Đánh giá tính bền vững của đơn vị ở tại thành phố đồng hới, tỉnh quảng bình

ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM

HỒNG THỊ ĐÀO

ĐÁNH GIÁ TÍNH BỀN VỮNG CỦA ĐƠN VỊ Ở
TẠI THÀNH PHỐ ĐỒNG HỚI, TỈNH QUẢNG
BÌNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ
KIỂM SỐT VÀ BẢO VỆ MÔI TRƯỜNG
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60850103

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS.TS. HỒ KIỆT
CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG CHẤM KHÓA LUẬN
TS.Nguyễn Hữu Ngữ
HUẾ - 2016

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đề tài: “Đánh giá tính bền vững của đơn vị ở tại thành phố
Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình” là cơng trình nghiên cứu của bản thân tôi.
Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa được công bố trong
bất kỳ cơng trình nào. Nếu có kế thừa kết quả nghiên cứu của người khác đều được
trích dẫn rõ nguồn gốc.

Huế, tháng 3 năm 2016
Tác giả

Hoàng Thị Đào

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


ii

LỜI CẢM ƠN
Đầu tiên cho tơi được bày tỏ lịng biết ơn chân thành và sâu sắc đến thầy giáo
PGS. TS. Hồ Kiệt, người đã tận tình chỉ bảo và hướng dẫn khoa học cho tôi trong suốt
thời gian nghiên cứu đề tài. Xin chân thành cảm ơn thầy, cô giáo, các nhà khoa học đã
giảng dạy, giúp đỡ cho chúng tôi trong suốt thời gian học tập ở trường Đại học Nông
Lâm, Đại học Huế.
Xin gửi lời biết ơn chân thành đến các cơ quan, Sở Tài nguyên môi trường tỉnh
Quảng Bình, Ủy ban nhân dân thành phố Đồng Hới, Phịng Tài ngun và Mơi trường
thành phố Đồng Hới, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Đồng Hới,
Trung tâm Quy hoạch tài nguyên thuộc sở Tài ngun - Mơi trường tỉnh Quảng Bình
đã tạo điều kiện thuận lợi cho tơi hồn thành luận văn này.
Chân thành cảm ơn các bạn bè đồng nghiệp và gia đình luôn động viên giúp đỡ
và tạo mọi điều kiện thuận lợi để tơi hồn thành đề tài này.
Đây là cơng trình nghiên cứu đầu tay của tơi về lĩnh vực này nên khơng thể tránh
khỏi những sai sót.
Rất mong nhận được những góp ý tận tình của q thầy cơ giáo cùng các bạn
đồng nghiệp.
Huế, tháng 3 năm 2016
Tác giả

Hoàng Thị Đào

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


iii

TÓM TẮT
Quy hoạch xây dựng thành phố Đồng Hới đã được thực hiện từ năm 2006 bởi Viện Quy
hoạch và Thiết kế Đô thị - Nông thôn đã cho thấy nhiều vấn đề còn tồn tại, bất cập trong điều
kiện hiện tại, khơng cịn phù hợp cho sự phát triển, đi lên của thành phố. Do vậy, cần có các
nghiên cứu đánh giá về sự phát triển đô thị, khu dân cư, các đơn vị ở trong giai đoạn hiện nay,
đặc biệt là đánh giá tính bền vững của các đơn vị ở. Để thấy rõ được thực trạng các đơn vị ở
tại thành phố Đồng Hới, đồng thời tìm ra những giải pháp hướng tới sự phát triển bền vững,
tôi đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá tính bền vững của

đơn vị ở tại thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình”.
Để thực hiện đề tài, phương pháp chủ yếu được sử dụng đó là điều tra thu thập số
liệu thứ cấp và sơ cấp. Tiến hành đánh giá đơn vị ở theo các chỉ tiêu của đơn vị ở bền
2

vững. Dựa theo cơng thức tính đơn vị ở bền vững: Diện tích (m ) = Quy mơ dân số
2

(người) x Chỉ tiêu đất (m /người) để tính toán yêu cầu sử dụng đất của từng đơn vị ở
nghiên cứu. So sánh với các chỉ tiêu diện tích đất trong đơn vị ở bền vững, đánh giá
được sự chênh lệch của các chỉ tiêu sử dụng đất. Sau đó, đánh giá các chỉ tiêu và quy
định cụ thể cho các cơng trình cơng cộng chủ yếu trong từng đơn vị ở nghiên cứu như
cơng trình nhà trẻ, trường học, trạm y tế, nhà văn hóa...Tiếp đến đánh giá và cho điểm

cho từng chỉ tiêu sử dụng đất, mỗi chỉ tiêu lớn có một bảng đánh giá riêng, gồm nhiều
chỉ tiêu nhỏ. Mỗi chỉ tiêu nhỏ được đánh giá theo một thang điểm nhất định. Tổng
cộng các điểm của các chỉ tiêu nhỏ lại là điểm đánh giá của chỉ tiêu lớn.
Kết quả nghiên cứu: Bài luận văn này nhằm phân tích thực trạng đơn vị ở tại
thành phố Đồng Hới qua hai địa bàn nghiên cứu đó là đơn vị ở phía Bắc đường Lê Lợi,
thành phố Đồng Hới và đơn vị ở phường Đồng Mỹ, thành phố Đồng Hới đặc trưng cho
hai khuynh hướng phát triển đơn vị ở đó là phát triển trên cơ sở đã tồn tại lâu đời và
đơn vị ở mới hình thành, từ đó đánh giá được tính bền vững của đơn vị ở tại thành phố
Đồng Hới. Kết quả cho thấy các chỉ tiêu sử dụng đất của hai địa bàn nghiên cứu có sự
chênh lệch đối với các chỉ tiêu sử dụng đất đơn vị ở bền vững. Đối với đơn vị ở phía
Bắc đường Lê Lợi, là đơn vị ở mới được hình thành năm 2011 nên các chỉ tiêu so với
đơn vị ở bền vững chênh lệch ít hơn. Qua tính tốn nhu cầu sử dụng đất cho thấy, cả
hai đơn vị ở nghiên cứu đều bố trí diện tích dành cho nhu cầu ở rất thấp so với nhu cầu
của dân số để hướng tới phát triển bền vững. Thông qua cách cho điểm và đánh giá thì
đơn vị ở phía Bắc đường Lê Lợi và đơn vị ở phường Đồng Mỹ mới đạt được ở mức
trung bình so với đơn vị ở bền vững.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


iv

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU...................................................................................................................................................... 1
1.Tính cấp thiết của đề tài....................................................................................................................... 1
2.Mục đích, mục tiêu của đề tài............................................................................................................ 2
3.Ý nghĩa khoa học và thực tiễn........................................................................................................... 2
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU............................................. 3
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỀ TÀI................................................................................................ 3
1.1.1. Quan niệm về đơn vị ở................................................................................................................. 3

1.1.2. Quan niệm về đơn vị ở bền vững............................................................................................. 7
1.1.3. Các chỉ tiêu đánh giá sự bền vững của đơn vị ở theo quan điểm chung .................21
1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI......................................................................................... 30
1.2.1. Lịch sử hình thành đơn vị ở trên thế giới........................................................................... 30
1.2.2. Sự hình thành và phát triển một số đơn vị ở điển hình ở Việt Nam.........................32
1.2.3. Khái qt tình hình xây dựng và phát triển đơ thị tại thành phố Đồng Hới..........33
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN

CỨU.............................................................................................................................................................. 35
2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VỊ NGHIÊN CỨU..................................................................... 35
2.2. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU....................................................................................................... 35
2.3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU............................................................................................. 35
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN........................................... 37
3.1. KHÁI QUÁT VỀ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI .............................. 37
3.1.1. Điều kiện tự nhiên....................................................................................................................... 37
3.1.2. Điều kiện kinh tế, xã hội........................................................................................................... 40
3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất.............................................................................................................. 46
3.1.4. Thực trạng chung của đơ thị thành phố Đồng Hới.......................................................... 49
3.2. ĐÁNH GIÁ TÍNH BỀN VỮNG CỦA ĐƠN VỊ Ở TẠI THÀNH PHỐ ĐỒNG HỚI . 53

3.2.1. Đánh giá tính bền vững của đơn vị ở phía Bắc đường Lê Lợi, phường Hải Đình,
thành phố Đồng Hới................................................................................................................................ 54
3.2.2. Đánh giá tính bền vững của đơn vị ở phường Đồng Mỹ, thành phố Đồng Hới, tỉnh

Quảng Bình................................................................................................................................................ 72
3.3. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG CÁC ĐƠN VỊ Ở

TẠI THÀNH PHỐ ĐỒNG HỚI......................................................................................................... 92
3.3.1. Đối với đơn vị ở phía Bắc đường Lê Lợi........................................................................... 92

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


v

3.3.2. Đối với đơn vị ở phường Đồng Mỹ...................................................................................... 92
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ................................................................................................................ 94
1. KẾT LUẬN........................................................................................................................................... 94
2. ĐỀ NGHỊ............................................................................................................................................... 95
TÀI LIỆU THAM KHẢO................................................................................................................. 96

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


vi

DANH MỤC BẢNG
Bảng 1.1. Chỉ tiêu diện tích các phần chức năng trong đơn vị ở bền vững.......................22
Bảng 3.1. Tốc độ tăng trưởng kinh tế thành phố thời kỳ 2001 - 2014................................. 40
Bảng 3.2. Dân số thành phố Đồng Hới phân theo đơn vị hành chính năm 2014.............42
Bảng 3.3. Diện tích, cơ cấu các loại đất trên địa bàn thành phố Đồng Hới.......................47
Bảng 3.4. Tổng hợp quy hoạch sử dụng đất đơn vị ở phía Bắc đường Lê Lợi.................55
Bảng 3.5. Tổng hợp sử dụng đất khu vực điều chỉnh quy hoạch........................................... 56
Bảng 3.6. Bảng tính tốn nhu cầu sử dụng đất đơn vị ở phía Bắc đường Lê Lợi............58
Bảng 3.7. Chỉ tiêu diện tích đất trong đơn vị ở phía Bắc đường Lê Lợi............................. 59
Bảng 3.8. Nhà trẻ, mẫu giáo - Các chỉ tiêu và yêu cầu phục vụ............................................ 60
Bảng 3.9. Trạm y tế - Các chỉ tiêu và yêu cầu phục vụ............................................................. 61
Bảng 3.10. Nhà họp dân, nhà văn hóa - các chỉ tiêu và yêu cầu phục vụ........................... 62
Bảng 3.11. Đánh giá và cho điểm chỉ tiêu sử dụng đất và vị trí của đơn vị ở phía Bắc đường

Lê Lợi........................................................................................................................................................... 64
Bảng 3.12. Thống kê hệ thống đường giao thơng........................................................................ 66
Bảng 3.13. Đường chính trung tâm – các chỉ tiêu kỹ thuật...................................................... 67
Bảng 3.14. Đường nhánh khu ở - các chỉ tiêu kỹ thuật............................................................. 68
Bảng 3.15. Đường nội bộ khu ở - các chỉ tiêu kỹ thuật............................................................. 69
Bảng 3.16. Đánh giá và cho điểm tiêu chí giao thơng của đơn vị ở phía Bắc
đường Lê Lợi............................................................................................................................................ 69
Bảng 3.17. Đánh giá và cho điểm tiêu chí chất thải của đơn vị ở phía Bắc đường
Lê Lợi.......................................................................................................................................................... 72
Bảng 3.18. Bảng tính tốn nhu cầu sử dụng đất đơn vị phường Đồng Mỹ........................ 76
Bảng 3.19. Chỉ tiêu diện tích đất trong đơn vị ở phía Bắc đường Lê Lợi.......................... 77
Bảng 3.20. Nhà trẻ, mẫu giáo - Các chỉ tiêu và yêu cầu phục vụ.......................................... 79
Bảng 3.21. Trường tiểu học - Các chỉ tiêu và yêu cầu phục vụ.............................................. 80
Bảng 3.22. Trường trung học cơ sở - Các chỉ tiêu và yêu cầu phục vụ............................... 81
Bảng 3.23. Nhà họp dân, nhà văn hóa - các chỉ tiêu và yêu cầu phục vụ........................... 82
Bảng 3.24. Trạm y tế - Các chỉ tiêu và yêu cầu phục vụ........................................................... 83
Bảng 3.25. Đường chính trung tâm - các chỉ tiêu kỹ thuật...................................................... 86
Bảng 3.26. Đường nhánh khu ở - các chỉ tiêu kỹ thuật............................................................. 86
Bảng 3.27. Đường nội bộ khu ở - các chỉ tiêu kỹ thuật............................................................. 87
Bảng 3.28. Đánh giá và cho điểm tiêu chí giao thông của đơn vị ở phường Đồng Mỹ 88
Bảng 3.29. Đánh giá và cho điểm tiêu chí chất thải của đơn vị ở phường Đồng Mỹ ....90
Bảng 3.30. So sánh chỉ tiêu sử dụng đất trong đơn vị ở phía Bắc đường Lê Lợi............90
và đơn vị ở phường Đồng Mỹ............................................................................................................. 90

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


vii

DANH MỤC HÌNH

Hình 3.1. Tỉnh Quảng Bình trong khu vực Bắc Trung Bộ....................................................... 37
Hình 3.2. Thành phố Đồng Hới trong tỉnh Quảng Bình............................................................ 37
Hình 3.3. Cơ cấu kinh tế của thành phố Đồng Hới năm 2014................................................ 41
Hình 3.4. Biểu đồ cơ cấu các loại đất thành phố Đồng Hới năm 2014............................... 48
Hình 3.5. Khu đơ thị phía Bắc đường Lê Lợi - p. Hải Đình.................................................... 53
Hình 3.6. Khu dân cư mới Nam Trần Hưng Đạo - p. Nam Lý............................................... 53
Hình 3.7. Vị trí địa lý đơn vị ở phía Bắc đường Lê Lợi........................................................... 54
Hình 3.8. Biểu đồ thể hiện sự chênh lệch về chỉ tiêu sử dụng đất của đơn vị ở phía Bắc
đường Lê Lợi............................................................................................................................................. 58
Hình 3.9. Vị trí địa lý phường Đồng Mỹ........................................................................................ 73
Hình 3.10. Biểu đồ thể hiện sự chênh lệnh về việc sử dụng đất đơn vị ở phường Đồng
Mỹ và đơn vị ở bền vững...................................................................................................................... 77

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài

Thành phố Đồng Hới là một đơn vị hành chính gắn liền với quá trình hình thành
và phát triển của tỉnh Quảng Bình. Trải qua nhiều biến cố thăng trầm của lịch sử, thành
phố Đồng Hới vẫn không ngừng phát triển. Đồng Hới có vai trị là trung tâm chính trị,
kinh tế, văn hoá - xã hội, khoa học kỹ thuật và là động lực phát triển của cả tỉnh Quảng
Bình. Thành phố được thiên nhiên ưu đãi cho nhiều thắng cảnh, bãi biển đẹp gắn liền
với các di tích lịch sử đây là tiềm năng cho sự phát triển ngành du lịch. Trong q trình
CNH - HĐH, thành phố đã có bước chuyển dịch mạnh mẽ từ một địa phương thuần
nông, nguồn thu chính của người dân chủ yếu từ sản xuất nơng nghiệp, trở thành địa
phương có cơ cấu kinh tế đa dạng trong đó đẩy mạnh phát triển cơng nghiệp, xây

dựng, du lịch dịch vụ.
Năm 2004, thị xã Đồng Hới đã được Bộ Xây dựng ban hành Quyết định công nhận
là đơ thị loại III. Sau đó 1 năm, Đồng Hới được Thủ tướng Chính phủ ban hành quyết định
cơng nhận là thành phố. Từ đó đến nay, Đồng Hới đã có những bước tiến mạnh mẽ, cơ cấu
kinh tế chuyển biến tích cực theo hướng tăng nhanh tỷ trọng công nghiệp - dịch vụ, kết
cấu hạ tầng kinh tế xã hội được đầu tư nâng cấp đồng bộ theo hướng thành phố dịch vụ,
du lịch văn minh, hiện đại, đời sống người dân được nâng cao. Đến năm 2014, Đồng Hới
có đầy đủ tiêu chuẩn và đã trở thành đơ thị loại II của tỉnh Quảng Bình.

Đối với một thành phố trẻ như Đồng Hới, thì đất đai có vai trò rất quan trọng đối
với cả ba phương diện kinh tế, xã hội và chính trị cùng với việc định hướng phát triển
thành phố Đồng Hới dần trở thành một trong những trung tâm đô thị của miền Trung
đã tạo nên nhu cầu lớn trong việc sắp xếp nơi ở sinh hoạt và làm việc, nghỉ ngơi và
công tác chỉnh trang điều chỉnh đô thị, tạo lập các cơ sở quản lý và phát triển các khu
đô thị, khu nhà ở, các cơng trình cơng cộng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật đáp ứng nhu cầu
trước mắt và lâu dài là hết sức nặng nề và đang là những vấn đề bức bách.
Sau nhiều năm thực hiện quy hoạch, Đồng Hới đã có nhiều bước phát triển mới về kinh
tế xã hội, có sự tăng trưởng, bộ mặt đơ thị ngày càng đổi mới khang trang. Nhiều chỉ tiêu quy
hoạch đã đạt được và vượt mục tiêu đề ra. Quy hoạch xây dựng thành phố Đồng Hới đã được
thực hiện từ năm 2006 bởi Viện Quy hoạch và Thiết kế Đô thị - Nông thôn đã cho thấy nhiều
vấn đề còn tồn tại, bất cập trong điều kiện hiện tại, khơng cịn phù hợp cho sự phát triển, đi
lên của thành phố. Do vậy, cần có các nghiên cứu đánh giá về sự phát triển đô thị, khu dân cư,
các đơn vị ở trong giai đoạn hiện nay, đặc biệt là đánh giá tính bền vững của các đơn vị ở. Do
trong cấu trúc tổng thể của đô thị, đơn vị ở được coi là thành phần tế bào cơ sở. Mỗi một tế
bào cơ sở - đơn vị ở là một khu vực được đơ thị hố, có giới hạn khơng gian nhất định, có giới
hạn dân số nhất định, được quy hoạch thiết kế tập trung xung quanh một trung tâm nhất định.
Có thể coi mỗi đơn vị ở là một tổng thể các hoạt động cư

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm

2

trú, làm việc, nghỉ ngơi giải trí, mua sắm và các hoạt động thường ngày khác của con
người. Xuất phát từ yêu cầu trên, việc nghiên cứu đề tài: “Đánh giá tính bền vững của
đơn vị ở tại thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình” là hết sức cần thiết.
2. Mục đích, mục tiêu của đề tài
1) Mục đích

Nắm được các đặc điểm của đơn vị ở tại thành phố Đồng Hới nhằm nghiên cứu
phát triển khơng gian tồn diện cho đô thị trung tâm tỉnh lỵ của tỉnh Quảng Bình. Làm
cơ sở cho việc quản lý và đầu tư xây dựng phát triển thành phố Đồng Hới một cách có
ý thức, có kế hoạch, có hiệu quả và đúng pháp luật.
2) Mục tiêu
- Làm rõ các đặc điểm đơn vị ở tại thành phố Đồng Hới, từ đó đánh giá tính bền

vững của đơn vị ở tại thành phố Đồng Hới.
- Trên cơ sở đánh giá tính bền vững của đơn vị ở, từ đó đề xuất ra một số giải

pháp nhằm định hướng phát triển đơn vị ở bền vững trong tương lai.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn

1) Ý nghĩa khoa học
Đánh giá tính bền vững của đơn vị ở để góp phần làm rõ các yếu tố tạo nên tính
bền vững của đơn vị ở đồng thời giúp cho việc nhìn nhận quy trình lập quy hoạch xây
dựng khơng phải là q trình tĩnh.
2) Ý nghĩa thực tiễn
- Đáp ứng được các nhu cầu phát triển doanh nghiệp, của người dân sinh sống,
làm việc tại thành phố Đồng Hới qua việc xây dựng mơ hình quy hoạch, đầu tư, quản
lý vận hành khai thác đơn vị ở trên địa bàn thành phố phù hợp với thực tiễn.

- Đóng góp cho việc lập quy hoạch xây dựng các đơn vị ở trong các khu dân cư,
khu đô thị trên địa bàn thành phố Đồng Hới phù hợp với quá trình phát triển kinh tế xã
hội của tỉnh Quảng Bình.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


3

CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỀ TÀI
1.1.1. Quan niệm về đơn vị ở
Trong cấu trúc tổng thể của đô thị, đơn vị ở được coi là thành phần tế bào cơ sở.
Mỗi một tế bào cơ sở - đơn vị ở là một khu vực được đơ thị hố, có giới hạn khơng
gian nhất định, có giới hạn dân số nhất định, được quy hoạch thiết kế tập trung xung
quanh một trung tâm nhất định. Có thể coi mỗi đơn vị ở là một tổng thể các hoạt động
cư trú, làm việc, nghỉ ngơi giải trí, mua sắm và các hoạt động thường ngày khác của
con người.
Trong quá trình phát triển đơ thị, có rất nhiều mơ hình và quan điểm được đề xuất
về đơn vị ở. Các mơ hình này, hoặc được áp dụng rộng rãi, hoặc được áp dụng tại một
số địa điểm, hoặc mới chỉ là ý tưởng trên giấy, nhưng về cơ bản đều xuất phát từ mong
muốn đáp ứng cao nhất chất lượng cuộc sống của con người. Yếu tố mấu chốt dẫn đến
sự thành công của các đơn vị ở hiện nay chính là nhờ phát huy được những giá trị
mang tính cộng đồng, tính bản sắc, sự hoà nhập và sự cân bằng từ các mơ hình cộng
đồng dân cư truyền thống...
Bước sang thế kỷ XXI, phát triển bền vững trở thành mục tiêu hàng đầu cho tất
cả các quốc gia, các thành phố, các đơn vị ở và mọi người dân. Đơn vị ở của thế kỷ
XXI không phải chỉ phát triển trên cơ sở các giá trị truyền thống, mà còn phải phát
triển trên cơ sở các giá trị của bền vững. Đây là một quá trình phát triển đồng bộ nhiều
lĩnh vực hoạt động khác nhau trong đơn vị ở như quy hoạch, thiết kế, kinh tế, xã hội,

môi trường... theo một khuôn khổ và định hướng thống nhất chung về bền vững.[1]
1.1.1.1. Khái niệm về đơn vị ở
Một môi trường sống tốt không chỉ bởi ngôi nhà đẹp, tiện nghi mà còn quyết định
bởi các dịch vụ hỗ trợ cuộc sống (dịch vụ giáo dục, văn hóa xã hội, nghỉ ngơi giải trí,
mua sắm…), cũng như việc tổ chức chúng trong một tổng thể hữu cơ thống nhất, có
khơng gian cảnh quan hấp dẫn, đảm bảo các yêu cầu về kinh tế, xã hội, sinh thái tự
nhiên và nhân văn.
Đơn vị ở là một hình thức tổ chức nơi ở cho dân cư đơ thị, đóng vai trị quan trọng
trong cấu trúc của đô thị (bên cạnh các khu trung tâm thành phố, khu công nghiệp,…).
Dạng tổ chức đơn vị ở có nhiều ưu điểm bởi nó giải quyết được các vấn đề xã hội, không
gian dựa trên những nguyên tắc, giải pháp rõ ràng trong tổ chức quy hoạch.

Quá trình phát triển các khu dân cư sẽ dần hình thành các đơn vị ở đáp ứng được
các nhu cầu sống và sinh hoạt thiết yếu của dân cư ở khu vực đó. Đơn vị ở có thể được
hiểu là một khu vực đơ thị hóa có quy mơ và ranh giới nhất định; là một tổng thể cân

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


4

bằng của các hoạt động trong đô thị như cư trú, làm việc, vui chơi, mua sắm tạo nên
một khu vực đơ thị có tính độc lập một cách tương đối trong mối quan hệ với các bộ
phận khác của thành phố.
Theo quy chuẩn xây dựng Việt Nam, đơn vị ở được khái niệm như sau:
“ Đơn vị ở là một bộ phận chức năng cơ bản của đô thị, trong đó đảm bảo đáp
ứng các nhu cầu sinh hoạt hàng ngày của người dân như: ở, học tập, vui chơi giải trí,
mua bán,...”
Đơn vị ở tương đương tiểu khu trong các khái niệm trước đây và tương đương
cấp phường đối với các đơ thị hiện có (mặc dù khơng đồng nhất) khi xét về quy mô

phục vụ nhu cầu ở và sinh hoạt hàng ngày của người dân đô thị. Trong các quy hoạch
mới, đường giao thơng chính của đô thị không được chia cắt đơn vị ở.[16]
1.1.1.2. Các đặc điểm cơ bản của đơn vị ở
- Đơn vị ở có giới hạn về quy mơ dân số

Mỗi đơn vị ở đều có một quy mơ dân số nhất định, thường là từ 4000 đến 15000
người. Trên thực tế, đối với các đơ thị có từ lâu đời (đơ thị cần được cải tạo) thì quy
mơ dân số của các đơn vị ở có thể sai lệch đơi chút do tính phát triển tự do từ lâu.Vì
thế nên người ta có thể chia một đơn vị ở thành nhiều đơn vị ở (nếu dân số của đơn vị
ở đó quá lớn) hoặc là gộp một số đơn vị ở lại với nhau (nếu dân số của các đơn vị ở đó
quá nhỏ). Khi quy hoạch các đơn vị ở mới thì nhà quy hoạch phải tuân thủ theo giới
hạn quy mô này và thường lấy con số 7000 dân làm số chuẩn trung bình.
- Đơn vị ở có giới hạn về quy mơ diện tích đất đai:

Giới hạn về quy mơ diện tích đất đai của một đơn vị ở được xác định dựa trên:
khoảng cách đi bộ tối đa lấy bằng 5 phút là tới các cơng trình phúc lợi và dịch vụ công
cộng (tương đương khoảng cách vật lý là 200m - 350m). Nếu các cơng trình phúc lợi
này đặt tại trung tâm đơn vị ở thì giới hạn quy mơ diện tích của đơn vị ở sẽ là một hình
trịn có bán kính 200 - 350m hoặc hình vng có chiều dài cạnh từ 400 -700m. Như
vậy, giới hạn về diện tích giúp cho mọi người trong đơn vị ở có thể tiếp cận đến các
cơng trình cơng cộng, các dịch vụ cần thiết hàng ngày một cách nhanh chóng, thuận
tiện mà khơng nhất thiết phải sử dụng bất cứ một phương tiện giao thông cá nhân nào.
- Đơn vị ở là một tổng thể cân bằng các hoạt động xã hội: cư trú, mua sắm, làm

việc,...
Chất lượng môi trường sống không chỉ do điều kiện nhà ở quyết định mà còn
được quyết định bởi sự hiện diện các chức năng phụ trợ cho cuộc sống như: mua sắm,
nghỉ ngơi, sinh hoạt văn hóa,...Trong đơn vị ở có tất cả các hoạt động trên và có các
cơng trình phục vụ các hoạt động trên.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


5
- Đơn vị ở có ranh giới và có một trung tâm

Ranh giới của đơn vị ở có thể là ranh giới tự nhiên như rừng, đồng ruộng, sông,
kênh,...hay ranh giới nhân tạo như: đường giao thơng chính, đường ray tàu hỏa.
Trung tâm là một thành phần thiết yếu trong đơn vị ở. Trung tâm đơn vị ở là một
khu đất công cộng - lý tưởng nhất là đặt tại trung tâm địa lý của đơn vị ở hoặc sát bờ
sông, bờ biển (đối với các đô thị ven sông, ven biển). Hạt nhân của khơng gian trung
tâm có thể là một quảng trường, một ngã tư giao thơng chính,...Thơng thường các cơng
trình như trụ sở ủy ban, trạm y tế,...được bố trí ở trung tâm đơn vị ở.
- Đơn vị ở có hệ thống giao thơng chỉ phục vụ nội bộ, hạn chế đến mức tối thiểu

đường giao thông cấp khu vực trở lên xuyên qua
Điều này đặc biệt quan trọng để đảm bảo an toàn về mặt giao thơng trong đơn vị
ở. Chính vì vậy, phải hạn chế đến mức tối đa những tuyến đường có mật độ xe cộ lớn
xuyên qua đơn vị ở. Lưu ý rằng đối với các đơn vị ở có từ lâu đời thì có thể có đường
giao thơng cấp khu vực xun qua nhưng các quy hoạch các đơn vị ở mới thì khơng
được phép để điều đó xảy ra.
- Đơn vị ở phải được liên kết với các yếu tố bên ngồi về cả giao thơng lẫn cơ sở hạ

tầng
Đơn vị ở không thể trở thành một khu vực sống lý tưởng nếu nó khơng được kết
nối với các khu chức năng khác trong đô thị và các khu vực lân cận khác. Đơn vị ở
phải được kết nối với bên ngồi về giao thơng, hạ tầng kỹ thuật. Bên cạnh đó phải có
sự liên kết làm sao để khoảng cách từ đơn vị ở đến các cơng trình như bệnh viện,
trường học,...là nhỏ nhất.[1]
1.1.1.3. Phân loại đơn vị ở

Đơn vị ở được phân ra thành các loại sau:
- Đơn vị ở láng giềng: là đơn vị nhỏ nhất, tương đương với một tổ dân phố hiện

nay ở đô thị Việt Nam, nó khơng có giới hạn q chặt chẽ về quy mơ dân số. Quy mơ
diện tích của đơn vị ở láng giềng khoảng từ 3 đến 4 ha. Đất đai của đơn vị ở láng giềng
hiện nay chủ yếu là đất xây dựng nhà ở các loại. Sở dĩ nó có tên là đơn vị ở láng giềng
vì trong đơn vị ở này mối quan hệ xã hội chủ yếu mang tính láng giềng cùng xóm,
cùng ngõ, quen biết nhau, quan tâm đến nhau, cùng chung mối quan tâm hàng ngày
trong sinh hoạt, giao tiếp,...
- Đơn vị ở cấp phường: là đơn vị cơ sở trong cơ cấu quy hoạch khu dân dụng, là

đơn vị ở tương đương với một đơn vị hành chính cấp phường. Quy mơ đất đai của đơn
vị ở cấp phường khoảng 16 đến 25 ha, với số dân từ 4000 đến 10000 người (có thể lớn
hơn tùy theo tầng cao xây dựng nhà ở). Một đơn vị ở cấp phường bao gồm nhiều đơn

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


6

vị ở láng giềng.
- Khu nhà ở: là một đơn vị quy hoạch cơ bản đối với các đô thị lớn và rất lớn, nó

bao gồm một số phường có điều kiện địa lý tương tự nhau. Giới hạn của khu nhà ở là
các đường giao thơng chính của đơ thị và các ranh giới tự nhiên khác như sông ngịi,
hồ hoặc kênh mương trong đơ thị. Khu nhà ở có quy mơ diện tích trung bình từ 80 đến
100 ha. Trong khu nhà ở, ngồi các cơng trình dịch vụ cơng cộng cịn có thể bố trí
trường trung học phổ thông, các cơ sở sản xuất nhỏ không độc hại, các xí nghiệp thủ
cơng nghiệp.
- Khu thành phố: Bao gồm một số khu nhà ở và các cơng trình văn hóa, hành

chính, chính trị, các cơng trình dịch vụ công cộng cấp cao như: UBND cấp tỉnh, thành
phố, rạp xiếc cấp tỉnh, cấp trung ương, nhà văn hóa trung tâm tỉnh, bưu điện tỉnh, trường
đại học..., nó được áp dụng cho các thành phố loại I và loại đặc biệt, có quy mơ tương
đương cấp quận. Khu thành phố có quy mơ diện tích trung bình từ 300 đến 500 ha.

Như vậy, đơn vị hạt nhân của việc phân loại đơn vị ở là đơn vị ở cấp phường.
Tùy theo yêu cầu về quản lý và đầu tư quy hoạch, xây dựng mà người ta có thể chia
nhỏ đơn vị ở cấp phường ra làm nhiều bộ phận nhỏ hơn (đơn vị ở láng giềng) hoặc gộp
một số đơn vị ở cấp phường lại với nhau để trở thành đơn vị lớn hơn (khu nhà ở, khu
thành phố). Khi nói đơn vị ở thì ta hiểu đó là đơn vị ở cấp phường.[16]
1.1.1.4. Quy chuẩn quy hoạch các đơn vị ở tại Việt Nam
Theo Quy chuẩn Việt Nam QCVN 01:2014/BXD ngày 28 tháng 3 năm 2014 quy
chuẩn kỹ thuật quốc gia:
a) Yêu cầu đối với quy hoạch các đơn vị ở

Quy hoạch các đơn vị ở phải đảm bảo cung cấp nhà ở và các dịch vụ thiết yếu
hàng ngày (giáo dục mầm non, giáo dục phổ thông cơ sở, văn hố thơng tin, chợ, dịch
vụ thương mại, thể dục thể thao, không gian dạo chơi, thư giãn...) của người dân trong
bán kính đi bộ khơng lớn hơn 500m nhằm khuyến khích sử dụng giao thơng cơng cộng
và đi bộ.
Quy hoạch xây dựng mới các đơn vị ở cần đảm bảo đường giao thơng từ cấp
đường chính đơ thị trở lên không chia cắt đơn vị ở.
Chỉ tiêu đất đơn vị ở trung bình của tồn đơ thị phải được lựa chọn trên cơ sở dự
báo về nhu cầu đối với các loại hình ở khác nhau trong đơ thị, đảm bảo đáp ứng cho
các đối tượng khác nhau trong đô thị và trên cơ sở giải pháp tổ chức không gian theo
các cấu trúc chiến lược phát triển đô thị.[16]

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm

7
b) Các quy định về quy hoạch sử dụng đất đơn vị ở

Các đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 phải xác định được vị trí, quy mơ các
khu chức năng. Các cơng trình cơng cộng dịch vụ đô thị phải đáp ứng được các quy
định, phù hợp với quy mô dân số trong khu vực thiết kế, đồng thời xem xét đến nhu
cầu của các khu vực lân cận.
Quy mô dân số phải được dự báo phù hợp với các mơ hình nhà ở và chỉ tiêu nhà
ở, đất ở được lựa chọn. Hoặc ngược lại, với quỹ đất nhất định và mục tiêu bố trí dân
cư, cần lựa chọn giải pháp quy hoạch và mơ hình, chỉ tiêu nhà ở phù hợp.
Trong các nhóm nhà ở phải bố trí vườn hoa, sân chơi với bán kính phục vụ (tính
theo đường tiếp cận thực tế gần nhất) khơng lớn hơn 300m.
Đối với nhóm nhà ở chung cư, diện tích đất ở là diện tích chiếm đất của các khối
nhà chung cư với mật độ xây dựng tối đa theo quy định.
Đối với nhóm nhà ở liên kế hoặc nhà ở riêng lẻ, diện tích đất ở là diện tích lơ đất
xây dựng nhà ở của các hộ gia đình.
Trong đơn vị ở có các loại hình nhà ở đa dạng, chỉ tiêu đất ở phải được tính tốn
cho từng loại hình nhà ở riêng biệt, chỉ tiêu các loại đất cịn lại được tính là chỉ tiêu
trung bình.[16]
1.1.2. Quan niệm về đơn vị ở bền vững
1.1.2.1. Khái niệm về đơn vị ở bền vững
Một đơn vị ở bền vững đó là sự tổng hịa của nhiều yếu tố trong cả một quá trình
và được đặt trong một không gian nhất định từ quy hoạch, thiết kế, xây dựng đến vận
hành, duy trì và phát triển. Là sự phát huy và kế thừa những giá trị tốt đẹp, những tinh
hoa từ các đơn vị ở hay cộng đồng dân cư truyền thống vốn có, được nhìn nhận dưới
quan điểm bền vững và được áp dụng những tiến bộ mới về bền vững trong quá trình
phát triển.
Mỗi một đơn vị ở đều có một cấu trúc đặc trưng riêng biệt, một đặc điểm riêng
khác về địa lý, kinh tế, văn hóa, xã hội, mơi trường sinh thái,… Vì vậy, một đơn vị ở

được xem là bền vững ở khu vực này, địa bàn này có thể sẽ khơng bền vững nếu đặt nó
ở một khu vực khác, một địa bàn khác. Do đó, các tiêu chí bền vững cần phải được
điều chỉnh cho phù hợp với mỗi một đơn vị ở nhất định. Có rất nhiều nguyên tắc, quy
chuẩn chỉ dẫn chung cho sự phát triển bền vững của đơn vị ở, nhưng đó khơng phải là
tiêu chuẩn, định mức để đánh giá sự bền vững của một đơn vị ở. Mỗi một yếu tố chức
năng, mỗi một đặc điểm về kinh tế, xã hội, môi trường và con người trong đơn vị ở có
một hệ thống các tiêu chí đánh giá khác nhau trên quan điểm của sự phát triển. Sự bền
vững của đơn vị ở chỉ có thể có được khi đơn vị ở đó đạt được tổng thể mọi tiêu chí.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


8

Nói đơn giản, đơn vị ở phát triển bền vững phải là nơi hội đủ các điều kiện để con
người sinh sống, học tập, làm việc và phát triển một cách tốt nhất.
Trên thế giới, hiện chưa có một đơn vị ở nào được đánh giá là bền vững hoàn toàn.
Sự bền vững là mục tiêu, định hướng mà các đơn vị ở hiện nay đang tiến tới. Phát triển
đơn vị ở bền vững là một q trình địi hỏi sự tham gia của mọi thành viên trong cộng
đồng, sự phối hợp của nhiều cơ quan chức năng và các tổ chức liên quan, đây là một quá
trình hợp tác toàn diện và đồng bộ nhằm hướng tới mục tiêu bền vững đặt ra.

Tóm lại, đơn vị ở bền vững là đơn vị ở đạt được và duy trì được sự cân bằng giữa
các yếu tố về vật chất, môi trường, xã hội, văn hoá, kinh tế và các yếu tố liên quan
khác trong cấu trúc và khuôn khổ của nó, hiện tại cũng như tương lai.[9]
1.1.2.2. Các yếu tố cơ bản của đơn vị ở bền vững
Các nghiên cứu cho thấy, đơn vị ở bền vững có năm yếu tố cơ bản sau:
a) Môi trường tự nhiên: Môi trường tự nhiên bao hàm các vấn đề về tài nguyên

thiên nhiên và các môi trường sống tự nhiên như các không gian xanh, công viên, đa

dạng sinh học, bảo vệ và duy trì hệ sinh thái tự nhiên, bảo vệ và duy trì nền nơng
nghiệp truyền thống, quản lý mơi trường, hạn chế tiêu thụ tài nguyên và phát sinh chất
thải,…
b) Môi trường nhân tạo: Yếu tố môi trường nhân tạo bao hàm tất cả các vấn đề

liên quan đến việc biến đổi môi trường tự nhiên thành các không gian như các cơng
trình xây dựng, khu thương mại, các cơng trình cơng cộng, khu nhà ở và các cấu trúc
chức năng tương tự khác,… phục vụ cuộc sống của con người.
c) Cộng đồng: Yếu tố cộng đồng bao hàm các vấn đề liên quan tới sự gắn kết

mọi thành viên trong đơn vị ở, các không gian hoạt động chung như quảng trường, nhà
hát, khu vui chơi giải trí, hè phố,…
d) Giao thông: Yếu tố giao thông bao hàm các vấn đề liên quan đến việc di

chuyển và vận chuyển của con người như đường giao thông, bến bãi đỗ xe, bến xe
buýt, hành lang hè phố, khoảng cách đi lại, các phương tiện giao thông…
e) Năng lượng, nước và chất thải

Yếu tố năng lượng bao hàm các vấn đề liên quan tới việc khai thác và sử dụng
năng lượng cho cuộc sống của con người.
Yếu tố nước bao hàm các vấn đề liên quan tới nguồn nước, dự trữ và bảo tồn
nguồn nước cũng như khai thác sử dụng nước phục vụ cho cuộc sống của con người.
Yếu tố chất thải bao hàm các vấn đề liên quan đến việc xử lý, tái chế quản lý các
chất thải thơng thường (rắn, lỏng, khí) và các chất thải độc hại khác.[9]

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


9

1.1.2.3. Tính chất của đơn vị ở bền vững
Đơn vị ở bền vững phải có tính kế thừa, kế thừa về mặt kiến trúc (bố trí khơng
gian, tiết kiệm cho đời sau) và cả về mặt quan hệ xã hội (đạo đức, văn hoá,...). Kế thừa
để đảm bảo sự phát triển bền vững, chúng ta kế thừa những cái có trước và phải để lại
cho thế hệ sau kế thừa được.
Đơn vị ở bền vững phải có tính thống nhất, tổng hồ giữa các yếu tố, thống nhất
khơng phải là giống nhau mà là có mối quan hệ hài hồ về con người, điều kiện tự
nhiên, cơng trình kiến trúc,...
Đơn vị ở bền vững phải có tính riêng biệt, đặc tính này do điều kiện hình thành
quyết định. Mỗi đơn vị ở có đặc trưng riêng, tạo tính riêng biệt của khu phố để làm
cho đô thị sinh động, tránh đơn điệu.
Tính chất cần có của một đơn vị ở bền vững là tính mở. Đơn vị ở phải được phát
triển, có sự trao đổi về mặt thơng tin, kiến trúc, nếp sống,... có khi mở cả về diện tích,
dân số... [9]
Tất cả nói lên, đơn vị ở là một bộ phận của đơ thị, có đủ các điều kiện để tồn tại
độc lập tương đối.
1.1.2.4. Đặc điểm của đơn vị ở bền vững
Theo nhiều nghiên cứu cho thấy, đơn vị ở bền vững có các đặc điểm chính:
a) Diện tích và ranh giới: Đơn vị ở bền vững cần có một ranh giới xác định rõ

ràng, đảm bảo được độ an toàn nhất định để hạn chế các ảnh hưởng xấu từ bên ngồi
(như ảnh hưởng về giao thơng), đảm bảo duy trì được các đặc trưng riêng, tính chất
vốn có, duy trì sự phát triển của chính đơn vị ở. Tại các khu vực ven đô hay ở các
vùng ngoại ơ thành phố thì ranh giới đơn vị ở có thể xác định bằng các yếu tố tự nhiên
như đường giao thông nông thôn, con sông hay cánh đồng, rừng cây,… Trong đô thị,
ranh giới đơn vị ở có thể được xác định đơn giản hơn dựa vào tuyến giao thông, dải
không gian công cộng, không gian mở hay các không gian đệm.
Đơn vị ở bền vững cần có một quy mơ diện tích hợp lý để khuyến khích các hoạt
động đi bộ và mọi nhu cầu hàng ngày của dân cư đều có thể được đáp ứng trong khả
năng đi bộ. Bên cạnh đó, đơn vị ở cần có một diện tích đủ lớn để đảm bảo phát triển

hỗn hợp đầy đủ các thành phần chức năng phục vụ cuộc sống của dân cư. Theo đó bán
kính hợp lý cho đơn vị ở là khoảng 400~500m từ trung tâm đến ranh giới (khoảng
cách tương đương với 5~7phút đi bộ) tương ứng với quy mơ thích hợp cho đơn vị ở là
40~50ha. Quy mô tối thiểu để một đơn vị ở có thể phát triển là khoảng 20ha.[9]
b) Dân số: Quy mô dân số của đơn vị ở bền vững cần vừa phải để có thể thiết lập

các mối quan hệ mật thiết giữa mọi người trong cộng đồng với nhau và giữa nhân dân

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


10

với chính quyền địa phương nhưng đủ lớn để bố trí cơng trình phục vụ. Mọi tầng lớp
dân cư và chính quyền phối kết hợp chặt chẽ với nhau tạo thành một thể thống nhất
cùng nhau phát triển đơn vị ở, các ý kiến đóng góp của dân cư đều có thể được chính
quyền tiếp thu và phản hồi. Các nghiên cứu chỉ ra rằng, để đạt được điều đó, quy mô
dân số hợp lý của một đơn vị ở là từ 7.000~8.000 người.[9]
c) Lối tiếp cận - lối vào: Đơn vị ở có nhiều lối vào nhưng cần xác định một hay

hai lối vào chính từ các trục giao thơng chính (ví dụ đường chính đơ thị, đường cao tốc
hay đường Quốc lộ, đường giao thông liên tỉnh, liên huyện,…) và hạn chế các lối vào
phụ khác. Các hoạt động trong đơn vị ở nối với bên ngoài phải thuận lợi cho việc tiếp
cận. Điều này sẽ giúp cho việc kiểm soát và bảo vệ đơn vị ở, duy trì được các cấu trúc
hạ tầng kinh tế kỹ thuật và hạ tầng xã hội trong đơn vị ở, tăng cường khả năng bền
vững trong tương lai. Tuy nhiên, điều đó khơng có nghĩa là hạn chế, ngăn chặn các khả
năng giao tiếp của đơn vị ở với môi trường bên ngồi.
d) Khơng gian giao tiếp: Mỗi đơn vị ở cần có một hay nhiều khơng gian giao tiếp

với bên ngoài, với các đơn vị ở lân cận nhằm tăng cường, nâng cao các mối quan hệ xã

hội giữa các đơn vị ở với nhau. Thông qua các không gian giao tiếp này, bằng các hoạt
động xã hội, các đơn vị ở có thể truyền tải các thơng tin, học hỏi rút kinh nghiệm lẫn
nhau, giúp đỡ nhau cùng phát triển và cùng duy trì sự bền vững, giữ được nét đặc
trưng riêng của từng đơn vị ở cũng như sự bền vững chung của tổng thể các đơn vị ở
trong khu vực.
Mối quan hệ láng giềng là điều không thể thiếu trong đơn vị ở bền vững và điều
đó được phát huy nhờ các không gian giao tiếp nội bộ trong đơn vị ở cũng như giữa
các đơn vị ở với nhau. Không sâu xa, đặc biệt, các không gian này có thể chỉ đơn giản
là một mảnh sân lát gạch dưới gốc cây với những chiếc ghế đá, có thể là một khơng
gian dành cho trẻ em chơi bắn bi, trốn tìm hay có thể là một khu vực vui chơi rộng lớn
với sân bóng, hố cát,… Đó chính là các địa điểm giao lưu của những người hàng xóm
và bạn bè. Nhờ đó mọi cư dân ln có những cảm giác thân thiện, thắm tình và cùng
chung sống trong một cộng đồng tiến bộ, an tồn.
Các khơng gian này không phải là các không gian riêng biệt mà là một bộ phận
cấu thành nằm trong không gian mở hay của các cơng trình cơng cộng, cơng viên hay
của đường phố và được bố trí ở bất cứ nơi nào có thể miễn sao thuận lợi cho mọi tầng
lớp cư dân trong đơn vị ở có thể vui chơi, giao tiếp với nhau.
đ) Trung tâm: Mỗi một đơn vị ở bền vững đều có một trung tâm cơng cộng. Thiết
lập một trung tâm phù hợp là yếu tố để duy trì sự bền vững.
Trung tâm là nơi thu hút và tập trung của các tầng lớp dân cư. Nó có thể là tập
hợp các khơng gian cơng cộng như cơng viên, quảng trường và các cơng trình cơng
cộng như trụ sở chính quyền, khu thương mại, trường học, nhà thờ,… Sự tập trung và

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


11

hội tụ này sẽ có sự ảnh hưởng đến tồn thể cấu trúc vật chất và xã hội của cộng đồng
trong đơn vị ở. Bên cạnh đó, một trung tâm với đầy đủ các chức năng công cộng và

dịch vụ sẽ đáp ứng được các nhu cầu hàng ngày cũng như các nhu cầu phát sinh của
dân cư. Điều này sẽ tạo nên sự cân bằng và ổn định phát triển bền vững ngay trong
đơn vị ở.
e) Phát triển hỗn hợp các chức năng: Có thể nói, đơn vị ở là một tổng thể cân

bằng của các hoạt động con người về cư trú, làm việc, học tập, mua sắm, giao lưu, giải
trí, tơn giáo,… Các thành phần chức năng có thể được tổ chức hỗn hợp theo phương
ngang (chúng được sắp xếp, thiết kế trên những lô đất liên kết phù hợp nhau) hay có
thể được tổ chức hỗn hợp theo phương đứng (chúng được sắp xếp trên các tầng khác
nhau của cùng một cơng trình như khu thương mại, siêu thị,…). Một cơ cấu tổ chức
hỗn hợp hợp lý về thành phần chức năng, quy mô và vị trí sẽ mang lại khả năng tiếp
cận tốt nhất và nhiều nhất cho mọi tầng lớp dân cư trong đơn vị ở và góp phần nâng
cao khả năng bền vững trong chính nội tại đơn vị ở.
Phát triển hỗn hợp các chức năng sử dụng là đặc điểm mấu chốt của một đơn vị ở
bền vững được thiết kế trong phạm vi đi bộ. Trong khả năng đi bộ của mình, với một
quảng đường vừa phải trong khn viên đơn vị ở, mọi cư dân đều có thể tiếp cận dễ
dàng với các chức năng sử dụng hiện có mà họ mong muốn được phục vụ. Điều đó có
nghĩa là các hoạt động sống, làm việc và nghỉ ngơi của mọi người cần được phát triển
đồng bộ trong cùng một giới hạn không gian của mỗi một đơn vị ở.
g) Phát triển tập trung thu gọn: Đặc điểm này hỗ trợ cho việc phát triển hỗn hợp các

khu chức năng nhằm tăng hiệu quả sử dụng đất, giảm thời gian đi lại, giảm chi phí xây
dựng hạ tầng kỹ thuật cũng như chi phí bảo dưỡng. Phát triển tập trung thu gọn còn nâng
cao, tăng cường các mối quan hệ cộng đồng thông qua các không gian hay các công trình
cơng cộng được bố trí gần nhau như cơng viên, quảng trường, tịa nhà chính quyền, khu
thương mại,… Hơn nữa, các khu vực ở, thương mại và các cơng trình cơng cộng được bố
trí tập trung xen lẫn sẽ nâng cao, tạo điều kiện khuyến khích việc đi bộ giữa các khu chức
năng trong đơn vị ở. Tuy nhiên tập trung, thu gọn chứ không tập trung một cách tuyệt đối,
tập trung đầu não nhưng phải có các cơng trình vệ tinh.
h) Đa dạng các loại hình nhà ở: Trong đơn vị ở có nhiều thành phần dân cư do

đó có thói quen và điều kiện sống khác nhau tạo nên loại hình nhà ở trong đơn vị ở
khác nhau: biệt thự, nhà liền kề, chung cư... Mọi cư dân sống trong đơn vị ở đều có thể
lựa chọn và có được loại hình nhà ở phù hợp với cuộc sống của mình. Điều này sẽ tạo
ra nhiều mức giá khác nhau phù hợp với nhiều mức thu nhập và độ tuổi, sở thích.
Nhà ở là vấn đề quan trọng nhất đối với mỗi gia đình, đối với đơn vị ở. Phát triển đa
dạng các loại hình nhà ở chính là yếu tố cơ bản đem lại sự bền vững cho đơn vị ở khi nó
đáp ứng được nhu cầu của mọi tầng lớp dân cư với nhiều mức thu nhập khác nhau.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


12
k) Hệ thống giao thông
- Mạng lưới đường phố: Mạng lưới đường phố được bố trí liên hồn và hạn chế

chiều rộng lòng đường là đặc điểm nổi bật trong việc thiết kế quy hoạch giao thông các
đơn vị ở bền vững.
Đường phố trong đơn vị ở bền vững là một mạng lưới liên thông nội bộ, với cùng
một điểm đến, có rất nhiều sự lựa chọn về tuyến đường và khoảng cách, qua đó làm
giảm ách tắc giao thơng, tiết kiệm thời gian, đồng thời cũng khuyến khích việc đi bộ
hay xe đạp. Lòng đường cần đủ hẹp để hạn chế tốc độ và lưu lượng xe (đặc biệt là xe
máy và xe ôtô). Điều này cũng rất phù hợp với việc thiết kế, tạo lập một môi trường
không gian gần gũi, khuyến khích các hoạt động đi bộ, xe đạp hay sử dụng các phương
tiện giao thông công cộng và bảo vệ người dân khỏi các tai nạn giao thông cũng như
hạn chế thấp nhất các ô nhiễm có thể có như tiếng ồn, khói và bụi,… Đường phố được
chia thành nhiều cấp khác nhau dựa trên chức năng sử dụng đất hai bên đường, lưu
lượng người đi bộ và lưu lượng xe cộ tham gia giao thông. Khơng bao giờ có một
đường phố chỉ dành cho xe cộ và ngược lại, những đường phố chỉ dành cho một đối
tượng nhất định sẽ làm suy giảm khả năng tồn tại của chúng. Một khoảng cách phù

hợp giữa các giao lộ trong đơn vị ở là từ 75m đến 150m sẽ tạo thuận lợi cho khả năng
đi lại ở các đường phố và việc bố trí các cơng trình trong khu phố. Trong đơn vị ở bền
vững, đường phố không phải là những đường chia cắt đơn vị ở mà là không gian dành
cho các hoạt động công cộng. Một mạng lưới liên kết các tuyến đi bộ hai bên đường
với khu vực trung tâm, các cơng trình cơng cộng và các khoảng mở công cộng sẽ tạo
điều kiện tăng cường các mối quan hệ và sự giao tiếp trong cộng đồng.
- Lối đi bộ: Lối đi bộ là thành phần không thể thiếu trong các đơn vị ở, đặc biệt là

đơn vị ở bền vững. Bên cạnh chức năng giao thông và liên kết các bộ phận chức năng,
lối đi bộ chính là khơng gian quan trọng cho các hoạt động công cộng, tăng cường các
mối quan hệ và trao đổi trong cộng đồng. Lối đi bộ cần được thiết kế đẹp, thuận tiện và
dễ nhận biết nhằm khuyến khích các hoạt động đi bộ, tăng cường các cảm nhận về
không gian và địa điểm. Việc thiết kế cần đặc biệt lưu ý đến các vấn đề liên quan đến
người già, trẻ nhỏ và người tàn tật.
- Bãi đỗ xe: Đơn vị ở bền vững khuyến khích việc xây dựng các bãi đỗ xe ven

đường hơn là xây dựng các băi đỗ xe tập trung. Việc này sẽ làm thu hẹp bớt chiều rộng
lưu thơng lịng đường, cũng đồng nghĩa với việc hạn chế lưu lượng và tốc độ giao
thơng. Các chỗ đỗ xe ven đường cũng có tác dụng hạn chế sự tập trung xe cộ về một
khu vực nhất định, phân tán bớt lượng xe cộ và giảm khoảng cách đi lại từ chỗ đỗ xe
tới các cơng trình, nơi cần đến. Tuy nhiên, u cầu trước hết để bố trí các chỗ đỗ xe
này là không được xung đột với các tuyến đi bộ. Ở những nơi nhất thiết phải bố trí bãi
đỗ xe tập trung, thì chúng cần được tổ chức như các cơng viên. Tại những nơi không

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


13

có điều kiện mặt bằng rộng rãi, có thể xây dựng các gara đỗ xe ngầm hay cao tầng.

Các gara cao tầng phải là các cơng trình xây dựng bình thường theo đúng nghĩa của nó
và có các khoảng trống về khơng gian để có thể phù hợp với các mục đích sử dụng
khác trong tương lai.
- Phương tiện vận chuyển: Đơn vị ở bền vững khuyến khích việc sử dụng các

phương tiện giao thông công cộng và sử dụng chung các phương tiện cá nhân nhằm
giảm bớt lượng xe cộ lưu thông trên đường và tiết kiệm năng lượng, tiền của. Trung
tâm đơn vị ở với sự tập trung các hoạt động của cộng đồng đây là địa điểm lý tưởng để
đặt một điểm trung chuyển hay bến xe công cộng.
l) Mật độ: Mật độ luôn là yếu tố được đánh giá là rất quan trọng để duy trì sự bền

vững của một đơn vị ở. Nếu mật độ dân cư quá cao sẽ dẫn đến quá tải về hệ thống
phục vụ công cộng, hạ tầng kỹ thuật hay các dịch vụ xã hội khác và cấu trúc của đơn
vị ở lúc này sẽ bị thay đổi. Thông thường, mật độ cao nhất nằm ở khu vực trung tâm và
giãn dần ra ngồi rìa đơn vị ở. Mật độ xây dựng thích hợp sẽ khuyến khích và thúc đẩy
các hoạt động đi bộ, nhấn mạnh các không gian mặt phố, không giản mở công cộng,
lối đi bộ,…
Theo kinh nghiệm của một số nước phát triển, mật độ dân số thích hợp trong đơn
vị ở khoảng 150 - 160 người/ha, khơng nên vượt q 200 người/ha, vì dân số cao, nhu
cầu sẽ lớn làm thay đổi tính chất của đơn vị ở.
m) Không gian mở: Đây là thành phần không thể thiếu trong việc tạo lập môi

trường và cảnh quan của đơn vị ở. Cây xanh, thảm cỏ, mặt nước, các yếu tố cảnh quan
tự nhiên hay nhân tạo của các khoảng mở sẽ góp phần tăng cường chất lượng môi
trường, chất lượng cuộc sống cho đơn vị ở. Một hệ thống các không gian mở từ quảng
trường trung tâm, các công viên đến các sân chơi tạo nên sự hài hòa và gắn kết các bộ
phận chức năng khác nhau trong đơn vị ở. Chính các khơng gian này sẽ tạo nên tính
chất và đặc trưng riêng của đơn vị ở.
Các không gian mở cần được phân bố đều khắp và là đặc điểm nổi bật cần được
ưu tiên trong quy hoạch và thiết kế đơn vị ở bền vững. Các không gian mở là nơi diễn

ra các hoạt động của cộng đồng dân cư, tạo lập các mối quan hệ và giao tiếp xã hội
giữa mọi thành phần dân cư trong đơn vị ở.
n) Các cơng trình xây dựng: Trong đơn vị ở bền vững cơng trình xây dựng cần

được đồng bộ, hài hịa về vị trí khơng gian, tỷ lệ hình khối và hình thức kiến trúc, đây
là yếu tố cấu thành nhỏ nhất trong quy hoạch thiết kế đơn vị ở. Chính chúng là yếu tố
xác định nên đường phố và các khoảng không gian công cộng, là phương tiện để liên
kết con người, không gian và thời gian. Hình dáng và vị trí của các cơng trình liên
quan đến nhau và quyết định đặc điểm của mỗi khu phố. Hình dáng của cơng trình
trước tiên được xác định thông qua chức năng sử dụng của chúng. Tuy nhiên các công

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


14

trình xây dựng cần phải được thiết kế theo kiểu của chúng chứ không phải đơn thuần
theo chức năng. Điều này cho phép tạo ra các thay đổi trong quá trình sử dụng và cải
tạo các cơng trình mà khơng phải điều chỉnh hình dáng hay tự nó trở nên lỗi thời. Hình
thức xây dựng và cảnh quan, mơi trường phụ thuộc lẫn nhau. Quan hệ giữa các cơng
trình với nhau, giữa các cơng trình với các khơng gian cơng cộng phải có tính chất
tương hỗ, điều quan trọng hơn cả là cơng trình cần được quy hoạch, bố trí, thiết kế,
xây dựng và tồn tại bền vững theo thời gian.
Có thể phân cơng trình thành 2 loại: loại “thơng thường” và loại “đặc biệt”. Các
cơng trình “thơng thường” phải tuân theo tất cả các quy tắc có liên quan đến đường
phố, khu phố và phải thống nhất về hình thức kiến trúc với tất cả các cơng trình cùng
loại. Các cơng trình “đặc biệt” thường là các cơng trình cơng cộng, có thể khơng chịu
bất kỳ sự ràng buộc nào. Đây chính là điểm nhấn, mang lại sự thành công và tạo dựng
những cảm nhận riêng về không gian và đặc điểm của đơn vị ở, chúng có thể là duy
nhất, khác lạ và thường được bố trí tại các địa điểm mang ý nghĩa xã hội của đơn vị ở.

Trong đơn vị ở bền vững các cơng trình cần phải nhạy cảm về mặt sinh thái. Các
phương thức xây dựng và nguyên vật liệu truyền thống cần được quảng bá và sử dụng
rộng rãi. Các giải pháp tiết kiệm vật liệu, tiết kiệm năng lượng, giảm thiểu ô nhiễm,…
là những mục tiêu cần theo đuổi. Xét về mặt xã hội, các cơng trình xây dựng khơng
đơn thuần chỉ đáp ứng chức năng sử dụng mà còn đáp ứng nhiều mục đích khác nhau
như tạo ra các khu vực cơng cộng, cải thiện cuộc sống gia đình hay liên kết các mối
quan hệ cộng đồng dân cư. Tất cả những điều này sẽ tạo ra môi trường sinh sống hợp
lý, thuận tiện, duy trì sự bền vững của cơng trình cũng như duy trì sự bền vững của
tồn đơn vị ở.
o) Các khu phố: Đây là nơi bố trí các cơng trình và khu vực cơng cộng của đơn

vị ở, được tạo nên do sự phân chia của mạng lưới đường phố. Trong đơn vị ở bền vững
mỗi khu phố là một khu vực đa chức năng, cho phép con người hoạt động thuận tiện
trong khơng gian của nó. Về hình dáng, khu phố nên vng vắn, tốt nhất là hình vng
hay hình chữ nhật. Tùy thuộc vào điều kiện địa hình, các vấn đề về bảo vệ mơi trường,
bảo vệ các cơng trình văn hóa hay các vấn đề tương tự khác mà chiều dài khu phố có
thể thay đổi phù hợp. Để đảm bảo một mạng lưới giao thơng liên hồn, lưu lượng xe
cộ thấp và khuyến khích các hoạt động đi bộ, chiều dài mỗi cạnh của khu phố nên từ
75m~150m. Kích thước này hồn tồn đảm bảo cho các cơng trình đạt được quy mơ
giới hạn của nó mà vẫn tuân thủ các quy định kiểm soát phát triển khắt khe nhất, đặc
biệt là mật độ xây dựng.
p) Hình thức kiến trúc: Trong đơn vị ở bền vững, sự phù hợp đa dạng các chức năng

sử dụng đất địi hỏi một hay một vài ngơn ngữ kiến trúc đồng nhất. Sự tương thích giữa
các yếu tố của thiết kế đô thị và các yếu tố kiến trúc cơng trình sẽ liên kết các cấu trúc đơn
lẻ thành một tổ hợp chặt chẽ các yếu tố phát triển chung. Mặt đứng cơng trình

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm

15

là vấn đề quan trọng nhất trong đơn vị ở. Hình thức mặt đứng cần biểu hiện được ba
cấp độ: nhấn mạnh đặc điểm công cộng chung của đường phố; phản ánh bản chất bán
công cộng của các không gian mở bên trong đơn vị ở; đáp ứng nhu cầu không gian
dịch vụ của các đường phụ và sân sau. Các thuộc tính bên ngồi của cơng trình xây
dựng như chiều cao, khoảng xây lùi, khoảng nhô ra,… tạo nên cấu trúc mặt phố. Các
quy định về chiều rộng và chiều cao cơng trình xác định nên hình khối của mặt phố.
Giới hạn khoảng xây lùi và mật độ xây dựng tạo nên nhịp điệu điều hòa giữa khoảng
mở và hình dáng cơng trình trên mỗi khu phố. Các chi tiết kiến trúc như mái hiên, ban
công, cổng hay hàng rào tạo nên các đặc điểm và xác định phong cách của đường phố.
Sự bền vững cơng trình trong đơn vị ở nói riêng và sự bền vững của tồn đơn vị ở nói
chung phụ thuộc rất nhiều vào hình thức kiến trúc. Các mơ hình kiến trúc mang tính
lịch sử, văn hóa và đã đứng vững theo thời gian cần phải được nghiên cứu kế thừa,
đồng thời cũng cần phải tạo ra các hình thức mới hay áp dụng các du nhập phù hợp.
q) Môi trường: Các đặc điểm môi trường tự nhiên của khu vực như hồ nước tự

nhiên, sườn dốc,… đóng vai trị quan trọng trong việc phát triển đơn vị ở. Chất lượng
môi trường cao là đặc điểm không thể thiếu trong đơn vị ở bền vững. Bên cạnh việc
đạt được các tiêu chuẩn chất lượng khắt khe về môi trường, đơn vị ở cần duy trì và hịa
nhập vào hệ sinh thái tự nhiên của nó và bao quanh nó. Việc bố trí hệ thống cây xanh
tạo sự hài hoà giữa con người với tự nhiên, các cơng trình cộng đồng để người dân tiếp
cận với thiên nhiên là hết sức cần thiết. Các giải pháp mang tính hệ thống về chu trình
sử dụng nước khép kín, tiết kiệm nước, tiết kiệm năng lượng, sử dụng các nguồn năng
lượng tái sinh, giảm thiểu chất thải, giảm thiểu và tái sử dụng nguyên vật liệu, hệ
thống xử lý chất thải sinh hoạt để tránh ô nhiễm môi trường… được áp dụng triệt để
trong đơn vị ở bền vững. Các giá trị và cảm nhận riêng về mơi trường và địa điểm địi
hỏi một q trình quy hoạch thiết kế cẩn trọng tới từng đường phố, từng vị trí cơng
trình, từng chi tiết, kể cả các hệ thống hạ tầng kỹ thuật liên quan.
r) Nét đặc trưng riêng của đơn vị ở: Kinh nghiệm trên thế giới chỉ ra rằng sự tồn tại

cân bằng và lâu dài của các cộng đồng dân cư truyền thống có được là nhờ một phần vào
những nét đặc trưng riêng của chúng. Ngày nay, điều này cũng là một phần không thể
thiếu trong việc duy trì sự bền vững của đơn vị ở. Bất cứ một đặc điểm nào nổi bật hay
khác thường cũng có thể tạo nên nét đặc trưng riêng của đơn vị ở. Cái mà khiến cho cư
dân hay khách vãn lai cảm nhận về một đơn vị ở nhất định là nhờ vào nét đặc trưng riêng
của nó. Đó có thể là một đặc điểm về văn hóa, một đặc điểm tự nhiên vốn có, một phong
cách kiến trúc hay một cơng trình xây dựng nổi tiếng. Tên gọi được coi là dấu ấn đầu tiên
cảm nhận về đơn vị ở. Mỗi đơn vị ở có một cái tên riêng và cũng thường thể hiện hay gắn
liền với một nét đặc trưng riêng của nó. Các đường phố, các quảng trường, thậm chí là các
đường mịn cũng sẽ rất gây ấn tượng nếu chúng có những cái tên đầy tính gợi tả. Giống
như trong các câu chuyện cổ tích, mỗi một đơn vị ở, mỗi

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


16

một khu phố, mỗi một con đường đều có một câu chuyện riêng về nó. Chính nét đặc
trưng riêng góp phần làm cho đơn vị ở tồn tại bền vững hơn theo thời gian.
1.1.2.5. Cấu trúc của đơn vị ở phát triển bền vững
a) Các thành phần chức năng

Các thành phần chức năng của đơn vị ở bền vững hoàn tồn khơng có đặc điểm
gì nổi bật khác biệt so với các đơn vị ở thông thường. Sự đặc biệt ở đây là nguyên tắc
để bố trí và phát triển chúng dưới quan điểm nhìn nhận của bền vững.
Đơn vị ở bao gồm các thành phần chức năng:
* Nhà ở: Bao gồm đa dạng các loại hình nhà ở, từ nhà chia lô mặt phố, căn hộ

chung cư đến các loại nhà vườn, biệt thự, nhà cho thuê,...

* Các công trình cơng cộng: Bao gồm một hệ thống đầy đủ các thể loại cơng trình:
- Các cơng trình giáo dục: nhà trẻ, mẫu giáo, trường tiểu học, trường trung học cơ sở.
- Các cơng trình y tế: trạm xá, phịng khám tư nhân.
- Các cơng trình thể thao: sân chơi trẻ em, sân luyện tập thể thao.
- Các cơng trình văn hóa: nhà văn hóa, câu lạc bộ, thư viện nhỏ, trung tâm vui

chơi giải trí.
- Các cơng trình thương mại dịch vụ: chợ, các cửa hàng buôn bán, sửa xe, cắt tóc,

giặt là, bưu điện,…
- Các cơng trình hành chính: trụ sở chính quyền (Ủy ban nhân dân), phịng họp

cộng đồng, cơng an, an ninh,…
- Các văn phịng làm việc.
- Các cơng trình khác: các nhà thờ, chùa, các cơng trình hạ tầng kỹ thuật khác,…
* Giao thơng: Bao gồm các loại đường giao thông cơ giới và đi bộ, các bãi đỗ xe

và trạm trung chuyển công cộng trong đơn vị ở.
* Không gian mở: được hiểu là các khu vực quy hoạch để sử dụng chung trong

cộng đồng, bao gồm: cho cây xanh (công viên, vườn hoa, dải xanh), cho các hoạt động
thể thao và cho các hoạt động văn hóa xã hội (quảng trường, plaza); là các vùng đệm
(đất dự trữ, bảo tồn, cách li) và là các khu vực chưa được phát triển.
Plaza được hiểu là một khơng gian nằm ở góc giao lộ các tuyến đường nhằm phục
vụ nghỉ ngơi giải trí và thương mại dịch vụ của một nhóm dân cư hay nhóm nhà ở, bao
gồm các chỗ đỗ xe. Cảnh quan của plaza rất đa dạng, từ vòi phun nước đến các hàng cây.
Plaza có quy mơ nhỏ hơn và bán kính phục vụ nhỏ hơn quảng trường. Các cơng trình bao
quanh plaza có thể là các cơng trình cơng cộng hay nhà ở, theo đó plaza có thể là một địa

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm

17

điểm sôi động với các cửa hàng, quán cafe xung quanh hay có thể là một địa điểm yên
tĩnh chỉ có các dãy ghế ngồi.
Bên cạnh đó, dải xanh được hiểu là một chuỗi các không gian liên kết theo đặc điểm
điều kiện tự nhiên vốn có của đơn vị ở như mặt nước, rừng cây,… Vì vậy khơng phải đơn
vị ở nào cũng có dải xanh. Dải xanh là nơi bố trí các hoạt động nghỉ ngơi, vui chơi giải trí,
ngắm cảnh và thư giãn của đơn vị ở. Dải xanh thường là cầu nối liên kết toàn bộ hệ thống
các không gian mở, liên kết với trường học, thư viện hay khu vực mua sắm trong đơn vị
ở Do đó, dải xanh, các hệ thống cây xanh cách li, vùng đệm, các khu vực tự nhiên cần
được bảo tồn và phát triển.
* Hạ tầng kỹ thuật: Bao gồm các cơng trình điện, nước,… Các cơng trình hạ tầng

này thường nằm xen kẽ trong các thành phần chức năng khác của đơn vị ở và có diện
tích nhỏ.[2]
b) Chỉ tiêu diện tích

Chỉ tiêu diện tích và tỷ lệ diện tích các thành phần chức năng trong đơn vị ở sẽ
khác nhau tùy thuộc vào quy mô, đặc điểm và các điều kiện thực tế. Một ví dụ điển
hình đó là những đơn vị ở nằm ngồi đơ thị sẽ có chỉ tiêu về diện tích lớn hơn những
đơn vị ở nằm trong đô thị. Tuy nhiên, một chỉ tiêu chung là cần thiết để định hướng
cho việc phát triển những đơn vị ở mới hay cải tạo các đơn vị ở cũ.
Chỉ tiêu diện tích các loại đất trong đơn vị ở theo Quy chuẩn xây dựng Việt Nam
Quy hoạch xây dựng như sau:
2

- Diện tích đất đơn vị ở tối thiểu là 8m /người. Chỉ tiêu đất đơn vị ở trung bình
2

của tồn đơ thị phải khơng lớn hơn 50m /người. Trường hợp đặc biệt (đô thị du lịch,
đơ thị miền núi, đơ thị có điều kiện khí hậu đặc biệt, điều kiện tự nhiên đặc biệt...) phải
có luận cứ để lựa chọn chỉ tiêu thích hợp;
2

- Đất cây xanh sử dụng công cộng trong đơn vị ở tối thiểu phải đạt 2m /người,
2

trong đó đất cây xanh trong nhóm nhà ở tối thiểu phải đạt 1m /người;
- Đất cơng trình giáo dục mầm non và phổ thơng cơ sở tối thiểu phải đạt 2,7
2

m /người.
Đất các khu vực sử dụng hỗn hợp (có thể gồm đất ở và đất sản xuất/kinh doanh),
được quy đổi ra loại đất tương ứng theo tỷ lệ diện tích sàn sử dụng cho mỗi loại chức
năng.
Đối với các khu ở phục vụ đối tượng có thu nhập thấp, các đối tượng nhà ở xã
hội, chỉ tiêu quy hoạch sử dụng các loại đất trong đơn vị ở phải đạt tối thiểu 70% so
với các quy định nêu trên, đồng thời, mặt cắt ngang đường giao thơng nhỏ nhất (đường
trong nhóm nhà ở) phải đảm bảo 4m.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm