(Luận văn thạc sĩ) xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở theo luật đất đai năm 2013 tại huyện bình sơn, tỉnh quảng ngãi

i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung
thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./.

Huế, ngày 01 tháng 8 năm 2015
Tác giả luận văn

Hồ Thị Thúy Dương

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


ii

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành Luận văn tốt nghiệp này, ngồi sự nỗ lực của bản thân, tơi xin
chân thành cảm ơn quý thầy cô giáo trường Đại học Nông Lâm Huế và Khoa Tài
nguyên đất & Môi trường nông nghiệp; Phịng Đào tạo Sau đại học đã tận tình
truyền đạt cho tôi những kiến thức quý báu và tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi
trong suốt thời gian học tập và viết Luận văn tốt nghiệp.
Đặc biệt, xin chân thành cảm ơn thầy giáo, PGS.TS Huỳnh Văn Chương,
người hướng dẫn khoa học nhiệt tình, chu đáo đã giúp đỡ tơi rất nhiều để hồn
thành Luận văn này.
Xin trân trọng gửi lời cảm ơn tới UBND huyện Bình Sơn, Phịng Tài ngun
& Mơi trường; các phịng ban, đơn vị trên địa bàn huyện, cán bộ và nhân dân các

xã, thị trấn trên địa bàn nghiên cứu đã tận tình giúp đỡ tơi trong q trình thu thập
số liệu.
Tơi xin chân thành cảm ơn gia đình, cơ quan, đồng nghiệp và bạn bè đã tạo
điều kiện và động viên giúp đỡ tôi cả về vật chất lẫn tinh thần để tơi hồn thành đề
tài này.

Huế, ngày 01 tháng 8 năm 2015

Hồ Thị Thúy Dương

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ....................................................................................................... ii
MỤC LỤC ............................................................................................................ iii
DANH MỤC BẢNG ............................................................................................ vi
DANH MỤC HÌNH ............................................................................................ vii
MỞ ĐẦU ............................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài .................................................................................... 1
2. Mục đích của đề tài ........................................................................................... 2
3. Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của đề tài ............................................. 2
3.1. Ý nghĩa khoa học........................................................................................... 2
3.2. Ý nghĩa thực tiễn ............................................................................................ 2
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ............................. 3
1.1. Cơ sở lý luận của các vấn đề nghiên cứu ....................................................... 3
1.1.1. Khái niệm giá đất, định giá đất đai ............................................................. 3

1.1.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất ................................................................. 5
1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ............................................................. 13
1.2. Cơ sở thực tiễn của các vấn đề nghiên cứu .................................................. 20
1.2.1. Thị trường đất đai trên thế giới ................................................................. 20
1.2.2. Thị trường đất đai Việt Nam ..................................................................... 22
1.2.3. Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam ...................................... 26
CHƯƠNG 2. MỤC TIÊU, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 34
2.1. Mục tiêu nghiên cứu ..................................................................................... 34
2.2. Phạm vi, đối tượng nghiên cứu .................................................................... 34
2.2.1. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................... 34
2.3. Nội dung nghiên cứu .................................................................................... 34
2.4. Phương pháp nghiên cứu .............................................................................. 34

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


iv

2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu ....................................................... 35
2.4.2. Chọn điểm nghiên cứu .............................................................................. 35
2.4.3. Phương pháp điều tra dữ liệu thị trường theo mẫu phiếu ......................... 36
2.4.4. Xử lý số liệu .............................................................................................. 36
2.4.5. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu .................................. 36
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................ 37
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý sử dụng
đất trên địa bàn huyện Bình Sơn ......................................................................... 37
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ..................................................................................... 37
3.1.2. Các nguồn tài nguyên ................................................................................ 39
3.1.3. Thực trạng phát triển kinh tế xã hội .......................................................... 42
3.1.4. Tình hình quản lý sử dụng đất của huyện Bình Sơn ................................. 51

3.2. Cơng tác định giá đất và giá đất ở huyện Bình Sơn trong những năm qua . 54
3.2.1. Công tác định giá đất trên địa bàn huyện Bình Sơn.................................. 54
3.2.2. Giá đất ở quy định trên địa bàn huyện Bình Sơn ...................................... 55
3.2.3. Tình hình và nguyên nhân biến động giá đất tại huyện Bình Sơn ............ 59
3.3. Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở theo luật đất đai 2013 trên địa
bàn huyện Bình Sơn ............................................................................................ 60
3.3.1. Ảnh hưởng của tình hình biến động dân số ............................................. 60
3.3.2. Ảnh hưởng của loại đường đến giá đất ..................................................... 61
3.3.3. Ảnh hưởng của vị trí lơ đất đến giá đất ..................................................... 69
3.3.4. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất....................... 71
3.3.5. Ảnh hưởng của các dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất................... 72
3.4. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác xác định giá đất
ở tại huyện Bình Sơn ........................................................................................... 74
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ................................................................................. 77
1. Kết luận ........................................................................................................... 77
2. Đề nghị ............................................................................................................ 78
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................... 79

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


v

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Chữ viết tắc

Ý nghĩa

1

BĐS

Bất động sản

2

HTXNN

Hợp tác xã nơng nghiệp

3

NĐ – CP

Nghị định Chính phủ

4

QĐ – UB

Quyết định ủy ban

5

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

6

TNMT

Tài nguyên Môi trường

7

UBND

Ủy ban nhân dân

8

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

STT

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


vi

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1. Tổng hợp tình hình chuyển dịch cơ cấu GTSX theo khối ngành huyện
Bình Sơn giai đoạn 2008 – 2012 .............................................................................. 43
Bảng 3.2. Dân số và lao động huyện Bình Sơn giai đoạn 2008-2012 ..................... 47
Bảng 3.3: Hiện trạng sử dụng đất của huyện Bình Sơn năm 2013 .......................... 52

Bảng 3.4 : Giá đất ở huyện Bình Sơn áp dụng cho địa bàn nghiên cứu [18] ........... 57
Bảng 3.5: Giá đất của các đường nhóm I ................................................................. 62
Bảng 3.6: Giá đất của các đường nhóm II ................................................................ 64
Bảng 3.7: Giá đất của các đường nhóm III .............................................................. 66
Bảng 3.8: Giá đất của các đường nhóm IV .............................................................. 67
Bảng 3.9: Giá đất của các đường nhóm V................................................................ 68
Bảng 3.10: Ảnh hưởng của vị trí lơ đất đến giá đất ................................................ 70
Bảng 3.11: Ảnh hưởng của mặt tiền đến giá đất ..................................................... 71
Bảng 3.12: Đặc điểm của một số khu dân cư ........................................................... 73
Bảng 3.13: Giá đất của các khu dân cư trước và sau khi thực hiện dự án ............... 74

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


vii

DANH MỤC HÌNH

Hình 1.1. Đồ thị cung và cầu đất đai ........................................................................ 10
Hình 1.2: Đồ thị cung cầu về đất đai – thời gian ngắn ............................................. 11
Hình 3.1. Bản đồ Khu dân cư Rộc Đình ................................................................. 72
Hình 3.2. Bản đồ Khu dân cư Vườn Quang ............................................................. 72

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể
thay thế được của các ngành nông - lâm nghiệp, là thành phần quan trọng của môi
trường, là yếu tố quan trọng trong quá trình phát triển xã hội, là địa bàn phân bố
khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Các
vấn đề xoay quanh đất đai ln là những vấn đề nóng bỏng của mỗi quốc gia, mỗi
địa phương và với mỗi cá nhân. Mà giải quyết những vấn đề này rất phức tạp, cần
tới sự quan tâm của Nhà nước, các cấp, các ngành.
Ngày nay, trong giai đoạn đất nước đẩy mạnh cơng nghiệp hố, hiện đại hoá,
Trung ương Đảng đã khẳng định "đất đai là hàng hoá đặc biệt, là nguồn nội lực và
nguồn vốn to lớn, rất quý giá, có ý nghĩa kinh tế, chính trị, xã hội sâu sắc". Đất đai
đã trở thành nguồn tài chính tiềm năng, nguồn nội lực cơ bản để phát triển kinh tế
đất nước, nguồn thu cho ngân sách nhà nước; đất đai được dùng để thế chấp vay
vốn cho sản xuất kinh doanh, để góp vốn liên doanh, gọi vốn đầu tư nước ngoài...
Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp cơng nghiệp
hố, hiện đại hố đất nước địi hỏi chúng ta phải có những cơ chế, chính sách phù
hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát triển, thúc
đẩy sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, trong đó định
giá đất là một cơng cụ, một biện pháp không thể thiếu. Mặt khác, giá đất là một công
cụ quản lý vĩ mô của nhà nước để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế.
Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành cơng cụ đắc lực trong chính sách tài
chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát
triển lành mạnh của thị trường bất động sản và khắc phục những yếu kém trong công
tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả.
Định giá đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lý
Nhà nước về đất đai, định giá đất có vai trị quan trọng và rất cần thiết với nhiều
mục đích khác nhau như tính thuế, bồi thường, giải quyết tranh chấp đất đai, trao đổi
quyền sử dụng đất trên thị trường... Do tính chất phức tạp của thị trường nên giá đất
chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố khác nhau.
Huyện Bình Sơn thuộc vùng đồng bằng ven biển, nằm ở vùng phía Đơng
Bắc của tỉnh Quảng Ngãi vị trí của huyện cịn là nơi hội tụ nhiều điều kiện và cơ

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


2

hội để giao lưu, tiếp thu các thành tựu khoa học, kĩ thuật; thu hút vốn đầu tư cho
phát triển các ngành kinh tế - xã hội, phát triển khu kinh tế với các cơng trình trọng
điểm như Cảng, Khu lọc hóa dầu đầu tiên của đất nước trên địa bàn huyện đã thúc
đẩy nhanh q trình cơng nghiệp hóa và hiện đại hóa. Các hoạt động kinh tế xã hội
có liên quan đến đất và cần sử dụng đất ngày càng tăng nhiều. Bên cạnh đó, thị
trường nhà đất ở huyện Bình Sơn diễn ra khá sơi động và mạnh mẽ. Do đó, việc
định giá đất để phục vụ cho các hoạt động có liên quan đến đất là hết sức quan
trọng và cần thiết cho sự phát triển thị nhà đất nói riêng và nền kinh tế của địa
phương nói chung. Vấn đề đặt ra ở đây là ở các địa phương khác nhau về kinh tế,
xã hội, điều kiện tự nhiên… thì các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của đất cũng khác
nhau. Vì vậy, để xác định sự ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ra sao, thì cần
phải có các nghiên cứu mang tính khoa học để cơng việc định giá đất mang tính
chính xác cao và đưa ra giá đất thích hợp cho địa phương.Trong sự nghiệp cơng
nghiệp hố, hiện đại hóa đất nước thì cơng tác quản lý Nhà nước về đất đai là rất
quan trọng. Để tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phục vụ cho công tác
quản lý Nhà nước về đất đai, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: "Xác định các yếu tố
ảnh hưởng đến giá đất ở theo luật đất đai năm 2013 tại huyện Bình Sơn, tỉnh
Quảng Ngãi”
2. Mục đích của đề tài
Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Bình Sơn, từ
đó đề xuất những gải pháp nhằm tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đai
trong định giá đất.
3. Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học

Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sẽ đóng góp cơ sở khoa học để
xây dựng các quy định về công tác quản lý đất đai đặc biệt là công tác định giá đất.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Thông qua nghiên cứu này tác giả muốn khẳng định vai trị quan trọng của
cơng tác định giá đất đối với việc xác định giá đất phù hợp với điều kiện thực tế.
Đề xuất giải pháp và kiến nghị nhằm hồn thiện cơng tác quản lý nhà
nước về giá đất ở cũng như các lạo đất khác trên địa bàn huyện Bình Sơn và
là tài liệu tham khảo cho các địa phương có các điều kiện tương tự như thành
phố Quảng Ngãi.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


3

CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1. Cơ sở lý luận của các vấn đề nghiên cứu
1.1.1. Khái niệm giá đất, định giá đất đai
1.1.1.1. Khái niệm giá đất
Giá đất là phương tiện để thể hiện nội dung kinh tế về giá trị của đất đai, đặc
biệt là trong các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất…
Giá của đất tùy thuộc vào giá trị của đất bao gồm: loại đất, hạng đất, quan
hệ cung cầu về đất. Tùy thuộc vào chiến lược phát triển kinh tế của khu vực đất,
tùy lợi ích kinh tế của xã hội và người sử dụng đất cũng như tùy thuộc vào yêu
cầu quản lý đất đai mà hình thành, như vậy giá đất được hình thành là kết quả
của sự tác động qua lại của nhiều yếu tố một cách khách quan trong một số quy
luật nhất định.
Thơng thường thì giá đất được hình thành ở hai loại: Một là giá quy định của

Nhà nước, hai là giá theo tâm lý và quy luật thị trường.
Giá đất do nhà đất quy định nằm trong khung giá đất của Nhà nước, loại giá
này dựa trên cơ sở phân hạng định giá trị của đất dựa vào các yếu tố đã quy định và
tùy thuộc vào từng vùng, khu vực cũng như điều kiện cụ thể của từng địa phương
mà hình thành, dựa trên cơ sở phân hạng và định giá đất này nhà nước quy định
mức thuế cho mọi đối tượng sử dụng đất.
Loại giá thứ hai dựa vào thị trường, nhu cầu và tâm lý của người mua bán
hay sang nhượng, là loại giá không ổn định, dễ bị chi phối bởi điều kiện về chính
sách và kinh tế trong nước cũng như ngồi nước, khơng có cơ sở vững chắc về mặt
phân hạng cũng như pháp lý mà chủ yếu dựa vào sự ước đoán, vào thị hiếu hay sở
thích và tâm lý của người sử dụng, loại giá này thông thường cũng dựa trên cơ sở
khung giá đất do nhà nước quy định mà hình thành nhưng thường ở mức cao hơn
giá nhà nước.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


4

1.1.1.2. Khái niệm định giá đất
• Định giá tài sản:
Theo GS. W. Sealrooke (Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh) “định
giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền
tệ cho một mục đích đã được xác định.”
Theo GS. Lim Lan Yuan (Khoa xây dựng và bất động sản, Đại học quốc gia
Singapore) : “Định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một
mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến
tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản
của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.” [17]
Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế-kỹ thuật, tính

pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định giá hình thành, tồn
tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường. Định
giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Nhiều khái niệm sử dụng trong
lý thuyết định giá là những khái niệm kinh tế tuy có một số khác biệt. Ngày nay,
theo đà phát triển của kinh tế thị trường, lý thuyết định giá ngày càng được hoàn
thiện và trở thành một ngành chuyên sâu trong nền kinh tế.
• Định giá đất
Đất đai là một tài sản nhưng là một tài sản đặc biệt. Là một tài sản vì đất đai
có đầy đủ các thuộc tính của một tài sản: là vật có thực có thể đáp ứng được một
nhu cầu nào đó của con người, nằm trong sự chiếm hữu của con người, có đặc
trưng giá trị và là đối tượng của giao lưu dân sự. Đất đai là một tài sản đặc biệt vì:
- Đất đai khơng do lao động làm ra, lao động chỉ làm cho đất đai từ trạng
thái hoang hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích;
- Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về khơng gian (diện tích) và vơ hạn về
thời gian sử dụng;
- Có khả năng sinh lợi. Trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng
một cách hợp lý thì giá trị của đất (đã được khai thác sử dụng) không những không
mất đi mà có xu hướng tăng lên.
Đất đai là một tài sản, vì vậy, về nguyên tắc việc định giá đất cũng giống
như việc định giá các tài sản thông thường. Mặt khác, đất đai là một tài sản đặc

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


5

biệt, giá đất ngồi các yếu tố về khơng gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi phối nó
cịn bị tác động bởi các yếu tố về tâm lý, xã hội. Vì vậy, như trên đã nói, định giá
đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà khơng thể tính đúng, tính đủ như định
giá các tài sản thông thường. Với các đặc điểm nêu trên, có thể khái niệm về định

giá đất như sau: Định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng
đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời
điểm xác định. [17]
1.1.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và
chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một yếu tố
cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác.
Giá cả là biểu hiện tiền tệ của hàng hóa trên cơ sở giá trị, tuy nhiên đất đai là
sản phẩm phi lao động của con người, bản thân nó khơng có giá trị. Do đó đối với
đất đai, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự
thu lợi trong q trình mua bán có nghĩa là tư bản hóa địa tơ. Như vậy có thể nói cơ
sở khoa học chính để hình thành giá đất bao gồm: địa tơ, lãi suất ngân hàng, quan hệ
cung cầu.
1.1.2.1. Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do người sản xuất nông nghiệp tạo ra và
nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế
độ tư hữu về ruộng đất đã từng tồn tại trong các chế độ chiếm hữu nô lệ, phong
kiến, tư bản chủ nghĩa và cả trong thời kì đầu của chủ nghĩa xã hội. Trong chế độ
chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng
đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do
nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn
chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất,
địa tơ tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình
qn và do nhà tư bản kinh doanh nơng nghiệp trả cho địa chủ. Nguồn gốc của địa
tô tư bản chủ nghĩa vẫn là do lao động thặng dư của công nhân nông nghiệp làm
thuê tạo ra. địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư
bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nơng nghiệp làm th. Trong chủ nghĩa
tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma

6

Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu tồn dân, khơng cịn là tư hữu
của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tơ tuyệt đối
và địa tơ độc quyền cũng bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tơ chênh lệch, song nó
thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới Chủ
nghĩa Tư bản. Ở Việt Nam, ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, là tư liệu sản xuất đặc
biệt của nơng nghiệp, lâm nghiệp, khơng gì thay thế được, và là tài nguyên quý giá
của quốc gia. Nhà nước chuyển quyền sử dụng ruộng đất lâu dài cho nông dân, và
người sử dụng đất phải nộp thuế sử dụng đất; cho người nước ngoài thuê đất để lập
doanh nghiệp hay để xây dựng trụ sở cơ quan ngoại giao; cho phép các tổ chức, cá
nhân người Việt Nam tham gia xí nghiệp liên doanh với người nước ngồi được
góp vốn pháp định bằng giá trị đất sử dụng. Tuy hình thức địa tơ tuyệt đối khơng
cịn, nhưng ruộng đất vẫn là một tư liệu sản xuất có giá trị và người sử dụng vẫn
phải trả giá như là một loại địa tô.
Người sở hữu đất đai dựa vào quyền sở hữu đất đai mà có thu nhập khơng
phải qua lao động, là sự thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Trong chế độ
tư hữu đất đai, mọi địa tô đều là sản phẩm của lao động thặng dư, bị người sở hữu
đất đai chiếm không. Trong các xã hội khác nhau, quan hệ xã hội có tính chất, nội
dung và thể hiện địa tơ cũng khác nhau. Địa tô dưới chủ nghĩa tư bản là bộ phận giá
trị thặng dư vượt quá lợi nhuận bình quân do nhà tư bản địa tô đem đất đai sử dụng
cho người sở hữu đất đai. Có hai loại địa tô là địa tô cấp sai và địa tô tuyệt đối, thể
hiện quan hệ sản xuất mà người sở hữu đất đai và nhà tư bản địa tơ cùng bóc lột
cơng nhân làm th.
Địa tơ cấp sai là một hình thức cơ bản của địa tô tư bản chủ nghĩa. Là lợi
nhuận siêu ngạch mà nhà kinh doanh đất đai tương đối tốt thu được, chuyển quy về
tiền thuê của người sở hữu đất đai chiếm dụng. Lượng địa tô này do đất đai tốt xấu
khác nhau mà khác nhau, cho nên gọi là địa tô cấp sai. Giá cả sản phẩm nơng

nghiệp sản xuất trên đất tốt thì thấp, cịn ở đất xấu thì cao, song giá thị trường hàng
nông sản do giá cả sản xuất xã hội quyết định. Như vậy giá cả hàng nông sản ở
vùng đất tốt và vừa do giá cả hàng nông sản vùng đất xấu quyết định nên khi hàng
nông sản vùng đất tốt và vừa bán đi sẽ thu được lợi nhuận siêu ngạch. Loại lợi
nhuận siêu ngạch này do quyền tư hữu đất đai chuyển vào tay người sở hữu đất đai,
trở thành địa tô cấp sai. Địa tô cấp sai là do lao động thặng dư của công nhân làm
thuê nơng nghiệp tạo ra. Do điều kiện hình thành khác nhau nên địa tô cấp sai được

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


7

chia thành hai loại: Địa tô cấp sai I được hình thành do chênh lệch giữa độ phì
nhiêu của đất đai với khoảng cách thị trường xa gần. Địa tô cấp sai II được hình
thành do năng suất sản xuất khác nhau của đầu tư bổ sung thường xuyên trên cùng
một khoảnh đất. [16]
Địa tô chênh lệch là loại địa tơ mà chủ đất thu được do có sở hữu những
ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn,
có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn.
Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Trong nông
nghiệp, do sản lượng thu được trên những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi
vẫn không đủ đáp ứng nhu cầu của xã hội, nên người ta còn phải kinh doanh trên cả
những thửa ruộng có điều kiện sản xuất kém thuận lợi, loại đất xấu và khơng thuận
lợi về vị trí. Giá cả sản xuất xã hội của nông phẩm lại được quy định trên những
ruộng đất có điều kiện sản xuất xấu nhất. Do đó, những người kinh doanh trên
ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu được một khoản lợi nhuận bình quân bằng
số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Vì ruộng đất
thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới
hình thức địa tơ chênh lệch. Vậy địa tô chênh lệch gắn liền với sự độc quyền kinh

doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng đất. Nguồn gốc của địa tô chênh lệch do lao động
nông nghiệp tạo ra. Có hai loại địa tơ chênh lệch: địa tơ chênh lệch I và địa tô
chênh lệch II. Địa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng
đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ. Địa tô
chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do thâm canh. Địa tơ chênh lệch cịn tồn
tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới
hình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của nơng
dân, một phần dưới hình thức thu nhập của nhà nước.[16]
Địa tô độc quyền khi giá cả bán ra của hàng hố khơng do giá cả sản xuất
hoặc giá trị quyết định mà là do nhu cầu của người mua và năng lực chi trả quyết
định, điều này sẽ hình thành giá cả độc quyền đặc thù. Số chênh giá cả độc quyền
này và giá trị bị người sở hữu đất đai lớn chiếm hữu, hình thành địa tơ độc quyền.
Địa tơ độc quyền hình thành khi bán hàng theo giá cả độc quyền vượt quá giá trị
của chúng. Địa tô độc quyền tồn tại trong nông nghiệp, công nghiệp khai thác và ở
các khu đất trong thành phố. Địa tô độc quyền trong 26 nông nghiệp thu được trên
những ruộng đất có tính chất đặc biệt cho phép sản xuất những sản phẩm hiếm hay

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


8

những loại sản phẩm đặc biệt có nhu cầu cao hơn rất nhiều so với khả năng sản
xuất chúng. Địa tơ độc quyền trong cơng nghiệp khai thác hình thành ở những vùng
khai thác các kim loại và khoáng chất hiếm hay những khống sản khác có nhu cầu
trên thị trường vượt xa khả năng khai thác chúng, do đó giá cả thị trường của chúng
thường cao hơn giá trị. Trong tất cả các trường hợp đó, nhà tư bản thuê ruộng đất
buộc phải trả cho chủ ruộng đất một khoản địa tô rất cao (gồm địa tô tuyệt đối, địa
tô chênh lệch và địa tô độc quyền). Địa tô độc quyền xuất hiện và phát triển ở các
khu đất trong thành phố có vị trí đặc biệt về mặt xây dựng các trung tâm công

nghiệp và thương mại, các tịa nhà bn bán lớn và các căn nhà cho thuê; biểu hiện
dưới hình thức khoản tiền trả rất cao về thuê nhà hay thuê đất xây dựng. Nhìn
chung, những khu đất hiếm ngày càng có hạn, cho nên địa tơ độc quyền có xu
hướng tăng lên. [16]
Địa tơ tuyệt đối là số chênh của giá trị hàng nông sản vượt quá giá cả sản
xuất. Trong thời kì lâu dài của sự phát triển tư bản chủ nghĩa, kĩ thuật sản xuất
nông nghiệp lạc hậu so với kĩ thuật sản xuất công nghiệp, cấu thành hữu cơ của tư
bản nông nghiệp cũng tương đối thấp, tư bản khả biến chiếm tỉ trọng lớn có thể
th được nhiều cơng nhân, làm ra càng nhiều giá trị thặng dư. Bởi thế trong điều
kiện đầu tư giống nhau, tỉ suất giá trị thặng dư giống nhau, nông nghiệp mang lại
giá trị thặng dư nhiều hơn trong công nghiệp, hàng nông sản bán ra theo giá trị cao
hơn giá cả sản xuất, số chênh của nó chính là địa tơ tuyệt đối. Do sự độc quyền tư
hữu đất đai gây trở ngại cho tài sản cố định chuyển nhập vào ngành nông nghiệp,
giá trị thặng dư tương đối nhiều của ngành nông nghiệp sẽ khơng tham gia vào q
trình bình qn hóa lợi nhuận tồn xã hội, hàng nơng sản vẫn có thể thường xuyên
bán ra với giá trị cao hơn giá cả sản xuất, nhờ đó mà tạo ra địa tơ tuyệt đối cho
người sở hữu đất đai. Giá trị thặng dư do công nhân nông nghiệp làm ra là nguồn
gốc của địa tô tuyệt đối. Sự độc quyền tư hữu đất đai là ngun nhân căn bản hình
thành địa tơ tuyệt đối. Cấu thành hữu cơ của tư bản trong nông nghiệp thấp hơn cấu
thành hữu cơ của tư bản bình quân xã hội là điều kiện hình thành địa tơ tuyệt đối.
Trong các nước tư bản hiện đại, cùng với sự phát triển của kĩ thuật nông nghiệp,
cấu thành hữu cơ của tư bản trong nông nghiệp bằng cấu thành hữu cơ tư bản trong
cơng nghiệp, thậm chí cịn cao hơn trong cơng nghiệp, trong tình hình này, địa tơ
tuyệt đối sẽ không phải là số chênh giá trị hàng nông sản cao hơn giá cả sản xuất,
mà là đến từ giá cả độc quyền của hàng nông sản.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


9

Số chênh lệch giữa giá trị của nông sản phẩm và giá cả sản xuất chung chính
là địa tơ tuyệt đối. Nguồn gốc của địa tô tuyệt đối là một bộ phận của giá trị thặng
dư do lao động không công của công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra. Trong chủ
nghĩa tư bản, địa tô tuyệt đối làm tăng giá cả nông sản phẩm, ảnh hưởng xấu đến
đời sống của những người lao động. Việc quốc hữu hóa ruộng đất sẽ xóa bỏ chế độ
độc quyền tư hữu về ruộng đất và do đó sẽ xóa bỏ địa tơ tuyệt đối.
Ở nước ta để so sánh xây dựng mức địa tơ cho từng thửa đất trong nơng
nghiệp có thể căn cứ vào mức độ của 5 yếu tố cơ bản sau đây: độ phì nhiêu của đất;
điều kiện tưới tiêu nước; điều kiện khí hậu; điều kiện địa hình; và vị trí của thửa
đất. Đối với mỗi yếu tố lại chia thành nhiều mức khác nhau. Tổng hợp lại của cả 5
yếu tố đó sẽ phản ánh mức địa tơ khác nhau giữa các thửa đất. Đó là cơ sở để định
giá đất.
Sự khác nhau về giá đất đô thị với giá đất nơng nghiệp chỉ có thể giải thích
qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô. Điều khác biệt cơ bản giữa
đất đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí. Sự khác biệt đó quyết định
khả năng sử dụng đất đó vào việc gì (mục đích sử dụng), do đó quyết định khả
năng sinh lợi của thửa đất, tức là quyết định mức địa tơ của đất đó. Hai yếu tố chất
đất và điều kiện địa hình đều có ảnh hưởng lớn đến địa tơ, dù đất đó ở đô thị hay
vùng nông thôn hẻo lánh. Yếu tố điều kiện tưới tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếu
được đề cập khi xem xét địa tô đất nông nghiệp.
1.1.2.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có
thể tăng hay giảm. Vì địa tơ vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể
tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi
yếu tố nào. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất
phải giảm đi, nếu khơng thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để
có địa tơ. Cịn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải
tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng
lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải

tăng lên thì người bán mới chấp nhận. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng
đất tốt phải xác định giá cả. Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có
xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng lên, việc kinh doanh đất đai ln có
lãi. Người bán quyền sử dụng đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác
định giá đất. Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình qn
trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của yếu tố cá biệt.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


10

Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất ngân hàng là như nhau,
khơng kể ở nơng thơn hay thành thị. Nếu có chênh lệnh thì cũng không đáng kể.
Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ khơng quyết
định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp.
Giả sử chúng ta đã có thị trường vốn, các dịch vụ ngân hàng, tài chính rất thuận
lợi thì kinh doanh đất đai cũng sẽ là một hướng kinh doanh mà không bị pháp luật
ngăn cản, người kinh doanh đất đai khơng có những lo ngại về sự rủi ro có thể xẩy ra
mà những sự rủi ro này chủ yếu liên quan đến các điều luật khơng nhất qn thì người
kinh doanh đất đai cũng sẽ hành động như các nhà kinh doanh bình thường khác tức là
so sánh thu nhập do sử dụng đất mang lại và chi phí đã bỏ ra tức là:
Tiền thuê đất + chi phí cho lãi suất + chi phí sử dụng đất < thu nhập do đất
mang lại.
Hay tiền thuê đất < thu nhập do đất mang lại - chi phí cho lãi suất - chi phí
sử dụng đất.
Hay có thể viết dưới dạng: Tiền thuê đất = Tiền thu nhập do đất mang lại chi phí sử dụng đất - chi phí cho lãi suất - Et.
Trong đó Et là khoảng đệm của chính sách giá th đất đai. Cơng thức này
được giải thích như sau: nhà kinh doanh đất đai coi tiền th đất là một khoản chi
phí. Để có khoản này anh ta phải vay ngân hàng với lãi suất nào đó, do vậy khoản

chi trả lãi suất ngân hàng phải được xem như một khoản chi phí. Ngồi ra, để cho
miếng đất có thể sinh lời, anh ta phải đầu tư thêm các chi phí nhằm làm tăng giá trị
sử dụng của đất đai, các khoản này cũng phải được xem như một khoản chi nữa.
Nếu Et càng lớn thì người kinh doanh đất đai sẵn sàng trả tiền thuê cao hơn.[16]
1.1.2.3. Quan hệ cung - cầu

Hình 1.1. Đồ thị cung và cầu đất đai

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


11

Theo hình 1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cân bằng.
Khi các yếu tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung và cầu,
điểm cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn lãi suất cho vay mua nhà tăng lên, thì
đường cầu dịch sang trái từ Do sang D1, điểm cân bằng dịch chuyển từ E sang E’,
nếu cung không đổi thì giá giảm từ P0 xuống P1.
Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến có
phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hố thơng thường. Vấn đề
này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định
và bất biến. Giá của đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố
cầu, như: mật độ dân cư; tỉ lệ tăng trưởng kinh tế; việc làm và mức thu nhập bình
quân của người dân tại địa phương; khả năng của hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất
vay thế chấp.
Hình 1 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá của đất trong
thời gian ngắn. Lưu ý rằng đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là số
lượng đất là cố định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra đất. Do vậy, giá
của nó thay đổi theo nhu cầu của từng địa phương. Khi đồ thị cầu tăng lên từ điểm
D lên D1, thì giá tăng từ điểm G lên G1.

Giá

G1

G

D1
D

Số lượng đất đai

Hình 1.2: Đồ thị cung cầu về đất đai – thời gian ngắn

Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất
cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua
việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. Có thể thấy khi đất nơng nghiệp, đất lâm
nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi một thành phố được điều chỉnh theo qui
hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích sang mục đích làm khu dân cư đô thị.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


12

Cung về đất ở tại đơ thị đó nhờ thế mà tăng lên. Sự tăng số lượng diện tích đất ở tại
đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở của khu vực này. Bên cạnh đó sự phát triển và
tăng trưởng liên tục từ phía cầu, dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn,
và vì thế giá đất ngày một cao hơn. Bằng chứng là các lô đất ở bị chia cắt ngày một
nhỏ hơn và thay thế vào những khoảng đất trống là những căn nhà riêng biệt cho
gia đình một hộ.

Trước đây, hệ thống giao thông cùng các phương tiện giao thông chưa phát
triển, thị trường đất đô thị phát triển chủ yếu ở những khu thương mại - dịch vụ gần
trung tâm. Điều đó dẫn đến tình trạng chênh lệch giá q lớn giữa đất đai ở vị trí
trung tâm với đất đai vùng ngoại vi đô thị. Ngày nay, hệ thống giao thông cùng các
phương tiện giao thông phát triển. Thời gian để từ ngoại ô vào trung tâm đô thị đã
rút ngắn. Vì vậy, nhu cầu đối với đất đai vùng ngoại ơ tăng lên nhanh chóng và
lượng cung cũng tăng lên đáng kể. Sự chênh lệch giá giữa đất đai ở trung tâm và
đất đai vùng ngoại ô thành phố cũng theo đó được rút ngắn lại. Tuy nhiên, đất đai
có hạn mà nhu cầu về đất thì vơ hạn, cho nên theo đà phát triển, giá đất đô thị vẫn
có xu hướng tăng liên tục. Quan hệ cung- cầu giải thích những khác biệt lớn về giá
trị đất giữa khu vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đơ thị khác nhau và thậm
chí giữa những vùng ven đô khác nhau trong cùng một vùng đô thị. Đất đai vốn là
cố định, giá trị của đất đai biến động nhiều hơn các hàng hố thơng thường, mặc dù
giao thơng vận tải và khả năng đi lại có thể giảm những khác biệt mang tính cục bộ
giữa các vùng.
Nhìn chung ở Việt Nam, trong thời gian tới quan hệ cung cầu về đất sử dụng
vào mục đích sản xuất nông nghiệp chưa đến mức mất cân đối căng thẳng giữa lao
động công nghiệp và đất đai. Trước hết là đất đai của Việt Nam tuy không rộng
nhưng mới chỉ sử dụng được trên một nửa (69,3 %) tính đến năm 2000. Phần lớn
đất chưa sử dụng lại là đất đồi núi, đất các vùng ven biển... đòi hỏi phải có vốn đầu
tư lớn thì mới đưa vào khai thác được, luật đầu tư mới ban hành củng cố thêm quy
mô sản xuất đa dạng cây trồng, mở thêm nhiều ngành nghề thu hút lực lượng lao
động xã hội. Tốc độ phát triển công nghiệp đầu tư xây dựng các khu trung tâm
thương mại, du lịch... cũng mở ra khả năng thu hút lực lượng lao động từ khu vực
nông nghiệp. Tuy nhiên, tốc độ tăng lao động của Việt Nam bình quân khoảng 2,5 3% năm, cộng thêm với số lao động đi học tập hợp tác lao động ở các nước hết hạn
trở về mà Chính phủ chưa có khả năng sắp xếp thì cũng tạo lên những yếu tố làm

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma

13

mất cân đối giữa lao động và đất đai. Đó là chưa tính đến yếu tố tiến bộ kỹ thuật,
đầu tư thiết bị máy móc sẽ làm dư thừa lao động. Một yếu tố khác cũng có làm ảnh
hưởng đến quan hệ cung cầu về đất đó là đất đai chưa được sử dụng thực sự trở
thành hàng hoá. Luật đất đai cho phép các tổ chức cá nhân và hộ gia đình sử dụng
đất có 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp. Nhưng
việc thực hiện những quyền này lại bị hạn chế bởi các điều kiện cần thiết để khơng
dẫn đến tích tụ đất, bảo đảm mỗi người đều có đất để canh tác.
Những quy định đó là:
- Hạn mức tối đa được giao đất: đối với đất nông nghiệp trồng cây hàng năm
của mỗi hộ gia đình là khơng q 3 ha, đất khu dân cư nơng thơn mỗi hộ gia đình
2

khơng được giao tối đa quá 400 m .
- Điều kiện để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất và cho thuê đất: hộ
gia đình và cá nhân sử dụng đất nơng nghiệp đất lâm nghiệp để trồng rừng chỉ được
chuyển nhượng trong các trường hợp sau: chuyển đi nơi khác; chuyển sang làm
nghề khác; khơng có khả năng trực tiếp lao động.
- Đối với đất ở chỉ được chuyển nhượng khi chuyển đi nơi khác hoặc khơng
có nhu cầu để ở.
- Những hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nơng nghiệp để trồng cây hàng
năm, nuôi trồng thuỷ sản do hồn cảnh gia đình neo đơn, khó khăn, do chuyển sang
làm nghề khác nhưng chưa ổn định hoặc thiếu sức lao động thì được cho người
khác thuê với thời hạn không quá 3 năm.
1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
Giá đất tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị trường. Khi
cầu lớn hơn cung, giá bất động sản thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp
hơn cung, giá bất động sản có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả còn phụ
thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị

trường như “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh khơng lành mạnh”... có những yếu
tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng
cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thơng, cấp và thốt nước, cấp điện...),
tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ôc, áp dụng việc
bán đấu giá tài sản bất động sản thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho
người có thu nhập thấp...; có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


14

dân như không muốn bán nhà đất do cha ông để lại, hoặc khơng thích ở nhà chung
cư, hoặc ham muốn có nhà nằm trên quốc lộ, tỉnh lộ.
1.1.3.1. Yếu tố thơng thường
Yếu tố thơng thường là nói về những yếu tố ảnh hưởng chung có tính phổ
biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả đất trong
điều kiện kinh tế, xã hội thơng thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ
thể cho các loại đất.
1.1.3.2. Yếu tố hành chính
Yếu tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá cả đất.
Nhà nước xuất phát từ lợi ích tồn xã hội và từ góc độ phát triển kinh tế vĩ mơ định
ra chính sách hoặc thúc đẩy chuyển dịch đất hoặc hạn chế việc sử dụng một loại đất
nào đó. Từ đó đạt được mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Sự can thiệp này
có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất. Yếu tố hành chính ảnh hưởng đến giá đất bao
gồm: chế độ đất, chế độ nhà ở, quy hoạch đô thị, chính sách giá đất, chính sách
thuế, chế độ quản lý giao thơng và sự biến đổi về hành chính.[6]
Chế độ về đất: chế độ đất bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất.
Chế độ đất khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất.
Từ ngày dựng nước đến nay, nước ta trong một thời gian dài thực hiện chế độ sử

dụng đất nghiêm cấm việc mua bán cho thuê, phương thức lưu chuyển đất chỉ có
cấp phát, do đó thực ra khơng tồn tại giá đất. Theo đà cải cách chế độ sử dụng đất,
đất trở thành hàng hóa đặc biệt bắt đầu hội nhập vào lĩnh vực lưu thơng, từ đó xuất
hiện giá cả đất để thực hiện đền bù kinh tế trong nhượng nhượng quyền sử dụng
đất. Đồng thời cùng với việc hoàn thiện một bước chế độ sử dụng đất phải trả tiền,
dưới tác động của kinh tế thị trường, sự tăng giảm của giá đất càng phù hợp với quy
luật thị trường.[6]
Chế độ nhà ở: từ giải phóng đến nay chế độ nhà ở truyền thống ở nước ta là
chế độ phúc lợi tiền thuê thấp. Vốn đầu tư vào tài sản nhà đất không thể thông qua
họat động kinh doanh của bản thân nó để thu hồi, chỉ có thể dựa vào tài chính Nhà
nước cấp phát để duy trì. Cho nên trong tình trạng này, tiền th nhà khơng bao
hàm tiền thuê đất, giá đất. Mục tiêu của cải cách chế độ nhà ở là hủy bỏ việc bù đắp
đó, thực hiện thương phẩm hóa nhà ở, từ đó mà xúc tiến quay vòng đầu tư lành
mạnh vào tài sản nhà đất, thúc đẩy việc thực hiện giá đất hợp lý

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


15

Quy hoạch đô thị: trong quy hoạch đô thị, các quy định về cơng dụng, tỷ lệ
dung tích và mật độ kiến trúc đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất. Cùng một mảnh
đất dùng cho thương nghiệp, dùng cho nhà ở và công nghiệp, giá đất khác biệt nhau
rất lớn. Nhìn chung mà nói, đất dùng cho thương nghiệp hiệu ích lớn nhất, thứ đến
là dùng cho nhà ở, đất dùng cho cơng nghiệp có hiệu ích cịn thấp hơn. Việc quy
định mục đích sử dụng đất có ý nghĩa vô cùng to lớn đối với sự duy trì tính hồn
chỉnh của phân khu chức năng đơ thị, tính tối ưu của hiệu ích sử dụng tổng thể và
tính hợp lý tối đa trong việc kết hợp giữa hiệu ích xã hội và hiệu ích kinh tế trong
sử dụng đất.
Chính sách về giá đất có ảnh hưởng lớn đến xu thế của giá cả đất . Nói chung

chính sách giá đất tăng cao tức là Chính phủ nới lỏng quản lý đối với giá đất, thúc
đẩy giá đất tăng lên; chính sách giá đất thấp là Chính phủ dùng nhiều biện pháp để
khống chế tăng giá của đất, từ đó làm cho mức giá đất hạ xuống hoặc ngưng trệ lại.
Đồng thời, chính sách quản lý giá đất cũng ảnh hưởng đến tâm lý đầu tư của nhà
đầu tư vào nhà đất, từ đó mà ảnh hưởng đến giá đất.
Chính sách thuế: mức thuế phải gánh chịu cao hay thấp, bất kể xí nghiệp hay
cá nhân, nó đều có quan hệ ảnh hưởng rất lớn. Thuế tăng thì tích lũy của xí nghiệp,
dân cư giảm, nên giá cả đất giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh
tế hạ thấp. Lúc này các xí nghiệp không đủ sức hoặc không muốn mở rộng đầu tư,
khiến cho nhu cầu đất giảm, nên giá cả đất giảm. Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy
tăng, giá cả đất tăng lên. [6]
Thay đổi về hành chính: thay đổi về hành chính nói chung đều làm cho giá cả
đất ở đó tăng. Thay đổi hành chính thường phân thành hai loại, một là nâng cấp, ví
như một thành phố cấp huyện nâng lên là thành phố cấp địa phương, hoặc nơi nào đó
khơng phải là thị trấn nâng lên thành thị trấn... một loại khác là tuy cấp bậc không
thay đổi, nhưng quyền quản lý chuyển từ khu này sang khu khác cũng làm cho giá
đất tăng lên.
1.1.3.3. Yếu tố kinh tế
Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác động quan trọng đối với quốc kế
dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia. Trong q trình Chính
phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn định kinh tế, tất cả vật tư dân
dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định. Tình

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


16

trạng phát triển kinh tế: một trong những chỉ tiêu trọng yếu để đánh giá trạng thái
phát triển kinh tế là thu nhập quốc dân. Thu nhập quốc dân tăng có nghĩa là trạng

thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, vật giá
tiền lương nằm trong trạng thái có lợi cho phát triển kinh tế, tổng đầu tư xã hội
tăng, tổng yêu cầu về đất không ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên. Từ sự phát
triển kinh tế của các nước, các khu vực và sự biến động về yêu cầu đối với đất, thấy
rằng xu thế biến động về nhu cầu đất đại thể là thống nhất với xu thế của chu kỳ
kinh tế.
Mức độ dự trữ và đầu tư: mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là tương quan
thuận với nhau, nghĩa là dự trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng. Như
vậy, phân tích sự ảnh hưởng của mức độ dự trữ và đầu tư đối với giá đất, có thể
khái quát bằng sự phân tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ đối với mức giá đất.
Tích lũy tư bản phải dựa vào dự trữ, mà dự trữ nhiều hay ít lại do năng lực dự
trữ và nguyện vọng dự trữ quyết định. Khi năng lực dự trữ càng lớn mà nguyện
vọng dự trữ cao, hạn ngạch dự trữ nhiều thì tích lũy tư bản càng nhanh. Nhìn từ góc
độ tích lũy tư bản, giá cả tài sản nhà đất là lớn hơn tổng lượng giá cả các tài sản
khác, cho nên khi các gia đình thơng thường mua đất phải qua một thời kỳ tích cóp
khá dài. Trường hợp tỷ lệ dự trữ cao thì có lợi cho tích lũy tư bản và cũng mới có
khả năng có đủ khoản tiền chuẩn bị mua nhà. Cho nên, mức độ dự trữ nhiều hay ít,
hành vi dự trữ của mỗi gia đình và sự biến động giá cả trong thị trường nhà đất là
liên quan mật thiết với nhau. Nói chung một loạt thời kỳ có tỷ lệ dự trữ cao thường
là thời kỳ tích lũy dự trữ siêu ngạch; trong khi tỷ lệ dự trữ đang cao liên tục, nếu
đột nhiên xuống thấp, đó là thời kỳ nóng bỏng về tài sản nhà đất, lúc đó giá đất sẽ
tăng vọt. Tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ: là phản ánh thực lực kinh tế tổng
hợp quốc gia, lượng cung cấp tiền mặt là biểu hiện bề ngồi của tình trạng tài chính
tiền tệ, cho nên ở đây, chúng ta chủ yếu phân tích về ảnh hưởng của lượng cung
cấp tiền mặt đối với thị trường địa sản, lượng cung cấp tiền mặt gia tăng, là biểu thị
gia tăng vốn lưu động trên thị trường, tức là tiền nhàn rỗi của xã hội tăng. Vốn lưu
thông quá thừa sẽ dẫn đến quá nhiều tiền mặt, tranh mua số ít hàng hóa, đặc biệt
việc mua nhà đất có thể bảo tồn được giá trị, nên nó tạo thành nhu cầu về nhà đất
tăng lên, thúc đẩy giá đất tăng lên không ngừng.
Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư: theo đà gia tăng thu nhập của dân

cư, sau khi giải quyết vấn đề ăn no mặc ấm, con người sẽ có nhu cầu tiêu dùng mới,

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


17

biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao về chất lượng, diện tích nhà ở. Cho nên khi
xem xét thị trường đất từ sự thay đổi mức độ thu nhập và mức độ tiêu dùng có thể
rút ra kết luận sau đây: một là tỷ lệ số gia đình có thu nhập cao được ở nhà chun
dùng để ở là tương đối cao; hai là tỷ lệ gia đình có thu nhập cao được sử dụng nhà
mới xây dựng là tương đối cao; ba là tỷ lệ những người có thu nhập cao tự có nhà ở
tương đối cao, cịn người th nhà thì thu nhập là tương đối thấp; bốn là bình qn
diện tích nhà ở tính theo đầu người trong gia đình thường tỷ lệ thuận với bình qn
mức thu nhập tính theo đầu người. Biến động vật giá: sự biến động của vật giá ảnh
hưởng thiết thân đến từng người. Tài sản nhà đất càng ở trong thời kỳ vật giá biến
động càng thể hiện được tính bảo đảm giá trị, cho nên biến động vật giá là tỷ lệ
thuận với ảnh hưởng của thị trường nhà đất, có nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng cao thì
giá đất cũng càng cao. Điều cần nói rõ là: giá nhà đất tăng vọt chỉ phát sinh ở khu
vực thành thị, khu vực nông thôn chịu ảnh hưởng tương đối ít, thậm chí có nơi
nhân khẩu bỏ đi ra ngồi một cách nghiêm trọng thì giá đất cịn xuống thấp. Điều
đó mặt khác nói lên ảnh hưởng của cung không đủ cầu trên thị trường nhà đất đô
thị đối với giá đất. Mức lãi suất: một trong những đặc điểm chủ yếu của giao dịch
tài sản nhà đất là hạn ngạch lưu thông lớn, cho nên việc đầu tư hoặc mua bán nhà
đất có liên quan đến đồng vốn có thể sử dụng. Do thu nhập của nhà đầu tư thơng
thường khơng thể có khả năng chi trả ngay một khoản lớn, nên phải trực tiếp vay
ngân hàng hoặc đem tài sản nhà đất thế chấp để có khoản vay. Do đó nhà đầu tư
hoặc nhân viên định giá địa sản phải ln ln nắm được tình hình vốn đầu tư trong
cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách về cho vay làm nhà ở, đặc biệt là nắm tình hình
về biến động mức lãi suất.

Những yếu tố chung nói trên thường là ở tầm vĩ mơ phát sinh ảnh hưởng có
tính tồn cục đối với mức giá đất của toàn bộ khu vực, dưới ảnh hưởng của những
yếu tố đó phát sinh sự khác nhau giữa các địa phương và các quốc gia về mức giá
đất. Còn sự khác nhau về giá đất giữa các khu vực trong cùng một địa phương, giữa
các thửa đất, lại chịu ảnh hưởng của yếu tố khu vực và yếu tố cá biệt. Do đó cần
phân tích thêm một bước ảnh hưởng của yếu tố khu vực và yếu tố cá biệt.[6]
1.1.3.4. Yếu tố xã hội
Yếu tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái ổn định
chính trị, trình độ trị an xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đơ thị hóa.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


18

Tình trạng ổn định chính trị: cục diện chính trị trong nước ổn định, thì việc
đầu tư vào tài sản nhà đất sẽ được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể
thu về đúng thời hạn cùng với lợi nhuận, vì vậy lịng tin của nhà đầu tư lớn kéo
theo giá đất tăng lên. Ngược lại thì giá đất sẽ rớt xuống.
Tình trạng trị an xã hội: là trạng thái tốt xấu của trật tự xã hội. Yếu tố này
ảnh hưởng đến giá đất rõ và dễ thấy. Bất luận là khu nhà ở hay khu thương nghiệp,
trật tự xã hội tốt, thì mọi người sẽ cảm thấy an tồn, vì vậy họ sẵn sàng đầu tư, mua
bán, cư trú, do đó kéo theo giá đất tăng lên. ở mức độ nào đó mà nói, đây cũng là
mối tương quan với tình trạng ổn định cục diện chính trị.[6]
Đầu cơ nhà đất: đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng
sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận. Yếu tố này có ảnh
hưởng đột xuất đến mức giá đất, đặc biệt là mức giá đất thị trường nhà đột biến.
Khi đất cung không đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đợi giá lên cao, khi đất
cung nhiều hơn cầu, do người đầu cơ bán tháo làm cho đất rớt giá.
Tiến trình đơ thị hóa: một trong những kết quả của phát triển cơng nghiệp

hóa là thúc đẩy q trình đơ thị hóa. Những khu vực có trình độ cơng nghiệp hóa
hoặc đơ thị hóa càng cao, mà tổng diện tích đất của thành phố nói chung là khơng
đổi, cho nên ảnh hưởng của tiến trình đơ thị hóa đối với giá đất biểu hiện ở hai mặt
sau đây: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đơng đúc thì giá đất tăng
cao; hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đơ thị hóa có tốc độ nhanh, thì
mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực thông thường.
1.1.3.5. Yếu tố khu vực
Yếu tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi có
đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các yếu tố này tạo ra có ảnh
hưởng quyết định đến mức giá cả địa sản trong địa phương đó.
- Vị trí: yếu tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là
nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được xếp
hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến các trung
tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại trung tâm
đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất.
- Điều kiện giao thông: điều kiện giao thơng có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu
có loại hình giao thơng của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma