Luận văn Thạc sĩ Khoa học nông nghiệp: Nghiên cứu thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1009.73 KB, 89 trang )
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực
và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm
ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./.
Huế, ngày 20 tháng 5 năm 2015
Tác giả luận văn
Nguyễn Trung Nhân
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ii
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành Luận văn tốt nghiệp này, ngồi sự nỗ lực của bản thân, tơi xin
chân thành cảm ơn quý thầy cô giáo trường Đại học Nông Lâm Huế và Khoa Tài
nguyên đất & Môi trường nông nghiệp; Phịng Đào tạo Sau đại học đã tận tình truyền
đạt cho tôi những kiến thức quý báu và tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt
thời gian học tập và viết Luận văn tốt nghiệp.
Đặc biệt, xin chân thành cảm ơn cơ giáo, PGS.TS Hồng Thị Thái Hịa, người
hướng dẫn khoa học nhiệt tình, chu đáo đã giúp đỡ tơi rất nhiều để hồn thành Luận
văn này.
Xin trân trọng gửi lời cảm ơn tới UBND thành phố Hội An, phịng Tài ngun &
Mơi trường; các phịng ban, đơn vị trên địa bàn thành phố, Trung tâm phát triển quỹ
đất thành phố, Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản Quảng Nam, Công ty Cổ phần Tư
vấn tài chính và giá cả Quảng Nam, cán bộ và nhân dân các xã, phường trên địa bàn
nghiên cứu đã tận tình giúp đỡ tơi trong q trình thu thập số liệu.
Tơi xin chân thành cảm ơn gia đình, cơ quan, đồng nghiệp và bạn bè đã tạo điều
kiện và động viên giúp đỡ tôi cả về vật chất lẫn tinh thần để tơi hồn thành đề tài này.
Huế, ngày 20 tháng 5 năm 2015
Nguyễn Trung Nhân
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................................. ii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ..............................................................................v
DANH MỤC CÁC BẢNG .............................................................................................vi
DANH MỤC HÌNH VẼ ............................................................................................... vii
MỞ ĐẦU .........................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài...............................................................................................1
2. Mục đích nghiên cứu ...................................................................................................2
3. Ý nghĩa của đề tài ........................................................................................................2
3.1. Ý nghĩa khoa học ......................................................................................................2
3.2. Ý nghĩa thực tiễn ......................................................................................................3
CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .........................................4
1.1. Cơ sở lý luận của đề tài ............................................................................................4
1.1.1. Khái niệm đất đai và thị trường đất đai .................................................................4
1.1.2. Giá đất, định giá đất và thị trường bất động sản trên thế giới ...............................6
1.1.3. Đất đai, nhà ở trong thị trường bất động sản những năm qua ở nước ta .............15
1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài .......................................................................................22
1.2.1. Những quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất .............................22
1.2.2. Quá trình hình thành chủ trương đấu giá ở Việt Nam .........................................27
1.2.3. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam........................................30
1.3. Các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài .....................................................33
CHƯƠNG 2 MỤC TIÊU, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...........35
2.1. Mục tiêu cụ thể .......................................................................................................35
2.2. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................................35
2.2.1. Phạm vi không gian .............................................................................................35
2.2.2. Phạm vi thời gian .................................................................................................35
2.3. Đối tượng nghiên cứu .............................................................................................35
2.4. Nội dung nghiên cứu ..............................................................................................35
2.5. Phương pháp nghiên cứu ........................................................................................35
2.5.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp ....................................................35
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iv
2.5.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp ......................................................36
2.5.3. Phương pháp chuyên gia .....................................................................................36
2.5.4. Phương pháp phân tích tổng hợp .........................................................................36
2.5.5. Phương pháp xử lý số liệu ...................................................................................36
CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .......................................37
3.1. Khái quát chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và thực trạng quản lý và sử
dụng đất đai của thành phố Hội An ...............................................................................37
3.1.1. Khái quát chung về thành phố Hội An ................................................................37
3.1.2. Hiện trạng sử dụng và khái quát tình hình quản lý đất đai tại thành phố Hội An,
tỉnh Quảng Nam.............................................................................................................44
3.2. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Hội An .............................47
3.2.1. Tóm tắt các dự án nghiên cứu .............................................................................47
3.2.2. Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng tại thành phố Hội An .........48
3.2.3. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất tại tỉnh Quảng Nam ....................................50
3.2.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại một số dự án đã đấu giá tại thành phố
Hội An ...........................................................................................................................56
3.3. Phân tích hiệu quả và hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành
phố Hội An ....................................................................................................................66
3.3.1. Hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Hội An ........66
3.3.2. Hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Hội An ..........70
3.4. Một số đề xuất đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Hội An
.......................................................................................................................................71
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .......................................................................................73
1. Kết luận......................................................................................................................73
2. Kiến nghị ...................................................................................................................74
TÀI LIỆU THAM KHẢO .............................................................................................75
PHỤ LỤC ......................................................................................................................78
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
v
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt
Chữ viết đầy đủ
BĐS
Bất động sản
BTC
Bộ Tài chính
BTNMT
Bộ Tài ngun và Mơi trường
BTP
Bộ Tư pháp
GCN
Giấy chứng nhận
GKĐ
Giá khởi điểm
GTT
Giá thị trường
MNCD
Mặt nước chuyên dùng
NĐ-CP
Nghị định Chính phủ
QĐ
Quyết định
QH
Quốc hội
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
TCĐC
Tổng cục Địa chính
TĐG
Trúng đấu giá
Trđ
Triệu đồng
TTLB
Thơng tư liên Bộ
UBND
Ủy ban nhân dân
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vi
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1.1. So sánh diện tích các loại đất ........................................................................19
Bảng 3.1. Dân số, đất đai theo xã, phường của Hội An năm 2013 ...............................42
Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Hội An tháng 01 năm 2014 ....................44
Bảng 3.3. Khái quát đặc điểm các dự án .......................................................................47
Bảng 3.4. Văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng tại thành phố Hội An .........48
Bảng 3.5. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở phường Tân An .................................57
Bảng 3.6. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại KDC Sơn Phô 1 ............................59
Bảng 3.7. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở xen cư tại phường Cẩm Phô .............61
Bảng 3.8. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại Khu dân cư Thanh Hà ..................63
Bảng 3.9. Tổng hợp thực trạng đấu giá QSDĐ ở tại thành phố Hội An .......................64
Bảng 3.10. Chênh lệch giá đất giữa giá quy định và giá trúng đấu giá .........................67
Bảng 3.11. Chênh lệch giá đất giữa giá thị trường và giá trúng đấu giá .......................67
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vii
DANH MỤC HÌNH VẼ
Hình 1.1. Trình tự tổ chức đấu giá BĐS tại Nhật Bản ..................................................12
Hình 3.1. Vị trí địa lý thành phố Hội An .......................................................................37
Hình 3 2. Cơ cấu các ngành kinh tế của Hội An năm 2013 ..........................................41
Hình 3.3. Lao động theo xã, phường của Hội An năm 2013 ........................................43
Hình 3.4. Thực trạng đấu giá QSDĐ ở tại thành phố Hội An .......................................65
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên quan trọng và vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, của
con người, đất đai đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài
người, là điều kiện sống cho động vật, thực vật và con người trên trái đất. Nếu khơng
có đất đai thì rõ ràng khơng có bất kỳ một ngành sản xuất nào, cũng như không thể có
sự tồn tại của loài người.
Đất đai là nguồn của cải, là một tài sản cố định hoặc đầu tư cố định trong không
gian, không thể di chuyển được theo ý muốn chủ quan của con người. Đất đai là thước
đo sự giàu có của một quốc gia, là nguồn nội lực để xây dựng và phát triển đất nước
ngoài ra đất đai còn là sự bảo hiểm cho cuộc sống, bảo hiểm về tài chính, như là sự
chuyển nhượng của cải qua các thế hệ như là một nguồn lực cho các mục đích tiêu dùng.
Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế, xã hội, là cơ sở
khơng gian của mọi q trình sản xuất, là tư liệu sản xuất đặc biệt trong nông nghiệp, là
thành phần quan trọng nhất của môi trường sống. Đất đai là địa điểm, là cơ sở của các
thành phố, làng mạc, các cơng trình cơng nghiệp, giao thông, thủy lợi…Đất đai cung cấp
nguyên liệu cho ngành công nghiệp, xây dựng như gạch ngói, xi măng, gốm sứ…
Trên thực tế, ở các nước phát triển do hoạt động của thị trường bất động sản có
hiệu quả thông qua nguồn tài nguyên đất đai đã mang lại nhiều lợi ích thiết thực đó là
lợi ích chung của toàn xã hội, nó chiếm tỷ trọng cao trong hoạt động của nền kinh tế.
Có được hiệu quả đó là do Chính phủ các nước sớm nhận biết được tầm quan trọng
của đất đai và đưa ra những biện pháp phù hợp.
Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế thị trường đã từng
bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh, theo đó một xu hướng
tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra đều phải trở
thành hàng hóa, trong đó đất đai cũng không phải là ngoại lệ. Để phát huy được nguồn
nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, Thủ
tướng Chính phủ đã cho phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo nguồn vốn xây
dựng cơ sở hạ tầng. Hình thức này trong thực tế đã được một số thành quả, nhưng
trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một số khó khăn tồn tại như việc định giá cho các
khu đất dùng để thanh toán chưa có cơ sở, việc giao đất thanh tốn tiến hành khơng
chặt chẽ. Để khắc phục những tồn tại đó, những năm gần đây Nhà nước đã thay đổi cơ
chế đối với việc dùng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng theo
hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất.
Việc sử dụng nguồn lực đất đai để phát triển kinh tế trong đó việc bán đấu giá
quyền sử dụng đất mang lại một nguồn thu đáng kể cho ngân sách. Chính sách này đã,
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
2
đang và sẽ là kỳ vọng tạo nguồn lực kinh tế cho việc xây dựng cơ sở vật chất, đầu tư
cho xây dựng cơ sở hạ tầng đang được thực hiện tại nhiều địa phương. Công tác đấu
giá quyền sử dụng đất đã thể hiện được tính ưu việt của nó hơn các hình thức giao đất
khác, nó thực sự là một hướng đi đúng cho việc khai thác quỹ đất của Nhà nước và sự
phát triển của thị trường bất động sản. Giá đất quy định của Nhà nước và giá đất trên
thị trường đã xích lại gần nhau hơn thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất làm tăng
nguồn thu cho ngân sách Nhà nước từ đất đai. Tuy nhiên trong quá trình triển khai,
bên cạnh mặt tích cực thì đã nảy sinh những bất cập làm ảnh hưởng tới giảm hiệu quả
của chính sách, đặc biệt là ảnh hưởng tiến độ triển khai thực hiện các chương trình xây
dựng cơ sở hạ tầng ở địa phương.
Những năm gần đây, để nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất, thành phố Hội
An, tỉnh Quảng Nam thực hiện chủ trương của Nhà nước “sử dụng quỹ đất để tạo vốn
cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng” với hình thức đấu thầu dự án và đấu giá quyền sử
dụng đất, trong đó thực hiện tạo quỹ đất để đấu giá quyền sử dụng đất, phục vụ phát
triển kinh tế - xã hội và ổn định thị trường bất động sản. Đây là một giải pháp hữu hiệu
nhằm khắc phục những khó khăn về vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng. Công tác đấu
giá quyền sử dụng đất được chính quyền địa phương thường xuyên tổ chức thực hiện để
giao đất cho người sử dụng đất. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện vẫn còn một số hạn
chế như việc điều tra để xây dựng giá khởi điểm chưa khoa học và mang nặng tính hành
chính, quy trình đấu giá cịn một số nội dung chưa hợp lý, hiện tượng thông thầu của
người tham gia đấu giá xảy ra khá phổ biến.... Xuất phát từ những vấn đề trên, nhằm
đánh giá lại hiệu quả, đề xuất được phương pháp tổ chức và thực hiện hợp lý, góp phần
tăng hiệu quả và đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố
Hội An, tỉnh Quảng Nam, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu thực trạng
công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam”.
2. Mục đích nghiên cứu
Đánh giá được thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Hội
An, tỉnh Quảng Nam, nhằm đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá
quyền sử dụng đất tại địa điểm nghiên cứu.
3. Ý nghĩa của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
Đề tài góp phần cung cấp cơ sở cho việc đề xuất quy trình tổ chức và thực hiện
đấu giá quyền sử dụng đất hợp lý hơn, giúp quy trình đấu giá ngày càng hoàn thiện và
đem lại hiệu quả cao nhất.
Góp phần bổ sung và hồn thiện các chính sách liên quan đến tổ chức thực hiện
đấu giá quyền sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
3
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ phản ánh đúng thực trạng công tác đấu giá
quyền sử dụng đất ở tại thành phố Hội An. Nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền
sử dụng đất, tạo thêm nguồn lực cho ngân sách Nhà nước, đáp ứng nhu cầu sử dụng
đất của nhân dân, đảm bảo tính cơng khai, dân chủ, hiệu quả trong sử dụng đất, có
phương pháp tổ chức và thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất hợp lý rồi sau đó nhân
rộng mơ hình đấu giá quyền sử dụng đất cho các địa phương khác.
Thông qua nghiên cứu này để khẳng định tính đúng đắn và hiệu quả của cơng tác
đấu giá quyền sử dụng đất, góp phần giúp các nhà quản lý có cách nhìn khách quan và
sát thực để tổ chức những đợt đấu giá lần sau đạt hiệu quả hơn.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
4
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận của đề tài
1.1.1. Khái niệm đất đai và thị trường đất đai
1.1.1.1. Đất đai
Về mặt thuật ngữ khoa học đất đai được hiểu theo nghĩa rộng như sau: "đất đai là
một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường
sinh thái ngay trên vỏ, dưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu, bề mặt, thổ nhưỡng, dáng địa
hình, mặt nước (hồ, sông, suối, đầm lầy,...). Các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với
nước ngầm và khống sản trong lịng đất, tập đồn thực vật và động vật, trạng thái
định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại
(san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa...)".
Như vậy, "đất đai" là khoảng không gian có giới hạn, theo chiều thẳng đứng
(gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật, động vật, diện tích
nước, tài nguyên nước ngầm và khống sản trong lịng đất), theo chiều nằm ngang trên
mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, đại hình, thủy văn, thảm thực vật cùng các
thành phần khác) giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản
xuất cũng như cuộc sống của xã hội loài người.
Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt và là tài sản vì đất đai có giá trị sử dụng, là đối
tượng được trao đổi mua bán. Ngồi ra đất đai cịn là tài sản vô cùng quý giá của mỗi
quốc gia, được chuyển tiếp qua nhiều thế hệ và được coi là một dạng tài sản trong
phương thức tích lũy của cải vật chất xã hội.
Đất đai cố định về mặt vị trí, có giới hạn về không gian nhưng vô hạn về thời
gian sử dụng. Đất đai có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng
hợp lý thì giá trị của đất khơng những mất đi mà có xu hướng tăng lên. Vì đất đai là
một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt nên đòi hỏi cần phải định giá. Đất đai tham gia
nhiều vào quá trình sản xuất nhưng nó khơng chuyển dần giá trị của nó vào giá thành
của sản phẩm, khơng hao mịn, càng tham gia nhiều vào quá trình sản xuất thì giá đất
càng tăng lên. Việc đầu tư của xã hội để làm tăng giá trị của đất đai phần lớn là đầu tư
trực tiếp cho các tài sản khác như: cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội…; do chi phí
đầu tư làm tăng giá trị của đất đai là rất trừu tượng, khó xác định và thiếu cơ sở xác
định mức chi phí cụ thể vì thế làm ảnh hưởng đến giá đất.
1.1.1.2. Thị trường bất động sản
Thị trường là nơi chuyển giao quyền sở hữu sản phẩm, dịch vụ hoặc tiền tệ, nhằm
thỏa mãn nhu cầu của hai bên cung và cầu về một loại sản phẩm nhất định theo các
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
5
thông lệ hiện hành, từ đó xác định rõ số lượng và giá cả cần thiết của sản phẩm, dịch vụ.
Thực chất, thị trường là tổng thể các khách hàng tiềm năng cùng có một yêu cầu cụ thể
nhưng chưa được đáp ứng và có khả năng tham gia trao đổi để thỏa mãn nhu cầu đó.
Thị trường BĐS là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai như: mua bán,
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn…
giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý Nhà nước đối với thị trường
BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh
doanh đối với thị trường BĐS.
Thị trường BĐS là thị trường khơng hồn hảo. Sự khơng hồn hảo của thị trường
này xác định khi đem ra so sánh với thị trường hàng tiêu dùng và thị trường của các tư
liệu sản xuất khác.
Trên thị trường BĐS, cung về hàng hóa BĐS phản ứng trễ hơn so với sự biến động
về cầu và giá cả BĐS bởi việc tạo ra hàng hóa BĐS phức tạp, tốn nhiều thời gian và bắt
đầu là việc tìm hiểu thông tin về đất đai, xin giấy làm thủ tục, xin giấy phép xây dựng,
thiết kế, thi công…Sự phản ứng cung không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biến động giá cả đòi
hỏi Nhà nước phải có những can thiệp nhất định để ổn định thị trường.
Thị trường BĐS rất nhạy cảm, dễ biến động khi có sự biến động của các yếu tố
kinh tế, chính trị, xã hội. Thực tế cho thấy những cơn sốt nóng lạnh đã xảy ra theo nhịp
độ tăng trưởng hoặc suy giảm của nền kinh tế. Những tác động đó đều ảnh hưởng đến
hành vi mua bán trên thị trường.
Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luât. Việc quản lý Nhà nước
đối với BĐS bằng pháp luật là cơ sở để đảm bảo an toàn cho các giao dịch BĐS.
Những thủ tục pháp lý cần thiết sẽ làm BĐS có giá trị hơn.
BĐS là một loại hàng hóa đặc biệt nên thị trường BĐS không phải là thị trường
giao dịch bản thân BĐS mà là thị trường giao dich các quyền lợi chứa đựng trong BĐS.
1.1.1.3. Một số khái niệm khác
- Giá cả: là biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa, nghĩa là số lượng tiền phải
trả cho hàng hóa đó. Về nghĩa rộng đó là số tiền phải trả cho một hàng hóa, một dịch
vụ, hay một tài sản nào đó. Giá cả của hàng hóa nói chung là đại lượng thay đổi xoay
quanh giá trị. Khi cung và cầu của một loại hàng hóa về cơ bản ăn khớp với nhau thì
giá cả phản ánh và phù hợp với giá trị của hàng hóa đó, trường hợp này ít khi xảy ra.
Giá cả của hàng hóa sẽ cao hơn giá trị của hàng hóa nếu số lượng cung thấp hơn cầu.
Ngược lại, nếu cung vượt cầu thì giá cả sẽ thấp hơn giá trị của hàng hóa đó.
- Định giá: là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một
tài sản cụ thể, tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
6
sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các
loại đầu tư lựa chọn.
- Định giá đất: là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một
mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Đất đai là một tài sản
đặc biệt. Giá đất ngoài các yếu tố về khơng gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, nó cịn bị
tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội. Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về
mặt giá trị mà khơng thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thơng thường.
- Đấu giá: Đấu giá là một quá trình mua và bán bằng cách đưa ra món hàng
cần bán, ra giá và sau đó bán món hàng cho người ra giá cao nhất nhưng không thấp
hơn giá khởi điểm của chủ sở hữu tài sản. Về phương diện kinh tế, một cuộc đấu giá là
phương pháp xác định giá trị của món hàng chưa biết giá hoặc giá trị thường thay đổi.
Trong một số trường hợp, có thể tồn tại một mức giá tối thiểu hay còn gọi là giá sàn;
nếu sự ra giá không đạt đến được giá sàn, món hàng sẽ không được bán.
1.1.2. Giá đất, định giá đất và thị trường bất động sản trên thế giới
1.1.2.1. Khái quát về giá đất trên thế giới
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với đất
đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là
sự thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là tư bản hóa địa tô. Nói cách khác giá cả
đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi (địa tô) cao hay thấp ở một
khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến
đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng,
giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp...
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt
giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán
quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian
và thời gian xác định.
Trên thực tế có hai loại giá đất: giá do Nhà nước quy định và giá đất thị trường.
Hai giá này đều có mặt trong việc xử lý quan hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp)
giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau. Giá đất do
Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế đất giữa Nhà nước chủ sở hữu đất và người sử dụng đất - người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê
đất. Không áp dụng giá này cho giao dịch dân sự như chuyển QSDĐ, thế chấp giá trị
QSDĐ giữa những người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Giá bán QSDĐ
được hình thành trong các giao dịch dân sự đó do các bên tự thỏa thuận và giá này
thường được gọi là “giá đất thực tế” hay “giá đất thị trường” [6] .
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
7
1.1.2.2. Khái quát về định giá đất và bất động sản trên thế giới
Trong nền kinh tế thị trường, đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, việc định giá
đất nói riêng và BĐS nói chung phải được thực hiện khách quan và chính xác nhằm
đáp ứng các nhu cầu chuyển nhượng QSDĐ, thế chấp, thừa kế, cho thuê, đền bù khi
nhà nước có nhu cầu thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất…Định giá BĐS sẽ góp phần
điều tiết thị trường BĐS, đảm bảo giá BĐS được công khai và sát giá thị trường, giúp
cân bằng các mối quan hệ, hạn chế việc chuyển nhượng quá mức, tình trạng đầu cơ,
tích lũy.
Định giá đất và BĐS là lĩnh vực được nhiều quốc gia trên thế giới, kể cả các
nước phát triển cũng như đang phát triển đầu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua. Tại
các nước như Mỹ, Thụy Điển, Anh, Pháp, Úc, Malaysia, Singapore, Thái Lan, Trung
Quốc định giá đất và BĐS đã trở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế. Các kết
quả nghiên cứu về giá đất, các nguyên tắc và phương pháp định giá đất và BĐS đã
được đưa vào ứng dụng rộng rãi trong hoạt động định giá, tạo điều kiện cho các giao
dịch dân sự trên thị trường BĐS như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế
chấp BĐS diễn ra thuận lợi. Hiện nay hoạt động định giá đất và BĐS tại nhiều nước
trên thế giới vừa là một công cụ quản lý của Nhà nước đối với thị trường BĐS, vừa là
một loại dịch vụ phổ biến trong nền kinh tế thị trường nằm trong sự kiểm soát của Nhà
nước [36].
Mặc dù có sự khác nhau về hình thức và tổ chức bộ mày Nhà nước nhưng nội
dung định giá và quản lý Nhà nước đối với hoạt động định giá đất và BĐS nói chung
tại nhiều nước trên thế giới có những điểm rất giống nhau, sự giống nhau đó có thể
tóm tắt qua một số điểm chính sau đây:
* Định giá và quản lý hoạt động định giá đất được xác định là một trong những
nội dung chính của hoạt động quản lý Nhà nước
Nhờ có hệ thống định giá BĐS hoạt động tốt, các nước có thể xác định rõ giá trị
tài sản quốc gia; ở Thụy Điển, tổng giá trị thị trường của BĐS là 580 tỷ USD (trong đó
có 350.000 BĐS nông lâm nghiệp trị giá 50 tỷ; 2.285.000 BĐS là nhà ở riêng trị giá
200 tỷ; 115.000 nhà chung cư trị giá 130 tỷ; 166.000 BĐS công nghiệp trị giá 70 tỷ và
94.580 BĐS được miễn thuế trị giá 130 tỷ).
Ngoài ra, thông qua hoạt động này Nhà nước tăng cường sức mạnh của mình
bằng việc đảm bảo các nguồn thu cho ngân sách Nhà nước đầy đủ, ổn định dưới các
hình thức thuế và lệ phí mà người sở hữu đất và BĐS khác phải nộp theo quy định của
pháp luật.
* Hoạt động định giá đất và BĐS diễn ra trong hành lang pháp lý đã được xác
lập trong đó các nội dung được thể chế hóa rất đầy đủ và chi tiết
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
8
Về chế độ định giá BĐS: Các tài sản thuộc đối tượng phải định giá là đất và các
BĐS khác gắn liền với đất. Phạm vi cần định giá các loại đất và BĐS thuộc diện phải
chịu thuế hoặc chịu lệ phí khi có sự chuyển nhượng mục đích sử dụng; việc định giá
đất và BĐS được tiến hành theo định kỳ 4 năm, 5 năm hoặc 6 năm một lần tùy theo
quy định của mỗi nước. Trong trường hợp phát sinh chuyển nhượng, nhận thừa kế, thế
chấp hoặc chuyển mục đích sử dụng đất hoặc BĐS thì việc định giá đất và BĐS được
tiến hành đột xuất theo yêu cầu.
Về phương pháp định giá đất và BĐS: Tất cả các nước đều sử dụng những
phương pháp định giá truyền thống đó là
+ Phương pháp so sánh: Sử dụng giá bán (giá giao dịch thành) của những BĐS
tương tự đã được giao dịch trên thị trường (BĐS so sánh) làm cơ sở để xác định giá
cho những BĐS cần định giá.
+ Phương pháp giá thành (phương pháp chi phí): Dựa trên cơ sở lý thuyết cho
rằng giá trị thị trường của một thửa đất đã được đầu tư có thể được tính bằng tổng giá
trị đất và giá trị các cơng trình gắn liền với đất đã được khấu hao.
.+ Phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư): là phân tích thị trường đầu tư,
xác định lợi nhuận thuần sẽ có khả năng thu được trong tương lai.
+ Về tổ chức, chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt động của cơ quan định giá:
Nói chung, có 2 mơ hình tổ chức định giá: tổ chức định giá của Nhà nước và tổ chức
định giá của tư nhân. Tổ chức định giá tư nhân chịu sự quản lý về mặt Nhà nước của
cơ quan định giá Nhà nước.
Tổ chức định giá Nhà nước: có chức năng xây dựng giá đất và BĐS; thực hiện
quản lý Nhà nước về công tác định giá đất và BĐS trên phạm vi cả nước. Theo đó, giá
đất và BĐS được định giá và ban hành theo chu kỳ hoặc định giá ban đầu, những BĐS
có giá trị lớn (tùy theo quy định của mỗi nước) chỉ có hiệu lực pháp luật khi đã được Ủy
ban định giá Trung ương phê duyệt (một tổ chức hoạt động khơng thường xun, gồm
nhiều Bộ, Ngành của Chính phủ và đại đại diện của Hiệp hội định giá Trung ương do
các tổ chức định giá tư nhân thành lập tham gia). Trường hợp những thửa đất hoặc BĐS
có sự tham gia định giá của tư nhân, nếu kết quả định giá của các cơ quan đó có sự
chênh lệch lớn về giá trị mà các bên không thương lượng được, thì buộc phải đưa ra tịa
để giải quyết, quyết định của tòa sẽ là quyết định cuối cùng và có hiệu lực pháp luật.
Tổ chức định giá của tư nhân: Được hình thành và phát triển trong cơ chế thị
trường nhằm đáp ứng các nhu cầu thường xuyên, đa dạng của khu vực sở hữu tư nhân
về đất đai và BĐS như thế chấp, chuyển nhượng, thuê, nhận thừa kế, bảo hiểm, đầu tư
phát triển và trong nhiều trường hợp nhằm giải quyết các tranh chấp về giá trị đất và
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
9
BĐS của các bên có liên quan. Tổ chức định giá tư nhân hoạt động chủ yếu dưới hình
thức Cơng ty trách nhiệm hữu hạn, công ty kinh doanh BĐS hoặc tư vấn pháp luật.
Qua tham khảo một số nước có thể thấy mặc dù các thể chế chính trị, pháp luật
và chính sách đất đai, với chức năng, nhiệm vụ và hệ thống tổ chức quản lý đất đai rất
khác nhau đối với mỗi nước, mỗi khu vực trên thế giới. Tuy nhiên công tác định giá
đất, định giá BĐS gắn với đất ở hầu hết các nước trên thế giới đều được coi trọng và
được tổ chức thành một hệ thống công cụ, có thể nằm ở các cơ quan khác nhau (có
nước thuộc Bộ Tài chính, Bộ Đất Đai và Tài nguyên, Bộ Tư pháp hoặc Tòa án) nhưng
đều có những điểm giống nhau về mặt kỹ thuật chuyên môn, nghiệp vụ (đều có những
nét cơ bản giống nhau) và độc lập khi hoạt động để thực hiện nhiệm vụ quản lý Nhà
nước về đất đai trong cơ chế thị trường BĐS [6], [36].
1.1.2.3. Các hình thức đấu giá
Đấu giá là một cơ chế thị trường trong đó một vật hữu hình hay vơ hình, một hay
một tập hợp sản phẩm hay dịch vụ (gọi chung là vật đấu giá) được trao đổi, mua bán
trên cơ sở giá chào những người tham gia đấu giá hay người trả giá, những thành viên
tham gia trên thị trường. Đấu giá cung cấp một hệ quy tắc điều chỉnh qua đó quyết
định mua từ hay bán cho người trả giá thích hợp nhất. Đấu giá được tổ chức vào thời
điểm xác định với số người tham gia hạn chế.
Một trong những đặc điểm của đấu giá là vật chào bán có giá trị chung hay riêng
đối với những người tham gia. Một vật thể có thể chỉ có giá trị (riêng) nếu nó rơi vào
tay một người (một nhóm thiểu số người) nhất định, sưu tầm đồ cổ chẳng hạn. Một
đồng tiền cổ đối với nhiều người thì khơng khác gì vật bỏ đi nhưng đối với nhà sưu
tầm thì nó lại là cả một gia tài. Vật mang giá trị chung nếu nó có cùng giá trị tương
đương đối với tất cả mọi người tham gia đấu giá.
Một đặc trưng khác của đấu giá là phương thức thực hiện. Người thắng cuộc có
thể trả (hoặc được trả) theo giá mà người đó chào (đấu giá mức thứ nhất) hoặc theo
mức giá liền kế tiếp (đấu giá mức thứ hai). Việc đấu giá có thể được tổ chức công khai
hoặc theo hồ sơ niêm phong.
Đấu giá mức thứ nhất: cho phép người chào giá cao nhất được mua vật đấu giá
và trả tiền tại mức giá đó. Mặt khác, trong đấu thầu người thắng cuộc là người thắng
thầu, là người chào ở mức giá thấp nhất và được trả bằng mức giá đó. Trên thực tế,
đấu giá mức thứ nhất thường đấu giá niêm phong hoặc đấu giá kiểu Hà Lan.
Đấu giá mức thứ hai: chấp nhận người trả giá ở mức cao nhất và người thắng
cuộc phải chi trả tiền ở mức giá thấp nhất liền dưới mức thắng cuộc. Trong đấu thầu,
người bỏ thầu có mức giá thấp nhất sẽ được chấp nhận thầu nhưng được trả tiền ở mức
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
10
cao hơn liền kề trên mức giá chào thắng cuộc. Đấu giá mức thứ hai thường là đấu giá
niêm phong hoặc đấu giá kiểu Anh.
Đấu giá niêm phong: đây là hình thức đấu giá trong đó người tham gia cùng nộp
giá chào một lúc mà không được biết giá của người khác cũng như giữ kín khơng cho
người khác biết giá của mình. Thơng thường người trả giá mua cao nhất (hoặc giá bán
thấp nhất theo hình thức đấu thầu) sẽ thắng. Người thắng có thể trả giá theo giá đã
chào hoặc tại mức giá thấp hơn ngay sau mức giá thắng cuộc (đấu giá mức thứ 2).
Đấu giá kiểu Hà Lan: người bán đấu giá đưa ra một mức giá rất cao cho vật đấu
giá mà thường là không người mua nào trả nổi. Mức giá sẽ được hạ xuống dần dần
theo một chiếc đồng hồ. Nếu người trả giá chấp nhận mức giá thì phải ấn nút chấp
nhận ngay, nếu không sẽ mất cơ hội. Phương thức này áp dụng rộng rãi trong các chợ
hoa nổi tiếng của Hà Lan.
Đấu giá kiểu Anh: người bán đấu giá điều khiển cuộc bán đấu giá sao cho người
trả giá thắng được mức hiện tại. Giá chào mời phải cao hơn giá cũ một khoảng cho
trước. Cuộc đấu giá chấm dứt khi khơng cịn người nào đưa ra mức giá khá hơn.
Người trả giá hiện tại sẽ thắng và trả số tiền theo giá đã chào. Đấu giá kiểu Anh được
coi là đấu giá mức hai vì người thắng cuộc chỉ cần chào giá ở mức thứ hai (hoặc hơn
mức giá thứ hai một chút). Đấu giá mức thứ hai còn gọi là đấu giá Vickrey, lấy theo
tên của William Vickrey, giải Nobel năm 1996. Ơng là người đầu tiên mơ tả và chỉ ra
rằng người trả giá có một chiến lược vượt trội để trả giá theo giá trị thực mà người
chơi khơng cần quan tâm tới những gì mà đối thủ làm nhưng vẫn đạt được lợi ích cao
nhất so với các chiến lược khác. Phần chênh lệch giữa mức giá thứ nhất và mức giá
thứ hai theo ông khuyến khích người trả giá đưa ra con số lớn nhất mà họ sẵn sàng trả.
Đấu giá nhượng quyền: đây là hình thức đầu giá dài vơ hạn định, dành cho các
sản phẩm có thể được tái bản (bản thu âm, phần mềm, công thức làm thuốc…), người
đấu giá đặt công khai giá lớn nhất của họ (có thể điều chỉnh hoặc rút lại), người bán có
thể xem xét kết thúc cuộc đấu giá bất cứ lúc nào khi chọn được mức giá vừa ý. Những
người thắng cuộc là những người đặt giá bằng hoặc cao hơn giá được chọn, và sẽ nhận
được phiên bản của sản phẩm.
Đấu giá duy nhất: trong hình thức này, người đấu giá sẽ đưa ra giá không rõ
ràng, và được cung cấp một phạm vi giá mà họ có thể đặt. Một mức giá duy nhất có
thể cao nhất hoặc thấp nhất từ các mức giá được ra giá sẽ thắng cuộc. Ví dụ, nếu một
cuộc đấu giá quy định mức giá cao nhất là 10, năm giá cao nhất là 10, 10, 9, 8, 8 thì 9
sẽ là giá thắng cuộc vì là người ra giá duy nhất. Hình thức này phổ biển trong các cuộc
đấu giá trực tuyến.
Đấu giá mở: đây là hình thức sử dụng trong thị trường chứng khốn và trao đổi
hàng hóa. Việc mua bán diễn ra trên sàn giao dịch và người giao dịch đưa ra giá bằng
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
11
lời ngay lập tức. Những giao dịch có thể đồng thời diễn ra ở nơi khác nhau trong sàn
mua bán. Hình thức này dần được thay thể bởi hình thức thương mại điện tử.
Đấu giá trần: hình thức đấu giá này có giá bán ra định trước, người tham gia có
thể kết thúc cuộc đấu giá bằng cách đơn giản chấp nhận mức giá này. Mức giá này do
người bán định ra. Người đấu giá có thể chọn để ra giá hoặc sử dụng luôn mức giá
trần. Nếu không có người chọn giá trần thì cuộc đấu giá sẽ kết thúc với người trả mức
giá cao nhất.
Đấu giá tổ hợp: trong một số trường hợp, sự định giá của người mua là một tập
hợp món hàng với số lượng và chủng loại khác nhau (gọi là tổ hợp). Ví dụ, nếu bánh
xe đạp và khung xe đạp được bán rời ra trong cuộc đấu giá thì đối với người ra giá một
tổ hợp gồm 1 bánh xe hoặc khung xe chẳng có giá trị gì cả. Tình thế này có thể được
giải quyết bằng cách bán tất cả các món đồng thời và cho phép người mua đăng ký ra
giá cho một tổ hợp các món hàng. Sự ra giá theo tổ hợp như vậy sẽ đề nghị một giá trả
cho tất cả các món trong tổ hợp nếu thắng thì có được tổ hợp, ngược lại sẽ khơng phải
mua bất cứ món gì trong tổ hợp.
Các hình thức đấu giá không chỉ được áp dụng đối với những mặt hàng hiếm mà
còn được sử dụng rộng rãi tại các sàn giao dịch hàng hóa theo lô, đặc biệt là với các cơ
chế khớp lệnh giao dịch tự động. Nghiên cứu đấu giá giúp cho các nhà thiết kế thị
trường có thể tối ưu hóa hoạt động mua bán. Hơn thế nữa, kết hợp với lý thuyết trò
chơi, nghiên cứu đấu giá có thể giúp người bán đấu giá đạt hiệu quả cao hơn [15].
1.1.2.4. Đấu giá đất tại một số nước trên thế giới
a. Nhật Bản
Tại Nhật Bản, việc đấu giá BĐS chủ yếu được thực hiện đối với các tài sản bảo
lãnh, cầm cố quá hạn hoặc thi hành án theo quyết định của tòa án.
Sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá đất trên thị trường BĐS cũng
bị ảnh hưởng rất lớn bởi sự suy thoái kinh tế. Các nhà chuyên kinh doanh BĐS cũng
như các con nợ và tòa án đều tập trung giải quyết những BĐS đang bị các ngân hàng
cầm cố và tiến hành đấu giá. Khi tòa án địa phương tịch thu BĐS của những cá nhân
khơng thanh tốn được nợ và rao bán tài sản này, số tiền thu được sẽ được tiến hành
thanh toán cho những khoản nợ. Trình tự đấu giá đất ở Nhật Bản thể hiện ở hình 1.1.
Có thể thấy rõ trong 4 nguồn lực phát triển của sản xuất (đất đai, lao động, vốn
và khoa học kỹ thuật), đất đai được coi là nguồn lực quan trọng hàng đầu và không thể
thiếu được. Trong những năm qua, các nước đều có các chính sách, pháp luật phù hợp
cho từng giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội để đất đai được khai thác ngày càng có
hiệu quả hơn mà điển hình là Đài Loan và Trung Quốc.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
12
TÒA ÁN
NGƯỜI THAM GIA
ĐẤU GIÁ
QUẢNG CÁO
BẤT ĐỘNG SẢN
LỰA CHỌN
BẤT ĐỘNG SẢN
ĐIỀU TRA
BẤT ĐỘNG SẢN
LÀM THỦ TỤC THAM
GIA ĐẤU GIÁ
BỎ GIÁ CHO
BẤT ĐỘNG SẢN
MỞ PHIÊN ĐẤU GIÁ
-Trường hợp đấu giá thành
công mà khơng trúng đấu
giá thì người tham gia sẽ
được trả lại tiền.
- Trường hợp đặc biệt không
bán được sẽ có các cách xử
lý tài sản cụ thể riêng.
QUYẾT ĐỊNH
CHO PHÉP BÁN
XÁC NHẬN BÁN
THÔNG BÁO
HẠN NỘP TIỀN
TIẾN HÀNH
NỘP TIỀN
ĐĂNG KÝ
(chuyển nhượng
quyền sở hữu)
YÊU CẦU GIAO BĐS
(Trong trường hợp có
người chiếm dụng)
RA LỆNH GIAO NHÀ
GIAO BẤT
ĐỘNG SẢN
Hình 1.1. Trình tự tổ chức đấu giá BĐS tại Nhật Bản
b. Trung Quốc
Từ ngày 01 tháng 7 năm 1997 Trung Quốc đã chia thành 23 tỉnh, 5 khu tự trị, 4
thành phố trực thuộc Trung ương và 1 khu vực Hành chính đặc biệt (Hồng Kông). Luật
quản lý BĐS của Trung Quốc được Quốc hội khóa VIII, kỳ họp thứ 8 ngày 5 tháng 7
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
13
năm 1994 thông qua và được Chủ tịch nước công bố theo lệnh số 24, có hiệu lực thi
hành từ ngày 01 tháng 01 năm 1995. Theo quy định của lệnh này Nhà nước giao QSDĐ
thuộc sở hữu Nhà nước cho người sử dụng trong một số năm nhất định. Việc nộp tiền
cho Nhà nước về QSDĐ của người sử dụng đất được gọi là “xuất nhượng QSDĐ”.
Việc xuất nhượng QSDĐ phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tổng thể, quy
hoạch đô thị và kế hoạch sử dụng đất xây dựng hàng năm. Xuất nhượng QSDĐ của
UBND cấp huyện trở lên để làm nhà ở phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và phương
án giao đất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh và phải báo cáo với Chính phủ
hoặc UBND tỉnh phê chuẩn theo quy định của Chính phủ. Khi xuất nhượng QSDĐ
phải thực hiện theo kế hoạch và bước đi của UBND cấp huyện, thị. Việc giao từng
thửa đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và những điều kiện khác là do các cơ
quan quản lý cấp huyện, thị về quy hoạch, xây dựng nhà đất phối hợp để hình thành
phương án theo quy định của Chính phủ. Sau đó trình báo cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền phê chuẩn. Dựa trên kết quả được phê chuẩn cơ quan quản lý đất đai cấp huyện,
thị tổ chức thực hiện theo phương án. UBND huyện, thị trực thuộc quy định quyền hạn
của các cơ quan thuộc quyền quản lý của mình.
Hình thức xuất nhượng QSDĐ có thể lựa chọn phương thức đấu giá, đấu thầu
hoặc thỏa thuận song phương. Đối với đất để xây dựng cơng trình thương mại, du lịch,
giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì phải thực hiện phương thức đấu giá
và đấu thầu, nếu khơng có điều kiện để đấu giá, đấu thầu thì mới có thể dùng phương
thức thương lượng song phương.
Tiền sử dụng đất trong trường hợp xuất nhượng QSDĐ bằng thương lượng song
phương không được thấp hơn mức giá thấp nhất của Nhà nước. Toàn bộ tiền sử dụng
đất đều phải nộp vào ngân sách, đưa vào dự toán, để dùng vào việc xây dựng cơ sở hạ
tầng và mở mang đất đai. Chính phủ quy định cụ thể việc nộp tiền sử dụng đất và các
biện pháp sử dụng cụ thể.
Khi phát triển BĐS trên đất được xuất nhượng phải thực hiện đúng mục đích và
thời hạn ghi trong hợp đồng. Nếu sau một năm theo hợp đồng mà chưa đưa vào xây
dựng thì phải trưng thu phí bỏ hoang đến 20% giá trị xuất nhượng QSDĐ, nếu sau hai
năm vẫn chưa đưa vào xây dựng thì có thể thu hồi QSDĐ mà không được bồi thường,
trừ trường hợp bất khả kháng hoặc do hành vi của Chính phủ, cơ quan có liên quan
hoặc do phải làm công tác chuẩn bị mà phải kéo dài thời gian khởi công.
Đối với QSDĐ có được theo phương thức xuất nhượng, khi chuyển nhượng BĐS
phải phù hợp với những điều kiện sau đây:
+ Đã thanh toán hết tiền xuất nhượng QSDĐ theo đúng hợp đồng và đã có giấy
chứng nhận QSDĐ.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
14
+ Trong trường hợp xuất nhượng QSDĐ để phát triển đất đai, đối với cơng trình
xây dựng nhà ở thì đã đầu tư trên 25% tổng ngạch, đối với dự án phát triển đất thì đã
có điều kiện sử dụng đất công nghiệp hoặc đất xây dựng khác.
Việc xuất nhượng QSDĐ bằng phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thỏa thuận
song phương hiện nay chủ yếu được giao cho Trung tâm Tư vấn và Định giá BĐS
Trung Quốc (CRECAC). Đây là một Viện Quốc gia đầu tiên về BĐS chuyên trách
cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hóa thị trường BĐS ở Trung Quốc.
Trung tâm được thành lập từ tháng 8 năm 1992 theo giấy phép của Ban Tổ chức Trung
ương, CRECAC hoạt động dưới sự chỉ đạo trực tiếp của Cục Quản lý Đất đai quốc gia.
Hiện nay, CRECAC có 30 chi nhánh ở trong nước và nước ngồi với 300 cán bộ
chun mơn. CRECAC chủ yếu cung cấp những dịch vụ như: Định giá BĐS, định giá
tài sản, tư vấn về đất xây dựng, văn phòng thương mại về BĐS, lập kế hoạch đầu tư
cho các dự án BĐS...
c. Đài Loan
Theo Tiến sỹ Tôn Dật Tiên (Trường đại học Y khoa Hương Cảng, Trung Quốc),
công cuộc cải cách ruộng đất ở Trung Hoa được tiến hành trên hai phương diện là
phân bổ đất đai và sử dụng đất đai.
Áp dụng các giáo huấn đó, Đài Loan đã tiến hành song song hai chương trình là
“người cày có ruộng” và “bình quyền về đất đơ thị” với nguyên tắc chủ đạo tối cao của
công cuộc cải cách là sử dụng đất một cách tối ưu. Chương trình “bình quyền về đất
đơ thị” là kêu gọi thực thi bình quyền về đất đơ thị và đóng góp tất cả lợi nhuận thu
được từ đất đô thị cho mục đích cơng cộng. Giá trị đất đơ thị do các chủ đất kê khai
đăng ký, được sử dụng làm cơ sở để thực thi chương trình này. Cách thức xúc tiến
chương trình bao gồm việc đánh thuế đất theo giá trị đã kê khai đăng ký và việc nhà
nước mua đất của các chủ đất dựa vào giá trị kê khai đăng ký đó. Mục tiêu cao nhất
của chương trình là đưa tất cả giá trị gia tăng của đất vào cơng quỹ nhằm cung cấp tài
chính cho những đề án phát triển cộng đồng và tăng phúc lợi cho nhân dân. Để sử
dụng đất đô thị tốt hơn, một chương trình dài hạn 10 năm đã được thiết lập nhằm củng
cố đất đơ thị với mục đích sử dụng tốt hơn và làm cho thành phố phát triển, thịnh
vượng. Việc hoàn thành đề án củng cố đất đơ thị đã làm cho 80% đất đai có hình thể
méo lệch không phù hợp cho xây dựng trở thành hình dáng đều đặn thích hợp cho việc
sử dụng, tạo thêm được nguồn đất cơng ích rất lớn. Một thành tựu khác do các đề án
về củng cố đất đô thị đem lại là làm cho đất đai ban đầu chỉ có 20% là mặt đường trở
thành 100% đất mặt đường, nhờ vậy giá trị đất đã tăng lên trung bình là 6,4 lần.
Kết quả khi thi hành chương trình “bình quyền về đất đơ thị” đã đạt được ngồi
quỹ đất khoảng 150.000 ha đất công được giữ lại để "đổi đất lấy hạ tầng" còn đạt được
các thành tựu sau:
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
15
(1)- 28% đất đô thị của các chủ đất lớn đã được bán.
(2)- Số chủ đất đô thị không có biệt thự giảm xuống 59%.
(3)- Những gia đình chủ đất đơ thị tăng 14% và bình qn đất đai mỗi gia đình
nắm giữ giảm xuống 12%.
(4)- Diện tích đất đơ thị sử dụng để xây nhà đã tăng 700%.
(5)- Số lượng nhà xây ở khu vực đô thị tăng 229%.
(6)- Diện tích tầng nhà xây tăng 330%.
(7)- Tổng ngân sách dành cho quỹ phúc lợi xã hội tăng 410%.
Những đặc trưng nêu ở mục (1), (2) và (3) nói trên đã chỉ ra rằng việc thâu tóm
các quyền về đất đô thị ở Đài Loan bị phân tán dần dần và việc tích tụ, mánh lới, đầu
cơ trục lợi đất đô thị đã được hạn chế một cách hữu hiệu. Những đặc trưng nêu ở mục
(4), (5) và (6) nói trên cũng cho thấy việc sử dụng đất đô thị một cách có hiệu quả ở
Đài Loan đang được đẩy mạnh, còn đặc trưng ở mục (7) chứng tỏ rằng những đề án
cho phúc lợi xã hội và cơng ích cũng đang phát triển ở Đài Loan với một quy mô rộng
lớn, do đó ngày càng nhiều người trên đảo được hưởng phần lợi ích thu được từ việc
giá đất đô thị tăng lên [19].
1.1.3. Đất đai, nhà ở trong thị trường bất động sản những năm qua ở nước ta
1.1.3.1. Khái quát quá trình hình thành giá đất ở nước ta
Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh
giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Ở nước ta đất
đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên chuyển nhượng QSDĐ, là tổng hòa
giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền
sở hữu đất đai trong kinh tế. Cho nên hàm ý về giá cả đất đai ở nước ta không giống các
quốc gia thông thường có chế độ tư hữu đất đai: thứ nhất, nó là cái giá phải trả để có
QSDĐ trong nhiều năm, mà không phải là giá cả quyền sở hữu đất; thứ hai là, do thời
gian sử dụng đất tương đối dài, nói chung đều trên dưới 20 năm, trong thời gian sử dụng
cũng có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn tương
tự như quyền sở hữu. Đất đai được coi là nguồn tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng
nhất của đất nước. Chính vì vậy, Nhà nước ngày càng chú trọng khai thác các nguồn thu
từ đất đai nhằm quản lý có hiệu quả hơn nguồn tài sản này. Điều 3 Luật Đất đai 2013 ở
khoản 19 ghi rõ: Giá QSDĐ (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích
đất do Chính phủ quy định. Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây: 1. Do
UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá (theo Điều 113, khoản 1 và
khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai 2013); 2. Do đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử
dụng đất; 3. Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
16
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ; góp vốn bằng
QSDĐ. Thời gian qua giá đất trên thị trường biến động mạnh, việc xác định giá đất quy
định thường thấp hơn nhiều giá trị thực của đất đai và chậm được sửa đổi, bổ sung. Giá
đất do Nhà nước xác định không phản ánh đúng và thường thấp hơn nhiều giá trị thực
của đất đai. Vì vậy, giá đất do Nhà nước ban hành khơng có tính khả thi và khơng áp
dụng được trên thực tế. Trước đây Luật Đất đai 2003 quy định: giá đất do UBND tỉnh,
thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01
hàng năm, nhưng đến nay theo Luật Đất đai 2013 thì giá đất được cơng bố 05 năm một
lần nên sẽ càng chênh lệch và không theo sát giá đất trên thị trường nhiều biến động. Vì
vậy giá đất do Nhà nước ban hành theo Luật Đất đai 2013 quy định được sử dụng làm
căn cứ trong các trường hợp sau:
+ Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước cơng nhận QSDĐ ở của hộ gia đình, cá
nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ
đất nơng nghiệp, đất phi nơng nghiệp không phải là đất ở đối với phần diện tích trong
hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;
+ Tính thuế sử dụng đất;
+ Tính phí và lệ phí trong quản lý; sử dụng đất đai;
+ Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
+ Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng
đất đai;
+ Tính giá trị QSDĐ để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với
trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận
QSDĐ có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
Giá đất hình thành do đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Giá đất
này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai để kiếm
lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất. Giá đất do người sử dụng đất
thỏa thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại QSDĐ; góp vốn bằng QSDĐ... nó biểu hiện bằng tiền do người
chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thỏa thuận với nhau tại
một thời điểm xác định gọi là giá đất thị trường. Giá bán quyền sử dụng của một mảnh
đất nào đó phù hợp với khả năng của người bán QSDĐ trong một thị trường có tác động
quy luật giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh... Giá đất này
phản ánh đúng bản chất của các giao dịch dân sự về đất đai là tôn trọng sự tự do thỏa
thuận ý chí giữa các bên, tính đúng giá trị thực của đất đai khắc phục sự áp đặt về giá đất
của Nhà nước và phù hợp với việc sử dụng đất đai trong điều kiện kinh tế thị trường.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
17
1.1.3.2. Đánh giá nhu cầu về bất động sản ở nước ta
a. Thực trạng của thị trường bất động sản trên địa bàn cả nước
Năm 2013, tình hình thị trường BĐS diễn biến trầm lắng. Giá BĐS có xu hướng
giảm. Một số dự án đã đổ vỡ, một số dự án đã bị thu hồi. Nhiều doanh nghiệp lớn đã
phải tái cấu trúc cả về số lượng dự án, cả về quy mô dự án, cả về giá thành sản phẩm
của dự án. Nhiều doanh nghiệp lớn phải thoái vốn khỏi các dự án lớn. Tuy nhiên, chưa
có đổ vỡ lớn, dây chuyền. Thị trường BĐS Việt Nam đang ở thời điểm khó lường...
Thị trường BĐS năm 2013 có những khó khăn lớn. Giao dịch trầm lắng, tồn kho BĐS
cao, nợ xấu chưa được giải quyết như mong muốn. Tuy vậy, một loạt giải pháp của
Nhà nước đã được đưa ra. Nợ xấu đã được Công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín
dụng (VAMC) xem xét mua lại. Nhà ở xã hội đã được xem xét hỗ trợ bằng Nghị quyết
02 của Chính phủ thơng qua gói 30.000 tỷ, quỹ đầu tư BĐS cũng được thúc đẩy, ngân
hàng tiết kiệm nhà cũng được đề xuất. Cuối năm 2013, một số cơng trình tại một số vị
trí thuận lợi đã tái khởi động. Một số dự án đã hoàn thành đi vào bàn giao nhà…
Về giá BĐS năm 2013, một số quan điểm cho rằng giá đã giảm 15-30%, thậm chí
50%. Một số quan điểm khác cho rằng giá không giảm, nhất là trên địa bàn Hà Nội.
Tuy nhiên, có sự đồng thuận là không có tăng giá [28].
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, thị trường BĐS đã bắt đầu có dấu hiệu hồi phục
từ những tháng cuối năm 2013. Trong năm 2014, thị trường tiếp tục đà phục hồi tích
cực, thể hiện qua lượng giao dịch tăng; giá cả tương đối ổn định; lượng tồn kho BĐS
tiếp tục giảm; cơ cấu hàng hóa BĐS chuyển dịch theo hướng hợp lý, phù hợp hơn với
nhu cầu của thị trường. Tăng trưởng tín dụng BĐS cao hơn mức tăng trưởng tín dụng
chung, BĐS vẫn là kênh hấp dẫn vốn. Cụ thể, về giao dịch, trong cả năm, tại Hà Nội
có khoảng 11,450 giao dịch thành công (tăng gấp hơn 2 lần so với năm 2013), tại
TP.HCM có khoảng 10,350 giao dịch thành công (tăng khoảng 30% so với năm 2013).
Mặt bằng giá cả nhà ở nhìn chung là ổn định, nhiều dự án trong giai đoạn 20112013 giá đã giảm sâu (trên 30%), trong 12 tháng qua giá đã ổn định và không giảm
tiếp. Tại Hà Nội, một số dự án có vị trí tốt, đã hồn thành hoặc sắp đưa vào sử dụng
giá có tăng nhẹ (khoảng 1-2%) so với năm 2013.
Về tồn kho BĐS, tính đến ngày 15/12/2014, tổng giá trị tồn kho BĐS còn khoảng
73.889 tỷ đồng, giảm 20.569 tỷ đồng (giảm 21,8%) so với tháng 12/2013 và giảm
54.659 tỷ đồng (giảm 42,5%) so với đầu kỳ báo cáo vào quý 1/2013.
Bên cạnh đó, cơ cấu hàng hóa BĐS được điều chỉnh hợp lý khi đến nay trên địa
bàn cả nước đã có 60 dự án đăng ký chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội
với quy mô xây dựng khoảng 38.897 căn hộ; 74 dự án đăng ký điều chỉnh cơ cấu căn
hộ (giảm diện tích) cho phù hợp hơn với nhu cầu thị trường. Đáng chú ý, dư nợ tín
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
18
dụng BĐS tính đến 31/10/2014 đạt 299.020 tỷ đồng, tăng 14% so với thời điểm
31/12/2013, cao hơn mức tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế (13%).
Lĩnh vực kinh doanh BĐS đứng thứ 2 về thu hút vốn FDI (năm 2014 có 35 dự án
kinh doanh BĐS sử dụng vốn FDI được cấp mới, vốn đăng ký mới và bổ sung đạt
2.540 triệu USD, chiếm 12,6% tổng vốn FDI (năm 2013 có 23 dự án cấp mới, vốn
đăng ký 757 triệu USD).
Kết quả thực hiện gói tín dụng 30.000 tỷ đồng hỗ trợ nhà ở xã hội, tính đến
15/12/2014, tổng số tiền 5 ngân hàng đã cam kết cho vay là 9.417 tỷ đồng, đạt 31,4%
(tháng 6/2014 mới đạt 13,47%), đã giải ngân là 4.882 tỷ đồng, đạt 16,27% (tháng
6/2014 mới đạt 7,63%).
Tốc độ giải ngân 6 tháng cuối năm 2014 tăng gấp hơn 2 lần so với giai đoạn từ
tháng 6/2014 trở về trước, nhất là sau khi Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với Ngân
hàng Nhà nước trình Chính phủ ban hành Nghị quyết số 61/NQ-CP ngày 21/8/2014
sửa đổi, bổ sung Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013, trong đó đã mở rộng đối
tượng cho vay, kéo dài thời hạn cho vay, đồng thời có nhiều dự án nhà ở xã hội được
triển khai tạo thêm nguồn cung cho thị trường. Bộ Xây dựng cho biết, nhiều doanh
nghiệp BĐS cũng đã chủ động điều chỉnh chiến lược kinh doanh như: chuyển mạnh
sang phát triển nhà ở xã hội, chia nhỏ căn hộ, sử dụng vật liệu hoàn thiện trong nước
để giảm giá thành, hỗ trợ cho người mua nhà bằng nhiều hình thức (hỗ trợ vay tín
dụng lãi suất thấp, giảm giá bán, khuyến mại các gói dịch vụ...). Thị trường BĐS đã
hướng tới bộ phận đa số người mua, cung cấp các hàng hóa phù hợp với nhu cầu thực
và khả năng thanh toán của thị trường [29].
Với sự ra đời của Luật Đất đai 2013, thị trường BĐS hướng đến một giai đoạn
phát triển mới. Có một thực tế là mỗi lần Luật Đất đai được ban hành, thị trường BĐS
có một chu kỳ phát triển mới. Năm 1987, Luật Đất đai ra đời gắn liền với việc xác lập
các chủ thể sử dụng đất. Dù đất đai, BĐS giai đoạn này vẫn chưa được mua bán trao
đổi, nhưng một trào lưu ngầm đã xuất hiện. Năm 1993, Luật Đất đai ra đời gắn liền với
việc xác lập đất đai là có giá. Một cao trào mua bán đất đai (dù chỉ là giao dịch QSDĐ)
đã ra đời và thị trường bước vào chu kỳ phát triển đầu tiên. Năm 2003, Luật Đất đai
được sửa đổi, bổ sung ra đời gắn liền với việc QSDĐ được tham gia thị trường BĐS.
Giai đoạn này chứng kiến sự bùng nổ của thị trường (đến năm 2008 đi xuống và đến
2010 suy giảm hẳn). Vì vậy, việc ra đời Luật Đất đai 2013 cùng với một loạt Nghị
định hướng dẫn thi hành sẽ là cơ sở thể chế cho một giai đoạn phát triển mới của thị
trường BĐS. Tiếp đến, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở,
Luật Kinh doanh BĐS được thông qua tại kỳ họp thứ 8 Quốc hội khóa 13 hồi cuối năm
ngoái sẽ là nền tảng cho giai đoạn mới của thị trường. Để hoàn thiện thể chế, giải pháp
lớn nhất là tạo dòng vốn vận hành vào thị trường, như khuyến khích huy động nguồn
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
