Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại tòa án nhân dân huyện krông năng, tỉnh đắk lắk (luận văn thạc sỹ luật)

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

TẠ THANH HOÀNG

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI TỊA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN KRƠNG NĂNG,
••7
TỈNH ĐẮK LẮK

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

TP HỒ CHÍ MINH - NĂM 2019


ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

TẠ THANH HOÀNG

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI TỊA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN KRƠNG NĂNG,
••7
TỈNH ĐẮK LẮK

Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 8380107

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. NGÔ HỮU PHƯỚC

TP HỒ CHÍ MINH - NĂM 2019
LỜI CAM ĐOAN


Tơi xin cam đoan rằng tồn bộ nội dung luận văn “Giải quyết tranh chấp
quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân huyện Krông Năng, tỉnh Đắk Lắk” là kết quả
của quá trình tổng hợp và nghiên cứu của bản thân tôi, dưới sự hướng dẫn khoa học
của TS. Ngô Hữu Phước. Những phần sử dụng tài liệu tham khảo trong luận văn đã
được nêu rõ trong phần trích dẫn tài liệu tham khảo. Các bản án, thông tin được nêu
trong luận văn là trung thực và hoàn toàn chính xác.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

TẠ THANH HỒNG


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
TT

Chữ viết tắt

Nội dung đầy đủ

01

BLDS

Bộ luật Dân sự

02

BLTTDS

Bộ luật Tố tụng dân sự

03

LĐĐ

Luật Đất đai

04

GCN QSDĐ

05

TAND

Tòa án nhân dân

06

TANDTC

Tòa án nhân dân tối cao

07

HĐTP

Hội đồng Thẩm phán

08

UBND

Ủy ban nhân dân

09

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
LỜI MỞ ĐẦU ........................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ....................................................................................1
2. Tình hình nghiên cứu ........................................................................................2
3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu.........................................................................5
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu......................................................................5
5. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................6
6. Kết cấu của luận văn .........................................................................................6
CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ TRANH CHẤP QUYỀN SỬ

DỤNG ĐẤT VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .......7
1.1. Quy định của pháp luật về quyền sử dụng đất - Một số bất cập và kiến nghị
hoàn thiện ................................................................................................................7
1.1.1. Quy định của pháp luật về quyền sử dụng đất .............................................7
1.1.2. Một số bất cập, hạn chế của pháp luật về quyền sử dụng đất ......................11
1.1.3. Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất.......................12
1.2. Quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất ..............17
1.2.1. Quy định của pháp luật về thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng
đất tại Tòa án nhân dân ...........................................................................................19
1.2.2. Quy định pháp luật về thủ tục giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại
Tòa án nhân dân.......................................................................................................22
1.2.3. Bất cập và kiến nghị hoàn thiện về thẩm quyền, thủ tục giải quyết tranh chấp
quyền sử dụng đất ...................................................................................................24
1.2.3.1. Những bất cập về thẩm quyền, thủ tục giải quyết tranh chấp quyền sử dụng
đất .......................................................................................................................... 24


1.2.3.2. Kiến nghị hoàn thiện về thẩm quyền, thủ tục giải quyết tranh chấp quyền sử
dụng đất 27
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1......................................................................................30
CHƯƠNG 2 THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TẠI TỊA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN KRƠNG NĂNG - MỘT SỐ
BẤT CẬP VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN.........................................................32
2.1. Tổng quan về thực trạng đất đai và tranh chấp về đất đai ở huyện Krông Năng,
tỉnh Đắk Lắk...........................................................................................................32
2.1.1. Thực trạng sử dụng đất tại huyện Krông Năng............................................32
2.1.2. Thực trạng tranh chấp quyền sử dụng đất tại huyện Krông Năng, tỉnh Đắk
Lắk.......................................................................................................................... 33
2.2. Thực tiễn về giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của Tịa án nhân dân
huyện Krơng Năng, tỉnh Đắk Lắk ..........................................................................36

2.2.1. Số liệu thống kê giải quyết các vụ việc tranh chấp quyền sử dụng đất .......36
2.2.2. Đánh giá về giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tịa án nhân dân
huyện Krơng Năng, tỉnh Đắk Lắk ..........................................................................37
2.2.2.1. Một số ưu điểm về giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất tại Tòa án
nhân dân huyện Krông Năng, tỉnh Đắk Lắk ...........................................................38
2.2.2.2. Hạn chế về giải quyết tranh chấp về QSDĐ tại Tòa án nhân dân huyện
Krông Năng, tỉnh Đắk Lắk......................................................................................42
2.2.2.3. Nguyên nhân của những hạn chế về giải quyết tranh chấp về QSDĐ tại Tịa
án nhân dân huyện Krơng Năng, tỉnh Đắk Lắk.......................................................52
2.3. Một số kiến nghị, đề xuất nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp quyền sử
dụng đất .................................................................................................................. 53
2.3.1. Kiến nghị cập nhật cơng khai quy trình, thủ tục liên quan đến quyền sử dụng
đất .......................................................................................................................... 53
2.3.2. Kiến nghị về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.........................54
2.3.3. Kiến nghị tăng cường đào tạo, bồi dưỡng chuyên môn nghiệp vụ về giải
quyết
các vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất .................................................................55


2.3.4. Kiến nghị về công tác tổ chức, cán bộ và đầu tư cơ sở vật chất, phương tiện
làm việc .................................................................................................................. 55
2.3.5. Kiến nghị về cơ chế phối hợp giữa Tịa án và các cơ quan, tổ chức có liên
quan trong giải quyết các vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất. .............................57
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2......................................................................................58
KẾT LUẬN ...........................................................................................................59
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO


1

2

Với mục đích đã xác định, tác giả luận văn tập trung vào những nhiệm vụ
nghiên cứu sau đây:
Một là, phân tích quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp về quyền sử
dụng đất tại Tòa án nhân dân;
Hai là, chỉ ra những bất cập, hạn chế của pháp luật về giải quyết tranh chấp
đất đai hiện hành của Việt nam;
Ba là, đề xuất một số kiến nghị và giải pháp góp phần hồn thiện quy định
của pháp luật về tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Để đạt được mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu đặt ra ở trên, tác giả xác định
đối tượng nghiên cứu của đề tài là hoạt động giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất
tại Tòa án nhân dân. Với phạm vi nghiên cứu của đề tài là thực tiễn áp dụng quy định
về quyền sử dụng đất trong giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân
dân huyện Krông Năng, tỉnh Đắk Lắk.
về không gian: Tác giả phân tích, xử lý số liệu, xây dựng các giải pháp tại địa
bàn huyện Krông Năng, tỉnh Đắk Lắk.
về thời gian: Từ năm 2013 cho đến năm 2017.
về pháp luật: Luận văn nghiên cứu các quy định của pháp luật liên quan đến
đề tài là: Luật đất đai 2013, Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
2013 và Luật tố tụng dân sự 2015.
5. Phương pháp nghiên cứu
Tác giả đã sử dụng tổng thể các phương pháp nghiên cứu đặc thù của khoa
học pháp lý gồm: Phương pháp lịch sử, phương pháp phân tích, phương pháp tổng
hợp, phương pháp so sánh, thống kê, diễn dịch để hoàn thành luận văn này. Trong
đó, phương pháp lịch sử, phân tích, tổng hợp được tác giả sử dụng để nghiên cứu
chương 1. Phương pháp so sánh, thống kê, diễn dịch được tác giả sử dụng để nghiên
cứu và hoàn thiện chương 2.

6. Kết cấu của luận văn
Ngoài lời mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận


3

văn gồm hai chương như sau:
- Chương 1: Những vấn đề lý luận về tranh chấp quyền sử dụng đất và giải
quyết tranh chấp quyền sử dụng đất.
- Chương 2: Thực tiễn giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất tại TAND
huyện Krông Năng, tỉnh Đắk Lắk.


CHƯƠNG 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ TRANH CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Quy định của pháp luật về quyền sử dụng đất - Một số bất cập và
kiến nghị hoàn thiện
1.1.1.

Quy định của pháp luật về quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là một thuật ngữ pháp lý lần đầu tiên được ghi nhận trong

Luật đất đai năm 1987; tại khoản 3 Điều 18 Luật đất đai năm 1987 đã quy định: “Sau
khi đăng ký, người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. Luật
đất đai năm 1993 tiếp tục ghi nhận quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài của hộ gia
đình, cá nhân và cho phép họ được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng,
cụ thể được quy định tại Điều 1, Điều 3 Luật đất đai năm 1993. Với quy định này của
Luật đất đai năm 1993, ở nước ta: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, quyền sử dụng đất
thuộc về người sử dụng đất. Hay nói cách khác, quyền sử dụng đất đã tách khỏi

quyền sở hữu đất đai và được chủ sở hữu đất đai chuyển giao cho người sử dụng đất
thực hiện và trở thành một quyền tài sản của người sử dụng đất. Khái niệm quyền sử
dụng đất tiếp tục được ghi nhận và hoàn thiện trong Luật đất đai năm 2003, Luật đất
đai năm 2013.
Tại Điều 53 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013
và Điều 197 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài
nguyên khoáng sản, nguồn lợi vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và
các loại tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”.
Luật đất đai năm 2013 đã một lần nữa khẳng định: “Đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao
QSDĐ cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này” 2. Điều này được cụ thể
hóa cụ thể hơn trong tám quyền với tư cách đại diện chủ sở hữu về đất đai thể hiện
quyền và trách nhiệm của Nhà nước về đất đai là, quyền quyết định quy hoạch sử
dụng đất, kế hoạch sử dụng đất (Điều 13); quyền quyết định mục đích sử dụng đất
2Điều 4 Luật đất đai năm 2013


(Điều 14); quyền quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất (Điều 15);
quyền quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất (Điều 16); quyền quyết định giá đất
(Điều 18); quyền quyết định trao QSDĐ cho người sử dụng đất (Điều 17); quyền
quyết định chính sách tài chính về đất đai (Điều 19); quyền quy định quyền và nghĩa
vụ của người sử dụng đất (Điều 20).
Chế độ sở hữu tồn dân đối với đất đai có ưu điểm lớn nhất đó là hạn chế
được tình trạng đầu cơ đối với đất đai, nhất là đối với đất nơng nghiệp. Từ đó, bảo
đảm cho người nơng dân ln có tư liệu để sản xuất. Bởi vì, đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Nhà nước sẽ trao lại QSDĐ cho người sử
dụng đất thông qua hoạt động giao đất, cho thuê đất, cơng nhận QSDĐ. Trong đó, đối
với đất nơng nghiệp Nhà nước sẽ giao trên đầu người, nên người nông dân ln đảm
bảo có đất để canh tác và sử dụng hiệu quả, đúng mục đích.

Dưới góc độ của pháp luật dân sự, quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu,
quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật. Như
vậy, dưới góc độ này, đất đai chính là tài sản, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đối
với tài sản là đất đai. Do đó, Nhà nước có QSDĐ. Điều 189 Bộ luật dân sự năm 2015
quy định: “Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài
sản”. Chủ thể có quyền sử dụng đối với tài sản bao gồm chủ sở hữu và người khơng
phải là chủ sở hữu. Theo đó, Nhà nước là chủ sở hữu đất có quyền sử dụng đối với
đất, hoặc người không phải là chủ sở hữu chỉ được sử dụng đất theo thỏa thuận với
chủ sở hữu hoặc theo quy định của pháp luật, bao gồm người nhận được quyền sử
dụng theo một giao dịch, người chiếm hữu tài sản khơng có căn cứ pháp luật nhưng
ngay tình, người được Nhà nước giao quyền sử dụng tài sản của Nhà nước... Với
cách tiếp cận này, QSDĐ được hiểu là một quyền năng của chủ sở hữu - đó là Nhà
nước, đối với tài sản thuộc sở hữu của mình là đất đai.
Điều 115 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có
giá và quyền tài sản”. Trong đó, quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao
gồm quyền tài sản đối với quyền sở hữu trí tuệ, QSDĐ và các quyền tài sản khác.
Như vậy, với cách tiếp cận này, QSDĐ được coi là một loại quyền tài sản. Loại tài


sản này đặc biệt ở chỗ, nó là tài sản được xác lập trên một tài sản và tài sản này ln
ln gắn với một tài sản khác đó là đất đai.
Chính vì coi QSDĐ là một loại tài sản nên Hiến pháp và Luật đất đai ghi
nhận, chủ sử dụng đất được thực hiện các giao dịch đối với tài sản này. Người sử
dụng đất có quyền tự mình khai thác công dụng từ đất hoặc được thực hiện các giao
dịch đối với QSDĐ của mình, như mua bán, trao đổi, tặng cho, thế chấp, để lại thừa
kế. theo quy định của pháp luật. Điều 54 Hiến pháp năm 2013 đã quy định: “Người
sử dụng đất được chuyển QSDĐ, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của
luật. QSDĐ được pháp luật bảo hộ”.
Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định: “Người sử dụng đất được thực hiện
các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế

chấp, góp vốn bằng QSDĐ theo quy định của Luật này”. Như vậy, QSDĐ trở thành
đối tượng của giao dịch - là một loại tài sản. Khi QSDĐ được coi là một loại tài sản,
được đưa vào để giao dịch, để kinh doanh thì QSDĐ lúc này lại trở thành một loại
hàng hóa, là một bộ phận cấu thành của thị trường bất động sản. Hoạt động kinh
doanh đối với hàng hóa là QSDĐ chịu sự điều tiết chung của thị trường.
Quyền sử dụng đất là một hệ thống các quyền của người sử dụng đất. QSDĐ
không phải là một quyền đơn lẻ mà là một tập hợp các quyền của người sử dụng đất.
Nội hàm của khái niệm QSDĐ có sự kế thừa và ngày càng mở rộng cùng với sự phát
triển của pháp luật về đất đai và sự phát triển của đời sống kinh tế - xã hội. QSDĐ
theo Luật đất đai năm 1987 chính là quyền khai thác, sử dụng đất đúng mục đích sử
dụng đất đã được xác định (quy định tại Điều 5 LĐĐ năm 1987). Người sử dụng đất
được hưởng những quyền lợi hợp pháp trên đất được giao, kể cả quyền chuyển,
nhượng, bán thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao khi khơng cịn sử
dụng đất và đất đó được giao cho người khác sử dụng theo trình tự, thủ tục do pháp
luật quy định (Điều 3 LĐĐ năm 1987). Nội hàm QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân có
thêm các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ theo
quy định Luật đất đai năm 1993 (khoản 2 Điều 3 LĐĐ năm 1993). Luật đất đai năm
2003, quyền của người sử dụng đất được mở rộng thành hệ thống các quyền, bao


gồm quyền chung của tất cả những người sử dụng đất và các quyền cụ thể của từng
người sử dụng đất gắn với hình thức sử dụng đất của họ (Điều 105, Điều 106 LĐĐ
năm 2003). Ngoài các quyền đã có trong Luật đất đai năm 2003, Luật đất đai năm
2013 tiếp tục được hoàn thiện và bổ sung thêm các quyền sử dụng hạn chế đối với
thửa đất liền kề (Điều 171 LĐĐ năm 2013). Tổng thể các quyền do pháp luật quy
định đều là những quyền cụ thể của quyền sử dụng đất.
Trong điều kiện hiện nay, để khuyến khích khai thác mọi tiềm năng đất đai,
góp phần thúc đẩy sự năng động của các yếu tố tích cực khi được Nhà nước giao
QSDĐ, Nhà nước đã ghi nhận các quyền năng của người sử dụng đất. Cùng với đó,
có xu hướng mở rộng quy định các điều kiện để người sử dụng đất thực hiện hiệu quả

các quyền năng và khai thác tốt tiềm năng của đất đai. Tuy nhiên, dù có mở rộng
quyền đến đâu thì Nhà nước vẫn là chủ sở hữu. Người sử dụng đất chỉ được thực
hiện những quyền năng của mình mà pháp luật ghi nhận và phải tuân thủ những
nguyên tắc, thủ tục, điều kiện và các nghĩa vụ do pháp luật quy định.
Từ những phân tích nêu trên, chúng ta thấy rằng, khác với quyền sở hữu đất
đai của Nhà nước, QSDĐ của các chủ thể không phải là một quyền tuyệt đối và vĩnh
viễn mà QSDĐ bị giới hạn bởi yếu tố thời hạn sử dụng đất (sử dụng đất ổn định lâu
dài và sử dụng có thời hạn). Ngồi ra, QSDĐ cịn bị giới hạn bởi Nhà nước trao
QSDĐ theo hình thức giao đất khơng thu tiền sử dụng khác với QSDĐ của người sử
dụng đất được Nhà nước trao QSDĐ theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất.
1.1.2. Một số bất cập, hạn chế của pháp luật về quyền sử dụng đất
Một là, từ những phân tích quy định pháp luật về QSDĐ trong Hiến pháp năm
2013, Bộ luật dân sự năm 2015, Luật đất đai năm 1987, năm 1993, năm 2003 và năm
2013 chúng tơi thấy, chưa có quy định khái qt cho khái niệm QSDĐ. Các văn bản
pháp luật chỉ nêu các quyền cụ thể của QSDĐ. Luật đất đai hiện hành cần phải được
sửa đổi, hoàn thiện theo hướng bổ sung khái niệm QSDĐ. Qua nghiên cứu, tác giả
đồng ý với quan điểm cho rằng: “Quyền sử dụng đất là quyền tài sản thuộc sở hữu
của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phát sinh trên cơ sở quyết định giao đất, cho thuê
đất, công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc từ các


giao dịch nhận chuyển quyền sử dụng đất. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt quyền
sử dụng đất phải tuân thủ các điều kiện, thủ tục do pháp luật quy định”3.
Hai là, quy định thời hạn giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân cịn
ngắn. Ngồi ra, tuy pháp luật có quy định gia hạn QSDĐ nơng nghiệp nhưng chưa
chặt chẽ và công bằng cho các chủ thể sử dụng đất nông nghiệp. Với thời hạn sử
dụng đất dài (trên 50 năm như quy định tại khoản 1 Điều 126 LĐĐ năm 2013), người
nơng dân sẽ có cơ hội thu lại thành quả đầu tư vào đất của mình nhiều hơn, lâu hơn
và ổn định hơn. Do đó, những hạn chế này có thể ảnh hưởng đến tính an tồn của
quyền sử dụng đất và có thể làm suy giảm động lực đầu tư lớn và lâu dài vào đất

nơng nghiệp. Vì vậy, để tiếp tục tạo động lực cho người nông dân đầu tư vào đất
nông nghiệp, Nhà nước cần có những điều chỉnh hơn nữa về pháp luật, đặc biệt về
thời hạn sử dụng đất bên cạnh những điều chỉnh khác.
Ba là, pháp luật quy định về thời hạn giao đất nông nghiệp để khi hết thời hạn
Nhà nước thu hồi đất, nhằm phân chia lại đất nơng nghiệp, đảm bảo “người cày có
ruộng”. Tuy nhiên, nền kinh tế của nước ta hiện nay là nền kinh tế thị trường, định
hướng xã hội chủ nghĩa thì khơng chỉ có lao động nơng nghiệp, mà cịn nhiều loại lao
động khác; lao động nông nghiệp hiện nay chỉ chiếm khoảng 40% trong tổng số lao
động4. Do đó, nhu cầu phân chia lại đất nơng nghiệp khơng cịn cấp thiết, bởi lẽ số
lượng lao động nông nghiệp chiếm tỷ lệ không lớn trong lao động xã hội. Mặt khác,
khi khoa học cơng nghệ ngày càng phát triển thì tỷ lệ số lượng lao động nông nghiệp
so với lao động trong lĩnh vực khác có xu hướng giảm. Nghị quyết 26 NQ/TW ngày
5/8/2008 của Hội nghị lần thứ 7 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khố X về nơng
nghiệp, nơng dân, nông thôn xác định: Đến năm 2020 lao động nơng nghiệp cịn
khoảng 30% lao động xã hội. Do đó, việc phân chia lại đất nông nghiệp không nhất
thiết chỉ bằng con đường hành chính nhà nước, mà có thể mở rộng bằng các con
3Hồ Quang Huy (2017): Suy nghĩ về khái niệm quyền sử dụng đất của Việt Nam,
/>4Báo cáo tóm tắt 10 năm thực hiện Nghị quyết TW 7 khố X về nơng nghiệp, nơng
dân, nơng thơn: Lao động nơng nghiệp: năm 2017 chiếm 40,1% và tính đến tháng 6/2018
còn 38,6%


đường khác như kinh tế. Hiện nay, trong bối cảnh kinh tế đất nước đã thay đổi, thị
trường lao động phi nông nghiệp phát triển, việc phân phối lại đất đai đã chuyển sang
cơ chế thị trường và cơ chế này có nhiều ưu điểm và phù hợp hơn cơ chế hành chính.
Cơ chế thị trường đảm bảo người có đất yên tâm đầu tư vào đất và một khi khơng sử
dụng đất có thể chuyển dịch đất cho người khác mà vẫn thu lại được vốn đã đầu tư.
1.1.3. Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất
Luật đất đai năm 2013 ra đời đã khắc phục, giải quyết những tồn tại, hạn chế
phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003. Đây là đạo luật quan trọng,

có tác động sâu rộng đến chính trị, kinh tế, xã hội của đất nước, thu hút được sự quan
tâm rộng rãi của Nhân dân. Luật đất đai năm 2013 đã cụ thể hóa các quyền của Nhà
nước đối với đất đai đồng thời, Luật cũng quy định rõ trách nhiệm của Nhà nước đối
với đất đai; bổ sung những quy định quan trọng trong nguyên tắc lập quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất, nhằm khắc phục khó khăn khi lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất; quy định cụ thể, rõ ràng từ nguyên tắc đến nội dung và mở rộng dân chủ, công
khai trong quá trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; có nhiều mở rộng về việc
cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
Luật quy định cụ thể và đầy đủ từ việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư đảm
bảo một cách công khai, minh bạch và quyền lợi của người có đất thu hồi nhằm khắc
phục, loại bỏ những trường hợp thu hồi đất làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của
người sử dụng đất đồng thời khắc phục một cách có hiệu quả những trường hợp thu
hồi đất mà không đưa vào sử dụng, gây lãng phí, tạo nên các dư luận xấu trong xã
hội; Luật đất đai năm 2013 quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử
dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất;... Trong q
trình triển khai, Chính phủ và các cơ quan có thẩm quyền kịp thời ban hành nhiều
văn bản hướng dẫn thi hành có hiệu quả Luật đất đai năm 2013 trên thực tế.
Tuy nhiên, qua thực tiễn áp dụng Luật đất đai năm 2013 vẫn bộc lộ một số
hạn chế, bất cập như chúng ta đã phân tích trong mục 1.1.2 của luận văn (Một số bất
cập, hạn chế của pháp luật về quyền sử dụng đất). Do đó, cần tiếp tục nghiên cứu quy
định của pháp luật về QSDĐ để hoàn thiện theo hướng quy định chi tiết, cụ thể:


Thứ nhất, Điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định về điều kiện thực hiện
các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế
chấp QSDĐ; góp vốn bằng QSDĐ nhưng thực tiễn khi áp dụng các điều kiện này còn
bất cập. Luật đất đai quy định rõ ràng các điều kiện để đảm bảo người sử dụng đất có
thể dễ dàng nắm được các quy định mà tuân thủ thực hiện. Tuy nhiên, việc quy định
các điều kiện chung để áp dụng cho các trường hợp khác nhau là chưa hợp lý, có thể
quy định điều kiện theo các quyền hoặc nhóm quyền riêng biệt sẽ hợp lý và phù hợp

với việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Thực tiễn xét xử cho thấy, trong
các vụ án về thừa kế QSDĐ, khi các đương sự có yêu cầu chia đất, mặc dù thửa đất
chưa có GCN QSDĐ thì Tịa án vẫn có thể phân chia và tạm giao cho các bên quản
lý, sử dụng. Trên cơ sở đó, các đương sự có trách nhiệm liên hệ với cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền để được cấp GCN QSDĐ phần đất được phân chia. Ngồi ra,
trong các điều kiện để có thể được chuyển nhượng thì điều kiện phải có GCN QSDĐ
là một trong những điều kiện gây ra khó khăn cho sự phát triển của thị trường bất
động sản. Kể cả khi thửa đất đã được cấp GCN QSDĐ thì điều kiện này vẫn gây ra
những khó khăn nhất định. Đó là các trường hợp chuyển nhượng một phần thửa đất,
hoặc đang trong quá trình chờ cấp GCN QSDĐ nhưng lại có nhu cầu chuyển nhượng
ngay, các bên khơng thể công chứng, chứng thực để thực hiện các giao dịch, mặc dù
phần đất đó thỏa mãn các điều kiện khác, như: đất đã được sử dụng ổn định, lâu dài;
đất khơng có tranh chấp...
Như vậy, theo tác giả các quy định về điều kiện chuyển nhượng QSDĐ trong
Luật đất đai năm 2013 cần tính đến cả những tiến bộ trong tương lai của ngành địa
chính. Đó là việc số hóa việc quản lý các thơng tin địa chính, trong đó có cả việc
đăng ký QSDĐ. Khi đó, người sử dụng đất cũng khơng cần thiết phải có giấy chứng
nhận QSDĐ. Cơ quan đăng ký chỉ cần đối chiếu thông tin trong hợp đồng và đăng ký
trên hệ thống điện tử. Từ đó, có thể thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động
sản. Do đó, tác giả mạnh dạn đề nghị sửa đổi điểm a khoản 1 Điều 188 LĐĐ 2013
“Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp
nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này” thành "cô quyền sử dụng


đất ở hợp pháp”.
Thứ hai, theo Điều 167 và Điều 179 Luật đất đai năm 2013 có quy định về
quyền và nghĩa vụ các bên thế chấp QSDĐ tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động
tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật. Tuy
nhiên, thực tiễn nghiên cứu các hợp đồng thế chấp QSDĐ, các tranh chấp liên quan
đến việc thế chấp QSDĐ thì quy định này bộc lộ những bất cập, vướng mắc. Theo

đó, phương thức xử lý QSDĐ hiện nay được quy định tại Bộ luật dân sự năm 2015
(Điều 303), Luật đất đai năm 2013 (Điều 179) hiện hành và các văn bản có liên quan
đến bảo đảm tiền vay trong hoạt động của Ngân hàng. Tuy nhiên, giữa các văn bản
này lại quy định không có sự thống nhất.
Tại Điều 303 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định, các bên có thể thỏa thuận
một trong bốn phương thức để xử lý tài sản thế chấp. Trường hợp các bên khơng có
thỏa thuận thì tài sản được đem bán đấu giá, trừ trường hợp pháp luật có quy định
khác5. Tuy nhiên, khoản 2 Điều 81 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của
Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của Luật Đất đai số
45/2013/QH13 có quy định: “Quyền sử dụng đất đã thế chấp, đã bảo lãnh được xử
lý theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp, hợp đồng bảo lãnh. Trường hợp khơng
xử lý được theo thỏa thuận thì bên nhận thế chấp, bên nhận bảo lãnh có quyền
chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thế chấp, đã được bảo lãnh cho người
khác để thu hồi nợ hoặc yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá quyền
sử dụng đất mà khơng cần có sự đồng ý của bên thế chấp, bên bảo lãnh hoặc khởi
kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật”.
Với quy định trên, bất cập trên thực tế là khi tài sản bảo đảm không xử lý
được theo thoả thuận đã ghi trong hợp đồng thì bên nhận thế chấp vẫn không thực
hiện được quyền chuyển nhượng QSDĐ đã được thế chấp cho người khác để thu hồi
nợ vì quyền QSDĐ này vẫn đang thuộc về bên thế chấp. Do đó, quy định cho phép
bên nhận thế chấp tiến hành chuyển nhượng QSDĐ đã được thế chấp trong trường
hợp không xử lý được theo thoả thuận đã ghi trong hợp đồng khi đã đến hạn thực
5Xem thêm Điều 303 BLDS 2015.


hiện nghĩa vụ được bảo đảm là không phù hợp.
Mặt khác, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về
giao dịch bảo đảm được sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày
22/02/2012 quy định như sau: “trong trường hợp các bên khơng có sự thoả thuận về
phương thức xử lý quyền sử dụng đất thì quyền sử dụng đất được bán đấu giá”. Để

tài sản được tiến hành bán đấu giá thì các bên phải đồng ý về việc bán đấu giá tài sản.
Mặc dù pháp luật có quy định tài sản sẽ được bán đấu giá trong trường hợp các bên
khơng có thoả thuận về phương thức xử lý nhưng nếu bên thế chấp không đồng ý tiến
hành bán đấu giá thì bên nhận thế chấp khơng thể tiến hành bán đấu giá được.
Thực tiễn khi bên nhận thế chấp tiến hành xử lý tài sản thông qua việc bán
đấu giá thì phải khởi kiện ra Tồ án, sau đó tài sản mới được tiến hành bán đấu giá.
Như vậy, khi tiến hành xử lý tài sản thế chấp trên thực tế gặp nhiều khó khăn và khó
áp dụng do sự khơng thống nhất trong các văn bản pháp luật về xử lý tài sản thế chấp
QSDĐ. Vì vậy, tác giả đề xuất cần sửa đổi khoản 2 Điều 81 Nghị định 43/2014/NĐCP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của
Luật Đất đai năm 2013 bảo đảm tính thống nhất, theo hướng: trường hợp các bên
khơng có sự thoả thuận về phương thức xử lý quyền sử dụng đất thì quyền sử dụng
đất được bán đấu giá, nếu có tranh chấp về việc bán đấu giá các bên có quyền khởi
kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật.
Thứ ba, như đã phân tích tại mục 1.1.2 (Một số bất cập, hạn chế của pháp luật
về quyền sử dụng đất) sự bất cập về thời hạn sử dụng đất theo quan điểm tác giả cần
xem xét lại cơ sở lý luận và thực tiễn của việc quy định thời hạn sử dụng đất nông
nghiệp được giao cho cá nhân, hộ nông dân, nhất là cần đặt trong bối cảnh kinh tế, xã
hội hiện nay của đất nước. Mặt khác, cần đặt trong điều kiện Nhà nước khơng ngừng
xây dựng, hồn thiện nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa và pháp luật đất đai đã
quy định khá đầy đủ về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Khi giao đất nông nghiệp cho nông dân cần tính đến yếu tố ổn định và bền
vững, vì sản xuất nơng nghiệp của cá nhân, hộ gia đình cần có sự duy trì từ thế hệ
này sang thế hệ khác và cần có sự đầu tư theo hướng tích lũy dần qua thời gian để bồi


bổ cho đất. Giao đất vô thời hạn sẽ giúp nông dân yên tâm hơn khi đầu tư cho đất
nông nghiệp, bởi vì sự an tồn của quyền đất đai được tăng lên khi thời hạn sử dụng
đất tăng. Đặc biệt, trong giai đoạn hiện nay, mối liên kết giữa nhà nông, nhà khoa học
và doanh nghiệp nông nghiệp ngày càng chặt chẽ, thì sẽ thu hút đầu tư rất lớn của các
doanh nghiệp, khi khả năng tài chính của nông dân hạn chế. Qua nghiên cứu, tác giả

đồng ý với quan điểm cho rằng: Nhà nước cần xem xét kéo dài thời hạn sử dụng đất
nông nghiệp được giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hướng vơ thời hạn6. Mặc dù,
giao đất vô thời hạn, nhưng trong các trường hợp cụ thể, Nhà nước vẫn có thể thu hồi
đất nơng nghiệp đã được giao cho hộ gia đình, cá nhân; như: thu hồi đất vì mục đích
quốc phịng an ninh; thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, cơng
cộng; thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai; thu hồi đất do chấm dứt việc sử
dụng đất theo pháp luật...
Thứ tư, Cần có những hướng dẫn cụ thể hơn, theo hướng đơn giản tối đa các
thủ tục đăng ký để các giao dịch về đất đai được thực hiện dễ dàng, thuận lợi, làm cơ
sở để QSDĐ có thể nhanh chóng là đối tượng trong các quan hệ kinh tế, các giao
dịch dân sự.
Luật đất đai năm 2013 quy định trình tự, thủ tục đăng ký QSDĐ. Theo đó, thủ
tục này đã đơn giản cụ thể hóa hơn rất nhiều so với trước đây. Tuy nhiên, qua thực
tiễn nhận thấy việc đăng ký QSDĐ gồm đăng ký ban đầu và đăng ký biến động, đăng
ký khi chuyển quyền SDĐ là đăng ký khi có biến động để Nhà nước theo dõi cập
nhật những biến động về đất đai. Đây là công việc bắt buộc, là điều kiện tiên quyết
để quản lý Nhà nước về chuyển quyền SDĐ, bảo đảm an toàn cho các tổ chức, cá
nhân khi chuyển quyền SDĐ. Các thủ tục phải được thực hiện theo hướng vừa đảm
bảo quản lý chặt chẽ những biến động về đất đai mặt khác vừa bảo đảm sự thuận tiện
cho các bên chuyển QSDĐ.
1.2. Quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất
Tranh chấp đất đai là một thuật ngữ, một khái niệm đã trở nên rất phổ biến
6TS. Nguyễn Lan Hương, Một số bất cập của pháp luật Việt Nam về thời hạn sử
dụng đất nơng nghiệp và hướng hồn thiện, tapchitaichinh.vn/nghien-cuu-trao-doi.


trong đời sống xã hội. Thuật ngữ này không chỉ xuất hiện trong các văn bản pháp luật
mà còn xuất hiện thường ngày trên các phương tiện thông tin đại chúng, trong đời
sống xã hội. Tuy nhiên, nội hàm của khái niệm này hiện nay vẫn chưa được hiểu một
cách thống nhất, kể cả trong giới luật học. Việc xác định nội hàm khái niệm tranh

chấp đất đai có ý nghĩa quan trọng kể cả về mặt lý luận cũng như thực tiễn, đặc biệt
là trong việc xác định cơ chế, thẩm quyền, trình tự và thủ tục giải quyết tranh chấp.
Trong đời sống xã hội có nhiều loại tranh chấp khác nhau, theo Từ điển Tiếng
Việt thì tranh chấp được hiểu là “Giành giật cái không rõ là thuộc về bên nào” 7. Tùy
theo loại tranh chấp mà có các khái niệm khác nhau như: Tranh chấp dân sự có thể
hiểu là những mâu thuẫn, bất hồ về quyền và nghĩa vụ hợp pháp giữa các chủ thể
tham gia vào quan hệ pháp luật dân sự. Tranh chấp lao động là tranh chấp về quyền,
nghĩa vụ và lợi ích phát sinh giữa các bên trong quan hệ lao động ...
Tại khoản 24 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 đã đưa ra khái niệm: '“Tranh
chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc
nhiều bên trong quan hệ đất đai”. Theo khái niệm này, đối tượng tranh chấp trong
tranh chấp đất đai là quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Tuy nhiên, đây là
tranh chấp tổng thể các quyền và nghĩa vụ hay chỉ là tranh chấp từng quyền và nghĩa
vụ của người sử dụng đất do pháp LĐĐ quy định, hay bao gồm cả tranh chấp những
quyền và nghĩa vụ mà người sử dụng đất có được khi tham gia vào các quan hệ pháp
luật khác cho đến nay vẫn chưa được chính thức xác định thống nhất. Mặt khác, chủ
thể tranh chấp là “hai hay nhiều bên” cũng không được xác định rõ ràng: chỉ bao gồm
người sử dụng đất hay là tất cả các chủ thể có liên quan đến quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất trong quan hệ tranh chấp đất đai. Trong thực tế, khi nói về tranh
chấp đất đai, người ta hiểu là trong đó bao gồm có tranh chấp QSDĐ, tranh chấp phát
sinh trong quá trình sử dụng đất, tranh chấp về mục đích sử dụng. Như vậy, tranh
chấp QSDĐ chỉ là một bộ phận của tranh chấp đất đai. Theo quy định tại điểm c,
khoản 2, Điều 23 Nghị quyết 03/2012/NQ-HĐTP ngày 03/12/2012 của Hội đồng
thẩm phán TANDTC thì “tranh chấp quyền sử dụng đất là tranh chấp ai có quyền sử
dụng đất đó”.
7Viện Ngơn ngữ (2008): Từ điển Tiếng Việt, Nxb Thanh niên.


1.2.1.

Quy định của pháp luật về thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền

sử dụng đất tại Tòa án nhân dân
Giải quyết tranh chấp QSDĐ là một trong những biện pháp quan trọng để
pháp LĐĐ phát huy được vai trò và đi vào thực tiễn đời sống xã hội. Khi phát sinh
tranh chấp, các bên có nhiều phương thức lựa chọn giải quyết tranh chấp. Pháp luật
quy định các phương thức giải quyết tranh chấp như: Thương lượng, hòa giải hoặc
khởi kiện tại tòa án.
Phương thức hòa giải là một biện pháp truyền thống để giải quyết các tranh
chấp phát sinh trong đời sống xã hội, hịa giải có thể được hiểu là một biện pháp giúp
các bên tìm ra tiếng nói chung để tháo gỡ những mâu thuẫn, bất đồng trên cơ sở tự
thoả thuận. Với cách thức thân thiện, đồng thuận trên nguyên tắc chia sẻ, cảm thông,
“hai bên cùng thắng”8, hịa giải góp phần hàn gắn những mâu thuẫn, rạn nứt, nâng
cao ý thức pháp luật của người dân, ngăn ngừa các tranh chấp trong tương lai. Nếu
hoà giải thành, tranh chấp sẽ được giải quyết và kết thúc. Trường hợp các bên không
thể tự thương lượng được với nhau thì việc giải quyết tranh chấp sẽ được thơng qua
hồ giải cơ sở. Nếu hồ giải cơ sở vẫn khơng thể thống nhất thì các bên có quyền gửi
đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để u cầu hồ giải.
Thời hạn hịa giải tại UBND cấp xã là 45 ngày (LĐĐ 2003 quy định là 30
ngày) kể từ ngày nhận đơn. Kết quả giải quyết phải được lập thành văn bản có sự xác
nhận của ủy ban nhân dân cấp xã và có chữ ký của các bên. Trường hợp kết quả có sự
thay đổi hiện trạng sử dụng đất thì UBND xã gửi biên bản đến Phịng Tài ngun và
mơi trường hoặc Sở Tài ngun và mơi trường. Các cơ quan này trình UBND cùng
cấp để xem xét giải quyết quyết định công nhận việc thay đổi hoặc cấp mới GCN
QSDĐ.
Phương thức giải quyết bằng Tòa án, tuân theo quy định của Luật đất đai năm
2013. Theo đó, Tịa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đối với đất có GCN
QSDĐ hoặc các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp hồ giải
tại UBND xã khơng thành, Tịa án sẽ thụ lý, giải quyết. Khi xảy ra tranh chấp khơng
8TANDTC: Tờ trình đề nghị xây dựng Luật Hịa giải, đối thoại tại Tòa án trước

UBTVQH ngày 10/12/2018.


có GCN QSDĐ hoặc khơng có một trong các giấy tờ theo quy định Luật đất đai năm
2013 thì các bên tranh chấp có thể yêu cầu UBND có thẩm quyền giải quyết hoặc có
thể khởi kiện tại Tịa án theo quy định về thủ tục tố tụng dân sự. Hơn nữa, luật cũng
cho phép các bên tranh chấp khi lựa chọn giải quyết tại UBND có thẩm quyền, nếu
khơng đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu bên cạnh việc khiếu nại lên cấp trên
trực tiếp thì có thể khởi kiện ra Tòa án theo thủ tục hành chính. Đây là một điểm mới
của Luật đất đai năm 2013 so với Luật đất đai năm 2003 về thủ tục giải quyết tranh
chấp đất đai, tạo ra nhiều phương thức giải quyết tranh chấp cho các bên và để giải
quyết tranh chấp một cách nhanh chóng, triệt để nhất.
Tại khoản 3 Điều 203 Luật đất đai năm 2013 quy định rõ ràng về thẩm quyền
giải quyết các vụ việc tranh chấp: Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh
chấp tại UBND cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực
hiện như sau:
- Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với
nhau thì Chủ tịch UBND cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải
quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án
theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.
- Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tơn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thì
Chủ tịch UBND cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì
có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ tài nguyên và môi trường hoặc khởi kiện tại
Tòa án theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.
Việc quy định này nhằm đảm bảo cho các bên tranh chấp có thể dễ dàng xác
định được cơ quan có thẩm quyền, tránh tình trạng cơ quan Nhà nước trì trệ cố tình
gây phiền tối từ chối tiếp nhận đơn từ giải quyết tranh chấp.
Như vậy, căn cứ theo khoản 2 Điều 203 Luật đất đai năm 2013 thì thẩm quyền
giải quyết tranh chấp của Tịa án nhân dân được mở rộng hơn, Tòa án nhân dân có

thẩm quyền giải quyết những tranh chấp đất đai bao gồm: Tranh chấp đất đai mà
đương sự có Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại


Điều 100 Luật đất đai năm 2013; Tranh chấp về tài sản gắn liền với đất; Tranh chấp
đất đai mà đương sự khơng có Giấy chứng nhận hoặc khơng có một trong các loại
giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013.
Trong trường hợp, tranh chấp đất đai mà đương sự khơng có GCN QSDĐ
hoặc khơng có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai năm
2013 thì đương sự được lựa chọn một trong hai hình thức: Khởi kiện tại Tịa án nhân
dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự hoặc nộp đơn yêu
cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền hoặc Bộ trưởng Bộ Tài
nguyên và Môi trường theo quy định của Luật đất đai.
Mặt khác, khoản 2 Điều 4 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 quy định:
“Tịa án khơng được từ chối giải quyết vụ việc dân sự vì lý do chưa có điều
luật để áp dụng.
Vụ việc dân sự chưa có điều luật để áp dụng là vụ việc dân sự thuộc phạm vi
điều chỉnh của pháp luật dân sự nhưng tại thời điểm vụ việc dân sự đó phát sinh và
cơ quan, tổ chức, cá nhân u cầu Tịa án giải quyết chưa có điều luật để áp dụng.
Việc giải quyết vụ việc dân sự quy định tại khoản này được thực hiện theo các
nguyên tắc do BLDS và Bộ luật này quy định.”
Quy định như vậy là rất tiến bộ, cần thiết và bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho
các bên trong quan hệ dân sự, đảm bảo cơng dân có quyền u cầu Tịa án bảo vệ
quyền và lợi ích chính đáng của mình. Đồng thời, là căn cứ để Tịa án phải nhận đơn,
thụ lý, giải quyết những tranh chấp phát sinh trong đời sống xã hội mà pháp luật chưa
quy định, không để người dân tự xử lý, ảnh hưởng đến an ninh trật tự xã hội. Quyền
sử dụng đất là tài sản đặc biệt, là đối tượng của các quan hệ dân sự, nên luôn tiềm ẩn
khả năng phát sinh tranh chấp. Với quy định này, Tòa án sẽ không được từ chối giải
quyết vụ việc dân sự (trong đó có vụ việc liên quan đến QSDĐ) vì lý do chưa có điều
luật để áp dụng.

1.2.2.

Quy định pháp luật về thủ tục giải quyết tranh chấp quyền sử dụng

đất tại Tịa án nhân dân
Tranh chấp đất đai có thể được giải quyết theo phương thức khởi kiện tại Tòa


án có thẩm quyền hoặc khiếu nại lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tương ứng
với mỗi phương thức thì quy trình, thủ tục giải quyết cũng khác nhau.
Trước hết, dù theo trình tự tố tụng tại Tịa án hay trình tự giải quyết tại cơ
quan hành chính thì thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã vẫn là điều kiện bắt buộc. Tuy
nhiên, trước khi hòa giải tại UBND cấp xã; Luật đất đai năm 2013 cịn có quy định
khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hịa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất
đai thơng qua hịa giải ở cơ sở, nếu khơng hịa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp
xã nơi có đất tranh chấp để tiến hành hòa giải.
Theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 và khoản 1 Điều 88 của
Nghị định số 43/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ quy định chi tiết thi hành
một số điều của LĐĐ 2013, Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa
giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình với thành phần Hội đồng hịa giải cấp xã
gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND là Chủ tịch Hội đồng; đại diện Ủy ban Mặt
trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn; tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị; trưởng
thôn, ấp đối với khu vực nông thôn; đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại
xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó;
cơng chức địa chính - xây dựng - đơ thị và môi trường (đối với phường, thị trấn) hoặc
địa chính - nơng nghiệp - xây dựng và mơi trường (đối với xã), công chức Tư pháp Hộ tịch xã, phường, thị trấn. Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện Hội
Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đồn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí
Minh... Do đó, khi xem xét tính hợp lệ thủ tục hịa giải tại UBND cấp xã thì cần xác
định thành phần Hội đồng hòa giải cấp xã phải bảo đảm theo đúng quy định.
Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã được thực hiện trong

thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết. Việc hòa
giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hịa giải
thành hoặc hịa giải khơng thành của UBND cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến
các bên tranh chấp, lưu tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp. Trường hợp hịa giải
thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì UBND cấp xã gửi
biên bản hịa giải đến Phịng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh