâu dài, cản trở sự phát triển của đất nước. Chính vì vậy, chiến lược ĐTH của
Việt Nam phải hướng tới mục tiêu bền vững giữa tự nhiên, con người và xã hội.
Đặc biệt, đô thị Việt Nam đang diễn ra rất tốt, phát triển theo hướng tích cực

khi những làn sóng ĐTH mang lại như sự phát triển hạ tầng văn hóa, xã hội, mở rộng
mạng lới thông tin đại chúng, tăng cường quan hệ làm ăn, buôn bán giữa các vùng
miền đã làm cho diện mạo nông thôn, đời sống và tinh thần của dân cư nông thôn ngày
càng phong phú, đa dạng hơn nhưng hệ lụy của quá trình ĐTH và phát triển quá nhanh
để lại như vấn đề định cư, chênh lệch giàu nghèo, vấn đề nhà ở, lao động, việc làm,
liên kết đô thị nông thôn... và các vấn đề mới nảy sinh mang tính tồn cầu như hội
nhập, cạnh tranh đơ thị, biến đổi khí hậu...
Để khắc phục được những bất cập trong quá trình phát triển đơ thị cần tăng
cường thể chế kiểm sốt phát triển, hồn chỉnh hệ thống pháp luật, chính sách về quy
hoạch, kế hoạch, đất đai, tạo điều kiện huy động khai thác nguồn lực cho đầu tư cải
tạo, xây dựng, quản lý và phát triển đô thị là hết sức cần thiết. Phải có chiến lược phát
triển KT-XH, chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng CNH, HĐH để đưa ĐTH theo
hướng phát triển mới, đó là phát triển đơ thị bền vững để đảm bảo việc kết hợp hài hòa

16

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


giữa bảo tồn, cải tạo và xây dựng, sử dụng hợp lý tài nguyên thiên nhiên và áp dụng
các tiến bộ khoa học kỹ thuật mới để xây dựng đô thị hiện đại để phục vụ nhu cầu
sống ngày càng cao của người dân.
1.2.3.2. Tình hình chuyển đổi đất đai ở Việt Nam
Để thu hút các nguồn vốn, công nghệ phục vụ yêu cầu đẩy mạnh CNH, HĐH
đất nước, trong những năm qua Nhà nước và chính quyền các địa phương đã thực hiện
chính sách cởi mở, tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư trong việc tìm kiếm,
chọn lựa địa điểm sản xuất, kinh doanh.
Trong hơn 20 năm tiến hành cơng cuộc đổi mới, q trình ĐTH diễn ra hết sức
nhanh chóng, nhất là trong 10 năm trở lại đây. Đặc biệt, ở các TP lớn, bước đầu đã
hình thành các chuỗi đơ thị trung tâm quốc gia bao gồm Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Hải

Phịng, Đà Nẵng, Huế. Các đô thị trung tâm vùng gồm các TP như Cần Thơ, Biên
Hồ, Vũng Tàu, Bn Ma Thuột, Nha Trang, Nam Định, Thái Nguyên, Việt Trì, Hạ
Long, Hồ Bình…
Từ khi Luật Đất đai năm 1993 ra đời, các chính sách đất đai được ban hành,
đồng thời quy định và điều chỉnh các quan hệ T-XH theo hướng dài hạn. Nhờ những
đột phá quan trọng trong các chính sách đất đai đã mang lại những thành tựu to lớn
góp phần ổn định chính trị, xã hội.
Tuy nhiên, chính sách đất đai mới chủ yếu điều chỉnh các quan hệ kinh KT-XH
và ruộng đất trong nông nghiệp nông thôn. Trong khi nền kinh tế thị trường hiện đại
đòi hỏi chính sách đất đai bao qt rộng và tồn diện trên các lĩnh vực sản xuất kinh
doanh, đầu tư, du lịch, qui hoạch, giao thông, kinh doanh bất động sản.... chứ khơng bó
hẹp trong nơng nghiệp, nơng thơn. Vì vậy, trong những năm gần đây, nền kinh tế thị
trường phát triển mạnh, nhu cầu sử dụng, chuyển nhượng, kinh doanh đất đai ở các
lĩnh vực, các vùng ngày càng lớn đã phát sinh nhiều vấn đề mà chính sách đất đai khó
giải quyết. Ðặc biệt, thị trường bất động sản trong thời gian qua biến động lớn gây
lúng túng nhiều phía từ các tầng lớp dân cư, nhà đầu tư và cả những người làm chính
sách. Ngồi ra, q trình hội nhập kinh tế ngày càng mở rộng cả chiều rộng lẫn chiều
sâu đòi hỏi thị trường bất động sản phát triển nhằm phục vụ các hoạt động hợp tác
kinh tế quốc tế. Đặc biệt, đối với các nước đang phát triển như Việt Nam, đất đai là
một nguồn vốn quan trọng để liên doanh với các đối tác nước ngồi.
ĐTH là một q trình phát triển tất yếu của bất kì quốc gia nào, trong đó có
Việt Nam. Tuy nhiên, ĐTH tự phát, thiếu quy hoạch khoa học sẽ làm nảy sinh và để
lại nhiều hậu quả tiêu cực, lâu dài và gây lãng phí lớn, cản trở sự phát triển của đất
nước. Chính vì vậy, chiến lược đơ thị của Việt Nam phải hướng tới mục tiêu đảm bảo
cân đối giữa tính hiện đại với tính bền vững của tự nhiên - con người - xã hội thông
qua việc lựa chọn mơ hình định cư tiên tiến, phù hợp với đặc thù của Việt Nam ở đô

17

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma