(Luận văn thạc sĩ) đánh giá tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai của các đối tượng sử dụng đất tại huyện lệ thủy, tỉnh quảng bình

i

CAM ĐOAN

Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của tôi. Tất cả các số liệu, kết
quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai cơng bố trong bất kỳ cơng
trình nào khác.
Tơi xin chân thành cảm ơn mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này và
tôi xin cam đoan các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.

Huế, ngày

tháng năm 2017

Tác giả luận văn

Phan Quang Đăng

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


ii

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn tốt nghiệp này, tôi xin chân thành cảm ơn quý thầy cô
giáo trường Đại học Nông Lâm Huế và Khoa Tài nguyên đất và Mơi trường nơng
nghiệp; Phịng Đào tạo Sau đại học đã tận tình truyền đạt cho tơi những kiến thức q
báu và tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tơi trong suốt thời gian học tập tại trường và
viết luận văn tốt nghiệp.
Đặc biệt, xin chân thành cảm ơn thầy giáo PGS.TS. Nguyễn Hoàng Sơn người
hướng dẫn khoa học tận tình giúp đỡ, hướng dẫn tơi rất nhiều để hồn thành tốt luận

văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn các lãnh đạo và các cán bộ tại Chi cục thuế huyện Lệ
Thủy, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Lệ Thủy, phịng Tài ngun và
Mơi trường huyện Lệ Thủy, Chi cục Thống kê huyện Lệ Thủy, Các đội thuế liên xã,
các hộ gia đình, cá nhân trong mẫu phiếu điều tra đã chia sẻ kinh nghiệm, cung cấp
thông tin cần thiết, tạo điều kiện thuận lợi giúp tôi hồn thành việc nghiên cứu.
Tơi xin cảm ơn gia đình, đồng nghiệp, bạn bè và các anh chị học viên lớp Cao
học Quản lý đất đai 21C đã động viên, giúp đỡ trong thời gian dài học tập.
Trong quá trình thực hiện luận văn, do thời gian có hạn và kiến thức tổng hợp
cũng như kinh nghiệm còn nhiều hạn chế nên gặp nhiều thiếu xót rất mong sự đóng
góp của quý thầy cô và các bạn để luận văn được hồn thiện hơn.
Một lần nữa tơi xin chân thành cảm ơn!
Huế, ngày

tháng năm 2017

Tác giả luận văn

Phan Quang Đăng

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


iii

TĨM TẮT
Đề tài “Đánh giá tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai của các đối
tượng sử dụng đất tại huyện Lệ Thủy, tỉnh Quảng Bình” được tiến hành tại huyện Lệ
Thủy, tỉnh Quảng Bình, từ năm 2010 - 2016.
Kết quả đạt được của đề tài là đã đánh giá được điều kiện kinh tế - xã hội tác

động đến quá trình sử dụng đất; đánh giá được tình hình quản lý sử dụng đất, xác định
được những thuận lợi và khó khăn trong việc thực thi từng loại nghĩa vụ tài chính đất
đai như thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, tiền thuê đất, thuế thu nhập từ chuyển
quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất của cơ quan nhà nước và của
người sử dụng đất. Đề tài đã xác định được một số yếu tố làm ảnh hưởng đến quá trình
thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai trên địa bàn huyện Lệ Thủy, tỉnh Quảng Bình. Từ
đó đề xuất các giải pháp tháo gỡ những vấn đề chưa phù hợp trong q hiện nghĩa vụ
tài chính đất đai, góp phần hồn thiện cơng tác quản lý tài chính đất đai trên địa bàn
huyện Lệ Thủy, tỉnh Quảng Bình. Đề tài nghiên cứu trên cơ sở phương pháp nghiên
cứu tài liệu, điều tra, phỏng vấn cán bộ, người sử dụng đất về tình hình thực hiện nghĩa
vụ tài chính đất đai và phương pháp thống kê, tổng hợp, xử lý, phân tích số liệu điều
tra theo từng nhóm nội dung, từng vấn đề nghiên cứu cụ thể phục vụ cho mục tiêu
nghiên cứu của đề tài.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


iv

MỤC LỤC
CAM ĐOAN................................................................................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN.............................................................................................................................................. ii
TÓM TẮT.................................................................................................................................................... iii
MỤC LỤC................................................................................................................................................... iv
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT.............................................................................................. vii
DANH MỤC BẢNG............................................................................................................................ viii
DANH MỤC HÌNH................................................................................................................................. ix
MỞ ĐẦU....................................................................................................................................................... 1
1. ĐẶT VẤN ĐỀ........................................................................................................................................ 1
2. MỤC ĐÍCH VÀ MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI............................................................................... 2

2.1. Mục đích............................................................................................................................................... 2
2.2. Mục tiêu cụ thể................................................................................................................................... 2
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN.................................................................................. 2
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU.................................................. 3
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU................................................. 3
1.1.1. Đất đai................................................................................................................................................ 3
1.1.2. Chính sách đất đai......................................................................................................................... 4
1.1.3. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất........................................................................... 4
1.1.4. Giá đất................................................................................................................................................ 5
1.1.5. Nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất............................................................................ 6
1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU............................................. 6
1.2.1. Quy trình thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai................................................................... 6
1.2.2. Thuế nhà, đất................................................................................................................................... 9
1.2.3. Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất.................................................................... 11
1.2.4. Tiền thuê đất.................................................................................................................................. 13
1.2.5. Lệ phí trước bạ nhà đất.............................................................................................................. 15
1.2.6. Tiền sử dụng đất........................................................................................................................... 17

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


v

1.3

CÁC NGHIÊN CỨU VỀ NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI ..............

1.4. THẢO LUẬN VỀ TỔNG QUAN ..........................................................................
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ...............................................................................................................................

2.1.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .........................................................

2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ..........................................................................................
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .............................................................................................
2.2.

Nội dung nghiên cứu .............................................................................

2.3.

Phương pháp nghiên cứu .......................................................................

2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu .................................................................
2.3.2. Phương pháp xử lý và phân tích số liệu ..............................................................
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ......................................
3.1.

Đặc điểm điều kiện tự nhiên và KTXH của huyện Lệ Thủy .................

3.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên của huyện Lệ Thủy ................................................
3.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội huyện Lệ Thủy ...........................................................
3.2.

Khái quát tình hình sử dụng đất tại huyện Lệ Thủy ..............................

3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất ........................................................................................
3.2.2. Biến động cơ cấu sử dụng đất của huyện Lệ Thủy .............................................
3.2.3. Công tác cấp GCNQSDĐ ( GCNQSDĐ) ............................................................

3.2.4. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất .....................................................
3.2.5. Tình hình chuyển mục đích sử dụng đất .............................................................
3.2.6. Cơng tác quản lý tài chính đất đai .......................................................................

3.3.
Đánh giá tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai tại huyện Lệ T
2010 - 2016 ....................................................................................................................
3.3.1. Tổ chức Nhà nước quản lý và quy trình thực hiện tài chính về đất đai ..............
3.3.2. Tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính trên địa bàn huyện Lệ Thủy ..................
3.4.

Các giải pháp hồn thiện cơng tác nghĩa vụ tài chính đất đai ................

3.4.1. Giá đất tính thuế ..................................................................................................
3.4.2. Thay đổi hình thức thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai .....................................

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


vi

3.4.3. Chính sách tài chính đất đai..................................................................................................... 70
3.4.4. Phổ biến, tuyên truyền pháp luật........................................................................................... 71
3.4.5. Xử lý kịp thời hành vi vi phạm thuế..................................................................................... 71
CHƯƠNG 4. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ...................................................................................... 73
KẾT LUẬN:............................................................................................................................................... 73
ĐỀ NGHỊ:................................................................................................................................................... 74
TÀI LIỆU THAM KHẢO.................................................................................................................... 75

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm

vii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Có nghĩa là

BTC

Bộ Tài chính

BTNMT

Bộ Tài ngun mơi trường

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

NĐ

Nghị định

NNPTNT

Nông nghiệp phát triển Nông thôn

NSNN

Ngân sách nhà nước

NVTC

Nghĩa vụ tài chính

UBND

Ủy ban nhân dân

QĐ

Quyết định

KTXH

Kinh tế - xã hội

SDĐ

Sử dụng đất

STT

Số thứ tự

TTg

Thủ tướng

TT

Thông tư

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


viii

DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1. Các loại số liệu thứ cấp..................................................................................................... 22
Bảng 2.2. Các văn bản pháp luật phục vụ cho nghiên cứu....................................................... 22
Bảng 2.3. Phân bố hộ điều tra theo đơn vị hành chính cấp xã, thị trấn............................... 27
Bảng 2.4. Nguồn thu nhập của hộ điều tra..................................................................................... 28
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Lệ Thủy năm 2016......................................... 40
Bảng 3.2. Biến động sử dụng đất huyện Lệ Thủy giai đoạn 2005 - 2016.......................... 43
Bảng 3.3. Biến động sử dụng đất nông nghiệp huyện Lệ Thủy giai đoạn 2005 - 2016 44
Bảng 3.4. Biến động sử dụng đất phi nông nghiệp huyện Lệ Thủy giai đoạn 2005- 201646

Bảng 3.5. Số lượng hồ sơ được cấp GCNQSDĐ giai đoạn 2010 - 2016............................ 47
Bảng 3.6. Quy mô và cơ cấu đất đai của hộ điều tra.................................................................. 48
Bảng 3.7. Quy trình thực hiện NVTC theo ý kiến của người sử dụng đất.........................53
Bảng 3.8. Những vướng mắc theo đánh giá của người sử dụng đất..................................... 53
Bảng 3.9. Các khoản thu NVTC đất đai giai đoạn 2010 - 2016............................................. 54
Bảng 3.10. Kết quả thu thuế nhà đất giai đoạn 2010 - 2016.................................................... 55
Bảng 3.11. Thuận lợi trong công tác thu thuế nhà đất theo đánh giá của cán bộ.............56
Bảng 3.12. Thực hiện thuế nhà đất của người sử dụng đất...................................................... 57
Bảng 3.13. Thực hiện thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ............................................................. 58

Bảng 3.14. Thuận lợi trong việc thực hiện thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ.....................59
Bảng 3.15. Khó khăn của cán bộ thực thu thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ.....................59
Bảng 3.16. Kết quả thu tiền sử dụng đất tại Lệ Thủy giai đoạn 2010 - 2016...................61
Bảng 3.17. Thuận lợi trong công tác thu tiền sử dụng đất........................................................ 62
Bảng 3.18. Khó khăn trong cơng tác thu tiền SDĐ theo đánh giá của cán bộ..................63
Bảng 3.19. Thực hiện nộp tiền sử dụng đất của người sử dụng đất...................................... 65
Bảng 3.20. Sự hiểu biết về chính sách tài chính đất đai của người SDĐ...........................66
Bảng 3.21. Kết quả thu lệ phí trước bạ tại huyện huyện Lệ Thủy giai đoạn 2010 - 2016

66

Bảng 3.22. Khó khăn trong thu lệ phí trước bạ theo đánh giá của cán bộ.......................... 68
Bảng 3.23. Thực hiện lệ phí trước bạ của người sử dụng đất................................................. 69

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


ix

DANH MỤC HÌNH
Hình 1.1. Quy trình thực hiện thuế Nhà đất tại huyện Lệ Thủy............................................... 6
Hình 1.2. Quy trình thực hiện NVTC trước khi ban hành Thơng tư 30/2005.....................7
Hình 1.3. Quy trình thực hiện NVTC sau khi ban hành Thơng tư 30/2005.........................8
Hình 3.1. Bản đồ hành chính huyện Lệ Thủy............................................................................... 30
Hình 3.2. Bản đồ địa hình huyện Lệ Thủy..................................................................................... 31
Hình 3.3. Bản đồ thổ nhưỡng huyện Lệ Thủy.............................................................................. 32
Hình 3.4. Cơ cấu nhóm đất chính năm 2016................................................................................. 41
Hình 3.5. Quan hệ công tác giữa các cơ quan về nghĩa vụ tài chính đất đai..................... 50
Hình 3.6. Kết quả thực hiện thuế nhà đất giai đoạn 2010 - 2016.......................................... 56

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


1

MỞ ĐẦU
1.

