Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện tư nghĩa, tỉnh quảng ngãi
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (2.79 MB, 109 trang )
ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
VÕ VĂN TƯỢNG
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ
TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN TƯ NGHĨA, TỈNH QUẢNG NGÃI
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số: 8850103
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS. HỒNG THỊ THÁI HỊA
CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN:
TS. LÊ THANH BỒN
HUẾ - 2018
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
i
LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Tất cả các số liệu
trong nghiên cứu của luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ
luận văn nào khác.
Tôi xin cảm ơn mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này và tôi xin cam
đoan các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.
Quảng Ngãi, ngày tháng
năm 2018
Học viên thực hiện
Võ Văn Tượng
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ii
LỜI CÁM ƠN
Để hồn thành bản luận văn này, tơi đã nhận được sự giúp đỡ tận tình của:
- PGS.TS Hồng Thị Thái Hịa, người đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt
thời gian thực hiện đề tài;
- Các thầy giáo, cô giáo Khoa Tài nguyên Đất và Môi trường Nơng nghiệp,
Phịng Đào tạo Sau Đại học, Trường Đại Học Nông Lâm Huế;
- Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Ngãi; Văn phòng Đăng ký đất đai
tỉnh Quảng Ngãi, Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Quảng Ngãi – Chi nhánh huyện Tư
Nghĩa, UBND huyện Tư Nghĩa; Phòng Tài ngun và Mơi trường huyện Tư Nghĩa;
Các phịng, ban và UBND các xã, thị trấn của huyện Tư Nghĩa.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới các cá nhân, tập thể, cơ quan nêu trên và các
đồng nghiệp đã giúp đỡ, khích lệ và tạo những điều kiện cho tơi trong q trình thực
hiện đề tài này.
Tơi xin trân trọng cảm ơn!
Quảng Ngãi, ngày
tháng
năm 2018
Học viên thực hiện
Võ Văn Tượng
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iii
TĨM TẮT
Mục đích của đề tài là đánh giá được thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
trên địa bàn huyện Tư Nghĩa. Từ đó, đề xuất được các giải pháp nâng cao hiệu quả
công tác đăng ký đất đai, cấp giấy quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất chứng nhận trên địa bàn huyện Tư Nghĩa.
Đề tài đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu như phương pháp điều tra, thu
thập số liệu, tài liệu; phương pháp thu thập số liệu thứ cấp, sơ cấp; phương pháp thống
kê, tổng hợp; phương pháp chuyên gia; phương pháp phỏng vấn các đối tượng sử dụng
đất; phương pháp so sánh; phương pháp phân tích và xử lý số liệu.
Kết quả cho thấy cơng tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã đạt được những mặt sau:
Thành lập Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả hành chính theo cơ chế “một cửa”, trong
đó có thủ tục đăng ký và cấp Giấy chứng nhận tiếp nhận tại trụ sở của Chi nhánh văn
phòng đăng ký đất đai. Cán bộ của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai tiếp nhận hồ sơ
và viết Giấy biên nhận hồ sơ đăng ký và cấp Giấy chứng nhận, sau đó luân chuyển đến
lãnh đạo giao cho cán bộ của Văn phòng đăng ký xử lý hồ sơ, giảm được thời gian luân
chuyển hồ sơ từ bộ phận “một cửa” của UBND huyện đến văn phịng đăng ký đất đai.
Cơng tác tiếp nhận và giải quyết hồ sơ theo cơ chế một cửa tại Chi nhánh từng bước thống
nhất, chuẩn hóa, tn thủ đúng quy định.
Cơng tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận tại huyện Tư Nghĩa trong những năm
qua đã được những thành tựu đáng kể như toàn huyện đã cấp được 102.912 giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, được tiếp nhận tại cơ quan có thẩm quyền, công tác đăng ký đất
đai, cấp giấy chứng nhận đã đi vào nề nếp. Đồng thời được sự quan tâm chỉ đạo của Sở
Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng ĐKĐĐ tỉnh, UBND huyện, sự phối hợp chặt chẽ
giữa các phòng, ban chức năng của huyện và UBND xã; các cán bộ CNVC luôn nêu cao
tinh thần trách nhiệm, thường xuyên làm việc ngoài giờ để đẩy nhanh tiến độ.
Ủy ban nhân dân cấp huyện luôn quan tâm chỉ đạo công tác đăng ký và cấp Giấy
chứng nhận, hàng tháng lãnh đạo Ủy ban nhân dân huyện tổ chức hội nghị nghe các
ngành chức năng báo cáo kết quả thực hiện về công tác đăng ký và cấp Giấy chứng nhận
để kịp thời tháo gỡ những khó khăn vướng mắc trong quá trình triển khai thực hiện,
thường xuyên tuyên truyền sâu rộng trong nhân dân, chỉ đạo các xã hoàn thiện hồ sơ đúng
thời gian, đúng pháp luật.
