Sử dụng đất thổ cư trên địa bàn thành phố vinh, tỉnh nghệ an giai đoạn 2003 2013

PHẦN A. MỞ ĐẦU
1. LÝ DO LỰA CHỌN ĐỀ TÀI.
Hòa cùng với sự phát triển kinh tế -văn hóa xã hội của thế giới nói chung
cũng như nước Việt Nam nói riêng thì con người ta lại càng nảy sinh và muốn
có được nhiều nhu cầu trước cuộc sống mới và xã hội mới.Thế nhưng, dù nhu
cầu của mỗi cá nhân, mỗi con người có lớn, có nhiều đến đâu đi chăng nữa thì
cuộc đời của mỗi người vẫn cần một căn nhà -một nơi để ở, nơi mà con người
cư trú với nhiều thời gian nhất,để “an cư lạc nghiệp”, nơi ta có thể sống cùng với
những người thân u của mình, nơi ta có thể dừng chân bất cứ lúc nào: khi
buồn cũng như khi vui, khi mệt mỏi cũng như khi khỏe mạnh. Nhưng không
phải ai cũng có được điều mình muốn. Bởi hiện nay để có một miếng đất khơng
phải là dễ, để có một mái nhà lâu bền, chắc và đẹp không phải là đơn giản, đặc
biệt là những miếng đất ở thành phố, trong đó có thành phố Vinh. Vấn đề đất đai
với nhà ở trên địa bàn thành phố Vinh là một vấn đề nan giải, khó khăn khơng
chỉ với mỗi cá nhân mà còn với các cấp, các nghành liên quan. Nhà ở cũng là
một yếu tố cấu thành kết cấu hạ tầng đô thị. Để kinh tế và mọi mặt trong đời
sống xã hội phát triển bền vững, theo hướng hiện đại,văn minh thì điều kiện cần
là vấn đề nhà ở phải được giải quyết một cách tồn diện, ổn định.Tơi cũng như
bao người khác rất băn khoăn và mong rằng vấn đề này sẽ sớm được giải quyết.
Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn trên, tôi thực hiện đề tài: “Sử dụng đất thổ cư
trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2003-2013”.
2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU.
Nghiên cứu thực trạng thực tế về tình hình sử dụng đất đai với vấn đề nhà
ở và đề xuất các biện pháp để duy trì sự ổn định và phát triển bền vững nguồn
lợi đất đai tại khu vực này từ giai đoạn 2013-2023.

1


3.KHÁI QUÁT VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
Từ bài tiểu luận: “Đánh giá những quy định của pháp luật về phát triển

nhà ở xã hội” và đề tài: “Pháp luật về nhà ở” của tác giả TS. Doãn Hồng Nhung
cùng các cộng sự Trần Tố Uyên, Đỗ Thị Thanh Hà, Nguyễn Thị Minh Hồn đã
giúp tơi kế thừa được những định hướng và giải pháp cụ thể thông qua thực
trạng vấn đề, hiểu rõ vấn đề, tìm hiểu đối tượng nghiên cứu để đưa ra đề xuất
khả quan nhất.

2


PHẦN B. NỘI DUNG
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI
“TÌNH HÌNH SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI ĐỐI VỚI VẤN ĐỀ NHÀ Ở TRÊN ĐỊA
BÀN THÀNH PHỐ VINH”.
1.1 Cơ sở lý luận
1.1.1. Các văn kiện, chính sách về vấn đề nhà ở xã hội ở thành phố
vinh vẫn cịn nhiều bất cập.
Có thể nói Nhà ở xã hội là một khái niệm mới, chẳng những mới trong
văn bản luật mà còn mới trong thực tiễn đời sống xã hội. Nhà ở xã hội là loại
nhà ở chỉ dành cho một số đối tượng đặc biệt được thuê và thuê mua. Đối tượng
được thuê nhà ở xã hội là cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân
chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc tại các
khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các đối tượng
khác theo quy định của Chính phủ.
Những người này phải có thêm điều kiện là người có thu nhập thấp và
thuộc một trong các trường hợp sau đây thì được thuê nhà ở xã hội: (a) Chưa có
nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được thuê hoặc mua nhà ở thuộc sở hữu
nhà nước; (b) Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình qn trong
hộ gia đình dưới 5m2 sàn/người; (c) Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng là
nhà ở tạm,hư hỏng.
Nhà ở xã hội khác với khái niệm Nhà dành cho người thu nhập thấp, nó

có phạm vi phục vụ hẹp hơn. Nếu đối tượng của Nhà ở xã hội giới hạn trong
phạm vi những người làm công ăn lương khu vực công và một phần khu vực tư
nhân (tương đối chính quy, quy mơ sản xuất kinh doanh từ trung bình đến lớn,
đó là cơng nhân các khu cơng nghiệp ở các loại nhà tập thể) thì Nhà cho người
thu nhập thấp1 mở rộng ra cả khu vực tư nhân bao gồm cả những người làm
công ăn lương và những người làm ăn cá thể.
3


Quy trình xét duyệt đối tượng thuê, thuê mua khá chặt chẽ. Các đối tượng
phải có đơn nộp cho cơ quan, tổ chức, đơn vị nơi người đó đang làm việc để xác
nhận, rồi nộp về Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh để xét duyệt theo thứ tự ưu tiên nếu
nhu cầu nhiều hơn quỹ nhà sẳn có.
Thuê mua nhà ở xã hội là việc người thuê nhà ở được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền cơng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đang thuê sau khi đã hoàn
thành nghĩa vụ của người thuê trong một thời gian quy định. Kết thúc thời hạn
thuê mua theo hợp đồng, người thuê mua nhà ở xã hội phải làm thủ tục theo quy
định của Luật để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Người được
thuê mua nhà ở xã hội phải thanh toán lần đầu 20% giá trị của nhà ở thuê mua.
Luật cũng quy định việc cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội phải đúng đối tượng,
người thuê, thuê mua không được chuyển nhượng nhà ở dưới bất kỳ hình thức
nào trong thời hạn thuê, thuê mua, trừ trường hợp thừa kế nhà ở; nếu vi phạm thì
đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã hội được quyền thu hồi nhà ở đó. Trong cùng một
thời gian, mỗi đối tượng chỉ được thuê hoặc thuê mua một diện tích nhất định
theo tiêu chuẩn nhà ở xã hội. Đối tượng được thuê mua nhà ở xã hội sau khi
được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nếu bán nhà ở đó thì đơn vị quản
lý quỹ nhà ở xã hội được quyền ưu tiên mua; trong trường hợp đơn vị quản lý
quỹ nhà ở xã hội khơng mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho
người khác. Giá bán lại nhà ở xã hội trong mọi trường hợp không được vượt quá
giá nhà ở xây dựng mới cùng loại do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời

điểm thanh toán.
Thuê mua nhà ở xã hội là việc người thuê nhà ở được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đang thuê sau khi đã hoàn
thành nghĩa vụ của người thuê trong một thời gian quy định. Việc thuê mua nhà
ở xã hội phải thông qua hợp đồng được ký kết giữa đơn vị được giao quản lý
quỹ nhà ở xã hội với người được thuê mua. Kết thúc thời hạn thuê mua theo hợp

4


đồng, người thuê mua nhà ở xã hội phải làm thủ tục theo quy định để được cấp
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Về Quyền và nghĩa vụ của người thuê mua nhà ở xã hội, Người thuê mua
nhà ở xã hội không được chuyển nhượng quyền thuê mua dưới bất kỳ hình thức
nào. Trường hợp khơng cịn nhu cầu th mua thì phải giao lại nhà ở đó cho đơn
vị quản lý quỹ nhà ở xã hội. Đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã hội phải hoàn lại số
tiền 20% giá trị hợp đồng mà người thuê mua nhà ở xã hội đã trả lần đầu.
Đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã hội được quyền thu hồi nhà ở nếu người thuê mua
nhà ở xã hội chuyển nhượng quyền thuê mua cho người khác mà không phải
hoàn trả số tiền người thuê mua nhà ở xã hội đã trả lần đầu.
Các chính sách khuyến khích và các các văn bản pháp luật đưa ra là vậy
nhưng quỹ đất dành cho nhà ở xã hội còn eo hẹp, vẫn chưa được ưu tiên ở địa
bàn thành phố vinh. Các dự án phát triển nhà ở xã hội còn chưa được thực hiện
đúng tiến độ, điều này xảy ra 1 phần cũng là do nguồn vốn đầu tư vào chưa được
chú trọng, chưa thu hút được đầu tư. Đồng thời, một thực tế cho thấy là điều
kiện để được hưởng các chính sách ưu tiên được đề ra khiến khơng ít người
khơng thể đáp ứng được nên hiệu quả thực hiện chưa cao.
VD: Khu tập thể dành cho cơng nhân các nhà máy cịn có giá khá cao,
đồng lương của họ vẫn chưa kịp để đáp ứng nhu cầu.
1.2 Cơ sở thực tiễn

1.2.1 Khái quát địa bàn nghiên cứu
Kể từ khi nước ta chuyển sang nền kinh tế thị trường những năm gần đây
tình hình tranh chấp đất đai ngày càng gia tăng về số lượng và phức tạp về tính
chất, nhất là ở những vùng đang đơ thị hóa nhanh như thành phố vinh. Các dạng
tranh chấp đất đai phổ biến trong thực tế là: tranh chấp hợp đồng chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất; tranh chấp do
lấn, chiếm đất; tranh chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; tranh

5


chấp đất đai trong các vụ án ly hơn. Có thể liệt kê rất nhiều nguyên nhân dẫn
đến tranh chấp đất đai như: Việc quản lý đất đai còn nhiều thiếu sót, sơ hở; việc
giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) tiến hành
chậm; việc lấn chiếm đất đai diễn ra ngày càng phổ biến nhưng không được
ngăn chặn và xử lý kịp thời; đất đai từ chỗ chưa được thừa nhận có giá trị nay
trở thành tài sản có giá trị cao, thậm chí ở nhiều nơi, nhiều lúc giá đất tăng đột
biến.
1.2.2 Cơ sở pháp lý
Dựa trên luật nhà ở số 56/2005/QH11 của quốc hội ban hành 09/12/2005;
luật đất đai số 13/2003/QH11 ban hành 10/12/2003.

6


CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VẤN ĐỀ, NGUYÊN NHÂN, ĐÁNH GIÁ.
2.1 Thực trạng vấn đề
Đất đai giữ một vai trň đặc biệt quan trọng, là tài nguyên quốc gia vô
cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu
của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở

kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phịng.
Tuy nhiên diện tích đất đai có hạn. Sự giới hạn đó là do tồn bộ diện tích
bề mặt của trái đất cũng như diện tích đất đai của mỗi quốc gia, mỗi lãnh thổ bị
giới hạn. Sự giới hạn đó cịn thể hiện ở chỗ nhu cầu sử dụng đất đai của các
ngành kinh tế quốc dân trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội ngày càng
tăng. Do diện tích đất đai có hạn nên người ta khơng thể tùy ý muốn của mình
tăng diện tích đất đai lên bao nhiêu cũng được. Mặt khác, dân số lại có xu hướng
tăng. Đặc điểm này đặt ra yêu cầu phải sử dụng đất đai có hiệu quả về cả số
lượng và chất lượng. Yêu cầu đặt ra là vậy nhưng thực tế cho thấy việc sử dụng
đất cho vấn đề nhà ở cịn có nhiều bất cập.
Giai đoạn 2000-2005, diện tích đất ở tăng trưởng nhanh, từ 8.86356 h/a
lên 11.96856 ha, bình quân mỗi năm tăng trên 620ha. Tốc độ này đã tăng trưởng
chậm lại trong vòng 5 năm 2005-2010, tuy nhiên vẫn còn ở mức tương đối
cao,trung bình mỗi năm tăng trên 3.200 ha. Đây là một con số khơng nhỏ!
Tính bình qn cả giai đoạn 2000-2010, đất ở khu vực nông thôn tăng
khoảng 358ha/năm, đất ở đơ thị tăng khoảng 158 ha/năm.Như vậy, có thể thấy
lượng tăng tuyệt đối diện tích đất ở khu vực thành thị nhỏ hơn rất nhiều khu vực
nông thôn, nhưng xét về tốc độ tăng trưởng, thì khu vực này lại lớn hơn rất
nhiều. Điều này phản ánh áp lực nhu cầu về đất ở khu vực thành thị và xu hướng
này sẽ còn tiếp tục trong thời gian tới.
Ngày 13/6/2012, Thanh tra Chính phủ đã có báo cáo tổng hợp về kết quả
Chương trình thanh tra chuyên đề về quy hoạch, quản lý, sử dụng đất năm 2011.
7


Theo kết quả thanh tra, hầu hết các dự án đều có tiến độ chậm, có dự án chậm
tới 5-7 năm nhưng chưa được xử lý theo quy định. Công tác sử dụng đất thiếu
chặt chẽ, chủ đầu tư nhiều dự án vi phạm các quy định của pháp luật, nhất là các
dự án kinh doanh bất động sản. Những vi phạm về tài chính đất đai cũng đang
diễn ra như miễn giảm, tính giá thu tiền sử dụng đất sai quy định,nợ, chậm nộp

tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Cơng tác quy hoạch xây dựng vẫn cịn nhiều bất cập, gây lãng phí, chưa
khai thác hết nguồn lực tài chính trong lĩnh vực này. Cơng tác lập, thẩm định,
phê duyệt quy hoạch chậm, chưa phù hợp về thời gian, nội dung với quy hoạch
sử dụng đất, quy hoạch hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Chất lượng các đồ án
quy hoạch chưa được quan tâm đúng mức, nhiều đồ án quy hoạch chi tiết có
chất lượng thấp, nhỏ lẻ, thiếu đồng bộ trong sử dụng đất cũng như chưa đầy đủ
căn cứ pháp lý. Chỉ tiêu phê duyệt chưa đảm bảo diện tích đất tối thiểu so với
quy chuẩn xây dựng về giao thông, y tế, giáo dục…
Trong thực hiện đầu tư xây dựng, nhất là tại các khu đơ thị, nhà ở tập
trung cịn dàn trải. Quy hoạch, kiến trúc đô thị thiếu đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật,
hạ tầng xã hội. Công tác quản lý thực hiện quy hoạch còn nhiều hạn chế, bất cập
về cơ chế, nhiều nơi bị buông lỏng, thiếu sự phân cấp, phân công hợp lý về chức
năng đối với các sở chuyên ngành như xây dựng, quy hoạch – kiến trúc và ủy
ban nhân dân các quận, huyện trong quản lý, theo dõi việc lập, thẩm định, trình
duyệt và thực hiện quy hoạch. Lực lượng cán bộ chuyên trách cho cơng tác này
cịn nhiều hạn chế về năng lực. Công tác quản lý, kiểm tra, giám sát chưa chặt
chẽ, thường xuyên dẫn tới tình trạng vi phạm quy hoạch diễn ra phổ biến, khó
xử lý và gây thiệt hại không nhỏ về kinh tế.
Phần lớn đất công được giao cho các đơn vị thuộc những vị trí đắc địa ở
các đô thị lớn, các trung tâm công nghiệp, tuy nhiên, tình trạng sử dụng đất lãng
phí, sai mục đích đang diễn ra phổ biến, gây thất thoát lớn cho ngân sách.

8


Cơng trình nhà nước, tư nhân thì xây dưng ngộn ngang, xây mãi không
xong, tạo nên nhưng khuôn đất trống, bỏ hoang....việc làm này không những làm
mất thẩm mỹ mà cịn gây bức xúc cho người dân.
Vấn đề giải phóng mặt bằng, di dời người dân đến nơi ở mới cũng là một

vấn đề khó khăn của các cấp chính quyền hiện nay. Để phục vụ cho các cơng
trình nhà nước trước tiên phải có mặt bằng, muốn có mặt bằng phải di dời dân,
nhưng khi đã di dời được dân phải có kế hoạch đền bù đất ở cho dân. Với nhu
cầu ngày càng cao của nhân dân về đất ở, nhất là trong thời kỳ CNH-HĐH phát
triển thì việc cấp đất ở đúng với nhu cầu của người dân không phải là chuyện dễ
dàng...
Vấn đề khiều kiện đất đai vẫn cịn rất bức xúc, khó giải quyết êm đẹp.
Hầu hết giá cả đất đai và giá cả nhà ở hiện nay vẫn cịn chưa tương thích
với thu nhập của người dân. Hơn nữa, tập quán và suy nghĩ của 1 số bộ phận
người dân vẫn còn nặng nề về sở hữu nhà ở, họ chỉ cần miễn sao đảm bảo ổn
định chỗ ở chứ chưa quan tâm đến chất lượng nhà ở làm cho phía “cung” và
“cầu” càng khó tiếp cận nhau.

9


Ví dụ:
 Bảng giá đất ở và đất phi nơng nghiệp không phải sản xuất kinh
doanhphường Cửa Nam-Thành Phố Vinh năm 2012
Tên
đường
Đường

Đoạn đường
Khối Từ
15

xun

Đường

đến
Nhà

Siêu Hải hóa

khối

Vị
trí
văn 2

Tờ
bản

Gồm các
thửa

đồ
1

khối

15

Mức giá

81,82,93,

1.700.000

94,100,

triệu/m2.

92,90,71,
96,97,84, 83,
105.

Đường

15

nội khối

Đầu

Cuối

đường

đường

2

1

15,16,29,

1.700.000

30,77,25,

triệu/m2.

26,27,28,
39,50, 40
Siêu Hải

14

Nhà văn NM

xi 1

9

hóa khối măng Cầu

Đào Tấn

3

14

Đước

Cổng

Cổng

thành

thành

(giáp

(giáp

P.Quang

P.Đội

Trung)

Cung)

24,25,37,

3.300.000

38,39,58, 59, triệu/m2.
79.

1

12

40,43, 34, 35. 9.000.000
triệu/m2.

10


Trần

9

Tim ngã Tim

Hưng

tư

đèn đường

Đạo

đỏ

Hồ Phạm Ngũ

Cá

1

19

25

22.000.000
triệu/m2

26,27,44,58,5 18.000.000tri

Lão

9,60,76,77,78 ệu/m2
,95,113
Góc 20.000.000tri
đường:94,96

ệu/m2

1,2,159đến

18.000.000

164,5, 6, 7, triệu/m2
19

thửa

Đặng

Tim

Tim

Thái

đường
Trần

đường Hồ 1
Xuân

Quốc

Hương

5

Thân

13
39

Tiềm

Đường
10

Đường sắt

giáp NM Bắc Nam

triệu/m2

thửa góc: 4, 18.000.000

Hồn

Nguyễn

góc: 20.000.000

1

Nước

27

165, 8, 158

triệu/m2

8,19,133,

3.6000.000

16,100,3,

triệu/m2

4,5,9,10, 21.

Từ bảng số liệu trên ta có thể thấy được sự chênh lệch giá cả giữa các
thửa đất với nhau. Cụ thể là những thửa đất ở các khu vực nằm trên các tuyến
đường trọng điểm, gần chợ, siêu thị sẽ có giá cao hơn rất nhiều so với những

thửa đất nằm ở sâu trong các hẻm đường. Không chỉ như vậy mà những thữa đất

11


nằm trên cùng một tuyến đường nhưng ở những vị trí khác nhau cũng có giá
chênh lệch ở mức độ vừa phải( chênh lệch từ 1,6 đến 2 triệu đồng/m2)
 Hàng loạt căn nhà liền kề trên dọc đường đại lộ lê-nin vẫn cịn giang
dở, chưa được hồn thiện. Các căn hô chung cư đang rao bán nhưng số lượng
người mua rất ít. Cụ thể một căn hộ chung cư 50m2, tầng 8 thuộc chung cư Tây
Lĩnh có giá 610 triệu,đã được đăng tin để bán từ rất lâu nhưng đến nay vẫn chưa
có thơng tin phản hồi lại, mặc dù đây là một vị trí có giao thơng thuận lợi, cách
trung tâm thành phố vinh khoảng 3km, thuận trên trục đường nối thành phố vinh
với sân bay và khu nghỉ mát Cửa Lò.
2.2 Nguyên nhân.
2.2.1 Nguyên nhân khách quan
+Dân số tăng nhanh đặc biệt là ở các đô thị(do q trình đơ thị hóa khơng
đúng quy luật) làm cho quỹ đất tự nhiên dùng cho đất ở ngày càng hạn chế. Sự
phát triển khơng kiểm sốt của các đơ thị cũng làm cho chất lượng nhà ở kém(ví
du: khơng cịn đủ khơng gian để tổ chức các hoạt động văn hóa đời sống), nhu
cầu sử dụng đất tăng dẫn dến giá đất tăng cao.
+Nhận thức của người dân về sở hữu đất đai không đồng nhất với quy
định của pháp luật,vẫn còn tồn tại các phong tục, tập quán truyền thống, hương
ước, luật tục với những quy định lạc hậu về sở hữu đất đai chưa được loại bỏ đã
"ăn sâu, bám rễ" trong tiềm thức của một bộ phận dân chúng vốn ít có điều kiện
tiếp xúc với pháp luật. Trong tiềm thức của một bộ phận dân chúng (đặc biệt là
những người dân sống ở khu vực nơng thơn, vùng sâu, vùng xa hoặc người dân
có trình độ học vấn thấp) vẫn tồn tại quan niệm đất đai là của ông cha, tổ tiên để
lại. Hoặc cũng có một số người dân quan niệm rằng đất đai là của Nhà nước
nhưng khi Nhà nước đã giao cho sử dụng ổn định lâu dài và cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất thì là của họ. Chính vì nhận thức không đúng này nên
trong điều kiện kinh tế thị trường, đất đai ngày càng trở lên có giá thì tình trạng
địi lại đất của ơng cha ngày càng gia tăng.
12


2.2.2Nguyên nhân khách quan
*Chính sách của nhà nước trong quản lý đất đai chưa thực sự phát huy
hiệu quả nhất là trong viêc quy hoạch và quản lý thị trường bất động sản:
Cán bộ lợi dụng chức vụ, quyền hạn và lợi dụng các chương trình, dự án
của Nhà nước để bao chiếm ruộng đất, chia chác đất đai, nhất là đối với chương
trình trồng rừng, các dự án phát triển khu dân cư, các dự án tái định cư.
Cán bộ nhũng nhiễu trong việc thực hiện các thủ tục hành chính về đất
đai, như : giao đất; cho thuê đất; cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; không thực hiện đăng trình tự, thủ tục
thu hồi đất, đền bù, hỗ trợ.
UBND giao đất trái thẩm quyền; giao đất, cho thuê đất không đúng đối
tượng, không đúng quy hoạch; sử dụng tiền thu từ quỹ đất cơng ích (5%) trái
quy định của pháp luật.
Hành vi gian lận trong việc lập phương án bồi thường về đất đai để tham
ô, như lập hai phương án bồi thường (cho người có đất bị thu hồi riêng, để thanh
toán với Nhà nước riêng).
Hành vi trục lợi về đất đai thông qua việc lập phương án hoặc điều chỉnh
phương án quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn không
phù hợp với thực tế, gây xáo trộn không cần thiết đối với đời sống nhân dân.
*Khả năng tiếp cận tài chính của người dân cịn có sự hạn chế nên các dự
án, cơng trình nhà ở khó có thể ốn định về nguồn thu nên các dự án này thường
bị treo gây lãng phí đất.
*Xã hội hóa về vấn đề nhà ở chưa được giải quyết triệt để. (các mối quan
hệ xã hội)

*Giá cả thu hồi đất không hợp lý cũng là một trong số những nguyên nhân
làm tình trạng khiếu kiện đất đai gia tăng.

13


2.3 Đánh giá
Theo tôi, đất đai hiện nay sử dụng chưa đúng mục đích.Vẫn cịn tình trạng
lãng phí đất.Tuy vậy, ở thành phố Vinh nói riêng, cả nước nói chung những
người thu nhập trung bình và khá vẩn chưa có nhà để ở hoặc chất lượng nhà ở
không cao.Trái lại, các dự án, cơng trình nhà ở vẫn cịn 1 số vấn đề bất cập: vẫn
còn nhiều dự án treo hoặc các cơng trình nhà ở đã hồn thiện nhưng đang trong
tình trạng khơng có người đầu tư.

14


CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
3.1Tăng cường công tác quản lý đất đai và nhà ở.
3.1.1Về công tác xây dựng, tuyên truyền pháp luật :
+ Thường xuyên rà soát, hệ thống hóa, kiểm tra các văn bản quy phạm
pháp luật đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan nhằm phát
hiện các quy định mâu thuẫn, không phù hợp để kịp thời sửa đổi, bổ sung và
hồn thiện hệ thống chính sách, pháp luật về đất đai và các chính sách, pháp luật
có liên quan.
+Cần sửa đổi một cách cơ bản Luật đất đai hiện hành, khắc phục những
vướng mắc giữa lý luận và thực tế về vấn đề sở hữu đất đai, giá đất, vấn đề thu
hồi, đền bù thiệt hại về đất đai khi thực hiện các dự án đầu tư, sao cho có sự hài
hồ về lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.
+Tăng cường, đổi mới công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật

sao cho thiết thực, hiệu quả, có trọng tâm, trọng điểm.
3.1.2Về cơng tác tổ chức – cán bộ :
Cần tăng cường sự lãnh đạo, chỉ đạo, củng cố lại công tác quản lý và sử
dụng đất đai từ trung ương đến địa phương; tập trung đào tạo, bồi dưỡng chuyên
sâu về kiến thức, kỹ năng nghề nghiệp, đồng thời chú trọng hơn đến công tác rèn
luyện phẩm chất đạo đức cho đội ngũ cán bộ, công chức làm công tác quản lý
đất đai và giải quyết tranh chấp, khiếu kiện về đất đai.
3.1.3Về kiểm tra, thanh tra, xử lý vi phạm :
+ Cần tăng cường công tác kiểm tra, thanh tra về quản lý, sử dụng đất đai,
phát hiện, chấn chỉnh kịp thời những yếu kém, sai phạm, xử lý nghiêm minh các
trường hợp vi phạm chính sách và pháp luật về quản lý đất đaivà quản lý thị
trường bất động sản đối với bất kỳ đối tượng vi phạm nào.

15


+Khuyến khích giao dịch trên các sàn giao dịch, tích cực làm minh
bạch thị trường.
+ Nhanh chóng hồn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân theo các quy định của pháp luật.
+ Công tác quy hoạch cần được quan tâm đầu tư. Cần có sự tham gia của
những người có chun mơn ở nhiều lĩnh vực cũng như cần có sự tham khảo ý
kiến của các nhà đầu tư. Việc quản lý thực hiện cũng cần phải chặt chẽ hơn và
cần đặc biệt quan tâm.
3.2. Tích cực chống đầu cơ tích trữ
+ Cơng khai rộng rãi quy hoạch sử dụng đất, nhất là quy hoạch sử dụng
đất đô thị và các vùng ven đô để mọi người dân đều hiểu rõ những nội dung quy
hoạch mà họ quan tâm.
+Xây dựng khung giá đất sát với giá thị trường
+ Quy định rõ hạn mức sử dụng đất ở tại các đô thị và đánh thuế cao đất

ở, đất xây dựng cơng trình, đất nơng nghiệp có chủ nhưng khơng sử dụng, đồng
thời kiên quyết thu hồi các loại đất không sử dụng quá thời hạn quy định.
+ Quy định thu thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập về BĐS. Một
người nếu mua đi bán lại BĐS nhiều lần trong khoảng thời gian nhất định sẽ bị
đánh thuế.
+ Đánh thuế lũy tiến với người sở hữu nhiều nhà đất cao hơn hẳn người
sử dụng bất động sản. Còn với người đã có nhà, mỗi khu đất, nhà mua sau đó sẽ
bị đánh thu thuế càng cao.
3.3. Dự trữ đất để kinh doanh đơ thị
+Tạo quỹ đất sẵn có để kêu gọi đầu tư và điều tiết thị trường khi cần thiết.
+ Tạo quỹ đất đô thị là một giải pháp được đưa ra để hạn chế tình trạng
“làm giá” trên thị trường bất động sản.
16


+ Cơ chế dự trữ đất sẽ tạo điều kiện cho chính quyền đơ thị điều hành
được thị trường đất đô thị, chứ không chạy theo phục vụ thị trường như hiện
nay. Điều này cũng tạo điều kiện thuận lợi cho việc quản lý và thực hiện quy
hoạch đô thị.
3.4. Quản lý nhà nước với các sàn giao dịch về đất đai và nhà ở:
+Quản lý về số lượng, diện tích chào bán, số lượng giao dịch thành cơng.
Ban hành các chính sách điều tiết. Đẩy mạnh việc đấu giá đất, thành lập các
trung tâm đấu giá đất. Ban hành cơ chế khuyến khích các giao dịch chính thức
các giao dịch chính thức đi đơi với chế tài đủ mạnh để hạn chế các giao dịch
“ngầm”. Điều này cùng với việc tăng cường kiểm tra giám sát, xác định giá trị
thực của đất đai sẽ khiến thị trường minh bạch hơn.
3.5. Chính sách về đầu tư xây dựng:
+Khuyến khích mọi thành phần tham gia kinh doanh phát triển nhà ở theo
đúng pháp luật và có chính sách ưu đãi, tạo điều kiện thuận lợi(về thuế, lệ phí,
tín dụng, hạ tầng, thưởng...) để cac doanh nghiệp đổi mới kỹ thuật, phương pháp

xây dựng nhà ở chi phí thấp hơn.
3.6 Quản lý quảng cáo và cung cấp thông tin trung thực
+ Kiểm tra các thơng tin trước khi quảng cáo. Có biện pháp xử phạt
nghiêm khi vi phạm.

17


PHẦN C. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
1 Kết luận
1. Vấn đề sử dụng đất ở, ở thành phố vinh còn chưa hợp lý trong một số
điểm , chưa sử dụng đất sao cho hiệu quả nhất. Tuy vậy,thị trường nhà đất ở khu
vực này cũng đã có những chuyển biến tích cực trong thời gian gần đây.
2. Khiếu kiện về đất đai vẫn đang diễn ra khó kiểm sốt.
3.Giá đất cịn chưa hợp lý.
2 Đề xuất
Cần có những biện pháp cụ thể và tồn diện hơn theo hướng vĩ mơ trong
cơng tác tun truyền và quản lý.
Khuyến khích đưa các đề xuất và nghiên cứu khoa học có tính thiết thực
áp dụng vào thực tế.

18


PHẦN D. TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Nguồn tài nguyên từ UBND Thành phố Vinh
2. Luật nhà ở số 56/2005/QH11 của Quốc hội ban hành 09/12/2005; Luật
đất đai số 13/2003/QH11 ban hành 10/12/2003
3. website: google.com.vn

19


MỤC LỤC
Trang
PHẦN A. MỞ ĐẦU.............................................................................................1
1. LÝ DO LỰA CHỌN ĐỀ TÀI.........................................................................1
2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU...........................................................................1
3.KHÁI QUÁT VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU............................................................2
PHẦN B. NỘI DUNG..........................................................................................3
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI “TÌNH
HÌNH SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI ĐỐI VỚI VẤN ĐỀ NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ VINH”.........................................................................................3
1.1 Cơ sở lý luận..................................................................................................3
1.1.1.

Các văn kiện, chính sách về vấn đề nhà ở xã hội ở thành phố vinh vẫn

còn nhiều bất cập...................................................................................................3
1.2 Cơ sở thực tiễn...............................................................................................5
1.2.1 Khái quát địa bàn nghiên cứu.......................................................................5
1.2.2 Cơ sở pháp lý................................................................................................6
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VẤN ĐỀ, NGUYÊN NHÂN, ĐÁNH GIÁ......7
2.1 Thực trạng vấn đề..........................................................................................7
2.2 Nguyên nhân................................................................................................19
2.2.1 Nguyên nhân khách quan...........................................................................19
2.2.2Nguyên nhân khách quan............................................................................20
2.3 Đánh giá.......................................................................................................21
CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP..............................................................22

3.1Tăng cường công tác quản lý đất đai và nhà ở...............................................22
20


3.1.1Về công tác xây dựng, tuyên truyền pháp luật :..........................................22
3.1.2Về công tác tổ chức – cán bộ :....................................................................22
3.1.3Về kiểm tra, thanh tra, xử lý vi phạm :........................................................22
3.2. Tích cực chống đầu cơ tích trữ.....................................................................23
3.3. Dự trữ đất để kinh doanh đô thị....................................................................23
3.4. Quản lý nhà nước với các sàn giao dịch về đất đai và nhà ở:......................24
3.5. Chính sách về đầu tư xây dựng:...................................................................24
3.6 Quản lý quảng cáo và cung cấp thông tin trung thực....................................24
PHẦN C. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.........................................................25
1 Kết luận............................................................................................................25
2 Đề xuất.............................................................................................................25
PHẦN D. TÀI LIỆU THAM KHẢO...............................................................26

21