Luận văn Thạc sĩ Quản lý Đất đai: Đánh giá tình hình đăng kí đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.54 MB, 99 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-------------------------------
TRẦN VĂN TUYẾN
ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP
GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC
GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN NAM TRỰC, TỈNH NAM ĐỊNH
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Thái Nguyên, năm 2020
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-------------------------------
TRẦN VĂN TUYẾN
ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP
GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC
GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN NAM TRỰC, TỈNH NAM ĐỊNH
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 8.85.01.03
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Trần Văn Điền
Thái Nguyên, năm 2020
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan những số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận văn này
là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi cũng cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn
này đã được cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ
rõ nguồn gốc./.
Tác giả luận văn
ii
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự quan
tâm giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp q báu của nhiều tập thể, cá nhân đã tạo
điều kiện thuận lợi cho tơi hồn thành luận văn thạc sỹ này.
Lời đầu tiên, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới thầy giáo PGS.TS. Trần
Văn Điền là người trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ và chỉ bảo tận tình trong suốt
thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy giáo, cơ giáo phịng Đào tạo sau đại
học, khoa Quản lý Tài nguyên, trường Đại học Nông Lâm Thái Ngun.
Tơi trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của UBND huyện Nam
Trực, Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Nam Định, Phịng Tài ngun và Mơi
trường, Chi cục Thống kê, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Nam
Trực đã tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu, những thông tin cần thiết để
thực hiện luận văn này.
Cảm ơn gia đình, các anh chị đồng nghiệp, bạn bè đã động viên và giúp
đỡ tơi hồn thành luận văn này.
Xin chân thành cảm ơn!
Tác giả luận văn
Trần Văn Tuyến
iii
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ..................................................................... 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ...................................................... 3
3.1. Ý nghĩa khoa học ....................................................................................... 3
3.2. Ý nghĩa thực tiễn ........................................................................................ 3
CHƯƠNG I. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ........................................................ 4
1.1. Cơ sở lý luận về công tác đăng ký đất đai, cấp GCN và
lập hồ sơ địa chính ............................................................................................. 4
1.1.1. Những vấn đề về đất đai và quản lý nhà nước về đất đai ....................... 4
1.1.2. Những vấn đề về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và
lập hồ sơ địa chính.............................................................................................. 7
1.2. Cơ sở pháp lý.............................................................................................. 8
1.2.1. Các văn bản pháp lý ................................................................................ 8
1.2.2. Các quy định về công tác đăng ký đất đai, cấp GCN và
lập hồ sơ địa chính ........................................................................................... 12
1.3. Cơ sở thực tiễn ......................................................................................... 29
1.3.1. Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyến sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của một số nước
trên thế giới ..................................................................................................... 29
1.3.2. Kết quả đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyến
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở Việt Nam ............................. 33
1.3.2. Kết quả đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính tại
huyện Nam Trực ............................................................................................. 37
iv
CHƯƠNG II. ĐỐI TƯƠNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ............................................................................................... 38
2.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................... 38
2.2. Phạm vi nghiên cứu .................................................................................. 38
2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 38
2.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Nam Trực, tỉnh
Nam Định ........................................................................................................ 38
2.3.2. Thực trạng quản lý, sử dụng đất của huyện Nam Trực,
tỉnh Nam Định ................................................................................................. 38
2.3.3. Đánh giá kết quả thực hiện đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyến sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn
huyện Nam Trực, tỉnh Nam Định giai đoạn 2017 – 2019 .............................. 38
2.3.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu
quả trong công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyến sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Nam
Trực, tỉnh Nam Định. ...................................................................................... 39
2.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 39
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ................................................... 39
2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp..................................................... 39
2.4.3. Phương pháp tham vấn .......................................................................... 40
2.4.4. Phương pháp xử lý số liệu..................................................................... 41
2.4.5. Phương pháp thống kê, so sánh............................................................. 41
CHƯƠNG III.KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................. 42
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Nam Trực, tỉnh Nam Định ... 42
3.3.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 42
3.3.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội.................................................... 43
3.2. Thực trạng quản lý, sử dụng đất đai của huyện Nam Trực,
tỉnh Nam Định. ................................................................................................ 47
v
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai ...................................................................... 47
3.3.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2019 huyện Nam Trực,
tỉnh Nam Định ................................................................................................ 52
3.3. Kết quả đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyến
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Nam Trực,
tỉnh Nam Định ................................................................................................. 53
3.3.1. Quy trình, thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đối với hộ gia đình,
cá nhân trên địa bàn huyện Nam Trực, tỉnh Nam Định .................................. 53
3.3.2. Kết quả đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Nam Trực ..................... 55
3.3.3. Đánh giá tình hình cấp GCNQSDĐ trên địa bàn huyện Nam Trực ..... 68
3.4. Thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả
công tác cấp GCN tại huyện Nam Trực .......................................................... 75
3.4.1. Thuận lợi ............................................................................................... 75
3.4.2 Khó khăn và hạn chế .............................................................................. 76
3.4.3. Giải pháp ............................................................................................... 77
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 79
1. Kết luận..... .................................................................................................. 79
2. Kiến nghị ..................................................................................................... 80
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 81
vi
DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất đai năm 2019 ............................................. 52
Bảng 3.2: Tổng hợp số giấy chứng nhận đất ở đã được cấp ........................... 56
Bảng 3.3. Tổng hợp diện tích đất ở đã được cấp GCN ................................... 57
Bảng 3.4: Tổng hợp số giấy chứng nhận đất chuyên dùng đã được cấp ........ 58
Bảng 3.5. Tổng hợp diện tích đất chuyên dùng đã được cấp GCNQSDĐ ..... 59
Bảng 3.6: Tổng hợp số giấy chứng nhận đất sản xuất nông nghiệp đã được
cấp GCNQSDĐ ............................................................................................... 60
Bảng 3.7. Tổng hợp diện tích đất sản xuất nơng nghiệp đã được cấp
GCNQSDĐ...................................................................................................... 61
Bảng 3.8. Tổng hợp số giấy chứng nhận đất lâm nghiệp đã được cấp
GCNQSDĐ...................................................................................................... 62
Bảng 3.9: Tổng hợp diện tích đất lâm nghiệp đã được cấp GCNQSDĐ ........ 63
Bảng 3.10: Tổng hợp số giấy chứng nhận đất nuôi trồng thủy sản đã được cấp
GCNQSDĐ...................................................................................................... 66
Bảng 3.11: Tổng hợp diện tích đất nuôi trồng thủy sản đã được cấp GCN.... 67
Bảng 3.12. Thống kê tổng hợp việc cấp GCNQSDĐ tại huyện Nam Trực .... 68
Bảng 3.13. Tổng hợp số GCNQSDĐ tồn đọng chưa được cấp ...................... 70
Bảng 3.14: Tổng hợp kết quả cấp GCN đối với các loại đất chính tại huyện
Nam Trực ........................................................................................................ 72
Bảng 3.16. Kết quả lấy ý kiến của người dân về công tác cấp GCN của ....... 74
huyện Nam Trực giai đoạn 2017 - 2019 ......................................................... 74
vii
DANH MỤC HÌNH
Hình 1.1. Trang 1 - 4 Mẫu GCN ban hành theo Thơng tư 23/2014/TTBTNMT ........................................................................................................... 25
Hình 1.2. Trang 2 - 3 Mẫu GCN ban hành theo Thông tư 23/2014/TTBTNMT ........................................................................................................... 26
Hình 3.1 : Cơ cấu sử dụng đất huyện Nam Trực năm 2019 ........................... 53
viii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐĐC
: Bản đồ địa chính
:Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
GCN
và tài sản
khác gắn liền với đất
HĐND
: Hội đồng nhân dân
HSĐC
: Hồ sơ địa chính
QLĐĐ
: Quản lý đất đai
QSDĐ
: Quyền sử dụng đất
TNMT
: Tài nguyên và Môi trường
TTHC
: Thủ tục hành chính
UBND
: Uỷ ban nhân dân
VPĐK
: Văn phịng Đăng ký đất đai
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất
đặc biệt không thể thay thế, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi
trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, các cơ sở kinh tế, xã hội và
an ninh, quốc phòng. Lịch sử nhân loại đã chứng minh rằng nền tảng cho sự
sống và mọi hoạt động sản xuất của con người đều bắt nguồn từ đất đai. Đất
đai là yếu tố cấu thành nên lãnh thổ của mỗi quốc gia, là một tư liệu sản xuất
đặc biệt, là nguồn lực, nguồn vốn vô cùng to lớn của đất nước.
Mục tiêu đặt ra đến năm 2020, nước ta về cơ bản là một nước cơng
nghiệp theo hướng hiện đại hóa (Đảng cộng sản VN, 2006). Để đạt được
mục tiêu trên thì nước ta phải có sự chuyển đổi mạnh mẽ, đúng hướng cơ
cấu kinh tế, trong đó vẫn đề cốt lõi là chuyển dịch cơ cấu nông nghiệp
sang công nghiệp và dịch vụ. Hàng loạt các nhà máy xí nghiệp, các khu
cơng nghiệp mọc lên, đất nông nghiệp bị thu hẹp rất nhanh, nhiều cánh
đồng màu mỡ đang bị lấn chiếm mất dần, nhường chỗ cho những xa lộ
lớn và đơ thị. Vì vậy, vấn đề đặt ra đối với Đảng và Nhà nước ta là làm
thế nào để sử dụng một cách tiết kiệm, có hiệu quả và bền vững nguồn
tài nguyên đất đai này. Do đó, cơng tác quản lý đất đai ngày càng quan
trọng trong sự phát triển kinh tế xã hội của đất nước.
Thực tế cho thấy rằng, quan hệ đất đai phức tạp và luôn biến động nên
việc quản lý cịn rất nhiều bất cập. Trong q trình sử dụng đất vẫn cịn xảy ra
nhiều tranh chấp, tình trạng sử dụng đất khơng đúng quy hoạch... Bên cạnh
đó, sự kiểm tra giám sát của một bộ phận cán bộ, cơ quan quản lý nhà nước
chưa nghiêm trong lĩnh vực đất đai.
Theo Luật Đất đai năm 2013: “Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân
về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất
đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ
2
của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam”. Ngày nay, sự phát triển của
q trình cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa ngày càng mạnh dẫn đến nhu cầu sử
dụng đất ngày càng tăng, làm cho việc phân bổ đất đai vào các mục đích khác
nhau ngày càng trở nên khó khăn, do đó vấn đề quản lý đất đai trở nên phức
tạp hơn. Vậy nên, để khắc phục tình trạng nêu trên thì cơng tác đăng kí đất
đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính đóng vai
trị sức quan trọng và là 1 trong 15 nội dung của công tác quản lý Nhà nước
về đất đai, là cơ sở để nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai trong phạm
vi cả nước, đảm bảo đất được sử dụng hợp lý, đầy đủ và hiệu quả nhất, góp
phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, thúc đẩy sự
phát triển kinh tế của đất nước.
Nam Trực là một huyện của tỉnh Nam Định, trong những năm qua các
cơ quan Nhà nước đã đầu tư xây dựng phát triển kinh tế, tiến hành xóa đói
giảm nghèo, nâng cao đời sống của nhân dân. Cùng với sự phát triển kinh tế
và sự gia tăng dân số thì nhu cầu sử dụng đất đai của mỗi người dân ngày
càng tăng cao, do đó, cơng tác quản lý đất đai ngày càng có vai trị quan
trọng, đặc biệt là cơng tác đăng kí đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất và lập hồ sơ địa chính trên địa bàn.
Được sự nhất trí, đồng ý của Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên,
tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá tình hình đăng kí đất đai, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất trên địa bàn huyện Nam Trực - tỉnh Nam Định”.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
- Đánh giá được thực trạng quản lý và sử dụng đất đai của huyện Nam
Trực, tỉnh Nam Định.
- Đánh giá được kết quả đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Nam
Trực, tỉnh Nam Định
3
- Đánh giá được những thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp
nhằm hồn thiện cơng tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn
huyện Nam Trực, tỉnh Nam Định.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học:
Cơng tác phân tích, đánh giá tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
là một trong những bước quan trọng cho việc phục vụ quản lý nhà nước về
đất đai, bằng cách đề ra các giải pháp nâng cao tiến độ công tác cấp giấy
chứng nhận.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn:
Với kết qua đề tài là bước đầu cho việc tìm ra những mặt được, mặt
chưa được, những tồn tại và hạn chế của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận từ đó đẩy nhanh tiến độ giải quyết hồ sơ, thủ tục hành chính đúng
hẹn, phục vụ tốt cho người dân và nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà
nước về đất đai, đề ra kế hoạch cấp giấy chứng nhận hàng năm, đúng tiến độ
và giải quyết một số vướng mắc trong việc thực hiện công tác cấp giấy chứng
nhận QSD đất.
4
CHƯƠNG I
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận về công tác đăng ký đất đai, cấp GCN và lập hồ sơ địa chính
1.1.1. Những vấn đề về đất đai và quản lý nhà nước về đất đai
1.1.1.1. Vị trí và vai trò của đất đai
a. Đối với đời sống của con người
Đất đai là một sản phẩm tự nhiên, nó có vai trị vơ cùng quan trọng đối
với sự tồn tại và phát triển của các sinh vật trên trái đất nói chung và con
người nói riêng. Trong tiến trình lịch sử phát triển của xã hội lồi người, con
người và đất đai ngày càng trở nên gắn bó mật thiết với nhau. Đất đai đã trở
thành nguồn của cải vô tận của con người, con người dựa vào nó để ni sống
mình. Đất đai ln ln là thành phần quan trọng hàng đầu của mơi trường
sống, khơng có đất đai thì khơng thể có sự sống. Các Mác đã viết “Đất đai là
tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện cần để sinh tồn”. Đất đai chính là
địa bàn sống của con người. Nó là địa điểm xây dựng các thành phố, làng
mạc, nhà ở và các cơng trình phục vụ cho đời sống của con người.
b. Đối với sự phát triển của xã hội
Đất đai có trước lao động và ngày càng trở thành yếu tố vô cùng quan
trọng đối với sự phát triển của các ngành kinh tế. Đất đai tham gia vào tất cả
các ngành sản xuất vật chất xã hội như là một tư liệu sản xuất đặc biệt. Có thể
nói đất đai là nguồn gốc của của cải vật chất như Adam Smith đã chỉ ra: “Đất
đai là mẹ còn lao động là cha của của cải vật chất”. Tuy nhiên vai trò của đất
đai đối với mỗi ngành sản xuất khác nhau trong nền kinh tế thì lại thể hiện
khác nhau. Đặc biệt đối với ngành sản xuất nông nghiệp, đất đai có một vị trí
vơ cùng quan trọng. Nó là yếu tố hàng đầu của ngành sản xuất này. Bởi vì đất
đai khơng chỉ là chỗ dựa, chỗ đứng để lao động mà còn là nguồn cung cấp
thức ăn cho cây trồng và thơng qua đó tạo nguồn thức ăn cung cấp cho ngành
chăn nuôi. Mọi tác động của con người vào cây trồng đều dựa vào đất đai và
5
thông qua đất đai. Trong trường hợp này đất đai cịn đóng vai trị như là một
cơng cụ sản xuất của con người. (Nguyễn Thanh Trà và cs, 2005)
Mặt khác, trong quá trình tiến hành sản xuất của mình thì con người tác
động vào ruộng đất nhằm làm thay đổi chất lượng của đất, tạo điều kiện thuận
lợi cho cây trồng sinh trưởng và phát triển. Tức là thông qua hoạt động của
mình con người đã cải tạo, biến đổi từ những mảnh đất kém màu mỡ thành
những mảnh đất màu mỡ hơn. Trong quá trình này thì đất đai đóng vai trị như
một đối tượng lao động. Bởi vậy có thể nói đối với nơng nghiệp khơng có đất
đai thì khơng thể có các hoạt động sản xuất nơng nghiệp. Đất đai là tư liệu sản
xuất đặc biệt, chủ yếu và không thể thay thế được. Đất đai vừa là đối tượng
lao động vừa là công cụ lao động của con người.
Đối với các ngành sản xuất khác thì đất đai là nơi xây dựng công
xưởng, nhà máy, kho tàng, bến bãi và là địa điểm để tiến hành các hoạt động
sản xuất kinh doanh. Đất đai còn là nơi cung cấp nguyên nhiên vật liệu trực
tiếp, chủ yếu cho ngành công nghiệp khai thác và gián tiếp cho công nghiệp
chế biến thông qua ngành nông nghiệp. Với ngành du lịch thì đặc thù tự
nhiên, địa hình, địa thế của đất đai đóng một vai trị khá quan trọng.
Do đất đai là có hạn trong khi dân số ngày càng tăng nên vai trò của đất
đai ngày càng trở nên quan trọng đối với xã hội lồi người. Vì vậy, trong sử
dụng đất đai phải tiết kiệm và có hiệu quả. (Đinh Dũng Sỹ, 2003)
1.1.1.2. Nội dung quản lý nhà nước về đất đai
Luật đất đai năm 2013 ra đời, mở ra nhiều điểm sáng mới cho việc
thực hiện các thủ tục liên quan đến đất đai, tạo thuận tiện cho người dân khi
làm các thủ tục liên quan đến đất đai. Ngoài vấn đề quy định những điểm
mới, luật đất đai 2013 còn giữ lại những nguyên tắc cốt lõi, đặc biết là vấn
để quản lý đất đai, nhà nước luôn thống nhất quản lý. Điều này được thể hiện
rõ trong điều 4, Luật đất đai 2013 "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
6
nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử
dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này".
Nội dung quản lý đất đai, được quy định rõ tại điều 22, luật đất đai 2013
Điều 22. Nội dung quản lý nhà nước về đất đai
1. Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai
và tổ chức thực hiện văn bản đó.
2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành
chính, lập bản đồ hành chính.
3. Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng
đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều
tra xây dựng giá đất.
4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử
dụng đất.
6. Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất.
7. Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
8. Thống kê, kiểm kê đất đai.
9. Xây dựng hệ thống thơng tin đất đai.
10. Quản lý tài chính về đất đai và giá đất.
11. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
12. Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành
quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.
13. Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai.
14. Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong
quản lý và sử dụng đất đai.
15. Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai. (Quốc Hội, 2013)
7
1.1.2. Những vấn đề về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và lập hồ sơ
địa chính
1.1.1.3. Khái niệm
* Khái niệm đăng ký đất đai:
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy
đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối
quan hệ pháp lý giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước
quản lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của
người sử dụng đất. (Luật đất đai. 2013)
* Khái niệm Giấy chứng nhận:
Khoản 16, điều 3, luật đất đai 2013 quy định: “Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư
pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”
1.1.1.4. Vai trò của công tác đăng ký đất đai, cấp GCN
Đối với nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất
quản lý. Nhà nước giao cho các tố chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn
định lâu dài và mọi người sử dụng đất đều phải tiến hành đăng ký quyền sử
dụng đất. Đây là một yêu cầu bắt buộc phải thực hiện đối với mọi đối tượng
sử dụng đất trong các trường hợp như: đang sử dụng đất chưa đăng ký, mới
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, thay đổi mục đích sử dụng đất, chuyển
quyền sử dụng đất hoặc thay đổi những nội dung quyền sử dụng đất đã đăng
ký. Chúng ta phải thực hiện việc đăng ký và cấp GCN bởi vì:
* Vai trò đối với Nhà nước
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu, thống nhất quản lý. Việc ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ và lập HSĐC giúp
Nhà nước nâng cao hiệu quả quản lý đất đai, cụ thể:
8
- Là cơ sở để quản lý đất đai đến từng thửa đất, từng chủ sử dụng đất
và tài sản gắn liền với đất;
- Là cơ sở để bảo vệ quyền sở hữu đất đai cho từng đối tượng sở hữu;
- Là nền tảng quản lý việc tạo lập các tài sản của chủ sở hữu gắn liền
với đất;
- Tạo cơng bằng trong q trình quản lý với các đối tượng sử dụng đất;
- Tăng nguồn thu từ tài nguyên đất cho ngân sách nhà nước thông qua:
công nhận quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền sử dụng đất, tài sản gắn
liền với đất như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh;
- Cơ sở để thực hiện công tác quản lý đất đai chi tiết khác như: bồi
thường giải phóng mặt bằng, quy hoạch...
* Vai trò đối với người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản và xã hội
- Là chứng thư pháp lý xác lập và bảo hộ quyền, lợi ích hợp pháp của
người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản, để họ có thể yên tâm sử dụng và đầu
tư vào đất đai một cách hợp lý và hiệu quả;
- Là cơ sở cho việc thực hiện các quyền: chuyển nhượng, thừa kế, thế
chấp, cho thuê quyền sử dụng đất, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất
một cách thuận tiện;
- Là cơ sở để người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các
nghĩa vụ đối với Nhà nước, như: nộp thuế trước bạ, thuế sử dụng đất, thuế
chuyển quyền sử dụng đất.;
- Giảm các tranh chấp về đất đai. (Phạm Phương Nam và cs, 2014)
1.2. Cơ sở pháp lý
1.2.1. Các văn bản pháp lý
1.2.1.1. Từ Luật đất đai 2003 đến Luật đất đai 2013
Luật đất đai 2003 số 13/2003/QH11 thông qua ngày 26/11/2003 tại kỳ
họp thứ 4 Quốc hội khoa XI.
9
Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg ngày 29/02/2004 của Thủ tướng chính phủ
về việc địa phương phải hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất trong năm 2005.
Quyết định 24/2004/BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ tài nguyên môi
trường ban hành quy định về GCN.
Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về hướng
dẫn thi hành luật đất đai 2003.
Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu
tiền sử dụng đất, trong đó có quy định cụ thể hóa LUật đất đai về việc thu tiền
sử dụng đất khi cấp GCN.
Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Thủ tướng
chính phủ về việc hướng dẫn, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
Thơng tư 95/2005/TT-BTC ngày 26/10/2005 của Bộ tài chính hướng
dẫn các quy định của pháp luật về lệ phí trước bạ.
Thông tư 09/2006/TT-BTNMT ngày 25/09/3006 hướng dẫn việc
chuyển hợp đồng thuê đất và cấp GCN khi chuyển công ty nhà nước thành cơng
ty cổ phần hóa ; trong đó hướng dẫn cấp GCN cho cơng ty đã cổ phần hóa.
Thơng tư 08/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 hướng dẫn về việc
thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
Thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ tài nguyên môi
trường về hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định
bổ sung về việc cấp GCN, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự,
thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết
khiếu nại về đất đai.
Nghị định số 69/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ quy định bổ
sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư.
10
Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 quy định về cáp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất.
Nghị định 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 về sửa đổi, bổ sung một
số điều của nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của
chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
Nghị định 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010.về sửa đổi, bổ sung một
số điều của nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của
chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ tài nguyên môi
trường quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất.
1.2.1.2. Từ Luật đất đai 2013 đến nay
Luật đất đai 2013 số: 45/2013/QH13 thông qua ngày 29/11/2013 tại kỳ
họp Quốc hội khóa XIII, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2014.
Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam
thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013, quy định về chế độ sở hữu đất đai,
quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất
đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền
và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của nước
Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của
luật đất đai (Có hiệu lực từ 01/07/2014).
Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất (Có hiệu lực từ
01/07/2014).
Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất (Có hiệu
lực từ 01/07/2014).
11
Nghị định 46/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước
(Có hiệu lực từ 01/07/2014).
Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
khi nhà nước thu hồi đất (Có hiệu lực từ 01/07/2014).
Nghị định số 84/2013/NĐ-CP ngày 25/07/2013 của Chính phủ quy định
về phát triển và quản lý nhà ở tái định cư.
Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 45 về thu tiền sử dụng
đất(Có hiệu lực từ 01/08/2014).
Thơng tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính;
Thơng tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định về bản đồ địa chính;
Thơng tư số 26/2014/TT-BTNMT ngày 28 tháng 5 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường ban hành quy trình và định mức kinh tế - kỹ thuật
xây dựng cơ sở dữ liệu tài nguyên và môi trường; Thông tư số 28/2014/TTBTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy
định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất;
Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất;
Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển
mục đích sử dụng đất, thu hồi đất;
12
Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài
chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15
tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;
Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài
chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5
năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây
dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất;
Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27 tháng 01 năm 2015 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định số
43/2014/NĐ- CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014
của Chính phủ. quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.
1.2.2. Các quy định về công tác đăng ký đất đai, cấp GCN và lập hồ sơ địa chính
1.2.2.1. Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Theo điều 98, Luật đất đai 2013 quy định:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng
đất đang sử dụng nhiều thửa đất nơng nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn
mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.
Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu
chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên
của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài
sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường
13
hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng
nhận và trao cho người đại diện.
Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được
nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất sau khi đã hồn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của
pháp luật.
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền
với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được
miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất
hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và
họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi
tên một người.
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp
chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi
cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.
Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với
số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng
nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh
giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, khơng có tranh
chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng
14
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất
không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn
nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh
giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo
đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần
diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo
quy định tại Điều 99 của Luật này. (Quốc Hội, 2013)
1.2.2.2. Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân
Được quy định rõ tại điều 100 và 101 luật đất đai 2013:
Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư
đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các
loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10
năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong q trình thực hiện chính sách
đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hịa, Chính phủ Cách mạng
lâm thời Cộng hịa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước
ngày 15 tháng 10 năm 1993;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản
15
gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền
với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác
nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở
thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế
độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993
theo quy định của Chính phủ.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ
quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm
theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên
quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện
thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó
khơng có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
1. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định
của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản
cơng nhận kết quả hịa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại,
tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải
thực hiện theo quy định của pháp luật.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi
hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
