Đánh giá tình hình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của một số dự án trên địa bàn thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai

i
LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ một học vị nào cũng như trong bất kì
cơng trình nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn đã được chỉ rõ nguồn gốc./.

Huế, tháng 03 năm 2018
Tác giả luận văn

Nguyễn Xuân Linh

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


ii
LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thiện luận văn này, bên cạnh sự nỗ lực và cố gắng của bản thân, tôi
đã nhận được rất nhiều sự giúp đỡ vô giá của quý thầy cô, bạn bè đồng nghiệp và
người thân.
Đầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS. Nguyễn Hữu Ngữ là người đã trực
tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và viết luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn các Thầy, Cô giáo khoa Tài ngun đất và Mơi
trường nơng nghiệp, Phịng đào tạo Sau Đại học - Trường Đại học Nông lâm Huế đã
giúp đỡ tơi trong q trình học tập và thực hiện luận văn tốt nghiệp.
Tôi xin chân thành cảm ơn Uỷ ban Nhân dân thành phố Biên Hòa và các phòng,
ban, cá nhân đã tạo điều kiện, giúp đỡ tôi trong thời gian thu thập thông tin, tài liệu,
nghiên cứu làm luận văn.

Tơi xin chân thành cảm ơn gia đình, bạn bè và người thân đã động viên, giúp đỡ
tôi trong suốt q trình học tập và nghiên cứu.
Với tấm lịng biết ơn, tôi xin chân thành cảm ơn mọi sự giúp đỡ quý báu đó!

Huế, ngày tháng 03 năm 2018
Tác giả luận văn

Nguyễn Xuân Linh

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


iii
MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ......................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................ii
MỤC LỤC ................................................................................................................. iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ................................................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG ........................................................................................ vii
DANH MỤC CÁC HÌNH VÀ BIỂU ĐỒ ..................................................................viii
PHẦN MỞ ĐẦU ......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ........................................................................................... 1
2. Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................................... 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn ................................................................................. 3
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU............................................................... 4
1.1. Cơ sở lý luận ......................................................................................................... 4
1.1.1. Sự cần thiết của cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng ................................. 4
1.1.2. Đặc điểm và những yếu tố tác động đến cơng tác bồi thường, giải phóng mặt
bằng ............................................................................................................................ 5

1.1.3. Cơ sở pháp lý và nguyên tắc chung của bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi
đất................................................................................................................................ 8
1.1.4. Những nội dung cơ bản của chính sách thu hồi, bồi thường,hỗ trợ theo pháp luật
hiện hành ................................................................................................................... 10
1.2. Cơ sở thực tiễn .................................................................................................... 16
1.2.1. Tình hình thực hiện bồi thường, hỗ trợ, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất của
một số nước ............................................................................................................... 16
1.2.2. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại Việt Nam ............................... 20
1.2.3. Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất.................. 25
1.2.4. Cơ sở để hình thành một qui trình tái định cư tốt .............................................. 28
1.3. Một số nghiên cứu liên quan đến đề tài ............................................................... 29
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU .......................................................................................................................... 34

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


iv
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ....................................................................... 34
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu....................................................................................... 34
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .......................................................................................... 34
2.2. Nội dung nghiên cứu ........................................................................................... 34
2.3. Phương pháp nghiên cứu ..................................................................................... 34
2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu ................................................. 34
2.3.2. Phương pháp tổng hợp và xử lý tài liệu, số liệu ................................................ 35
2.3.3. Phương pháp chuyên gia .................................................................................. 35
2.3.4. Phương pháp bản đồ ......................................................................................... 35
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................... 36
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Biên Hòa ............................... 36
3.1.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, tài nguyên môi trường ................................... 36

3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội của thành phố Biên Hịa ......................... 37
3.2. Tình hình quản lý sử dụng đất trên địa bàn thành phố Biên Hòa.......................... 41
3.2.1. Thực trạng công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Biên
Hịa............................................................................................................................ 41
3.2.2. Tình hình sử dụng đất trên địa bàn thành phố Biên Hòa ................................... 45
3.2.3. Tình hình thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất trên
địa bàn thành phố ....................................................................................................... 47
3.3. Khái quát về 2 dự án tiến hành nghiên cứu .......................................................... 52
3.3.1. Dự án đường Quốc lộ 1A-Tuyến tránh thành phố Biên Hòa (dự án I)............... 52
3.3.2. Dự án đầu tư xây dựng cầu An Hảo và đường dẫn hai đầu cầu (dự án II) ......... 57
3.4. Ảnh hưởng của quá trình GPMB, bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư đến đời
sống của các hộ thuộc diện thu hồi đất của các dự án nghiên cứu ............................... 60
3.4.1. Về công tác bồi thường và hỗ trợ ..................................................................... 60
3.4.2. Xác định giá trị bồi thường thiệt hại về đất và tài sản gắn liền với đất .............. 63
3.4.3. Đánh giá kết quả thực hiện bồi thường, hỗ trợ của dự án .................................. 72
3.4.4. Tác động đến thu nhập và sinh kế của các hộ ................................................... 74
3.4.5. Tác động đến cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội của các hộ.................................... 76

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


v
3.5. Đề xuất một số giải pháp trong việc hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư trên địa bàn thành phố Biên Hịa............................................................... 77
3.5.1. Hồn thiện pháp luật về đất đai ........................................................................ 77
3.5.2. Tăng cường vai trị của cộng đồng trong cơng tác GPMB ................................ 78
3.5.3. Nâng cao năng lực cán bộ và hiệu quả làm việc của ban bồi thường,hỗ trợ và tái
định cư....................................................................................................................... 78
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................................... 80
4.1. Kết luận .............................................................................................................. 80

4.2. Kiến nghị ............................................................................................................ 81
TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................................... 82
PHỤ LỤC .................................................................................................................. 84

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


vi
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Ký hiệu

Chú giải

BTNMT

:

Bộ Tài nguyên và mơi trường

CN

:

Cơng nghiệp

CP

:

Chính phủ

GCNQSDĐ

:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GPMB

:

Giải phóng mặt bằng

NQ

:

Nghị quyết

NĐ

:

Nghị định

QĐ

:

Quyết định

QSD

:

Quyền sử dụng

TĐC

:

Tái định cư

TTCN

:

Tiểu thủ công nghiệp

TT

:

Thông tư

TP

:

Thành phố

TƯ

:

Trung ương

UBND

:

Ủy ban nhân dân

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


vii
DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1. Biến động diện tích theo mục đích sử dụng đất của năm 2016 so với năm
2015 trên địa bàn thành phố Biên Hòa ....................................................................... 46
Bảng 3.2. Phân bổ kinh phí thực hiện dự án đường Quốc lộ 1A-Tuyến tránh thành phố
Biên Hòa.................................................................................................................... 55
Bảng 3.3. Phân bổ kinh phí thực hiện Dự án đầu tư xây dựng cầu An Hảo và đường
dẫn hai đầu cầu .......................................................................................................... 59
Bảng 3.4. Các đối tượng được bồi thường và không được bồi thường của các dự án
nghiên cứu ................................................................................................................. 61
Bảng 3.5. Tổng hợp ý kiến của người dân về xác định đối tượng đền bù của 2 dự án
nghiên cứu ................................................................................................................. 62

Bảng 3.6. Tổng hợp về đơn giá đền bù về đất của 2 dự án.......................................... 63
Bảng 3.7. Tổng giá trị bồi thường của 2 dự án nghiên cứu ......................................... 64
Bảng 3.8. Đánh giá của người dân về việc xác định đơn giá đền bù thiệt hại về đất của
2 dự án nghiên cứu .................................................................................................... 65
Bảng 3.9. Tổng hợp các loại hình hỗ trợ của hai dự án ............................................... 66
Bảng 3.10. Tác động của dự án đến thu nhập và sinh kế của các hộ sau khi bị thu
hồi đất ....................................................................................................................... 75
Bảng 3.11. Tình hình tiếp cận cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội...................................... 76

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


viii
DANH MỤC CÁC HÌNH VÀ BIỂU ĐỒ

Hình 3.1. Vị trí địa lý của Biên Hịa và bản đồ hành chính của thành phố Biên Hòa..... 36
Biểu đồ 3.1. Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng tại thành phố Biên Hòa năm 2016. 45
Biểu đồ 3.2. Cơ cấu phân bổ kinh phí của dự án đường Quốc lộ 1A-Tuyến tránh thành
phố Biên Hòa ............................................................................................................. 56
Biểu đồ 3.3. Cơ cấu phân bổ kinh phí của dự án đầu tư xây dựng cầu An Hảo và đường
dẫn hai đầu cầu........................................................................................................... 60

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


1
PHẦN MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc

biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các
khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội an ninh và quốc phòng…
Trong hoạt động kinh tế của mỗi quốc gia, đất đai là nguồn tài nguyên, nguồn nội lực,
là một yếu tố đầu vào khơng thể thiếu. Chính vì vậy, việc sử dụng nguồn tài nguyên
này một cách hợp lý và hiệu quả là điều vô cùng quan trọng. Quá trình đơ thị hóa tất
yếu sẽ làm tăng thêm các khu đơ thị mới, do đó việc ùn tắc giao thông làm ảnh hưởng
đến sản xuất kinh doanh, việc lưu thơng hàng hóa bị đình trệ là khơng thể tránh khỏi.
Chính vì vậy mà việc đầu tư xây dựng mạng lưới giao thông kết nối đồng bộ nhằm
phát triển kinh tế-xã hội của đất nước là hết sức cấp bách. Để thực hiện tốt các công
tác quản lý đất đai thì cần phải tiến hành cơng tác quy hoạch phát triển kinh tế-xã hội;
quy hoạch sử dụng đất; quy hoạch xây dựng và quy hoạch giao thơng. Từ đó nhà nước
đề ra hệ thống các giải pháp nhằm tổ chức sử dụng đất đai đầy đủ, hợp lý và có hiệu
quả. Tạo ra các cơng trình, dự án quy hoạch sử dụng đất trên các vùng.
Trong những năm qua, trên khắp các vùng, miền của đất nước, nhiều khu công
nghiệp, khu đô thị mới được xây dựng, hệ thống kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội được
nâng cấp, xây mới ngày càng đồng bộ và hiện đại. Nhờ đó, bộ mặt của đất nước đã
thay đổi nhanh chóng theo hướng cơng nghiệp hóa, hiện đại và văn minh. Việc thu hồi
đất bao gồm cả đất ở và đất nông nghiệp cho xây dựng các khu công nghiệp, hạ tầng
giao thơng, khu đơ thị mới, các cơng trình cơng cộng, phục vụ lợi ích quốc gia dẫn đến
đất dành cho phục vụ đời sống, sản xuất, kinh doanh của người dân bị thu hẹp, một số
trường hợp đã phải thay đổi chỗ ở, ảnh hưởng đến điều kiện sống so với trước lúc đất
bị thu hồi.
Mặc dù Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách về vấn đề bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư, bảo đảm cho người dân có đất bị thu hồi được tái định cư tại nơi ở mới có
việc làm, thu nhập và đời sống của người dân bằng hoặc hơn nơi ở cũ, song tình trạng
thiếu việc làm, thất nghiệp, khơng chuyển đổi được nghề nghiệp, khó khăn trong cuộc
sống sinh hoạt ở nơi ở mới đã và đang diễn ra ở nhiều địa phương. Nguyên nhân dẫn
đến thực trạng đó một phần do nhiều địa phương thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư, đào tạo nghề, giải quyết việc làm cho người dân có đất bị thu hồi cịn
chưa hợp lý. Bên cạnh đó, bản thân người dân bị thu hồi đất cịn thụ động, q trơng

chờ vào Nhà nước, chưa tích cực tự đào tạo nghề để thích ứng với sự thay đổi.
Thành phố Biên Hịa là đô thị loại I trực thuộc tỉnh Đồng Nai và là trung tâm kinh
tế, chính trị, văn hóa - xã hội, khoa học kỹ thuật và quốc phòng – an ninh của tỉnh

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


2
Đồng Nai. Tồn thành phố có tổng diện tích tự nhiên là 26.407,84 ha (chiếm 4,48%
diện tích tự nhiên của tỉnh Đồng Nai), với dân số hiện tại là 1,2 triệu người. Đây là cửa
ngõ đi vào vùng kinh tế Miền đông Nam bộ, vùng kinh tế phát triển và năng động nhất
cả nước. Thành phố Biên Hịa có tốc độ đơ thị hóa và cơng nghiệp hóa nhanh. Do vậy,
việc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích Quốc phịng-An ninh, phát triển kinh tế vì lợi
ích quốc gia, lợi ích cơng cộng là tất yếu và có ý nghĩa quan trọng đối với việc phát
triển kinh tế xã hội của tỉnh cũng như của khu vực và cả nước. Trong quá trình thu hồi
đất, việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đúng quy định của pháp
luật, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người có đất bị thu hồi và đúng thời gian để
bàn giao cho các chủ đầu tư là những tiêu chí có ý nghĩa có ý nghĩa rất quan trọng, đòi
hỏi sự phối hợp, sự nỗ lực tối đa của các ngành, các cấp chính quyền và cả hệ thống
chính trị.
Với những lợi thế đặc biệt về địa lý, giao thông, cơ sở hạ tầng, nhân lực…
Cùng với sự phát triển của cả nước, trong những năm qua thành phố Biên Hịa đã có
những bước chuyển mình đạt được những thành tựu vượt bậc và ngày càng khẳng định
vị thế của mình. Trong quá trình thực hiện quy hoạch và chỉnh trang đô thị của Thành
phố, công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được xác định là cơng việc của cả hệ
thống chính trị theo hướng tổ chức Đảng tập trung lãnh đạo, chính quyền tiếp tục triển
khai, các đồn thể tích cực vận động tuyên truyền nhân dân thực hiện. Thành phố Biên
Hịa đã có những cách làm riêng của mình, chịu trách nhiệm chính trong việc tổ chức
bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư nhằm tạo quỹ đất sạch bàn giao đất cho nhà đầu
tư, đẩy nhanh tốc độ phát triển hạ tầng giao thông, đặc biệt là hệ thống giao thông để

phát triển kinh tế-xã hội, các cơng trình cơng cộng… Q trình đó đi liền với việc thu
hồi đất của một bộ phận dân cư, chủ yếu là vùng ven đơ, vùng có điều kiện giao thông
thuận lợi. Giải quyết việc làm, ổn định và từng bước nâng cao đời sống cho người bị
thu hồi đất là nhiệm vụ của cấp ủy Đảng, chính quyền và tồn xã hội khơng chỉ riêng ở
thành phố Biên Hịa mà một số địa phương khác trong cả nước cũng đang gặp phải
những khó khăn trong việc thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ
trợ và bố trí tái định cư cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất để đầu tư xây dựng hạ
tầng giao thông.
Để đánh giá đúng thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ảnh
hưởng đến tiến độ triển khai xây dựng các dự án, tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh
giá tình hình thực hiện cơng tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của một số dự án
trên địa bàn thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1. Mục tiêu chung
Đánh giá được tình hình bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của một số dự án

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


3
được lựa chọn nghiên cứu và đề xuất được các giải pháp góp phần đẩy nhanh tiến độ
giải phóng mặt bằng các dự án trên địa bàn thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được tình hình quản lý và sử dụng đất tại thành phố Biên Hịa;
- Đánh giá được tình hình bồi thường, hỗ trợ và tái định cư một số dự án được
lựa chọn nghiên cứu và ảnh hưởng của nó đến sinh kế người dân bị thu hồi đất;
- Đề xuất được một số giải pháp góp phần đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt
bằng các dự án trên địa bàn thành phố Biên Hòa.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
3.1. Ý nghĩa khoa học

Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần bổ sung vào cơ sở lý luận về việc
hồn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trong quá trình phát triển của
đất nước.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần làm rõ thực trạng và chỉ ra những vấn
đề bất cập trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư các dự án trên địa bàn thành
phố Biên Hòa, nhằm giúp cho các nhà quản lý điều chỉnh các vấn đề liên quan.
- Kết quả nghiên cứu của đề tài là tài liệu giúp cho cơ quan quản lý Nhà nước
trên địa bàn tổng hợp, cập nhật, nắm bắt thông tin liên quan đến cơng tác thu hồi đất,
bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định cư một cách kịp thời, chính xác và
đầy đủ, phục vụ quản lý tài nguyên đất đạt hiệu quả. Đồng thời, đây còn là nguồn tài
liệu tham khảo cho các học viên cao học khóa sau.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


4
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU

1.1. Cơ sở lý luận
1.1.1. Sự cần thiết của cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng
1.1.1.1. Khái niệm thu hồi, bồi tường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng
Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng
đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý
theo quy định của Luật đất đai hiện hành [22], [23].
Công tác bồi thường, GPMB được thực hiện sau khi Nhà nước có quyết định
thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích
cơng cộng, mục đích phát triển kinh tế nhằm đảm bảo quyền lợi cho những tổ chức, cá
nhân có đất bị thu hồi [22], [23].

Bồi thường thiệt hại có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao động
cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hành vi của một chủ thể khác mang lại. Sự mất
mát của người bị thu hồi đất không chỉ là về mặt vật chất mà còn mất mát cả về mặt
tinh thần nhất là khi phải tái định cư. Do vậy không phải mọi khoản đền bù đều bằng
tiền [22], [23].
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất
thông qua việc đào tạo nghề mới, chi phí cho việc ổn định đời sống, di chuyển đến chỗ
ở mới. Chi phí này nằm ngồi các chi phí bồi thường theo giá trị thiệt hại thực tế của
đất đai, tài sản [22], [23].
Giải phóng mặt bằng là q trình thực hiện các công việc liên quan đến việc di
dời nhà cửa, cây cối, các cơng trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên một phần đất
nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một cơng trình mới
[22], [23].
Q trình giải phóng mặt bằng được tính từ khi bắt đầu hình thành hội đồng giải
phóng mặt bằng đến khi giải phóng xong và giao cho chủ đầu tư mới. Đây là một quá
trình đa dạng và phức tạp thể hiện sự khác nhau giữa các dự án và liên quan đến lợi ích
trực tiếp của các bên tham gia và cả của xã hội [22], [23].
1.1.1.2. Nhu cầu thu hồi đất trong quá trình thực hiện cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa
đất nước
- Bồi thường, giải phóng mặt bằng là vấn đề của sự phát triển:
+ Trong quá trình phát triển của mọi quốc gia, việc giải phóng mặt bằng để xây
dựng cơng trình là không thể tránh khỏi. Nhịp độ phát triển càng lớn thì nhu cầu giải
phóng mặt bằng càng cao và trở thành một thách thức vô cùng nghiêm trọng đối với sự

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


5
thành công không chỉ trong lĩnh vực kinh tế mà trong cả các lĩnh vực xã hội, chính trị
trên phạm vi quốc gia.

+ Vấn đề bồi thường, giải phóng mặt bằng trở thành một trong những điều kiện
tiên quyết của sự phát triển, nếu khơng được xử lý tốt nó sẽ trở thành lực cản đầu tiên
mà các nhà hoạch định chiến lược phải vượt qua
- Vấn đề bồi thường GPMB ở Việt Nam hiện nay còn nhiều bất cập:
+ Chưa đảm bảo được sự cân bằng giữa lợi ích chung và lợi ích riêng
+ Kinh phí dùng để bồi thường GPMB từ ngân sách Nhà nước trong khi lợi ích
cho sự phát triển mang lại chưa trở thành nguồn thu đầy đủ, ổn định và hợp pháp của
nhà đầu tư.
Đất nước đang bước vào thời kỳ cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa vì thế chúng ta
khơng thể chỉ có những đô thị đẹp, hiện đại, những khu sản xuất lớn, những cơng trình
cơng cộng khang trang mà kèm theo đó chỗ ở của người dân phải được cung cấp tiện
nghi, rộng rãi hơn…Chính vì vậy mà phải tính tốn một cách tồn diện, khơng thể có
hiện tượng một cơng trình mới ra đời lại kéo theo những người dân khơng có chỗ ở
hoặc chỗ ở kém hơn nơi ở cũ.
Xuất phát từ yêu cầu đó chúng ta cần hiểu rõ bản chất của việc bồi thường khi
Nhà nước thu hồi đất, đó là việc Nhà nước bảo đảm cho lợi ích của những người dân
khi phải di chuyển: phải được có chỗ ở ổn định, có điều kiện sống và tiện nghi bằng
hoặc cao hơn nơi ở cũ tạo điều kiện cho người dân sống ổn định và phát triển [6], [7],
[11], [12].
1.1.2. Đặc điểm và những yếu tố tác động đến cơng tác bồi thường, giải phóng
mặt bằng
1.1.2.1. Đặc điểm của q trình bồi thường GPMB
- Tính đa dạng: Mỗi dự án đều được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với
điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và trình độ dân trí nhất định. Do vậy quá trình bồi
thường thiệt hại cũng mang những đặc điểm riêng biệt [12].
- Tính phức tạp: Do đất đai là tài sản có giá trị cao có vai trị quan trọng trong đời
sống kinh tế- xã hội đối với mọi người dân [12].
1.1.2.2. Những yếu tố tác động đến công tác bồi thường, GPMB
- Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất [12]:

Các nước trên thế giới đều coi đất đai là một loại tài sản phải đăng ký quyền sở
hữu, quyền sử dụng.
Ở nước ta, theo quy định của Luật đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


6
quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được xét duyệt lập hồ sơ
địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hệ thống hồ sơ địa chính và giấy
chứng nhận QSD đất có liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt
bằng và là một trong những yếu tố quyết định khi xác định nguồn gốc sử dụng đất, đối
tượng và mức bồi thường hỗ trợ.
Trong công tác bồi thường GPMB, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định đối
tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất bồi thường. Làm tốt cơng tác đăng ký
đất đai, cấp GCNQSDĐ thì cơng tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB
sẽ nhanh hơn.
- Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai là hệ thống các biện pháp và cơ sở khoa
học kỹ thuật, khoa học xã hội để phân chia đất đai theo loại sử dụng chính đã được
Luật đất đai quy định nhằm sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên đất đai. Đối với công tác
bồi thường, GPMB nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động mang tính
định hướng từ khâu ban đầu hình thành dự án đến khâu cuối GPMB và tạo lập khu tái
định cư, tạo điều kiện cho tất cả các đối tượng có liên quan đến sử dụng đất chủ động
hơn trong việc lựa chọn địa điểm đầu tư. Thể hiện qua việc chọn vị trí, quy mơ phù
hợp, giảm bớt phiền hà khi xây dựng dự án, chủ động xác định nhu cầu, tạo cơ sở
thuyết phục vận động nhân dân, tạo tiền đề cho công tác bồi thường GPMB được
thuận lợi. Ngược lại nếu công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thực hiện không tốt
cũng sẽ gây tác động tiêu cực đến công tác bồi thường, GPMB.
Mặt khác, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cũng là một trong những nhân tố

ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường, từ đó cũng góp
phần tác động đến giá đất bồi thường [12].
- Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật về quản lý sử dụng đất:
Trong quá trình áp dụng cụ thể, tình trạng một chính sách có q nhiều văn bản
hướng dẫn chưa được khắc phục nên hiệu quả pháp luật khơng cao, tính pháp chế
trong xã hội bị hạn chế.
Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai, việc
tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trị rất quan trọng. Nhận thức của người
dân và kể cả một bộ phận không nhỏ cán bộ quản lý đất đai ở địa phương về chính sách
pháp luật nhìn chung cịn hạn chế, trong khi đó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ
quan có trách nhiệm chưa tốt, nhận thức pháp luật chưa đến nơi đến chốn, thậm chí cịn
bị lệch lạc cùng với việc áp dụng pháp luật còn thiếu dân chủ, không công khai, công
bằng ở các địa phương chính là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây
mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ
giải phóng mặt bằng [12]..
- Giao đất, cho thuê đất:
Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất có tác động rất lớn đến công tác bồi

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


7
thường,GPMB. Giao đất cho thuê đất phải căn cứ vào quy hoạch và kế hoạch sử dụng
đất nhưng nhiều địa phương chưa thực hiện tốt nguyên tắc này dẫn đến khó khăn cho
cơng tác bồi thường [12].
- Yếu tố giá đất và định giá đất [14]:
Một trong những điểm mới của Luật đất đai 2013 chính là quy định rõ nguyên
tắc định giá đất.
Trước khi có Luật đất đai 2013: Nguyên tắc định giá đất là phải sát với giá thị
trường trong điều kiện bình thường.

Xác định giá đất và khung giá các loại đất theo Nghị định 188/2004/NĐ-CP.
Từ khi có Luật đất đai 2013: Quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục
đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất. Bỏ việc
công bố bảng giá đất vào ngày 1/1 hàng năm. Bảng giá đất chỉ áp dụng đối với một số
trường hợp thay cho việc áp dụng cho tất cả các mục đích như quy định hiện hành. Bổ
sung quy định về cơ quan xây dựng, cơ quan thẩm định giá đất, vị trí của tư vấn giá
đất trong việc xác định giá đất, thẩm định giá đất và việc thuê tư vấn để xác định giá
đất cụ thể.
Thực hiện các quy định về giá đất tại Luật đất đai 2013 ngày 29/11/2013, Chính
phủ đã ban hành các nghị định:
Nghị định 104/2014/NĐ-CP quy định về khung giá đất
Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất
Bộ Tài Nguyên Môi Trường ban hành thông tư số 36/2014/TT-BTNMT quy
định phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, tư vấn, xác định giá
đất năm 2014.
- Thị trường bất động sản
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất động sản ngày
càng được hình thành và phát triển. Ngày nay thị trường bất động sản đã trở thành một
bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc dân,
nó có những đóng góp vào ổn định xã hội và thúc đẩy nền kinh tế đất nước trong thời
gian qua và trong tương lai.
Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc
thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư (do người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu
thông qua giao dịch trên thị trường), đồng thời người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc
cho thuê đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện
chính sách tái định cư và bồi thường.
1.1.2.3. Những rủi ro trong chính sách tái định cư
Người dân sau khi TĐC phải đối mặt với nhiều rủi ro về KT-XH khiến họ có
nguy cơ rơi vào ngưỡng nghèo rất cao. Các chính sách qui định về tiêu chuẩn xây
dựng khu TĐC cũng như hỗ trợ việc làm phục hồi sản xuất cho người dân hầu như

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


8
chưa được quan tâm. Điển hình là hàng chục ngơi nhà TĐC dành cho đồng bào
phải di dời khỏi lòng hồ thủy điện Bản Vẽ ở Nghệ An bị bỏ hoang, đập phá hư hỏng
do những ngôi nhà này không phù hợp với nhu cầu của những người dân sống ở đây
phải làm nhà tạm để ở, sản xuất, đời sống rất bấp bênh [14].
Nhiều bằng chứng thực nghiệm đã cho thấy những rủi ro mà người dân ở
các khu TĐC phải đương đầu khiến họ trở nên bị nghèo hóa sau các dự án phát triển.
Các nguy cơ đó bao gồm nguy cơ mất đất, thất nghiệp, vô gia cư, rơi vào ngưỡng
nghèo, tăng tình trạng bệnh tật và tử vong, thiếu an ninh lương thực, không tiếp cận
được các tài sản chung, và sự chia tách các mạng lưới xã hội. Ngoài ra, một số thiệt
hại vật chất được ADB tổng hợp đối với người dân khi có thu hồi đất.
Bên cạnh những nguy cơ trên, các bằng chứng cho thấy tùy theo lĩnh vực và
điều kiện cụ thể ở địa phương mà những người bị di dời cịn chịu những rủi ro khác
ngồi các rủi ro nêu trên. Trẻ em thường chịu những hậu quả lớn trong quá trình TĐC.
Chứng cứ ở Ấn Độ cho thấy nguy cơ nghèo sẽ tăng 8 lần nếu như trẻ em dừng việc
học. Trong thực tế, việc di dời thường cắt ngang việc học của trẻ em và một phần trẻ
em không đi học trở lại. Sau khi TĐC, do thu nhập của hộ giảm xuống, nhiều trẻ em
đã phải đi làm sớm hơn bình thường, do đó làm tăng nguy cơ mất học của trẻ em ở
các vùng TĐC. Chính những rủi ro như trên sẽ đưa các hộ TĐC và con cái của họ rơi
vào ngưỡng nghèo trong một tương lai không xa.
1.1.3. Cơ sở pháp lý và nguyên tắc chung của bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu
hồi đất
1.1.3.1. Cơ sở pháp lý của bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất
1.1.3.1.1. Khái niệm bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng
đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử

dụng đất vi phạm phaspp luật về đất đai (khoản 11, điều 3, Luật đất đai 2013).
- Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với
diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất (khoản 12, điều 3, Luật đất đai 2013) [23].
- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất
thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển (khoản 14, điều 3, Luật đất đai
2013) [23].
- Tái định cư là việc bố trí chỗ ở mới, ổn định cho người bị thu hồi đất mà
phải di chuyển chỗ ở. Theo quy định của pháp luật thì khu tái định cư phải được
xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, đảm bảo đủ điều kiện bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.
1.1.3.1.2. Thu hồi đất – quyền định đoạt về đất của Nhà nước
Luật đất đai khẳng định đất đai thuộc sở hữu của toàn dân do Nhà nước đại diện

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


9
chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng
đất theo quy định của luật này ( điều 4, Luật đất đai 2013) [23].
Quyền định đoạt đất đai là quyền quyết định số phận pháp lý của đất đai. Đây là
quyền rất quan trọng và chỉ có Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai
mới được thực hiện quyền định đoạt đất đai.
Đất đai là tài sản đặc biệt khác với tài sản thông thường nên Nhà nước với tư
cách là đại diện chủ sở hữu đất đai thực hiện quyền định đoạt đất đai không giống
với việc định đoạt tài sản của các chủ sở hữu khác. Trong luật dân sự, các chủ sở
hữu thường chấm dứt quyền sở hữu chủ của mình đối với vật bằng việc quyết định
số phận pháp lý và số phận thực tế thông qua các giao dịch dân sự như hợp đồng
mua bán, hợp đồng tặng cho tài sản v.v…Còn Nhà nước với tư cách là đại diện chủ
sở hữu đất đai chỉ được thực hiện việc quyết định số phận pháp lý của đất thơng
qua các hình thức pháp lý là quyết định giao đất, cho thuê đất, cơng nhận quyền sử
dụng đất v.v ..chứ khơng có quyền định đoạt số phận thực tế của đất đai. Dù đất đai

đã được giao cho bất kỳ tổ chức, cá nhân nào sử dụng thì trên thực tế vẫn thuộc sở
hữu toàn dân và chịu sự quản lý của Nhà nước.
Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đất đai thông qua các hành vi giao đất, cho
thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, đấu thầu dự án có sử
dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất…
1.1.3.1.3. Thu hồi đất có bồi thường và hỗ trợ
Theo quy định của pháp luật hiện hành, trong trường hợp cần thiết, Nhà nước
thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh; lợi ích quốc gia; lợi ích cơng
cộng và các mục đích phát triển kinh tế - xã hội thì người bị thu hồi đất được bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư.
Nhà nước thực hiện bồi thường, hỗ trợ, bố trí tái định cư đối với người đang sử
dụng đất có đủ điều kiện quy định tại điều 75 Luật đất đai 2013 quy định ngày 29
tháng 11 năm 2013.
Theo quy định tại các điều 3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18 Nghị định
47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
1.1.3.2. Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất
- Đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, lợi ích của người sử dụng đất và lợi
ích của nhà đầu tư.
Các nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất được
quy định cụ thể tại Điều 74, Điều 88 Luật Đất Đai 2013, hướng dẫn thực hiện tại Nghị
định 47/2014/NĐ-CP [11], [23].
Nhằm đảm bảo tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp cho người bị thu hồi đất, khắc
phục bất cập và điều tiết hài hòa giữa lợi ích Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


10
tư, đồng thời giảm thiểu và hạn chế các khiếu kiện của cơng dân trong việc bồi thường,
giải phóng mặt bằng khi bị thu hồi đất. Luật Đất đai năm 2013 vừa tiếp tục kế thừa,

luật hóa những quy định còn phù hợp đã và đang đi vào cuộc sống của pháp luật đất
đai năm 2003, nhưng đồng thời đã sửa đổi, bổ sung một số quy định định mới nhằm
tháo gỡ những hạn chế, bất cập của Luật Đất đai năm 2003. Về nguyên tắc khi thực
hiện thu hồi đất: Luật khẳng định một cách rõ ràng nguyên tắc công khai, minh bạch
và dân chủ trong công tác thu hồi đất thông qua các quy định về các trường hợp Nhà
nước thu hồi đất; quy định trình tự, thủ tục thu hồi đất; bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất. Để đảm bảo nguyên tắc dân chủ, công khai, Luật này đã quy
định theo hướng tăng cường hơn sự tham gia trực tiếp của nhân dân trong việc đo đạc,
kiểm đếm đất đai, tài sản gắn liền với đất và xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư; trách nhiệm đối thoại và giải trình của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
khi người dân chưa có ý kiến đồng thuận.
Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất đai, là người quản lý đất nước, phải quyết
định chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, quyết định giá đất, giá tài sản để tính
bồi thường đất và tài sản. Đây vừa là quyền định đoạt của Nhà nước vừa là biện pháp
xử lý hài hịa lợi ích của người đang sử dụng đất và lợi ích của nhà đầu tư. Quyền này
của Nhà nước được quy định tại điều 33 và 34 Nghị định 47/2014/NĐ-CP.
Nguyên tắc bồi thường :
Các chế định bồi thường về đất, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
trong Luật Đất đai năm 2013 được quy định tại 3 điều (Điều 41, 42 và 43) và trên thực
tế không thể thể chế, truyền tải hết các quy định mang tính nguyên tắc để thực hiện
thống nhất khi xử lý những vấn đề phức tạp phát sinh trong thực tiễn thu hồi đất, bồi
thường về đất, hỗ trợ và tái định cư tại các địa phương, các bộ, ngành. Khắc phục hạn
chế này, Luật Đất đai năm 2013 đã tách nguyên tắc bồi thường về đất và nguyên tắc bồi
thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất thành
02 điều riêng biệt (Điều 74 và Điều 88). Trong đó quy định cụ thể các nguyên tắc bồi
thường về đất và các nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản gắn liền với đất khi Nhà
nước thu hồi đất để các bộ, ngành, địa phương và người thu hồi đất căn cứ vào đó thống
nhất thực hiện.
1.1.4. Những nội dung cơ bản của chính sách thu hồi, bồi thường,hỗ trợ theo pháp
luật hiện hành

1.1.4.1. Phạm vi điều chỉnh, đối tượng áp dụng
1.1.4.1.1. Phạm vi điều chỉnh
- Đất dùng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng
cộng.
- Đất được sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế như xây dựng khu công

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


11
nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế và đất dùng cho các dự án đầu tư
sản xuất kinh doanh.
1.1.4.1.2. Đối tượng áp dụng
Các đối tượng được quy định tại khoản 2, 3 điều 2 Nghị định 47/2014/NĐ-CP
bao gồm:
- Người sử dụng đất được quy định tại điều 5 Luật đất đai 2013 khi Nhà nước
thu hồi đất:
+ Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức
chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề
nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ
chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự.
+ Hộ gia đình, cá nhân trong nước.
+ Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa
bàn thôn, làng, ấp, bản, bn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng
phong tục, tập quán hoặc có chung dịng họ.
+ Cơ sở tơn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm
phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và
cơ sở khác của tơn giáo.
+ Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao,
cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được

Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ
quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ.
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch.
+ Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư
nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước
ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.
- Tổ chức, cá nhân khác có liên quan đến việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất.
1.1.4.2. Bồi thường đất
Để đảm bảo công bằng xã hội và lợi ích hợp pháp của người có đất bị thu hồi,
Nhà nước quy định các trường hợp thu hồi đất có bồi thường và thu hồi đất mà không
bồi thường.
- Trường hợp Nhà nước thu hồi đất không bồi thường về đất:
+ Các trường hợp quy định tại khoản 1 điều 76 Luật đất đai 2013
+ Đất được Nhà nước giao để quản lý
+ Đất thu hồi trong các trường hợp quy định tại điều 64 và các điểm a, b, c và d
khoản 1 điều 65 Luật đất đai 2013

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


12
+ Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật đất đai
2013, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 điều 77 của Luật đất đai 2013.
- Trường hợp Nhà nước thu hồi đất có bồi thường:
+ Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất cịn lại khi Nhà nước thu hồi đất
nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được quy định tại Điều 77 Luật đất đai; Điều 3,
Điều 4 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP.
Điều 77. Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất cịn lại khi Nhà nước thu hồi

đất nơng nghiệp của hộ gia đình, cá nhân
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất thì
được bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại theo quy định sau đây:
a) Diện tích đất nơng nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức
theo quy định tại Điều 129, Điều 130 của Luật này và diện tích đất do được nhận thừa kế;
b) Đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật
này thì khơng được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất cịn lại;
c) Đối với diện tích đất nơng nghiệp do nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt
hạn mức trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì việc bồi thường, hỗ trợ được
thực hiện theo quy định của Chính phủ.
2. Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà
người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nơng nghiệp nhưng
khơng có Giấy chứng nhận hoặc khơng đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định
của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích
được bồi thường khơng vượt q hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều
129 của Luật này.
Điều 3, Điều 4 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP
Điều 3. Bồi thường chi phí đầu tư vào đất cịn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì
mục đích quốc phịng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, cơng cộng
1. Đối tượng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất cịn lại khi Nhà nước thu
hồi đất vì mục đích quốc phịng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia,
công cộng là các trường hợp quy định tại Điều 76 của Luật Đất đai.
2. Chi phí đầu tư vào đất cịn lại là các chi phí mà người sử dụng đất đã đầu
tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất nhưng đến thời điểm cơ quan nhà nước
có thẩm quyền quyết định thu hồi đất cịn chưa thu hồi hết. Chi phí đầu tư vào đất cịn
lại gồm tồn bộ hoặc một phần của các khoản chi phí sau:

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma

13
a) Chi phí san lấp mặt bằng;
b) Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói
mịn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nơng nghiệp;
c) Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt
bằng sản xuất kinh doanh;
d) Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử
dụng đất.
3. Điều kiện xác định chi phí đầu tư vào đất cịn lại:
a) Có hồ sơ, chứng từ chứng minh đã đầu tư vào đất. Trường hợp chi phí đầu tư
vào đất cịn lại khơng có hồ sơ, chứng từ chứng minh thì Ủy ban nhân dân tỉnh, thành
phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) căn cứ tình hình
thực tế tại địa phương quy định việc xác định chi phí đầu tư vào đất cịn lại;
b) Chi phí đầu tư vào đất khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
Điều 4. Bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp vượt hạn mức
do nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân
Việc bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp vượt hạn mức do
nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân quy định tại Điểm c Khoản
1 Điều 77 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức nhận
chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 do được thừa kế, tặng cho,
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người khác theo quy định của pháp luật mà
đủ điều kiện được bồi thường thì được bồi thường, hỗ trợ theo diện tích thực tế mà
Nhà nước thu hồi.
2. Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp quy
định tại Khoản 1 Điều này nhưng khơng có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc
không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai thì chỉ được bồi
thường đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất nơng nghiệp. Đối với phần diện

tích đất nơng nghiệp vượt hạn mức giao đất nơng nghiệp thì khơng được bồi thường về
đất nhưng được xem xét hỗ trợ theo quy định tại Điều 25 của Nghị định này.
3. Thời hạn sử dụng đất để tính bồi thường đối với đất nơng nghiệp do hộ gia
đình, cá nhân đang sử dụng có nguồn gốc được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục
đích sản xuất nơng nghiệp, cơng nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng
đất theo quy định của pháp luật về đất đai, được áp dụng như đối với trường hợp đất
được Nhà nước giao sử dụng ổn định lâu dài.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


14
+ Bồi thường về đất trong các trường hợp quy định tại các điều 5, 6, 7, 8 Nghị
định 47/2013/NĐ-CP.
1.1.4.3. Bồi thường, hỗ trợ về tài sản
Bồi thường thiệt hại về tài sản, sản xuất kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất
được quy định và hướng dẫn chi tiết tại Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày
29/11/2013:
- Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi
Nhà nước thu hồi đất
1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị
thiệt hại về tài sản thì được bồi thường.
2. Khi Nhà nước thu hồi đất mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam
định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi phải ngừng sản xuất,
kinh doanh mà có thiệt hại thì được bồi thường thiệt hại[5].
- Bồi thường thiệt hại về nhà, cơng trình xây dựng trên đất khi Nhà nước thu
hồi đất
1. Đối với nhà ở, cơng trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của hộ gia đình,
cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi Nhà nước thu hồi đất phải tháo dỡ
toàn bộ hoặc một phần mà phần cịn lại khơng bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy

định của pháp luật thì chủ sở hữu nhà ở, cơng trình đó được bồi thường bằng giá trị
xây dựng mới của nhà ở, cơng trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.
Trường hợp phần cịn lại của nhà ở, cơng trình vẫn bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật
theo quy định của pháp luật thì bồi thường theo thiệt hại thực tế.
2. Đối với nhà, cơng trình xây dựng khác gắn liền với đất không thuộc trường
hợp quy định tại khoản 1 Điều này, khi Nhà nước thu hồi đất mà bị tháo dỡ tồn bộ
hoặc một phần mà phần cịn lại khơng bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của
pháp luật thì được bồi thường thiệt hại theo quy định của Chính phủ.
3. Đối với cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội gắn liền với đất đang sử
dụng không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì mức bồi
thường tính bằng giá trị xây dựng mới của cơng trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương
đương theo quy định của pháp luật chuyên ngành.
- Bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi
1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với cây trồng thì việc bồi
thường thực hiện theo quy định sau đây:
a) Đối với cây hàng năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị sản lượng của

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


15
vụ thu hoạch. Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của vụ cao
nhất trong 03 năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương và giá trung bình
tại thời điểm thu hồi đất.
b) Đối với cây lâu năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị hiện có của vườn
cây theo giá ở địa phương tại thời điểm thu hồi đất mà không bao gồm giá trị quyền sử
dụng đất.
c) Đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa điểm khác thì
được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển, phải trồng lại.
d) Đối với cây rừng trồng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, cây rừng tự nhiên

giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trồng, quản lý, chăm sóc, bảo vệ thì bồi thường
theo giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây; tiền bồi thường được phân chia cho người
quản lý, chăm sóc, bảo vệ theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng.
2. Khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với vật ni là thủy sản thì
việc bồi thường thực hiện theo quy định sau đây:
a) Đối với vật nuôi là thủy sản mà tại thời điểm thu hồi đất đã đến thời kỳ thu
hoạch thì khơng phải bồi thường.
b) Đối với vật nuôi là thủy sản mà tại thời điểm thu hồi đất chưa đến thời kỳ thu
hoạch thì được bồi thường thiệt hại thực tế do phải thu hoạch sớm; trường hợp có thể
di chuyển được thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại do di chuyển gây ra;
mức bồi thường cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
- Bồi thường chi phí di chuyển khi Nhà nước thu hồi đất
1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển tài sản thì được Nhà nước bồi
thường chi phí để tháo dỡ, di chuyển, lắp đặt; trường hợp phải di chuyển hệ thống máy
móc, dây chuyền sản xuất còn được bồi thường đối với thiệt hại khi tháo dỡ, vận
chuyển, lắp đặt.
2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức bồi thường tại khoản 1 Điều này.
- Trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường tài sản gắn liền với đất
1. Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp thu hồi đất quy định
tại các điểm a, b, d, đ, e, i khoản 1 Điều 64 và điểm b, d khoản 1 Điều 65 của Luật này.
2. Tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định của pháp luật hoặc tạo lập
từ sau khi có thơng báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
3. Cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và cơng trình xây dựng khác
khơng cịn sử dụng.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


16
- Chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

1. Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền có hiệu lực thi hành, cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường
phải chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi.
2. Trường hợp cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường chậm chi trả thì khi
thanh tốn tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi, ngồi tiền bồi thường, hỗ trợ
theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì
người có đất thu hồi cịn được thanh tốn thêm một khoản tiền bằng mức tiền chậm nộp
theo quy định của Luật quản lý thuế tính trên số tiền chậm trả và thời gian chậm trả.
3. Trường hợp người có đất thu hồi không nhận tiền bồi thường, hỗ trợ theo
phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì tiền
bồi thường, hỗ trợ được gửi vào tài khoản tạm giữ của Kho bạc nhà nước.
4. Người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà chưa thực
hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật thì
phải trừ đi khoản tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồi thường để
hồn trả ngân sách nhà nước.
5. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
- Bồi thường thiệt hại đối với đất thuộc hành lang an toàn khi xây dựng cơng
trình có hành lang bảo vệ an tồn
Khi Nhà nước xây dựng cơng trình cơng cộng, quốc phịng, an ninh có hành
lang bảo vệ an tồn mà khơng thu hồi đất nằm trong phạm vi hành lang an toàn thì
người sử dụng đất được bồi thường thiệt hại do hạn chế khả năng sử dụng đất, thiệt hại
tài sản gắn liền với đất theo quy định của Chính phủ.
1.2. Cơ sở thực tiễn
1.2.1. Tình hình thực hiện bồi thường, hỗ trợ, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất của
một số nước
Ở Trung Quốc, nguyên tắc bồi thường khi thu hồi đất được xác định là phải bảo
đảm cho người bị thu hồi đất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ. Bồi thường
khi thu hồi đất không căn cứ giá thị trường, mà phụ thuộc vào mục đích sử dụng ban
đầu của khu đất bị thu hồi, cụ thể là: đối với đất nông nghiệp, cách tính tiền bồi thường
đất đai và tiền trợ cấp tái định cư căn cứ theo giá trị tổng sản lượng của đất đai những

năm trước đây rồi nhân với một hệ số do nhà nước quy định. Mức bồi thường được
tính bằng 6 đến 10 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình của ba năm trước khi thu
hồi. Trợ cấp tái định cư được tính bằng 4 đến 6 lần giá trị sản lượng hàng năm trung
bình. Bồi thường về hoa màu và các cơng trình hiện có sẽ do chính quyền địa phương

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


17
quyết định. Trong trường hợp mức bồi thường không đủ để duy trì mức sống ban đầu,
thì có thể tăng thêm, tuy nhiên, tổng mức bồi thường không vượt quá 30 lần giá trị sản
lượng trung bình của 3 năm trước khi thực hiện thu hồi nếu như các quy định trong
luật khơng đủ duy trì mức sống hiện tại của người nông dân [12], [14].
Đối với đất ở, số tiền bồi thường được xác định bao gồm: giá cả xây dựng lại
nhà ở, sự chênh lệch giữa xây dựng lại nhà mới và nhà cũ; giá đất tiêu chuẩn và trợ
cấp về giá. Giá xây dựng nhà mới được xác định là khoảng cách chênh lệch giữa giá trị
còn lại của nhà cũ và chi phí xây dựng lại nhà mới. Còn giá đất tiêu chuẩn do Nhà
nước quyết định, căn cứ theo giá đất trong cùng khu vực. Việc trợ cấp về giá cũng do
chính quyền xác định. Khoản tiền bồi thường này được tính theo mét vng, cộng lại
và nhân với diện tích xây dựng của nhà ở. Trường hợp Nhà nước có nhà ở tái định cư
thì người được bồi thường sẽ được phân nhà với diện tích tương đương số tiền họ đã
nhận được bồi thường.
Ở Trung Quốc, có thể nói, mục tiêu bao trùm lên chính sách bồi thường, hỗ trợ,
TĐC là hạn chế đến mức tối đa việc thu hồi đất, giải tỏa mặt bằng, cũng như số lượng
người bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư. Nếu như việc thu
hồi đất là không thể tránh khỏi thì có sự chuẩn bị cẩn thận phương án bồi thường, trên
cơ sở tính tốn đầy đủ lợi ích của Nhà Nước, tập thể và cá nhân, đảm bảo cho những
người bị thu hồi đất có thể khơi phục lại hoặc cải thiện mức sống so với trước khi bị
thu hồi đất.
Theo quy định của pháp luật Trung Quốc, khi Nhà Nước thu hồi đất thì người

nào sử dụng đất sau đó sẽ có trách nhiệm bồi thường. Người bị thu hồi đất được thanh
toán ba loại tiền: tiền bồi thường đất đai, tiền trợ cấp về TĐC, tiền trợ cấp bồi thường
hoa màu trên đất. Cách tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp TĐC căn cứ theo
tổng giá trị tổng sản lượng của đất đai những năm trước đây rồi nhân với hệ số. Tiền
bồi thường cho hoa màu, cho các loại tài sản trên đất được tính theo giá cả hiện tại.
Mức bồi thường cho giải tỏa mặt bằng được thực hiện theo nguyên tắc đảm bảo
cho người dân có cuộc sống bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ. Việc quản lý GPMB được
giao cho các cục quản lý tài nguyên đất đai ở địa phương đảm nhiệm. Tổ chức, cá
nhân được quyền sử dụng thửa đất nào sẽ trả tiền thuê một đơn vị xây dựng giải tỏa
mặt bằng.
Để giải quyết nhà ở cho người dân khi GPMB, phương thức chủ yếu của Trung
Quốc là trả tiền và hỗ trợ bằng cách tính ba khoản sau: Một là, giá cả xây dựng lại,
chênh lệch giữa giá xây dựng lại nhà mới và nhà cũ; Hai là, giá đất tiêu chuẩn; Ba là,
trợ cấp về giá cả. Ba khoản này cộng lại là tiền bồi thường về nhà ở.
Việc bồi thường nhà ở cho dân ở thành phố khác với việc bồi thường cho dân ở
nơng thơn, bởi có sự khác nhau về hình thức sở hữu đất đai ở thành thị và nông thôn.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma