Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố hòa bình, tỉnh hòa bình giai đoạn 2011 2015

HỌC VIỆN NƠNG NGHIỆP VIỆT NAM

ĐỒN THỊ THANH THANH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỊA BÌNH, TỈNH
HỊA BÌNH GIAI ĐOẠN 2011- 2015
Chun ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60 85 01 03

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Hồ Thị Lam Trà

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn là nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả nêu trong
Luận văn chưa được cơng bố trong bất kỳ cơng trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và
trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Đoàn Thị Thanh Thanh

i


LỜI CẢM ƠN
Trong q trình thực hiện Luận văn tơi đã nhận được sự giúp đỡ, chỉ bảo nhiệt
tình của các Thầy, Cô giáo trong khoa Quản lý Đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt
Nam, các tập thể đã tạo điều kiện để tơi hồn thành Luận văn này.
Trước hết tôi xin gửi lời cảm ơn trân trọng nhất tới Cơ giáo: Phó Giáo sư - Tiến
sỹ Hồ Thị Lam Trà đã giúp đỡ tận tình và trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian
thực hiện Luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự quan tâm, chỉ bảo ân cần của các thầy, cô giáo
trong Khoa Quản lý Đất đai trong suốt thời gian tôi học tập tại trường.
Tơi xin trân trọng cảm ơn Phịng Tài ngun và Mơi trường thành phố Hịa
Bình, tỉnh Hịa Bình đã trực tiếp giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu.
Xin cảm ơn gia đình, người thân và bạn bè đã động viên, giúp đỡ, tạo điều kiện
về mọi mặt trong q trình tơi thực hiện Luận văn này.
Trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Đoàn Thị Thanh Thanh

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan............................................................................................................................... i
Lời cảm ơn.................................................................................................................................. ii
Mục lục....................................................................................................................................... iii
Danh mục các chữ tắt và ký hiệu........................................................................................... vi
Danh mục bảng........................................................................................................................ vii
Danh mục hình........................................................................................................................ viii
Trích yếu luận văn.................................................................................................................... ix
Thesis abstract........................................................................................................................... xi
Phần 1. Mở đầu........................................................................................................................ 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài............................................................................................. 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu................................................................................................... 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu..................................................................................................... 2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn ............................................ 2

1.4.1.

Những đóng góp mới.................................................................................................. 2

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học......................................................................................................... 3

1.4.3.

Ý nghĩa thực tiễn......................................................................................................... 3

Phần 2. Tổng quan tài liệu..................................................................................................... 4
2.1.

Tổng quan về thị trường bất động sản..................................................................... 4

2.1.1.

Bất động sản................................................................................................................. 4

2.1.2.

Thị trường bất động sản............................................................................................. 4

2.1.3.

Thị trường quyền sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường định hướng xã
hội chủ nghĩa của Việt Nam...................................................................................... 5

2.2.

Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất................................................................. 6

2.2.1.

Giá đất........................................................................................................................... 6

2.2.2.

Các phương pháp định giá đất................................................................................... 7

2.2.3.

Quy định về giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất........................................... 8

2.2.4.

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất ...9

2.3.

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất...................................................................... 10

2.3.1.

Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất.............................................................. 10

iii

2.3.2.

Cơ sở pháp lý của công tác đấu giá quyền sử dụng đất...................................... 11

2.3.3.

Vai trị của cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất................................................... 18

2.4.

Kinh nghiệm đấu giá quyền sử dụng đất trên thế giới........................................ 19

2.4.1.

Trung Quốc................................................................................................................ 19

2.4.2.

Mỹ................................................................................................................................ 21

2.4.3.

Nhật Bản..................................................................................................................... 23

2.4.4.

Một số kinh nghiệm đối với Việt Nam.................................................................. 23

2.5.

Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất ở việt nam................................................. 24

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu.............................................................. 25
3.1.

Địa điểm nghiên cứu................................................................................................. 25

3.2.

Thời gian nghiên cứu................................................................................................ 25

3.3.

Đối tượng nghiên cứu............................................................................................... 25

3.4.1.

Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội, tình hình quản lý và sử
dụng đất của thành phố Hịa Bình, tỉnh Hịa Bình............................................... 25

3.4.2.

Cơng tác đấu giá quyền dụng đất trên địa bàn thành phố Hịa Bình .................25

3.4.3.

Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án tại thành
phố Hịa Bình............................................................................................................. 25

3.4.4.

Đánh giá của người tham gia đấu giá và cán bộ thực hiện đấu giá về công
tác đấu giá quyền sử dụng đất tại 03 dự án tại thành phố Hịa Bình giai
đoạn 2011 - 2015...................................................................................................... 26

3.4.5.

Đề xuất một số giải pháp đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất ............26

3.5.

Phương pháp nghiên cứu......................................................................................... 26

3.5.1.

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp.................................................... 26

3.5.2.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu...................................................................... 26

3.5.3.

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp...................................................... 27

3.5.4.

Phương pháp phân tích, thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu ............................. 29

3.5.5.

Phương pháp so sánh................................................................................................ 29

Phần 4. Kết quả và thảo luận.............................................................................................. 30
4.1.

Khái quát chung về địa bàn nghiên cứu................................................................ 30

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên..................................................................................................... 30

4.1.2.

Thực trạng phát triển kinh tế- xã hội thành phố Hịa Bình ................................. 35

4.1.3.

Hiện trạng sử dụng các loại đất............................................................................... 39

iv


4.1.4.

Công tác quản lý đất đai .........................................

4.1.5.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế và sử dụng đất tại thành phố Hịa Bình .................

4.2.1.

Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất ...........

4.2.2.

Quy trình thực hiện một dự án đấu giá quyền sử d

4.2.3.

Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất ......................

4.2.4.

Kết quả đấu giá QSDĐ tại thành phố Hịa Bình g

4.3.

Đánh giá kết quả đấu giá của một số dự án tron
tại thành phố Hịa Bình .....................................

4.3.1.

Phiên đấu giá quyền sử dụng đất 20 lô tại khu q
phường Tân Thịnh, thành phố Hịa Bình, tỉnh Hị

4.3.2.

Phiên đấu giá quyền sử dụng đất 42 lô tại khu q

phường Thịnh Lang, thành phố Hịa Bình, tỉnh
2014.........................................................................

4.3.3.

Phiên đấu giá QSDĐ 39 lô tại khu quy hoạch d
Phương Lâm, thành phố Hịa Bình, tỉnh Hịa Bình

4.4.

Đánh giá của người tham gia đấu giá và cán bộ
giá QSDĐ của 03 dự án tại thành phố Hịa Bình

4.4.1.

Đánh giá của người tham gia đấu giá ....................

4.4.2.

Đánh giá của cán bộ thực hiện đấu giá ..............

4.5.1.

Một số tồn tại của công tác đấu giá QSDĐ trên
Hịa Bình ................................................................

4.5.2.

Đề xuất giải pháp khắc phục ..................................

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ...................................................................................
5.1.

Kết luận .............................................................

5.2.

Kiến nghị ...........................................................

Tài liệu tham khảo .......................................................................................................

v


DANH MỤC CÁC CHỮ TẮT VÀ KÝ HIỆU
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐG

Bán đấu giá

BĐS

Bất động sản

BLDS

Bộ Luật Dân sự

CN QSH

Chuyển nhượng Quyền sở hữu

CNH

Cơng nghiệp hố

GCN

Giấy chứng nhận

HĐBĐG

Hội đồng Bán đấu giá

HĐH

Hiện đại hoá

KDC

Khu dân cư

MCL

Mức chênh lệch

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TDP

Tổ dân phố

TW

Trung ương

UBND

Uỷ ban nhân dân

VND

Việt Nam đồng

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 theo đơn vị hành chính ............................ 39
Bảng 4.2. Biến động sử dụng đất iai đoan 2011 - 2015 ................................................... 40
Bảng 4.3. Kết quả 05 năm thực hiện đấu giá QSDĐ trên địa bàn thành phố Hịa

Bình giai đoạn 2011 - 2015

56

Bảng 4.4. Kết quả đấu giá QSDĐ trên địa bàn thành phố Hịa Bình năm
2011 – 2012

57

Bảng 4.5. Kết quả đấu giá QSDĐ trên địa bàn thành phố Hòa Bình năm 2013 ..........58
Bảng 4.6. Kết quả đấu giá QSDĐ trên địa bàn thành phố Hịa Bình năm 2014 ..........59
Bảng 4.7. Kết quả đấu giá QSDĐ trên địa bàn thành phố Hịa Bình năm 2015 ..........60
Bảng 4.8. Kết quả đấu giá QSDĐ 20 lô đất khu quy hoạch dân cư tổ 16, phường
Tân Thịnh, thành phố Hịa Bình, tỉnh Hịa Bình - năm 2012

62

Bảng 4.9. Kết quả phiên đấu giá QSDĐ 42 lô tại khu quy hoạch dân cư tổ 6,
phường Thịnh Lang, thành phố Hịa Bình, đợt 1

65

Bảng 4.10. Kết quả phiên đấu giá QSDĐ 11 lô tại khu quy hoạch dân cư tổ 6,
phường Thịnh Lang, thành phố Hịa Bình, đợt 2

66

Bảng 4.11. Giá khởi điểm của 39 lơ tại tổ 28, phường Phương Lâm, thành phố
Hịa Bình

68

Bảng 4.12. Kết quả đấu giá QSDĐ 39 lô tại khu quy hoạch dân cư tổ 28, phường
Phương Lâm, thành phố Hịa Bình

69

Bảng 4.13. Đánh giá về cơng khai, minh bạch phương án, thông tin về dự án .............70
Bảng 4.14. Đánh giá về số lượng lô đất được phép đăng ký ............................................ 71
Bảng 4.15. Đánh giá về việc thực hiện quy chế, trình tự và thủ tục đấu giá .................71
Bảng 4.16. Đánh giá về giá khởi điểm................................................................................. 73
Bảng 4.17. Đánh giá về kết quả đấu giá.............................................................................. 74
Bảng 4.18. Đánh giá về mức độ hài lịng về tồn bộ q trình tham đấu giá ................ 74
Bảng 4.19. Đánh giá về trách nhiệm của Hội đồng đấu giá sau khi kết thúc đấu giá . .75
Bảng 4.20. Đánh giá về sự công khai, minh bạch các thông tin về dự án ......................77
Bảng 4.21. Đánh giá về quy chế và trình tự, thủ tục......................................................... 78
Bảng 4.22. Đánh giá về giá khởi điểm................................................................................. 78
Bảng 4.23. Đánh giá về nghĩa vụ tài chính và thủ tục cấp GCN QSDĐ ........................79

vii


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Bản đồ địa giới hành chính thành phố Hịa Bình năm 2015 ........................... 30
Hình 4.2. Cơ cấu sử dụng đất năm 2015.............................................................................. 41
Hình 4.3. Quy trình đấu giá QSDĐ của thành phố Hịa Bình.......................................... 46

viii

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Đồn Thị Thanh Thanh
Tên đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Hịa
Bình - tỉnh Hịa Bình giai đoạn 2011-2015”.
Ngành: Quản lý Đất đai

Mã số: 62.85.01.03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
1. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI
Đánh giá thực trạng của công tác đấu giá quyền sử dụng đất dựa trên một số
khu quy hoạch khu dân cư trên địa bàn thành phố Hịa Bình.
Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa
bàn thành phố Hịa Bình.
2. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Luận văn đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau:
Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp: Thu thập các văn bản có liên
quan tới cơng tác định giá đất, giá đất và công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các
phịng ban chun mơn nghiệp vụ có liên quan liên quan đến các dự án đấu giá quyền
sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hịa Bình, tỉnh Hịa Bình.
Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: Trong phạm vi nghiên cứu của đề tài,
trên cơ sở các số liệu đã thống kê và dựa trên các tiêu chí lựa chọn về vị trí địa lý, điều
kiện kinh tế - xã hội, số người tham gia trên 01 dự án đấu giá, MCL cao, tôi tiến hành
lựa chọn 03 dự án đấu giá đất quy hoạch khu dân cư của các phường trên địa bàn
thành phố Hịa Bình làm điểm nghiên cứu.
-

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp: Tiến hành điều tra 120 hộ gia đình

và 35 cán bộ tham gia công tác đấu giá QSDĐ tại 03 dự án đấu giá đất quy hoạch khu dân

cư của các phường trên địa bàn thành phố Hịa Bình trong giai đoạn 2011-2015.
-

Phương pháp thống kê, phân tích, so sánh, tổng hợp và xử lý số liệu: thống kê:

Tổng hợp, sắp xếp các số liệu theo thời gian các năm điều tra từ năm 2011 -2015. Tổng
hợp, phân tích và xử lý số liệu thu thập được bằng phần mềm Excel, đưa ra và phân tích
ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đấu giá QSDĐ trên địa bàn thành phố Hịa Bình.

3. KẾT QUẢ CHÍNH
Khái qt và đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình
quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hịa Bình, tỉnh Hịa Bình.
-

Kết quả đấu giá QSDĐ thành phố Hịa Bình giai đoạn 2011-2015

ix


Đánh giá cơng tác đấu giá QSDĐ thành phố Hịa Bình tại 03 dự án đấu giá
đất KDC của các xã, thị trấn trên địa bàn thành phố Hịa Bình.
Đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường công tác đấu giá QSDĐ trên địa
bàn thành phố Hịa Bình, tỉnh Hịa Bình.
4. KẾT LUẬN
Tỉnh Hịa Bình nói chung và thành phố Hịa Bình riêng là cửa ngõ của vùng
Tây Bắc và là đầu mối giao lưu của các tỉnh vùng Tây Bắc với các tỉnh đồng bằng
sông Hồng, chịu tác động lớn của q trình đơ thị hóa của thủ đơ Hà Nội. Chính vì
vậy, cơng tác quản lý đất đai luôn được các cấp quan tâm, đặc biệt là cơng tác đấu giá
quyền sử dụng đất vì đây là nguồn thu lớn cho ngân sách của địa phương.
-

Giai đoạn 2011 - 2015, thành phố Hịa Bình tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất
2

với tổng diện tích đấu giá là 10.819,14 m , số tiền thu nộp cho ngân sách nhà nước
tổng cộng 129,73 tỷ đồng.
Qua việc đánh giá 03 dự án đấu giá đất quy hoạch dân cư của các phường đấu
giá quyền sử dụng đất ở trên có thể thấy, cơng tác đấu giá trên địa bàn khá thành công
và được người tham gia đấu giá đánh giá cao. Hội đồng đấu giá thực hiện khá tốt các
văn bản pháp luật của Nhà nước, Chính Phủ và của UBND tỉnh Hịa Bình về quy chế
đấu giá QSDĐ nên đã tạo điều kiện tốt cho người tham gia đấu giá hiểu rõ về quy
trình, thủ tục và hình thức đấu giá.
Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng của công tác đấu giá
QSDĐ của thành phố: Giải pháp về chính sách, giải pháp về kỹ thuật và giải pháp về
cơ chế tài chính nhằm góp phần nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá QSDĐ theo
quy định của pháp luật về đất đai trong thời gian tới.

x


THESIS ABSTRACT
Name of author: Doan Thi Thanh Thanh
Name of thesis: “Assessing land use right auction work in Hoa Binh city – Hoa
Binh province in period 2011 – 2015”.
Major: Land management

Code: 62.85.01.03

Training institution: Viet Nam National University of Agriculture
1. RESEARCH OBJECTIVE OF THESIS

Assessment of the status of the work of the land use right auction based on a
number of residential planning area in the province of Hoa Binh city.
Recommend measures to improve the efficiency of land use right auction of
Hoa Binh city.
2. RESEARCH METHOD OF THESIS
The thesis has been used in the following research methods:
Method of data collection, secondary document: Collecting documents
relating to land price valuation work and land use right auction work in relevant
professional and operations departments and divisions in project management boards
of land use right auction in area of Hoa Binh city, Hoa Binh province.
Method of research place choice: Within the thesis’s research, on the basis of
statistical data and based on chosen targets on geographical location, socio-economic
condition, number of participants over 01 auction project, high differential level, I
have carried out to choose 03 projects planned land auction of the residential areas the
ward Hoa Binh city do research points.
Survey methods, primary data collection: Conduct a survey of 120
households and 35 officials involved in the land use right auction in 03 projects
planned land auction of the residential areas on the ward Hoa Binh city in 2011-2015.
Method of statistics, analysis, comparison and data summary: Doing
statistics, arranging data in time of years taking place from period 2011 - 2015.
Summary, analysis and data processing collected by Excel software, putting out and
analyzing affects of factors on land use right auction in area Hoa Binh city.
3. THE MAIN RESULTS
Overview and general assessment of natural and socio-economic conditions,
land use and management situation in area of Hoa Binh city, Hoa Binh province.

xi


-

Land use right auction results in Hoa Binh city in period 2011 - 2015.

Assessment of land use right auction work in Hoa Binh city at 03 residential
land price auction projects of the wards in area of Hoa Binh city.
Proposing some solutions to enhance efficiency of land use right auction
work of some communes in Hoa Binh city – Hoa Binh province.
4. CONCLUSION
Hoa Binh province and the city in general own Hoa Binh is the gateway of
the North West and is the communication hub of the North West province with the Red
River Delta provinces, strongly influenced by the process of urbanization of prime Ha
Noi. Therefore, the management of the land has always been the level of interest,
especially the work of land use right auction because this is a major source of revenue
for local budgets.
-

In period 2011 - 2015, Hoa Binh city has organized land use right auction with
2

total auction area of 10.819,14 m , amount paid to state budget has a total of 129,73
billion Viet Nam dong.
Through assessment of 03 residential land price auction projects of the wards
given above showing that auction work in area is rather successful and highly
appreciated by auction participants. Auction council has implemented rather well legal
documents of the State, the Government and the People’s Committee of Hoa Binh
province on land use right auction regulations so has created favorable conditions for
auction participants to understand obviously process, procedure and form of auction.
Proposing some solutions to enhance quality of land use right auction work
of Hoa Binh city: Solution to policy, solution to technique and solution to financial
mechanism aiming at making contribution to improving efficiency of land use right

auction work under regulations of law on land in future.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là cơ sở khơng gian mọi q
trình sản xuất, là tư liệu sản xuất đặc biệt trong nông nghiệp, là thành phần quan
trọng nhất của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các
công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phịng. Chính vì vậy, khai thác
tiềm năng đất đai có ý nghĩa vơ cùng quan trọng đối với sự phát triển kinh tế, xã
hội, an ninh quốc phòng nhưng đất đai chỉ có thể phát huy được tiềm năng vốn có
đó của mình nên như con người tác động tích cực và sử dụng có hiệu quả.
Trong q trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị
trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh, theo
đó một xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản
phẩm đầu ra đều trở thành hàng hóa, trong đó đất đai cũng không phải là ngoại lệ.
Song việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) diễn ra dưới nhiều
hình thức khác nhau, chưa có sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước hình thành nên
“thị trường ngầm đất đai” mà giá cả đất đai dựa trên sự thỏa thuận giữa người mua
và người bán. Điều này làm cho giá đất cao hơn nhiều so với khung giá của Nhà
nước, dẫn đến lợi nhuận thu được từ buôn bán bất động sản (BĐS) nói chung và
đất đai nói riêng là rất cao, việc đầu cơ đất đai ngày càng tăng.
Để khắc phục những tồn tại trên, trong những năm gần đây Nhà nước đã có
những cơ chế dùng quỹ đất tạo CSHT theo hướng đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng
đất. Cơng tác đấu giá QSDĐ đó thực sự là hướng đi mới cho thị trường BĐS. Giá
đất quy định và giá đất theo thị trường đã xích lại gần nhau hơn thông qua việc đấu
giá QSDĐ. Đấu giá QSDĐ thực chất là một hình thức chuyển nhượng QSDĐ đặc
biệt, trong đó Nhà nước tham gia trực tiếp vào thị trường với tư cách là một bên

đối tác trong giao dịch BĐS.
Thành phố Hịa Bình là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa- xã hội của tỉnh
Hịa Bình, trong những năm qua tình hình phát triển kinh tế xã hội của tỉnh nói
chung và của thành phố nói riêng đã có nhiều thay đổi, nhu cầu và tốc độ phát triển
đơ thị. Đối với thành phố Hịa Bình, các dự án quy hoạch khu dân cư nhằm đáp
ứng nhu cầu nhà ở của người dân với quy mô lớn và hệ thống cơ sở hạ tầng được
đầu tư đã và đang là bộ mặt của một đô thị hiện đại phát triển bền

1


vững. Qua q trình nghiên cứu, phân tích, tổng hợp công tác đấu giá QSDĐ tại
một số dự án ở thành phố Hịa Bình, tỉnh Hịa Bình trong những năm gần đây cho
thấy nhiều phiên đấu giá đã đem lại hiệu cao về mặt kinh tế, xã hội. Bên cạnh đó,
việc khai thác quỹ đất hiện trạng như thế nào để đảm bảo tính hài hịa, hợp lý vẫn
là vấn đề cần được nghiên cứu. Vậy việc đánh giá công tác đấu giá QSDĐ trên địa
bàn thành phố Hịa Bình là rất cần thiết, nhằm giúp cho việc quản lý và sử dụng
đất quỹ đất tại thành phố Hịa Bình hợp lý, hiệu quả và bền vững. Xuất phát từ
thực tế trên tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử
dụng đất trên địa bàn thành phố Hịa Bình, tỉnh Hịa Bình giai đoạn 20112015”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
-

Đánh giá kết quả công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn thành phố Hịa

Bình, tỉnh Hịa Bình.
-

Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đấu giá QSDĐ trên địa bàn

thành phố Hịa Bình, tỉnh Hịa Bình.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
-

Đánh giá cơng tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn thành phố Hịa Bình, tỉnh

Hịa Bình, giai đoạn 2011-2015.
-

Thực hiện điều tra, lấy ý kiến các hộ gia đình và cán bộ tham gia cơng tác

đấu giá tại 03 dự án quy hoạch khu dân cư trên địa bàn thành phố Hịa Bình, tỉnh
Hịa Bình, giai đoạn 2011-2015.
-

Thời gian:

+ Thời gian nghiên cứu: Từ tháng 1/2011 đến tháng 12/2015.
+ Thời gian thực hiện đề tài: Từ tháng 1/2015 đến tháng 4/2016.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Những đóng góp mới
Luận văn đã chỉ ra được:
Việc đảm bảo được tính minh bạch, dân chủ trong công tác đấu giá quyền
sử dụng đất có ảnh hưởng khơng nhỏ tới sự thành công của dự án đấu giá.
-

Kết quả đấu giá QSDĐ tùy thuộc rất lớn vào các yếu tố về vị trí địa lý, cơ

sở hạ tầng và giá khởi điểm của khu đất lập dự án đấu giá.

2


1.4.2. Ý nghĩa khoa học
Việc đánh giá thực trạng của công tác đấu giá QSDĐ trên cơ sở nghiên cứu
theo giai đoạn và đi vào cụ thể từng dự án tại các xã, phường để có thể đề xuất và
góp ý giúp quy trình đấu giá ngày càng hồn thiện hơn và đem lại hiệu quả cao
nhất.
Đề tài nghiên cứu sẽ góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học của công tác đấu
giá QSDĐ về xác định giá khởi điểm tại những vị trí khơng thuận lợi.
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu đã làm rõ những tác động trực tiếp của việc đấu giá
QSDĐ trên địa bàn thành phố vào ngân sách Nhà nước trong thời gian qua nhằm
cơng khai, minh bạch hơn đánh giá chính xác hơn giá trị các thửa đất trên địa bàn
thành phố.
Là nguồn tài liệu cho các học viên cao học và sinh viên, cũng như những
nhà quản lý đất đai về công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn các thành phố có vị trí
địa lý tương đồng.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn
nhau dẫn đến khả năng trao đổi. Hay nói cách khác: thị trường là nơi trao đổi hàng
hóa được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết
với nhau thơng qua trao đổi hàng hóa.
Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Thị
trường đất đai có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị

trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu
vực địa lý nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt
động có liên quan trực tiếp đến giao dịch BĐS. Thị trường đất đai là một bộ phận
cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi
theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN ở nước ta. Tại Điều 5
Luật Đất đai 2003 quy định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện
chủ sở hữu, do đó khơng tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai ở nước ta,
chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai với ý nghĩa chung là QSDĐ (Quốc hội,
2003).
2.1.1. Bất động sản
Như đã biết, việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản”, theo
đó BĐS khơng chỉ là đất đai, của cải mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức
lao động của con người tạo ra. BĐS bao gồm các cơng trình xây dựng, mùa màng,
cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai,
những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Theo Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2005 của nước Cộng hồ XHCN Việt
Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng
trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, cơng trình
xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật
quy định” (Quốc hội, 2005).
2.1.2. Thị trường bất động sản
Có nhiều định nghĩa và cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS. Tuy nhiên,
một cách hiểu khái quát và phổ biến nhất về thị trường BĐS là tổng hòa các quan
hệ trao đổi hàng hóa BĐS, tức là quan hệ giao dịch giữa người mua

4


và người bán, giữa cung và cầu và thực hiện các quan hệ chuyển dịch về giá trị
BĐS.

BĐS khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng khơng chỉ được mua bán, mà
còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch
quyền sử dụng. Do đó, thị trường BĐS hồn chỉnh khơng thể chỉ là quan hệ giữa
người mua và người bán về BĐS mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến
BĐS như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm và chuyển dịch quyền sử dụng BĐS….
Do vậy, thị trường BĐS được hiểu một cách khái quát như sau:
Thị trường BĐS là tổng thể các giao dịch về BĐS dựa trên các quan hệ
hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định. Trong cách
diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường thị trường BĐS thường được nhắc đến
là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về BĐS, tại đó những người mua và người bán
tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hóa và dịch vụ BĐS
được giao dịch. Trong cách diễn đạt này, khái niệm “nơi” khơng phải đơn thuần là
chỉ địa điểm mà nó bao hàm các yếu tố không gian và thời gian khi các quan hệ
giao dịch về BĐS diễn ra (Lê Minh Trường, 2015).
2.1.3. Thị trường quyền sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường định hướng
xã hội chủ nghĩa của Việt Nam
-

Thị trường QSDĐ nước ta gồm 2 loại hình: Thứ nhất là thị trường Nhà

nước cung cấp cho nhu cầu sử dụng phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được
quyết định, xét duyệt thông qua việc giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ, thu
hồi đất, thường người ta đặt tên cho loại hình này là thị trường sơ cấp; Thứ hai là
thị trường giao dịch QSDĐ giữa những người sử dụng đất thông qua việc thực hiện
các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ theo quy định của
pháp luật, thường người ta đặt tên cho loại hình này là thị trường thứ cấp (Đặng
Hùng Võ, 2007).
-

Đất đai là cơ sở để thực hiện đầu tư tài sản gắn liền với đất và giá trị của

đất đai được tăng lên sau khi thực hiện đầu tư tài sản trên đó. Mức độ tăng giá đất
sau đầu tư phụ thuộc vào thể loại tài sản gắn liền với đất. Như vậy, đất đai là một
yếu tố không thể tách rời khỏi BĐS, thị trường QSDĐ không thể tách rời khỏi
BĐS, thị trường BĐS có nhiều khu vực, bao gồm thị trường nhà ở; thị

5


trường BĐS công nghiệp và dịch vụ; thị trường BĐS nông nghiệp; thị trường hạ
tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và cơng trình cơng cộng; thị trường dịch vụ hỗ trợ.
Xét về hình thức kinh doanh, có thị trường mua bán, chuyển nhượng; thị trường
cho thuê; thị trường xây dựng - kinh doanh - chuyển giao. Thị trường QSDĐ có
đặc trưng riêng trong mỗi khu vực của thị trường BĐS, trong mỗi hình thức kinh
doanh BĐS (Đặng Hùng Võ, 2007).
Thị trường QSDĐ nước ta còn nhiều khiếm khuyết, về cả lý luận và thực
tiễn triển khai. Ngay thuật ngữ "thị trường QSDĐ" hay "thị trường đất đai" cũng
còn đang tranh luận. Hệ thống pháp luật về đất đai còn có khoảng trống khá lớn về
hệ thống tài chính đất đai, chưa có đủ chính sách điều tiết bằng cơng cụ kinh tế đối
với người sử dụng đất, hệ thống thuế về đất đai chưa đổi mới đồng bộ với đối mới
chính sách đất đai, hệ thống đăng ký đất đai đang bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để
xây dựng hệ thống quản lý công khai, minh bạch. Cơ chế thực hiện quyền thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất chưa đáp ứng được đòi hỏi từ
thực tiễn nhằm tạo nguồn đầu tư phát triển bằng chính vốn tiềm ẩn đất đai. Đến
nay chưa có cơ chế tốt để huy động tiền tiết kiệm của dân vào đầu tư BĐS. Công
tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn nhiều yếu kém, hàm lượng khoa học cịn
ít, tính khả thi chưa cao, chưa hỗ trợ thực sự cho định hướng phát triển bền vững,
chưa điều tiết có hiệu quả đối với thị trường sơ cấp. Hệ thống các cơ quan quản lý
còn nhiều yếu kém, chưa phục vụ tốt nhân dân, còn nhiều sai phạm trong áp dụng

hệ thống pháp luật mới về đất đai (Đặng Hùng Võ, 2007).
2.2. GIÁ ĐẤT TRONG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.2.1. Giá đất
Theo Luật Đất đai 2013 tại khoản 19 Điều 3 quy định: “Giá QSDĐ (sau đây
gọi là giá đất) là giá trị của QSDĐ tính trên một đơn vị diện tích đất” Trong khi
Luật đất đai năm 2003 cũng từng quy định về giá đất tại khoản 23 Điều 4 thì giá
đất (giá QSDĐ) được hiểu là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước
quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ. Có thể thấy, so với Luật
Đất đai 2003 thì Luật Đất đai 2013 đã khái qt hóa khái niệm về giá đất hơn trước
để phù hợp với sự phát triển đa dạng của giá đất hiện nay. Nhưng xét về phương
diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở
hữu mảnh đất đó trong khơng gian và thời gian xác định. Qua đó, giá đất có thể
được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai (Đặng Diệp Hân,
2015).

6


2.2.2. Các phương pháp định giá đất
Phương pháp định giá đất được quy định tại Điều 4, Nghị định số
188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ gồm 2 phương pháp: Phương
pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu thập. Phương pháp chiết trừ và phương
pháp thặng dư được xác định theo Khoản 4, Điều 1, Nghị định 123/2007/NĐ-CP
ngày 27/07/2007 của Chính phủ. Tại Điều 4, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày
15/05/2014 của Chính phủ thêm phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.
2.2.2.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các
mức giá của các thửa đất trồng tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng
sinh lời, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về QSDĐ (sau
đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá

QSDĐ để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.
2.2.2.2. Phương pháp chiết trừ
Là phương pháp định giá đất đối vớ thửa đất có tài sản gắn liền với đất
bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị BĐS (bao
gồm giá trị đất và tài sản gắn liền với đất).
2.2.2.3. Phương pháp thu nhập
Là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập rịng thu
được bình qn năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm
bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn
12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao
nhất trên địa bàn cấp tỉnh.
2.2.2.4. Phương pháp thặng dư
Là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo
quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử
dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra
khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của BĐS.
2.2.2.5. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
Là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất
nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương (sau đây gọi là UBND cấp tỉnh) ban hành.
7


2.2.3. Quy định về giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
Quy định loại giá đất do đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất
được quy định tại Điều 58 Luật Đất đai năm 2003, hiện nay được quy định tại
Điều 118 Luật Đất đai 2013 như sau:
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu
giá QSDĐ trong các trường hợp sau đây:
+ Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua; +

Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; +
Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;
+ Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
+
Cho thuê đất thuộc quỹ đất nơng nghiệp sử dụng vào mục đích cơng ích
để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
+

Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý

trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản
gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;
+ Giao đất ở tại đô thị, nơng thơn cho hộ gia đình, cá nhân;
+
Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng
đất, tiền thuê đất.
Trường hợp đất đưa ra đấu giá QSDĐ theo quy định tại khoản 1 Điều 118
mà khơng có người tham gia hoặc trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia
đấu giá hoặc đấu giá ít nhất là 02 lần nhưng khơng thành thì Nhà nước thực hiện
việc giao đất, cho thuê đất mà không phải đấu giá QSDĐ.
Các văn bản hướng dẫn thi hành
- Luật Đất đai năm 2003:
Chính phủ ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Đồng thời, Bộ Tài chính
ban hành Thơng tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và
khung giá các loại đất; Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn
việc tổ chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo các
giá các loại đất theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

8


Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày
30/8/2005 về ban hành quy chế đấu giá QSDĐ khi Nhà nước giao đất có thu tiền
sử dụng đất, cho thuê đất, thuê mặt nước. Nghị định số 05/2004/NĐ-CP, Nghị định
số 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản;
Chính phủ ban hành Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 3/8/2005 về thẩm
định giá; Đồng thời Bộ Tài chính ban hành Thơng tư số 17/2005/TT-BTC về
hướng dẫn thực hiện Nghị định 101/2005/NĐ-CP của Chính phủ; Quyết định số
24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 về ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt
Nam; Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 về ban hành 03 tiêu chuẩn
thẩm định giá Việt Nam. Thông tư 36/2006/TT-BTC ngày 28/4/2006 hướng dẫn về
điều kiện và thủ tục cấp phép hoạt động, đăng ký hoạt động tư vấn về giá đất.
- Luật Đất đai năm 2013
Chính phủ ban hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Quy
định về giá đất.Nghị định số 104/2014/NĐ-CP của Chính phủ Quy định về khung
giá đất.
Đồng thời, Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư số
36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 Quy định chi tiết phương pháp định giá đất;
xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất;
Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP Quy định việc tổ chức thực
hiện đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, Thông tư
số 18/2014/TT-BTP Hướng dẫn việc BĐG tài sản quy định tại Nghị định số
53/2013/NĐ-CP ngày 18/5/2013 của Chính phủ về thành lập, tổ chức và hoạt động
của công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam.
Chính phủ ban hành Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/8/2013 của
Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Giá về thẩm định giá;
Thông tư số 126/2015/TT-BTC ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08,

09 và 10.
2.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong công tác đấu giá quyền sử dụng
đất
Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà
nước và người tham gia đấu giá, việc xác định giá đất phải dựa trên giá thị trường,
khả năng sinh lời của đất và phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. Lấy kết
quả đó làm cơ sở để xây dựng giá đất, cụ thể cần phân tích một số yếu tố như sau:

9


-

Vị trí của khu đất: Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc

xác định giá đất, vị trí đóng vai trị to lớn trong hoạt động sản xuất kinh doanh (ví
dụ: vị trí thuận lợi về giao thơng, mặt tiền, có điều kiện thuận lợi đối với khu vực
xung quanh về dân cư, thương mại, dịch vụ...) hay giữ vai trị quan trọng trong
sinh hoạt, nó phản ánh sự thuận lợi về giao thông, về môi trường và các sự thuận
lợi của các dịch vụ đối với nhu cầu sinh hoạt (Ví dụ: các vị trí ở khu trung tâm văn
hóa, kinh tế - xã hội, thương mại... sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm
(cùng vị trí mặt tiền)). Tóm lại, vị trí của khu đất có tác động rất lớn đến giá trị sử
dụng và giá của khu đất.
-

Mục đích sử dụng đất: Giá trị sử dụng của khu đất tùy thuộc vào từng

mục đích sử dụng của khu đất đó, đối với mỗi khu đất sẽ có nhiều sự lựa chọn mục
đích sử dụng khác nhau, tuy nhiên mục đích nào đem lại hiệu quả sử dụng cao nhất
thì sẽ làm tăng lên giá trị của khu đất và khẳng định tầm quan trọng của vị trí khu

đất đối với mục đích sử dụng đó.
Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng: Một khu vực được
đầu tư cơ sở hạ tầng như hệ thống giao thơng hồn chỉnh đến mức độ nào? Hệ
thống cấp thoát nước tốt được xây dựng ra sao? Hệ thống dịch vụ thông tin liên lạc
được trang bị hiện đại đến thế nào? Hệ thống điện sinh hoạt và chiếu sáng được lắp
đặt ở quy mô như thế nào.... Đây là một trong những yếu tố làm tác động trực tiếp
đến giá đất.
-

Yếu tố về điều kiện kinh tế xã hội và khả năng hình thành các cơng trình

dịch vụ: Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho thương mại,
văn phòng, các cửa hàng dịch vụ, một trung tâm buôn bán sẽ thu hút các trung tâm
khác đến đây kinh doanh, buôn bán, mở các cửa hàng dịch vụ sẽ làm cho giá đất
thực tế ở đây tăng lên.
Số lượng người tham gia đấu giá: Số người tham gia đấu giá là yếu tố có
ảnh hưởng một phần đến sự cao thấp của giá trúng, rõ ràng trong cùng một phiên
đấu giá nếu có nhiều người tham gia hơn thì tính cạnh tranh cao hơn vì vậy giá
trúng sẽ cao hơn (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Thị Hương Giang, 2005).
2.3. CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.3.1. Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất
Đấu giá là một thị trường, trong đó người mua tiềm tàng đặt giá cho hàng
hóa chứ không phải đơn thuần trả giá người bán; thị trường đấu giá là một thị

10


trường có tổ chức, tại đó giá cả được điều chỉnh liên tục theo biến đổi của cung và
cầu (Nguyễn Thị Minh, 2010).
Ở

Việt Nam, theo từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức

bán cơng khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua
tham gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là
người mua được tài sản”. Bản chất của BĐG tài sản là quan hệ dân sự về mua bán
tài sản thông qua hình thức đấu giá nhằm bán được tài sản với giá cao nhất. Hoạt
động BĐG tài sản được diễn ra theo ý chí của chủ sở hữu và người được chủ sở
hữu ủy quyền yêu cầu tổ chức có chức năng BĐG hoặc tài sản thực hiện việc BĐG
(Nguyễn Thị Minh, 2010).
QSDĐ là tài sản, do vậy, đấu giá QSDĐ thực chất là đáu giá tài sản. Xét về
bản chất, đấu giá QSDĐ cũng là một quan hệ mua bán tài sản. Đối tượng đem ra
để mua, bán trong quan hệ này là QSDĐ. Trong quan hệ này, người có QSDĐ đưa
ra giá bán với mức giá khởi điểm còn những người mua tham gia đấu giá tự do để
đưa ra giá trong sự cạnh tranh với những người khác nhằm mục đích mua được
QSDĐ để phục vụ nhu cầu của mình. Người chiến thắng trong cuộc đấu giá là
người mua được QSDĐ là người trả giá cao nhất, ít nhất bằng giá khởi điểm (Trần
Tiến Hải, 2015).
Do vậy, đấu giá QSDĐ là một hình thức mua bán tài sản đặc biệt, được tổ
chức công khai giữa một bên là cá nhân, hộ gia đình, tổ chức có QSDĐ hoặc cơ
quan đại diện cho Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất đai với một bên là tổ
chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất. Theo đó, người muốn có được QSDĐ phải
tham gia cạnh tranh với nhau về giá bằng cách thức trả giá từ thấp đến cao theo
trình tự, thủ tục pháp luật quy định, người trả giá cao nhất và ít nhất bằng giá khởi
điểm là người nhận được QSDĐ đấu giá (Trần Tiến Hải, 2015).
2.3.2. Cơ sở pháp lý của công tác đấu giá quyền sử dụng đất
2.3.2.1. Văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động bán đấu giá tài sản
Sau khi BLDS có hiệu lực từ ngày 1/7/1996, cho đến ngày 19/12/1996
Chính phủ ban hành Nghị định 86/1996/NĐ-CP hướng dẫn thi hành điều 454 về
Quy chế BĐG tài sản.

Quốc hội khóa XI kỳ họp thứ 7 đã thơng qua BLDS ngày 14/6/2005 (có
hiệu lực từ ngày 1/1/2006). BLDS năm 2005 ra đời tiếp tục điều chỉnh từ điều 454
đến điều 459 quy định về Đấu giá tài sản.

11


Để triển khai thi hành bán BĐG tài sản theo quy định của BLDS năm 2005,
ngày 18/1/2005 Chính phủ ban hành Nghị định số 05/2005/NĐ-CP về bán đấu giá
tài sản thay thế Nghị định số 86/NĐ-CP ngày 19/12/1996 ban hành trước đó.
Thơng tư số 03/2005/TT-BTP ngày 4/5/2005 của Bộ Tư pháp hướng dẫn một số
điều của Nghị định 05/2005/NĐ-CP.
Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về BĐG QSDĐ
để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;
Thông tư số 96/2006/TT-BTC hướng dẫn về mức thu, chế độ thu nộp, quản
lý và sử dụng phí đấu giá;
Ngày 04/03/2010, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 17/2010/NĐ - CP
về bán đấu giá tài sản (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2010) thay thế Nghị định
số 05/2005/NĐ-CP. Để hướng dẫn các địa phương triển khai thống nhất quy định
của Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, Bộ Tư pháp đã ban hành Thông tư số
23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện Nghị
định số 17/2010/NĐ-CP về BĐG tài sản; Bộ Tài chính ban hành Thơng tư số
137/2010/ TT-BTC ngày 15/9/2010 Quy định việc xác định giá khởi điểm của tài
sản Nhà nước bán đấu giá và chế đồ tài chính của Hội đồng BĐG tài sản;
Thông tư số 23/2010/TT – BTP quy định chi tiết các Điều 6, Điều 7, Điều
11 của Nghị định số 17/2010/NĐ-CP và hướng dẫn thực hiện một số vấn đề cụ thể
trong thực tiễn mà Nghị định số 17/2010/NĐ-CP chưa quy định hoặc thể hiện chưa
rõ nhằm đảm bảo áp dụng thống nhất, hiệu quả các quy định mới về bán đấu giá tài
sản trong phạm vi toàn quốc. Sau khi Nghị định số 05/2005/NĐ-CP được ban
hành, hoạt động BĐG tài sản đã đạt được những kết quả đáng kể, tạo cơ sở pháp lý

quan trọng đối với việc củng cố và phát triển các tổ chức BĐG tài sản ở các tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương, góp phần thống nhất pháp luật về trình tự, thủ
tục BĐG tài sản và đáp ứng phần lớn nhu cầu của cá nhân, tổ chức trong lĩnh vực
này. Nhưng trên thực tế, sau 4 năm triển khai Nghị định 05/2005/NĐ-CP đã bộc lộ
một số hạn chế cần tháo gỡ. Việc ban hành Nghị định 17/2010/NĐ-CP được đánh
giá là có nhiều điểm mới, hoàn thiện hơn và đáp ứng được nhu cầu của hoạt động
BĐG tài sản;
Thông tư số 18/2014/TT-BTP Hướng dẫn việc bán đấu giá tài sản quy định
tại Nghị định số 53/2013/NĐ-CP ngày 18/5/2013 của Chính phủ về thành lập, tổ
chức và hoạt động của công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam;

12