Đánh giá công tác thu ngân sách từ đất đai trên địa bàn huyện vĩnh linh, tỉnh quảng trị

`
ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN HỒNG PHƯƠNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC THU NGÂN SÁCH TỪ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN VĨNH LINH, TỈNH QUẢNG TRỊ

LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
Chuyên ngành: Quản lý đất đai

HUẾ - 2019

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


2
ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN HỒNG PHƯƠNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC THU NGÂN SÁCH TỪ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN VĨNH LINH, TỈNH QUẢNG TRỊ

LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS.TS. HỒ KIỆT

CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN

HUẾ - 2019

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


i
LỜI CAM ĐOAN

Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của tôi. Tất cả các số liệu, kết
quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai cơng bố trong bất kỳ cơng
trình nào khác.
Tơi xin chân thành cảm ơn mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này và tôi
xin cam đoan các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.

Huế, ngày

tháng

năm 2019

Tác giả luận văn

Nguyễn Hồng Phương

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


ii
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn tốt nghiệp này, tôi xin chân thành cảm ơn quý thầy cô
giáo trường Đại học Nông Lâm Huế và Khoa Tài nguyên đất và Mơi trường nơng
nghiệp; Phịng Đào tạo đã tận tình truyền đạt cho tơi những kiến thức q báu và tạo
mọi điều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt thời gian học tập và viết luận văn tốt nghiệp.
Đặc biệt, xin chân thành cảm ơn thầy giáo PGS.TS. Hồ Kiệt, người hướng dẫn
khoa học tận tình giúp đỡ, hướng dẫn tơi rất nhiều để hồn thành tốt luận văn này.
Xin trân trọng gửi lời cảm ơn tới Lãnh đạo, cán bộ Uỷ ban nhân dân huyện
Vĩnh Linh, Phòng Tài nguyên và Mơi trường, Phịng Tài chính - Kế hoạch, Chi cục
thuế, Chi cục thống kê huyện Vĩnh Linh, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện
Vĩnh Linh, Uỷ ban nhân dân các xã thuộc huyện Vĩnh Linh và nhân dân trong vùng
nghiên cứu đã tạo mọi điều kiện thuận lợi giúp đỡ tơi hồn thành việc nghiên cứu .
Tơi xin cảm ơn gia đình, đồng nghiệp, bạn bè và các anh chị học viên lớp Cao
học Quản lý đất đai 23A đã động viên, giúp đỡ trong thời gian học tập.
Trong quá trình thực hiện luận văn, do thời gian có hạn và kiến thức tổng hợp
cũng như kinh nghiệm cịn nhiều hạn chế nên gặp nhiều thiếu sót rất mong sự đóng
góp của q thầy cơ và các bạn để luận văn được hoàn thiện hơn.
Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn!
Huế, ngày

tháng

năm 2019

Tác giả luận văn

Nguyễn Hồng Phương

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


iii
TĨM TẮT
Huyện Vĩnh Linh nằm ở phía Bắc tỉnh Quảng Trị, tổng diện tích tự nhiên
61915,81 ha. Là huyện nằm trong vùng trọng điểm phát triển kinh tế của tỉnh Quảng
Trị. Thu hút các nhà đầu tư vào hoạt động trong các lĩnh vực tiểu thủ công nghiệp,
thương mại, dịch vụ. Hiện nay, huyện Vĩnh Linh phấn đấu trở thành huyện đạt chuẩn
nông thôn mới, đưa thị trấn Hồ Xá trở thành đô thị loại IV vào năm 2025.
Để đạt được những mục tiêu nêu trên, việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất
đai có vai trị quyết định, tạo nguồn vốn để đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật,
của huyện, góp phần thu hút các nhà đầu tư đầu tư vào huyện Vĩnh Linh, thúc đẩy sự
phát triển kinh tế - xã hội của huyện. Tuy nhiên, hiện nay công tác thu ngân sách từ đất
đai tại huyện Vĩnh Linh vẫn còn nhiều tồn tại, bất cập, hạn chế dẫn đến việc khai thác
các nguồn lực tài chính từ đất đai chưa hiệu quả, nguồn thu ngân sách từ đất đai chưa
tương xứng với những lợi thế, tiềm năng của huyện, ảnh hưởng không nhỏ đến sự phát
triển kinh tế - xã hội của địa phương.
Xuất phát từ yêu cầu thực tế nêu trên, yêu cầu cấp thiết hiện nay phải đánh giá
lại công tác thu ngân sách từ đất đai tại huyện Vĩnh Linh để làm rõ những tồn tại, hạn
chế để đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác thu ngân sách từ
đất đai, góp phần bảo đảm nguồn thu ngân sách từ đất đai tương xứng với những lợi
thế, tiềm năng của huyện, tạo nguồn lực đủ lớn để thúc đẩy sự phát triển kinh tế, xã hội
của huyện Vĩnh Linh. Do đó tơi thực hiện đề tài “Đánh giá công tác thu ngân sách từ
đất đai trên địa bàn huyện Vĩnh Linh, tỉnh Quảng Trị”.
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là đánh giá công tác thu ngân sách từ đất đai
trên địa bàn huyện Vĩnh Linh, để từ đó đề xuất được một số giải pháp nhằm nâng cao

hiệu quả công tác thu ngân sách từ đất đai tại địa phương. Với 04 phương pháp nghiên
cứu đề tài đã đưa ra các kết quả nghiên cứu, cụ thể:
- Huyện Vĩnh Linh có vị trí thuận lợi, có tiềm năng rất lớn trong việc thu hút đầu
tư trong và ngoài nước trong tương lai. Vĩnh Linh có lực lượng lao động dồi dào đây là
nguồn lực to lớn bổ sung vào phát triển các ngành kinh tế và cung cấp cho thị trường lao
động. Vĩnh Linh là huyện có lợi thế phát triển nơng nghiệp, các làng nghề và tiểu thủ cơng
nghiệp. Đây cũng chính là nguồn lực tự nhiên quan trọng làm cơ sở đẩy mạnh nguồn thu
từ đất đai của huyện Vĩnh Linh. Tuy nhiên, địa hình dốc từ phía Tây sang Đơng, tài

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


iv
ngun khống sản của huyện khơng nhiều. Nguồn lao động chủ yếu xuất thân từ nơng
nghiệp, trình độ kỹ thuật và kỹ năng làm việc còn hạn chế. Nguồn vốn đầu tư trong dân
thấp, kết cấu hạ tầng được đầu tư nhưng còn thiếu so với nhu cầu phát triển, nhiều cơng
trình xây dựng lâu đã xuống cấp. Mặc khác, hiện nay nền kinh tế của tỉnh Quảng Trị,
trong nước và ngồi nước đang gặp khó khăn; do đó vấn đề vừa quản lý tốt đất đai, vừa
tăng nguồn thu cho NSNN về đất là một thách thức và khó khăn đối với huyện Vĩnh Linh
trong những năm tới.
- Trong giai đoạn từ năm 2014 đến năm 2018 mặc dù bối cảnh kinh tế của cả nước
có nhiều biến động, đã ảnh hưởng rất lớn đến việc thu ngân sách trên địa bàn huyện. Tuy
nhiên, qua số liệu cho thấy, các khoản thu từ đất đai trên địa bàn huyện Vĩnh Linh đã
đóng góp rất lớn vào ngân sách của huyện. Nguồn thu ngân sách từ đất đai giai đoạn 2014
– 2018 tăng dần qua các năm với mức tăng trung bình là 43,61%, chỉ có năm 2016 là
nguồn thu ngân sách giảm 18,42% so với năm 2015. Năm 2018 là năm có nguồn thu cao
nhất trong các năm đạt 63.669 triệu đồng. Tổng thu ngân sách từ đất đai giai đoạn 2014 –
2018 là 198.439 triệu đồng. Trong tất cả các nguồn thu từ đất đai thì việc thu tiền sử dụng
đất chiếm phần lớn qua các năm (đạt 92,79%). Trong khi đó, tiền thuế sử dụng đất chiếm
tỉ lệ rất nhỏ là 0,1% (207 triệu đồng) trong cả giai đoạn.

- Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến cơng tác thu ngân sách từ đất đai tại huyện
Vĩnh Linh như: chính sách pháp luật, yếu tố kinh tế, yếu tố tuyên truyền, hỗ trợ người
nộp thuế, yếu tố về sự phối hợp giữa các cơ quan, yếu tố về năng lực và trình độ
chun mơn của cán bộ làm công tác giá đất và công tác thuế, yếu tố về ý thức chấp
hành nghĩa vụ tài chính về đất đai của người SDĐ, yếu tố khoa học công nghệ đã tác
động đến hoạt động thu ngân sách về đất đai.
- Các nhóm giải pháp về tăng cường và đổi mới nội dung tuyên truyền về chính
sách pháp luật đất đai và chính sách tài chính về đất đai; Tăng cường hơn nữa công tác
phối hợp giữa các cơ quan có liên quan đến cơng tác quản lý tài chính về đất đai; Giải
pháp về nguồn nhân lực và công nghệ, kỹ thuật; Giải pháp về chính sách thu hút tài
chính từ đất đai; Giải pháp về quy hoạch sử dụng đất đã được đề xuất để đảm bảo công
tác thu ngân sách về đất đai được triển khai có hiệu quả.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


v
Nghiên cứu cũng đưa ra các kiến nghị cụ thể:
- UBND huyện Vĩnh Linh cần xây dựng trung tâm tư vấn tài chính về đất đai để
xử lý những vướng mắc, khó khăn của người sử dụng đất được giải quyết kịp thời.
- Cơ quan thuế, tài chính và tài nguyên môi trường huyện Vĩnh Linh cần xem
xét tham khảo kết quả của luận văn để nghiên cứu áp dụng và giải quyết những vướng
mắc.
- Để làm rõ hơn kết quả nghiên cứu cần điều tra thêm số mẫu phiếu lớn hơn với
nhiều đối tượng hơn.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


vi

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN................................................................................................ i
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................... ii
TÓM TẮT......................................................................................................... iii
MỤC LỤC ........................................................................................................ vi
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ......................................................................... ix
DANH MỤC BẢNG ........................................................................................... x
DANH MỤC HÌNH, BIỂU ĐỒ ......................................................................... xi
MỞ ĐẦU ............................................................................................................ 1
1. Đặt vấn đề ....................................................................................................... 1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ......................................................................... 3
2.1. Mục tiêu chung ............................................................................................. 3
2.2. Mục tiêu cụ thể ............................................................................................. 3
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ........................................................... 3
3.1. Ý nghĩa khoa học của đề tài........................................................................... 3
3.2. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài ........................................................................... 3
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ................................. 4
1.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu ................................................................. 4
1.1.1. Khái niệm và vai trò của đất đai.................................................................. 4
1.1.2. Cơ sở lý luận về thu ngân sách từ đất đai .................................................... 6
1.1.3. Vai trò và đặc điểm của các khoản thu từ đất đai............................................ 20
1.1.4. Chính sách tài chính về đất đai ..................................................................... 20
1.2. Cơ sở thực tiễn của vấn đề nghiên cứu ............................................................ 22
1.2.1. Cơng tác quản lý tài chính về đất đai ở một số nước trên thế giới ............... 22
1.2.2. Một số nghiên cứu có liên quan ................................................................... 28
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU.................................................................................................. 29
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ................................................................ 29
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ............................................................................... 29

2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .................................................................................. 29

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


vii
2.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................... 29
2.3. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................. 29
2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu .................................................................... 29
2.3.2. Phương pháp xử lý số liệu ........................................................................ 32
2.3.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp............................................................... 32
2.3.4. Phương pháp so sánh và phân tích ............................................................ 32
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ......................................................... 33
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Vĩnh Linh, tỉnh Quảng Trị ..... 33
3.1.1. Điều kiện tự nhiên .................................................................................... 33
3.1.2. Tình hình kinh tế - xã hội của huyện Vĩnh Linh, tỉnh Quảng Trị ................ 36
3.1.3. Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ................................... 39
3.1.4. Tác động của yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội đến công tác thu ngân sách từ
đất đai ............................................................................................................... 40
3.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Vĩnh Linh .................. 41
3.2.1. Tình hình sử dụng đất............................................................................... 41
3.2.2. Tình hình quản lý đất đai tại huyện Vĩnh Linh........................................... 42
3.3. Thực trạng công tác thu ngân sách từ đất đai tại huyện Vĩnh Linh................. 46
3.3.1. Tình hình thu ngân sách từ đất đai của huyện vĩnh Linh giai đoạn 2014 đến
2018 ................................................................................................................. 46
3.3.2. Kết quả thu ngân sách từ thu tiền sử dụng đất............................................ 48
3.4. Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến công tác thu ngân sách từ đất đai tại huyện
Vĩnh Linh ......................................................................................................... 55
3.4.1. Yếu tố về chính sách pháp luật ................................................................. 55
3.4.2. Yếu tố kinh tế .......................................................................................... 58

3.4.3. Yếu tố tuyên truyền, hỗ trợ người nộp thuế ............................................... 59
3.4.4. Yếu tố về sự phối hợp giữa các cơ quan .................................................... 61
3.4.5. Yếu tố về năng lực và trình độ chun mơn của cán bộ làm cơng tác giá đất
và công tác thuế ................................................................................................ 61
3.4.6. Yếu tố về ý thức chấp hành nghĩa vụ tài chính về đất đai của người SDĐ ... 62
3.4.7. Yếu tố khoa học - công nghệ .................................................................... 62

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


viii
3.5. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác thu ngân sách từ
đất đai tại huyện Vĩnh Linh ................................................................................ 63
3.5.1. Giải pháp tăng cường và đổi mới nội dung tuyên truyền về chính sách pháp
luật đất đai và chính sách tài chính về đất đai ..................................................... 63
3.5.2. Giải pháp Tăng cường hơn nữa công tác phối hợp giữa các cơ quan có liên
quan đến cơng tác quản lý tài chính về đất đai .................................................... 64
3.5.3. Giải pháp về nguồn nhân lực và công nghệ, kỹ thuật ................................. 65
3.5.4. Giải pháp về chính sách thu hút tài chính từ đất đai ................................... 66
3.5.5. Giải pháp về quy hoạch sử dụng đất .......................................................... 66
CHƯƠNG IV. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ....................................................... 68
4.1. KẾT LUẬN: ............................................................................................... 68
4.2. ĐỀ NGHỊ ................................................................................................... 69
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................ 70
PHỤ LỤC 1 ...................................................................................................... 73
PHỤ LỤC 2 ...................................................................................................... 77

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma

ix
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Viết tắt

Có nghĩa là

UBND

Ủy ban nhân dân

SDĐ

Sử dụng đất

TTĐ

Tiền thuê đất

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền SDĐ

NVTC

Nghĩa vụ tài chính

NXB

Nhà xuất bản

NSNN

Ngân sách nhà nước

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


x
DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1. Các loại số liệu thứ cấp ...................................................................... 30
Bảng 2.2. Phân bố hộ điều tra theo đơn vị hành chính cấp xã, thị trấn .................. 31
Bảng 3.1. Cơ cấu sử dụng đất trên địa bàn huyện Vĩnh Linh ............................... 41
Bảng 3.2. Kết quả thu ngân sách từ đất đai của huyện Vĩnh Linh ......................... 47
giai đoạn 2014 – 2018 ....................................................................................... 47
Bảng 3.3. Tỷ lệ tăng/giảm nguồn thu ngân sách từ đất đai của huyện Vĩnh Linh .. 48
Bảng 3.4. Kết quả thu ngân sách từ thu tiền sử dụng đất so với dự toán của huyện
Vĩnh Linh giai đoạn 2014 – 2018 ....................................................................... 49
Bảng 3.5. Tỉ lệ thu tiền sử dụng đất so với tổng thu ngân sách từ đất đai huyện Vĩnh
Linh giai đoạn 2014 – 2018 ............................................................................... 49
Bảng 3.6. Đánh giá của cán bộ về thuận lợi của công tác thu tiền sử dụng đất ...... 50
Bảng 3.7. Tổng hợp khoản thu từ thuế sử dụng đất huyện Vĩnh Linh ................... 52
giai đoạn 2014 – 2018 ....................................................................................... 52
Bảng 3.8. Kết quả điều tra ảnh hưởng của yếu tố chính sách pháp luật đến cơng tác
thu ngân sách về đất đai tại huyện Vĩnh Linh ...................................................... 57
Bảng 3.9. Kết quả điều tra ảnh hưởng của yếu tố tuyên truyền, hỗ trợ người nộp
thuế đến công tác thu ngân sách về đất đai tại huyện Vĩnh Linh .......................... 60

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma

xi
DANH MỤC HÌNH, BIỂU ĐỒ

Hình 3.1. Huyện Vĩnh Linh, tỉnh Quảng Trị ................................................................ 33

Biểu đồ 3.1. Kết quả thu ngân sách từ tiền thuê đất của huyện Vĩnh Linh .................... 51
giai đoạn 2014 – 2018 ................................................................................................ 51
Biểu đồ 3.2. Kết quả thu ngân sách từ tiền thuế sử dụng đât của huyện Vĩnh Linh giai
đoạn 2014 – 2018 ....................................................................................................... 52
Biểu đồ 3.3. Kết quả thu ngân sách từ tiền thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất
của huyện Vĩnh Linh giai đoạn 2014 – 2018 ............................................................... 53
Biểu đồ 3.4. Kết quả thu ngân sách từ phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai của
huyện Vĩnh Linh giai đoạn 2014 – 2018 ..................................................................... 54

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


1
MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, đây
chính là thành phần quan trọng hàng đầu của mơi trường sống, ngồi ra đất đai chính
địa bàn phân bố các khu dân cư, cơ sở kinh tế, văn hố xã hội và an ninh quốc phịng.
Trong q trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế thị trường đã từng bước
hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ thì đất đai không chỉ đơn thuần
là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống,
địa bàn phân bố dân cư mà còn là nguồn lực quan trọng cho phát triển kinh tế - xã hội
hiện nay. Bất kỳ quốc gia nào, nếu biết quản lý, sử dụng hợp lý đất đai thì nguồn tài

nguyên này được bảo vệ và mang lại hiệu quả, lợi ích to lớn, phục vụ cho mỗi con
người và cả cộng đồng.
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất
quản lý. Nhà nước thống nhất quản lý đất đai với 15 nội dung; trong đó, nội dung thu
ngân sách từ đất đai là một trong những nội dung quan trọng nhất của công tác quản lý
nhà nước về đất đai vì nó là quản lý các nguồn tài chính trực tiếp liên quan đến đất đai,
ảnh hưởng rất lớn đến việc thu ngân sách của đất nước, là yếu tố quan trọng điều tiết
các nguồn lợi từ đất đai nhằm phục vụ cho các hoạt động của Nhà nước và lợi ích của
tồn xã hội.
Nước ta đang trong thời kỳ thực hiện cơng nghiệp hố, hiện đại hố đất nước,
nhiều dự án như các khu công nghiệp, nhà máy, các khu đô thị mới, khu dân cư đang
được triển khai xây dựng một cách mạnh mẽ. Cơ cấu sử dụng đất được chuyển đổi
cùng với quá trình chuyển đổi cơ cấu của nền kinh tế, đất dành cho phát triển công
nghiệp, dịch vụ, xây dựng kết cấu hạ tầng, xây dựng phát triển đô thị tăng nhanh, đáp
ứng cơ bản được nhu cầu sử dụng đất của các thành phần kinh tế nhất là trong giai
đoạn cơng nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước; tạo cơ chế thu hút mạnh vốn đầu tư xây
dựng kinh doanh bất động sản từ nhiều nguồn vốn khác nhau, đã góp phần làm tăng
nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
Nhận thức được tầm quan trọng của công tác thu ngân sách từ đất đai, Nhà
nước đã ban hành nhiều chủ trương, chính sách, văn bản nhằm thực thi có hiệu quả
pháp luật về cơng tác thu ngân sách từ đất đai đã góp phần đảm bảo nguồn thu ngân

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


2
sách của Nhà nước, thúc đẩy sự phát kiển kinh tế - xã hội của đất nước. Tuy nhiên,
công tác thu ngân sách từ đất đai hiện nay vẫn còn nhiều tồn tại, bất cập, hạn chế như:
Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật khơng đảm bảo tính đồng bộ, nhất quán, ổn
định chưa cao và chưa bao quát được hết các vấn đề trong thực tiễn; nguồn thu ngân

sách từ đất đai còn chưa tương xứng với tiềm năng của nó, thất thốt cịn lớn; cơ chế
quản lý kinh tế đất cịn nặng về hành chính, thiếu cơ chế điều tiết bằng các chính sách
kinh tế, chính sách tài chính phù hợp với bản chất của vấn đề; việc định hướng, dự
báo, đánh giá khả năng khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai chưa được quan tâm
đúng mức và mang tính chiến lược, dài hạn dẫn đến bị động trong việc lập kế hoạch
và triển khai thực hiện kế hoạch…. Những hạn chế, bất cập này đã làm ảnh hưởng
khơng nhỏ đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất cũng như nguồn
thu ngân sách nhà nước từ đất đai.
Huyện Vĩnh Linh nằm ở phía Bắc tỉnh Quảng Trị, tổng diện tích tự nhiên
61915,81 ha. Là huyện nằm trong vùng trọng điểm phát triển kinh tế của tỉnh Quảng
Trị. Thu hút các nhà đầu tư vào hoạt động trong các lĩnh vực tiểu thủ công nghiệp,
thương mại, dịch vụ. Hiện nay, huyện Vĩnh Linh phấn đấu trở thành huyện đạt chuẩn
nông thôn mới, đưa thị trấn Hồ Xá trở thành đô thị loại IV vào năm 2025.
Để đạt được những mục tiêu nêu trên, việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất
đai có vai trị quyết định, tạo nguồn vốn để đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật,
của huyện, góp phần thu hút các nhà đầu tư đầu tư vào huyện Vĩnh Linh, thúc đẩy sự
phát triển kinh tế - xã hội của huyện. Tuy nhiên, hiện nay công tác thu ngân sách từ đất
đai tại huyện Vĩnh Linh vẫn còn nhiều tồn tại, bất cập, hạn chế dẫn đến việc khai thác
các nguồn lực tài chính từ đất đai chưa hiệu quả, nguồn thu ngân sách từ đất đai chưa
tương xứng với những lợi thế, tiềm năng của huyện, ảnh hưởng không nhỏ đến sự phát
triển kinh tế - xã hội của địa phương.
Xuất phát từ yêu cầu thực tế nêu trên, yêu cầu cấp thiết hiện nay phải đánh giá
lại công tác thu ngân sách từ đất đai tại huyện Vĩnh Linh để làm rõ những tồn tại, hạn
chế để đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác thu ngân sách từ
đất đai, góp phần bảo đảm nguồn thu ngân sách từ đất đai tương xứng với những lợi
thế, tiềm năng của huyện, tạo nguồn lực đủ lớn để thúc đẩy sự phát triển kinh tế, xã hội
của huyện Vĩnh Linh. Do đó tơi thực hiện đề tài “Đánh giá cơng tác thu ngân sách từ
đất đai trên địa bàn huyện Vĩnh Linh, tỉnh Quảng Trị”.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma

3
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
2.1. Mục tiêu chung
Đánh giá được công tác thu ngân sách từ đất đai trên địa bàn huyện Vĩnh Linh,
để từ đó đề xuất được một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác thu ngân sách
từ đất đai tại địa phương.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Làm rõ được thực trạng công tác thu ngân sách từ đất đai tại huyện Vĩnh Linh.
- Nhận biết được những tồn tại, hạn chế trong công tác thu ngân sách từ đất đai
tại huyện Vĩnh Linh.
- Phân tích được các yếu tố làm ảnh hưởng đến công tác thu ngân sách từ đất
đai trên địa bàn huyện Vĩnh Linh.
- Đề xuất được một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác thu ngân sách
từ đất đai phù hợp với đặc thù quản lý đất đai tại địa phương.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học của đề tài
Góp phần hồn thiện về cơ sở lý luận và thực tiễn của các chính sách về tài
chính đất đai.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
Là cơ sở giúp cho những người làm công tác chuyên môn liên quan đến công
tác thu ngân sách từ đất đai khắc phục những tồn tại, hạn chế và nâng cao hiệu quả
trong công tác thu ngân sách từ đất đai tại huyện Vĩnh Linh, góp phần khai thác hiệu
quả nguồn thu từ đất đai tương xứng với tiềm năng, lợi thế của huyện Vĩnh Linh, tăng
nguồn thu cho NSNN, thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.
Là tài liệu tham khảo cho các nghiên cứu tương tự.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma

4
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
1.1.1. Khái niệm và vai trò của đất đai
1.1.1.1 Khái niệm đất đai
Từ khi có sự xuất hiện của lồi người, con người cùng với sự tiến hóa của mình
cũng khơng ngừng tác động vào đất (chủ yếu từ lớp vỏ địa lý) và làm thay đổi nó một
cách nhất định. Qua quá trình tác động, con người cũng nhận thức về đất đai một cách
đầy đủ hơn như:
- “Đất đai là một tổng thể vật chất gồm cả sự kết hợp giữa địa hình và khơng
gian tự nhiên của thực thể vật chất đó”
- “Một vạt đất là một diện tích cụ thể của bề mặt Trái đất. Xét về mặt địa lý, có
những đặc tính tương đối ổn định hoặc những tính chất biến đổi theo chu kỳ có thể dự
đốn được của sinh quyển theo chiều thẳng đứng phía trên và phía dưới của phần mặt
đất này. Nó bao gồm các đặc tính của phần khơng khí, thổ nhưỡng địa chất, thủy văn,
cây cối, động vật sinh sống trên đó và tất cả các hoạt động trong quá khứ và hiện tại
của con người ở chừng mực mà những đặc tính đó có ảnh hưởng tới sử dụng vạt đất
này trước mắt và trong tương lai” (Brink man và Smyth, 1976) [6].
Khái niệm đầy đủ và phổ biến nhất hiện nay: “Đất đai là một diện tích cụ thể
của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên
và dưới bề mặt đó như: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước, các lớp
trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khống sản trong lịng đất, tập đoàn động
thực vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá
khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường sá,
nhà cửa …)” (Hội nghị quốc tế về Môi trường ở Rio de Janerio, Brazil, 1993) [6].
1.1.1.2. Vai trò cửa đất đai trong đời sống xã hội
- Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động và cùng với q trình lịch
sử phát triển kinh tế - xã hội của loài người. Đất đai đóng vai trị quyết định cho sự tồn
tại và phát triển của xã hội loài người, là điều kiện chung nhất để tạo ra của cải vật

chất. Nếu khơng có đất đai thì rõ ràng khơng có bất kỳ một ngành sản xuất nào, khơng
có của cải vật chất cũng như khơng thể có sự tồn tại của loài người. Do vậy, đất đai là

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


5
một trong những tài nguyên vô cùng quý giá của con người, là điều kiện sống cho
động thực vật và con người trên trái đất.
- Đất đai là tài nguyên thiên nhiên nên đất đai là thành phần không thể thiếu của
mơi trường sống, là cơ sở cho mọi hình thái sinh vật sống trên lục địa thông qua việc
cung cấp môi trường sống cụ thể cho sinh vật ở trên và dưới mặt đất. Vì thế đất đai
được coi là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống.
- Trong q trình sản xuất, đất đai ln ln chịu sự tác động của lồi người.
Do đó, trong q trình lao động, đất đai được coi là một tư liệu sản xuất. Đất đai là tư
liệu sản xuất đặc biệt vì đất đai vừa là đối tượng lao động, vừa là phương tiện lao
động; là điều kiện vật chất chung nhất đối với mọi ngành sản xuất và hoạt động của
con người, bên cạnh đó đất đai có một số đặc tính khác biệt mà các tư liệu sản xuất
khác khơng có như: đặc điểm tạo thành, độ phì nhiêu, tính khơng thay thế, giới hạn về
số lượng, cố định về không gian.
- Đất đai là không gian để con người xây dựng nhà ở nên đất đai đã góp phần
quan trọng trong việc phân bố dân cư trên lãnh thổ của các quốc gia. Bên cạnh đó,
cùng với sự phát triển kinh tế - xã hội đòi hòi phải xây dựng những cơng trình kinh tế,
xã hội, các cơng trình phục vụ nhu cầu an ninh quốc phịng, vì vậy đất đai được xem
như là điều kiện quan trọng và không thể thiếu để xây dựng các công trình kinh tế, văn
hóa, xã hội, an ninh – quốc phịng.
- Trong sản xuất; đối với các ngành phi nơng nghiệp thì đất đai giữ vai trị thụ
động với chức năng khơng gian và vị trí để hồn thiện q trình lao động, là kho tàng
dự trữ trong lịng đất với các ngành này. Đối với các ngành nông – lâm nghiệp, đất đai
không chỉ là cơ sở không gian, là điều kiện vật chất cần thiết cho sự tồn tại mà cịn là

yếu tố tích cực của q trình sản xuất,vừa là đối tượng lao động nhưng cũng lại là cơng
cụ hay phương tiện lao động.
Ngồi ra, đất đai còn tạo ra nguồn thu cho NSNN để tái đầu tư phát triển kết
cấu hạ tầng kinh tế - xã hội, thực hiện chương trình cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất
nước ... thơng qua các chính sách về đất đai như thu tiền SDĐ, thuế SDĐ, .... góp phần
khơng nhỏ thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội của một địa phương, một quốc gia
[11].

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


6
1.1.2. Cơ sở lý luận về thu ngân sách từ đất đai
1.1.2.1. Quản lý giá đất
* Khái niệm giá đất và giá trị quyền SDĐ:
- Giá đất là giá trị của quyền SDĐ tính trên một đơn vị diện tích đất.
- Giá trị quyền SDĐ là giá trị bằng tiền của quyền SDĐ đối với một diện tích
đất xác định trong thời hạn SDĐ xác định [19].
* Mục đích của việc xác định giá đất
Mục đích của việc xác định giá đất là sử dụng làm căn cứ để tính thuế đối với
việc SDĐ và chuyển quyền SDĐ theo quy định của pháp luật; tính tiền SDĐ và TTĐ
khi giao đất có thu tiền SDĐ, cho th đất khơng thơng qua đấu giá quyền SDĐ hoặc
đấu thầu dự án có SDĐ; tính giá trị quyền SDĐ khi giao đất khơng thu tiền SDĐ cho
các tổ chức, cá nhân; xác định giá trị quyền SDĐ để tính vào giá trị tài sản của doanh
nghiệp nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần hóa, lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền
SDĐ; tính giá trị quyền SDĐ để thu lệ phí trước bạ khi chuyển quyền SDĐ theo quy
định của pháp luật; tính giá trị quyền SDĐ để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử
dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng và phát
triển kinh tế; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất
đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước theo qui định của pháp luật.

* Nguyên tắc định giá đất: Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
- Theo mục đích SDĐ hợp pháp tại thời điểm định giá;
- Theo thời hạn SDĐ;
- Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử
dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền SDĐ đối với những nơi có đấu giá
quyền SDĐ hoặc thu nhập từ việc SDĐ;
- Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả
năng sinh lợi, thu nhập từ việc SDĐ tương tự như nhau thì có mức giá như nhau [21].
* Phương pháp định giá đất: Việc xác định giá đất được thực hiện theo các
phương pháp sau:
- Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thơng qua việc
phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích SDĐ, vị trí, khả năng
sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền SDĐ (sau

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


7
đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền
SDĐ để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.
- Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản
gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá
trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).
- Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa
mức thu nhập rịng thu được bình qn một năm trên một đơn vị diện tích đất so với
lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình qn một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại
tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền
gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.
- Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm
năng phát triển theo quy hoạch SDĐ, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển

mục đích SDĐ để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính
ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách
sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban
nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh) ban hành [19].
* Khung giá đất:
- Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại
đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên
thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối
thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.
- Việc xây dựng khung giá đất phải căn cứ vào nguyên tắc định giá đất, phương
pháp định giá đất; kết quả tổng hợp, phân tích thơng tin về giá đất thị trường; các yếu
tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và SDĐ đai ảnh hưởng đến giá đất.
- Nội dung của Khung giá đất:
+ Quy định mức giá tối thiểu, tối đa đối với các loại đất sau đây: Nhóm đất
nơng nghiệp gồm: Khung giá đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng
cây hàng năm khác, Khung giá đất trồng cây lâu năm, Khung giá đất rừng sản xuất,
Khung giá đất nuôi trồng thủy sản, Khung giá đất làm muối; Nhóm đất phi nông

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


8
nghiệp gồm: Khung giá đất ở tại nông thôn, Khung giá đất thương mại, dịch vụ tại
nông thôn, Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất
thương mại, dịch vụ tại nông thôn, Khung giá đất ở tại đô thị, Khung giá đất thương
mại, dịch vụ tại đô thị, Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không
phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị.
+ Quy định khung giá đất theo các vùng kinh tế (vùng Trung du và Miền núi

phía Bắc, vùng Đồng bằng sông Hồng, vùng Bắc Trung bộ, vùng Duyên hải Nam
Trung bộ, vùng Tây Nguyên, vùng Đông Nam bộ, vùng Đồng bằng sông Cửu Long),
loại đô thị (đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị loại II, đô thị loại III, đô thị loại IV,
đô thị loại V):
+ Việc quy định khung giá đất nông nghiệp; đất phi nông nghiệp tại nông thôn
của mỗi vùng kinh tế được xác định theo 3 loại xã đồng bằng, trung du, miền núi.
- Khung giá đất được sử dụng làm căn cứ để Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy
định bảng giá đất tại địa phương [21].
* Bảng giá đất: Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất,
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua
bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần
và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ. Bảng giá đất được sử
dụng để làm căn cứ tính tiền SDĐ khi Nhà nước cơng nhận quyền SDĐ ở của hộ gia
đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích SDĐ
từ đất nơng nghiệp, đất phi nơng nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần
diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân; tính thuế SDĐ; tính phí
và lệ phí trong quản lý, SDĐ đai; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực
đất đai; tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và SDĐ đai;
tính giá trị quyền SDĐ để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với
trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ, cơng nhận quyền SDĐ
có thu tiền SDĐ, đất thuê trả TTĐ một lần cho cả thời gian thuê [21].
* Giá đất cụ thể: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Việc xác
định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất
thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp
định giá đất phù hợp. Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ tính tiền SDĐ khi

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


9

Nhà nước cơng nhận quyền SDĐ của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở
vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích SDĐ từ đất nơng nghiệp, đất phi nông
nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở
cho hộ gia đình, cá nhân; tính TTĐ đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất,
vượt hạn mức nhận chuyển quyền SDĐ nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân; tính tiền
SDĐ khi Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ khơng thơng qua hình thức đấu giá quyền
SDĐ; công nhận quyền SDĐ, cho phép chuyển mục đích SDĐ đối với tổ chức mà phải
nộp tiền SDĐ; tính TTĐ đối với trường hợp Nhà nước cho th đất khơng thơng qua
hình thức đấu giá quyền SDĐ; tính giá trị quyền SDĐ khi cổ phần hóa doanh nghiệp
nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần SDĐ thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu
tiền SDĐ, cho thuê đất trả TTĐ một lần cho cả thời gian thuê; tính TTĐ đối với trường
hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả TTĐ hàng
năm; tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất [21].
1.1.2.2. Đặc điểm của các khoản thu từ đất
Theo Luật Đất đai năm 2013 thì thu ngân sách từ đất đai bao gồm:
- Tiền SDĐ khi được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ, cho phép chuyển mục
đích SDĐ, công nhận quyền SDĐ mà phải nộp tiền SDĐ;
- TTĐ khi được Nhà nước cho thuê;
- Thuế SDĐ;
- Thuế thu nhập từ chuyển quyền SDĐ;
- Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai;
- Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và SDĐ đai;
- Phí và lệ phí trong quản lý, SDĐ đai [26].
a) Tiền sử dụng đất
Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Tiền SDĐ là số tiền mà người SDĐ phải trả
cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ, cho phép chuyển mục
đích SDĐ, cơng nhận quyền SDĐ” [26].
Văn bản pháp luật hiện hành về thu tiền SDĐ gồm: Luật Đất đai năm 2014;
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính Phủ ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành
một số Điều của Luật Đất đai; Nghị định số 01/2018/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của

Chính Phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai;

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


10
Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ quy định về thu tiền
SDĐ; Thông tư số 76/2014/TT- BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một
số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
thu tiền SDĐ; Nghị định số 135/2016/NĐ-CP ngày 09/6/2016 của Chính Phủ sửa đổi,
bổ sung một số điều của các Nghị định quy định về thu tiền SDĐ, thu TTĐ, thuê mặt
nước; Nghị định số 123/2018/NĐ-CP ngày 14/11/2018 của Chính Phủ sửa đổi, bổ
sung một số điều của các Nghị định quy định về thu tiền SDĐ, thu TTĐ, thuê mặt
nước; Thông tư số 332/2016/TT-BTC ngày 26/12/2016 của Bộ Tài chính về sửa đổi,
bổ sung một số điều của Thơng tư số 76/2014/TT- BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài
chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của
Chính phủ quy định về thu tiền SDĐ; Thơng tư số 10/2018/TT-BTC ngày 31/01/2018
của Bộ Tài chính sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 76/2014/TT- BTC
ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số
45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền SDĐ.
Đối tượng thu tiền SDĐ, bao gồm: Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở; Tổ
chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngồi được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết
hợp cho thuê; Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa
trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền SDĐ gắn với hạ tầng hoặc giao đất để xây
dựng cơng trình hỗn hợp cao tầng, trong đó có diện tích nhà ở để bán hoặc để bán kết
hợp cho thuê; các trường hợp được Nhà nước cho phép chuyển mục đích SDĐ, cơng
nhận quyền sử dụng dụng đất mà phải đóng tiền SDĐ.
Khi tính tiền SDĐ phải căn cứ vào diện tích đất được giao, được chuyển mục
đích sử dụng, được cơng nhận quyền SDĐ; mục đích SDĐ; giá đất theo quy định trong

Luật Đất đai, trường hợp đấu giá quyền SDĐ thì giá đất là giá trúng đấu giá.
Căn cứ tính tiền SDĐ: Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng,
được cơng nhận quyền SDĐ; Mục đích SDĐ; Giá đất tính thu tiền SDĐ.
* Giá đất tính thu tiền sử dụng đất:
- Giá đất theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định áp dụng trong
trường hợp hộ gia đình, cá nhân được cơng nhận quyền SDĐ, chuyển mục đích SDĐ
đối với diện tích đất ở trong hạn mức.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


11
+ Việc xác định diện tích đất trong hạn mức phải đảm bảo nguyên tắc mỗi hộ
gia đình (bao gồm cả hộ gia đình hình thành do tách hộ theo quy định của pháp luật),
cá nhân chỉ được xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công
nhận đất ở một lần và trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất trong phạm vi một tỉnh, thành phố
trực thuộc trung ương thì hộ gia đình, cá nhân đó được cộng dồn diện tích đất của các
thửa đất để xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức cơng nhận
đất ở nhưng tổng diện tích đất lựa chọn không vượt quá hạn mức giao đất ở hoặc hạn
mức công nhận đất ở tại địa phương nơi lựa chọn.
+ Hộ gia đình, cá nhân chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính trung thực,
chính xác của việc kê khai diện tích thửa đất trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức
cơng nhận đất ở được áp dụng tính thu tiền SDĐ; nếu bị phát hiện kê khai gian lận sẽ
bị truy thu nộp tiền SDĐ theo quy định của pháp luật đất đai và bị xử phạt theo quy
định của pháp luật về thuế.
- Giá đất cụ thể được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ,
thu nhập, thặng dư, đối với các trường hợp:
+ Xác định tiền SDĐ đối với trường hợp diện tích tính thu tiền SDĐ của thửa
đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên

đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh
miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh còn lại trong các trường hợp:
Tổ chức được giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền SDĐ, chuyển mục
đích SDĐ, cơng nhận quyền SDĐ; hộ gia đình, cá nhân được giao đất khơng thơng qua
hình thức đấu giá quyền SDĐ; được cơng nhận quyền SDĐ, chuyển mục đích SDĐ đối
với diện tích đất ở vượt hạn mức.
+ Xác định giá khởi điểm đấu giá quyền SDĐ khi Nhà nước giao đất có thu tiền
SDĐ thơng qua hình thức đấu giá quyền SDĐ.
- Giá đất cụ thể được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất áp
dụng đối với trường hợp diện tích tính thu tiền SDĐ của thửa đất hoặc khu đất có giá
trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực
thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ
đồng đối với các tỉnh còn lại áp dụng để xác định tiền SDĐ trong các trường hợp:

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


12
+ Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ khơng thơng qua hình thức
đấu giá quyền SDĐ, cơng nhận quyền SDĐ, cho phép chuyển mục đích SDĐ;
+ Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất khơng thơng qua hình thức đấu
giá quyền SDĐ;
+ Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cơng nhận quyền SDĐ, cho phép
chuyển mục đích SDĐ đối với diện tích đất ở vượt hạn mức.
Hàng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất để áp
dụng cho các trường hợp này [14].
* Chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất
- Miễn tiền SDĐ trong hạn mức giao đất ở đối với các trường hợp: SDĐ để thực
hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có cơng với cách mạng thuộc đối tượng
được miễn tiền SDĐ theo quy định của pháp luật về người có cơng; hộ nghèo, hộ đồng

bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên
giới, hải đảo; SDĐ để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở; nhà
ở cho người phải di dời do thiên tai; cấp Giấy chứng nhận lần đầu đối với đất do
chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở do tách hộ đối với hộ
đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các xã đặc biệt khó khăn vùng đồng bào dân
tộc và miền núi theo Danh mục các xã đặc biệt khó khăn do Thủ tướng Chính phủ quy
định; các hộ dân làng chài, dân sống trên sông nước, đầm phá di chuyển đến định cư
tại các khu, điểm tái định cư theo quy hoạch, kế hoạch và dự án được cấp có thẩm
quyền phê duyệt; bố trí tái định cư hoặc giao cho các hộ gia đình, cá nhân trong các
cụm, tuyến dân cư vùng ngập lũ theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
- Giảm tiền SDĐ trong hạn mức giao đất ơ đối với các trường hợp: Hộ gia đình là
đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các địa bàn không thuộc phạm vi quy định tại
Khoản 2 Điều 11 Nghị định này khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định
giao đất; công nhận (cấp Giấy chứng nhận) quyền SDĐ lần đầu đối với đất đang sử
dụng hoặc khi được chuyển mục đích sử dụng từ đất khơng phải là đất ở sang đất ở;
giao đất, chuyển mục đích SDĐ, cấp Giấy chứng nhận cho người có cơng với cách
mạng mà thuộc diện được giảm tiền SDĐ theo quy định của pháp luật về người có
cơng [14].

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma