Pháp luật về xử lý tài sản là nhà ở của người phải thi hành án (luận văn thạc sỹ luật)

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

HUỲNH THỊ THANH TRÚC

PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN LÀ NHÀ Ở CỦA NGƯỜI
PHẢI THI HÀNH ÁN

LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC

TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2019


ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

HUỲNH THỊ THANH TRÚC

PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN LÀ NHÀ Ở CỦA NGƯỜI
PHẢI THI HÀNH ÁN

Chuyên ngành: Luật Dân sự và Tố tụng dân sự
Mã số: 60380103

LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS LÊ VŨ NAM

TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2019
LỜI CAM ĐOAN

Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các số liệu sử
dụng trong bài viết là chính xác và trung thực. Nếu có sai trái, tôi xin chịu trách
nhiệm trước Hội đồng chấm điểm và nhà trường theo Quy chế đào tạo sau đại học
của Bộ trưởng Bộ Giáo dục và đào tạo.

TÁC GIẢ

HUỲNH THỊ THANH TRÚC


STT

DANH MỤC THUẬT NGỮ VIẾT TẮT
Thuật ngữ đầy đủ
Thuật ngữ viết tắt

1

Thi hành án dân sự

THADS

2

Tố tụng dân sự

TTDS

3

Nghị định chính phủ

NĐ-CP

4

Thơng tư liên tịch

TTLT

5

Bộ Tư pháp

BTP

6

Tồ án nhân dân

TAND

7

Viện kiểm sát nhân tối cao

VKSNDTC

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN
DANH MỤC THUẬT NGỮ VIẾT TẮT
MỤC LỤC
Trang
MỞ ĐẦU ........................................................................................................ 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................ 1
2. Tình hình nghiên cứu đề tài ....................................................................... 2
3. Mục đích và nhiệm vụ của luận văn .......................................................... 3
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.............................................................. 4
5. Phương pháp nghiên cứu............................................................................ 5
6. Kết cấu luận văn......................................................................................... 5
CHƯƠNG 1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN LÀ NHÀ Ở CỦA
NGƯỜI PHẢI THI HÀNH ÁN...................................................................... 7
1.1. Khái quát về người phải thi hành án và tài sản thi hành án là nhà ở.
7
1.1.1. Khái niệm người phải thi hành án, quyền và nghĩa vụ của người phải
thi hành án ....................................................................................................... 7
1.1.1.1. Khái niệm người phải thi hành án..................................................... 7
1.1.1.2. Quyền và nghĩa vụ của người phải thi hành án.................................
10
1.1.1.2.1. Quyền của người phải thi hành án .................................................
10


1.1.1.2.2. Nghĩa vụ của người phải thi hành án .............................................
22
1.1.2. Khái niệm, đặc điểm, phân loại nhà ở..................................................
25

1.1.2.1. Khái niệm nhà ở ............................................................................. 25
1.1.2.2. Đặc điểm nhà ở ............................................................................... 26
1.1.2.3. Phân loại nhà ở ............................................................................... 26
1.2. Tổng quan về xử lý tài sản là nhà ở của người phải thi hành án ... 27
1.2.1. Xử lý tài sản là nhà ở của người phải thi hành án.............................. 27
1.2.2. Sự cần thiết phải kê biên, xử lý tài sản là nhà ở của người phải thi hành
án

31

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1............................................................................. 34
CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN LÀ
NHÀ Ở CỦA NGƯỜI PHẢI THI HÀNH ÁN VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN
THIỆN .......................................................................................................... 35
2.1. Thực trạng pháp luật về kê biên tài sản là nhà ở của người phải thi
hành án ......................................................................................................... 35
2.1.1. Điều kiện kê biên tài sản là nhà ở của người phải thi hành án .......... 35
2.1.1.1. Trường hợp người phải thi hành án có nhiều nhà ở khác nhau ...... 35
2.1.1.2. Trường hợp người phải thi hành án có nhà ở duy nhất................... 35
2.1.2. Thủ tục kê biên tài sản là nhà ở của người phải thi hành án.............. 37
2.1.2.1. Trước khi kê biên tài sản là nhà ở ................................................... 37
2.1.2.2. Tiến hành kê biên tài sản là nhà ở của người phải thi hành án ....... 43
2.1.3. Hậu quả pháp lý của việc kê biên tài sản là nhà ở của người phải thi
hành án .......................................................................................................... 44
2.2. Thực trạng pháp luật về xử lý tài sản là nhà ở của người phải thi


hành án

45

2.2.1. Điều kiện xử lý tài sản là nhà ở của người phải thi hành án.............. 45
2.2.1.1. Xử lý tài sản là nhà ở gắn liền với đất do người phải thi hành án đứng
tên chủ quyền sử dụng.................................................................................... 45
2.2.1.2. Xử lý tài sản là nhà ở gắn liền với đất thuộc quyền sử dụng của người
khác

46

2.2.1.3. Xử lý nhà ở trên đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất

47

2.2.1.4. Xử lý nhà ở thuộc sở hữu chung .................................................... 49
2.2.1.5. Xử lý nhà ở là nơi ở duy nhất của người phải thi hành án.............. 57
2.2.1.6. Xử lý tài sản là nhà ở của người phải thi hành án đang cho thuê, đang
cho ở nhờ ....................................................................................................... 59
2.2.1.7. Xử lý tài sản là nhà ở của người phải thi hành án đang cầm cố, thế
chấp ............................................................................................................... 60
2.2.2. Định giá tài sản là nhà ở của người phải thi hành án để xử lý........... 62
2.2.2.1. Định giá bằng sự thỏa thuận của đương sự..................................... 62
2.2.2.2. Định giá do tổ chức thẩm định giá thực hiện ................................. 63
2.2.2.3. Định giá do Chấp hành viên xác định ............................................ 65
2.2.2.4. Định giá lại tài sản kê biên.............................................................. 66
2.2.3. Các hình thức xử lý tài sản là nhà ở của người phải thi hành án ........ 67
2.2.3.1. Giao tài sản là nhà ở của người phải thi hành cho người được thi hành
án để trừ vào số tiền được thi hành án .......................................................... 67
2.2.3.2. Bán đấu giá tài sản .......................................................................... 68
2.2.4. Chuyển quyền sở hữu tài sản là nhà ở của người phải thi hành án sau

khi xử lý.......................................................................................................... 70
2.2.4.1. Giao tài sản bán đấu giá cho người mua tài sản bán đấu giá .......... 70
2.2.4.2. Giao tài sản cho người nhận tài sản để thi hành án......................... 71


2.2.4.3. Trách nhiệm của các cơ quan trong việc đăng ký chuyển quyền sở
hữu, sử dụng cho người mua tài sản bán đấu giá, người nhận tài sản để trừ vào
tiền thi hành án .............................................................................................. 71
2.3. Kiến nghị hoàn thiện hệ thống pháp luật về kê biên, xử lý tài sản là
nhà ở của người phải thi hành án .............................................................. 73
KẾT LUẬN .................................................................................................. 81
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Xử lý tài sản của người phải thi hành án là một trong những biện pháp cưỡng
chế của pháp luật thi hành án dân sự được Chấp hành viên áp dụng trong quá trình
giải quyết thi hành án. Đây là một biện pháp quan trọng trong các biện pháp cưỡng
chế thi hành án, thực hiện quyền lực nhà nước, được đảm bảo bằng sức mạnh của
nhà nước và Chấp hành viên áp dụng trong trường hợp người phải thi hành án không
tự nguyện thi hành nghĩa vụ của mình theo Bản án, quyết định của Tòa án. Luật Thi
hành án dân sự năm 2008 được sửa đổi, bổ sung năm 2014 (Luật Thi hành án dân sự)
đã có nhiều quy định mới về xử lý tài sản nhưng vẫn còn nhiều điểm bất cập, nhiều
quy định không rõ ràng, mâu thuẫn với quy định pháp luật Nhà ở, pháp luật đất
đai.. .dẫn đến quá trình áp dụng nhiều vướng mắc, dễ sai phạm. Mặc dù đã có nhiều
cơng trình nghiên cứu về pháp luật thi hành án dân sự nhưng vẫn chưa thực sự phản
ánh một cách toàn diện và đầy đủ các vấn đề lý luận cũng như thực tiễn áp dụng biện

pháp xử lý tài sản để thi hành án. Vì vậy xử lý tài sản cần phải có các cơng trình
nghiên cứu tồn diện các vấn đề lý luận cũng như thực tiễn áp dụng biện pháp xử lý
tài sản nói chung và xử lý tài sản là nhà ở của người phải thi hành án nói riêng. Thực
tiễn cho thấy vấn đề xử lý tài sản là nhà ở được diễn ra ngày càng nhiều đã góp phần
giảm tỷ lệ án tồn đọng của cơ quan thi hành án, qua đó bảo vệ tính nghiêm minh của
pháp luật, bảo đảm cho phán quyết của tịa án có khả năng thực thi trên thực tế. Tuy
nhiên bên cạnh kết quả đạt được, vấn đề xử lý tài sản là nhà ở của người phải thi
hành án vẫn còn gặp phải những vướng mắc, bất cập, nhiều bản án có hiệu lực pháp
luật nhưng còn chậm tổ chức thi hành, việc áp dụng biện pháp xử lý tài sản nhà ở sau
khi kê biên cịn tồn tại những khó khăn.ngun nhân liên quan đến các vấn đề này
xuất phát từ những bất cập của pháp luật về kê biên nhà ở và việc không xử lý được
tài sản là nhà ở của người phải thi hành án sau khi đã áp dụng các biện pháp kê biên,
bán đấu giá, hoạt động kê biên tài sản của cơ
Từ thực trạng lý luận và thực tiễn áp dụng biện pháp xử lý tài sản là nhà ở của
người phải thi hành án nêu trên, cần phải có những phân tích, đánh giá nhằm khắc


2

quan thi hành án dân sự vẫn chưa thực sự được chính quyền địa phương và cơ quan,
ban ngành có liên quan chú trọng hỗ trợ trên thực tế.
phục những bất cập và nâng cao hiệu quả công tác xử lý tài sản là nhà ở của người
phải thi hành án theo pháp luật thi hành án dân sự. Vì vậy tác giả lựa chọn đề tài
“Pháp luật về xử lý tài sản là nhà ở của người phải thi hành án” để làm luận văn Thạc
sĩ.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Trong những năm gần đây, công tác thi hành án dân sự đang được đặt ra và là
nhiệm vụ cấp bách của Đảng, Nhà nước, các tổ chức xã hội và tất cả công dân Việt
Nam. Thi hành án dân sự là một lĩnh vực tương đối rộng và phức tạp, vì vậy trước
những địi hỏi khách quan của cơng tác thi hành án dân sự, đã có một số cơng trình

khoa học nghiên cứu về vấn đề thi hành án dân sự, cụ thể là:
Nhóm các luận văn:
- Trần Công Thịnh (2007), Biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản để thi hành
án dân sự, Luận văn thạc sĩ, Khoa luật Đại học Quốc gia Hà Nội. Luận văn phân tích
cơ sở lý luận và thực tiễn của biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản theo quy định pháp
luật nhưng phân tích trên cơ sở pháp lệnh Thi hành án dân sự năm 1993 và Pháp lệnh
Thi hành án dân sự năm 2004.
- Nguyễn Công Long (2000), Các biện pháp cưỡng chế thi hành án dân sự,
thực tiễn áp dụng và hướng hoàn thiện, Luận văn thạc sĩ Luật học, Đại học Luật Hà
Nội. Luận văn đã nêu lên một số vấn đề chung về thi hành án dân sự và cưỡng chế
thi hành án dân sự; các biện pháp cưỡng chế thi hành án dân sự theo pháp luật Việt
Nam hiện hành và thực tiễn áp dụng, đưa một số khuyến nghị nhằm hoàn thiện các
quy định về cưỡng chế thi hành án dân sự, nâng cao hiệu quả thi hành án dân sự trên
cơ sở Pháp lệnh THADS năm 1993.
- Lê Xuân Tùng (2016), Các biện pháp cưỡng chế thi hành án dân sự theo
pháp luật Việt Nam hiện nay từ thực tiễn thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sĩ, Viện
Hàn Lâm Khoa học xã hội. Luận văn đã phân tích, đánh giá về thực tiễn áp dụng các
biện pháp cưỡng chế thi hành án dân sự theo pháp luật Việt Nam trên địa bàn thành
phố Hà Nội từ năm 2013 đến năm 2015.
Nhóm các bài viết trên các báo, tạp chí:
- Hồ Qn Chính - Hồng Thị Thanh Hoa, Vấn đề cưỡng chế kê biên tài sản


3

của người phải thi hành án - Tạp chí Tịa án ngày 08/9/2018.
- Vũ Hòa, “Một số vướng mắc trong áp dụng pháp luật về kê biên, xử lý tài
sản của người phải thi hành án”, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật 11/2012, tr 61-64.
- Thu Hằng, “Bế tắc khi kê biên nhà thi hành án dân sự trên đất của người
khác”, Báo Pháp luật Việt Nam ngày 10/4/2014, Việt Hòa “Nhà của một người, đất

của người khác thi hành như thế nào”, Báo Pháp luật Việt Nam ngày 06/02/2012.
Các cơng trình nghiên cứu khoa học trên đã làm sáng tỏ một số vấn đề lý luận
về thi hành án dân sự nói chung, xử lý tài sản thi hành án nói riêng nhưng điểm
chung của các cơng trình trên là phần lớn chỉ nghiên cứu phân tích những vấn đề
chung của xử lý tài sản thi hành án chứ chưa đi sâu phân tích xử lý tài sản là nhà ở
của người phải thi hành án. Đồng thời cũng chưa có dẫn chiếu một cách tổng thể,
tồn diện các khía cạnh của việc xử lý tài sản là nhà ở của người phải thi hành án. Vì
vậy, cơng trình của mình tác giả sẽ phân tích một cách chuyên sâu vào vấn đề lý luận
và thực tiễn thực hiện việc kê biên, xử lý tài sản là nhà ở của người phải thi hành án.
Do vậy các công trình nghiên cứu trên so với đề tài của luận văn này là hồn tồn
khơng có sự trùng lắp.
3. Mục đích và nhiệm vụ của luận văn
- Mục đích nghiên cứu
Trên cơ sở nghiên cứu những vấn đề lý luận cũng như quy định của pháp luật
về xử lý tài sản là nhà ở của người phải thi hành án, tác giả phân tích đánh giá cũng


4

như tìm hiểu thực tiễn áp dụng pháp luật trong việc xử lý tài sản là nhà ở của người
phải thi hành án và hậu quả pháp lý của việc xử lý tài sản là nhà ở của người phải thi
hành án trong giai đoạn hiện nay. Từ đó phát hiện những quy định còn bất cập, chưa
cụ thể, những vướng mắc trong việc áp dụng pháp luật và trong hoạt động thực tiễn,
trên cơ sở đó đưa ra những kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật pháp luật về vấn đề
này trong điều kiện thực tế hiện nay.
- Nhiệm vụ nghiên cứu
Để đạt được mục đích đề ra, tác giả xác định những vấn đề cần nghiên cứu
như sau:
Thứ nhất, Nghiên cứu các vấn đề lý luận về xử lý tài sản là nhà ở của người
phải thi hành án.

Thứ hai, Phân tích, đánh giá các quy định của pháp luật thực định về xử lý tài
sản là nhà ở của người phải thi hành án.
Thứ ba, Thực tiễn áp dụng pháp luật về xử lý tài sản là nhà ở của người phải
thi hành án.
Thứ tư, Trên cơ sở các phân tích trên, kiến nghị một số giải pháp nhằm hoàn
thiện quy định pháp luật về kê biên tài sản là nhà ở của người phải thi hành án trong
thực tiễn.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu
Trong phần này tác giả tập trung nghiên cứu các vấn đề lý luận chung về xử lý
tài sản là nhà ở của người phải thi hành án, quy định của pháp luật về tài sản là nhà ở
của người phải hành án; tác giả cũng nghiên cứu những cơng trình cụ thể, các bài báo
khoa học bình luận về đề tài này và một số vụ việc cụ thể về xử lý tài sản là nhà ở
của người phải thi hành án mà cơ quan thi hành án giải quyết.
- Phạm vi nghiên cứu
- Nghiên cứu quy định pháp luật hiện hành về xử lý tài sản là nhà ở của người
phải thi hành án. Trong đó tập trung nghiên cứu các quy định trong Luật Thi hành án
dân sự năm 2008 được sửa đổi, bổ sung năm 2014, Luật đất đai 2013, Luật Nhà ở
2014 có so sánh đối chiếu với Luật nhà ở 2005, Bộ Luật dân sự năm 2015, Luật Đấu


5

Trong khuôn khổ của Luận văn Thạc sĩ, tác giả tập trung nghiên cứu những
vấn đề sau:
giá tài sản năm 2016 và một số vấn đề khác trong luận văn.
- Thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật về xử lý tài sản là nhà ở của
người phải thi hành án tại các cơ quan thi hành án. Trong đó tác giả tập trung nghiên
cứu một số vấn đề khó khăn vướng mắc trong q trình áp dụng pháp luật vào thực
tiễn, từ đó phân tích và đánh giá nguyên nhân làm giảm hiệu suất khi áp dụng vào

trong thực tiễn.
- Trong phạm vi luận văn này tác giả sẽ chỉ tìm hiểu những quy định của pháp
luật về kê biên, xử lý đối với tài sản là nhà ở của người phải thi hành án.
5. Phương pháp nghiên cứu
Ngồi ra trong q trình nghiên cứu đề tài tác giả cũng sử dụng một số
phương pháp sau:
- Phương pháp phân tích tổng hợp luật viết để phân tích các vấn đề liên quan
đến việc xử lý tài sản là nhà ở của người phải thi hành án.
- Phương pháp so sánh được dùng để so sánh qui định pháp luật về vấn đề tài
sản là nhà ở.
6. Kết cấu luận văn
Ngoài phần Mở đầu, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo và Phụ lục, nội
dung của luận văn được kết cấu gồm hai chương như sau:
Chương 1: Lý luận về xử lý tài sản là nhà ở của người phải thi hành án.
Chương 2: Thực trạng pháp luật về xử lý tài sản là nhà ở của người phải
thi hành án và kiến nghị hoàn thiện.


6

CHƯƠNG 1
LÝ LUẬN CHUNG VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN LÀ NHÀ Ở
CỦA NGƯỜI PHẢI THI HÀNH ÁN
1.1. Khái quát về người phải thi hành án và tài sản thi hành án là nhà ở
1.1.1. Khái niệm người phải thi hành án, quyền và nghĩa vụ của người
phải thi hành án
1.1.1.1.

Khái niệm người phải thi hành án
Thi hành án dân sự (THADS) là một trong những hoạt động quan trọng của

bộ máy nhà nước nhằm đảm bảo cho các bản án, quyết định về dân sự của Tòa án,
Trọng tài thương mại, Hội đồng xử lý vụ việc cạnh tranh được thi hành trên thực tế.
Hoạt động THADS có hiệu quả góp phần bảo đảm tính nghiêm minh của pháp luật;
bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức và lợi ích của Nhà nước, qua
đó góp phần giữ vững ổn định chính trị, trật tự xã hội, tăng cường hiệu lực, hiệu quả
của bộ máy nhà nước trong việc tôn trọng, bảo vệ và bảo đảm quyền con người. Để
có khái niệm về người phải THADS, trước hết chúng ta cần làm rõ khái niệm thi
hành án dân sự.
Thi hành án dân sự là hoạt động của nhiều tổ chức và cá nhân, bao gồm cả cơ
quan THADS trong quá trình tổ chức thi hành các bản án, quyết định của Tòa án,
Hội đồng xử lý vụ việc cạnh tranh và Trọng tài thương mại1. Các bản án, quyết định
được THADS bao gồm: bản án, quyết định về dân sự, hình phạt tiền, tịch thu tài sản,
truy thu tiền, tài sản thu lợi bất chính, xử lý vật chứng, tài sản, án phí và quyết định
dân sự trong bản án, quyết định hình sự, phần tài sản trong bản án, quyết định hành
chính của Tịa án, quyết định của Tòa án giải quyết phá sản, quyết định xử lý vụ việc
cạnh tranh của Hội đồng xử lý vụ việc cạnh tranh có liên quan đến tài sản của bên
phải thi hành và phán quyết, quyết định của Trọng tài thương mại hoặc những bản
án, quyết định của Tòa án cấp sơ thẩm được thi hành án ngay, mặc dù có thể bị
kháng cáo, kháng nghị. Hoạt động THADS được thực hiện theo nguyên tắc và trình

1

Điều 1 Luật Thi hành án dân sự


7

tự, thủ tục theo quy định của Luật THADS, các văn bản hướng dẫn thi hành và các
văn bản quy phạm phát luật có liên quan. Như vậy, thi hành án dân sự là hoạt động

của nhiều tổ chức và cá nhân được thực hiện theo nguyên tắc và trình tự, thủ tục theo
quy định của pháp luật THADS và pháp luật có liên quan trong q trình tổ chức thi
hành các bản án, quyết định của Tòa án, Hội đồng xử lý vụ việc cạnh tranh và Trọng
tài thương mại2.

1

Điều 1 Luật Thi hành án dân sự


8


9

trường hợp này do Bộ Tư pháp chủ trì, phối hợp với các Bộ Ngoại giao, Bộ Cơng
an, Tịa án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao xem xét, quyết định.
Trường hợp người phải thi hành án ủy quyền cho người thay mặt họ giải
quyết việc thi hành án thì cơ quan Thi hành án dân sự thông báo việc thi hành án cho
người được ủy quyền. Trường hợp người phải thi hành án xuất cảnh ra nước ngồi thì
việc thơng báo được thực hiện bằng hình thức điện tín, fax, email hoặc hình thức
khác nếu họ có u cầu và khơng gây trở ngại cho cơ quan THADS.
c) Người phải thi hành án có quyền được thông báo về thi hành án
Quyền được thông báo thi hành án của người phải thi hành án được quy định
tại điểm c khoản 1 Điều 7a Luật THADS. Việc thông báo về thi hành án cho người
phải thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 39 Luật THADS; Điều 12
Nghị định số 62/2015/NĐ-CP; Điều 2 Thông tư liên tịch số 11/2016/TTLT-BTPTANDTC-VKSNDTC; Thông tư số 01/2016/TT-BTP.
d) Yêu cầu Tòa án xác định, phân chia quyền sở hữu, sử dụng tài sản; u
cầu Tịa án giải thích những điểm chưa rõ, đính chính lỗi chính tả hoặc số liệu sai
sót; khởi kiện dân sự để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình trong trường hợp

có tranh chấp về tài sản liên quan đến thi hành án
Nhóm quyền này của người phải thi hành án bao gồm ba quyền, cụ thể:
Một là, quyền yêu cầu Tòa án xác định, phân chia quyền sở hữu, sử dụng tài
sản. Đây đồng thời là quyền của người được thi hành án (điểm d khoản 1 điều 7 Luật
THADS), và quyền của người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan (Điểm b khoản 1 Điều
7 Luật THADS).
Quyền của người phải thi hành án liên quan đến việc xác định, phân chia, xử
lý tài sản chung để thi hành án quy định tại Điều 74 Luật THADS; khoản 2 Điều 24
Nghị định số 62/2015/NĐ-CP và các quy định khác có liên quan.
Tịa án nhân dân có thẩm quyền có trách nhiệm thụ lý và kịp thời giải quyết
yêu cầu của cơ quan THADS, đương sự về việc xác định quyền sở hữu, phân chia tài
sản hoặc giải quyết tranh chấp về quyền sở hữu, sử dụng tài sản. Đây là loại việc
thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án được quy định tại khoản 9 Điều 27 Bộ luật
TTDS năm 2015.
Hai là, quyền của người phải thi hành án yêu cầu Tịa án giải thích đối với
bản án, quyết định được hướng dẫn tại Điều 9 Thông tư liên tịch số 11/2016/TTLTBTP-TANDTC-VKSNDTC như sau:


1
0

Trường hợp phát hiện bản án, quyết định của Tòa án có những điểm chưa rõ
gây gây khó khăn cho việc thi hành án hoặc phát hiện lỗi chính tả, số liệu có nhầm
lẫn hoặc tính tốn sai số liệu thì Thủ trưởng cơ quan THADS có văn bản u cầu Tịa
án đã ra bản án, quyết định giải thích những điểm chưa rõ, sửa chữa lỗi chính tả hoặc
số liệu nhầm lẫn28. Tịa án có trách nhiệm trả lời những vấn đề được nêu trong văn
bản yêu cầu của cơ quan THADS. Việc giải thích bằng văn bản những điểm chưa rõ,
sửa chữa lỗi chính tả hoặc sai sót về số liệu được thực hiện theo quy định của pháp
luật về tố tụng và Điều 179 Luật THADS.
Tại Điều 179 Luật THADS quy định trách nhiệm của cơ quan ra bản án, quyết

định phải bảo đảm bản án, quyết định đã tuyên chính xác, rõ ràng, cụ thể, phù hợp
với thực tế. Tuy nhiên, trong trường hợp người phải thi hành án u cầu Tịa án giải
thích những điểm chưa rõ, đính chính lỗi chính tả hoặc số liệu sai sót, thì cơ quan ra
bản án, quyết định phải có văn bản giải thích những nội dung mà bản án quyết định
tuyên chưa rõ trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được yêu cầu của người phải
thi hành án hoặc của cơ quan THADS. Trường hợp vụ việc phức tạp thì thời hạn trả
lời khơng q 30 ngày, kể từ ngày nhận được yêu cầu.
Văn bản trả lời của Tòa án là căn cứ để cơ quan thi hành án dân sự ra quyết
định thi hành án, quyết định thu hồi hoặc sửa đổi bổ sung quyết định về thi hành án
đã ban hành hoặc để tiếp tục tổ chức việc thi hành án. Trong thời hạn 05 ngày làm
việc, kể từ ngày nhận được văn bản trả lời của Tòa án, cơ quan THADS tiếp tục tổ
chức việc thi hành án hoặc ban hành quyết định thu hồi, sửa đổi bổ sung quyết định
thi hành án đã ban hành, ban hành quyết định về thi hành án mới, trong đó có nội
dung tiếp tục duy trì kết quả thi hành án nếu quá trình tổ chức thi hành án trước đó
khơng có sai sót về trình tự, thủ tục thi hành án.
Ngoài quyền yêu cầu giải thích, sửa chữa bản án, quyết định của Tịa án còn
được quy định tại Điều 486 Bộ luật TTDS năm 2015, cụ thể như sau:
- Người được thi hành án, người phải thi hành án, người có quyền lợi, nghĩa
vụ liên quan đến việc thi hành bản án, quyết định của tịa án và cơ quan thi hành án
có quyền yêu cầu bằng văn bản Tòa án đã ra bản án, quyết định, giải thích, sửa chữa
những điểm chưa rõ trong bản án, quyết định để thi hành.
28Điểm c khoản 1 Điều 170 Luật Thi hành án dân sự


11

- Thẩm phán đã ra quyết định hoặc thẩm phán là chủ tọa phiên tịa có trách
nhiệm giải thích, sửa chữa những điểm chưa rõ trong Bản án, quyết định của Tịa án.
Trường hợp họ khơng cịn là thẩm phán của Tịa thì Chánh án Tịa án đó có trách
nhiệm giải thích, sửa chữa, bản án, quyết định của Tịa án.

- Việc giải thích bản án, quyết định của Tịa án phải căn cứ vào biên bản phiên
tòa, biên bản họp, biên bản nghị án. Việc sửa chữa bản án, quyết định được thực hiện
theo quy định tại Điều 268 Bộ luật TTDS năm 2015.
Cụ thể điều 268 Bộ luật TTDS năm 2015 quy định về việc sửa chữa, bổ sung
bản án như sau:
- Sau khi tuyên án xong thì không được sửa chữa, bổ sung bản án, trừ trường
hợp phát hiện lỗi rõ ràng về chính tả, về số liệu do nhầm lẫn hoặc tính tốn sai.
- Trường hợp cần sửa chữa, bổ sung bản án theo quy định tại khoản 1 Điều
268 Bộ luật TTDS năm 2015 thì thẩm phán phối hợp với các hội thẩm nhân dân là
thành viên Hội đồng xét xử đã tuyên bản án đó phải ra quyết định sửa chữa, bổ sung
bản án và gửi ngay cho đương sự, cơ quan, cơ quan, tổ chức, cá nhân khởi kiện, Viện
kiểm sát cùng cấp và cơ quan THADS nếu bản án đã được gửi cho cơ quan THADS.
Trường hợp thẩm phán đã xét xử vụ án đó khơng cịn đảm nhiệm chức vụ


1
2
Thẩm phán tại Tịa án đã ra bản án đó thì Chánh án Tịa án thực hiện việc sửa chữa,
bổ sung bản án.
Ba là, người phải thi hành án có quyền khởi kiện dân sự để bảo vệ quyền, lợi
ích hợp pháp của mình trong trường hợp có tranh chấp về tài sản liên quan đến thi
hành án.


1
quy định xử phạt vi phạm hành chính trong
3 lĩnh vực bổ trợ tư pháp, hành chính tư
pháp, hơn nhân và gia đình, THADS, phá sản doanh nghiệp, hợp tác xã, được sửa đổi
bổ sung bởi Nghị định số 67/2015/NĐ-CP.
b) Kê khai trung thực tài sản, điều kiện thi hành án; cung cấp đầy đủ tài liệu,

giấy tờ có liên quan đến tài sản của mình khi có u cầu của người có thẩm quyền và
chịu trách nhiệm trước pháp luật về nội dung kê khai đó
Người phải thi hành án phải kê khai trung thực, cung cấp đầy đủ thông tin về
tài sản, thu nhập, điều kiện thi hành án với cơ quan thi hành án dân sự và phải chịu
trách nhiệm về việc kê khai của mình14. Khoản 1 Điều 9 Nghị định số 62/2015/NĐCP quy định khi tiến hành xác minh, Chấp hành viên yêu cầu người phải thi hành án
kê khai trung thực, cung cấp đầy đủ thông tin về tài sản, thu nhập, điều kiện thi hành
án. Nội dung kê khai phải nêu rõ loại, số lượng tiền, tài sản hoặc quyền tài sản; tiền
mặt, tiền trong tài khoản, tiền đang cho vay, mượn; giá trị ước tính và tình trạng của
từng loại tài sản; mức thu nhập định kỳ, không định kỳ, nơi trả thu nhập; địa chỉ, nơi
cư trú của người chưa thành niên được giao cho người khác nuôi dưỡng; khả năng và
điều kiện thực hiện nghĩa vụ thi hành án.
c) Thực hiện các quyết định, yêu cầu của Chấp hành viên trong thi hành án;
thông báo cho cơ quan thi hành án dân sự khi có thay đổi về địa chỉ, nơi cư trú
Người phải thi hành án có nghĩa vụ thực hiện các yêu cầu của Chấp hành viên
trong thi hành án. Đối với các hành vi như: Đã nhận giấy báo, giấy triệu tập lần thứ
hai nhưng khơng có mặt để thực hiện việc thi hành án mà không có lý do chính đáng;
Cố tình khơng thực hiện quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của Tòa án
hoặc bản án, quyết định phải thi hành ngay; Không thực hiện công việc phải làm
hoặc không chấm dứt thực hiện công việc không được làm theo bản án, quyết định;
Có điều kiện thi hành án nhưng cố tình trì hỗn việc thực hiện nghĩa vụ thi hành án;
Tẩu tán hoặc làm hư hỏng tài sản để không thực hiện nghĩa vụ thi hành án hoặc để
trốn tránh việc kê biên tài san... nếu vi phạm thì đều có thể bị xử phạt vi phạm hành
chính15. Hình thức và mức xử phạt vi phạm hành chính trong THADS được quy
định tại Nghị định số 110/2013/NĐ-CP.
Trường hợp người được thông báo đã chuyển đến địa chỉ mới thì phải thơng
14

Khoản 1 Điều 44 Luật Thi hành án dân sự

1
4

báo theo địa chỉ mới của người được thông báo35 36. Do đó, khi thay đổi địa chỉ, người
phải thi hành án phải có nghĩa vụ thơng báo kịp thời cho cơ quan THADS, tại khoản
3 Điều 12 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP quy định về nghĩa vụ của người được thi
hành án như sau: Đương sự (bao gồm cả người phải thi hành án) có thay đổi về địa
chỉ liên lạc thì phải kịp thời thơng báo cho cơ quan thi hành án dân sự có thẩm quyền
tổ chức thi hành án biết để thực hiện việc thông báo theo địa chỉ mới. Đương sự,
người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan khơng thơng báo địa chỉ mới thì việc thơng
báo theo địa chỉ được xác định trước đó được coi là hợp lệ.
d) Chịu chi phí thi hành án theo quy định của Luật THADS
Người phải thi hành án chịu chi phí cưỡng chế thi hành án sau đây:
- Chi phí thơng báo về cưỡng chế thi hành án;
- Chi phí mua nguyên liệu, nhiên liệu, thuê phương tiện, thiết bị bảo vệ, y tế,
phòng, chống cháy, nổ, các thiết bị, phương tiện cần thiết khác cho việc cưỡng chế
thi hành án;
- Chi phí cho việc định giá, giám định tài sản, bán đấu giá tài sản; chi phí
định giá lại tài sản, trừ trường hợp quy định tại điểm a khoản 2 và điểm a khoản 3
Điều này;
- Chi phí cho việc th, trơng coi, bảo quản tài sản; chi phí bốc dỡ, vận
chuyển tài sản; chi phí thuê nhân công và khoản chi phục vụ cho việc xây ngăn, phá
dỡ; chi thuê đo đạc, xác định mốc giới để thực hiện việc cưỡng chế thi hành án;
- Chi phí cho việc tạm giữ, thu giữ tài sản, giấy tờ;
- Tiền bồi dưỡng cho những người trực tiếp tham gia cưỡng chế và bảo vệ
cưỡng chế thi hành án37.
Mức chi phí thi hành án do người phải thi hành án chịu đượcquy định cụ thể
tại Điều 4 Thông tư số 200/2016/TT-BTC.
1.1.2. Khái niệm, đặc điểm, phân loại nhà ở
1.1.2.1. Khái niệm nhà ở

Trước đây vào thời kỳ nguyên thuỷ, nhà ở mới chỉ đơn giản được hiểu là nơi
35Điều 62 Luật Thi hành án dân sự
36Khoản 3 Điều 40 Luật Thi hành án dân sự
37Khoản 1 Điều 73 Luật Thi hành án dân sự


1
5

che mưa, che nắng, tránh thú dữ. Khi cuộc sống ngày một phát triển cũng là lúc tầm
quan trọng của ngôi nhà được nâng lên. Nhà ở đã trở thành nơi diễn ra mọi sinh hoạt,
nơi tái tạo sức lao động và cịn là một hàng hố đặc biệt có những đặc điểm riêng.
Theo từ điển Tiếng Việt "nhà" được định nghĩa là: cơng trình xây dựng có mái, có
tường vách để ở hay để dùng vào một công việc nào đó. Hiện nay có rất nhiều khái
niệm về nhà ở tuỳ thuộc vào góc độ nghiên cứu. Trên góc độ xây dựng: Nhà ở là sản
phẩm của hoạt động xây dựng và khơng gian bên trong có tổ chức được ngăn cách
với mơi trường bên ngồi dùng để ở. Trên góc độ quản lý kinh tế: Nhà ở là tài sản có
giá trị đặc biệt đối với đời sống con người, là bộ phận quan trọng bảo vệ con người
trước các hiện tượng tự nhiên. Luật Nhà ở 2014 đã giải thích khái niệm liên quan đến
nhà ở như sau: Nhà ở là cơng trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu
cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân 38. Như vậy, “nhà ở” theo Luật nhà ở 2014 bao
gồm: Nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư, nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở để phục
vụ tái định cư, nhà ở xã hội. Theo đó, việc xác định đâu là nhà ở phụ thuộc vào mục
đích sử dụng của nó chứ không phụ thuộc vào thực tế sử dụng.
1.1.2.2. Đặc điểm nhà ở
Ta có thể khẳng định, nhà ở là một loại hàng hoá đặc biệt bởi những lý do sau
đây:
Nhà ở là bất động sản có tính bền vững, thời gian sử dụng dài, hao mịn chậm.
Một ngơi nhà có thể là nơi sinh hoạt của các thế hệ trong một hay nhiều gia đình, trải
qua hàng trăm năm lịch sử;

Nhà ở là tài sản không thể di dời được, nó gắn liền với đất, được xây dựng
trên đất. Sự gắn liền với đất này chỉ vị trí của nó được phân bố ở đâu. Mà hiện nay
các giao dịch trên thị trường nhà đất đô thị người ta quan tâm nhiều đến vị trí của nhà
đất vì vị trí nhà đất có ảnh hưởng rất lớn đến giá trị tài sản nhà đất.
Nhà ở là tài sản có giá trị lớn. So với các hàng hoá khác khi mua sắm thì việc
xây dựng nhà ở địi hỏi một khoản vốn đầu tư lớn và nhất là hiện nay giá nhà đất,
nguyên vật liệu xây dựng ở các đô thị rất cao.
Nhà ở rất đa dạng, phong phú cả về số lượng và chất lượng. Đặc điểm này
một mặt là do sự đa dạng của các tầng lớp dân cư đô thị, mặt khác là thu nhập của
38Khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở


1
6

dân cư đô thị đã tăng lên, phong tục tập quán truyền thống từng nơi khác nhau.
1.1.2.3. Phân loại nhà ở
Nhà ở được phân thành các loại như sau:
Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền
sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền
kề và nhà ở độc lập.
Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang
chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống cơng trình hạ tầng sử
dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây
dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn
hợp để ở và kinh doanh.


1
7

Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê
mua theo cơ chế thị trường.
Nhà ở công vụ là nhà ở được dùng để cho các đối tượng thuộc diện được ở
nhà công vụ theo quy định của Luật này thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ,
công tác.
Nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân
thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy
định của pháp luật.
Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được
hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở19.
1.2. Tổng quan về xử lý tài sản là nhà ở của người phải thi hành án
1.2.1.

Xử lý tài sản là nhà ở của người phải thi hành án
Theo từ điển từ và ngữ Việt Nam của nhà xuất bản Thành phố Hồ Chí Minh

năm 1998 thì kê biên là một từ Hán - Việt. “Kê” có nghĩa là tính tốn, “biên” có
nghĩa là ghi chép lại theo một trật tự nhất định. Vậy kê biên có nghĩa là tính toán và
ghi chép lại theo một trật tự nhất định.
“Kê biên tài sản” là thuật ngữ pháp lý được sử dụng nhiều trong pháp luật tố
tụng dân sự đã được ghi nhận trong nhiều văn bản pháp luật của nước ta như pháp
lệnh thủ tục giải quyết các vụ án dân sự 1989, pháp lệnh thi hành án dân sự 1993,
2004, Luật THADS năm 2008, Luật THADS năm 2014,... Trong cuốn từ điển các
thuật ngữ pháp lý thông dụng cũng của nhà xuất bản Thành phố Hồ Chí Minh năm
1999 có định nghĩa KBTS như sau: “Kê biên tài sản là việc ghi lại từng tài sản, cấm
việc tẩu tán, phá hủy, để đảm bảo cho việc xét xử và thi hành án”. Như vậy, kê biên
tài sản là một thuật ngữ pháp lý chỉ việc tính tốn và ghi chép lại tài sản theo một trật
tự nhất định nhằm mục đích cụ thể. Tài sản kê biên sẽ phục vụ cho mục đích là để
cấm việc tẩu tán, phá hủy tài sản và để thực hiện nghĩa vụ của người có tài sản bị
19

Điều 3 Luật Nhà ở