Sau khi Văn phòng Đăng ký đất đai một cấp được thành lập, theo đó việc cập nhập,
chỉnh lý hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu địa chính đã được thực hiện thường xuyên. Đến
nay, đã xây dựng được mô hình cơ sở dữ liệu tập trung.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iv
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ......................................................................................................... i
LỜI CÁM ƠN .............................................................................................................ii
TÓM TẮT ................................................................................................................. iii
MỤC LỤC .................................................................................................................. iv
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ......................................................................... vii
DANH MỤC BẢNG ................................................................................................viii
DANH MỤC HÌNH .................................................................................................... ix
MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1
1. TÍNH CẤP THIẾT ĐỀ TÀI ..................................................................................... 1
2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI ....................................................................................... 2
2.1. Mục tiêu chung ..................................................................................................... 2
2.2. Mục tiêu cụ thể ..................................................................................................... 2
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ Ý NGHĨA THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI ....................... 2
3.1. Ý nghĩa khoa học .................................................................................................. 2
3.2. Ý nghĩa thực tiễn................................................................................................... 2
Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .......................................... 3
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU...................................... 3
1.1.1. Các khái niệm cơ bản về hệ thống địa chính ....................................................... 3
1.1.2. Quyền sử dụng đất ............................................................................................. 6
1.1.3. Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .......................................... 8
1.1.4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất ................................................................................................................. 10
1.1.5. Quản lý Nhà nước về đất đai ............................................................................ 12
1.1.6. Vị trí, vai trị, ý nghĩa của việc cấp giấy chứng nhận ........................................ 19
1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ......................................... 24
1.2.1. Tổng quan về vấn đề nghiên cứu một số nước trên thế giới .............................. 24
1.2.2. Lịch sử công tác đăng ký đất đai qua các thời kỳ ở Việt Nam........................... 27
1.2.3. Các văn bản của UBND tỉnh Quảng Ngãi ........................................................ 32
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
v
1.2.4. Sự thay đổi mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất qua các thời kỳ .............. 33
1.3. MỘT SỐ CƠNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CĨ LIÊN QUAN ............................... 33
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU .......................................................................................................................... 35
2.1. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU ............................................................................. 35
2.2. PHẠM VI NGHIÊN CỨU .................................................................................. 35
2.2.1. Phạm vi về thời gian ........................................................................................ 35
2.2.2. Phạm vi về không gian ..................................................................................... 35
2.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ............................................................................... 35
2.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....................................................................... 35
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu ............................................................... 35
2.4.2. Phương pháp thống kê, tổng hợp ...................................................................... 36
2.4.3. Phương pháp phân tích, so sánh ....................................................................... 37
2.4.4. Phương pháp xử lý số liệu ................................................................................ 37
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ......................................... 38
3.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ VÀ XÃ HỘI CỦA HUYỆN TƯ NGHĨA ... 38
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 38
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................. 44
3.1.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Tư Nghĩa, tỉnh Quảng
Ngãi .................................................................................................................. 51
3.2. ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI
HUYỆN TƯ NGHĨA, TỈNH QUẢNG NGÃI ............................................................ 59
3.2.1. Thực trạng công tác đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính tại huyện Tư
Nghĩa, tỉnh Quảng Ngãi ............................................................................................. 59
3.2.2. Phân tích và đánh giá những ưu điểm, tồn tại về thực trạng công tác đăng ký đất
đai, cấp giấy chứng nhận tại huyện Tư Nghĩa, tỉnh Quảng Ngãi................................. 78
3.3. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM LÀM TỐT CÔNG TÁC CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN
KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TƯ NGHĨA, TỈNH
QUẢNG NGÃI .......................................................................................................... 82
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vi
3.3.1. Về cơ cấu tổ chức............................................................................................. 82
3.3.2. Về lực lượng nhân sự ....................................................................................... 83
3.3.3. Về xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai và hồ sơ địa chính ....................................... 84
3.3.4. Về phía các cấp chính quyền ............................................................................ 85
3.3.5. Về phía cơ quan Tài nguyên và Môi trường huyện Tư Nghĩa ........................... 85
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................................... 87
1. KẾT LUẬN ........................................................................................................... 87
2. KIẾN NGHỊ........................................................................................................... 88
TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................................... 90
PHỤ LỤC .................................................................................................................. 93
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Ký hiệu viết tắt
Có nghĩa là
BĐĐC
Bản đồ địa chính
BĐS
Bất động sản
BTNMT
Bộ Tài ngun và Mơi trường
CP
Chính Phủ
ĐKĐĐ
Đăng ký đất đai
ĐKTK
Đăng ký thống kê
GCN
Giấy chứng nhận
GCNQSDĐ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
GTSX
Giá trị sản xuất
HĐND
Hội đồng nhân dân
HSĐC
Hồ sơ địa chính
HTX NN
Hợp tác xã nơng nghiệp
KDC
Khu dân cư
NĐ-CP
Nghị định – Chính Phủ
NQ/TW
Nghị quyết / Trung Ương
QĐ-BTMNT
Quyết định – Bộ Tài nguyên và Môi trường
QSD
Quyền sử dụng
TT-BTNMT
Thông tư – Bộ Tài nguyên và Môi trường
TT-TCĐC
Thông tư – Tổng cục địa chính
TTLT
Thơng tư liên tịch
UBND
Ủy ban nhân dân
VPĐKQSDĐ
Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất
VPĐKĐĐ
Văn phòng Đăng ký đất đai
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
viii
DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. Cơ cấu diện tích đất theo mục đích sử dụng ............................................... 53
Bảng 3.2. Biến động về diện tích sử dụng đất từ năm 2014 - 2016 ............................. 55
Bảng 3.3. Kết quả đo đạc bản đồ địa chính huyện Tư Nghĩa, tỉnh Quảng Ngãi .......... 62
Bảng 3.4. Hệ thống sổ sách địa chính......................................................................... 63
Bảng 3.5. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho hộ gia đình, cá
nhân trên địa bàn huyện Tư Nghĩa ............................................................. 69
Bảng 3.6. Bảng tổng hợp kết quả phiếu điều tra ......................................................... 70
Bảng 3.7. Kết quả đăng ký biến động đất đai trên địa bàn huyện Tư Nghĩa................ 75
Bảng 3.8. Thẩm quyền ký giấy chứng nhận khi đăng ký đất đai ................................. 76
Bảng 3.9. Kết quả thực hiện công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận.......................... 77
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ix
DANH MỤC HÌNH
Hình 1.1. Mẫu Giấy chứng nhận ................................................................................ 12
Hình 3.1. Sơ đồ hành chính huyện Tư Nghĩa, tỉnh Quảng Ngãi.................................. 38
Hình 3.2. Cơ cấu sử dụng đất huyện Tư Nghĩa, tỉnh Quảng Ngãi ............................... 53
Hình 3.3. Sơ đồ quy trình đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu .................................... 66
Hình 3.4. Biểu đồ kết quả cấp GCNQSDĐ lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân ............. 68
Hình 3.5. Sơ đồ trình tự thủ tục hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất ................................. 73
Hình 3.6. Biểu đồ kết quả đăng ký biến động đất đai trên địa bàn huyện Tư Nghĩa.... 74
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
1
MỞ ĐẦU
1. TÍNH CẤP THIẾT ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại và
phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất. Đó là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân
cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Mỗi quốc gia, mỗi
địa phương có một quỹ đất đai nhất định được giới hạn bởi diện tích, ranh giới, vị
trí...Việc sử dụng và quản lý quỹ đất đai này được thực hiện theo quy định của nhà
nước, tuân thủ luật đất đai và những văn bản pháp lý có liên quan. Luật Đất đai năm
2013 ra đời, thay thế Luất Đất đai năm 2003 nhưng vẫn xác định nguyên lý căn bản đó
là đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do nhà nước thống nhất quản lý.
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân là mong
đợi của người sử dụng đất, là căn cứ pháp lý để xác lập mối quan hệ pháp luật giữa
người sử dụng đất và Nhà nước. Thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, nhà nước và chính quyền các cấp sẽ nắm chắc quỹ đất và thực trạng sử dụng đất.
Đồng thời có giải pháp đúng đắn để xử lý các trường hợp vi phạm Luật Đất đai, tranh
chấp đất đai, đảm bảo công bằng và ổn định kinh tế - xã hội.
Để đảm bảo tính thống nhất trong cơng tác quản lý đất đai thì cơng tác đăng ký
và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải được thực hiện nghiêm túc. Công tác
này không chỉ đảm bảo sự thống nhất quản lý mà còn bảo đảm các quyền lợi và nghĩa
vụ cho người sử dụng, giúp cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư, sản xuất, xây dựng
các cơng trình... Hiện nay vấn đề về đất đai là vấn đề được nhiều người quan tâm,
tranh chấp, khiếu nại, lấn chiếm đất đai thường xuyên xảy ra và việc giải quyết vấn đề
này cực kỳ nan giải do thiếu giấy tờ pháp lý. Cùng với q trình cơng nghiệp hố, hiện
đại hố đất nước như ngày nay đã làm cho thị trường bất động sản trở nên sơi động,
trong đó đất đai là hàng hoá chủ yếu của thị trường này. Nhưng thực tế trong thị
trường này thị trường ngầm phát triển rất mạnh mẽ. Đó là vấn đề đáng lo ngại nhất
hiện nay. Để đảm bảo cho thị trường này hoạt động công khai, minh bạch thì u cầu
cơng tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận phải được tiến hành. Ngoài ra một vấn đề quan
trọng của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giúp cho Nhà nước có cơ sở
pháp lý trong việc thu tiền sử dụng đất, tăng nguồn ngân sách cho nhà nước.
Công tác đăng ký, cấp GCN QSDĐ của huyện Tư Nghĩa, tỉnh Quảng Ngãi mặc
dù đã được các ngành, các cấp quan tâm nhưng đến nay vẫn cịn nhiều bất cập. Việc
tìm hiểu, đánh giá tình hình thực hiện cơng tác cấp GCN QSDĐ trên địa bàn huyện Tư
Nghĩa giúp UBND huyện với tư cách đại diện Nhà nước sở hữu về đất đai có những
biện pháp đẩy nhanh và tiến đến hồn thiện cơng tác này theo chủ trương chung của
Đảng, Nhà nước ta. Do đó, việc “Đánh giá cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện
Tư Nghĩa, tỉnh Quảng Ngãi” là việc làm cần thiết.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
2
2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
2.1. Mục tiêu chung
Đánh giá được thực trạng và đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác
đăng ký đất đai, cấp giấy quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất chứng nhận tại huyện Tư Nghĩa, tỉnh Quảng Ngãi.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được thực trạng công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Tư
Nghĩa, tỉnh Quảng Ngãi.
- Phân tích và đánh giá được những ưu điểm, tồn tại về thực trạng công tác
đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Tư Nghĩa, tỉnh
Quảng Ngãi.
- Đề xuất được các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác tác đăng ký đất đai,
cấp giấy quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chứng
nhận trên địa bàn huyện Tư Nghĩa, tỉnh Quảng Ngãi
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ Ý NGHĨA THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI
3.1. Ý nghĩa khoa học
- Góp phần cung cấp cơ sở lý luận trong đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả
việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất tại địa điểm nghiên cứu.
- Kết quả nghiên cứu sẽ đóng góp cơ sở lý luận để hồn thiện quy trình cấp giấy
chứng nhận theo hướng thuận lợi, nhanh chóng, chính xác và đúng quy định.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Kết quả nghiên cứu của đề tài cho thấy những mặt tích cực cũng như các vấn
đề cịn tồn tại trong cơng tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, từ đó để hồn thiện và nâng cao hiệu quả
cơng tác của Văn phịng đăng ký đất đai tại huyện Tư Nghĩa, tỉnh Quảng ngãi.
- Kết quả nghiên cứu của đề tài giúp cho chính quyền các cấp cũng như các ban
ngành liên quan của huyện Tư Nghĩa nắm bắt thông tin liên quan đến hiệu quả cơng
tác của Văn phịng đăng ký đất đai, từ đó có biện pháp tháo gỡ những khó khăn vướng
mắc, giúp cho cơng tác của văn phịng Đăng ký đất đai ngày một hoàn thiện hơn.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
3
Chương 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1.1. Các khái niệm cơ bản về hệ thống địa chính
a. Hệ thống địa chính
Hệ thống địa chính (Land administration) theo nghĩa rộng là hệ thống quản lý
nhà nước về đất đai nói chung, bao gồm công cụ để quản lý đất đai (pháp luật, quy
hoạch, kinh tế) và biện pháp hành chính để quản lý đất đai (hệ thống đăng ký, hồ sơ
địa chính, bộ máy hành chính, thủ tục hành chính). Có thể hiểu cơng cụ quản lý chính
là những thành phần xây dựng nên thể chế hành chính, cịn biện pháp quản lý là các
giải pháp nhằm xây dựng hệ thống các cơ quan quản lý, công chức, thủ tục hành chính
trong quản lý nhà nước về đất đai [3].
b. Hệ thống hành chính trong quản lý nhà nước về đất đai
Hiện nay, người ta thường gọi tắt hệ thống hành chính trong quản lý nhà nước
về đất đai là hệ thống địa chính theo nghĩa hẹp. Hệ thống này quy định cụ thể các hồ
sơ địa chính, cơ quan quản lý, cơ quan thực hiện dịch vụ công, công chức, viên chức,
trình tự thủ tục hành chính mà chủ sở hữu và chủ sử dụng đất phải thực hiện để có
được tư cách pháp lý của mình và của thửa đất có liên quan. Hạt nhân của hệ thống
này là hồ sơ địa chính (cadastre) ghi nhận những thơng tin cần thiết về các mặt tự
nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của thửa đất để phục vụ sự quản lý của nhà nước ở tầm
vĩ mô và vi mơ.
Hệ thống hồ sơ địa chính phục vụ quản lý đất đai được chia thành 3 nhóm: Hệ
thống địa bạ, Hệ thống bằng khoán và Hệ thống hỗn hợp [3].
* Hệ thống địa bạ (Deed system)
Hệ thống địa bạ là hệ thống hồ sơ địa chính trong quản lý đất đai dựa trên cơ sở
các chứng thư pháp lý dân sự (di chúc, hợp đồng dân sự...) xác nhận tư cách pháp lý
của thửa đất và của chủ sở hữu, chủ sử dụng thửa đất đó.
Chủ sở hữu, chủ sử dụng thửa đất lưu giữ mọi loại giấy tờ được pháp luật dân
sự thừa nhận mà có liên quan đến quyền và nghĩa vụ của mình đối với thửa đất. Nhà
nước thiết lập sổ sách quản lý gọi là địa bạ để ghi nhận rõ ràng từ tổng quát đến chi tiết
các thông tin cần quản lý về thửa đất (sơ đồ và mơ tả thửa đất, vị trí trong đơn vị hành
chính, các đặc điểm tự nhiên, loại và hạng đất, chủ sở hữu, người sử dụng, thuế đất,
thời gian đã chuyển nhượng, mục đích sử dụng, ....).
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
4
Mỗi lần thực hiện biến động về thửa đất như chuyển nhượng sang chủ khác,
thay đổi mục đích sử dụng.., chủ sở hữu, chủ sử dụng thửa đất phải làm các thủ tục
đăng ký đất đai (land registration) cần thiết để thay đổi nội dung trong sổ sách quản
lý. Chủ sở hữu, chủ sử dụng thửa đất phải giữ tất cả những giấy tờ pháp lý về thửa đất
từ khi thửa đất được hình thành.
Tư cách pháp lý của thửa đất và cả chủ sở hữu, chủ sử dụng thửa đất đó được
ghi nhận trong địa bạ. Tùy theo trình độ công nghệ của mỗi thời kỳ mà trong địa bạ
người ta chỉ mơ tả thửa đất, hoặc có kèm theo việc lập sơ đồ thửa đất, đo đạc chính xác
hay đo bản đồ giải thửa toàn khu vực. Quản lý địa bạ thường được gắn liền với bộ máy
cơ quan hành chính đã được xác lập.
Hệ thống địa bạ có các ưu điểm sau:
- Các thủ tục hành chính quen thuộc với người dân, đơn giản, nhanh chóng,
thuận tiện cho thực hiện các biến động đất đai;
- Giá thành rẻ, nhất là ở hệ thống quản lý không dùng bản đồ, sơ đồ trích thửa.
Bên cạnh đó, Hệ thống địa bạ có những nhược điểm sau:
- Thiếu tính thống nhất khi phải công nhận nhiều thể loại giấy tờ làm chứng thư
pháp lý đối với đất đai;
- Thiếu tính đồng nhất giữa giấy tờ pháp lý do người quản lý và chủ sở hữu,
người sử dụng lưu giữ;
- Khó vận hành một hệ thống quản lý tổng hợp trong mối quan hệ giữa đất đai
với các phạm vi quản lý khác như ngân hàng, dân cư, dân sự,...
- Không đáp ứng được nhu cầu quản lý vĩ mô của nhà nước về đất đai như quy
hoạch, giá đất, môi trường, v.v...
- Khó vận hành thị trường bất động sản trên cơ sở vận động đầu tư trên đất [3].
* Hệ thống bằng khoán (Title system)
Hệ thống bằng khoán hay còn gọi là hệ thống giấy chứng nhận về đất đai là hệ
thống hồ sơ địa chính trong quản lý đất đai dựa trên cơ sở thủ tục đăng ký đất đai (land
registration), thành lập hồ sơ địa chính thống nhất (land records) và thay thế mọi giấy
tờ pháp lý đối với thửa đất bằng một loại giấy gọi là Giấy chứng nhận về đất đai (land
title certificate).
Hệ thống bằng khốn ra đời sau hệ thống địa bạ và có xu hướng thay thế hệ thống
địa bạ trong quá trình cơng nghiệp hóa kinh tế và hiện đại hóa hệ thống hành chính.
Hệ thống bằng khốn bao gồm q trình đăng ký đất đai, thành lập hệ thống hồ
sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đối với thửa
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
5
đất. Đăng ký đất đai bao gồm 2 loại là đăng ký ban đầu và đăng ký biến động. Đăng ký
ban đầu là đăng ký do người mới có đất từ nguồn chưa được đăng ký thực hiện hoặc
đăng ký khi thửa đất mới được xác lập. Đăng ký biến động là đăng ký khi có thay đổi
về sử dụng đất, về người sử dụng, về giá trị của thửa đất hoặc chủ sở hữu, người sử
dụng thực hiện các quyền của mình được pháp luật cho phép. Giấy chứng nhận về đất
đai là chứng thư pháp lý duy nhất về thửa đất do nhà nước cấp, thay thế cho tất cả mọi
giấy tờ khác về đất đai được pháp luật dân sự thừa nhận. Giấy chứng nhận có thể chỉ
phát hành 1 bản cho chủ sở hữu hoặc người sử dụng mà người quản lý chỉ nắm giữ
trên hồ sơ địa chính, hoặc cũng có thể phát hành 2 bản mà chủ sở hữu hoặc người sử
dụng giữ 1 bản và người quản lý giữ 1 bản.
Trong thời gian đầu, việc đăng ký đất đai do các cơ quan hành chính trong bộ
máy nhà nước thực hiện. Đăng ký đất đai là một nội dung có thể đưa vào xã hội hóa, tức
là có thể thực hiện đăng ký đất đai tại các cơ quan dịch vụ công (nước ta thường gọi là
cơ quan sự nghiệp hay gọi là Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất). Cơ quan dịch vụ
công tiếp nhận và làm thủ tục đăng ký đất đai gọi là Văn phòng Đăng ký đất đai (Land
title office). Văn phòng Đăng ký đất đai (gọi là Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất)
thực hiện việc đăng ký theo quy định của pháp luật, tự trang trải mọi hoạt động của
mình trên cơ sở được giữ lại một phần của phí đăng ký do người đăng ký nộp.
Hệ thống bằng khốn hồn tồn phù hợp với tư duy quản lý trong xã hội cơng
nghiệp, tạo tính thống nhất cao, đảm bảo tính chặt chẽ, đáp ứng được cả quản lý vĩ mô
và vi mô về đất đai. Hệ thống này càng phù hợp hơn với xã hội thơng tin với mục tiêu
tin học hóa hệ thống quản lý [3].
Hệ thống bằng khốn có các ưu điểm chủ yếu sau:
- Hệ thống đảm bảo độ tin cậy cao vì thơng tin trên Giấy chứng nhận cho chủ sở
hữu hoặc người sử dụng thống nhất với thông tin do người quản lý nắm giữ trong hồ
sơ địa chính hoặc trên bản sao giấy chứng nhận, đo đạc khảo sát thửa đất chính xác, đủ
cung cấp thơng tin chính xác, toàn diện và thống nhất cho cả quản lý vi mô lẫn vĩ mô;
- Hệ thống đảm bảo thủ tục hành chính đơn giản, chức năng rõ ràng, dễ vận
hành, tính đơn giản càng thể hiện rõ trong trường hợp đăng ký thực hiện tại Văn phòng
Đăng ký đất đai;
- Hệ thống đăng ký đất đai tại Văn phòng Đăng ký đất đai có giá thành hạ vì
khơng phải sử dụng kinh phí của nhà nước để ni bộ máy cơ quan đăng ký, phí đóng
góp của người có nhu cầu thực hiện đăng ký đất đai hoặc khai thác thông tin đất đai
đảm bảo cho bộ máy Văn phòng Đăng ký đất đai hoạt động, hơn thế nữa có thể tăng
thu cho nhà nước;
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
6
- Hệ thống đảm bảo nhanh chóng khi giải quyết thủ tục về đất đai, người dân
không phải chờ đợi lâu, sự nhanh chóng trong giải quyết các thủ tục đăng ký đất càng
thể hiện rõ trong trường hợp hệ thống hồ sơ địa chính đã được tin học hóa;
- Hệ thống có tính phù hợp cao đối với quản lý đất đai trong xã hội công
nghiệp, quản lý bất động sản, thuận tiện cho việc vận hành một hệ thống quản lý khác
như ngân hàng, dân sự, tòa án,...
Hệ thống bằng khốn có các nhược điểm chủ yếu sau:
- Địi hỏi kinh phí đầu tư ban đầu lớn khi chuyển từ hệ thống địa bạ sang hệ
thống bằng khoán. Ở Việt Nam, nếu hoàn thành được việc xây dựng tồn bộ hệ thống
hồ sơ địa chính chính qui được tin học hóa ước phải chi khoản 300 triệu USD. Ở một
nước có diện tích nhỏ Singapore (nhỏ hơn diện tích của thành phố Hà Nội), việc xây
dựng hệ thống quản lý đất đai hiện đại LandNet cũng phải chi phí tới 35 triệu USD
trong 12 năm xây dựng;
- Địi hỏi kỹ thuật đo đạc thành lập bản đồ địa chính đạt được trình độ cơng
nghệ cao.
Tuy nhiên, do những ưu việt của hệ thống bằng khoán nên các nước đang phát
triển, các nước có nền kinh tế chuyển đổi đều hướng tới xây dựng hệ thống này trong
quản lý sử dụng đa ngành nói chung. Việt nam đã quyết định áp dụng hệ thống bằng
khoán trên phạm vi cả nước từ năm 1987 [17].
* Hệ thống hỗn hợp
Hệ thống hỗn hợp là hệ thống áp dụng cả hai hình thức địa bạ và bằng khoán
tùy theo từng loại đất. Đây là giải pháp được khá nhiều nước áp dụng do việc chuyển
đổi từ hệ thống địa bạ sang hệ thống bằng khốn địi hỏi một chi phí q lớn.
Thơng thường áp dụng hệ thống địa bạ là phù hợp với đất nông nghiệp, lâm
nghiệp do giá trị kinh tế thấp, sinh lợi ít, nhà nước chỉ quan tâm tới việc thu thuế, quản
lý tranh chấp ranh giới, áp dụng hệ thống bằng khoán là phù hợp đối với đất phi nông
nghiệp do giá đất cao, sinh lợi lớn, hoạt động đầu tư nhiều.
Cách thức này đã được người Pháp áp dụng cho Việt Nam trong thời kỳ 19351954, hệ thống bằng khoán chỉ thực hiện được ở một số thành phố lớn như Sài Gòn, Hà
Nội, Hải Phòng,...còn lại các vùng nông thôn vẫn áp dụng hệ thống địa bạ trước đó.
Ngay ở một số nước tư bản phát triển, người ta vẫn còn sử dụng hệ thống hỗn hợp [3].
1.1.2. Quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành
trong đó quy định việc bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân được
Nhà nước giao đất sử dụng.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
7
"Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác
lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất" (theo Điều
688 Bộ Luật Dân sự).
Đất đai có thể đem lại sự giàu có, sự phồn thịnh cho chủ sở hữu đất, và việc sở
hữu đất đai như thế nào cho hợp lý để đảm bảo cho sự phát triển ổn định hồ bình,
cơng bằng xã hội lại là vấn đề hết sức hóc búa đối với mỗi quốc gia cũng như toàn thể
nhân loại.
Chế độ quản lý và sử dụng đất đai hiện hành của nước ta là sở hữu toàn dân về
đất đai, Nhà nước thống nhất quản lý, nhân dân được trực tiếp sử dụng và có quyền
của người sử dụng đất. Để quy định, bảo vệ và thực thi chế độ này Nhà nước ta đã đưa
ra các văn bản pháp luật, pháp lý quy định cụ thể. Đó là Hiến pháp nước Cộng hoà xã
hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1980 (Điều 19), Hiến pháp 1992 (Điều 17,18, 84), Luật
Đất đai năm 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998, năm
2001 quy định về quyền sở hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai, chế độ quản lý đất đai
thống nhất của Nhà nước cũng như quy định rõ quyền hạn trách nhiệm, các công tác
quản lý đất và quyền hạn trách nhiệm của người sử dụng đất.
Trên cơ sở Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất cho
các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình thì Nhà nước cấp giấy chứng nhận cho các chủ sử
dụng đất. Giấy chứng nhận là chứng thư có giá trị pháp lý cao nhất thể hiện quyền của
chủ sử dụng và cũng là căn cứ pháp lý giao dịch giữa Nhà nước và người sử dụng đất.
Trên cơ sở đó chủ sử dụng đất được công nhận, được hưởng quyền lợi đồng thời phải
thực hiện đầy đủ mọi nghĩa vụ đối với Nhà nước trong quá trình sử dụng đất, tuyệt đối
tuân thủ mọi quy định về sử dụng đất do nhà nước đặt ra. Ngược lại, Nhà nước đứng ra
bảo hộ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.
Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ngày càng trở nên được coi trọng, khi quan
hệ đất đai ngày càng mở rộng và đan xen phức tạp vào mọi hoạt động kinh tế xã hội như
hiện nay thì sự phối hợp giữa cơ chế sở hữu và cơ chế sử dụng đất trở thành một vấn đề
nóng hổi, nảy sinh nhiều vấn đề khó khăn. Vì thế việc tìm ra một cơ chế phối hợp quyền
sở hữu và quyền sử dụng đất hợp lý đảm bảo hài hồ các lợi ích là rất cần thiết, và nếu
đạt được điều đó thì sẽ thúc đẩy nền kinh tế phát triển và xã hội ổn định. Ngược lại nếu
chúng ta khơng có cơ chế hợp lý sẽ kìm hãm sự vận động quan hệ đất đai tất yếu sẽ phát
sinh mâu thuẫn gây cản trở cho bước tiến của nền kinh tế - xã hội đất nước.
Với yêu cầu đặt ra như trên ta nhận thấy rằng cơ chế sở hữu và sử dụng đất đai
mà Đảng ta đề ra và Nhà nước ta thực hiện như ngày nay là hoàn toàn hợp lý và phù
hợp với thực tiễn. Hệ thống văn bản pháp luật đất đai hiện nay của nước ta đã bước
đầu đáp ứng được những yêu cầu phức tạp trong việc điều chỉnh các mối quan hệ đất
đai tồn tại và phát sinh. Tuy nhiên với xu hướng luôn luôn vận động, luôn luôn phát
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
8
triển và thực tế cịn nhiều khó khăn tồn tại trong công tác quản lý và sử dụng đất đai
hiện nay đòi hỏi Nhà nước phải nghiên cứu nắm bắt rõ tình hình đất đai nhằm đề ra
những văn bản pháp lý về đất đai mới bổ sung cho hệ thống văn bản hiện có, thay thế
những văn bản khơng cịn phù hợp, hồn thiện hệ thống văn bản đất đai. Đây sẽ là
vững chắc nhất đảm bảo cho việc quản lý và sử dụng đất diễn ra ổn định, chặt chẽ, sử
dụng tiết kiệm hiệu quả đem lại lợi ích cao nhất.
1.1.3. Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Nhà ở là tài sản luôn gắn liền với đất đai, hơn thế nữa nhà ở đặc biệt quan trọng,
quý giá đối với mỗi con người, mỗi gia đình cũng như tồn xã hội.
Nhà ở lại là tài sản có giá trị lớn do con người tạo lập nhằm thoả mãn cho nhu
cầu của mình, vì vậy nảy sinh và tồn tại quyền sở hữu về nhà ở. Theo Điều 181 Luật
dân sự Việt nam nhà ở là một bất động sản không thể di dời và quyền sở hữu nhà ở
cũng như quyền sở hữu các tài sản khác bao gồm quyền chiếm đoạt (quản lý nhà ở),
quyền sử dụng (lợi dụng các tính năng của nhà ở để phục vụ mục đích kinh tế - đời
sống), và quyền định đoạt (quyết định số phận pháp lý của nhà ở như bán, cho thuê,
cho mượn, để thừa kế, phá đi,...). Chủ sở hữu nhà ở là người có đầy đủ các quyền đó.
Tuy nhiên quyền sở hữu nhà ở cũng có thể tách rời như đối với đất, nghĩa là chủ sở
hữu có thể chuyển giao một phần hoặc toàn bộ quyền sử dụng nhà ở và quyền chiếm
hữu nhà ở của mình cho người khác trong một khoảng thời gian và không gian xác
định, đó là khi chủ sở hữu cho thuê nhà, cho mượn nhà. Việc quy định phân chia
quyền hạn giữa chủ sở hữu nhà và người sử dụng nhà không tuân theo một quy tắc
cứng nhắc mà tuân theo sự thoả thuận giữa hai bên.
Trên thế giới đã và đang tồn tại rất nhiều hình thức sở hữu nhà ở khác nhau như
nhà sở hữu tư nhân, nhà ở sở hữu nhà nước, nhà ở sở hữu của các tổ chức. Ở Việt nam
ta nếu như đối với đất đai được quy định chỉ có duy nhất hình thái sở hữu tồn dân, thì
với nhà ở pháp luật Việt Nam cơng nhận đa dạng hố các hình thái sở hữu nhà ở.
Tại Việt Nam có ba hình thức sở hữu nhà ở sau:
+ Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, bao gồm:
Nhà ở được tạo lập bằng vốn ngân sách Nhà nước hoặc có nguồn gốc từ vốn
ngân sách của Nhà nước.
Nhà ở có nguồn gốc sở hữu khác được chuyển thành sở hữu Nhà nước theo quy
định của pháp luật.
Nhà ở được tạo lập bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước có một phần tiền góp
của cá nhân tập thể theo thoả thuận hoặc theo hợp đồng mua nhà trả góp nhưng chưa
trả hết tiền.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
9
Đối với loại nhà này Nhà nước là chủ sở hữu, Nhà nước có thể sử dụng trực
tiếp nhà hoặc cho các đối tượng khác thuê nhà để sử dụng.
+ Nhà ở thuộc sở của các tổ chức chính trị, kinh tế, xã hội, gồm:
Nhà ở được tạo lập bằng nguồn vốn do các tổ chức này huy động.
Nhà ở được các tổ chức cá nhân biếu tặng hợp pháp.
+ Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân: là nhà do tư nhân tự tạo lập thông qua xây
dựng, mua bán hoặc do nhận thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng bởi các hình thức
hợp pháp khác.
Nhà nước cơng nhận ba hình thức sở hữu nhà ở trên và thực hiện quyền bảo hộ
hợp pháp về nhà ở cho mọi đối tượng sở hữu. Hiện nay, Nhà nước công nhận quyền sở
hữu nhà ở bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất cho chủ sở hữu. Giấy chứng nhận là chứng thư có tính
pháp lý cao nhất biểu hiện cho quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu về nhà ở và là
căn cứ pháp lý gắn kết chủ sở hữu nhà ở và Nhà nước.
Do tầm quan trọng đặc biệt của nhà ở đối với đời sống kinh tế xã hội cho nên
Nhà nước ta phải thực hiện quản lý chặt chẽ về nhà ở. Nhà nước đóng vai trị là cơ
quan quản lý tối cao về nhà ở. Chủ sở hữu nhà ở có quyền lợi đồng thời phải thực hiện
nghĩa vụ về nhà ở theo quy định của Nhà nước, cụ thể là:
* Về quyền lợi: Chủ sở hữu nhà ở có quyền sử dụng trực tiếp, có quyền cho th
nhà ở của mình, có quyền dùng nhà ở của mình để thế chấp, bảo lãnh, uỷ quyền cho
người khác quản lý nhà ở, chuyển quyền sở hữu nhà ở cho người khác theo luật định.
* Về nghĩa vụ:
+ Chủ sở hữu nhà ở phải đăng ký nhà ở tại UBND cấp có thẩm quyền.
+ Chủ sở hữu nhà ở phải nộp thuế về nhà theo luật định.
+ Chủ sở hữu phải bảo quản và sửa chữa nhà ở. Khi cải tạo hay xây dựng mới
đều phải xin phép của UBND cấp có thẩm quyền.
Phải thực hiện phá dỡ nhà khi bị hư hỏng nặng có nguy cơ sập đổ để bảo đảm
an tồn hoặc để thực hiện quy hoạch xây dựng của Nhà nước.
Về phía nhà nước với tư cách là người quản lý có quyền quy định quyền lợi và
nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở. Nhà nước có trách nhiệm bảo hộ quyền lợi hợp pháp
của chủ sở hữu nhà ở, đồng thời có quyền yêu cầu chủ sở hữu nhà ở phải thực hiện
nghĩa vụ của họ theo luật định. Ngoài việc quy định quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở
hữu nhà ở như trên nhà nước còn thực hiện chế độ quản lý nhà nước về nhà ở thông
qua một số biện pháp như:
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
10
- Nhà nước ban hành các quy chế, tiêu chuẩn, quy phạm về quy hoạch, thiết kế,
xây dựng, quản lý nhà ở.
- Nhà nước có quyền cho phép hoặc đình chỉ xây dựng vì thế nhà nước tổ chức
việc cấp phép xây dựng.
- Nhà nước lập kế hoạch xây dựng nhà ở.
- Nhà nước tổ chức đăng ký, điều tra, thống kê nhà ở.
- Thực hiện thanh tra, kiểm tra, giải quyết các vi phạm về nhà ở.
Với yêu cầu phát triển về nhà ở, đường lối chính sách của Đảng cũng như các
quy định của Nhà nước ta hiện nay là hồn tồn hợp lý. Việc đa dạng hố các hình thức
sở hữu nhà ở vừa nhằm khuyến khích cho nhân dân tự xây dựng phát triển và quản lý sử
dụng nhà ở tốt hơn, thu hút nguồn vốn mạnh mẽ trong dân để phát triển nhà ở lại vừa có
thể thực hiện quản lý điều tiết sự phát triển nhà ở theo định hướng của Nhà nước.
Tuy nhiên một thực tế hiện nay là nhà ở nước ta, đặc biệt là nhà ở các đô thị
đang phát triển một cách ồ ạt, thường bị điều chỉnh quy hoạch, xây dựng nhà ở trái
phép, quy mô manh mún làm phá vỡ cảnh quan kiến trúc đô thị. Việc quản lý nhà ở, có
nơi cịn bị bng lỏng khiến cho việc cơi nới xây dựng không phép, tranh chấp nhà đất
diễn ra thường xuyên. Sự phát triển các quan hệ nhà đất đã nảy sinh một số vấn đề mà
pháp luật nhà ở hiện hành chưa theo kịp để điều chỉnh. Thực tế này đòi hỏi Nhà nước
ta phải thực thi chế độ quản lý nhà ở chặt chẽ hơn, đồng thời phải nhanh chóng ban
hành và đưa vào thực hiện những văn bản pháp luật mới để kịp thời điều chỉnh, phục
vụ cho công tác quản lý nhà ở đặt ra: vừa tạo điều kiện cho nhà ở phát triển, nhưng vẫn
đảm bảo quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ nhà ở.
1.1.4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất để
bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Như đã trình bày ở hai phần trên Nhà nước quy định và thực hiện bảo hộ quyền
lợi hợp pháp của chủ sử dụng các loại đất và chủ sở hữu nhà ở. Đối với mỗi loại đất
khi Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất thì đều công nhận quyền sử dụng của
người được giao đất, cho thuê đất. Biểu hiện cụ thể của việc Nhà nước công nhận
quyền này là việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất. Giấy chứng
nhận là giấy tờ pháp lý thiết lập quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, bảo vệ
cho quyền lợi và việc thực hiện nghĩa vụ của mỗi bên đối với bên kia.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
11
Nhà và đất có mối quan hệ khăng khít với nhau, đặc biệt đất ở và nhà ở luôn
luôn đi cùng nhau. Vì vậy, ngày 01/12/2009 Nhà nước ta tiến hành cấp đồng thời giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở trên cùng một văn bản, thực
hiện cùng một lúc. Với tầm quan trọng đặc biệt của mình, nhà ở và đất ở phải chịu sự
quản lý chặt chẽ thống nhất của Nhà nước.
Giấy chứng nhận giúp cho người sử dụng đất, sở hữu nhà ở yên tâm sử dụng
nhà đất, thực hiện các quyền của người sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở như chuyển
nhượng nhà đất, thế chấp, góp vốn, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và sở hữu nhà để
vay vốn đầu tư kinh doanh sản xuất ... một cách dễ dàng thuận tiện đúng pháp luật,
cũng như thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với Nhà nước.
- Mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất: Theo Điều 3, Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của
Bộ Tài nguyên và Mơi trường.
Giấy chứng nhận gồm những nội dung chính sau:
* Quốc hiệu, Quốc huy, tên của Giấy chứng nhận “Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”;
* Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
* Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
* Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
* Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
12
Hình 1.1. Mẫu Giấy chứng nhận
1.1.5. Quản lý Nhà nước về đất đai
* Khái niệm
Quản lý nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của các cơ quan nhà
nước có thẩm quyền để thực hiện bảo vệ quyền sở hữu nhà nước về đất đai, cũng như
bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất thông qua 13 nội dung quản
lý quy định tại Điều 6 Luật đất đai 2003. Nhà nước đã nghiên cứu toàn bộ quỹ đất của
toàn vùng, từng địa phương trên cơ sở các đơn vị hành chính để nắm chắc hơn về số
lượng và cả chất lượng, để từ đó có thể đưa ra các giải pháp và các phương án quy
hoạch - kế hoạch sử dụng đất để phân bố hợp lý các nguồn tài nguyên đất đai đảm bảo
đất được giao đúng đối tượng, sử dụng đất đúng mục đích phù hợp với quy hoạch, sử
dụng đất hiệu quả và bền vững trong tương lai tránh hiện tượng phân tán và đất bị bỏ
hoang hoá [4].
* Đối tượng, mục đích, yêu cầu của quản lý Nhà nước về đất đai
Đối tượng của quản lý nhà nước về đất đai là vốn đất của Nhà nước, đó là toàn
bộ đất đai trong phạm vi ranh giới quốc gia từ biên giới đến hải đảo, vùng trời, vùng
biển đến từng chủ sử dụng đất.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
13
Quản lý nhà nước về đất đai phải đảm bảo 4 mục đích sau:
- Bảo vệ quyền sở hữu của nhà nước đối với đất đai, bảo vệ quyền lợi hợp pháp
của người sử dụng.
- Bảo đảm sử dụng hợp lý vốn đất của nhà nước.
- Tăng cường hiệu quả kinh tế sử dụng đất.
- Bảo vệ đất, cải tạo đất và bảo vệ môi trường sống.
Yêu cầu của quản lý nhà nước về đất đai là phải đăng ký thống kê đất đai để
nhà nước nắm chắc được toàn bộ diện tích, chất lượng đất đai ở mỗi đơn vị hành chính
từ cơ sở đến trung ương. Đăng ký đất đai là cơ sở thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa
chính với đầy đủ các thơng tin về tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng thửa đất [4].
* Vai trị
Quản lý Nhà nước về đất đai có vai trò rất quan trọng cho sự phát triển kinh tế,
xã hội và đời sống nhân dân.
- Thông qua hoạch định chiến lược, quy hoạch, lập kế hoạch phân bổ đất đai có
cơ sở khoa học nhằm phục vụ cho mục đích kinh tế, xã hội của đất nước; bảo đảm sử
dụng đúng mục đích, tiết kiệm, đạt hiệu quả cao; giúp cho Nhà nước quản lý chặt chẽ
đất đai, giúp cho người sử dụng đất có các biện pháp hữu hiệu để bảo vệ và sử dụng
đất đai có hiệu quả.
- Thông qua công tác đánh giá phân hạng đất, Nhà nước quản lý toàn bộ đất đai
về số lượng và chất lượng để làm căn cứ cho các biện pháp kinh tế - xã hội có hệ
thống, có căn cứ khoa học nhằm sử dụng đất có hiệu quả.
- Thông qua việc ban hành và tổ chức thực hiện pháp luật đất đai (văn bản luật
và dưới luật) tạo cơ sở pháp lý để bảo vệ quyền lợi chính đáng của các tổ chức kinh tế,
các doanh nghiệp, cá nhân trong những quan hệ về đất đai.
- Thông qua việc ban hành và thực hiện hệ thống chính sách về đất đai như
chính sách giá, chính sách thuế, chính sách đầu tư... Nhà nước kích thích các tổ chức,
các chủ thể kinh tế, các cá nhân sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm đất đai nhằm nâng
cao khả năng sinh lợi của đất, góp phần thực hiện mục tiêu kinh tế - xã hội của cả nước
và bảo vệ môi trường sinh thái.
- Thông qua việc kiểm tra, giám sát quản lý và sử dụng đất, Nhà nước nắm chắc
tình hình sử dụng đất đai, phát hiện những vi phạm và giải quyết những vi phạm pháp
luật về đất đai [4].
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
14
* Một số quy định về việc lập sổ sách trong hồ sơ địa chính
Trước đây các loại sổ sách thiết lập trong quá trình thực hiện đăng ký đất đai do
Tổng cục Địa chính ban hành theo Quyết định số 499/QĐ-ĐC ngày 27/7/1995, áp
dụng thống nhất trong cả nước gồm có sổ địa chính, sổ mục kê, sổ cấp giấy chứng
nhận, sổ theo dõi biến động đất đai. Do yêu cầu của công tác quản lý đất đai ngày càng
phức tạp, địi hỏi các thơng tin thật đầy đủ và chính xác nên Tổng cục Địa chính đã
ban hành thông tư 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 về việc hướng dẫn đăng ký
đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đến khi có luật
đất đai năm 2003 ra đời, đã đánh giá được một bước ngoặc lớn trong ngành quản lý đất
đai tại Việt Nam.
Theo đó, ngày 01/11/2004 Bộ Tài ngun và Mơi trường đã ban hành Thông tư
số 29/2004/TT-BTNMT về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý và quản lý hồ sơ địa chính.
Để đáp ứng được nhu cầu của ngành quản lý đất đai trong việc quản lý, tra cứu và
cung cấp thông tin để phục vụ nhu cầu khi cần thiết một cánh khoa học, chính xác và
nhanh chóng tiến đến xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai và kết nối thông tin về dữ liệu đất
đai một cách đồng bộ từ Trung ương đến địa phương. Ngày 02/8/2007, Bộ Tài nguyên
và Môi trường đã ban hành Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT về việc hướng dẫn lập,
chỉnh lý và quản lý hồ sơ địa chính và được áp dụng cho đến ngày nay. Theo thông tư
này, việc lập, chỉnh lý và quản lý hồ sơ địa chính được quy định cụ thể như sau:
a. Hồ sơ địa chính
- Hồ sơ địa chính gồm Bản đồ địa chính, Sổ địa chính, Sổ mục kê, Sổ theo dõi
biến động đất đai và bản lưu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Bản đồ địa chính, Sổ địa chính, Sổ mục kê đất đai, Sổ theo dõi biến động đất
đai có nội dung được lập và quản lý trên máy tính dưới dạng số (sau đây gọi là cơ sở
dữ liệu địa chính) để phục vụ cho quản lý đất đai ở cấp tỉnh, cấp huyện và được in trên
giấy để phục vụ cho quản lý đất đai ở cấp xã.
+ Cơ sở dữ liệu địa chính bao gồm dữ liệu Bản đồ địa chính và các dữ liệu
thuộc tính địa chính [27].
- Dữ liệu bản đồ địa chính được lập để mơ tả các yếu tố tự nhiên có liên quan
đến việc sử dụng đất bao gồm các thơng tin:
+ Vị trí, hình dạng, kích thước, toạ độ đỉnh thửa, số thứ tự, diện tích, mục đích
sử dụng của các thửa đất;
+ Vị trí, hình dạng, diện tích của hệ thống thuỷ văn gồm sơng, ngịi, kênh, rạch,
suối; hệ thống thuỷ lợi gồm hệ thống dẫn nước, đê, đập, cống; hệ thống đường giao
thông gồm đường bộ, đường sắt, cầu và các khu vực đất chưa sử dụng khơng có ranh
giới thửa khép kín;
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
15
+ Vị trí, tọa độ các mốc giới và đường địa giới hành chính các cấp, mốc giới
và chỉ giới quy hoạch sử dụng đất, mốc giới và ranh giới hành lang bảo vệ an tồn
cơng trình;
+ Điểm toạ độ địa chính, địa danh và các ghi chú thuyết minh [27].
- Các dữ liệu thuộc tính địa chính được lập để thể hiện nội dung của Sổ mục kê
đất đai, Sổ địa chính và Sổ theo dõi biến động đất đai quy định tại Điều 47 của Luật
Đất đai bao gồm các thông tin:
+ Thửa đất gồm mã thửa, diện tích, tình trạng đo đạc lập bản đồ địa chính;
+ Các đối tượng có chiếm đất nhưng khơng tạo thành thửa đất (khơng có ranh
giới khép kín trên bản đồ) gồm tên gọi, mã của đối tượng, diện tích của hệ thống thủy
văn, hệ thống thủy lợi, hệ thống đường giao thông và các khu vực đất chưa sử dụng
không có ranh giới thửa khép kín;
+ Người sử dụng đất hoặc người quản lý đất gồm tên, địa chỉ, thông tin về
chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu, văn bản về việc thành lập tổ chức;
+ Tình trạng sử dụng của thửa đất gồm hình thức sử dụng, thời hạn sử dụng,
nguồn gốc sử dụng, những hạn chế về quyền sử dụng đất, số hiệu Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất đã cấp, mục đích sử dụng, giá đất, tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ
tài chính về đất đai;
+ Những biến động về sử dụng đất trong quá trình sử dụng gồm những thay đổi
về thửa đất, về người sử dụng đất, về tình trạng sử dụng đất [27].
b. Sổ địa chính
- Sổ địa chính được in từ cơ sở dữ liệu địa chính theo đơn vị hành chính cấp xã
để thể hiện thơng tin về người sử dụng đất và thông tin về sử dụng đất của người đó
đối với thửa đất đã cấp Giấy chứng nhận [27].
Nội dung ghi trong sổ địa chính bao gồm:
- Người sử dụng đất.
- Các thửa đất mà người sử dụng đất đó sử dụng.
- Ghi chú về thửa đất và quyền sử dụng đất gồm giá đất, tài sản gắn liền với đất,
nghĩa vụ tài chính chưa thực hiện, tình trạng đo đạc lập bản đồ địa chính, những hạn
chế về quyền sử dụng đất.
- Những biến động về sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất [6].
- Sổ địa chính được in theo các nguyên tắc sau đây:
+ Sổ địa chính có ba phần, Phần một bao gồm người sử dụng đất là tổ chức, cơ
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