ĐẶT VẤN ĐỀ

Đất đai là tài sản vô cùng quý giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành
phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn xây dựng và phát triển dân
sinh, kinh tế, xã hội, an ninh, quốc phòng. Luật Đất đai và các văn bản luật có liên quan đã
hiện thức hóa chính sách này. Nhà nước thực hiện quản lý đất đai khơng chỉ bằng biện
pháp hành chính duy nhất mà còn bằng cả biện pháp kinh tế tài chính.

Nhà nước đã ban hành hàng loạt các văn bản pháp luật quy định nghĩa vụ tài
chính (NVTC) cho người sử dụng đất (SDĐ). Đây là những khoản đóng bắt buộc
người SDĐ phải thực hiện đối với Nhà nước để được quyền SDĐ hoặc phải thực hiện
trong quá trình khai thác, sử dụng đất đai. Quy định này đã góp phần phục vụ yêu cầu
quản lý đất đai, khuyến khích SDĐ tiết kiệm và có hiệu quả, khai thác và sử dụng hợp
lý quỹ đất đai, đóng góp vào nguồn thu ngân sách Nhà nước (NSNN) nói chung và
huyện Lệ Thủy nói riêng.
Huyện Lệ Thủy là một huyện nằm trong định hướng phát triển kinh tế mạnh của
tỉnh Quảng Bình nên đã và đang có nhiều dự án đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng kỹ
thuật nhằm phục vụ cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội (KTXH) của huyện, thu hút
lực lượng lao động và dân cư ở các vùng, huyện lân cận đến đây để sinh sống, làm việc
và đầu tư khiến cho hoạt động giao dịch nhà đất trên địa bàn diễn ra khá sôi nổi. Việc
xác lập chủ quyền SDĐ tăng theo nhu cầu SDĐ, việc thực hiện NVTC đất đai đang là
vấn đề nóng bỏng tại địa phương.

Thực trạng phát triển KTXH của huyện Lệ Thủy có nhiều thuận lợi cho việc
phát triển công nghiệp, thương mại, dịch vụ. Huyện Lệ Thủy đã chủ động khai thác có
hiệu quả, tranh thủ tối đa mọi nguồn đầu tư trong quá trình phát triển kinh tế, nâng cao
đời sống vật chất, tinh thần cho người dân. Tuy nhiên, điều này cũng tạo ra sức ép lớn
trong việc quản lý đất đai, đặc biệt là việc quản lý các nguồn thu từ đất trên địa bàn
huyện.
Hiện nay tình hình thu thuế SDĐ phi nơng nghiệp, tiền thuê đất, thuế thu nhập
từ chuyển quyền SDĐ, lệ phí trước bạ, tiền SDĐ trên địa bàn huyện Lệ Thủy cịn
nhiều bất cập, ước tính số tiền thất thoát lên đến hàng trăm triệu đồng. Các khoản thu
NVTC đất đai huyện khơng những thể hiện tình hình SDĐ trên địa bàn mà cịn góp
phần khơng nhỏ vào nguồn thu ngân sách của huyện. Tuy nhiên theo tình hình hiện
nay ở huyện Lệ Thủy, người SDĐ chưa nắm rõ văn bản pháp luật, văn bản còn chồng
chéo, NVTC vượt khả năng của một số hộ, tình trạng nộp chậm và chưa nhận thơng
báo nộp tiền vẫn cịn, gây khơng ít khó khăn trong cơng tác quản lý tài chính đất đai
của cơ quan Nhà nước.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


2

Vì những lý do nêu trên, để nhìn nhận đầy đủ về tình hình thực hiện NVTC của
các đối tượng SDĐ trên địa bàn huyện, bản thân tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá
tình hình thực hiện NVTC đất đai của các đối tượng SDĐ tại huyện Lệ Thủy, tỉnh
Quảng Bình” nhằm điều tra, đánh giá tình hình triển khai các chính sách về nghĩa vụ
tài chính đất đai để đề xuất các giải pháp hồn thiện cơng tác quản lý tài chính về đất
đai tại huyện Lệ Thủy, tỉnh Quảng Bình. Đây là một vấn đề mang ý nghĩa khoa học và
thực tiễn to lớn.
2.

MỤC ĐÍCH VÀ MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI

2.1. Mục đích
Trên cơ sở đánh giá tình hình thực hiện NVTC đất đai của các đối tượng SDĐ
để đề xuất các giải pháp hồn thiện cơng tác quản lý tài chính về đất đai tại huyện Lệ
Thủy, tỉnh Quảng Bình.
2.2. Mục tiêu cụ thể
Đánh giá được việc thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai của các đối tượng sử
dụng đất tại huyện Lệ Thủy, tỉnh Quảng Bình.
Đề xuất các giải pháp tháo gỡ những vấn đề chưa phù hợp trong quá trình thực
hiện NVTC đất đai, góp phần hồn thiện cơng tác quản lý tài chính về đất đai trên địa
bàn huyện Lệ Thủy, tỉnh Quảng Bình.
3.

Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ

THỰC TIỄN a) Ý nghĩa khoa học
Đề tài nhằm góp phần hồn thiện cơ sở lý luận để ban hành các văn bản quy
định việc thực thi NVTC đất đai nhằm đảm bảo nguồn thu cho NSNN, đồng thời đảm
bảo quyền lợi của người SDĐ.
b) Ý nghĩa thực tiễn
Việc đánh giá tình hình thực hiện NVTC đất đai, xem xét những thuận lợi và
khó khăn trong quá trình thực hiện, nhằm đề ra các giải pháp thích hợp góp phần hồn
thiện việc thực hiện nghĩa vụ.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


3

CHƯƠNG 1.
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1.1. Đất đai
Để hiểu được khái niệm về”Quản lý đất đai” trước hết ta cần hiểu được khái
niệm “đất đai”. Vậy đất đai là gì?
Đất đai có rất nhiều định nghĩa:
-

Đối với nhà địa lý nó là cảnh quan, một sản phẩm của q trình địa chất địa

mạo.
Đối với nhà kinh tế nó là nguồn tài nguyên cần được khai thác hoặc cần được
bảo vệ để đạt được những phát triển kinh tế tối ưu.
Đối với những luật gia đất đai là một khoảng không gian trải dài vô tận từ
trung tâm trái đất tới vô cực trên trời và liên quan đến nó là một loạt các quyền lợi
khác nhau quyết định những gì có thể thực hiện được với đất.
Đối với hầu hết mọi người hiểu theo một cách đơn giản nó là khoảng khơng
gian cho các hoạt động con người được thể hiện ở nhiều dạng sử dụng đất khác nhau.
Ngày nay đất đai bao gồm các vật thể được gắn liền trực tiếp với bề mặt đất, kể
cả những vùng bị nước bao phủ. Nó bao gồm vơ số các tính chất tự nhiên trừu tượng,
từ các quyền lợi đối với sự phát triển hay xây dựng trên đất, đối với nước ngầm và
khoáng sản và các quyền lợi liên quan đến việc sử dụng và khai thác chúng.
Trong thời đại hiện nay, khoa học công nghệ đã dần trở thành lực lượng sản
xuất trực tiếp. Tuy nhiên đất đai vẫn giữ một vị trí đặc biệt, là yếu tố cơ bản của quá
trình sản xuất xã hội, nhất là đối với ngành công nghiệp sản xuất ra sản phẩm để nuôi
sống con người và tạo ra nguồn nguyên liệu cho ngành công nghiệp chế biến và một
số ngành khác.
Đất đai còn là mặt bằng cho các ngành sản xuất công nghiệp, xây dựng, vận tải,
thương mại, du lịch..., để xây dựng cơ sở vật chất kỹ thuật và chuyển dịch cơ cấu kinh

tế theo hướng cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa.
Ngồi ra, đất đai tạo ra nguồn thu cho NSNN để tái đầu tư phát triển kết cấu hạ
tầng kinh tế - xã hội, thực hiện chương trình cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và
trong nhiều trường hợp cịn được dùng làm vốn góp trong liên doanh đầu tư, thu hút
đầu tư nước ngoài.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


4

Do đó, các quan hệ đất đai ln là vấn đề được quan tâm đặc biệt, vì nó liên
quan đến quá trình KTXH của đất nước, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của mỗi cá
nhân và tồn xã hội.
1.1.2. Chính sách đất đai
Chính sách đất đai là tập hợp một hệ thống các văn bản có tính pháp quy.
"Chính sách đất đai có tầm quan trọng thiết yếu đối với tăng trưởng bền vững, quản trị
quốc gia hiệu quả, phúc lợi và các cơ hội kinh tế mở ra cho người dân nông thôn và
thành thị, đặc biệt là người nghèo"[20].
1.1.3. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
a. Quyền của người sử dụng đất
Dưới góc độ ngơn ngữ học: “Quyền là điều mà pháp luật hoặc xã hội cơng
nhận cho được hưởng, được làm, được địi hỏi”.
Dưới góc độ pháp lý: Quyền là những việc mà một người được làm mà không
bị ai ngăn cản, hạn chế.
Từ khái niệm quyền trên đây, có thể hiểu Quyền của người SDĐ là những việc
mà người SDĐ được pháp luật đất đai cho phép làm hoặc những việc do người SDĐ
thực hiện mà không bị pháp luật ngăn cấm trong q trình SDĐ. Ví dụ: quyền được
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ); quyền được khiếu nại, tố cáo
về đất đai,..

Về quyền chung của người SDĐ (quy định tại Điều 166 Luật Đất đai 2013) bao
gồm [40]:
-

Được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

-

Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.

Hưởng các lợi ích do cơng trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất
nông nghiệp.
-

Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.

Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về
đất đai của mình.
-

Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.

Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền SDĐ hợp pháp
của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
b. Nghĩa vụ của người SDĐ:

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


5

Dưới góc độ ngơn ngữ học: “Nghĩa vụ là việc mà pháp luật hay đạo đức bắt
buộc phải làm đối với xã hội, đối với người khác”.
Dưới góc độ pháp lý: Nghĩa vụ là những hành vi mà một người phải thực hiện
vì lợi ích của người khác.
Từ khái niệm chung về nghĩa vụ được đề cập trên đây, chúng ta có thể hiểu
nghĩa vụ của người SDĐ là những hành vi do pháp luật quy định buộc người SDĐ
phải thực hiện hoặc khơng được thực hiện vì lợi ích của Nhà nước, của xã hội và của
tổ chức, cá nhân khác trong q trình SDĐ. Ví dụ: Nghĩa vụ SDĐ đúng mục đích,
đúng ranh giới; nghĩa vụ bồi bổ, cải tạo đất,...
Về nghĩa vụ chung của người SDĐ (quy định tại Điều 170 Luật Đất đai 2013)
bao gồm [40]:
SDĐ đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ
sâu trong lòng đất và chiều cao trên khơng, bảo vệ các cơng trình cơng cộng trong lòng
đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.
Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền SDĐ; thế chấp, góp vốn bằng
quyền SDĐ theo quy định của pháp luật.
-

Thực hiện NVTC theo quy định của pháp luật.

-

Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất.

Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích
hợp pháp của người SDĐ có liên quan.
-

Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lịng đất.

Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn SDĐ mà
khơng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng.
1.1.4. Giá đất
Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc
được hình thành trong giao dịch về quyền SDĐ mà người có nhu cầu SDĐ phải trả để
được SDĐ đó trong thời hạn SDĐ xác định.
Giá đất vừa là công cụ quan trọng trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai,
vừa là đòn bẩy trong việc phát triển kinh tế đất đai. Giá đất còn là một trong những căn
cứ đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai và để người SDĐ thực hiện nghĩa vụ
của mình mà đặc biệt là việc thực hiện NVTC như đóng tiền SDĐ, tiền thuê đất, các
loại thuế, các khoản phí và lệ phí khác có liên quan đến đất đai.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


6

Nhà nước đã ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Thông tư số 145/2007/TTBTC hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP làm căn cứ tính giá đất và
thu thuế SDĐ, thu tiền khi giao đất, cho thuê đất, khi cho phép chuyển mục đích SDĐ,
bồi thường, hỗ trợ khi thu hồ đất. Đến năm 2007, Chính phủ ban hành Nghị định
123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số
188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004. Hiện nay, Chính Phủ ban hành Nghị định số
44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất và Thông tư 36/2014/TT-BTNMT
ngày 30/6/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng
giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
1.1.5. Nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất
NVTC của người SDĐ là số tiền mà người SDĐ phải nộp cho Nhà nước khi

thực hiện các quyền và lợi ích của mình đối với việc SDĐ đai và các bất động sản đi
kèm.
Để đảm bảo thực hiện các quyền năng của chủ sở hữu và đảm bảo cho việc
SDĐ có hiệu quả, cùng với việc quy định các quyền của người SDĐ pháp luật đất đai
còn quy định các nghĩa vụ của người SDĐ là cách xử sự mà pháp luật bắt buộc các chủ
thể phải thực hiện trong quá trình SDĐ.
Những NVTC đất đai được quy định nhằm bảo đảm sự đúng đắn trong mối
quan hệ giữa nhà nước với người SDĐ và là cơ sở để xác định trách nhiệm của người
SDĐ trong việc thực hiện pháp luật đất đai, khơng làm tổn hại đến quyền và lợi ích
hợp pháp của Nhà nước và các chủ thể khác.
1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.2.1. Quy trình thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai
a. Quy trình áp dụng đối với thuế thu thường xuyên - thuế nhà đất
NVTC mà người SDĐ phải đóng thường xuyên và thu hàng năm là Thuế nhà
đất/Thuế SDĐ phi nông nghiệp. Quy trình thực hiện cụ thể bằng hình sau:

- Hộ gia đình
- Cá nhân

(1)

Đội thuế xã, thị trấn
(4)

(3)

(2)

Chi cục thuế huyện Lệ Thủy
Hình 1.1. Quy trình thực hiện thuế Nhà đất tại huyện Lệ Thủy

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


7

Giải thích quy trình:
(1) Hộ gia đình, cá nhân kê khai nộp thuế theo mẫu tại Đội thuế xã, thị trấn.
(2)
Nếu nộp tại Thơn, Tổ dân phố thì Thơn, Tổ dân phố sẽ chuyển hồ sơ lên Đội
thuế xã, thị trấn, sau đó hồ sơ chuyển cho bộ phận Địa chính của Ủy ban nhân dân
(UBND) cấp xã, thị trấn kiểm tra tính đầy đủ, hợp lệ bộ hồ sơ của người SDĐ nộp, xác
nhận và chuyển thông tin địa chính cho Chi cục thuế Lệ Thủy để tính thuế.
(3)
Cơ quan thuế xác định và ghi cụ thể khoản tiền mà người SDĐ phải thực
hiện trên tờ "Thông báo nộp tiền" và chuyển về cho Đội thuế xã, thị trấn.
(4)
Đội thuế xã, thị trấn trao "Thông báo nộp tiền" cho người SDĐ để người
SDĐ nộp tiền vào NSNN. Người SDĐ sau khi nhận được "Thơng báo nộp tiền" có
nghĩa vụ nộp thuế tại Thôn, Tổ dân phố hoặc tại Đội thuế xã, thị trấn.
b. Quy trình áp dụng đối với NVTC phát sinh khi có nhu cầu SDĐ
NVTC mà người SDĐ phải đóng khi có nhu cầu SDĐ bao gồm: Tiền SDĐ, thuế
thu nhập từ chuyển quyền SDĐ, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ.
- Quy trình trước khi ban hành Thông tư Liên tịch số 30/2005/TTLT-BTCBTNMT ngày 18/4/2005 của Bộ Tài chính (BTC) và BTNMT hướng dẫn việc luân
chuyển hồ sơ của người SDĐ thực hiện NVTC

- Hộ gia đình
- Cá nhân

- Chi cục thuế huyện

Lệ Thủy

- Kho bạc Nhà nước
quận (huyện)

Hình 1.2. Quy trình thực hiện NVTC trước khi ban hành Thông tư 30/2005
Người SDĐ nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận thuộc Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất (VPĐKQSDĐ) huyện hoặc UBND cấp xã. Sau khi thẩm tra hồ sơ, ghi đầy đủ
thông tin địa chính để xác định NVTC, bộ phận một tiếp nhận chuyển cho hộ gia đình,
cá nhân một bộ hồ sơ đã thẩm định.
Người SDĐ phải đến Chi cục thuế để nộp phiếu thơng tin địa chính và nhận
thơng báo nộp tiền từ Chi cục thuế và đến kho bạc nộp tiền vào NSNN. Sau khi nộp đủ


PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


8

tiền, người SDĐ mang chứng từ đã nộp tiền đến cơ quan tiếp nhận hồ sơ để nhận
GCNQSDĐ.
Như vậy, trước khi ban hành thông tư 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT người SDĐ
phải đến nhiều cơ quan để hồn thành NVTC của mình, tốn nhiều thời gian và cơng
sức.
- Quy trình sau khi ban hành Thông tư Liên tịch số 30/2005/TTLT-BTCBTNMT ngày 18/4/2005 của BTC và BTNMT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của
người SDĐ thực hiện NVTC.
Để cải cách một bước thủ tục hành chính khi người SDĐ thực hiện NVTC liên
quan đất đai, liên BTC và BTNMT đã hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ về NVTC đất
đai như sau:
(7)

(1)

- Hộ gia đình
- Cá nhân

(4)

-Bộ phận tiếp nhận một
cửa liên thơng
UBND cấp phường (xã)

- Kho bạc Nhà nước quận
(huyện) hoặc Ngân hàng
nhà nước quận (huyện)
Hình 1.3. Quy trình thực hiện NVTC sau khi ban hành Thông tư 30/2005
Ghi chú:

Hồ sơ đi
Hồ sơ về

Giải thích quy trình:
(1)
Người SDĐ nộp hồ sơ tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ về NVTC (Hộ gia đình,
cá nhân SDĐ tại các xã, thị trấn: nộp hồ sơ thực hiện NVTC tại Văn phòng Đăng ký
Quyền SDĐ huyện Lệ Thủy) trong thời hạn không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày
bàn giao đất thực tế, quyết định cho chuyển mục đích SDĐ; người SDĐ phải có trách
nhiệm kê khai nghĩa vụ về tiền SDĐ tại các cơ quan có thẩm quyền theo quy định.
(2)
Cơ quan nhận hồ sơ có trách nhiệm kiểm tra tính đầy đủ, hợp lệ bộ hồ sơ

của người SDĐ nộp, xác nhận và ghi đầy đủ các chỉ tiêu vào "Phiếu chuyển thông tin
địa chính để xác định NVTC", sau đó chuyển giao cho cơ quan thuế một bộ hồ sơ của

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


9

người SDĐ thực hiện NVTC để tính thuế. UBND huyện Lệ Thủy quy định thời hạn
không quá 04 ngày làm việc.
(3)
Trong thời hạn ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ bộ hồ sơ của
người SDĐ thực hiện NVTC do Văn phòng Đăng ký Quyền SDĐ chuyển đến, cơ quan
thuế xác định và ghi đầy đủ các khoản NVTC mà người SDĐ phải thực hiện theo quy
định của pháp luật hiện hành. Thủ trưởng Chi cục Thuế huyện Lệ Thủy ký, ghi rõ họ
tên và đóng dấu vào tờ "Thông báo nộp tiền".
(4)
Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận được
thông báo nộp các khoản NVTC do cơ quan thuế chuyển đến, cơ quan nhận hồ sơ trao
"Thông báo nộp tiền" cho người SDĐ để người SDĐ nộp tiền vào NSNN.
(5)
Người SDĐ sau khi nhận được "Thơng báo nộp tiền" có nghĩa vụ mang
"Thơng báo nộp tiền" đó đến cơ quan thu tiền theo địa chỉ, thời hạn nộp tiền ghi trong
"Thông báo nộp tiền" để nộp tiền vào NSNN.
(6)
Cơ quan thu tiền có trách nhiệm thực hiện thu tiền theo "Thơng báo nộp
tiền" của cơ quan thuế do người SDĐ hoặc người được người SDĐ uỷ quyền mang
đến. Khi thu tiền, cơ quan thu tiền phải lập chứng từ thu tiền: "Giấy nộp tiền" của cơ
quan Kho bạc Nhà nước thu.
(7)

Sau khi nộp đủ tiền vào NSNN theo "Thông báo nộp tiền" của cơ quan thuế
và tiền phạt (nếu có), người SDĐ mang chứng từ đã nộp tiền đến cơ quan tiếp nhận hồ
sơ để nhận GCNQSDĐ.
1.2.2. Thuế nhà, đất
Căn cứ vào Điều 1 Pháp lệnh thuế nhà đất được Ủy ban thường vụ Quốc hội
thông qua ngày 19/05/1994 quy định: “Thuế nhà, đất là thuế thu đối với nhà và đối với
đất ở, đất xây dựng cơng trình”.
Mục đích của thuế nhà đất: Để tăng cường quản lý Nhà nước đối với việc xây
dựng và sử dụng nhà ở, đất ở, khuyến khích các tổ chức cá nhân SDĐ tiết kiệm, hiệu
quả, phù hợp với Luật Đất đai, động viên đóng góp vào NSNN.
Trong cải cách thuế bước 1 năm 1990, thuế nhà đất đã được nghiên cứu và luật
hóa bằng Pháp lệnh thuế nhà đất được Quốc hội chính thức ban hành ngày 31/7/1992
và Ngày 19/05/1994, Ủy ban thường vụ Quốc hội thông qua Pháp lệnh sửa đổi, bổ
sung một số điều của Pháp lệnh về thuế nhà, đất.
a. Đối tượng chịu thuế nhà, đất, bao gồm: Nhà, đất ở, đất xây dựng cơng trình
khơng phân biệt là đã xây dựng hay chưa xây dựng, có giấy chứng nhận hay khơng có
GCNQSDĐ.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


10

b. Đối tượng không thu thuế nhà đất: Đất sử dụng vì lợi ích cơng cộng, phúc
lợi xã hội hoặc từ thiện khơng vì mục đích kinh doanh và đất chuyên dùng vào việc
thờ cúng của các tôn giáo, các tổ chức khơng vì mục đích kinh doanh hoặc để ở. Nhà,
đất dùng làm trụ sở cơ quan hành chính, sự nghiệp, doanh trại đơn vị lực lượng vũ
trang nhân dân.
c. Đối tượng nộp thuế nhà đất: Là các tổ chức, cá nhân có quyền sở hữu nhà,
quyền SDĐ ở, đất xây dựng cơng trình, gọi chung là chủ nhà đất đều phải nộp thuế

nhà, đất. Trong trường hợp còn có sự tranh chấp hoặc chưa xác định được quyền sở
hữu nhà, quyền sử dụng nhà, đất thì tổ chức, cá nhân đang trực tiếp sử dụng nhà, đất
phải nộp thuế nhà, đất. Tổ chức, cá nhân, kể cả Xí nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi
th nhà, đất ở, đất xây dựng cơng trình thì chỉ trả tiền th nhà, đất, cịn thuế nhà, đất
thì do tổ chức, cá nhân cho thuê nhà, đất nộp theo quy định của pháp luật.
d. Căn cứ tính thuế nhà đất: được thực hiện theo quy định tại Điều 6 Pháp
lệnh thuế nhà, đất và Điều 6 Nghị định 94/CP ngày 25/8/1994 của Chính phủ là: Diện
tích đất, hạng đất và mức thuế SDĐ nơng nghiệp của một đơn vị diện tích.
e. Miễn, giảm thuế đất: Các đối tượng nộp thuế có khó khăn về kinh tế do bị
thiên tai, tai nạn bất ngờ. Nếu giá trị thiệt hại về tài sản từ 20% đến 50% tổng giá trị tài
sản thì được xét giảm thuế đất 50%, nếu giá trị thiệt hại trên 50% thì được xét miễn
thuế đất.
Ngày 17 tháng 6 năm 2010, Quốc hội ban hành Luật số 48/2010/QH12 Luật
Thuế SDĐ phi nông nghiệp đã được thông qua tại kỳ họp Quốc hội nước Cộng hòa xã
hội chủ nghĩa Việt Nam khố XII, kỳ họp thứ 7 và có hiệu lực ngày 01/01/2012, Luật
Thuế SDĐ phi nông nghiệp đã thay thế Pháp lệnh thuế nhà, đất năm 1992 và Pháp
lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh thuế nhà, đất năm 1994 và Nghị định
số 53/2011/NĐ-CP ngày 01/7/2011 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi
hành một số điều của Luật Thuế SDĐ phi nông nghiệp, cụ thể như sau:
a. Đối tượng chịu thuế phi nông nghiệp, bao gồm: Đất ở tại nông thôn, đất ở
tại đô thị; Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp bao gồm: đất xây dựng khu công
nghiệp, đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh, đất khai thác, chế biến
khoáng sản, đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; Đất phi nông nghiệp quy định
tại Điều 3 của Thuế SDĐ phi nông nghiệp sử dụng vào mục đích kinh doanh.
b. Đối tượng khơng chịu thuế phi nông nghiệp: Là đất phi nông nghiệp sử
dụng khơng vào mục đích kinh doanh, bao gồm: Đất sử dụng vào mục đích cơng cộng;
Đất do cơ sở tôn giáo sử dụng; Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; Đất sơng, ngịi, kênh,
rạch, suối và mặt nước chun dùng; Đất có cơng trình là đình, đền, miếu, am, từ
đường, nhà thờ họ; Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng cơng trình sự nghiệp; Đất

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


11

sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh; Đất phi nơng nghiệp để xây dựng các cơng
trình của hợp tác xã phục vụ trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thủy sản, làm muối.
c. Đối tượng nộp thuế phi nông nghiệp: Là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có
quyền SDĐ thuộc đối tượng chịu thuế quy định tại Điều 2 của Luật thuế SDĐ phi
nông nghiệp. Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chưa được cấp GCNQSDĐ,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang SDĐ là người nộp
thuế. Ngoài ra, người nộp thuế trong một số trường hợp cụ thể được quy định tại
Khoản 3 Điều 4 Luật thuế SDĐ phi nông nghiệp
d. Căn cứ tính thuế: Căn cứ tính thuế SDĐ phi nơng nghiệp (PNN) là diện tích
2

đất tính thuế, giá 1m đất tính thuế và thuế suất.
Số thuế SDĐ PNN phải nộp đối với diện tích đất ở, đất sản xuất kinh doanh,
đất phi nơng nghiệp sử dụng vào mục đích kinh doanh được xác định theo công thức
sau:
Số thuế phải nộp = Số thuế phát sinh - Số thuế được miễn, giảm (nếu có)

2

Số thuế phát sinh = Diện tích đất tính thuế x Giá của 1m đất x Thuế suất
Trường hợp đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 2 Thông tư 153/2011/BTC
sử dụng vào mục đích kinh doanh mà khơng xác định được diện tích đất sử dụng vào
mục đích kinh doanh (KD) thì số thuế phát sinh được xác định:
2

Số thuế phát sinh = Diện tích đất x Giá của 1m đất x Thuế suất

Diện tích đất = Tổng diện tích đất sử dụng x

1.2.3. Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất
Thuế thu nhập từ chuyển quyền SDĐ là loại thuế trực thu đánh vào thu nhập
mà người SDĐ có được từ việc chuyển quyền SDĐ. Theo quy định của pháp luật hiện
hành, thuế thu nhập từ chuyển quyền SDĐ có hai loại:


PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


12

Thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng quyền SDĐ và chuyển nhượng
quyền thuê đất là loại thuế áp dụng cho đối tượng là cá nhân được quy định trong Luật
thuế thu nhập cá nhân 2007, được Quốc hội ban hành ngày 21/11/2007 (có hiệu lực
ngày 01/01/2009) và Nghị định 65/2013/NĐ-CP ngày 27/6/2013 của Chính Phủ quy
định chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 và Luật sửa đổi, bổ sung
một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 ngày 22/11/2012.
Thuế thu nhập doanh nghiệp do chuyển quyền SDĐ áp dụng đối với tổ chức
được quy định trong Luật thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 ngày 03 tháng
6 năm 2008 của Quốc hội và Nghị định 124/2008/NĐ-CP ngày 11/12/2008 của Chính
phủ hướng dẫn thi hành một số điều của Luật thuế thu nhập doanh nghiệp 2008.
Theo Điều 2 Nghị định 65/2013/NĐ-CP ngày 27/6/2013 của Chính phủ, đối
tượng nộp thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền SDĐ: Là các cá nhân cư trú có thu
nhập chịu thuế từ chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận quà tặng là bất động sản phát
sinh trong và ngoài lãnh thổ Việt Nam và các cá nhân khơng cư trú có thu nhập chịu

thuế từ chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận quà tặng là bất động sản phát sinh trên
lãnh thổ Việt Nam.
a. Căn cứ tính thuế chuyển quyền SDĐ: Là diện tích đất, giá đất tính thuế và
thuế suất.
Diện tích tính thuế chuyển quyền SDĐ là diện tích đất thực tế được chuyển
quyền sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác phù hợp với bản đồ địa chính, sổ
địa chính và phải ghi đầy đủ trên hợp đồng chuyển quyền SDĐ tại Văn phịng Cơng
chứng.
-

Thuế suất:

+
Thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 25% trên thu
nhập tính thuế.
+
Trường hợp không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan làm cơ sở
xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.
b. Thu nhập được miễn thuế: Được quy định cụ thể tại Điều 4 Nghị định số
100/2008/NĐ-CP ngày 08/9/2008 của Chính Phủ quy định chi tiết một số điều của
Luật thuế thu nhập cá nhân, bao gồm: Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa
vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng,
mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông
ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau. Thu nhập từ chuyển nhượng
nhà ở, quyền SDĐ ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người
chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền SDĐ ở tại Việt Nam. Thu nhập từ
nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm

13

con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ
vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh,
chị em ruột với nhau…
1.2.4. Tiền thuê đất
Người được Nhà nước cho thuê đất phải trả cho Nhà nước một khoản tiền định
kỳ hoặc trả tiền một lần gọi là tiền thuê đất.
Trước khi Luật Đất đai 2003 ra đời, đơn giá thuê còn phân biệt giữa doanh
nghiệp trong nước với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Đối với việc các tổ
chức trong nước, việc thu tiền thuê đất được căn cứ vào Quyết định 1357/QĐ-BTC
ngày 30/12/1995 của BTC với đơn giá bằng 0,5% giá đất do UBND tỉnh ban hành áp
dụng cho các ngành sản xuất vật chất, xây dựng, vận tải và 0,7% cho các ngành dịch
vụ. Còn với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thì căn cứ tiền thuê đất được qui
định trong Quyết định 198/QĐ-BTC ngày 24/11/2000 của BTC và theo đó đơn giá
thuê đất được xác định cao hơn so với các tổ chức trong nước trên cơ sở mức giá tối
thiểu cho khu vực đó và các hệ số vị trí, hệ số kết cấu hạ tầng và hệ số ngành nghề
(mỗi yếu tố đều có hệ số tối thiểu là 1). Lúc này, tất cả các đối tượng thuê đất đều được
quyền lựa chon một trong hai hình thức th đất đó là thuê đất trả tiền hàng năm và
thuê đất trả tiền 1 lần cho cả thời gian thuê.
Hiện nay, những hộ gia đình, cá nhân và tổ chức trong và ngồi nước khi thuê
đất của Nhà nước đều phải nộp tiền thuê đất theo qui định của Nghị định số
46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê
mặt nước và được hướng dẫn bằng Thông tư 77/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm
2014 của BTC hướng dẫn một số Điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP của Chính
phủ ngày 15 tháng 5 năm 2014 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước, cụ thể như sau:
a. Đối tượng nộp tiền thuê đất:
Hộ gia đình cá nhân và tổ chức trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam hay tổ chức

nước ngồi có chức năng ngoại giao được quyền lựa chọn một trong hai hình thức là
thuê đất trả tiền hàng năm và thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Và nếu
như các đối tượng này lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian
thuê thì họ sẽ thực hiện được các quyền đối với đất thuê được qui định tại Điều 167
Luật đất đai 2013 như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền SDĐ và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với
đất.
b. Đối tượng khơng thu tiền thuê đất:
-

Được Nhà nước giao đất không thu tiền SDĐ.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


14

-

Được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ

Tổ chức, cá nhân SDĐ xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong khu
công nghiệp theo qui hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Tổ chức, cá nhân được phép thăm dị, khai thác khống sản mà khơng sử dụng
lớp đất mặt và không làm ảnh hưởng đến việc sử dụng lớp đất mặt thì khơng thu tiền
th đất đối với diện tích khơng sử dụng trên mặt đất.
c. Xác định tiền thuê đất:
Việc xác định tiền thuê đất căn cứ vào đơn giá thuê đất, diện tích thuê và số
năm thuê. Đơn giá thuê đất một năm tính bằng 1% đến dưới 3% giá đất theo mục đích
SDĐ thuê do UBND tỉnh ban hành theo quy định của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP

ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về giá đất.
d. Miễn giảm tiền thuê đất
Người thuê đất sẽ được miễn tiền thuê đất trong các trường hợp SDĐ trong để
xây dựng nhà chung cư cho cho công nhân của khu cơng nghiệp hoặc xây dựng kí túc
xá sinh viên bằng tiền từ NSNN; đất dùng để xây dựng cơng trình cơng cộng ở các lĩnh
vực giáo dục, văn hóa, y tế, thể dục thể thao, khoa học cơng nghệ với mục đích kinh
doanh (xã hội hóa); hoặc xây dựng các dự án đầu tư thuộc lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu
tư.
Các hợp tác xã thuê đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh sẽ được giảm 50%
tiền thuê đất.
Trường hợp thuê đất sản xuất mà bị thiên tai, hoả hoạn thì sẽ được giảm tiền
thuê đất cho năm bị thiên tai hoặc cho thời gian phải ngưng hoạt động.
Miễn hoặc giảm tiền thuê đất đối với trường hợp đất thuê để xây dựng trụ sở
cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự nước ngoài, cơ quan đại diện của tổ chức
quốc tế theo điều ước quốc tế hoặc theo nguyên tắc có đi có lại.
Việc miễn giảm tiền thuê đất sẽ không được áp dụng đối với người thuê đất
theo hình thức trúng đấu giá quyền SDĐ hoặc đấu thầu dự án có quyền SDĐ.
Trường hợp người thuê đất SDĐ vào mục đích trồng cây lâu năm (sản xuất
nông nghiệp) theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì thời gian xây dựng cơ
bản vườn cây được miễn tiền thuê đất áp dụng đối với từng loại cây thực hiện theo quy
trình kỹ thuật trồng và chăm sóc cây lâu năm do Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông
thôn qui định.
e. Thu nộp tiền thuê đất

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm