Đánh giá thực trạng phát triển quỹ đất tại thị xã từ sơn tỉnh bắc ninh

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN TRỌNG KHANH

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT
TẠI THỊ XÃ TỪ SƠN – TỈNH BẮC NINH

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

8850103

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS. Hồ Thị Lam Trà

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo
vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám
ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày ….. tháng ….. năm 2018
Tác giả luận văn

Nguyễn Trọng Khanh

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã nhận được
sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè,
đồng nghiệp và gia đình.
Để hồn thành luận văn tốt nghiệp của mình, trước hết, tơi xin bày tỏ lịng biết ơn
sâu sắc đến PGS. TS. Hồ Thị Lam Trà đã dành nhiều thời gian, công sức để hướng dẫn
tôi thực hiện đề tài nghiên cứu của mình.
Xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới các thầy giáo, cô giáo, người đã đem lại cho
tôi những kiến thức bổ trợ vô cùng hữu ích trong thời gian học tập tại trường. Xin gửi
lời cảm ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Ban chủ nhiệm Khoa
Quản lý đất đai, Bộ môn Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo điều
kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn.
Xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, công chức, viên chức UBND thị xã Từ
Sơn, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bắc Ninh, Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Bắc
Ninh, Phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Từ Sơn, Chi nhánh Trung tâm phát triển
quỹ đất thị xã Từ Sơn đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện
đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều
kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi trong q trình
thực hiện đề tài nghiên cứu của mình.
Trong luận văn tốt nghiệp, khó tránh khỏi sai sót, rất mong nhận được ý kiến đóng
góp của Thầy, Cơ để luận văn được hồn thiện tốt hơn.
Một lần nữa xin trân trọng cảm ơn./.
Hà Nội, ngày ….. tháng ….. năm 2018
Tác giả luận văn

Nguyễn Trọng Khanh

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan......................................................................................................................i
Lời cảm ơn........................................................................................................................ii
Mục lục.............................................................................................................................iii
Danh mục chữ viết tắt......................................................................................................vi
Danh mục bảng................................................................................................................vii
Danh mục hình............................................................................................................... viii
Trích yếu luận văn............................................................................................................ix
Thesis abstract..................................................................................................................xi
Phần 1. Mở đầu....................................................................................................................1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài.......................................................................................1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu............................................................................................2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu.............................................................................................2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn..........................................3

1.4.1.

Những đóng góp mới của đề tài.......................................................................... 3

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học của đề tài.................................................................................3

1.4.3.

Ý nghĩa thực tiễn của đề tài.................................................................................3

Phần 2. Tổng quan tài liệu.................................................................................................4
2.1.

Cơ sở khoa học của phát triển quỹ đất.................................................................4

2.1.1.

Một số khái niệm liên quan đến phát triển quỹ đất............................................. 4

2.1.2.

Vai trò của phát triển quỹ đất...............................................................................8

2.1.3.

Các yếu tố chủ yếu tác động đến phát triển quỹ đất............................................9

2.2.

Phát triển quỹ đất ở một số nước trên thế giới.................................................. 15

2.2.1.

Úc.......................................................................................................................15

2.2.2.

Hàn quốc............................................................................................................18

2.2.3.

Trung quốc.........................................................................................................21

2.3.

Công tác phát triển quỹ đất tại việt nam............................................................23

2.3.1.

Chủ trương về lập quỹ đất.................................................................................23

2.3.2.

Quy định pháp luật liên quan đến phát triển quỹ đất theo luật đất đai năm 2003
25

2.3.3.

Quy định pháp luật liên quan đến phát triển quỹ đất theo luật đất đai năm 2013
28

2.3.4.

Thực trạng phát triển quỹ đất tại việt nam.........................................................30

iii


Phần 3. Nội dung và phƣơng pháp nghiên cứu............................................................32
3.1.

Địa điểm nghiên cứu..........................................................................................32

3.2.

Thời gian nghiên cứu.........................................................................................32

3.3.

Đối tượng nghiên cứu........................................................................................32

3.4.

Nội dung nghiên cứu......................................................................................... 32

3.4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị xã từ sơn........................................32

3.4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất của thị xã từ sơn...........................................32

3.4.3.

Thực trạng phát triển quỹ đất của thị xã từ sơn.................................................32

3.4.4.

Ảnh hưởng của công tác phát triển quỹ đất đến phát triển kinh tế - xã hội.......32

3.4.5.

Đề xuất một số giải pháp phát triển quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội tại thị xã

từ sơn.................................................................................................................32
3.5.

Phương pháp nghiên cứu...................................................................................32

3.5.1.

Phương pháp điều tra và thu thập số liệu thứ cấp..............................................32

3.5.2.

Phương pháp điều tra và thu thập số liệu sơ cấp...............................................32

3.5.3.

Phương pháp xử lý, phân tích và tổng hợp số liệu............................................ 33

Phần 4. Kết quả và thảo luận...........................................................................................35
4.1.

Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị xã từ sơn........................35

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và môi trường...................................................35

4.1.2.

Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội................................................................ 40

4.1.3.

Đánh giá ảnh hưởng về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội đến việc phát triển
quỹ đất thị xã từ sơn..........................................................................................42

4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất của thị xã từ sơn...........................................43

4.2.1.

Tình hình quản lý đất đai...................................................................................43

4.2.2.

Hiện trạng sử dụng đất của thị xã từ sơn........................................................... 45

4.2.3.

Biến động đất đai của thị xã từ sơn giai đoạn 2011 - 2017............................... 46

4.3.

Thực trạng phát triển quỹ đất của thị xã từ sơn.................................................49

4.3.1.

Khái quát chung công tác phát triển quỹ đất của thị xã từ sơn..........................49

4.3.2.

Kết quả phát triển quỹ đất của thị xã từ sơn......................................................51

4.3.3.

Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác phát triển quỹ đất tại thị xã từ sơn .. 62

4.4.

Đánh giá ảnh hưởng của công tác phát triển quỹ đất tại thị xã từ sơn...............67

4.5.

Đề xuất một số giải pháp cho công tác phát triển quỹ đất tại thị xã từ sơn.......71

4.5.1.

Giải pháp về chính sách.....................................................................................71

iv


4.5.2.

Giải pháp về tài chính........................................................................................72

4.5.3.

Giải pháp về quy hoạch..................................................................................... 73

4.5.4.

Giải pháp về tổ chức thực hiện..........................................................................74

4.5.5.

Nhóm giải pháp khác.........................................................................................74

Phần 5. Kết luận và kiến nghị..........................................................................................76
5.1.

Kết luận..............................................................................................................76

5.2.

Kiến nghị........................................................................................................... 77

Tài liệu tham khảo............................................................................................................78

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BCH

Ban chấp hành

CSHT

Cơ sở hạ tầng

CHXHCN

Cộng hịa xã hội chủ nghĩa

GPMB

Giải phóng mặt bằng

NSNN

Ngân sách Nhà nước

KDC

Khu dân cư

KT-XH

Kinh tế - xã hội

PNN

Phi nông nghiệp

PTKT

Phát triển kinh tế

PTQĐ

Phát triển quỹ đất

QHSDĐ

Quy hoạch sử dụng đất

QL

Quốc lộ

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TCPTQĐ

Tổ chức phát triển quỹ đất

TĐC

Tái định cư

TL

Tỉnh lộ

TW

Trung ương

TTBĐS

Thị trường bất động sản

UBND

Uỷ ban nhân dân

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Biến động đất đai của thị xã Từ Sơn giai đoạn 2011 - 2017........................ 48
Bảng 4.2. Kết quả phát triển quỹ đất của thị xã Từ Sơn giai đoạn 2011 - 2017...........50
Bảng 4.3. Phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng khu dân cư thị xã Từ Sơn giai
đoạn 2011 - 2017

51

Bảng 4.4. Phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng cơng trình sự nghiệp thị xã Từ
Sơn giai đoạn 2011 - 2017

56

Bảng 4.5. Kết quả phát triển quỹ đất phục vụ sản xuất, kinh doanh phi nông
nghiệp thị xã Từ Sơn giai đoạn 2011 - 2017 58
Bảng 4.6. Kết quả phát triển quỹ đất phục vụ mục đích cơng cộng thị xã Từ Sơn
giai đoạn 2011 - 2017 60
Bảng 4.7. Ảnh hưởng của nhóm yếu tố chính sách đến phát triển quỹ đất tại thị
xã Từ Sơn

64

Bảng 4.8. Ảnh hưởng của nhóm yếu tố tài chính đến phát triển quỹ đất tại thị xã
Từ Sơn66
Bảng 4.9. Ảnh hưởng của nhóm yếu tố quy hoạch đến phát triển quỹ đất tại thị

xã Từ Sơn

67

Bảng 4.10. Ảnh hưởng của phát triển quỹ đất đến phát triển kinh tế - xã hội và
môi trường của thị xã Từ Sơn 69

vii


DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1. Dịng chu chuyển của quản lý, sử dụng đất...................................................15
Hình 4.1. Sơ đồ vị trí thị xã Từ Sơn.............................................................................. 35

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Nguyễn Trọng Khanh
Tên luận văn: “Đánh giá thực trạng phát triển quỹ đất tại thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh”

Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu của đề tài
Đánh giá thực trạng của công tác phát triển quỹ đất tại thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc
Ninh trong giai đoạn 2011 - 2017. Đề xuất giải pháp tăng cường công tác phát triển quỹ
đất trên địa bàn thị xã Từ Sơn.

Phƣơng pháp nghiên cứu của đề tài
- Phương pháp điều tra và thu thập số liệu thứ cấp: Thu thập tài liệu, số liệu về

thực trạng công tác phát triển quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của thị xã Từ
Sơn, tỉnh Bắc Ninh tại 12 xã, phường và các cơ quan liên quan.
- Phương pháp điều tra và thu thập số liệu sơ cấp: Điều tra thơng tin với 3 đối

tượng là hộ gia đình, tổ chức và cán bộ trực tiếp tham gia vào công tác phát triển quỹ
đất tại thị xã Từ Sơn với tổng số phiếu điều tra là 445 phiếu (385 phiếu hộ gia đình, 30
phiếu tổ chức, 30 phiếu cán bộ).
- Phương pháp xử lý, phân tích và tổng hợp số liệu: Sử dụng phần mềm EXCEL

để phân tích thơng tin, tài liệu sơ cấp, tài liệu thứ cấp thu thập được. Sử dụng phương
pháp phân tích định lượng và định tính (thống kê mơ tả) để thống kê đặc tính của các
đối tượng điều tra theo nhóm. Thống kê theo vùng, theo nhóm đối tượng, tính trung bình
trọng số, tần suất xuất hiện, … Sử dụng thang đo Likert (Likert, 1932) để đánh giá các
nhóm yếu tố tác động đến phát triển quỹ đất theo 5 mức độ: Rất lớn, lớn, trung bình,
nhỏ và rất nhỏ.
Kết quả chính:
- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị xã Từ Sơn;
- Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất của thị xã Từ Sơn giai đoạn 2011

- 2017;
- Đánh giá thực trạng công tác phát triển quỹ đất của thị xã Từ Sơn;
- Ảnh hưởng của công tác phát triển quỹ đất đến phát triển kinh tế - xã hội;
- Đề xuất một số giải pháp tăng cường công tác phát triển quỹ đất phục vụ phát

triển kinh tế - xã hội tại thị xã Từ Sơn.

ix

Kết luận chính:
1. Thị xã Từ Sơn là một trong những khu vực trọng điểm phát triển kinh tế - xã

hội của tỉnh Bắc Ninh có diện tích tự nhiên là 6.108,87 ha bao gồm 12 đơn vị hành
chính với 7 phường và 5 xã; dân số thị xã năm 2017 có 159.910 người. Với vị trí thuận
lợi nằm trong tam giác kinh tế Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh, nằm trên trục kinh tế
Hà Nội - Lạng Sơn, giáp thủ đô Hà Nội và lưu thông ra các tỉnh, sang Trung Quốc thuận
lợi, lại có nhiều làng nghề truyền thống đã tạo điều kiện rất thuận lợi cho thị xã ngày
càng phát triển.
2. Trong giai đoạn 2011 - 2017, công tác quản lý đất đai của thị xã đạt được

những kết quả tốt, về cơ bản đã hình thành hệ thống quản lý và thực hiện các nhiệm vụ
quản lý đất đai đi vào nề nếp tạo điều kiện thuận lợi cho việc quản lý đất đai của thị xã
trong những năm tiếp theo. Tình hình biến động đất đai tại thị xã diễn ra theo nguyên
tắc giảm diện tích đất nơng nghiệp, tăng diện tích đất phi nơng nghiệp, khai thác tối đa
phần diện tích đất chưa sử dụng.
3. Từ năm 2011 đến hết năm 2017 thị xã Từ Sơn thực hiện phát triển quỹ đất đã

đạt được những kết quả nhất định, đáp ứng được một phần yêu cầu nhiệm vụ phát triển
kinh tế - xã hội của thị xã. Tính đến 31/12/2017, thị xã Từ Sơn đã thực hiện bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư cho 58 dự án với tổng diện tích là 376,41 ha, số hộ gia đình liên
quan 8.889 hộ và đã bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư 48 dự án với diện tích 304,00 ha,
đạt 80,76% so với tổng diện tích dự án. Trong đó chủ yếu là các dự án phát triển khu
dân cư, xây dựng cơng trình sự nghiệp, cơng trình cơng cộng và cơng trình phục vụ sản
xuất, kinh doanh phi nơng nghiệp.
Kết quả nghiên cứu cũng chỉ ra: Trong 3 nhóm yếu tố chính sách, tài chính và
quy hoạch thì yếu tố chính sách thu hút đầu tư, giá đất và quy hoạch tổng thể phát triển
kinh tế - xã hội có tác động rất lớn đến phát triển quỹ đất tại thị xã Từ Sơn.

4. Thông qua điều tra 445 cán bộ, tổ chức và người dân liên quan, công tác phát

triển quỹ đất có ảnh hưởng lớn đến thu nhập của người dân, đời sống văn hóa tinh thần,
cơ sở hạ tầng và môi trường. Tuy nhiên cơ hội lựa chọn việc làm cho người dân chỉ
được đánh giá ở mức trung bình.
5. Từ việc đánh giá thực trạng phát triển quỹ đất của thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc

Ninh trong giai đoạn 2011 - 2017 chúng tôi đề xuất một số giải pháp về chính sách, tài
chính và quy hoạch nhằm thúc đẩy công tác phát triển quỹ đất trên địa bàn thị xã trong
thời gian tới.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Nguyen Trong Khanh
Thesis title: Assessment of land fund development status in Tu Son town, Bac Ninh
province
Major: Land Management

Code: 8850103

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research Objectives
To assess the actual situation of land fund development work in Tu Son town,
Bac Ninh province in the period 2011-2017 and to propose measures to strengthen the
land fund development work in Tu Son town.
Materials and Methods
- Method of secondary data survey and collection: collect data on the current

status of land fund development for socio-economic development of Tu Son town, Bac
Ninh province in 12 communes, wards and related agencies.
- Method of primary data survey and collection: Information survey with 3

objects of household, organization and cadre directly involved in land fund development
work in Tu Son town with the total of questionnaire of 445 (385 household
questionnaires, 30 organization questionnaires, 30 cadre questionnaires).
- Method of data processing, analysis and aggregation: Using EXCEL software to

analyze collected information, primary and secondary data. Use quantitative and qualitative
analysis (descriptive statistics) to total up the characteristics of the surveyed groups.
Statistics by region, by target group, weighted averages, frequency of occurrences… Using
the Likert scale (Likert, 1932) to evaluate groups of factors affecting the development of the
land fund by 5 levels: Very large, large, medium, small and very small.

Main findings and conclusions
Main results:
- Assessment of the natural and socio-economic conditions of Tu Son town;
- Evaluation of land management and use in Tu Son town from 2011 to 2017;
- Assessment the actual status of land fund development work in Tu Son town;
- The impact of land fund development work on socio-economic development;
- Proposing some solutions to strengthen the development work of land fund for

socio-economic development in Tu Son town.

xi


Main conclusions:
1. Tu Son town is one of the key socio-economic development areas of Bac Ninh

province with a natural area of 6108.87 hectares, including 12 administrative units with
7 wards and 5 communes; The population of the town in 2017 was 159,910 people.
With a favorable location in the economic triangle of Hanoi - Hai Phong - Quang Ninh,
on the economic axis of Hanoi - Lang Son, bordering Hanoi capital and circulation to
the provinces, to China. Many traditional villages have created favorable conditions for
the town to develop.
2. In the period 2011 - 2017, the land management of the town achieved good

results, basically formed the management system and the implemented the land
management tasks into the discipline, make favorable conditions for the land
management of the town in the coming years. Land change status in the town takes
place on the principle of reducing the area of agricultural land, increasing the area of
non-agricultural land, exploiting maximum the unused land area.
3. From 2011 to the end of 2017, Tu Son town has developed the land fund with

certain results, meeting the requirements of the socio-economic development tasks of
the town. As of 31/12/2017, Tu Son town has provided compensation, support and
resettlement for 58 projects with a total area of 376.41 hectares, the number of
households involved was 8,889 and handed over the space for 48 projects with an area
of 304,00 ha, reaching 80.76% of the total area of the project. Most of these projects are
residential development projects, construction of non-business works, public works and
works serving production, non-agricultural business.
Research results also showed that in three groups of policy, financial and planning
factors, the policy of attracting investment, land prices and master plan for socio-economic
development has a great impact to the land fund development in Tu Son town.
4. Through the survey of 445 staff, organizations and people involved, land fund

development has a great impact on people's income, spiritual life, infrastructure and the
environment. However, the employment opportunities for people are only rated at

average level.
5. From the evaluation of the actual development of the land fund of Tu Son

town, Bac Ninh province in period 2011 - 2017, some solutions were proposed as
follows: policy, financial and planning solutions to promote the development of land
fund of Tu Son town, Bac Ninh province in the coming time.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai giữ một vai trò đặc biệt quan trọng, là tài nguyên quốc gia vô cùng
quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế trong sản xuất nông, lâm,
ngư nghiệp, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn
phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và
quốc phịng. Đất đai là điều kiện rất cần thiết để con người tồn tại và tái sản xuất
các thế hệ kế tiếp nhau của loài người. Bởi vậy việc sử dụng đất tiết kiệm có hiệu
quả và bảo vệ lâu bền nguồn tài nguyên vô giá này là nhiệm vụ vô cùng quan
trọng và cấp bách đối với mỗi quốc gia.
Đất nước ta đang trong q trình đẩy mạnh cơng nghiệp hóa - hiện đại hóa
với sự phát triển mạnh mẽ của khoa học, kỹ thuật, kéo theo đó là sự phát triển
dân số và đơ thị. Thực tế đó là q trình sử dụng đất cũng như sự phát triển đô
thị, đất ở, xây dựng cơ sở hạ tầng, giao thông, dịch vụ ngày càng tăng, gây áp lực
đối với quỹ đất hiện tại. Trong những năm qua, công tác quản lý đất đai nói
chung và cơng tác phát triển quỹ đất nói riêng được thực hiện theo Hiến pháp và
pháp luật, góp phần vào việc ổn định kinh tế - xã hội. Song bên cạnh đó cịn chưa
được đồng bộ, việc sử dụng đất đai chưa hợp lý, chưa tiết kiệm, chưa đúng mục
đích đã làm giảm giá trị của nguồn tài nguyên quý giá này. Do vậy yêu cầu cấp
thiết được đặt ra là hoàn thiện cơ cấu tổ chức của trung tâm phát triển quỹ đất,

đánh giá đúng hiện trạng, tiềm năng đất đai hiện có để đề xuất hướng đi đúng đắn
trong công tác phát triển quỹ đất tại các địa phương trên cả nước.
Thị xã Từ Sơn là một trong những khu vực trọng điểm phát triển kinh tế xã hội của tỉnh Bắc Ninh. Với vị trí thuận lợi nằm trong tam giác kinh tế Hà Nội
- Hải Phòng - Quảng Ninh, nằm trên trục kinh tế Hà Nội - Lạng Sơn, cách thành

phố Bắc Ninh 12 km về phía Nam, tiếp giáp và là cửa ngõ phía Bắc của Thủ đơ
Hà Nội. Với nhiều lợi thế và tiềm năng phát triển như: Các khu, cụm công nghiệp
vừa và nhỏ, tiểu thủ công nghiệp, các làng nghề truyền thống, du lịch, hệ thống
giao thông thuận lợi, ... Trong những năm gần đây Từ Sơn đã thu hút được nhiều
các nhà đầu tư trong và ngoài nước, vì vậy q trình cơng nghiệp hố, hiện đại
hố trên địa bàn thị xã diễn ra nhanh, kinh tế - xã hội của thị xã trong những năm
gần đây có bước tăng trưởng đáng kể.

1


Để thực hiện phương án quy hoạch tổng thể kinh tế - xã hội đến năm 2020
đã được phê duyệt của thị xã thì cơng tác phát triển quỹ đất đóng vai trị rất quan
trọng, góp phần tạo quỹ đất sạch phục vụ cho xây dựng các khu công nghiệp, khu
đô thị, cơ sở hạ tầng kinh tế - xã hội, các dự án phát triển sản xuất khác và sử
dụng hiệu quả các loại đất, giúp thị xã hoàn thành các chỉ tiêu phát triển kinh tế xã hội của địa phương theo hướng hiệu quả, bền vững. Thực tế công tác phát
triển quỹ đất của thị xã hiện cịn nhiều khó khăn, vướng mắc như hoạt động của
các tổ chức có chức năng phát triển quỹ đất chưa thực hiện hết chức năng nhiệm
vụ được giao, chưa đạt hiệu quả như mong đợi, việc bố trí tái định cư khi phải di
dời chỗ ở chưa kịp thời, chính sách bồi thường giữa các dự án thuộc trường hợp
Nhà nước thu hồi đất và dự án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đã phát
sinh nhiều bất cập. Các dự án nhà đầu tư tự thỏa thuận bồi thường thường có
thêm các khoản hỗ trợ cho người dân có đất bị thu hồi, trong khi các dự án Nhà
nước thu hồi chỉ thực hiện đúng chính sách hiện hành. Những nguyên nhân cơ
bản để xảy ra tình trạng như vậy là do việc xác định giá đất chưa tính hết giá trị

của đất, khơng thỏa mãn u cầu của người dân bị thu hồi đất; công tác lập và xét
duyệt các khu quy hoạch chưa đảm bảo hiệu quả về kinh tế - xã hội, đảm bảo thời
gian, nguồn vốn đầu tư để thực hiện các dự án đúng tiến độ quy định; nguồn vốn
phục vụ cho công tác phát triển quỹ đất còn hạn chế, …
Mặt khác thị xã Từ Sơn đang trong quá trình nâng cấp, phấn đấu đến năm
2018 thị xã sẽ đạt tiêu chuẩn đô thị loại III, do vậy vấn đề đặt ra là phải xác định
chính xác nhu cầu về đất để xây dựng cơ sở hạ tầng, khả năng phát triển quỹ đất
của thị xã trong thời gian tới. Xuất phát từ tầm quan trọng đó, chúng tơi tiến hành
nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng phát triển quỹ đất tại thị xã Từ Sơn,
tỉnh Bắc Ninh”, nhằm đánh giá thực trạng và đề xuất những giải pháp thích hợp
để đáp ứng nhu cầu về quỹ đất cho những năm tiếp theo của thị xã.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá được thực trạng phát triển quỹ đất tại thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường công tác phát triển quỹ đất

của thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Không gian nghiên cứu: Tại thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.
- Thời gian nghiên cứu: Từ năm 2011 - 2017.

2


1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Những đóng góp mới của đề tài
Trên cơ sở đánh giá thực trạng phát triển quỹ đất của thị xã Từ Sơn đã
phát hiện được 3 yếu tố có ảnh hưởng rất lớn đến cơng tác phát triển quỹ đất là
yếu tố chính sách thu hút đầu tư, giá đất và quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội. Đồng thời nghiên cứu cũng chỉ ra được sự ảnh hưởng của công tác phát
triển quỹ đất đến kinh tế - xã hội, môi trường của thị xã.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học của đề tài

- Bổ sung phương pháp luận trong nghiên cứu công tác phát triển quỹ đất

thông qua việc xác định yếu tố ảnh hưởng đến phát triển quỹ đất.
- Góp phần vào hệ thống giải pháp để nâng cao hiệu quả công tác phát

triển quỹ đất.
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
Đề tài có thể sử dụng làm tài liệu tham khảo nhằm nâng cao hiệu quả của
công tác phát triển quỹ đất, đáp ứng nhu cầu của các tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân có liên quan đến việc phát triển quỹ đất, góp phần thúc đẩy phát triển kinh
tế - xã hội của tỉnh và thị xã Từ Sơn.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT
2.1.1. Một số khái niệm liên quan đến phát triển quỹ đất
2.1.1.1. Đất đai và quỹ đất
Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu
thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như: khí hậu bề mặt,
thổ nhưỡng, địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm
và khống sản trong lịng đất, tập đồn động thực vật, trạng thái định cư của con
người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ
chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường sá, nhà cửa, ...) (Yuong, 1988;
Smyth et al., 1993).
Đất đai là tài nguyên cơ bản, không thể thiếu trong cuộc sống bền vững
trên trái đất, đồng thời đất đai cũng là tài sản quốc gia, là nguồn lực quan trọng
cho phát triển kinh tế - xã hội; đất đai có đầy đủ thuộc tính của một loại tài sản
(FAO, 1996; Phan Văn Thọ và cs., 2013; Vũ Văn Phúc, 2013).

Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao
gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất; đất đai là tài sản vì đất đai có
đầy đủ thuộc tính của một loại tài sản như: đáp ứng được nhu cầu nào đó của con
người (có giá trị sử dụng), con người có khả năng chiếm hữu và sử dụng, là đối
tượng trao đổi mua bán. Tùy theo mỗi loại mơ hình kinh tế khác nhau, đất đai
cũng có những đặc điểm, tác dụng rất khác nhau. Trong nền kinh tế kế hoạch hóa
tập trung, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và giao cho doanh nghiệp quốc doanh,
hợp tác xã quản lý sử dụng là chủ yếu, đất đai chỉ được xem như là một tư liệu
sản xuất chủ yếu dành cho sản xuất nông nghiệp và làm mặt bằng sản xuất kinh
doanh phi nông nghiệp; trong mô hình kinh tế thị trường, đất đai khơng những
được xem như là một tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế được để tiến
hành sản xuất nông nghiệp mà cịn được xem như là một hàng hóa đặc biệt vì có
thể “mua, bán, cầm cố, thế chấp”, vốn hóa thành tài chính cho đầu tư, phát triển.
(Phan Văn Thọ và cs., 2013).
Quỹ đất bao gồm các diện tích đất thuộc quyền quản lý, sử dụng của Bộ,
ngành, doanh nghiệp nhà nước; các diện tích đất hiện hữu thuộc quy hoạch xây

4


dựng chi tiết của các địa phương do một hay nhiều thành phần đang quản lý, sử
dụng, kể cả hộ dân, doanh nghiệp, ...
Quỹ đất được xác định theo lãnh thổ (theo ranh giới hành chính cả nước,
tỉnh, huyện, xã); theo đơn vị sử dụng đất (bao gồm tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
sử dụng đất); theo loại đất (bao gồm mục đích sử dụng đất nơng nghiệp, đất phi
nơng nghiệp, đất chưa sử dụng).
Quỹ đất đai là tồn bộ đất đai của xã hội được Nhà nước phân bố và sử
dụng vào các mục đích khác nhau để đáp ứng nhu cầu về các mặt của xã hội
trong từng giai đoạn phát triển nhất định.
2.1.1.2. Quỹ phát triển đất

Điều 34 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP quy định: Quỹ phát triển đất là tổ
chức tài chính nhà nước hoạt động theo ngun tắc bảo tồn vốn, bù đắp chi phí
phát sinh trong q trình hoạt động và khơng vì mục đích lợi nhuận; Quỹ phát
triển đất có tư cách pháp nhân, hoạt động hạch tốn độc lập, có con dấu riêng, có
bảng cân đối kế tốn riêng, được mở tài khoản tại Kho bạc Nhà nước và các tổ
chức tín dụng để hoạt động theo quy định của pháp luật theo quy định tại Quyết
định số 40/2010/QĐ-TTg ngày 12 tháng 5 năm 2010 của Thủ tướng Chính phủ
(Chính phủ nước CHXHCNVN, 2010). Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được trích từ
30% đến 50% nguồn thu hàng năm từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền đấu giá
quyền sử dụng đất để lập Quỹ phát triển đất. Quỹ phát triển đất được sử dụng vào
các mục đích: Ứng vốn cho Tổ chức phát triển quỹ đất để phát triển đất; Ứng vốn
để đầu tư tạo quỹ đất, quỹ nhà tái định cư theo quy hoạch; Ứng vốn để thực hiện
việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy hoạch tạo quỹ đất
phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, giáo dục - đào tạo, dạy nghề, y tế, văn hóa, thể
dục thể thao, mơi trường và các nhu cầu khác của địa phương; Hỗ trợ thực hiện
các đề án đào tạo nghề, chuyển đổi nghề nghiệp; Hỗ trợ xây dựng khu tái định
cư; hỗ trợ xây dựng các cơng trình hạ tầng tại địa phương có đất bị thu hồi; Hỗ
trợ khoản chênh lệch cho hộ gia đình, cá nhân vào khu tái định cư (Chính phủ
nước CHXHCNVN, 2009).
Trong thời điểm Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành đã có những
quy định về Quỹ phát triển đất. Đến Luật Đất đai năm 2013, Quỹ phát triển đất
tiếp tục được quy định rõ ràng hơn tại Điều 111 của Luật Đất đai và Điều 6 Nghị
định số 43/2014/NĐ-CP, cụ thể:

5


Quỹ phát triển đất được thành lập theo quy định của pháp luật về thành
lập, tổ chức lại, giải thể đơn vị sự nghiệp công lập hoặc được ủy thác cho Quỹ
đầu tư phát triển, quỹ tài chính khác của địa phương trước ngày 01 tháng 01 năm

2015. Quỹ phát triển đất là tổ chức tài chính nhà nước, trực thuộc Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh, có tư cách pháp nhân, hạch tốn độc lập, có con dấu riêng, được mở
tài khoản tại Kho bạc Nhà nước và các tổ chức tín dụng để hoạt động theo quy
định của pháp luật.
Nguồn vốn của Quỹ phát triển đất được ngân sách nhà nước phân bổ, bố
trí vào dự tốn ngân sách địa phương, được cấp khi bắt đầu thành lập, bổ sung
định kỳ hàng năm; huy động từ các nguồn vốn khác gồm: Vốn viện trợ, tài trợ,
hỗ trợ hoặc ủy thác quản lý của các tổ chức quốc tế, tổ chức và cá nhân trong
nước và ngoài nước theo chương trình hoặc dự án viện trợ, tài trợ, ủy thác theo
quy định của pháp luật. Căn cứ kế hoạch sử dụng đất hàng năm, Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định mức vốn
ngân sách nhà nước cấp cho Quỹ phát triển đất khi thành lập, mức trích bổ sung
cho Quỹ phát triển đất cụ thể hàng năm cho phù hợp với điều kiện thực tế của địa
phương.
Quỹ phát triển đất được sử dụng để ứng vốn cho Tổ chức phát triển quỹ
đất và các tổ chức khác để thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng và tạo
quỹ đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền
phê duyệt.
Bộ Tài chính trình Thủ tướng Chính phủ ban hành Quy chế mẫu về quản
lý, sử dụng Quỹ phát triển đất; quy định việc cấp phát, hạch tốn, thanh quyết
tốn kinh phí, huy động, sử dụng các nguồn vốn của Quỹ phát triển đất và cơ chế
ủy thác cho Quỹ đầu tư phát triển, quỹ tài chính khác của địa phương đối với
trường hợp khơng thành lập Quỹ phát triển đất theo quy định về quản lý ngân
sách và quỹ tài chính của Nhà nước (Chính phủ nước CHXHCNVN, 2014).
2.1.1.3. Phát triển quỹ đất và tổ chức phát triển quỹ đất
Phát triển quỹ đất được hiểu một cách đầy đủ là tồn bộ q trình tạo quỹ
đất (tập trung đất đai), quản lý và phát triển quỹ đất (dự trữ và đầu tư vào quỹ
đất) và điều tiết đất đai (cung ứng đất đai). Thực chất của phát triển quỹ đất là do
Nhà nước tiến hành thực hiện việc thu hồi đất, khai phá đất, dự trữ đất và cung
ứng đất. Mục đích chính là giúp nhà nước khống chế tổng lượng cung về

6


đất đai, cung cấp đất đai một cửa, quy phạm phương thức cung ứng đất đai, để
đảm bảo việc điều tiết có hiệu quả và sự gia tăng giá trị, thu lợi lớn nhất của tài
nguyên đất đai quốc gia. Từ các khâu tạo quỹ đất, quản lý, phát triển quỹ đất đến
điều tiết đất đai là những trình tự và khâu chủ yếu của việc vận hành phát triển
quỹ đất.
Phát triển quỹ đất là hoạt động quy tụ đất đai, làm cho quỹ đất thay đổi về
quy mô, những tính chất, đặc điểm, điều kiện của đất đai đáp ứng cho các nhu
cầu sử dụng đất theo chiều hướng đi lên; làm cho đất ở trạng thái sẵn sàng - “đất
sạch” đáp ứng cho các nhu cầu khai thác sử dụng; đưa đất vào sử dụng (Đào
Cơng Hịa và cs., 2007).
Phát triển quỹ đất (tập trung đất đai) là tăng cường hoạt động để tập trung
quỹ đất dự trữ có như vậy mới đảm bảo đáp ứng nhu cầu của thị trường (tăng
cung), đảm bảo vai trò điều tiết thị trường (giúp Nhà nước chủ động trong vấn đề
điều tiết thị trường). Việc tập trung quỹ đất dự trữ thông qua hoạt động thu hồi
đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và có thể là trao đổi đất (trao đổi vị trí,
diện tích).
Điều 35 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP quy định: Tổ chức phát triển quỹ
đất là đơn vị sự nghiệp có thu, do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập
ở cấp tỉnh, cấp huyện. Tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện các nhiệm vụ: Tạo

quỹ đất để đấu giá quyền sử dụng đất; tạo quỹ đất để phục vụ phát triển kinh tế xã hội; tạo quỹ đất để phục vụ sự nghiệp giáo dục - đào tạo, dạy nghề, y tế, văn
hóa, thể dục thể thao, môi trường và các nhu cầu khác của địa phương, ổn định
thị trường bất động sản, ... (Chính phủ nước CHXHCNVN, 2009).
Điều 5 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định: Tổ chức phát triển quỹ đất
là đơn vị sự nghiệp công được thành lập theo quy định của pháp luật về thành
lập, tổ chức lại, giải thể đơn vị sự nghiệp cơng lập; có tư cách pháp nhân, có trụ

sở, con dấu riêng và được mở tài khoản để hoạt động theo quy định của pháp
luật; có chi nhánh tại các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, ... Tổ chức
phát triển quỹ đất có chức năng tạo lập, phát triển, quản lý, khai thác quỹ đất; tổ
chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; tổ chức thực hiện việc đấu giá
quyền sử dụng đất và thực hiện các dịch vụ khác, ... (Chính phủ nước
CHXHCNVN, 2014).

7


2.1.2. Vai trò của phát triển quỹ đất
Tài nguyên đất có vai trị vơ cùng quan trọng trong q trình phát triển
KT-XH của đất nước. Trong bối toàn cầu đang phải đối mặt với các biến đổi khắc
nghiệt của thiên nhiên, phát triển bền vững trong sử dụng tài nguyên đất đã và
đang được quan tâm đặc biệt của nhiều quốc gia, trong đó có cả Việt Nam. Phát
triển bền vững là sự phát triển đáp ứng được những yêu cầu của hiện tại nhưng
không gây trở ngại cho việc đáp ứng nhu cầu của các thế hệ tương lai, có sự kết
hợp chặt chẽ, hợp lý, hài hịa giữa ba mặt của sự phát triển (gồm phát triển kinh
tế, phát triển xã hội và bảo vệ môi trường). Chỉ tiêu đánh giá sự phát triển bền
vững là sự tăng trưởng về kinh tế được ổn định, bảo đảm được việc làm cho
người dân trong độ tuổi lao động và thu nhập của người dân; khai thác hợp lý, sử
dụng tài nguyên thiên nhiên hiệu quả; chất lượng môi trường sống được nâng
lên. Việc quản lý, sử dụng tài nguyên đất phải đảm bảo đủ quỹ đất phục vụ cho
các mục tiêu cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước; đảm bảo được an ninh,
quốc phòng; an ninh lương thực và bảo vệ mơi trường.
Đất đai có hai đặc tính cơ bản, đó là tự nhiên và xã hội. Đặc tính tự nhiên
là khơng bị hao mịn và có sức chịu tải liên lục, tính khơng thể di dời, có chất
lượng khác nhau, tính khơng tăng về diện tích, ...; đặc tính xã hội chỉ phát sinh
khi có quan hệ giữa đất đai và con người, trong đó có hai đặc tính quan trọng là

tính có thể thay đổi về vị trí kinh tế - xã hội và tính khu vực của đất đai và tài sản
gắn liền với đất.
Đất đai là tài sản quốc gia có giá trị lớn, là nguồn lực tài chính, nguồn thu
ổn định, lâu dài và có xu hướng tăng lên cho ngân sách nhà nước (NSNN), “ các
nước đang phát triển, bất động sản chiếm khoảng tài sản quốc gia. các nước phát
triển tỷ lệ này có thấp hơn nhưng cũng đạt con số 50% (Tơn Gia Hun và
Nguyễn Đình Bồng, 2006; Phan Văn Thọ, 2010).
Tóm lại đất đai là nguồn lực đặc biệt, do vậy phát triển quỹ đất có vai trị
rất quan trọng để cung cấp quỹ đất phục vụ nhu cầu sử dụng đất trong dự án đầu
tư, đơn xin giao đất, th đất, chuyển mục đích sử dụng đất vì mục đích quốc
phịng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, cơng cộng cho các
mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia và là môi trường sống của
con người.

8


2.1.3. Các yếu tố chủ yếu tác động đến phát triển quỹ đất
2.1.3.1. Nhóm yếu tố chính sách
Hệ thống chính sách pháp luật đất đai ở nước ta tương đối phức tạp và có
nhiều sự thay đổi. Xét về hệ thống Luật qua các thời kỳ thì tại nước ta đã ban
hành năm (5) Luật, từ Luật Cải cách ruộng đất 1953, Luật Đất đai 1987, 1993,
2003, 2013. Qua mỗi thời kỳ phát triển thì Luật Đất đai lại được sửa đổi, bổ sung
để phù hợp với tình hình phát triển của đất nước. Bắt đầu từ Luật Đất đai 2003 thì
chính thức quy định cơng tác phát triển quỹ đất và ban hành các quy định về tổ
chức, hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất.
Chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam gắn liền với việc Hiến pháp có hiệu lực
qua các thời kỳ. Hiến pháp là văn bản pháp luật có vị trí đặc biệt quan trọng trong
hệ thống pháp luật và đời sống chính trị của mỗi quốc gia, đồng thời có thể coi là
tun ngơn chính trị của mỗi chính thể nhà nước. Tính đến nay, nước ta có 5 lần

ban hành Hiến pháp (1946, 1959, 1980, 1992 và 2013). Tuy nhiên, chỉ đến Hiến
pháp năm 1980 mới công nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm
đại diện chủ sở hữu.
Tuy đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước đứng ra làm đại diện chủ sở
hữu và thống nhất quản lý về đất đai thông qua việc giao đất, cho thuê đất, thu
hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nhưng việc quy định cụ thể các
quyền đối với người sử dụng đất trong Luật Đất đai như quyền chuyển nhượng,
thừa kế, thế chấp đã tạo điều kiện để người sử dụng đất tham gia dễ dàng hơn vào
các quan hệ giao dịch bất động sản nói chung, thị trường quyền sử dụng đất nói
riêng. Điều này là cơ sở để thúc đẩy công tác phát triển quỹ đất trong cả nước.
Hiện nay, Luật Đất đai đã cho phép chính quyền địa phương được chủ
động phát triển quỹ đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Quy định này giúp cho công
tác tạo quỹ đất trong giai đoạn hiện nay hết sức chủ động. Trong bối cảnh nước ta
là Nhà nước pháp quyền, của dân, do dân và vì dân; điều này có nghĩa là khơng
có ai ở trên luật hay ngồi luật pháp mà mọi người phải tuân theo pháp luật; cơng
tác tạo quỹ đất có thể đảm nhận được vai trò của Đảng và Nhà nước giao cho
trong thời kỳ hiện nay và thời gian tới thì tuân thủ các quy định của hệ thống cơ
chế, chính sách về cơng tác tạo quỹ đất là hết sức cần thiết; nếu khơng có các chủ
trương, chính sách, pháp luật thì cơng tác này không thể triển khai thực hiện, kể
cả đối với một mét vuông đất. Để đáp ứng được nhu cầu phát triển của đất nước

9


trong tương lai thì chính sách pháp luật về tạo quỹ đất cũng cần phải được thay
đổi cho phù hợp với từng thời kỳ phát triển kinh tế - xã hội của cả nước.
Những đặc tính đặc biệt của đất đai về vị trí, vai trị, chế độ quản lý, sử
dụng cho thấy việc phát triển quỹ đất phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế - xã
hội cũng bị tác động, ảnh hưởng từ các chính sách pháp luật về thu hút đầu tư,

chính sách hỗ trợ và các chính sách xã hội khác (Hồ Lam Trà và cs., 2016).
- Chính sách thu hút đầu tư: Điều này thể hiện rõ ở chế độ ưu đãi, khuyến

khích đầu tư liên quan đến đất đai như chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất,
tiền thuê đất và cơ chế giao đất theo hình thức đấu giá hoặc khơng đấu giá quyền
sử dụng đất. Những chính sách này tác động đến cung - cầu sử dụng đất tại mỗi
địa phương là khác nhau. Do đó nếu địa phương nào thực hiện hiệu quả chính
sách thu hút đầu tư thì địa phương đó có điều kiện thu hút được nhiều nhà đầu tư
đến, trong đó có cả nhà đầu tư có tiềm năng làm cho cầu về đất tăng, ảnh hưởng
trực tiếp đến công tác phát triển quỹ đất, đưa đất vào khai thác, sử dụng, phục vụ
mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.
- Chính sách hỗ trợ: Chính sách hỗ trợ có ý nghĩa quan trọng trong việc

làm giảm thiểu những tác động tiêu cực do quá trình phát triển quỹ đất phục vụ
các mục đích phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Đây là nhóm chính sách
đảm bảo cho sự phát triển bền vững; trong đó quan tâm, tập trung, hỗ trợ, giải
quyết việc làm cho người lao động bị thu hồi đất, hỗ trợ tái định cư, hỗ trợ di dời,
sản xuất, … việc này góp phần bảo đảm phục hồi sinh kế cho người có đất bị thu
hồi và có tác động trực tiếp đến hành vi ứng xử của người có đất bị thu hồi, đặc
biệt là các đối tượng dễ bị tổn thương như hộ nghèo, người có thu nhập thấp, hộ
trực tiếp sản xuất nơng nghiệp. Chính sách hỗ trợ cũng bao trùm cả đối với các tổ
chức bị ảnh hưởng bởi quá trình phát triển quỹ đất thông qua các khoản hỗ trợ để
doanh nghiệp duy trì, phát triển sản xuất tại các vị trí mới, đặc biệt đối với các
doanh nghiệp vừa và nhỏ.
- Chính sách xã hội khác: Nghị quyết Trung ương 5, khóa XI đã nêu:

“Chính sách xã hội có vai trị đặc biệt quan trọng, là mục tiêu, là động lực để
phát triển nhanh và bền vững trong mọi giai đoạn phát triển”. Tại Văn kiện Đại
hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX, Đảng ta đã xác định: “Chăm lo cho con người,
bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của tất cả mọi người; tôn trọng và thực hiện các

điều ước quốc tế về quyền con người mà Việt Nam đã ký kết tham gia”. Như vậy,
trong phát triển quỹ đất thực hiện chính sách xã hội chính là quá trình cụ thể

10


hóa quyền nhằm đảm bảo đời sống vật chất, tinh thần cho con người. Thực hiện
tốt chính sách pháp luật phần nào bảo đảm ổn định xã hội, không ngừng cải
thiện, nâng cao đời sống vật chất, tinh thần và cuộc sống tốt đẹp, bình đẳng, hạnh
phúc của nhân dân.
2.1.3.2. Nhóm yếu tố tài chính
a. Nguồn tài chính
Nguồn tài chính phục vụ cho các hoạt động phát triển quỹ đất bao gồm:
- Nguồn kinh phí do NSNN cấp theo quy định về thực hiện nhiệm vụ, tổ

chức bộ máy, biên chế và tài chính đối với đơn vị sự nghiệp công lập.
- Nguồn thu từ hoạt động sự nghiệp, gồm: kinh phí tổ chức thực hiện bồi

thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy định; kinh phí quản lý dự án đầu tư xây
dựng theo quy định về quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình.
- Kinh phí quản lý quỹ đất đã thu hồi, nhận chuyển nhượng, tạo lập, phát

triển và quỹ nhà đất đã xây dựng phục vụ tái định cư theo dự toán được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền quyết định hoặc phê duyệt.
- Nguồn vốn được ứng từ NSNN, từ Quỹ phát triển đất để thực hiện nhiệm

vụ theo quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
- Nguồn vốn vay từ các tổ chức tín dụng.
- Nguồn vốn từ liên doanh, liên kết để thực hiện các chương trình, phương

án, dự án, đề án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
- Nguồn viện trợ, tài trợ và các nguồn khác theo quy định của pháp luật.
- Các khoản chi khác theo quy định của pháp luật.

Nguồn tài chính của Quỹ phát triển đất được phân bổ từ NSNN và huy
động các nguồn khác theo quy định của pháp luật. Đồng thời Chính phủ cũng quy
định nguồn vốn của Quỹ phát triển đất được NSNN phân bổ, bố trí vào dự toán
ngân sách địa phương, được cấp khi bắt đầu thành lập, bổ sung định kỳ hàng năm
hoặc huy động từ các nguồn vốn khác (gồm vốn viện trợ, tài trợ, hỗ trợ hoặc ủy
thác quản lý của các tổ chức quốc tế, tổ chức, cá nhân trong nước và nước ngồi
theo chương trình, dự án viện trợ, tài trợ, ủy thác theo quy định của pháp luật).
Tổ chức phát triển quỹ đất được sử dụng nguồn tài chính nêu trên để thực
hiện các nhiệm vụ được giao, cụ thể như chi thường xuyên cho các nhiệm vụ

11


khoa học và công nghệ; đào tạo bồi dưỡng cán bộ, viên chức; ... nhưng mục chi
chủ yếu là chi cho việc tạo quỹ đất và phát triển quỹ đất thông qua việc nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
b. Giá đất
Giá đất là công cụ để Nhà nước thực hiện công tác quản lý, điều tiết sự
hoạt động của thị trường bất động sản nói chung, thị trường nhà đất nói riêng,
giảm và tiến tới xóa bỏ các hiện tượng đầu cơ đất đai làm nhũng đoạn thị trường
nhà đất. Đối với công tác phát triển quỹ đất, giá đất có vai trị quan trọng trong
việc điều tiết giữa lợi ích của Nhà nước, lợi ích cơng cộng, lợi ích của nhà đầu tư
với lợi ích của người sử dụng đất. Việc quy định giá đất để phát triển quỹ đất hợp
lý sẽ tạo điều kiện đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, đẩy nhanh tiến độ dự
án đầu tư.
Đối với hình thức phát triển quỹ đất thơng qua hình thức Nhà nước thu

hồi, người dân có đất thu hồi thường có tâm lý khơng muốn bị thu hồi đất vì thu
hồi đất sẽ tạo nên sự bất ổn trong cuộc sống hàng ngày đối với những người bị
thu hồi đất ở và bất ổn về việc làm đối với những người bị thu hồi đất nông
nghiệp. Nên việc bồi thường lại giá trị đất đã bị thu hồi cho người dân để người
dân bị thu hồi đất có thể tìm được chỗ ở mới tương đương hoặc tốt hơn nơi ở cũ
đã bị thu hồi và tạo điều kiện cho họ có cơ hội chuyển đổi nghề nghiệp có ý
nghĩa quan trọng; việc xác định giá đất để tính bồi thường thiệt hại cho người có
đất thu hồi mà được tính đúng, tính đủ sẽ bảo đảm cơng bằng, xã hội, bảo đảm
quyền lợi của người sử dụng đất, giảm khiếu kiện về đất đai; nếu giá đất mà xác
định không đúng sẽ dẫn đến quyền lợi của các bên bị ảnh hưởng, khiếu kiện về
quá trình phát triển quỹ đất gia tăng, cơng bằng xã hội khơng cịn, tất cả các điều
này dẫn đến mất ổn định xã hội.
Đối với cơng tác tạo quỹ đất thơng qua hình thức tự thỏa thuận vì mục
đích phát triển kinh tế: Trong thực tế hiện nay, vấn đề giá đất để tạo mặt bằng
thực hiện dự án đầu tư với các nhà đầu tư ln là một vấn đề nan giải. Muốn có
đất để thực hiện dự án thì nhà đầu tư cần phải thỏa thuận với người sử dụng đất
về nhiều vấn đề, trong đó có giá đất. Nhiều trường hợp người có đất giao giá quá
cao khiến cho các nhà đầu tư gặp trở ngại trong việc thương thảo và tốn khá
nhiều chi phí cho việc tạo quỹ đất. Trong khi đó, tâm lý của các nhà đầu tư
thường mong muốn đẩy nhanh tiến độ dự án đầu tư của mình nhưng không thỏa

12