Đánh giá công tác xác định giá đất cụ thể làm căn cứ xây dựng giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố đồng hới, tỉnh quảng bình

i

LỜI CAM ĐOAN
-

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung

thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được
cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Đồng Hới, ngày

tháng năm 2018

Học viên

Nguyễn Thị Thanh Huyền

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu tại trường Đại học Nông lâm Huế,

tôi luôn nhận được sự quan tâm dạy dỗ và chỉ bảo ân cần của các thầy giáo, cô giáo,
sự ủng hộ và giúp đỡ nhiệt tình của các bạn đồng nghiệp, sự động viên kịp thời của
gia đình và người thân đã giúp tơi vượt qua những trở ngại và khó khăn để hồn thành
chương trình đào tạo Thạc sỹ Chun ngành: Quản lý đất đai.
Đặc biệt, xin chân thành cảm ơn thầy giáo, TS. Phạm Hữu Tỵ, người hướng dẫn
khoa học nhiệt tình, chu đáo đã giúp đỡ tơi rất nhiều để hoàn thành Luận văn này .

Xin trân trọng gửi lời cảm ơn tới UBND thành phố Đồng Hới, Trung tâm phát
triển quỹ đất tỉnh, Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh Quảng Bình đã tận tình
giúp đỡ tơi trong q trình thu thập số liệu.
Tơi xin chân thành cảm ơn cơ quan, đồng nghiệp, gia đình và bạn bè đã động
viên giúp đỡ tôi cả về vật chất lẫn tinh thần để tơi hồn thành đề tài này.

Trong quá trình nghiên cứu thực hiện luận văn, do điều kiện hạn chế về thời
gian, nhân lực và những khó khăn khách quan nên khơng tránh khỏi những thiếu sót.
Tơi mong muốn nhận được những ý kiến đóng góp q báu của các thầy, cơ giáo, các
nhà khoa học và bạn bè đồng nghiệp để luận văn được hoàn thiện hơn.
Xin chân thành cảm ơn!

Đồng Hới, ngày

tháng năm 2018

Học viên

Nguyễn Thị Thanh Huyền

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


iii

TĨM TẮT
Đất đai tham gia nhiều vào q trình sản xuất nhưng nó khơng chuyển dần giá
trị của nó vào giá thành của sản phẩm, khơng hao mịn, càng tham gia nhiều vào quá
trình sản xuất thì giá đất càng tăng lên. Việc đầu tư của xã hội để làm tăng giá trị của
đất đai, phần lớn là đầu tư trực tiếp cho các tài sản khác như: hệ thống hạ tầng kỹ

thuật, hạ tầng xã hội… Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Đồng Hới
đã tạo ra nguồn thu lớn cho ngân sách, tạo vốn để đầu tư xây dựng, nâng cấp hệ thống
cơ sở hạ tầng. Thông qua tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất gắn với việc thực hiện
quy hoạch phát triển đô thị, khu dân cư nông thôn, nhiều khu đô thị mới, hiện đại đã
được xây dựng, góp phần cải thiện và nâng cao chất lượng cuộc sống. Chính vì vậy
việc nghiên cứu đề tài “Đánh giá công tác xác định giá đất cụ thể làm căn cứ xây
dựng giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Đồng Hới, tỉnh
Quảng Bình” là cần thiết.
Để thực hiện đề tài đã sử dụng chủ yếu phương pháp điều tra thu thập số liệu
sơ cấp và thứ cấp. Tiến hành điều tra thu thập số liệu thứ cấp tại các cơ quan liên
quan. Thu thập số liệu sơ cấp bằng 03 mẫu bảng hỏi: tiến hành phỏng vấn 06 cán bộ
chuyên môn của Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh, phỏng vấn 64 người trúng đấu giá

và 129 người không trúng đấu giá tại 03 dự án tạo quỹ đất tại thành phố Đồng Hới
trong thời gian từ năm 2015 đến năm 2016, đó là: dự án khu đơ thị Sa Động tại xã
Bảo Ninh, dự án hạ tầng kỹ thuật khu dân cư phía Tây sơng cầu Rào tại phường Nam
Lý, dự án khu dân cư phía Tây đường Hữu Nghị (phần mở rộng về phía Nam) tại
phường Bắc Lý.
Ngồi những kết quả đạt được của cơng tác xác định giá đất cụ thể làm căn cứ
xây dựng giá khởi điểm còn bộc lộ nhiều vấn đề cần giải quyết. Đề tài đã phân tích
được những hạn chế khó khăn trong cơng tác xác định giá đất cụ thể từ đó đề xuất
được một số giải pháp nhằm nâng cao đẩy mạnh hơn công tác xác định giá đất cụ thể
làm căn cứ xây dựng giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm

iv

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN........................................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN................................................................................................................................. ii
TÓM TẮT....................................................................................................................................... iii
MỤC LỤC...................................................................................................................................... iv
DANH MỤC CÁC BẢNG......................................................................................................... vi
DANH MỤC CÁC HÌNH......................................................................................................... vii
MỞ ĐẦU......................................................................................................................................... 1

1. Tính cấp thiết của đề tài........................................................................................................... 1
2. Mục đích và mục tiêu của đề tài............................................................................................ 2
3. Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn................................................................................. 2
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU............................................ 4
1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU............................................. 4
1.1.1. Giá đất................................................................................................................................... 4
1.1.2. Định giá đất.......................................................................................................................... 7
1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU..................................... 22
1.2.1. Các văn bản liên quan đến công tác xác định giá đất cụ thể làm căn cứ xây dựng
giá khởi điểm đấu giá QSD đất................................................................................................. 22
1.2.2. Trình tự, thủ tục thực hiện xác định giá đất cụ thể làm căn cứ xây dựng giá khởi
điểm đấu giá QSD đất................................................................................................................. 24

