Đánh giá công tác quản lý biến động đất đai trên địa bàn thành phố phủ lý tỉnh hà nam giai đoạn 2011 2015

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN THỊ THẢO

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC QUẢN LÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ PHỦ LÝ - TỈNH HÀ NAM
GIAI ĐOẠN 2011 - 2015
Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60 85 0103

Người hướng dẫn khoa học :

GVC. TS. Đỗ Thị Đức Hạnh

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo
vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám
ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Thảo

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã nhận được
sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè,
đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và biết ơn
sâu sắc tới cô giáo GVC.TS. Đỗ Thị Đức Hạnh đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều cơng
sức, thời gian và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình học tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ
môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã giúp đỡ
tơi trong q trình học tập, thực hiện đề tài và hồn thành luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ công chức, viên chức, lao động
hợp đồng tại Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Hà Nam, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất
đai thành phố Phủ Lý, các phòng, ban, cán bộ địa chính các xã, phường trên địa bàn thành
phố Phủ Lý đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều
kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành luận văn./.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Thảo

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan .................................................................................................................i
Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii
Mục lục… ................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt................................................................................................... vi
Danh mục bảng ...........................................................................................................vii
Danh mục hình ...........................................................................................................viii
Trích yếu luận văn ........................................................................................................ ix
Thesis abstract .............................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu ........................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................ 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn........................................ 3

1.4.1.

Những đóng góp mới của đề tài ....................................................................... 3

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học của đề tài ............................................................................. 3

1.4.3.

Ý nghĩa thực tiễn của đề tài.............................................................................. 3

Phần 2. Tổng quan tài liệu .......................................................................................... 4
2.1.

Biến động đất đai, quản lý biến động đất đai .................................................... 4

2.1.1.

Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ................................ 4

2.1.2.

Biến động đất đai, quản lý biến động đất đai .................................................... 6

2.2.

Cơ sở của công tác quản lý biến động đất đai ................................................... 8

2.2.1.

Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu.................................................................. 9

2.2.2.

Đăng ký biến động đất đai ............................................................................. 11

2.2.3.

Cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai .............................................................. 14

2.2.4.

Vai trị của cơng tác quản lý biến động đất đai ............................................... 16

2.3.

Quản lý biến động đất đai ở một số nước trên thế giới.................................... 17

2.3.1.

Ở Australia .................................................................................................... 17

2.3.2.

Ở Trung Quốc................................................................................................ 17

2.3.3.

Ở Scotland ..................................................................................................... 18

2.3.4.

Ở Hà Lan ....................................................................................................... 19

2.3.5.

Ở Anh ............................................................................................................ 19
iii


2.4.

Công tác quản lý biến động đất đai tại Việt Nam ........................................... 20

2.4.1.

Quản lý biến động đất đai ở nước ta dưới chế độ cũ ....................................... 20

2.4.2.

Quản lý biến động đất đai theo chính quyền cách mạng tới nay...................... 23

2.4.3.

Thực tiễn công tác quản lý biến động đất đai ở Việt Nam và tỉnh Hà Nam ....... 28

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ........................................................ 31
3.1.

Đối tượng nghiên cứu .................................................................................... 31

3.2.

Thời gian nghiên cứu ..................................................................................... 31

3.3.

Nội dung nghiên cứu...................................................................................... 31

3.3.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Phủ Lý ............................. 31

3.3.2.

Thực trạng quản lý biến động đất đai trên đia bàn thành phố Phủ Lý
giai đoạn 2011 - 2015 .................................................................................... 31

3.3.3.

Đánh giá công tác quản lý biến động đất đai trên địa bàn thành phố Phủ Lý ..... 31

3.3.4.

Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý biến động đất đai trên địa
bàn thành phố Phủ Lý .................................................................................... 32

3.4.

Phương pháp nghiên cứu ............................................................................... 32

3.4.1.

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp ............................................... 32

3.4.2.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .............................................................. 32

3.4.3.

Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp.................................................. 33

3.4.4.

Phương pháp phân tích, xử lý số liệu, tài liệu thu thập được ........................... 34

3.4.5.

Phương pháp tổng hợp ................................................................................... 34

3.4.6.

Phương pháp so sánh ..................................................................................... 34

3.4.7.

Phương pháp đánh giá ................................................................................... 34

Phần 4. Kết quả và thảo luận .................................................................................... 36
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Phủ Lý .......................... 36

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ......................................................................................... 36

4.1.2.

Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ............................................................. 41

4.1.3.

Tình hình quản lý, sử dụng đất ....................................................................... 44

4.2.

Thực trạng quản lý biến động đất đai trên địa bàn thành phố Phủ Lý giai
đoạn 2011 - 2015 ........................................................................................... 51

4.2.1.

Thủ tục đăng ký biến động đất đai tại cơ quan Nhà nước ............................... 51

4.2.2.

Thực trạng đăng ký biến động đất đai tại cơ quan Nhà nước .......................... 55

4.2.3.

Thực trạng công tác cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai............................... 61

iv


4.3.

Đánh giá công tác quản lý biến động đất đai trên địa bàn thành phố Phủ Lý ..... 69

4.3.1.

Về quy trình đăng ký biến động đất đai .......................................................... 69

4.3.2.

Về việc thực hiện đăng ký biến động đất đai .................................................. 69

4.3.3.

Về việc cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai .................................................. 77

4.3.4.

Đánh giá chung .............................................................................................. 80

4.4.

Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý biến động đất đai trên địa
bàn thành phố Phủ Lý ................................................................................... 82

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ................................................................................... 84
5.1.

Kết luận ......................................................................................................... 84

5.2.

Kiến nghị ....................................................................................................... 85

Tài liệu tham khảo ..................................................................................................... 86

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐĐĐ

Biến động đất đai

CHXHCN

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

CSDL

Cơ sở dữ liệu

ĐKBĐ

Đăng ký biến động

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

TP

Thành phố

UBND

Ủy ban nhân dân

VPĐK

Văn phòng đăng ký

VPĐKĐĐ

Văn phòng đăng ký đất đai

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. Số lượng phiếu điều tra đối với hộ gia đình, cá nhân ................................. 33
Bảng 4.1. Giá trị sản xuất các ngành kinh tế tại TP. Phủ Lý (theo giá hiện hành) ....... 42
Bảng 4.2. Dân số và cơ cấu lao động thành phố Phủ Lý giai đoạn 2005 - 2015 .......... 43
Bảng 4.3. Biến động đất đai giai đoạn 2011 - 2015 tại thành phố Phủ Lý .................. 49
Bảng 4.4. Kết quả cấp GCN lần đầu thực hiện tại Chi nhánh VPĐKĐĐ thành
phố Phủ Lý giai đoạn 2011 - 2015 ............................................................. 50
Bảng 4.5. Kết quả đăng ký biến động đất đai tại TP. Phủ Lý giai đoạn 2011 - 2015 .... 55
Bảng 4.6. Kết quả đăng ký biến động đất đai theo đơn vị hành chính ........................ 59

Bảng 4.7. Thực trạng đăng ký biến động đất đai trên toàn thành phố giai đoạn
2011 - 2015 ............................................................................................... 60
Bảng 4.8. Tình hình xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai tại TP. Phủ Lý............................ 62
Bảng 4.9. Thực trạng chỉnh lý biến động trước khi vận hành cơ sở dữ liệu đất đai
(năm 2011 đến tháng 4/2013) .................................................................... 64
Bảng 4.10. Thực trạng chỉnh lý biến động tại các xã phường đã vận hành cơ sở
dữ liệu đất đai (tháng 4/2013 - 2015) ......................................................... 66
Bảng 4.11. Thực trạng chỉnh lý biến động tại các xã phường chưa vận hành cơ sở
dữ liệu đất đai (tháng 4/2013 - 2015) ......................................................... 68
Bảng 4.12. Hiểu biết của người dân về đăng ký biến động tại khu vực đô thị ............... 70
Bảng 4.13. Hiểu biết của người dân về đăng ký biến động tại khu vực nông thôn ........ 72
Bảng 4.14. Việc thực hiện đăng ký biến động của người dân tại khu vực đô thị ........... 73
Bảng 4.15. Việc thực hiện đăng ký biến động của người dân tại khu vực
nông thôn .................................................................................................. 75
Bảng 4.16. Kết quả điều tra cán bộ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai về việc
tiếp nhận đăng ký biến động đất đai........................................................... 76
Bảng 4.17. Kết quả điều tra về việc chỉnh lý biến động đất đai tại Chi nhánh Văn
phòng đăng ký đất đai TP. Phủ Lý ............................................................. 78
Bảng 4.18. Kết quả điều tra cán bộ địa chính về việc thực hiện quản lý biến động
đất đai năm 2015 ....................................................................................... 79

vii


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ vị trí thành phố Phủ Lý.......................................................................36
Hình 4.2. Cơ cấu kinh tế thành phố Phủ Lý năm 2015 .................................................42
Hình 4.3. Tỷ lệ các dạng biến động đất đai trên địa bàn thành phố ...............................56

viii

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Nguyễn Thị Thảo
Tên luận văn: “Đánh giá công tác quản lý biến động đất đai trên địa bàn thành
phố Phủ Lý - tỉnh Hà Nam giai đoạn 2011 - 2015”.
Ngành: Quản Lý Đất Đai

Mã số: 60.85.01.03

Tên cơ sở đào tạo: Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam (VNUA)
1. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng công tác quản lý biến động đất đai diễn ra trên địa bàn
thành phố Phủ Lý, tỉnh Hà Nam giai đoạn 2011 - 2015.
- Đề xuất giải pháp góp phần để công tác quản lý biến động đất đai ngày càng
hiệu quả.
2. Phương pháp nghiên cứu
Để thực hiện các nội dung nghiên cứu, đề tài sử dụng các phương pháp nghiên
cứu sau: phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp; phương pháp chọn điểm điều
tra; phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp; phương pháp phân tích, xử lý số liệu,
tài liệu; phương pháp tổng hợp; phương pháp so sánh; phương pháp đánh giá.
3. Kết quả nghiên cứu
Trong giai đoạn 2011 - 2015 có 21.568 trường hợp biến động đến đăng ký tại
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Phủ Lý, trong đó một số loại hình biến
động diễn ra sơi động là: chuyển nhượng quyền sử dụng đất 9.066 trường hợp, thế chấp
5.989 trường hợp, xóa thế chấp 3.340 trường hợp, tặng cho quyền sử dụng đất 1.707
trường hợp. Hiện trên địa bàn thành phố đã xây dựng xong và đưa vào vận hành CSDL
đất đai tại 12 xã, phường cũ của thành phố, việc cập nhật biến động được thực hiện trực
tiếp trên hệ thống CSDL, các giao dịch đều được thực hiện nhanh chóng, chính xác,
đồng bộ. Đối với các xã, phường chưa xây dựng xong CSDL đất đai, việc chỉnh lý biến

động vẫn được thực hiện theo phương pháp thủ công.
Để đánh giá công tác quản lý biến động đất đai tôi tiến hành điều tra trực tiếp
thông qua phiếu điều tra. Với tổng số phiếu là 202 phiếu, trong đó có 163 phiếu điều tra
hộ gia đình, cá nhân (đại diện cho khu vực đô thị và khu vực nông thôn), 15 phiếu điều
tra cán bộ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Phủ Lý, 24 phiếu điều tra
cán bộ địa chính xã, phường. Qua điều tra cho thấy hiểu biết của người dân về đăng ký
biến động đất đai, nhất là với khu vực nơng thơn cịn rất hạn chế, gặp nhiều khó khăn
ix


trong quá trình làm thủ tục. Quy trình tiếp nhận và giải quyết hồ sơ đăng ký biến động
đất đai tương đối phù hợp với tình hình thực tế của địa phương. Việc cập nhật chỉnh lý
biến động đất đai cũng được thực hiện thường xuyên trên hệ thống hồ sơ địa chính và
cơ sở dữ liệu đất đai; tuy nhiên cán bộ địa chính các xã, phường chưa thực sự chủ động
trong việc nắm bắt thông tin liên quan đến biến động đất đai tại địa phương mình quản
lý dẫn đến việc chỉnh lý biến động còn nhiều hạn chế.
Để quá trình đăng ký biến động đất đai trên địa bàn thành phố Phủ Lý đạt hiệu
quả cao, cần thực hiện một số giải pháp như: nâng cao trình độ nhận thức của người dân
về đăng ký biến động đất đai, tập trung kiện toàn đội ngũ cán bộ Chi nhánh Văn phòng
đăng ký đất đai và cán bộ địa chính xã; hồn thiện hệ thống chính sách pháp luật, thủ
tục hành chính tại địa phương; chuẩn hóa và tăng cường cơ sở vật chất.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Nguyen Thi Thao
Thesis title: “Evaluate the management of land changes in the area of Phu Ly Ha Nam from 2011 to 2015”.
Major: Land management

Code: 60.85.01.03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
1. Research Objectives
- Assess the status of the management of land changes that has taking place in
the area of Phu Ly City, Ha Nam Province from 2011 to 2015.
- Suggest solutions to contribute to the management of land changes more
effectively.
2. Research Methods
To implement the contents of the study, the topic used the following research
methods: methods of collecting secondary data; method of choosing the point
investigation; methods of collecting primary data; analysis method, processing data and
document; synthetic method; comparative method; evaluation method.
3. Research Conclusions:
- The total land changes that has taken at the branch office of land registration in
Phu Ly city from 2011 to 2015 are 21 568 cases, in which some kind of ongoing
exciting fluctuations are: 9 066 cases of ownership transfer, 5 989 cases of mortgage, 3
340 cases of mortgage remove, 1 707 cases of land use rights donation. Currently, the
city has built and put into operation a database of land in 12 old communes and old
wards of the city, the fluctuation update are made directly on the database system, the
transactions are done quickly, accurately and synchronously. For the communes that
have not built a database of land, the revision of the fluctuations are still performed by
the manual method in digital cadastral maps and paper format cadastral records.
- To evaluate the management of land change I conducted survey directly
through ballots. With the total number of ballots is 202 ballots, including 163 ballots of
household and individuals (representing urban areas and rural areas), 15 ballots of
personnel at the branch office of land registration in Phu Ly city, 24 ballots of cadastral
officers at communes, wards. The survey shows that people's understanding about land
changes registration, especially for rural areas is very limited, encountered many
xi

difficulties during the procedures. The process of receiving and settling land changes
registration dossiers is relatively consistent with the actual situation of the local. The
update of land changes adjustment also performed regularly on the cadastral file
systems and databases of land. However, the cadastral officers of communes, wards
have not been very active in capturing information related to fluctuations at the local
where they manage that made the adjustment of changes still limited.
- To make the process of land changes registration in the area of Phu Ly City
highly effective, we need to take some measures, such as raising the awareness of
people about land changes registration, fully converging staffs branch office of land
registration and communal cadastral officers; improving the system of policies and
laws, administrative procedures; standardizing and strengthening the infrastructure.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là cơ sở khơng gian của mọi
q trình sản xuất, đất đai có những đặc trưng riêng, là tài nguyên không tái tạo
và trở thành tư liệu sản xuất không thể thay thế được. Qua nhiều hình thái xã hội,
phương thức sản xuất và lực lượng sản xuất khác nhau, đất đai vẫn tồn tại với
cùng một diện tích, vơ hạn về thời gian sử dụng. Trong quá trình phát triển của
xã hội, đất đai và tài sản gắn liền với đất được chuyển từ chủ này qua chủ khác,
từ mục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng khác. Vì vậy để quản lý tốt đất
đai, quản lý các mối quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình quản lý và sử dụng
đất, tất cả mọi thay đổi về đất, về tài sản gắn liền với đất cần phải được quản lý
bằng công tác đăng ký biến động tại cơ quan Nhà nước.
Thực tiễn biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền

với đất tại mỗi địa phương có sự khác nhau do đặc thù về điều kiện tự nhiên, kinh
tế xã hội cũng như nhận thức của người dân ở mỗi vùng.
Tỉnh Hà Nam nằm ở phía Tây Nam châu thổ sông Hồng, trong vùng kinh tế
trọng điểm Bắc Bộ, là cửa ngõ của thủ đơ Hà Nội. Hà Nam có mạng lưới giao
thông rất thuận lợi, nằm trên trục đường sắt Bắc - Nam và quốc lộ 1A - huyết
mạch giao thông quan trọng của cả nước, tạo điều kiện để giao lưu hợp tác với
các tỉnh, thành phố và các trung tâm kinh tế lớn của cả nước cũng như từ đó tới
các cảng biển, sân bay ra nước ngoài.
Thành phố Phủ Lý là trung tâm kinh tế - chính trị - văn hóa của tỉnh Hà
Nam, cách Hà Nội 58 km, tương lai không xa sẽ trở thành thành phố vệ tinh của
Hà Nội. Trong những năm gần đây, thành phố Phủ Lý đã có sự phát triển nhiều
mặt. Để có được những thành tựu này, thành phố đã huy động và phát huy nhiều
nguồn lực và đất đai đã trở thành một trong những động lực hết sức quan trọng
góp phần vào sự phát triển này. Vì vậy, tình hình sử dụng đất đai đã có những
biến động rất lớn, đặc biệt là do sự tác động của nền kinh tế thị trường, tốc độ đơ
thị hóa nhanh chóng, thêm vào đó là q trình điều chỉnh quy hoạch, chỉnh trang
đơ thị diễn ra mạnh mẽ. Chính vì vậy, quá trình sử dụng đất và biến động liên
quan đến quyền sử dụng đất diễn ra hết sức phức tạp và khó kiểm sốt, điều này
đã tạo ra trở ngại rất lớn trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai.
1


Để quản lý đất đai có hiệu quả địi hỏi việc nắm bắt, cập nhật thông tin phải
được thực hiện đầy đủ và phản ánh đúng thực trạng sử dụng đất thông qua đăng
ký, chỉnh lý biến động đất đai trên hệ thống hồ sơ địa chính. Mọi biến động đều
phải thực hiện theo trình tự thủ tục và phải đăng ký để cập nhật những thay đổi
làm cơ sở bảo đảm quyền lợi và nghĩa vụ hợp pháp của các chủ thể có liên quan,
tạo điều kiện để Nhà nước hoạch định chính sách và phát triển. Vì vậy công tác
cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai là một trong những nhiệm vụ cần thiết,
thường xuyên được UBND tỉnh Hà Nam, thành phố Phủ Lý cũng như các xã,

phường quan tâm và chỉ đạo nhằm tăng cường thực hiện chức năng quản lý Nhà
nước đất đai ngày càng chính xác, hiệu quả hơn.
Thực tế cơng tác cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai hiện nay trên địa bàn
thành phố Phủ Lý cịn gặp nhiều khó khăn, bất cập xuất phát từ nhiều nguyên
nhân, gồm cả nguyên nhân chủ quan và khách quan. Vấn đề đặt ra hiện nay là
làm cách nào để thực hiện quản lý biến động một cách hiệu quả, nhằm củng cố
công tác quản lý đất đai làm cơ sở vững chắc cho quản lý đất đai thường xuyên.
Xuất phát từ tình hình trên, tôi thực hiện đề tài “Đánh giá công tác quản
lý biến động đất đai trên địa bàn thành phố Phủ Lý - tỉnh Hà Nam giai đoạn
2011 - 2015”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá thực trạng công tác quản lý biến động đất đai diễn ra trên địa bàn
thành phố Phủ Lý, tỉnh Hà Nam giai đoạn 2011 - 2015.
- Đề xuất giải pháp góp phần để cơng tác quản lý biến động đất đai ngày
càng hiệu quả.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Phạm vi không gian: địa bàn nghiên cứu được giới hạn bởi 21 xã, phường
thuộc không gian hành chính thành phố Phủ Lý, gồm 11 phường (Trần Hưng Đạo,
Lê Hồng Phong, Minh Khai, Quang Trung, Hai Bà Trưng, Lương Khánh Thiện,
Thanh Châu, Châu Sơn, Liêm Chính, Lam Hạ, Thanh Tuyền) và 10 xã (Liêm
Chung, Phù Vân, Tiên Tân, Tiên Hiệp, Tiên Hải, Đinh Xá, Trịnh Xá, Liêm
Tuyền, Liêm Tiết, Kim Bình). Trong đó nghiên cứu điểm tập trung ở các địa bàn:
phường Minh Khai, phường Thanh Châu, xã Phù Vân và xã Tiên Tân.
- Phạm vi thời gian: nghiên cứu tập trung vào các biến động đất đai diễn ra
từ 01/01/2011 tới 31/12/2015.
2


1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Những đóng góp mới của đề tài

Trên cơ sở xác định được những vấn đề tồn tại trong công tác quản lý biến
động đất đai tại thành phố Phủ Lý, từ đó đề xuất một số giải pháp để công tác
quản lý đất đai hiệu quả hơn.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học của đề tài
Góp phần bổ sung những cơ sở khoa học về công tác đăng ký biến động
và cập nhật chỉnh lý biến động đất đai.
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ góp phần làm rõ thực trạng cơng tác quản
lý biến động đất đai tại cơ quan quản lý đất đai; làm cơ sở bổ sung cơ sở thực
tiễn về việc thực hiện chức năng quản lý đất đai thường xuyên tại cấp huyện, cấp
xã và các đơn vị hành chính có điều kiện tương tự.
Kết quả nghiên cứu của đề tài là tài liệu tham khảo cho các sinh viên, học
viên tại các trường cao đẳng, đại học đào tạo chuyên ngành quản lý đất đai.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI, QUẢN LÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI
2.1.1. Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
2.1.1.1. Quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất (QSDĐ) là một quyền tự nhiên, khi con người tích lũy
đất đai họ thực hiện hành vi sử dụng đất thỏa mãn nhu cầu của mình. Quyền sử
dụng đất (SDĐ) được xem như là một quyền năng pháp lý được pháp luật bảo vệ.
Đất đai là lãnh thổ thiêng liêng của quốc gia, là tư liệu sản xuất chủ yếu,
nguồn lực quan trọng phát triển đất nước. Vì vậy, quan điểm nhất quán của
Đảng, Nhà nước và nhân dân ta đã được xác định từ năm 1980 đến nay là đất đai
thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
Điều 53, Hiến pháp năm 2013 quy định “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên
khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các

tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản cơng thuộc sở hữu tồn dân do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”, đồng thời “quyền sử dụng đất
được pháp luật bảo hộ” (Khoản 2 Điều 54) để thể hiện thái độ tôn trọng, bảo vệ
của Nhà nước đối với quyền sử dụng đất của công dân, vừa tạo cơ sở pháp lý
vững chắc để tiếp tục phòng, chống và xử lý nghiêm minh các trường hợp sai
phạm trong thực hiện pháp luật về đất đai.
Để cụ thể hóa các quy định về đất đai trong thời kỳ mới, ngày 29/11/2013
Quốc Hội thơng qua Luật Đất đai số 45/2013/QH13 có hiệu lực thi hành từ ngày
01/7/2014 quy định về chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn và trách nhiệm của Nhà
nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai,
chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối
với đất đai thuộc lãnh thổ của nước CHXHCN Việt Nam. Theo đó, Nhà nước
tiếp tục khẳng định và nhấn mạnh “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho
người sử dụng đất theo quy định”.
Đối với người sử dụng đất, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử
dụng đất thông qua các hình thức: quyết định giao đất khơng thu tiền sử dụng
đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất; quyết định cho thuê đất thu tiền thuê đất
hàng năm, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và công
nhận quyền sử dụng đất.
4


Tại Điều 166 Luật này quy định người sử dụng đất có 7 quyền chung và 8
quyền cụ thể. Việc tách các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất cùng với
các quyền năng cụ thể của việc chuyển quyền thành một chương riêng trong đạo
luật là biểu hiện tiếp theo của sự tôn trọng, sự quan tâm hơn nữa của Nhà nước
đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất để đạt được mục đích cuối
cùng là thu được hiệu quả kinh tế cao từ việc sử dụng đất.
2.1.1.2. Quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Gắn liền với quyền sử dụng đất là quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
như: nhà ở, cây lâu năm, các cơng trình xây dựng khác… mà phổ biến nhất là
nhà ở. Ở nước ta hiện này, việc ghi nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
được thể hiện trên cùng một giấy chứng nhận (GCN) với quyền sử dụng đất và
chưa mang tính bắt buộc. Do vậy, ngay từ đầu người sử dụng đất hầu như không
đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, một bộ phận nhỏ có đăng ký hạng
mục nhà ở, còn các hạng mục khác như cây lâu năm… không được người sử
dụng đất quan tâm đăng ký quyền sở hữu.
Nhà ở là nhu cầu tất yếu gắn liền với cuộc sống của con người, được coi là
tài sản có giá trị với chủ sở hữu. Việc có nhà ở của người dân là chính đáng, do
đó Nhà nước đã xây dựng Pháp lệnh nhà ở năm 1991 quy định về các quyền của
công dân về nhà ở. Quỹ nhà ở bao gồm: nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; nhà ở
thuộc sở hữu tổ chức xã hội, tổ chức kinh tế; nhà ở thuộc sở hữu tư nhân (Hội
đồng Nhà nước, 1991).
Luật Nhà ở 2005 được Quốc hội khóa XI ban hành ngày 29/11/2005 quy
định về sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng, giao dịch về nhà ở và quản
lý Nhà nước về nhà ở. Trong đó, Điều 4 quy định “Cơng dân có quyền có chỗ ở
thơng qua việc tạo lập nhà ở hợp pháp hoặc thông qua việc thuê, mượn, ở nhờ nhà
ở theo quy định của pháp luật. Người tạo lập nhà ở hợp pháp có quyền sở hữu đối
với nhà ở đó”. Điều 9 quy định rõ: “Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân tạo lập
hợp pháp nhà ở; trường hợp chủ sở hữu nhà ở có u cầu thì cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở cho họ”.
Nhà ở là tài sản quan trọng, có liên quan đến nhiều lĩnh vực khác nhau của
đời sống kinh tế - xã hội như quy hoạch, đất đai, tài chính, đầu tư... và có liên
quan đến nhiều chủ thể như chính quyền, các doanh nghiệp và người dân, việc
sớm sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở là rất cần thiết. Chính vì vậy Luật Nhà ở 2014

5

đã sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở 2005 và nêu rõ: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
có đủ điều kiện và có nhà ở hợp pháp quy định thì được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó. Nhà ở được cấp Giấy chứng
nhận phải là nhà ở có sẵn”. Chủ sở hữu nhà ở có những quyền sau: có quyền bất
khả xâm phạm về nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình; sử dụng nhà ở vào
mục đích để ở và các mục đích khác mà luật khơng cấm; được cấp GCN đối với
nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình theo quy định của Luật này và
pháp luật về đất đai; bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê
mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy
quyền quản lý nhà ở; trường hợp tặng cho, để thừa kế nhà ở cho các đối tượng
không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì các đối tượng này chỉ được
hưởng giá trị của nhà ở đó; sử dụng chung các cơng trình tiện ích cơng cộng
trong khu nhà ở đó theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan.
Thơng qua những quy định trên đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng cho các tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân có được nhà ở thông qua việc mua bán, chuyển
nhượng, thuê nhà… thị trường nhà ở cũng phát triển mạnh mẽ và đa dạng hơn
góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.
2.1.2. Biến động đất đai, quản lý biến động đất đai
2.1.2.1. Biến động đất đai
Quá trình vận động, phát triển của đời sống, kinh tế, xã hội tất yếu dẫn tới
sự biến động đất đai ngày càng đa dạng dưới nhiều hình thức khác nhau như:
giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp
quyền sử dụng đất... Như vậy, biến động đất đai (BĐĐĐ) là sự thay đổi về thông
tin, khơng gian và thuộc tính của thửa đất sau khi xét duyệt, cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính ban đầu (Nguyễn Thị Kim Loan, 2008).
Có nhiều cách phân loại BĐĐĐ dựa vào các tiêu chí khác nhau. Phân loại
BĐĐĐ giúp cơ quan Nhà nước áp dụng các phương pháp thích hợp trong quản lý
từng loại biến động, từ đó nâng cao hiệu quả cơng tác quản lý Nhà nước về đất
đai. Cụ thể:
Theo tính chất pháp lý của biến động, có thể phân loại:

- Biến động hợp pháp;
- Biến động chưa hợp pháp;
- Biến động không hợp pháp;
6


Theo nội dung biến động, gồm:
- Biến động về thửa đất: vị trí, hình dạng, kích thước…
- Biến động lớp phủ và tài sản trên đất
Theo loại hình biến động, gồm:
- Biến động về quyền đối với thửa đất;
- Biến động về quyền đối với cây trồng và tài sản gắn liền với đất.
2.2.2.2. Quản lý biến động đất đai
Quản lý biến động đất đai là một trong những nội dung quan trọng trong
công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Để quản lý quỹ đất có hiệu quả, nắm được
mức độ sử dụng đất của địa phương đòi hỏi việc nắm bắt, cập nhật thông tin đầy
đủ và phản ánh đúng thực trạng sử dụng đất thông qua việc đăng ký, cập nhật,
chỉnh lý biến động đất đai trên hồ sơ địa chính. Việc cập nhật những thay đổi yêu
cầu phải thường xuyên, liên tục và kịp thời đảm bảo thơng tin hồ sơ địa chính lưu
trữ được chính xác và thống nhất giữa các cấp quản lý.
Luật Đất đai 2013 quy định: “Mọi đối tượng sử dụng đất, được giao đất để
quản lý bắt buộc phải thực hiện thủ tục đăng ký đất đai”. Đây là cơ sở cho các cơ
quan quản lý Nhà nước nắm chắc thơng tin và quản lý chặt chẽ tồn bộ đất đai
theo pháp luật, từ đó đưa ra những biện pháp quản lý, sử dụng đất đai có hiệu
quả, hợp lý, tiết kiệm và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sau đây
gọi là đăng ký đất đai) là một thủ tục hành chính nhằm xác lập mối quan hệ pháp
lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất được tổ chức theo phạm vi ranh
giới hành chính xã, phường, thị trấn tạo cơ sở, nền tảng nhằm thiết lập hệ thống
hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp GCNQSDĐ cho người sử dụng đất hợp pháp.

Tuy nhiên, đăng ký đất đai khơng chỉ dừng lại ở việc hồn thành lập hồ sơ
địa chính và cấp GCN ban đầu. Quá trình vận động, phát triển của đời sống, kinh
tế, xã hội tất yếu dẫn tới sự biến động đất đai ngày càng đa dạng dưới nhiều hình
thức khác nhau như: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển đổi, chuyển
nhượng, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất...
Vì vậy, đăng ký đất đai, cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai vào hệ thống
hồ sơ địa chính phải thực hiện thường xuyên, liên tục ở mọi nơi, mọi lúc để đảm
bảo cho hồ sơ địa chính ln phản ánh đúng, kịp thời hiện trạng sử dụng đất và
đảm bảo cho người SDĐ được thực hiện các quyền của mình theo pháp luật.

7


Theo quy mô và mức độ phức tạp của công việc về đăng ký đất đai trong
từng thời kỳ, đăng ký đất đai được chia thành hai giai đoạn:
Giai đoạn 1: đăng ký đất đai ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu tiên
trên phạm vi cả nước để thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ
đất đai và cấp GCNQSDĐ cho tất cả các chủ sử dụng đủ điều kiện.
Giai đoạn 2: đăng ký biến động đất đai thực hiện ở những địa phương đã
hoàn thành đăng ký đất ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội
dung của hồ sơ địa chính đã thiết lập.
Đăng ký biến động đất đai là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi
về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của
pháp luật (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2014).
Đăng ký biến động đất đai thực hiện đối với thửa đất, tài sản gắn liền với
đất đã được cấp GCN mà có thay đổi về nội dung đã ghi trên GCN, nghĩa là đã
xác định một chế độ sử dụng cụ thể; sự thay đổi bất kỳ nội dung nào liên quan
đến quyền sử dụng đất hay chế độ sử dụng của thửa đất đều phải phù hợp với quy
định của pháp luật; do đó tính chất cơng việc của đăng ký biến động là xác nhận
sự thay đổi của nội dung đã đăng ký theo quy định pháp luật. Vì vậy quá trình

thực hiện đăng ký biến động phải xác lập căn cứ pháp lý của sự thay đổi theo quy
định của pháp luật (lập hợp đồng, tờ khai thực hiện các quyền, quyết định chuyển
mục đích hoặc gia hạn sử dụng đất, quyết định đổi tên tổ chức; biên bản hiện
trường sạt lở đất…); trên cơ sở đó thực hiện việc chỉnh lý hồ sơ địa chính và
chỉnh lý hoặc thu hồi GCN đã cấp.
2.2. CƠ SỞ CỦA CÔNG TÁC QUẢN LÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI
Đăng ký quyền sử dụng đất là thủ tục hành chính bắt buộc do cơ quan Nhà
nước thực hiện đối với các đối tượng là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân SDĐ; là
việc ghi nhận QSDĐ với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính và cấp GCN
cho những chủ sử dụng đất hợp pháp nhằm lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa
Nhà nước với người sử dụng đất làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ
đất đai theo pháp luật, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
Đăng ký quyền sử dụng đất có hai loại là: đăng ký quyền sử dụng đất lần
đầu và đăng ký biến động quyền sử dụng đất.

8


2.2.1. Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu
2.2.1.1. Đối tượng đăng ký
Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu được thực hiện khi người sử dụng đất
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng, hoặc đang sử dụng mà thửa đất
đó chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau khi đăng ký và được
ghi nhận, người sử dụng đất sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
được thừa nhận và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp trong sử dụng đất của mình.
Đối tượng thực hiện đăng ký QSDĐ lần đầu phải là người đang sử dụng đất
và có quan hệ trực tiếp với Nhà nước trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất theo pháp luật.
Các đối tượng sử dụng đất phải thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất được
quy định tại Điều 5, Luật Đất đai 2013 gồm:

- Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ
chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội
- nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp
công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự;
- Hộ gia đình, cá nhân trong nước;
- Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng
địa bàn thơn, làng, ấp, bản, bn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự
có cùng phong tục, tập qn hoặc có chung dịng họ;
- Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường,
niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức
tôn giáo và cơ sở khác của tơn giáo;
- Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại
giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngồi có chức năng ngoại
giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc
Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ
chức liên chính phủ;
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về
quốc tịch;
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu
tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư
nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.

9


2.2.1.2. Các trường hợp đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu
Các trường hợp đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được
quy định tại Điểm 3, Điều 95, Luật Đất đai 2013:
- Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;
- Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;

- Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
- Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.
2.2.1.3. Người chịu trách nhiệm đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu
Người chịu trách nhiệm thực hiện việc đăng ký QSDĐ lần đầu là cá nhân
mà pháp luật quy định phải chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử
dụng đất của người sử dụng đất.
Người chịu trách nhiệm thực hiện việc đăng ký bao gồm:
- Người đứng đầu của tổ chức, tổ chức nước ngoài là người chịu trách
nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất của tổ chức mình;
- Chủ tịch UBND xã, phường, thị trấn chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối
với việc sử dụng đất nơng nghiệp vào mục đích cơng ích; đất phi nông nghiệp đã
giao cho UBND xã, phường, thị trấn để sử dụng vào mục đích xây dựng trụ sở
UBND và các cơng trình cơng cộng phục vụ hoạt động văn hóa, giáo dục, y tế,
thể dục, thể thao, vui chơi, giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và các cơng trình
cơng cộng khác của địa phương;
- Người đại diện cho cộng đồng dân cư là người chịu trách nhiệm trước Nhà
nước đối với việc sử dụng đất đã giao cho cộng đồng dân cư;
- Người đứng đầu cơ sở tôn giáo là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước
đối với việc sử dụng đất đã giao cho cơ sở tơn giáo;
- Chủ hộ gia đình là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử
dụng đất của hộ gia đình;
- Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài chịu
trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất của mình;
- Người đại diện cho những người sử dụng đất mà có quyền sử dụng chung
thửa đất là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất đó;
- Đối với đơn vị thuộc lực lượng vũ trang nhân dân sử dụng đất thì người
chịu trách nhiệm đăng ký quyền sử dụng đất là thủ trưởng đơn vị lực lượng vũ
trang nhân dân.

10

2.2.2. Đăng ký biến động đất đai
2.2.2.1. Đối tượng đăng ký biến động đất đai
Đối tượng đăng ký biến động đất đai chính là đối tượng được thực hiện
đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu.
2.2.2.2. Các trường hợp đăng ký biến động đất đai
Điều 95, Luật Đất đai 2013 quy định rõ đăng ký biến động được thực hiện
đối với trường hợp đã được cấp GCN hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử
dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài
sản gắn liền với đất;
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
- Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;
- Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
- Chuyển mục đích sử dụng đất;
- Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
- Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm
sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian th; từ hình thức Nhà
nước giao đất khơng thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất
sang giao đất có thu tiền sử dụng đất;
- Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài
sản chung của vợ và chồng;
- Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm
người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
- Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết
quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm

quyền cơng nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định
của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại,
tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi
hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả
đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;

11


- Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
- Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.
2.2.2.3. Hồ sơ, thủ tục
Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai trong từng
trường hợp được quy định tại Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19
tháng 5 năm 2014, bao gồm một số loại giấy tờ sau:
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất;
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
- Một trong các giấy tờ liên quan đến nội dung biến động:
+ Văn bản công nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định
của pháp luật đối với trường hợp cá nhân hoặc người đại diện hộ gia đình thay
đổi họ, tên;
+ Bản sao sổ hộ khẩu đối với trường hợp thay đổi người đại diện là chủ hộ
gia đình; văn bản thỏa thuận của hộ gia đình được UBND cấp xã xác nhận đối
với trường hợp thay đổi người đại diện là thành viên khác trong hộ;
+ Bản sao giấy chứng minh nhân dân hoặc giấy chứng minh quân đội và sổ
hộ khẩu hoặc giấy tờ khác chứng minh thay đổi nhân thân đối với trường hợp
thay đổi thông tin về nhân thân của người có tên trên GCN;
+ Văn bản của cơ quan có thẩm quyền cho phép hoặc cơng nhận việc thay
đổi thông tin pháp nhân đối với trường hợp thay đổi thông tin về pháp nhân của
tổ chức đã ghi trên GCN;

+ Văn bản thỏa thuận của cộng đồng dân cư được UBND cấp xã xác nhận
đối với trường hợp cộng đồng dân cư đổi tên;
+ Văn bản xác nhận của UBND cấp xã về tình trạng sạt lở tự nhiên đối với
trường hợp giảm diện tích thửa đất, tài sản gắn liền với đất do sạt lở tự nhiên;
+ Chứng từ về việc nộp nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp GCN đã cấp
có ghi nợ hoặc chậm nộp nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp người sử dụng đất
được miễn giảm hoặc không phải nộp do thay đổi quy định của pháp luật;
+ Quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về việc thay đổi hạn
chế về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi trên GCN đối
với trường hợp có hạn chế theo quyết định giao đất, cho th đất, cơng nhận
quyền sử dụng đất; trường hợp có thay đổi hạn chế theo văn bản chuyển quyền
12