Pháp luật về hòa giải tranh chấp quyền sử dụng đất tại UBND cấp xã qua thực tiễn áp dụng tại tỉnh bình định (luận văn thạc sỹ luật)

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

LÊ QUỐC CƯỜNG

PHÁP LUẬT VỀ HÒA GIẢI TRANH CHẤP
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI UBND CẤP XÃ QUA
THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI TỈNH BÌNH ĐỊNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2019


ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

LÊ QUỐC CƯỜNG

PHÁP LUẬT VỀ HÒA GIẢI TRANH CHẤP
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI UBND CẤP XÃ QUA
THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI TỈNH BÌNH ĐỊNH
Ngành: Luật dân sự và tố tụng dân sự
Mã số: 60380103

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. CHÂU THỊ KHÁNH VÂN

TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2019
LỜI CAM ĐOAN

Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu khoa học độc lập của riêng
tôi. Các số liệu, vụ việc minh chứng sử dụng trong luận văn có nguồn gốc rõ ràng,
được lưu trữ tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo đúng quy định. Các kết
quả nghiên cứu trong luận văn do tơi tự tìm hiểu, phân tích một cách trung thực,
khách quan các quy định của pháp luật Việt Nam nói chung và pháp luật đất đai nói
riêng và thực tiễn áp dụng trên địa bàn tỉnh Bình Định về hịa giải tranh chấp quyền
sử dụng đất tại UBND cấp xã. Nghiên cứu này chưa từng được công bố trong bất kỳ
nghiên cứu nào khác.
TÁC GIẢ

LÊ QUỐC CƯỜNG


MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU ....................................................................................................1
1. Lý do chọn đề tài................................................................................................1
2. Tình hình nghiên cứu ........................................................................................2
3. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu......................................................................3
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu......................................................................4
5. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................4
6. Kết cấu của đề tài ..............................................................................................5
CHƯƠNG 1 QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ HÒA GIẢI TRANH CHẤP
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI UBND CẤP XÃ ....................................................6
1.1. Khái quát về hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã. ...........................6
1.1.1. Khái niệm về hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã: .......................6
- Khái niệm tranh chấp đất đai ................................................................................8
1.1.2. Quy định về hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã...........................11
1.1.3. Phân biệt hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã với hòa giải tranh

chấp đất đai tại các cơ quan, tổ chức khác theo quy định của pháp luật ..................14
1.1.3.1. Khác biệt hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã với Tổ hòa giải ở cơ
sở
14
1.1.3.2. Khác biệt hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã với các cơ quan
hành chính có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai..........................................16
1.1.3.3. Khác biệt hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã với hòa giải tranh
chấp đất đai tại Tòa án ............................................................................................17
1.2. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã. ...................................18
1.2.1. Tiếp nhận đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai....................................18
1.2.2. Thẩm tra, xác minh. ....................................................................................20
1.2.3. Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai. .........................................21
1.2.4. Tổ chức hòa giải..........................................................................................22
1.2.5. Biên bản hòa giải.........................................................................................23
1.2.6. Giá trị pháp lý kết quả hòa giải ..................................................................24
1.2.6.1. Hịa giải thành. ........................................................................................24
1.2.6.2. Hịa giải khơng thành ..............................................................................26


1.3. Ý nghĩa hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã:...................................28
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1......................................................................................30
CHƯƠNG 2 THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ HÒA GIẢI TRANH
CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI UBND CẤP XÃ TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH
BÌNH ĐỊNH VÀ KIẾN NGHỊ .............................................................................31
2.1. Tình hình hịa giải tranh chấp quyền sử dụng đất tại UBND cấp xã trên địa bàn
tỉnh Bình Định........................................................................................................31
2.2. Thủ tục hịa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã ...................................33
2.2.1. Thụ lý hòa giải tranh chấp...........................................................................33
2.2.2. Thành phần hòa giải tranh chấp ..................................................................37
2.3. Giá trị kết quả hòa giải tranh chấp tại UBND cấp xã ....................................40

2.3.1. Hịa giải thành. ...........................................................................................40
2.3.2. Hịa giải khơng thành .................................................................................43
2.4. Kiến nghị .......................................................................................................47
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2......................................................................................59
KẾT LUẬN ...........................................................................................................60
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO..................................................................


1

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Giải quyết tranh chấp đất đai ln là vấn đề nóng mà cơ quan nhà nước cũng
như xã hội rất quan tâm, nhất là giai đoạn hiện nay quyền sử dụng đất được xem là
tài sản. Tình hình đơn thư khiếu kiện kéo dài, vượt cấp thì đa số đều có nội dung liên
quan đến đất đai. Theo số liệu báo cáo của các cơ quan chức năng cho thấy khối
lượng tranh chấp đất đai vô cùng lớn. Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai từng
bước điều chỉnh cơ chế mở rộng giải quyết bằng nhiều hình thức, bằng nhiều con
đường khác nhau như ở cơ quan hành chính, Tịa án với mục đích giải quyết nhanh
chóng, kịp thời và dứt điểm các vụ tranh chấp đất đai không tạo thành điểm nóng
ảnh hưởng an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội. Kết quả giải quyết tranh chấp đất
đai trong những năm qua đạt tỷ lệ cao, phải nói đến hòa giải tranh chấp đất đai tại xã,
phường, thị trấn đã góp phần quan trọng trong việc giải quyết tranh chấp đất đai. Có
nhiều xã, phường, thị trấn hịa giải tranh chấp đất đai thành đạt tỷ lệ cao trên 80%.
Những vụ việc tranh chấp đất đai được đăng tải trên các phương tiện thông tin đại
chúng, những vụ bức xúc khiếu kiện vượt cấp đến trụ sở của các cơ quan Trung
ương chỉ là con số rất ít về kết quả giải quyết tranh chấp đất đai ở nước ta. Vì nước
ta chuyển chế độ sử dụng đất từ tư hữu của chế độ cũ sang công hữu về đất đai, cộng
với công tác quản lý lỏng lẻo về đất đai và pháp luật đất đai thường xuyên thay đổi
nên tranh chấp đất đai diễn ra là một tất yếu. Tranh chấp đất đai có nhiều loại, nhưng

tranh chấp về quyền sử dụng đất là nhiều nhất, xác định đất đó thuộc quyền sử dụng
của ai. Đây là vấn đề khó, nên pháp luật ln tạo cho các bên hịa giải với nhau trong
mọi thủ tục để có sự thương lượng, tự thỏa thuận để thống nhất với nhau. Cho nên,
từ lúc phát sinh tranh chấp, Luật đất đai quy định Nhà nước khuyến khích các bên
tranh chấp tự hịa giải với nhau hoặc thơng qua hịa giải cơ sở, nếu không đạt được
sự thỏa thuận tiến hành hòa giải ở UBND cấp xã. Khi giải quyết tranh chấp đất đai
bằng con đường hành chính hoặc tại Tịa án thì một trong những thủ tục bắt buộc là
phải tổ chức hịa giải tranh chấp. Điều đó cho thấy Nhà nước đặc biệt quan tâm giải
quyết tranh chấp đất đai bằng hình thức hịa giải. Hịa giải tranh chấp đất đai tại xã,


2

phường, thị trấn thực tế đóng vai trị rất quan trọng trong giải quyết tranh chấp đất
đai, nếu không thực hiện cơng tác hịa giải tranh chấp này thì Tịa án, hay cơ quan có
thẩm quyền giải quyết tranh chấp khơng thể nào giải quyết hết. Nhưng cơng tác hịa
giải tranh chấp đất đai theo quy định pháp luật đất đai hiện hành vẫn cịn nhiều vấn
đề gây khó khăn trong quá trình áp dụng, tạo rào cản cho việc giải quyết tranh chấp
như khái niệm tranh chấp đất đai, khái niệm người sử dụng đất và trình tự, thủ tục,
phạm vi, thẩm quyền, giá trị biên bản hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã.
Những vấn đề trên cần được nghiên cứu một cách khoa học trên phương diện
lý luận và thực tiễn áp dụng để tìm ra đâu là nguyên nhân và giải pháp, hướng khắc
phục để góp phần hịan thiện chế định hịa giải tranh chấp đất đai tại cấp xã. Với
nhận thức đó, cùng với nhiệm vụ công tác hiện tại, tác giả đã lựa chọn đề tài: “Pháp
luật về hòa giải tranh chấp quyền sử dụng đất tại UBND cấp xã qua thực tiễn áp
dụng tại tỉnh Bình Định” làm Luận văn tốt nghiệp cho khóa cao học Luật dân sự và
Tố tụng dân dự tại Trường Đại học kinh tế - Luật.
2. Tình hình nghiên cứu
Cho đến thời điểm tác giả nghiên cứu đề tài “Pháp luật về hòa giải tranh
chấp quyền sử dụng đất tại UBND cấp xã qua thực tiễn áp dụng tại tỉnh Bình Định”

đã có rất nhiều đề tài nghiên cứu về hòa giải tranh chấp đất đai, hòa giải tranh chấp
đất đai tại cơ sở, hòa giải tranh chấp đất đai ở xã, phường, thị trấn như:
Đề tài nghiên cứu “Hòa giải tranh chấp đất đai tại Việt Nam, phân tích pháp
luật hiện hành, các thực tiễn và khuyến nghị cho cải cách” của Nhóm nghiên cứu
thuộc Viện nghiên cứu Chính sách, Pháp luật và Phát triển năm 2013;
Luận văn thạc sĩ Luật học “Hòa giải trong giải quyết tranh chấp đất đai”, của
tác giả Nguyễn Thị Hảo, năm 2014;
Luận văn thạc sĩ Luật học “Hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã Quy định của pháp luật và thực tiễn áp dụng tại thành phố Hồ Chí Minh” của tác giả
Đỗ Thị Ngọc Lan, năm 2017;
Luận văn thạc sĩ Luật học “Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai tại Ủy
ban nhân dân”, của tác giả Nguyễn Ngọc Thắm năm 2018.


3

Các cơng trình nghiên cứu đó chưa thật sự bám sát thực tiễn một cách toàn
diện, các giải pháp đưa ra tính thuyết phục chưa cao, chưa giải quyết triệt để vướng
mắc thực tế áp dụng pháp luật.
Đồng thời, có các bài viết liên quan đến thực tiễn công tác hịa giải tranh chấp
đất đai tại cấp xã thì rất nhiều. Tuy nhiên, những bài viết đơn lẻ trong khuôn khổ của
của một bài báo, bài viết tạp chí về thực trạng cơng tác hịa giải tranh chấp đất.
Trên cơ sở kế thừa những thành quả nghiên cứu của các cơng trình khoa học
đã được cơng bố, cùng với việc nghiên cứu về lý luận, pháp luật thực định và thực
tiễn thực hiện, luận văn đi sâu phân tích quy định của pháp luật về hòa giải tranh
chấp đất đai tại cấp xã và thực tiễn áp dụng để thực hiện hòa giải khi phát sinh tranh
chấp đất đai xảy ra.
3. Mục tiêu và nhi ệm vụ nghiên cứu
Mục tiêu của việc nghiên cứu đề tài “Pháp luật về hòa giải quyết tranh chấp
đất đai tại xã, phường, thị trấn qua thực tiễn áp dụng tại tỉnh Bình Định” là làm rõ
quy định của pháp luật với thực tiễn để nhìn nhận đúng đắn hơn, kịp thời sửa đổi, bổ

sung chế định về hòa giải tranh chấp đất đai tại cấp xã để cho UBND cấp xã thực
hiện tốt công tác hòa giải tranh chấp đất đai, hạn chế phát sinh tranh chấp đất đai tại
các cơ quan hành chính, Tịa án, góp phần ổn định an ninh chính trị, trật tự an toàn
xã hội, hạn chế thấp nhất tranh chấp nhỏ trở thành phức tạp, tạo điểm nóng.
Nhiệm vụ nghiên cứu: làm rõ về một số vấn đề lý luận về hòa giải tranh chấp
đất đai, trách nhiệm, thẩm quyền của UBND cấp xã; tổng hợp, đánh giá kết quả hòa
giải tranh chấp đất đai tại các xã, phường, thị trấn trên địa bàn tỉnh Bình Định trong
3 năm qua (2015 - 2017), qua đó xác định đâu là nguyên nhân pháp lý, đâu là nguyên
nhân thực tiễn. Cụ thể làm rõ tập trung làm rõ các vấn đề như sau:
- Luật đất đai quy định tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ
của người sử dụng đất giữa hai bên hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Vậy, tranh
chấp đất đai nào bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã;
- Các bên tranh chấp quyền sử dụng đất đối với diện tích đất chưa được nhà
nước giao cho ai;


4

- Thẩm quyền và thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã;
- Hiệu lực pháp lý của biên bản hòa giải thành tranh chấp đất đai của UBND
cấp xã.
Ngồi ra, tác giả tập trung phân tích những nội dung bất hợp lý, thực tiễn áp
dụng pháp luật về hòa giải tranh chấp đất đai để tại UBND cấp xã.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Các quy định hiện hành về hòa giải tranh chấp đất đai tại xã, phường, thị trấn
và thực tiễn hòa hòa giải tranh chấp đất đai tại cấp xã trên địa bàn tỉnh Bình Định.
Phạm vị nghiên cứu: trong khn khổ luận văn thạc sĩ theo định hướng ứng
dụng, tác giả đi sâu nghiên cứu những nội dung có nhiều cách hiểu, những khó khăn
trong việc áp dụng quy định của pháp luật và nội dung pháp luật chưa quy định về
hòa giải tranh chấp đất đai tại xã, phường, thị trấn. Về tranh chấp đất đai chỉ tập

trung nghiên cứu về tranh chấp quyền sử dụng đất.
5. Phương pháp nghiên cứu
Đề tài được nghiên cứu trên cơ sở phương pháp duy vật biện chứng, duy vật
lịch sử của Chủ nghĩa Mác - Lênin, Tư tưởng Hồ Chí Minh. Các phương pháp
nghiên cứu cụ thể như:
Phương pháp thống kê: tác giả sử dụng thống kê số liệu hòa giải các xã,
phường, thị trấn trên địa bàn tỉnh Bình Định qua ba năm để có tổng hợp phục vụ việc
đánh giá, nhận xét.
Phương pháp phân tích: Tác giả phân tích số liệu thực tiễn áp dụng pháp luật
về hòa giải tranh chấp đất đai qua tổng hợp, thống kê. Từ đó có nhận xét, đánh giá,
đề xuất các vấn đề nghiên cứu.
Phương pháp khảo sát: tác giả khảo sát các chuyên gia trong lĩnh vực nghiên
cứu bằng cách hỏi đáp trực tiếp và bằng phiếu khảo sát xã hội học.
Ngoài ra tác giả sử dụng các phương pháp so sánh nội dung tác giả nghiên
cứu với các cơng trình các tác giả khác nghiên cứu.
6. Kết cấu của đề tài
Ngoài phần mở đầu, phần kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của


5

Luận văn gồm 2 chương:
Chương 1: Quy định của pháp luật về hòa giải tranh chấp quyền sử dụng đất
tại UBND cấp xã.
Chương 2: Thực tiễn áp dụng pháp luật về hòa giải tranh chấp quyền sử dụng
đất tại UBND cấp xã trên địa bàn tỉnh Bình Định và kiến nghị.


6

CHƯƠNG 1
QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ HÒA GIẢI TRANH CHẤP
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI UBND CẤP XÃ
1.1. Khái quát về hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã.
1.1.1. Khái niệm về hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã:
- Khái niệm hòa giải.
Để nắm được bản chất cơ bản của hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp
xã, trước hết ta tìm hiểu khái niệm về hòa giải: “Hòa giải là tự chấm dứt việc xích
mích, tranh chấp giữa các bên bằng sự thương lượng với nhau hoặc qua sự trung gian
của một người khác. Hịa giải thành thì giữ gìn được sự đồn kết giữa các bên, tránh
được việc kiện tụng kéo dài, tốn kém và những trường hợp chỉ vì mâu thuẫn nhỏ mà
biến thành việc hình sự”4.
Hoặc “Hịa giải: Thuyết phục các bên tranh chấp tự giải quyết tranh chấp của
mình một cách ổn thỏa. Thơng thường, việc hịa giải được tiến hành sau khi thương
lượng (khiếu nại) giữa các bên đã không đạt được kết quả”5.
Theo cuốn sách 3450 thuật ngữ pháp lý phổ thông của tác giả Nguyễn Ngọc
Điệp, hòa giải được hiểu là việc các bên thương lượng, thỏa thuận với nhau trên cơ
sở có sự cảm thơng với nhau, tôn trọng pháp luật để giải quyết tranh chấp hay mâu
thuẫn nào đó thơng qua một trung gian hịa giải có thể là cá nhân, tổ chức xã hội hay
cơ quan có thẩm quyền6.
Khác với thương lượng và tự hòa giải, hòa giải là biện pháp mà các bên lựa
chọn một bên thứ ba độc lập, khơng có quyền, nghĩa vụ liên quan đến tranh chấp,
được các bên tin tưởng để giúp các bên đạt được thỏa thuận. Trong hịa giải, bên thứ
ba khơng được áp đặt, quyết định việc thỏa thuận của các bên. Việc hòa giải cần đảm
bảo tôn trọng sự tự nguyện thỏa thuận của các bên, nội dung thỏa thuận chính là ý
4 Từ điển Luật học, Nxb Từ điển Bách khoa, Hà Nội - 1999, tr.208 - 209.
5 Bộ Tư pháp - Viện Khoa học Pháp lý: Từ điển Luật học, Nxb Từ điển Bách khoa & Nxb Tư pháp,
6Hà Nội - 2006, tr. 365.
3

Nguyễn Ngọc Điệp (2009), 3450 thuật ngữ pháp lý phổ thông, Nhà xuất bản giao thông vận tải,
Thành phố Hồ Chí Minh, trang 237.


7
chí của các bên tranh chấp, khơng được dùng vũ lực hoặc đe dọa dùng vũ lực, bắt
buộc các bên phải thỏa thuận khơng phù hợp với ý chí của họ. Bên cạnh đó, nội dung
thỏa thuận giữa các đương sự không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội.
Bên thứ ba chỉ có trách nhiệm hướng dẫn, giúp đỡ, thuyết phục nhằm giúp các bên
tranh chấp đạt được sự thỏa thuận một cách tự nguyện vì lợi ích hài hòa của các bên 4.
Như vậy, hòa giải là sự thương lượng giữa các bên tranh chấp do một bên
thứ ba làm trung gian.
Với các khái niệm hòa giải như trên, thì hịa giải có các đặc trưng cơ bản đó
là:
Thứ nhất, hịa giải là một phương thức giải quyết tranh chấp, bất đồng, mâu
thuẫn các bên tranh chấp dựa trên việc tự thương lượng, thỏa thuận mang tính chất tự
nguyện, tự giác thực hiện.
Thứ hai, chủ thể làm trung gian (trọng tài) giúp các bên tranh chấp thỏa thuận
với nhau về giải quyết tranh chấp. Điều này làm cho hịa giải có sự khác biệt với
thương lượng.
Thứ ba, các thỏa thuận, cam kết từ kết quả của q trình hịa giải khơng có giá
trị bắt buộc cưỡng chế thi hành mà phụ thuộc vào thiện chí, sự tự nguyện của các
bên. Hòa giải thường được áp dụng những quan hệ dân sự, lối sống, phong tục, tập
quán.

4

Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2012), Giáo trình Luật Tố tụng Dân sự Việt Nam,
Nhà Xuất bản Hồng Đức - Hội Luật gia Việt Nam, Thành phố Hồ Chí Minh, trang 285.

8
- Khái niệm tranh chấp đất đai
Luật Đất đai năm 2013 có quy định khái niệm về tranh chấp đất đai “Tranh
chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc
nhiều bên trong quan hệ đất đai”7. Từ khái niệm tranh chấp đất đai, có thể hiểu chủ
thể tranh chấp, đối tượng tranh chấp đó là:
Về chủ thể tranh chấp đất đai là người sử dụng đất. Người sử dụng đất được
Luật đất đai quy định đó là người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận
quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất bao gồm bảy nhóm người sử
dụng đất quy định tại Điều 5 Luật Đất đai năm 2013.
Về đối tượng tranh chấp, là quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, Luật
quy định chưa rõ tranh chấp quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là quyền và
nghĩa vụ gì, bởi thơng thường người sử dụng đất chỉ tranh chấp quyền, lợi ích hợp
pháp chứ không ai tranh chấp việc thực hiện nghĩa vụ, trừ khi nghĩa vụ đó gắn liền
với quyền lợi8.
Phạm vi tranh chấp, Luật quy định “trong quan hệ đất đai”. Quan hệ đất đai
bao hàm cả quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, các giao dịch về đất đai như
chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế quyền sử dụng đất ...
Về khái niệm tranh chấp đất đai, có tác giả cho rằng “Tranh chấp đất đai là
tranh chấp phát sinh giữa các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai về quyền
và nghĩa vụ trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai”9. Hay có quan điểm cho rằng
nên định nghĩa “Tranh chấp đất đai là tranh chấp phát sinh giữa các chủ thể tham
gia quan hệ pháp luật đất đai về quyền và nghĩa vụ trong quá trình quản lý và sử
dụng đất”10 hay “Tranh chấp đất đai là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về lợi
ích, về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất

7 khoản 24 Điều 3 Luật đất đai năm 2013
8 Lưu Quốc Thái (2015), ‘Bàn về thẩm quyền, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại cơ quan hành
9chính', Tạp chí Khoa học Pháp lý, số 05 (90), trang 31.

10 Trường Đại học Luật Hà Nội (1999), Từ điển giải thích thuật ngữ luật học, Nhà xuất bản Công an
7

Nguyễn Ngọc Điệp (2009), 3450 thuật ngữ pháp lý phổ thông, Nhà xuất bản Giao thông Vận tải,
trang 289.


9
đai”11. Các khái niệm trên mang ý nghĩa về nghiên cứu khoa học, chưa thể hiện rõ,
rạch ròi tranh chấp đất đai với tranh chấp dân sự liên quan đến đất đai.
Theo tác giải tranh chấp đất đai là tranh chấp phát sinh xác định về quyền sử
dụng đất của các chủ thể sử dụng đất. Còn các tranh chấp liên quan đất đai khác nó
mang một quan hệ dân sự khác như tranh chấp thừa kế về đất đai, tranh chấp giao
dịch dân sự về đất đai... thì khơng xem là tranh chấp đất đai.
- Khái niệm hòa giải tranh chấp tại UBND cấp xã
Hòa giải tranh chấp đất đai không chỉ là nghĩa vụ của các cơ quan nhà nước
có thẩm quyền mà cịn là trách nhiệm của cả cộng đồng xã hội và của mỗi người sử
dụng đất.
Hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã, Luật Đất đai năm 2013 và các
văn bản hướng dẫn thi hành không quy định phạm vi tranh chấp, cũng như chủ thể
tranh chấp đất đai nào được UBND cấp xã hòa giải.
Căn cứ vào đặc điểm chung về hòa giải, chúng ta có thể đưa ra khái niệm về
hịa giải tranh chấp đất đai như sau: Hòa giải tranh chấp đất đai là tự chấm dứt việc
xích mích, tranh chấp trong sử dụng đất giữa các bên bằng sự thương lượng với
nhau hoặc qua sự trung gian của một người khác. Bên cạnh các đặc điểm chung của
hòa giải tranh chấp, hịa giải tranh chấp đất đai cịn có một số đặc trưng cơ bản sau
đây:
Thứ nhất: Việc hòa giải tranh chấp đất đai không chỉ dựa trên quan điểm,
đường lối, chính sách, pháp luật của Đảng và Nhà nước mà còn áp dụng phong tục,

11nhân dân, trang 74.
9

Trường Đại học Luật Hà Nội (2005), Giáo trình Luật Đất đai, Nhà xuất bản Tư pháp, trang 455.


1
0
tập quán truyền thống, hương ước, quy ước ... để vận động, thuyết phục các bên
tranh chấp hoá giải bất đồng, mâu thuẫn về đất đai;


định ranh giới đất để phân chia; (iiiii) Tranh chấp về tài sản gắn liền với quyền sử
dụng đất bao gồm: tranh chấp tài sản về nhà ở, vật kiến trúc gắn với nhà ở, các cơng
trình xây dựng trên đất và tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất đó.
Luật đất đai khơng quy định cụ thể dạng tranh chấp đất đai nào phải bắt buộc
hòa giải tại UBND cấp xã. Điều đó, tạo cách hiểu khác nhau và mỗi địa phương áp
dụng khác nhau.
Theo Nghị quyết số 05/2012/NQ-HĐTP ngày 03 tháng 12 năm 2012 của Hội
đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về hướng dẫn thi hành một số quy định
trong của Bộ luật Tố tụng dân sự 2004, sửa đổi bổ sung một số điều năm 2011, thì tại
khoản 3 Điều 8 quy định điều kiện thụ lý đơn khởi kiện vụ án dân sự mà đối tượng
khởi kiện là quyền sử dụng đất thì thực hiện như sau:
Đối với tranh chấp ai có quyền sử dụng đất thì phải tiến hành hịa giải tại Ủy
ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 135
của Luật Đất đai 2003.
Đối với tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao
dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia
tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,... thì khơng phải tiến hành hòa giải
tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp.

Theo Nghị quyết số 04/2017/NQ-HĐTP ngày 05 tháng 5 năm 2017 của Hội
đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về hướng dẫn một số quy định tại khoản 1
và khoản 3 Điều 192 Bộ luật Tố tụng dân sự số 92/2015/QH13 thì tại khoản 2 Điều 3
quy định chưa có đủ điều kiện khởi kiện theo quy định của pháp luật “Đối với tranh
chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân
xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai
năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b
khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015”.
Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về
giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất,
chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,... thì thủ tục hòa giải tại Ủy
ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp khơng phải là điều kiện khởi


kiện vụ án.
Điểm khác biệt của Nghị quyết 04 năm 2017 của Hội đồng thẩm phán Tòa án
nhân dân tối cao quy định tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất bắt khi thu lý
đơn khởi kiện thì bắt buộc phải được hòa giải tại UBND cấp xã, cịn những trường
hợp khác khơng phải là điều kiện khởi kiện vụ án. Nghĩa là, các tranh chấp về giao
dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất ...
UBND cấp xã có thể tiến hành hịa giải hoặc khơng thực hiện hịa giải các tranh chấp
đó vẫn phù hợp.
Thứ hai, khơng quy định chủ thể sử dụng đất nào được hòa giải tại UBND cấp
xã khi có phát sinh tranh chấp đất đai. Điều 202 Luật đất đai chỉ quy định “các bên
tranh chấp đất đai khơng hịa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất
tranh chấp để hòa giải”. Các bên được hiểu là người sử dụng đất, mà người sử dụng
đất có bảy nhóm như trên rất rộng. Việc hòa giải những trường hợp như vậy có khả
thi, hiệu quả và có thực hiện được hay không. Nếu người sử dụng đất là cá nhân
tranh chấp quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước đóng trên địa bàn của xã,
phường, thị trấn hoặc tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao thì UBND cấp xã

có tiến hành hịa giải hay khơng, nếu khơng hịa giải thì khơng phù hợp Luật đất đai,
nếu tiến hành hịa giải có có đảm bảo phù hợp các quy định pháp luật có quan. Thậm
chí, cá nhân sử dụng đất tranh chấp quyền sử dụng đất cơng ích thuộc quyền sử dụng
của UBND xã, vậy tranh chấp này có được hịa giải hay khơng. Nếu hịa giải thì,
UBND xã vừa là một trong các bên tranh chấp quyền sử dụng đất, vừa là người tiến
hành hịa giải thì có đảm bảo công bằng? Đây là hạn chế, thiếu rõ ràng, khơng chặt
chẽ trong quy định về hịa giải tranh chấp đất đai. Thực tế có một số tranh chấp dân
sự sẽ hành chính hóa quan hệ dân sự đó.
1.1.3.

Phân biệt hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã với hòa giải

tranh chấp đất đai tại các cơ quan, tổ chức khác theo quy định của pháp luật
Theo quy định pháp luật hiện hành12 thì hịa giải tranh chấp đất đai được hịa
giải ở những nơi đó là: Hòa giải tranh chấp đất đai tại Tổ hòa giải cơ sở; Hòa giải
tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã; Hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp
12Luật Hòa giải ở cơ sở năm 2013; Luật Đất đai năm 2013; Bộ Luật Tố tụng dân sự năm 2015.


huyện, UBND cấp tỉnh; Hòa giải tranh chấp đất đai tại Tịa án nhân dân. Với từng
hình thức hịa giải có điểm chung cơ bản là tạo các bên tự nguyện thỏa thuận, thống
nhất với nhau, đơn giản thủ tục, mang tính kịp thời, rút ngắn thời gian cho các bên
tranh chấp, nghĩa là giống nhau về mục đích và ý nghĩa. Nhưng mỗi loại hình hịa
giải có sự khác biệt về bản chất, cách thức thực hiện và giá trị pháp lý. Trong phạm
vi nghiên cứu, tác giả đưa ra những điểm khác biệt giữa hòa giải tranh chấp đất đai
tại UBND cấp xã với hòa giải tại Tổ hòa giải cơ sở và hòa giải tại trong tố tụng và
ngồi tố tụng như sau:
1.1.3.1.

Khác biệt hịa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã với Tổ hòa

giải ở cơ sở
Về cơ sở pháp lý
Hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã được điều chỉnh bởi Luật Đất
đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành, như Nghị định số 43/2014/NĐ- CP
ngày 15-5-2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất
đai
Còn hòa giải ở cơ sở được điều chỉnh bởi Luật Hòa giải ở cơ sở năm 2013 và
các văn bản hướng dẫn thi hành: Nghị định số 15/2014/NĐ-CP ngày 27-2-2014 của
Chính phủ quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Hòa giải ở cơ sở;
Nghị quyết liên tịch số 01/2014/NQLT/CP-UBTƯMTTQVN ngày 18-11-2014 giữa
Chính phủ và Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam về hướng dẫn phối
hợp thực hiện một số quy định của pháp luật về hòa giải ở cơ sở.
Về chủ thể thực hiện việc hòa giải
Hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã thì UBND cấp xã là chủ thể thực
hiện hịa giải thơng qua Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai do UBND cấp xã thành
lập. Thành phần Hội đồng gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND là Chủ tịch Hội
đồng; đại diện Ủy ban MTTQ xã, phường, thị trấn; tổ trưởng tổ dân phố đối với khu
vực đô thị; trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông thôn; đại diện của một số hộ dân
sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng
đối với thửa đất đó; cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn. Tùy từng
trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến


binh, Đồn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh13.
Cịn hịa giải tranh chấp đất đai ở cơ sở là Tổ hòa giải, Tổ hòa giải là tổ chức
tự quản của nhân dân được thành lập ở cơ sở (gồm thôn, làng, ấp, bản, bn, phum,
sóc, tổ dân phố, khu phố và cộng đồng dân cư khác) để hoạt động hòa giải. Tổ hịa
giải có từ 3 hịa giải viên trở lên, khi hòa giải tranh chấp do Hòa giải viên thực hiện
hòa giải.

Về phạm vi hòa giải:
Phạm vi hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã là những tranh chấp đất
đai mà các bên khơng tự hịa giải được. Các bên tranh chấp là hộ gia đình, cá nhân,
tổ chức, cơ quan sử dụng đất có tranh chấp.
Cịn đối với hòa giải ở cơ sở là tranh chấp phát sinh từ quan hệ dân sự như
tranh chấp về quyền sở hữu, nghĩa vụ dân sự, hợp đồng dân sự, thừa kế, quyền sử
dụng đất 14. Còn các bên tranh chấp hòa giải ở cơ sở là hộ gia đình, cá nhân (khơng
có tổ chức).
Về bản chất
Hịa giải tranh chấp đất đai của UBND cấp xã là một thủ tục có tính chất pháp
lý bắt buộc. Đây có thể được coi như là một giai đoạn tiền tố tụng để giải quyết tranh
chấp đất đai của Tòa án nhân dân hoặc cơ quan hành chính nhà nước có thẩm quyền.
Hịa giải ở cơ sở khơng phải là một thủ tục bắt buộc, là phương thức tổ chức
giải quyết những mâu thuẫn, tranh chấp trên cơ sở khuyến khích, thuyết phục các bên
tự nguyện thỏa thuận với nhau nhằm xóa bỏ mâu thuẫn, bất đồng, từ đó đạt được
thỏa thuận phù hợp với pháp luật và đạo đức xã hội, góp phần xây dựng tinh thần
đồn kết trong nội bộ nhân dân, tương thân tương ái, giữ gìn đạo đức, tình làng nghĩa
xóm, giữ gìn an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội trong cộng đồng dân cư.
Về hệ quả pháp lý.
Đối với hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã: Kết quả hòa giải thành,
các bên thực hiện theo thỏa thuận đó; nếu khơng thành thì u cầu cơ quan có thẩm
13Điều 88 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15-5-2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành
một số điều của Luật Đất đai.
14Điều 5 Nghị định số 15/2014/NĐ-CP ngày 27-2-2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều
và biện pháp thi hành Luật Hòa giải ở cơ sở


quyền giải quyết tranh chấp đất đai. Như vậy, có thể thấy, tuy giống nhau về mục
đích và ý nghĩa nhưng hòa giải ở cơ sở và hòa giải trong giải quyết tranh chấp đất đai
là hai hoạt động hòan toàn khác nhau về bản chất và thủ tục tiến hành.

Đối với hòa giải ở cơ sở: Nếu hòa giải thành, các bên có quyền u cầu Tịa
án nhân dân cơng nhận thỏa thuận theo kết quả hịa giải thành đó. Nếu hịa giải
khơng thành thì các bên có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh
chấp theo quy định của pháp luật.
1.1.3.2.

Khác biệt hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã với các cơ

quan hành chính có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai.
Cơ quan có nhiệm vụ thực hiện hịa giải trong quá trình giải quyết đất đai bao
gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Bộ
trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường. Các chủ thể này giao cho cơ quan tham mưu
có trách nhiệm tiến hành hịa giải các bên tranh chấp. Cụ thể, Chủ tịch UBND cấp
huyện thì giao cho Phịng Tài ngun và Mơi trường; Chủ tịch UBND cấp tỉnh thì
giao cho Sở Tài ngun và Mơi trường; Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường
phân công đơn vị có chức năng tham mưu giải quyết tranh chấp tiến hành hòa giải
tranh chấp đất đai15.
Việc hòa giải tranh chấp đất đai của các cơ quan này là một trong những thủ
tục trong q trình giải quyết tranh chấp. Cịn hịa giải tranh chấp đất đai tại UBND
cấp xã khơng phải là thủ tục giải quyết tranh chấp mà là một vụ hịa giải. Điểm khác
biệt lớn nhất đó là tính pháp lý kết quả hịa giải thành hay khơng thành thì các người
giải quyết tranh chấp đều ban hành quyết định, có thể là quyết định cơng nhận hịa
giải thành hoặc quyết định giải quyết tranh chấp nếu hòa giải khơng thành. Cịn
UBND cấp xã khơng ban hành bất kỳ văn bản nào về kết quả hòa giải thành hay
khơng thành mà chỉ thể hiện biên bản hịa giải.
Về trách nhiệm pháp lý, Biên bản hòa giải tại UBND cấp xã khơng có giá trị
bắt buộc các bên thi hành, cịn quyết định cơng nhận kết quả hịa giải của người giải
quyết tranh chấp đất đai có giá trị bắt buộc các bên thi hành khi phát sinh hiệu lực
15Điều 89, Điều 90 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15-5-2014 của Chính phủ quy định chi tiết
thi hành một số điều của Luật Đất đai.

pháp luật.
1.1.3.3.

Khác biệt hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã với hòa giải

tranh chấp đất đai tại Tòa án
Khi tranh chấp đất đai được UBND cấp xã hịa giải nhưng khơng thành, các
bên tiến hành khởi kiện dân sự tại Tòa án. Trong thời hạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm vụ
án, Tòa án tiến hành hòa giải để các đương sự thỏa thuận với nhau.16 Việc hịa giải
được tiến hành do Thẩm phán chủ trì. Nội dung hịa giải được lập biên có đầy đủ chữ
ký hoặc điểm chỉ của những người tham gia phiên họp, chữ ký của Thư ký Tòa án
ghi biên bản và của Thẩm phán chủ trì phiên họp. Những người tham gia phiên họp
có quyền được xem biên bản ngay sau khi kết thúc phiên họp, yêu cầu ghi những sửa
đổi, bổ sung vào biên bản và ký xác nhận hoặc điểm chỉ. Trường hợp các đương sự
thỏa thuận được với nhau về vấn đề phải giải quyết trong vụ án dân sự thì Tịa án lập
biên bản hịa giải thành. Biên bản này được gửi ngay cho các đương sự tham gia hòa
giải17. Hết thời hạn 07 ngày, kể từ ngày lập biên bản hịa giải thành mà khơng có
đương sự nào thay đổi ý kiến về sự thỏa thuận đó thì Thẩm phán chủ trì phiên hịa
giải hoặc một Thẩm phán được Chánh án Tịa án phân cơng phải ra quyết định công
nhận sự thỏa thuận của các đương sự. Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các
đương sự có hiệu lực pháp luật ngay sau khi được ban hành và không bị kháng cáo,
kháng nghị theo thủ tục phúc thẩm. Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các
đương sự chỉ có thể bị kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm nếu có căn cứ cho
rằng sự thỏa thuận đó là do bị nhầm lẫn, lừa dối, đe dọa, cưỡng ép hoặc vi phạm điều
cấm của luật, trái đạo đức xã hội18.
Như vậy, hòa giải tranh chấp đất đai tại cơ quan tố tụng là một thủ tục trong
vụ án dân sự, thủ tục tiền xét xử. Giá trị pháp lý hòa giải thành tại cơ quan tố tụng có
giá trị bắt buộc thi hành bởi một quyết định của Tịa án. Xét về trình tự, thủ tục, cơ

sở pháp lý và hiệu lực thì hịa giải tranh chấp đất đai tại Tòa án hơn hẳn về giá trị
pháp lý so với hòa giải tại UBND cấp xã.
16Điều 205 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.
17Điều 212 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015
18Điều 213 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.


1.2. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã.
1.2.1.

Tiếp nhận đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
Cơ sở tiến hành hòa giải tranh chấp đất đai theo quy định tại Điều 202 Luật

Đất đai năm 2013 và Điều 88, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm
2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (gọi tắt Nghị định 43)
thì các bên tranh chấp phải có đơn u cầu giải quyết tranh chấp đất đai. Khi nhận
được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, UBND cấp xã sẽ thực hiện các bước
tiếp theo.
Theo quy định trên, có bốn vấn đề cần làm rõ đó là:
Thứ nhất, tên gọi đơn không đúng khoản 1 Điều 88 Nghị định 43 quy định
phải có “đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai”, trong khi UBND cấp xã khơng
có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai mà chỉ có thẩm quyền hịa giải tranh
chấp đất đai. Quy định hình thức đơn khơng phù hợp với nội dung thực hiện.
Thứ hai, nếu bên tranh chấp đất đai mà không viết đơn được, vì lý do già yếu,
khơng biết chữ, có nhược điểm về thể chất ... thì UBND cấp xã có thụ lý vụ việc để
tiến hành hịa giải khơng? Nghị định 43 quy định hình thức u cầu giải quyết là phải
bằng đơn. Cịn các hình thức khác như trình bày trực tiếp về nội dung tranh chấp đất
đai u cầu hịa giải, UBND cấp xã có được thụ lý khơng. Xét quy định của Nghị
định 43 thì khơng thụ lý. Nếu khơng thụ lý hịa giải sẽ ảnh hưởng quyền và lợi ích
hợp pháp của người sử dụng đất không đúng tinh thần của pháp luật, nếu thụ lý thì

khơng đảm bảo hình thức, cơ sở, chứng cứ gì mà UBND cấp xã mời bên kia lên hòa
giải và hồ sơ chuyển vụ việc cho Tòa án nhân dân không đảm bảo thủ tục giải quyết
tiếp theo.
Thứ ba, khơng quy định thủ tục UBND cấp xã có văn bản tiếp nhận đơn. Điều
này sẽ có ý nghĩa về thời hạn hòa giải. Luật đất đai quy định, thời hạn hịa giải khơng
q 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai. Thực
tế rất nhiều vụ kéo dài thời hạn hòa giải nhưng cơ sở để tính q thời hạn hịa giải
khơng xác định được. Trong tay người u cầu hịa giải tranh chấp khơng có giấy


biên nhận hay văn bản thông báo về nhận đơn. Theo tác giải phải quy định trách
nhiệm Chủ tịch UBND cấp xã có văn bản tiếp nhận đơn hoặc tiếp nhận yêu cầu hòa
giải của bên tranh chấp làm cơ sở chứng cứ xác định UBND cấp xã có thực hiện hòa
giải đúng thời hạn pháp luật quy định hay không để xác định trách nhiệm.
Thứ tư, theo khoản 1, khoản 2 Điều 202 Luật đất đai quy định “1. Nhà nước
khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hịa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất
đai thơng qua hòa giải ở cơ sở; 2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp khơng
hịa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa
giải.” Nên khi nhận đơn tranh chấp mà vụ việc chưa tiến hành hòa giải ở cơ sở,
UBND cấp xã chuyển đơn về cho Tổ hòa giải cơ sở tiến hành hịa giải trước. Chính
vì Điều 202 Luật đất đai quy định như vậy đã tạo cách hiểu và thực hiện không đồng
bộ.
1.2.2.

Thẩm tra, xác minh.
Tại điểm a, khoản 1 Điều 88 Nghị định 43 quy định trách nhiệm của UBND

cấp xã có nhiệm vụ “Thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp,
thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá
trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất”. Đây là giai đoạn có tính chấp quyết

định, là cơ sở xác định ai là người được quyền sử dụng đất. Nếu UBND cấp xã giao
cho cơng chức có trình độ, khả năng thực hiện tốt nhiệm vụ này sẽ đủ cơ sở khi đứng
ra làm trọng tài hòa giải giữa các bên, ý kiến tham gia có tính thuyết phục cao, nếu
ngược lại khơng làm tốt dẫn đến khơng có chính kiến, ý kiến lập lờ tạo sự hòai nghi
của một trong các bên tranh chấp, vụ việc khơng những hịa giải không thành mà tạo
sự căng thẳng, phức tạp hơn. Đây là giai đoạn kéo dài thời gian nhất trong q trình
tiến hành hịa giải.
Để hình thành hồ sơ phải thể hiện nguồn gốc đất, hồ sơ địa chính, thời điểm
sử dụng, quá trình sử dụng, hiện trạng sử dụng đất. Các bên tranh chấp cung cấp
chứng cứ có liên quan để chứng minh tính hợp pháp về quyền sử dụng đất sẽ tạo điều
kiện thuận lợi cho việc hình thành hồ sơ. Nhưng rất có nhiều trường hợp các bên
khơng có chứng cứ cung cấp chỉ trình bày về nguồn gốc cũng như q trình sử dụng.
Khi đó UBND cấp xã phải xác minh những người hiểu rõ về nguồn gốc và quá trình


sử dụng đất cùng với hồ sơ địa chính để làm cơ sở hịa giải tranh chấp. Ngồi ra,
pháp luật quy định UBND cấp xã phải tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp,
vấn đề này về hình thức là mâu thuẫn giữa các bên để xác lập quyền sử dụng, về nội
dung là quyền sử dụng đất, nghĩa là quyền lợi. Cịn có một số trường hợp tranh chấp
khơng vì quyền lợi mà vì danh dự, vì mâu thuẫn cá nhân dẫn đến phát sinh tranh
chấp đất đai.
1.2.3.

Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai.
Quy định thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đai là điểm mới của của

Luật đất đai năm 2013 so trước đây. Tại điểm b, khoản 1 Điều 88 Nghị định 43 quy
định về UBND cấp xã phải thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực
hiện hòa giải. Thành phần Hội đồng gồm:
- Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân là Chủ tịch Hội đồng;

- Đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn;
- Tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp đối với khu
vực nông thôn;
- Đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ
về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó;
- Cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn;
- Cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn.
- Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện Hội Nơng dân, Hội Phụ
nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh.
Với các thành phần trong Hội đồng hịa giải quy định như trên thể hiện gồm
có thành phần “cứng” và thành phần “mềm”. Thành phần “cứng” là bắt buộc phải có
trong Hội đồng hịa giải, nếu thiếu một trong các thành phần này xem như thành
phần hịa giải khơng đảm bảo, khơng đủ điều kiện để tiến hành hòa giải. Thành phần
“mềm” là thành phần tùy vào trường hợp cụ thể mà các bên tranh chấp đó thuộc
thành phần nào (hội viên) của hội đồn thể nào thì mời đại diện các hội đồn thể đó
như Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đồn Thanh niên Cộng sản Hồ
Chí Minh.
Với thành phần hội đồng hịa giải trên có “Đại diện của một số hộ dân sinh


sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối
với thửa đất đó”. Đây là thành phần khó tham gia nhất trong hội đồng, vì những
người này khơng có trách nhiệm cũng như không nghĩa vụ bắt buộc họ phải tham gia
hội đồng hòa giải. Phong tục, tập quán Việt Nam là “tình làng nghĩa xóm”, khi hai
bên tranh chấp, mâu thuẫn hai bên căng thẳng, họ khơng muốn mắc lịng hai bên nên
từ chối không tham gia vào hội đồng hịa giải. Thực tiễn sẽ rất hiếm có vụ hịa giải có
thành phần này tham gia. Vấn đề đặt ra, khi khơng có thành phần này tham gia hịa
giải thì vụ việc hịa giải có hợp pháp hay khơng. Đây là bỏ ngỏ của pháp luật. Thực
tiễn áp dụng, có thành phần này cũng được mà khơng có cũng được.
Luật quy định mời “một số hộ dân” là bao nhiêu người, khơng mang tính định

lượng cụ thể; tiêu chuẩn “một số hộ dân” là sinh sống lâu đời, ở cùng địa phương cấp
xã, biết rõ nguồn gốc đất và quá trình sử dụng thửa đất đó. Nếu có đúng thành phần
này tham gia hịa giải thì hiệu quả hịa giải thành sẽ cao hơn. Nhưng đây là ý kiến
chủ quan của người làm luật, nó quá xa so với thực tiễn nên tính khả thi khơng cao.
Về cá nhân khơng nên quy định thành phần này là thành phần “cứng” như trên mà
đưa có thể vào thành phần “mềm” sẽ hay hơn.
Về thuật ngữ luật học, cụm từ “một số hộ dân sinh sống lâu đời” thật trừu
tượng nên thay bằng cụm từ “từ hai đến ba người biết rõ về nguồn gốc và quá trình
sử dụng đất đang tranh chấp”; dùng từ “cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp” là sai cơ
bản về thuật ngữ pháp luật. Luật cán bộ, công chức quy định rõ ai là cán bộ, ai là
công chức. Trường hợp trên là công chức chứ không phải cán bộ như quy định của
Nghị định 43.
1.2.4.

Tổ chức hịa giải
UBND cấp xã sau có báo cáo kết quả thẩm tra, xác minh và chứng cứ pháp lý

về nguồn gốc, quá trình sử dụng đất đang tranh chấp và thành lập hội đồng hòa giải
tranh chấp đất đai cũng như chuẩn bị đầy đủ các điều kiện hòa giải sẽ tiến hành hòa
giải. Việc tổ chức hòa giải thành có ý nghĩa quan trọng, một mặt hàn gắn tình cảm
các bên tranh chấp, mặt khác giải quyết vụ việc kịp thời hạn chế công sức, tiền của