1.3. MỘT SỐ NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI.............................................. 26
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU.............................................................................................................................................. 288
2.1. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU........................................................................................ 288
2.2 PHẠM VI NGHIÊN CỨU................................................................................................ 288
2.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU............................................................................................ 288
2.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU................................................................................... 299
2.4.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu........................................................................ 299
2.4.2 Phương pháp xử lý số liệu............................................................................................. 299

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm

v
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN........................................... 30
3.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI TẠI THÀNH PHỐ
ĐỒNG HỚI, TỈNH QUẢNG BÌNH................................................................................... 3030
3.1.1. Điều kiện tự nhiên........................................................................................................ 3030
3.1.2. Tình hình phát triển kinh tế - xã hội............................................................................. 34
3.1.3. Đánh giá thuận lợi, khó khăn của điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội..................44
3.1.4. TÌNH HÌNH CHUNG CƠNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI
CỦA TỈNH QUẢNG BÌNH GIAI ĐOẠN 2011-2015........................................................ 46
3.2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ QUA CÁC DỰ
ÁN................................................................................................................................................... 49

3.2.1 Khái quát đặc điểm của các dự án tiến hành nghiên cứu......................................... 49
3.2.2 Kết quả xác định giá đất cụ thể của các dự án nghiên cứu...................................... 49
3.2.3. Kết quả ý kiến đánh giá từ những người trúng đấu giá, không trúng đấu giá và
cán bộ chuyên môn Trung tâm Phát triển quỹ đất................................................................ 62
3.3. HẠN CHẾ, KHÓ KHĂN TRONG CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ
LÀM CĂN CỨ XÂY DỰNG GIÁ KHỞI ĐIỂM ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
QUA CÁC DỰ ÁN TẠI THÀNH PHỐ ĐỒNG HỚI.......................................................... 70
3.5. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ
ĐẤT CỤ THỂ LÀM CĂN CỨ XÂY DỰNG GIÁ KHỞI ĐIỂM ĐẤU GIÁ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT........................................................................................................................... 72
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ................................................................................................... 75
KẾT LUẬN................................................................................................................................... 75

KIẾN NGHỊ.................................................................................................................................. 75
TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................................................... 77
PHỤ LỤC....................................................................................................................................... 81

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


vi

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Quy mô và tốc độ tăng trưởng kinh tế giai đoạn 2011 đến 2015...................34
Bảng 3.2. Quy mô và cơ cấu dân số, lao động thành phố Đồng Hới qua các năm.......41

Bảng 3.3: Đặc điểm các dự án nghiên cứu............................................................................. 49
Bảng 3.4: Ý kiến về thông tin giá đất trước khi tham gia đấu giá theo người trúng đấu
giá.................................................................................................................................................... 63
Bảng 3.5: Ý kiến đánh giá của người trúng đấu giá............................................................. 64
Bảng 3.6: Ý kiến về thông tin giá đất trước khi tham gia đấu giá theo người không
trúng đấu giá.................................................................................................................................. 66
Bảng 3.7: Ý kiến đánh giá của những người không trúng đấu giá................................... 67
Bảng 3.8: Ý kiến của cán bộ chuyên môn Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh...............69

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm

vii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Sơ đồ hành chính thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình............................... 30
Hình 3.2. Biểu đồ tăng trưởng kinh tế thành phố giai đoạn 2011 - 2015........................35
Hình 3.3. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế giai đoạn năm 2011 đến năm 2015.................... 36
Hình 3.4. Cơ cấu dân số lao động thành phố Đồng Hới năm 2015.................................. 41
Hình 3.5. Biểu đồ hiện trạng sử dụng đất đô thị................................................................... 42
Hình 3.6. Biểu đồ hiện trạng sử dụng đất trong khu dân cư nơng thơn........................... 43
Hình 3.7: Sơ đồ vị trí dự án khu đơ thị Sa Động tại xã Bảo Ninh.................................... 50
Hình 3.8: Sơ đồ vị trí dự án Khu HTKT khu dân cư phía Tây sơng cầu Rào, phường
Nam Lý........................................................................................................................................... 55

Hình 3.9: Sơ đồ vị trí dự án khu dân cư phía Tây đường Hữu Nghị................................ 58

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng là
yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật
khác trên trái đất. Các Mác viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều

kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ
bản trong nơng, lâm nghiệp”. Bởi vậy, nếu khơng có đất đai thì khơng có bất kỳ một
ngành sản xuất nào, con người không thể tiến hành sản xuất ra của cải vật chất để duy
trì cuộc sống và duy trì nòi giống đến ngày nay.[14]
Đất đai là tài sản quý giá phải bảo vệ bằng cả xương máu và vốn đất đai mà
một quốc gia có được thể hiện sức mạnh của quốc gia đó, ranh giới quốc gia thể hiện
chủ quyền của một quốc gia. Đất đai còn là nguồn của cải, quyền sử dụng đất đai là
nguyên liệu của thị trường nhà đất, nó là tài sản đảm bảo sự an tồn về tài chính, có
thể chuyển nhượng qua các thế hệ...[30]
Đất đai là một nhu cầu thiết yếu của mỗi tổ chức, cá nhân, hộ gia đình bởi vì
đất đai là điểm tựa để sinh hoạt, lao động, sản xuất… Tất cả mọi người đều có nhu
cầu có chỗ ở, tất cả mọi xã hội đều cần đất đai để phát triển. Đặc biệt, đối với cá nhân,

hộ gia đình đất đai đóng vai trị hết sức quan trọng vì nhu cầu có chỗ ở là nhu cầu
thiết yếu của con người.
Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về khơng gian và vơ hạn về thời gian sử
dụng. Bên cạnh đó đất đai có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử
dụng và sử dụng một cách hợp lí thì giá trị của đất (đã được khai thác sử dụng) khơng
những khơng mất đi mà có xu hướng tăng lên. Vì tính tài sản đặc biệt và tính hàng
hóa đặc biệt là một trong những nguyên nhân đòi hỏi phải định giá. Tính đặc biệt có
tính chất địi hỏi phải định giá là đất đai tham gia nhiều vào q trình sản xuất nhưng
nó khơng chuyển dần giá trị của nó vào giá thành của sản phẩm, khơng hao mịn, càng
tham gia nhiều vào q trình sản xuất thì giá đất càng tăng lên. Việc đầu tư của xã hội
để làm tăng giá trị của đất đai, phần lớn là đầu tư trực tiếp cho các tài sản khác như:
hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội...; do đó, chi phí đầu tư làm tăng giá trị của

đất đai là rất trìu tượng, khó xác định, khó phân bổ cho từng thửa đất….thiếu cơ sở
xác định mức chi phí cụ thể làm ảnh hưởng đến giá đất. [28]
Định giá đất là mảng công tác mới, khối lượng hồ sơ lớn và khá đa dạng, tính chất
phức tạp liên quan đến nhiều quy định. Nhân sự thực hiện còn mỏng, kinh nghiệm hạn
chế và kiêm nhiệm. Trong những năm qua công tác xác định giá đất cụ thể ở thành phố
Đồng Hới đang gặp nhiều vướng mắc về cơ chế chính sách và sự phối hợp giữa

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


2
các cơ quan ban ngành, hạn chế về nguồn thông tin giá đất giao dịch trên thị trường

nên việc “Đánh giá công tác xác định giá đất cụ thể làm căn cứ xây dựng giá khởi
điểm đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình” là cần
thiết nhằm góp phần từng bước hồn thiện và đưa ra được các giải pháp thiết thực.
2. Mục đích và mục tiêu của đề tài
2.1 Mục đích của đề tài
Đánh giá đúng thực trạng và đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác
xác định giá đất cụ thể làm căn cứ xây dựng giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất
tại thành phố Đồng Hới.
2.2 Mục tiêu của đề tài
- Đánh giá được thực trạng tổ chức công tác xác định giá đất cụ thể làm căn cứ
xây dựng giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Đồng Hới.
Đánh giá được kết quả của công tác xác định giá đất cụ thể làm căn cứ xây

dựng giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Đồng Hới.
- Đề xuất được các giải pháp cụ thể nhằm nâng cao chất lượng công tác xác
định giá đất cụ thể làm căn cứ xây dựng giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất tại
thành phố Đồng Hới.
3. Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn
3.1 Ý nghĩa khoa học
-

Làm rõ các khái niệm, đặc điểm liên quan đến công tác xác định giá đất cụ thể.

Đánh giá thực trạng công tác xác định giá đất cụ thể, nêu lên được những hạn
chế, khó khăn từ đó để có nhận xét về sự cần thiết phải nâng cao chất lượng công tác

xác định giá đất cụ thể.
Đề xuất các giải pháp có tính khả thi nhằm nâng cao cơng tác xác định giá đất
cụ thể làm căn cứ xây dựng giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất.
3.2 Ý nghĩa thực tiễn
Đánh giá, phân tích thực trạng cơng tác xác định giá đất cụ thể, nêu lên được
những lợi ích đạt được và những hạn chế. Từ đó để có nhận xét về sự cần thiết phải
nâng cao chất lương công tác xác định giá đất cụ thể.
Đề xuất các giải pháp có tính khả thi nhằm nâng cao công tác xác định giá
đất cụ thể làm căn cứ xây dựng giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất.
- Đề tài giúp cho cơ quan quản lý nhà nước tổng hợp, nắm bắt được tình hình
xác định giá đất cụ thể để xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất tại thành

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


3
phố Đồng Hới. Đề tài chỉ ra những hạn chế, những việc còn chưa làm được và cần
phải làm tại địa phương để đưa ra các giải pháp phù hợp.
Kết quả nghiên cứu của luận văn này có thể làm tài liệu tham khảo, học tập,
nghiên cứu về công tác xác định giá đất cụ thể làm căn cứ xây dựng giá khởi điểm
đấu giá quyền sử dụng đất.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm

4

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1.1. Giá đất
1.1.1.1. Khái niệm giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó khơng có giá trị. Do đó đối với
đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế,
nó là sự thu lợi trong q trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp
quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền

lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả
tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá
cả quyền thế chấp... Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu
là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai.[28]
Ở
nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một
lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Cho nên giá cả
đất đai ở nước ta khơng giống các quốc gia thơng thường có chế độ tư hữu đất đai, mà
giá đất là giá phải trả để có quyền sử dụng đất trong nhiều năm, mà không phải là giá
cả quyền sở hữu đất, đồng thời do thời gian sử dụng đất tương đối dài, nói chung đều
trên dưới 20 năm, trong thời gian sử dụng cũng có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi,

cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn tương tự như quyền sở hữu. Do vậy khoản 19
Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 có qui định: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất
tính trên một đơn vị diện tích đất”. [24]
Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực
hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng
quyền sử dụng đất... nó biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận
chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với nhau tại một thời điểm xác định gọi là giá đất thị
trường. Giá bán quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó phù hợp với khả năng của người
bán quyền sử dụng đất trong một thị trường có tác động quy luật giá trị (trao đổi ngang
giá), quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh... Giá đất này phản ánh đúng bản chất của các
giao dịch dân sự về đất đai là tơn trọng sự tự do thỏa thuận
ý chí giữa các bên, tính đúng giá trị thực của đất đai khắc phục sự áp đặt về giá đất của

Nhà nước và phù hợp với việc sử dụng đất đai trong điều kiện kinh tế thị trường.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


5
1.1.1.2. Đặc điểm của giá đất
Không giống nhau về phương thức biểu thị: giá cả đất đai phản ánh tác dụng
của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi
đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng,
giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp... Như vậy giá đất được biểu thị ở nhiều
phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử

dụng cịn có thể biểu thị bằng tiền thuê. Có nghĩa là đất đai tồn tại thị trường cho thuê.
Mối quan hệ giá cả đất đai với tiền thuê cũng giống như mối quan hệ lợi tức với tư
bản, chỉ cần xác định suất lợi tức hoàn vốn là có thể tính ra giá đất.
- Khơng giống nhau về thời gian hình thành: do đất đai có tính khác biệt cá thể
lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng
lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so sánh với
nhau. Khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng thị trường,
tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp với từng thời điểm nhất định.[28]
Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay
thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định. Đất đai không phải là sản phẩm lao
động của con người, cho nên khơng có giá thành sản xuất. Thực tế trong trường hợp
con người khai phá đất đai, thì chi phí là một bộ phận của giá đất vì người ta có thể tính

được các chi phí trực tiếp đầu tư vào đất. Tuy nhiên các khoản chi phí khác thì khó phân
bổ để mà hạnh tốn vào giá đất. Ví dụ đối với đất ở khu vực đơ thị các khoản chi phí trực
tiếp như xây dựng hệ thống đường giao thơng, điện, cấp và thốt nước...
có thể tính tốn được và phân bổ một phần vào giá đất. Nhưng các chi phí khác có thể
kể đến là xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, chợ...), góp
phần làm cho khu dân cư đó thuận lợi hơn trong cuộc sống, phần nào đẩy giá đất của
khu vực đó lên nhưng khó tính tốn để đưa vào giá đất đó được.
Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ
ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thơng thường. Chủ
yếu là do ngun nhân từ hai mặt tạo thành. Đầu tiên là do tính khan hiếm của đất đai
nên tính co dãn trong cung nhỏ; mà đồng thời sự phát triển kinh tế, xã hội và nhân
khẩu tăng lên không ngừng nên yêu cầu về đất tiếp tục tăng theo, cho nên giá đất ngày

càng tăng lên, đồng thời do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội được nâng cao khiến
cho tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làm cho
giá đất có trạng thái tăng lên. Trong thị trường thơng thường, giá cả hàng hoá chịu ảnh
hưởng cuả bản thân đơi bên cung cầu. Nhưng nói chung cung của đất là do tự nhiên cung
cấp, đất đai mà con người có thể sử dụng được là rất hạn chế, làm cho tính co dãn trong
cung kinh tế cũng rất nhỏ, nhưng do nhu cầu đối với đất lại thay đổi theo phát triển kinh
tế nên tính co dãn lại rất lớn, đó là mặt chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


6

- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: do đất có tính cố định về vị trí,
nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả của đất rất khó hình thành thống nhất,
mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng, trong cùng một thành phố, vị trí của thửa đất
khác nhau thì giá đất cũng khác nhau, giá đất có tính cá biệt rất rõ ràng; ngồi ra, giá
đất cịn phụ thuộc vào sự phát triển của kinh tế, sự gia tăng dân số của từng vùng, vì
vậy thửa đất khác nhau có giá cả rất khác nhau.
1.1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
Việc xác định giá đất để thực hiện đấu giá phải đảm bảo lợi ích của Nhà nước
và người tham gia đấu giá. Giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường và khả năng
sinh lợi của đất. Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng sinh lợi khác
nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất. Do đó khi xác định
giá đất để thực hiện đấu giá cần dựa vào các yếu tố sau:

*

Vị trí của khu đất:

Vị trí là một trong những nhân tố ảnh hưởng rất lớn đến giá đất. Nhân tố vị trí
chủ yếu xét về vị trí kinh tế, vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố. Bao
gồm khoảng cách đến trung tâm thành phố, trung tâm thương mại hoặc đến các trung
tâm tập trung đông dân cư và bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại trung tâm
đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất. Vì vậy, khi xác định giá
đất, điều quan trọng là phải xác định vị trí đất và các nhân tố xung quanh làm ảnh
hưởng đến giá đất.
* Yếu tố diện tích, chiều sâu, chiều rộng, hình dáng cũng ảnh hưởng đến giá đất.

Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng đất, lớn quá
hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong q trình sử dụng và khả năng tài chính của
người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất.
-

Chiều rộng

Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và
thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích kinh doanh, thương mại
và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất.
- Chiều sâu

Trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt đường đều
không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử dụng nào nên đều ảnh
hưởng đến giá đất của thửa đất đó.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


7
-Hình dáng
Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vng hoặc chữ nhật, cịn các dạng như tam
giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc... đều khơng thuận lợi cho việc sử
dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất.

*

Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng:

Yếu tố cơ sở hạ tầng có ảnh hưởng nhất định đến giá đất. Một thửa đất nằm ở
khu vực có hệ thống cơ sở hạ tầng như kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thơng,
tình hình đường sá và cấp hạng, tình trạng giao thông công cộng và mật độ lưới giao
thông..., hệ thống cấp thốt nước, dịch vụ thơng tin liên lạc, hệ thống điện, công viên
được đầu tư xây dựng đồng bộ tạo điều kiện thuận lợi cho sinh hoạt và sản xuất sẽ
làm tăng giá trị của đất và tác động trực tiếp đến giá đất. Vì vậy khi định giá đất cần
xem xét yếu tố cơ sở hạ tầng tại vị trí thửa đất cần định giá.[20]
* Điều kiện kinh tế - xã hội và các cơng trình dịch vụ:

Thửa đất nằm ở khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh
doanh thương mại, dịch vụ, văn phịng, mơi trường sống trong lành sẽ làm tăng sức
thu hút dân cư đến ở. Các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu vực này tăng
lên. Nếu thửa đất nằm ở khu vực gần khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy, xí
nghiệp, khu cơng nghiệp, khu chế xuất thường làm cho môi trường sống bị ô nhiễm sẽ
giảm sức hút dân cư đến sinh sống ở khu vực này dẫn đến giá đất giảm.
*

Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau:

Một thửa đất có thể sử dụng cho các mục đích khác khác nhau, mỗi mục đích sử dụng
thì giá trị mang lại từ thửa đất cũng khác nhau. Chính vì vậy, giá đất ln chịu ảnh

hưởng bởi mục đích vì đất đai là một tài sản khơng giống như những tài sản thơng
thường khác, nó có đặc tính riêng như tính khơng đồng nhất, sự cố định về vị trí, có
hạn về khơng gian và vơ hạn về thời gian sử dụng. Do đó khi định giá đất để đưa ra
đấu giá cần xem xét mục đích sử dụng của thửa đất theo quy hoạch để xác định giá
đất phù hợp với mục đích sử dụng đất đó.
1.1.2. Định giá đất
1.1.2.1. Khái niệm định giá đất
Định giá là loại hoạt động chun mơn vừa mang tính kinh tế-kỹ thuật, tính
pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định giá hình thành, tồn tại
và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường. Định giá
tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Nhiều khái niệm sử dụng trong lý
thuyết định giá là những khái niệm kinh tế tuy có một số khác biệt. Ngày nay, theo đà

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


8
phát triển của kinh tế thị trường, lý thuyết định giá ngày càng được hoàn thiện và trở
thành một ngành chuyên sâu trong nền kinh tế.[28]
Ðịnh giá đất đai phải căn cứ vào nguyên tắc và phương pháp định giá đất. Ðất
đai tuy cũng có thể giao dịnh như là hàng hóa, nhưng khơng phải là sản phẩm của lao
động con người làm ra nên khơng có giá trị. Giá cả của nó chịu ảnh hưởng của nhiều
yếu tố kinh tế, xã hội và tự nhiên, khác với giá cả của các loại hàng hóa thơng thường.
Ðiều đó quyết định rằng định giá đất tự có nguyên tắc và phương pháp đặc biệt của

riêng mình. Chỉ có tn thủ ngun tắc định giá đất đai, cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng
của các nhân tố đối với giá đất mới có thể chính xác đưa ra giá cả của đất đai.
Ðịnh giá đất đai phải dựa vào tài liệu đầy đủ về thị trường đất đai, sự hình
thành giá cả cuối cùng của đất đai là quyết định bởi hai bên giao dịch. Có thể nói rằng
giá cả đất đai hình thành từ thị trường, khơng nắm đầy đủ tình hình giao dịch của thị
trường đất đai, khơng biết được tình hình cung cầu của đất đai, khơng nắm vững được
xu thế phát triển của quá khứ hiện tại và tương lai, sẽ khơng định được giá cả cơng
bằng chính xác và khách quan.
Ðịnh giá đất phải cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng của chính sách đất đai của Chính
phủ, như quy hoạch đơ thị của Chính phủ có ảnh hưởng lớn đến giá đất. Cùng một
loại đất quy hoạch có thể làm tăng lên một trăm lần sau một đêm và cũng có thể làm
cho chẳng ai hỏi tới. Nếu khơng cân nhắc chính sách của Chính phủ thì kết quả định

giá đất khó lịng nói rằng cơng bằng và hợp lý.
Ðịnh giá đất phải biết đầy đủ tình trạng các loại quyền của đối tượng định giá.
Cùng một loại đất, quyền lợi khơng giống nhau thì giá cả có thể cách nhau rất lớn.
Cho nên trước khi định giá phải thông qua việc điều tra tài liệu đăng ký đất đai và
khảo sát thực tế để làm rõ tình trạng các loại quyền lợi của đối tượng đất đai định giá.
Giá đất do công tác định giá ra là giá cả đất đai ở một thời điểm nhất định, đó
là vì giá đất lên xuống thay đổi khơng ngừng theo sự phát triển của kinh tế, xã hội.
Nếu không biết được giá cả đất đai được định là giá cả của thời điểm nào, thì giá cả
được định ra không ý nghĩa.
Hiện nay định giá đất ở Việt Nam được thực hiện ở một số lĩnh vực sau: xây
dựng bảng giá quy định hàng năm cho các địa phương làm cơ sở thực hiện nghĩa vụ
tài chính của người sử dụng đất; xây dựng giá khởi điểm khi thực hiện giao đất có thu

tiền thơng qua hình thức đấu giá; tính tốn giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
phục vụ các cơng trình phúc lợi...

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


9
1.1.2.2. Nguyên tắc định giá đất
Nguyên tắc chung:
Giá đất được hình thành bởi sự tác động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau của ba
mặt là hiệu quả, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu, mà những nhân tố này
lại luôn luôn ở thế biến động, định giá đất cần phân tích tỷ mỷ điểm này và phán đốn

chính xác xu hướng biến động, hiểu biết các nhân tố cấu thành giá cả đất đai và sự
tương tác giữa các nhân tố, mới có thể định giá chính xác.
Trước khi chúng ta nghiên cứu về phương pháp định giá, đầu tiên cần nắm
vững nguyên tắc cơ bản của định giá đất đai, lấy đó làm kim chỉ nam, phân tích cẩn
thận các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả đất đai, sử dụng một cách linh hoạt các phương
pháp định giá đất đai, đưa ra những phán đoán phù hợp đối với giá cả đất đai.
Các nguyên tắc cơ bản trong định giá đất trước hết được hiểu đó là những
nguyên tắc kinh tế, chúng có liên quan mật thiết tới học thuyết kinh tế và thường được
thừa nhận có ảnh hưởng trực tiếp đến quan niệm hiện đại về giá thị trường. Sau nữa
cũng cần phải nhấn mạnh rằng những nguyên tắc này rất ít khi được xem xét một cách
riêng rẽ mà người ta thường sử dụng các nguyên tắc này trong mối liên quan chặt chẽ
với nhau, bởi vì chúng ln đi với nhau và bổ sung cho nhau. Trong nền kinh tế vận

hành theo cơ chế thị trường, việc định giá đất tuân thủ theo các nguyên tắc cơ bản sẽ
được trình bày dưới đây:
* Nguyên tắc thay thế
Giá đất tuân thủ quy luật thay thế. Thay thế trong định giá đất được hiểu, đó là
sự áp đặt về mặt giá trị của thửa đất chủ thể với giá bán của những thửa đất so sánh
trong cùng một vùng giá trị với điều kiện những thửa đất so sánh được bán trong
khoảng thời gian gần với thời điểm định giá thửa đất chủ thể.[28]
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một thửa đất chủ thể có khuynh
hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện
dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết khơng có sự chậm trễ trong việc thoả thuận
giá cả và thanh tốn. Hay nói cách khác, giá cả của một thửa đất nào đó chịu sự ràng
buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng tương đồng cùng loại hình có khả năng

thay thế nó.
Căn cứ vào các nguyên tắc nói trên, khi xác định giá đất là có thể thơng qua các
điều kiện đất đai, có nghĩa là so sánh giá trị sử dụng đất đai để định giá cả đất đai. Như
trong vòng cung cầu của cùng một thị trường, có thể thơng qua điều tra những giao dịch
mới phát sinh cùng với giá đất của những thửa đất có khả năng thay thế cho thửa đất đang
chờ định giá, rồi thơng qua so sánh với nó để xác định giá cả cho thửa đất đang chờ định
giá, nghĩa là phương pháp so sánh thường dùng trong định giá đất là lấy

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


10

nguyên tắc thay thế làm cơ sở. Điều cần chú ý là, do đặc điểm về tính cố định, tính cá
biệt và số lượng giao dịch ít của đất đai, khi định giá đất rất khó tìm được thửa đất
thay thế có điều kiện chất lượng hồn tồn giống nhau như thửa đất chờ định giá, vì
vậy thường phải sau khi tiến hành hiệu chỉnh thời gian và điều kiện đất đai mới có thể
sử dụng phương pháp so sánh thị trường để xác định giá cả cho các thửa đất chờ định
giá theo nguyên tắc thay thế.
Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc cơ bản
biểu hiện hành vi kinh tế hợp lý. Phạm vi thích nghi của nguyên tắc này rộng, là một
trong những nội dung trung tâm của nguyên tắc định giá.
* Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất
Một thửa đất có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, trong số đó
có sử dụng là hợp pháp, có sử dụng bị coi là không hợp pháp, sử dụng trái với các qui

định của chính quyền địa phương. Xét về mặt giá trị, có sử dụng cho thu nhập rịng
thấp và kéo dài, có sử dụng cho thu nhập ròng cao nhưng thời gian diễn ra rất ngắn.
Trong số rất nhiều các sử dụng khác nhau, thông thường một thửa đất bao giờ cũng có
một sử dụng vừa hợp pháp vừa đem lại giá trị thu nhập ròng lớn nhất và trong khoản
thời gian xác định. Loại sử dụng đó, lý thuyết định giá gọi là sử dụng hiệu quả nhất.
[28]
Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm
định giá cho thấy thửa đất đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu
nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong
tương lai là lớn nhất; sử dụng hiệu quả nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong
một khoảng thời gian nhất định.
Sử dụng hiệu quả nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng

nhất của định giá đất.
Hầu hết các thửa đất đều trải qua những “tranh chấp” về mục đích sử dụng. Đất
nông nghiệp trải qua sự tranh chấp giữa mục đích trồng trọt và chăn ni. Đất đơ thị trải
qua nhiều sự tranh chấp hơn, như để làm nhà ở, cửa hàng, khách sạn hoặc văn phòng giao
dịch. Khi một người ước tính giá trị thị trường của thửa đất, người đó phải thu thập, phân
tích thơng tin thị trường, thu thập và đánh giá tình trạng pháp lý của thửa đất và những
qui định về qui hoạch của chính quyền địa phương để đánh giá sử dụng nào là sử dụng có
hiệu quả nhất. Tuy nhiên, một sử dụng được đánh giá là sử dụng hiệu quả nhất phải có
triển vọng, mang tính khả thi và phải đáp ứng những nhu cầu về thời gian duy trì sử dụng
đó trước mắt cũng như một giai đoạn được dự tính tuỳ theo.
Thị trường bất động sản, các tài sản đất đai, nhà cửa và các tài sản khác gắn liền
với đất không được bán một cách riêng rẽ mà chúng thường được bán chung với nhau. Vì

vậy, sử dụng hiệu quả nhất phải đem lại lợi nhuận nhiều nhất cho toàn bộ tài sản

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


11
gồm đất đai, nhà cửa và những tài sản khác gắn liền với đất nếu có. Một vấn đề nữa
cần phải lưu ý khi ước tính sử dụng hiệu quả nhất đối với một bất động sản thuộc sở
hữu chung, người định giá khơng được kết hợp kết quả tính tốn từ các sử dụng mang
tính độc lập để ước tính cho các mục đích sử dụng khác với sử dụng mang tính độc
lập đó.[29]
Ví dụ: Một bất động sản là nhà ở 4 tầng (mỗi tầng có 3 phịng) thuộc sở hữu

chung của 4 người. Bất động sản có vị trí mặt tiền đường phố. Người sở hữu 3 phòng
tầng 1 đã lợi dụng ưu thế này đã sử dụng 2 phòng để làm cửa hàng, phòng còn lại để
ở. Khi định giá, người định giá không được sử dụng kết quả ước tính thu nhập rịng từ
việc kinh doanh cửa hàng của người sở hữu tầng 1 để tính tốn cho số phịng sử dụng
để ở cịn lại của ngôi nhà.
Thời gian kéo dài một sử dụng hiệu quả nhất phải được nhà đầu tư căn cứ kết
quả phân tích đánh giá thị trường, dự báo và chấp nhận. Theo thời gian, sử dụng hiệu
quả nhất đối với tài sản có thể thay đổi. Những thay đổi cơ bản của khu vực lân cận
có thể tạo nhu cầu đối với những sử dụng khác. Cán bộ định giá phải định kỳ xem xét
và điều chỉnh những kết luận cho là sử dụng hiệu quả nhất. Sử dụng hiệu quả nhất có
thể là sử dụng hiện tại hoặc một sử dụng hoàn toàn khác với sử dụng hiện tại, thậm
chí nó là một sự kết hợp của các sử dụng trong một giai đoạn.

Giả thiết trong khu đất nào đó xây nhà cao tầng, số tầng tăng lên thì thu nhập
ròng tăng theo tương ứng, nhưng sau khi vượt q một số tầng nào đó thì thu nhập
khó có thể tăng theo cùng tỷ lệ, số tầng đạt được thu nhập cao nhất đó, về kinh tế là
có lợi nhất. Để xác định được điểm này, cần phải tính toán tổ hợp về giá thành tất yếu
của các kiến trúc có chiều cao khác nhau, dự tốn thu nhập, chi phí, kinh doanh... để
tìm ra được điểm ngoặt tăng giảm của tổng thu nhập. Vận dụng nguyên tắc này có thể
tìm ra điểm sử dụng tới hạn của đất đai, tức là điểm thu lợi tối đa, cũng có thể gọi là
điểm sử dụng hiệu quả nhất.
Như vậy khi tiến hành định giá theo nguyên tắc sử dụng đất hiệu quả nhất, thì
khơng nên chịu sự hạn chế của hiện trạng sử dụng thực tế mà phải phán đoán chính
xác trong tình hình nào thì thửa đất đó được sử dụng hiệu quả nhất. Khi xem xét đất
đai đã được sử dụng hiệu quả nhất hay chưa thì những nhân tố cần phải nghiên cứu là:

phương thức sử dụng tốt nhất của thửa đất đó là gì; phương thức sử dụng trước mắt có
phải là hiệu quả nhất hay khơng; nếu khơng được thì khả năng chuyển nó sang sử
dụng có hiệu quả nhất như thế nào; phương thức sử dụng có hiệu quả nhất có khả
năng duy trì được bao lâu. Trong đó việc phán định tính liên tục của phương thức sử
dụng hiệu quả nhất có vai trị quan trọng, vì ảnh hưởng trực tiếp đến số lượng thu lợi
và phương thức sử dụng trong tương lai có liên quan đến ngun tắc dự đốn.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


12
Tóm lại, sử dụng hiệu quả nhất cần phải dựa trên cơ sở của nguyên tắc dự tính

và nguyên tắc biến động, nghĩa là được xác định sau khi xem xét một cách lâu dài về
quá khứ, hiện tại cho đến tương lai.
* Nguyên tắc biến động
Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá. Nó là
kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá đất, mà các nhân tố hình
thành giá thì ln nằm trong thế biến động, cho nên giá cả đất đai là được hình thành
trong quá trình tác động lẫn nhau của những nhân tố này và những biến động chung
của chúng.
Khi định giá đất, cần phải phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính cá biệt,
và nhu cầu về hiệu quả trên mảnh đất đó, cùng với những nhân tố nhân tố và sự biến
động của những nhân tố này. Vì các nhân tố này luôn thay đổi nên phải nắm vững mối
quan hệ nhân quả giữa các nhân tố và quy luật biến động để căn cứ giá đất hiện tại mà

dự tính giá đất cho tương lai. Do đó ngun tắc biến động và ngun tắc dự tính có
quan hệ mật thiết với nhau. Trong việc định giá đất, không những phải dự tính chính
xác sự biến động giá đất trong tương lai, mà đồng thời còn phải theo nguyên tắc biến
động để điều chỉnh tư liệu giá đất đang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá
thì mới có thể xác định giá đất hợp lý, chính xác.
Điều cần chú ý là các nguyên tắc này không đứng đơn lẻ, giữa chúng có mối
quan hệ trực tiếp hoặc gián tiếp với nhau. Do đó, khi định giá đất, ngoài việc cần phải
hiểu biết đầy đủ những nguyên tắc trên, còn phải nắm vững mối quan hệ giữa chúng
vận dụng một cách tổng hợp, mới nắm được giá cả đất đai chính xác.
Để phù hợp với cơng tác định giá đất ở Việt Nam hiện nay ngoài các nguyên
tắc chung đã nêu ởtrên, việc định giá đất của Nhà nước phải bảo đảm các nguyên tắc
sau đây (Điều 112 – Luật đất đai 2013) [24]:

- Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
- Theo thời hạn sử dụng đất;
Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử
dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu
giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;

Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng,
khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như
nhau.
Căn cứ vào ngun tắc định giá đất (nêu trên), phương pháp xác định giá đất và
khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


13
thuộc trung ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân
cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định.
1.1.2.3. Các phương pháp định giá đất
Theo Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất:[6]
+

Phương pháp so sánh trực tiếp

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp thực
hiện theo quy định sau đây:
1. Khảo sát, thu thập thông tin
a) Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất cần định giá.
b) Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 thửa đất có đặc điểm tương tự
với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện
kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng
pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên
thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian khơng q 02 năm
tính đến thời điểm định giá đất. Nội dung thông tin thu thập bao gồm:
-

Giá đất;

Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu tố về hạ
tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, thời điểm
chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất và các thông tin khác có ảnh hưởng
đến giá đất.
c) Thơng tin về giá đất của thửa đất so sánh được thu thập từ các nguồn sau đây:

-

Giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

-

Giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai;

-

Giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản;

Giá đất đã giao dịch thành công trên thị trường do người chuyển nhượng hoặc
người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cung cấp thông qua phỏng vấn trực
tiếp.

Giao dịch thành công là giao dịch mà bên nhận chuyển nhượng đã thanh toán
cho bên chuyển nhượng theo thỏa thuận và đã nhận quyền sử dụng đất.
d)
Khi khảo sát, thu thập thông tin về giá đất ưu tiên lựa chọn các thông tin về
giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch
bất động sản, giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai, các thông tin phát sinh

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


14
gần nhất với thời điểm định giá đất và tại khu vực định giá đất. Trường hợp tại khu

vực định giá khơng đủ thơng tin về giá đất thì thu thập thơng tin tại khu vực lân cận
có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật
và hạ tầng xã hội với khu vực có thửa đất cần định giá.
Trong q trình khảo sát, thu thập thơng tin, khơng điều tra đối với thửa đất sẽ
được chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp
huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và thửa đất không đủ điều
kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.
2.
Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa
đất so sánh với thửa đất cần định giá
a)

Phân tích, so sánh để xác định các yếu tố giống nhau và khác biệt của thửa

đất so sánh với thửa đất cần định giá.
b)
Điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với
thửa đất cần định giá
Căn cứ vào các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định
giá để điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ phần
trăm (%).
Việc điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh thực hiện theo nguyên tắc lấy
thửa đất cần định giá làm chuẩn; thực hiện điều chỉnh theo giá trị tuyệt đối trước, điều
chỉnh theo tỷ lệ phần trăm (%) sau; các yếu tố của thửa đất so sánh kém hơn so với

thửa đất cần định giá thì điều chỉnh tăng (cộng) mức giá của thửa đất so sánh; các yếu
tố của thửa đất so sánh tốt hơn so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh giảm (trừ)
mức giá của thửa đất so sánh.
3. Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá
Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách điều chỉnh
giá đất của từng thửa đất so sánh do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với
thửa đất cần định giá theo công thức sau:
Giá
của
định

thửa

Đối với trường hợp giá đất thị trường có biến động trong khoảng thời gian từ
thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến
thời điểm xác định giá đất thì phải thực hiện điều chỉnh mức giá đất của thửa đất so
sánh về thời điểm xác định giá đất theo chỉ số biến động giá đất thị trường do Sở Tài


PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


15
nguyên và Môi trường công bố. Trường hợp Sở Tài ngun và Mơi trường chưa cơng
bố thì chỉ số biến động giá đất thị trường của từng loại đất được tính tốn trên cơ sở

các thơng tin về giá đất phổ biến trên thị trường đã thu thập được theo thời gian hoặc
số liệu thống kê của cơ quan thống kê (nếu có).
4. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá
Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy bình quân số học đối với
các mức giá ước tính của thửa đất cần định giá đã xác định tại Khoản 3 Điều này; giá
đất của thửa đất cần định giá đã xác định phải bảo đảm chênh lệch với từng mức giá
đất ước tính khơng quá 10%.
Ví dụ về việc áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất tại
Phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư này.
+

Phương pháp chiết trừ

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp chiết trừ thực hiện theo
quy định sau đây:
1. Khảo sát, thu thập thông tin
a)
Khảo sát thực địa để thu thập thơng tin về thửa đất có tài sản gắn liền với đất
(sau đây gọi là bất động sản) cần định giá.
b) Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 bất động sản có đặc điểm tương
tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện
kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng
pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là bất động sản so sánh) đã chuyển nhượng
trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian khơng q 02

năm tính đến thời điểm định giá đất. Nội dung thơng tin thu thập bao gồm:
-

Giá đất;

Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu tố về hạ
tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, thời điểm
chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất và các thơng tin khác có ảnh hưởng
đến giá đất;
-

Thông tin về tài sản gắn liền với đất.

c) Nguồn thông tin thu thập thực hiện theo quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều 3
của Thông tư này.
d)
Trong quá trình khảo sát, thu thập giá đất thị trường, người điều tra thực
hiện theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 3 của Thông tư này.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


16
2. Xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các bất động sản so

sánh
Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh được xác
định theo công thức sau:
Giá trị hiện tại của tài
sản gắn liền với đất của =
bất động sản so sánh

Giá trị xây dựng
mới tại thời điểm
định giá đất

-

Giá trị hao mịn

Trong đó:
Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá đất là chi phí thay thế để đầu tư
xây dựng mới tài sản có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương hoặc chi phí tái tạo tài sản
gắn liền với đất đó. Giá trị xây dựng mới bao gồm các khoản chi phí trực tiếp, chi phí
gián tiếp, lợi nhuận hợp lý cho người đầu tư xây dựng và các khoản thuế, phí phải nộp
theo quy định của pháp luật.
Giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất bao gồm: hao mịn hữu hình và
hao mịn vơ hình (bao gồm hao mòn về mặt vật lý do hư hao dần trong q trình khai
thác sử dụng; hao mịn do lạc hậu về chức năng; thay đổi quy hoạch, suy thoái kinh tế

và do tác động của các yếu tố bên ngoài).
Phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn của tài sản gắn liền
với đất thực hiện theo quy định của pháp luật chuyên ngành. Trường hợp chưa có quy
định hoặc hướng dẫn về phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn thì
việc tính tốn thực hiện căn cứ vào thơng tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị
trường.
3. Ước tính giá đất của bất động sản so sánh
Giá trị đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau:
Giá trị đất
của bất động
sản so sánh
Việc ước tính giá đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau:

Giá đất của
động sản so


PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm