Đánh giá công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân tại địa bàn huyện hướng hóa, tỉnh quảng trị
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.78 MB, 96 trang )
ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM
HỒNG MINH HIỀN
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN
TẠI ĐỊA BÀN HUYỆN HƯỚNG HÓA, TỈNH QUẢNG TRỊ
LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
HUẾ - 2019
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM
HỒNG MINH HIỀN
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN
TẠI ĐỊA BÀN HUYỆN HƯỚNG HÓA, TỈNH QUẢNG TRỊ
LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8850103
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS.TS NGUYỄN HOÀNG KHÁNH LINH
HUẾ - 2019
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
i
LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi.
Các số liệu và kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được cơng
bố trong bất kỳ cơng trình nào khác.
Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn.
Các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được cho phép và chỉ rõ
nguồn gốc.
Tác giả luận văn
Hoàng Minh Hiền
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ii
LỜI CẢM ƠN
Trong q trình học tập, nghiên cứu tơi đã nhận được sự giúp đỡ, chỉ bảo nhiệt
tình của các thầy, cô giáo trường Đại học Nông lâm Huế để hồn thành luận văn này.
Với tình cảm chân thành, tơi bày tỏ lịng biết ơn đối với Ban giám hiệu, phịng
đào tạo, khoa Tài ngun đất và Mơi trường nông nghiệp, các thầy giáo, cô giáo đã
tham gia quản lý, giảng dạy và giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu.
Tơi xin bày tỏ sự biết ơn đặc biệt đến PGS.TS Nguyễn Hoàng Khánh Linh
người đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ về kiến thức, tài liệu và phương pháp để tơi
hồn thành đề tài nghiên cứu khoa học này.
Tôi xin chân thành cảm ơn:
Lãnh đạo, chuyên viên Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, Phịng Tài
ngun và Mơi trường, Chi cục Thống kê, UBND huyện Hướng Hóa,..
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi
điều kiện thuận lợi giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành
luận văn./.
Quảng Trị, ngày
tháng
năm 2019
Tác giả luận văn
Hoàng Minh Hiền
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iii
TĨM TẮT
Nhằm đánh giá cơng tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất cho hộ gia đình, các nhân tại địa bàn huyện Hướng Hóa trong giai đoạn từ năm
2014 – 6/2018, phát hiện và đưa ra một số nguyên nhân dẫn đến khó khăn, mâu thuẫn
trong khâu đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận, trên cơ sở đó đề xuất một số giải
pháp cụ thể để giải quyết và giúp công tác này ngày càng hồn thiện hơn, tơi thực hiện
đề tài: “Đánh giá công tác đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất cho hộ gia đình, cá nhân tại địa bàn huyện Hướng Hóa, tỉnh Quảng Trị” để
làm luận văn tốt nghiệp của mình.
Với phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp liên quan đến công
tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn
huyện Hướng Hóa, đồng thời thơng qua việc phỏng vấn trực tiếp, phát phiếu điều tra
cho các hộ gia đình và cá nhân.... để thu thập số liệu, tài liệu sơ cấp, nắm bắt chính xác
thơng tin, tâm tư nguyện vọng của người dân và tìm hiểu hướng xử lý cụ thể, để từ đó
đưa ra một số giải pháp khả thi nhằm hồn thiện tốt hơn cho cơng tác này.
Kết quả nghiên cứu đề tài cho thấy trong những năm qua công tác đăng ký, cấp
Giấy chứng nhận QSD đất nói chung và cấp Giấy chứng nhận đất nơng nghiệp nói
riêng đã đem rất nhiều lợi ích cho người dân cũng như huyện nhà như: người dân được
chuyển đổi cơ cấu cây trồng, mạnh dạn vay vốn đầu tư cây trồng trên đất để phát triển
kinh tế chuyển đổi mục đích sang đất phi nơng nghiệp làm tăng nguồn thu ngân sách,
giảm nạn nhũng nhiễu, mang lại nhiều lợi ích thiết thực cho nhà nước,... phục vụ cho
mục tiêu mở rộng và phát triển chung của tỉnh; Công tác cải cách thủ tục hành chính
có hiệu quả hơn. đồng thời giúp công tác quản lý nhà nước về đất đai ngày càng chặt
chẽ và hoàn thiện hơn. Mặc dù vậy, bên cạnh những mặt tích cực mà cơng tác này
mang lại, thì vẫn cịn nhiều hạn chế chưa được khắc phục, điều này chứng tỏ công tác
đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận QSD đất cho hộ gia đình và cá nhân trên địa
bàn huyện vẫn chưa hồn thiện, vẫn có kẽ hở và vẫn cịn nhiều tiêu cực do những vấn
để chủ quan và khách quan Vì vậy, để cơng tác này ngày một hồn thiện đề nghị đối
với cơ quan quản lý nhà nước phải có chính sách, mục tiêu, phương hướng phù hợp;
Đối với các cán bộ quản lý đất đai cũng như các ban ngành liên quan phải có đạo đức
nghề nghiệp, cơng tâm, yêu nghề và có trách nhiệm với xã hội, với cơng việc của
chính bản thân mình và quan trọng là trách nhiệm tuyên truyền, vận động đối với
người sử dụng đất. Về phía người sử dụng đất phải có trách nhiệm thực hiện quyền và
nghĩa vụ của mình theo đúng quy định của pháp luật, có như vậy thì cơng tác này mới
ngày một hồn thiện, có chất lượng và góp phần thúc đẩy nền kinh tế, xã hội của
huyện nói riêng và tỉnh nhà nói chung ngày một phát triển./.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iv
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ......................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................ii
TÓM TẮT ................................................................................................................. iii
MỤC LỤC .................................................................................................................. iv
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ......................................................................... vii
DANH MỤC BẢNG BIỂU ......................................................................................viii
DANH MỤC HÌNH .................................................................................................... ix
MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI ............................................................................ 1
2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI ....................................................................................... 2
2.1. MỤC TIÊU CHUNG ............................................................................................ 2
2.2. MỤC TIÊU CỤ THỂ ............................................................................................ 2
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN ............................................................... 2
3.1. Ý NGHĨA KHOA HỌC ........................................................................................ 2
3.2. Ý NGHĨA THỰC TIỄN ........................................................................................ 2
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ...................................... 3
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU............................................... 3
1.1.1. Vấn đề liên quan đến đất đai .............................................................................. 3
1.1.2. Hồ sơ địa chính về đất đai .................................................................................. 5
1.1.3. Đăng ký đất đai .................................................................................................. 8
1.1.4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất................................................................... 9
1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ................................ 16
1.2.1. Công tác cấp Giấy chứng nhận QSD đất một số nước trên thế giới................... 16
1.2.2. Tình hình quản lý đất đai, cấp Giấy chứng nhận tại Việt Nam .......................... 21
1.2.3. Một số căn cứ pháp lý liên quan đến công tác cấp Giấy chứng nhận QSD đất của
Trung ương và địa phương ......................................................................................... 25
1.3. MỘT SỐ CƠNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CĨ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI ........ 26
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
v
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU .......................................................................................................................... 29
2.1. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU ............................................................................. 29
2.2. PHẠM VI NGHIÊN CỨU .................................................................................. 29
2.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ............................................................................... 29
2.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....................................................................... 29
2.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu .................................................. 29
2.4.2. Phương pháp so sánh........................................................................................ 30
2.4.3. Phương pháp thống kê xử lý số liệu ................................................................. 31
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................... 32
3.1. KHÁI QUÁT ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI, TÌNH HÌNH
QUẢN LÝ VÀ HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HUYỆN HƯỚNG HÓA....... 32
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 32
3.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội ................................................................................. 37
3.1.3. Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn huyện .................................................... 42
3.1.4. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện năm 2018 ....................................... 45
3.2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN HUYỆN HƯỚNG HĨA .............. 51
3.2.1. Cơ sở pháp lý và trình tự, thủ tục ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ .............................. 51
3.2.2. Kết quả công tác đăng ký đất đai tại địa bàn huyện Hướng Hóa ....................... 55
3.2.3. Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại địa bàn huyện Hướng
Hóa............................................................................................................................ 56
3.2.4. Đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận QSD đất nông nghiệp theo ý kiến của
các bên liên quan ....................................................................................................... 60
3.2.5. Đánh giá chung về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận QSD đất cho
hộ gia đình, cá nhân tại địa bàn huyện Hướng Hóa .................................................... 64
3.3. CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ CẤP
GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN HUYỆN HƯỚNG
HÓA .......................................................................................................................... 67
3.3.1. Nhân lực phục vụ cho công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .......... 67
3.3.2. Cơ sở vật chất, trang thiết bị phục vụ ............................................................... 68
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vi
3.3.3. Chính sách, pháp luật đất đai............................................................................ 69
3.3.4. Cơ sở dữ liệu về quản lý đất đai ....................................................................... 70
3.3.5. Hiểu biết của người sử dụng đất ....................................................................... 71
3.3.6. Thực trạng chung ............................................................................................. 72
3.4. ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐĂNG KÝ ĐẤT
ĐAI VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN
HƯỚNG HÓA ........................................................................................................... 73
3.4.1. Cải tiến quy trình và thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất ............................................................................................................................. 73
3.4.2. Giải pháp về cơ sở vật chất, khoa học công nghệ ............................................. 73
3.4.3. Giải pháp nâng cao trình độ cán bộ, cơng chức, viên chức thực hiện công tác
đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận ........................................................................ 74
3.4.4. Giải pháp về đẩy mạnh tuyên truyền pháp luật về đất đai trong cộng đồng....... 74
3.4.5. Giải pháp về hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính............................................. 75
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................................... 77
1. KẾT LUẬN ........................................................................................................... 77
2. KIẾN NGHỊ........................................................................................................... 78
TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................................... 79
PHỤ LỤC .................................................................................................................. 81
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
TW
:
Trung ương
QĐ
:
Quyết định
BTNMT
:
Bộ Tài nguyên và Mơi trường
NĐ
:
Nghị Định
CP
:
Chính phủ
CT
:
Chỉ thị
QLNN
:
Quản lý nhà nước
GCNQSDĐ
:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
CNQSD
:
Chứng nhận quyền sử dụng
QSD
:
Quyền sử dụng
NQ
:
Nghị quyết
TT
:
Thơng tư
UBND
:
Ủy ban nhân dân
VPĐKĐĐ
:
Văn phịng đăng ký đất đai
ĐKĐĐ
:
Đăng ký đất đai
ĐKBĐ
:
Đăng ký biến động
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
viii
DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 3.1. Quy mô và cơ cấu các loại đất huyện Hướng Hoá ...................................... 35
Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Hướng Hóa năm 2018 ........................... 46
Bảng 3.3. Cơ cấu, diện tích đất theo đơn vị hành chính (đến tháng 6/2018) ............... 47
Bảng 3.4. Tình hình sử dụng đất của huyện Hướng Hóa năm 2014 – tháng 6/2018 .... 48
Bảng 3.5. Kết quả sử dụng đất nơng nghiệp của huyện Hướng Hóa giai đoạn 2014 –
6/2018........................................................................................................................ 50
Bảng 3.6. Tình hình đăng ký đăng ký đất đai của huyện Hướng Hóa giai đoạn từ
01/7/2014 - tháng 06/2018 ......................................................................................... 55
Bảng 3.7. Kết quả cấp GCN quyền sử dụng đất nơng nghiệp (tính đến 06/2018) ....... 56
Bảng 3.8. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo loại đất (tính đến
06/2018) .................................................................................................................... 58
Bảng 3.8. Kết quả điều tra số phiếu hộ gia đình, cá nhân về thời điểm cấp GCN QSD
đất tại 03 xã trên địa bàn huyện Hướng Hóa .............................................................. 60
Bảng 3.9. Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ cấp GCNQSDĐ tại 3 xã trên địa bàn
huyện Hướng Hóa ..................................................................................................... 61
Bảng 3.10. Kết quả khảo sát tình hình cấp Giấy chứng nhận tại 03 xã, thị trấn........... 62
Bảng 3.11. Kết quả khảo sát ý kiến của người dân về chính sách pháp luật đất đai tại
03 xã, thị trấn ............................................................................................................. 63
Bảng 3.12. Kết quả phỏng vấn cán bộ về yếu tố Nhân lực phục vụ ảnh hưởng đến
công tác đăng ký đất đai và cấp GCNQSDĐ .............................................................. 68
Bảng 3.13. Kết quả phỏng vấn cán bộ về yếu tố Cơ sở vật chất, trang thiết bị phục vụ
ảnh hưởng đến công tác đăng ký đất đai và cấp GCNQSDĐ ..................................... 69
Bảng 3.14. Kết quả phỏng vấn cán bộ về yếu tố Chính sách, pháp luật về đất đai ảnh
hưởng đến công tác đăng ký đất đai và cấp GCNQSDĐ ............................................ 70
Bảng 3.15. Kết quả phỏng vấn cán bộ về yếu tố Cơ sở dữ liệu về đất đai ảnh hưởng
đến công tác đăng ký đất đai và cấp GCNQSDĐ ....................................................... 71
Bảng 3.16. Kết quả phỏng vấn cán bộ về yếu tố Hiểu biết của người sử dụng đất ảnh
hưởng đến công tác đăng ký đất đai và cấp GCNQSDĐ ............................................ 72
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ix
DANH MỤC HÌNH
Hình 1.1 Mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất .......................................................................................................... 10
Hình 3.1. Sơ đồ vị trí địa lý của huyện Hướng Hóa .................................................... 33
Hình 3.2. Cơ cấu sử dụng đất của huyện Hướng Hóa tính đến tháng 6/2018 .............. 48
Hình 3.3. Quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất huyện Hướng Hóa ....... 52
Hình 3.4. Tỷ lệ kết quả điều tra các thời điểm cấp Giấy chứng nhận QSD đất............ 61
Hình 3.5. Tỷ lệ tiến độ giải quyết hồ sơ cấp Giấy chứng nhận QSD đất ..................... 62
Hình 3.6. Tỷ lệ tình hình cấp Giấy chứng nhận QSD đất............................................ 63
Hình 3.7. Tỷ lệ ý kiến người dân về chính sách pháp luật đất đai ............................... 64
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
1
MỞ ĐẦU
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại và
phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất. Đó là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân
cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hố xã hội, an ninh quốc phịng. Mỗi quốc gia, mỗi
địa phương có một quỹ đất đai nhất định được giới hạn bởi diện tích, ranh giới, vị
trí...Việc sử dụng và quản lý quỹ đất đai này được thực hiện theo quy định của nhà
nước, tuân thủ luật đất đai và những văn bản pháp lý có liên quan, Luật Đất đai năm
2013 ra đời, thay thế Luất Đất đai năm 2003 nhưng vẫn xác định nguyên lý căn bản đó
là đất đai thuộc sở hữu tồn dân và do nhà nước thống nhất quản lý.
Xã hội ngày càng phát triển, kéo theo nhu cầu về đất đai cũng tăng cao, tình
trạng tranh chấp, khiếu nại, lấn chiếm đất đai xảy ra nhiều. Nguyên nhân chính là do
người sử dụng đất không đi kê khai, đăng ký để được cấp Giấy chứng nhận theo quy
định của pháp luật mặc dù nhà nước ta đã ban hành các văn bản quy định bắt buộc đối
với người sử dụng đất khi có quyền sử dụng thì phải có Giấy chứng nhận để thực hiện
các quyền về đất đai của mình.
Để đảm bảo tính thống nhất trong cơng tác quản lý đất đai thì cơng tác đăng ký
đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải được thực hiện nghiêm túc.
Công tác này không chỉ đảm bảo sự thống nhất quản lý mà còn bảo đảm các quyền lợi
và nghĩa vụ cho người sử dụng, giúp cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư, sản xuất,
xây dựng các công trình thì u cầu cơng tác đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận
phải được tiến hành. Ngoài ra một vấn đề quan trọng của việc cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất là giúp cho Nhà nước có cơ sở pháp lý trong việc thu tiền sử dụng
đất, tăng nguồn ngân sách cho nhà nước.
Đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của huyện Hướng
Hóa, tỉnh Quảng Trị mặc dù đã được các ngành các cấp quan tâm nhưng kết quả còn
nhiều hạn chế. Việc tìm hiểu và đánh giá tình hình thực hiện đăng ký đất đai và cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hướng Hóa, giúp Ủy ban nhân
dân huyện với tư cách đại diện Nhà nước sở hữu về đất đai có những biện pháp đẩy
nhanh công tác này.
Xuất phát từ những yêu cầu và tính cấp thiết trên, tơi tiến hành thực hiện đề tài:
“Đánh giá công tác đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
cho hộ gia đình, cá nhân tại địa bàn huyện Hướng Hóa, tỉnh Quảng Trị”.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
2
2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
2.1. MỤC TIÊU CHUNG
Đánh giá được thực trạng đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất cho hộ gia đình, cá nhân nhằm tăng hiệu quả công tác quản lý cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hướng Hóa, từ đó đề xuất các giải pháp
nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
trên địa bàn huyện trong thời gian đến.
2.2. MỤC TIÊU CỤ THỂ
- Đánh giá được thực trạng đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Hướng Hóa, tỉnh Quảng Trị.
- Tìm ra được những nguyên nhân, hạn chế làm chậm tiến độ của công tác đăng
ký đất đai và cấp GCNQSDĐ.
- Đề xuất được một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai và
cấp GCNQSDĐ trên địa bàn huyện Hướng Hóa, tỉnh Quảng Trị.
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
3.1. Ý NGHĨA KHOA HỌC
Góp phần làm sáng tỏ các quan điểm và cơ sở lý luận công tác đăng ký đất đai,
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2013.
3.2. Ý NGHĨA THỰC TIỄN
- Góp phần thúc đẩy sự phát triển chung của ngành Tài nguyên và Môi trường
và đáp ứng chỉ tiêu do Bộ Tài nguyên Môi trường cũng như UBND tỉnh Quảng Trị,
UBND huyện Hướng Hóa đề ra.
- Giúp cơng tác quản lý nhà nước về đất đai ngày càng đi vào nề nếp và có
chiều sâu.
- Là tài liệu hữu ích giúp cơ quan chuyên môn trong việc quản lý đất nơng
nghiệp cịn gặp khó khăn, vướng mắc tại địa phương. Từ đó có biện pháp chấn chỉnh
kịp thời, khắc phục các hạn chế, khó khăn, vướng mắc để nâng cao hiệu quả trong quá
trình giải quyết về đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận QSD đất nông nghiệp trên
địa bàn huyện Hướng Hóa, tỉnh Quảng Trị.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
3
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1.1. Vấn đề liên quan đến đất đai
1.1.1.1. Khái niệm chung về đất đai
* Khái niệm:
Quản lý là sự tác động chỉ huy, điều khiển các quá trình xã hội và hành vi hoạt
động của con người để chúng phát triển phù hợp với quy luật, đạt được mục tiêu đề ra,
đúng ý chí của con người quản lý và bao gồm 5 yếu tố quản lý: xã hội, chính trị, tổ
chức, quyền uy và thông tin [8].
Quản lý Nhà nước về đất đai là một dạng quản lý cụ thể của quản lý Nhà nước
đối với lĩnh vực của xã hội là đất đai. Đó là nghiên cứu tồn bộ những đặc trưng của
đất đai nhằm nắm chắc về số lượng, chất lượng từng loại đất của từng vùng, từng địa
phương theo đơn vị hành chính ở mỗi cấp. Từ đó thống nhất về quy hoạch, kế hoạch
sử dụng khai thác có hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai trong cả nước, từ trung ương
đến địa phương thành một hệ thống quản lý đồng bộ, thống nhất, tránh tình trạng phân
tán đất, sử dụng khơng đúng mục đích hoặc bỏ hoang làm cho đất bị thối hóa [8].
Hiến pháp nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 khẳng định tại
Điều 53: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển,
vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài
sản cơng thuộc sở hữu tồn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản
lý”; Khoản 1, Điều 54 “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan
trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật”. Luật đất đai năm 2013 cũng
quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là chủ sở hữu và Nhà nước
thống nhất quản lý về đất đai”. Điều này đã khẳng định tính chất quan trọng của đất
đai, đồng thời đây là cơ sở pháp lý để Nhà nước thống nhất quản lý đất đai nhằm đưa
chính sách quản lý và sử dụng đất đúng đối tượng, đúng mục đích và có hiệu quả. Nội
dung quản lý nhà nước về đất đai bao gồm 15 nội dung tại Điều 22, Luật đất đai năm
2013 bao gồm: (1) Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai
và tổ chức thực hiện các văn bản đó, (2) Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ
sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính, (3) Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng
đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất,
(4) Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, (5) Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu
hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, (6) Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
thu hồi; (7) Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; (8)Thống kê, kiểm kê
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
4
đất đai, (9) Xây dựng hệ thống thông tin đất đai; (10) Quản lý tài chính về đất đai và giá
đất; (11) Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, (12)
Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm
pháp luật về đất đai; (13) Phổ biến giáo dục pháp luật về đất đai; (14) Giải quyết tranh
chấp về đất đai giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và sử dụng đất đai và (15) Quản
lý hoạt động dịch vụ về đất đai… [1].
1.1.1.2. Đối tượng quản lý nhà nước về đất đai
Đối tượng, nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai bao gồm:
- Công tác ban hành văn bản quy phạm pháp luât về quản lý, sử dụng đất đai
- Công tác kiểm tra đo đạc, thành lập bản đồ địa chính
- Cơng tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
- Công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất
- Công tác thống kê, kiểm kê đất đai.
- Công tác thanh tra, kiểm tra xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.
- Công tác xây dựng hệ thống thông tin đất đai
- Công tác quản lý tài chính về đất đai và giá đất
- Cơng tác xác định địa giới hành chính, lập và quản lý
- Công tác việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất
- Công tác đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp GNQSD đất
- Công tác phổ biến giáo dục pháp luật về đất đai
- Công tác giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo
- Công tác quản lý hoạt động dịch vụ công về đất đai
- Công tác quản lý xây dựng hệ thống thơng tin đất đai [11].
Do đó để đảm bảo việc đăng ký và cấp GCNQSDĐ nông nghiệp có chất lượng,
đáp ứng u cầu kĩ thuật thì phải triển khai thực hiện đồng bộ các nội dung trên. Mặt
khác hoàn thành tốt nhiệm vụ đăng ký và cấp GCNQSDĐ nơng nghiệp khơng chỉ tạo
tiền đề mà cịn là cơ sở hết sức cần thiết cho việc triển khai thực hiện tốt các nội dung,
nhiệm vụ của quản lý Nhà nước về đất đai [9].
1.1.1.3. Mục đích, yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai
Quản lý Nhà nước về đất đai phải đảm bảo 5 mục đích sau
- Bảo vệ quyền sở hữu của nhà nước đối với đất đai, bảo vệ quyền lợi hợp pháp
của người sử dụng
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
5
- Bảo đảm sử dụng hợp lý vốn đất của nhà nước
- Tăng cường hiệu quả kinh tế sử dụng đất
- Bảo vệ đất, cải tạo đất và bảo vệ môi trường sống
- Yêu cầu của quản lý Nhà nước về đất đai: Phải đăng ký thống kê đất đai để
nhà nước nắm chắc được tồn bộ diện tích, chất lượng đất đai ở mỗi đơn vị hành chính
từ cơ sở đến trung ương [5].
1.1.2. Hồ sơ địa chính về đất đai
1.1.2.1. Bản đồ địa chính
Luật Đất đai 2013 được ban hành, quy định về bản đồ địa chính cũng được đổi mới
theo thông tư số 25/2014/TT-BTNMT, ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường
để phù hợp với luật đất đất mới và tình hình thực tế.
Bản đồ địa chính là bản đồ thể hiện các yêu cầu tự nhiên của thửa đất và các
yếu tố địa lý có liên quan đến sử dụng đất, được lập theo đơn vị hành chính xã,
phường, thị trấn nhằm phục vụ yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai.
Nội dung của bản đồ địa chính gồm có: Thơng tin về thửa đất: Vị trí, kích thước,
hình thể, số thứ tự, diện tích, mục đích sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. thơng tin về
hệ thống thủy văn: Sơng, ngịi, kênh, rạch, suối. hệ thống thủy lợi: Cơng trình dẫn nước,
đê, đập, cống. thông tin về đường giao thông: Đường bộ, đường sắt, cầu. đất chưa sử
dụng khơng có ranh giới khép kín trên bản đồ. mốc giới và đường địa giới hành chính
các cấp, mốc giới và chỉ giới quy hoạch, mốc giới hành lang an tồn cơng trình. điểm
tọa độ địa chính, địa danh và các ghi chú thuyết minh.
Trong đó, mục đích sử dụng đất trên bản đồ địa chính được ghi theo tên gọi
trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất và ghi theo mã trong sổ địa chính. Bản đồ địa chính được lập trước khi tổ chức
việc đăng ký quyền sử dụng đất và hoàn thành sau khi được Sở Tài nguyên và Mơi
trường xác nhận.
Bản đồ trên đó thể hiện các dạng đồ họa và ghi chú, phản ánh những thông tin về
vị trí, ý nghĩa, trạng thái pháp lý của các thửa đất, phản ánh các đặc điểm khác thuộc địa
chính quốc gia. Bản đồ địa chính là bản đồ chun ngành đất đai trên đó thể hiện chính
xác vị trí ranh giới, diện tích và một số thơng tin địa chính của từng thửa đất, vùng đất,
cịn thể hiện các yếu tố địa lý khác liên quan đến đất đai được thành lập theo đơn vị
hành chính cơ sở, xã, phường, thị trấn và thống nhất trong phạm vi cả nước [1].
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
6
1.1.2.2. Sổ địa chính
Sổ địa chính theo quy định mới của Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT, ngày
19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Mơi trường quy định về hồ sơ địa chính, là sổ địa chính
điện tử được đăng ký và lập theo từng thửa đất với đầy đủ các thông tin, cụ thể như sau:
a) Thông tin về người sử dụng đất, người sở hữu tài sản gắn liền với đất gồm:
tên, địa chỉ thường trú của người sử dụng đất, thông tin về chứng minh nhân dân, hộ
chiếu, hộ khẩu, quyết định thành lập tổ chức, giấy đăng ký kinh doanh của tổ chức
kinh tế, giấy phép đầu tư của nhà đầu tư nước ngồi.
b) Thơng tin về thửa đất gồm: Số hiệu thửa đất, diện tích sử dụng riêng hoặc sử
dụng chung, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, nguồn gốc sử dụng, số phát hành và
số vào sổ cấp Giấy chứng nhận.
c) Những thay đổi trong quá trình sử dụng đất và ghi chú gồm: Tài sản gắn liền
với đất (nhà ở, cơng trình kiến trúc khác, cây lâu năm, rừng cây). những hạn chế về
quyền sử dụng đất (thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch sử dụng đất nhưng
chưa có quyết định thu hồi, hoặc thuộc hành lang bảo vệ an tồn cơng trình, thuộc địa
bàn có quy định hạn chế diện tích xây dựng,…). nghĩa vụ tài chính về đất đai chưa
thực hiện, những thay đổi trong quá trình sử dụng đất [2].
1.1.2.3. Sổ mục kê đất đai
Sổ mục kê đất đai được lập theo quy định mới của thông tư số 25/TT-BTNMT.
Sổ mục kê đất đai là sổ ghi về thửa đất, về đối tượng chiếm đất nhưng khơng có ranh
giới hành chính khép kín trên tờ bản đồ và các thơng tin liên quan đến quá trình sử
dụng đất. Sổ mục kê đất đai được lập để quản lý thửa đất tra cứu thông tin về thửa đất
và phục vụ thống kê, kiểm kê đất đai.
Nội dung sổ mục kê bao gồm:
a) Thửa đất thể hiện các thông tin gồm: Số thứ tự thửa đất, diện tích, tên người
sử dụng đất, quản lý và loại đối tượng sử dụng, quản lý, mục đích sử dụng theo Giấy
chứng nhận, theo quy hoạch, theo kiểm kê, mục đích cụ thể khác và những ghi chú về
thửa đất khi thửa đất thay đổi, giao để quản lý, chưa giao, chưa cho thuê,…
b) Đối tượng có chiếm đất nhưng khơng tạo thành thửa đất hoặc hành lang bảo
vệ an tồn như: Đường giao thơng. hệ thống thủy lợi. thủy văn, cơng trình khác theo
tuyến, sơng, ngòi, kênh, rạch, suối và các đối tượng thủy văn khác theo tuyến, khu vực
đất chưa sử dụng khơng có ranh giới thửa đất khép kín trên bản đồ gồm tên đối tượng,
diện tích trên tờ bản đồ. Trường hợp đối tượng khơng có tên thì phải đặt tên hoặc ghi
ký hiệu trong quá trình đo đạc lập bản đồ địa chính [1].
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
7
Như vậy: Sổ mục kê được lập để phục vụ cho Nhà nước nắm đầy đủ ruộng đất
và thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai theo quy định của Pháp luật đất đai, do đó Sổ
mục kê đất phải thể hiện toàn bộ các thửa đất (gồm các thửa đất đã được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất). Những thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận QSD
đất thì thơng tin thửa đất thể hiện trên sổ mục kê đất thống nhất với thông tin trên Giấy
chứng nhận . Những thửa đất chưa cấp Giấy chứng nhận QSD đất thì thơng tin của
thửa đất thể hiện theo kết quả điều tra đo đạc hiện trạng đang sử dụng đất mà chưa có
giá trị pháp lý về quyền sử dụng đất.
1.1.2.4. Sổ theo dõi biến động đất đai
Để theo dõi chỉnh lý người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực
hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản
gắn liền với đất… [2]
- Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất
- Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký
- Chuyển mục đích sử dụng đất
- Có thay đổi thời hạn sử dụng đất
- Có thay đổi thời hạn sử dụng đất
- Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang
hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; Từ hình thức Nhà nước giao
đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; Từ thuê đất sang giao đất có
thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai 2013
- Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung
của vợ và chồng
- Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử
dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất.
- Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả
hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cơng
nhận, thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai,
quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi
hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù
hợp với pháp luật
- Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề
- Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
8
1.1.2.5. Sổ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Sổ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất được lập theo quy định mới của thông tư số 24/TT-BTNMT để phù
hợp với những quy định sửa đổi theo luật đất đai 2013, cụ thể như sau:
Sổ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất (sổ cấp Giấy chứng nhận) được lập để theo dõi, quản lý việc cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
cho các đối tượng sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Nội dung của sổ cấp Giấy chứng nhận gồm các thông tin: Tên và địa chỉ của
người được cấp Giấy chứng nhận, số phát hành Giấy chứng nhận, ngày giao Giấy
chứng nhận, họ và tên chữ ký của người nhận Giấy chứng nhận, ghi chú: Thu hồi Giấy
chứng nhận, mất Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận cấp cho nhiều người đồng sử
dụng… [2]
1.1.3. Đăng ký đất đai
1.1.3.1. Khái niệm
Đăng ký đất đai là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với thửa đất
xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Đăng ký đất đai là công cụ của Nhà nước đảm bảo lợi ích của Nhà nước, cộng
đồng, công dân như quản lý nguồn thuế, Nhà nước với vai trò trung gian với tiến hành
cân bằng lợi ích giữa các chủ thể, bố trí cho mục đích sử dụng tốt nhất. Nhà nước biết
được cách để quản lý lợi ích chung qua việc dùng công cụ đăng ký đất đai để quản lý.
Lợi ích cơng dân có thể thấy được như Nhà nước bảo vệ quyền và bảo vệ người cơng
dân khi có các tranh chấp, khuyến khích đầu tư cá nhân, hỗ trợ các giao dịch về đất
đai, giảm khả năng tranh chấp đất đai. Là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về
đất đai, thực chất là sở hữu Nhà nước, Nhà nước chia cho nhân dân sử dụng trân bề
mặt, khơng được khai thác trong lịng đất và trên khơng. Nếu được phải có sự cho
phép của Nhà nước bảo vệ quyền sở hữu toàn dân nghĩa là bảo vệ quyền sử dụng đất
hợp pháp và giám sát nghĩa vụ theo quy định pháp luật để đảm bảo lợi ích chung tồn
xã hội. Vì vậy đăng ký đất đai với vai trò thiết lập hệ thống thông tin về đất đai là công
cụ giúp Nhà nước quản lý [9].
1.1.3.2. Các giai đoạn của đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai được chia thành 2 giai đoạn: đăng ký ban đầu và đăng ký biến
động đất đai.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
9
Giai đoạn 1: đăng ký ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu tiên trên phạm vi
cả nước để thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho tồn bộ đất đai và cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho tất cả chủ sử dụng đất có đủ điều kiện.
Giai đoạn 2: đăng ký biến động đất đai thực hiện ở những địa phương đã hoàn
thành đăng ký đất đai ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội dung của
hồ sơ địa chính đã thiết lập [9].
Để đảm bảo đăng ký đất đai với chất lượng cao nhất, đáp ứng được yêu cầu ký
thuật, pháp lý của hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận QSD đất, trước hết đòi hỏi
phải triển khai thực hiện đồng bộ các nội dung: xây dựng và ban hành đầy đủ các văn
bản về chính sách đất đai, đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất, phân
hạng và định giá đất, thanh tra xử lý vi phạm và giải quyết tranh chấp đất đai.
1.1.4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1.1.4.1. Khái niệm
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là Giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử
dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất [4].
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là chứng thư pháp lý để nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất [4].
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
10
Hình 1.1 Mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất
(Nguồn: Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014).
- Đối với nhà nước: Đối với mỗi quốc gia, đất đai là tài nguyên vô cùng quý
giá, là tư liệu sản xuất khơng gì thay thế được của ngành nơng nghiệp, là thành phần
quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ
sở kỹ thuật, văn hố, xã hội, an ninh quốc phịng. Song thực tế đất đai là nguồn tài
nguyên thiên nhiên có hạn về diện tích, có vị trí cố định trong không gian. Đặc biệt,
trong những năm gần đây, Việt Nam đang tiến hành cơng nghiệp hố, hiện đại hố đất
nước, chuyển từ nền kinh tế tập trung quan liêu bao cấp sang nền kinh tế thị trường có
sự quản lý của nhà nước. Nó đã góp phần thúc đẩy các ngành kinh tế phát triển mạnh
mẽ đồng thời nhu cầu sử dụng đất cũng tăng lên và làm cho công tác quản lý sử dụng
đất hiệu quả, hợp lý, tiết kiệm cũng ngày càng trở nên phức tạp.
1.1.4.2. Những quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng đất theo một
mẫu thống nhất trong phạm vi cả nước đối với tất cả các loại đất. Phôi Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho từng thửa đất.Trường hợp
quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng thì Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng.
- Trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cùng sử dụng thì
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho từng cá nhân, từng hộ gia đình, từng
tổ chức đồng quyền sử dụng.
- Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cộng đồng dân cư thì
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho cộng đồng dân cư và trao cho người
đại diện hợp pháp của cộng đồng dân cư đó [4].
* Theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi
tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai và Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày
19/5/2017 Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát
hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi
loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04
trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng
nhận) và Trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm; bao
gồm các nội dung theo quy định như sau:
a) Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in màu đỏ; mục "I. Tên
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
11
người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và số phát hành
Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, được in màu đen;
dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
b) Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất", trong đó có các thơng tin về thửa đất, nhà ở, cơng trình xây dựng khác,
rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng
nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;
c) Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất" và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận";
d) Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV. Những thay
đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng
nhận; mã vạch;
đ) Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ "Trang bổ
sung Giấy chứng nhận"; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp
Giấy chứng nhận và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận" như
trang 4 của Giấy chứng nhận;
e) Nội dung của Giấy chứng nhận quy định tại các Điểm a, b, c, d và đ Khoản
này do Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký
đất đai) tự in, viết khi chuẩn bị hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng
nhận hoặc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp [4].
1.1.4.3. Vai trò của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp là căn cứ pháp lý đầy đủ để
giải quyết mối quan hệ về đất đai, cũng là cơ sở pháp lý để nhà nước công nhận và bảo
hộ quyền sử dụng đất của họ. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nơng nghiệp có vai
trò quan trọng là căn cứ để xây dựng các quyết định cụ thể, như các quyết định về
đăng ký, theo dõi biến động kiểm soát các giao dịch dân sự về đất đai. Người sử dụng
đất nông nghiệp thực hiện nghĩa vụ tài chính khi có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử
dụng đất mà cịn giúp cho họ được đền bù thiệt hại về đất khi bị thu hồi
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp là căn cứ xác lập quan hệ về
đất đai, là tiền đề để phát triển kinh tế xã hội giúp cho các cá nhân, hộ gia đình sử
dụng đất , yên tâm đầu tư trên mảnh đất của mình
1.1.4.4. Ý nghĩa của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
GCNQSDĐ là một chứng thư pháp lý xác định mối quan hệ giữa Nhà nước và
người sử dụng đất, là GCN do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng
đất để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
12
Việc cấp GCNQSDĐ với mục đích để Nhà nước tiến hành các biện pháp QLNN
đối với đất đai, người sử dụng đất an tâm khai thác tốt mọi tiềm năng của đất, đồng thời
phải có nghĩa vụ bảo vệ, cải tạo nguồn tài nguyên đất cho thế hệ sau này. Thông qua việc
cấp GCNQSDĐ để Nhà nước nắm chắc quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất.
1.1.4.5. Sự cần thiết phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
a. Đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở để bảo vệ chế độ
sở hữu toàn dân đối với đất đai
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại điện chủ sở hữu thống nhất quản lý
nhằm đảm bảo việc sử dụng đất một cách hợp lý, đầy đủ, tiết kiệm và có hiệu quả cao. Nhà
nước chỉ giao cho các tổ chức, cá nhân, các hộ gia đình và người sử dụng đất được hưởng
các quyền lợi và có trách nhiệm thực hiên các nghĩa vụ theo quy định của pháp luật.
Hồ sơ địa chính và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ cung cấp thông tin
một cách đầy đủ và cơ sở pháp lý để xác định các quyền của người sử dụng nhằm bảo
vệ khi có xảy ra tranh chấp.
b. Đăng ký đất đai là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ
quỹ đất đai, đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả
cao nhất.
- Đối với đất đai Nhà nước giao quyền sử dụng, các thông tin cần biết gồm: tên
chủ sử dụng, kích thước, diện tích, vị trí, hình thể, hạng đất, mục đích sử dụng, thời
hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những thay đổi và cơ sở pháp lý của
những thay đổi đó.
- Đối với đất chưa có người sử dụng đất thì Nhà nước cần nắm các thơng tin
như là: vị trí, diện tích, hạng đất.
c. Đăng ký đất đai là nội dung quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai.
Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ hành chính bản đồ địa chính.
Thơng qua việc đăng ký đất đai của người sử dụng đất để từ đó Nhà nước sẽ xác định
được ranh giới giữa các huyện, thành phố và giữa các xã, thị trấn trong huyện.
Công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất: kết quả quy hoạch và lập kế
hoạch là căn cứ đảm bảo việc sử dụng đất một cách ổn định, hợp lý, có hiệu quả cao
giúp cho việc đăng ký một cách nhanh chóng.
Cơng tác giao đất, cho thuê đất: Khi có quyết định giao đất, cho thuê đất sẽ tạo
lập cơ sở pháp lý ban đầu cho người được giao đất thực hiện nghĩa vụ tài chính và sau
khi đăng ký, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì lúc đó mới chính thức
có sự ràng buộc pháp lý giữa Nhà nước với người sử dụng đất.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
13
Công tác thống kê, kiểm kê đất đai: Dựa vào những số liệu thu thập trong việc
đăng ký đất đai sẽ giúp cho việc thống kê, kiểm kê chính xác, đạt hiệu quả cao.
Công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai: Trong quá trình thực hiện
đăng ký đất đai ban đầu, công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp giúp xác định
đúng đối tượng được đăng ký, xử lý triệt để những tồn tại trong quá khứ.
Đồng thời, cho chúng ta thấy được tầm quan trọng của việc cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, nó có ý nghĩa quyết định đối với việc giải quyết những vấn đề
tồn tại trong lịch sử về quản lý và sử dụng đất; giải quyết có hiệu quả tranh chấp, khiếu
nại, tố cáo về đất đai; góp phần đẩy nhanh và thuận lợi cho cơng tác bồi thường, giải
phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều
kiện thuận lợi cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất như chuyển đổi,
chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, bảo lãnh, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất; bảo vệ lợi ích chính đáng của người nhận chuyển nhượng,
nhận tặng cho, thừa kế, thế chấp… [9].
1.1.4.6. Những trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Nhà nước cấp GCNQSDĐ cho những trường hợp sau đây:
a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100,
101 và 102 của Luật này;
b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu
lực thi hành;
c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng
đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất
đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ
quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,
khu công nghệ cao, khu kinh tế;
g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua
nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
14
i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các
thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử
dụng đất hiện có;
k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất [4].
1.1.4.7. Điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
* Đối với hộ gia đình, cá nhân cộng đồng dân cư: Theo quy định tại điều 100
của Luật Đất đai 2013 và điều 18 của Nghị định 43/NĐ-CP hộ gia đình, cá nhân, cộng
đồng dân cư đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận trong các trường hợp sau:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy
tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993
do cơ quan có thẩm quyền cấp trong q trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà
nước Việt Nam dân chủ Cộng hịa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam
Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15
tháng 10 năm 1993.
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn
liền với đất. giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất.
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở
trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử
dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở. giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu
nhà nước theo quy định của pháp luật.
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp
cho người sử dụng đất.
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo
quy định của Chính phủ.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định
tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc
chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày
Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo
quy định của pháp luật và đất đó khơng có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
