Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng tại các ngân hàng thương mại (luận văn thạc sỹ luật)

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

VÕ CAO HOÀNG NGỌC

THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
BẢO ĐẢM THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG
TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

TP. HỒ CHÍ MINH - 2019


ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

VÕ CAO HOÀNG NGỌC

THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
BẢO ĐẢM THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG
TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

Ngành: Luật Dân sự và Tố tụng dân sự
Mã số: 60380103

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. NGUYỄN ĐÌNH HUY

TP. HỒ CHÍ MINH - 2019

LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của tôi và được sự hướng dẫn
khoa học của TS. Nguyễn Đình Huy.
Các tài liệu tham khảo sử dụng trong Luận văn này đều có nguồn dẫn rõ ràng.
Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố
trong bất kỳ cơng trình nào khác. Các số liệu, nhận xét, đánh giá và trích dẫn trong
Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực.

TÁC GIẢ

VÕ CAO HỒNG NGỌC


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
hình thành trong tương lai

HTTTL

BLDS 1995

Bộ luật Dân sự năm 1995

BLDS 2005

Bộ luật Dân sự năm 2005

BLDS 2015

Bộ luật Dân sự năm 2015

LNỞ 2005

Luật Nhà ở năm 2005

LNỞ 2014

Luật Nhà ở năm 2014

LKDBĐS 2014

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014

Nghị định 71/2010/NĐ-CP

Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6
năm 2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành
Luật Nhà ở

Nghị định 165/1999/NĐ-CP

Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19 tháng 11
năm 1999 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm

Nghị định 178/1999/NĐ-CP

Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29 tháng 12
năm 1999

Nghị định 163/2006/ NĐ-CP

Nghị định số 163/2006/ NĐ-CP ngày 29 tháng 12
năm 2006 về giao dịch bảo đảm

Thông

tư

01/2014/TTLT- Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-

NHNN-BXD-BTP-BTNMT

BXD-BTP-BTNMT hướng dẫn thủ tục thế chấp
nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại
Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6
năm 2010 của Chính Phủ quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở

Thông

tư

16/2014/TTLT- Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-

BTP-BTNMT-NHNN

BTNMT-NHNN ngày 06 tháng 6 năm 2014 của
Bộ Tư pháp – Bộ Tài nguyên và Môi trường –
Ngân hàng Nhà nước Việt Nam hướng dẫn một số

vấn đề về xử lý tài sản bảo đảm


Nghị định 43/2014/NĐ CP

Nghị định số 43/2014/NĐ CP ngày 15 tháng 5
năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều
của Luật Đất đai

Nghị định 99/2015/NĐ-CP

Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10
năm 2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành
một số điều của Luật Nhà ở

Thông tư 26/2015/TT-NHNN

Thông tư số 26/2015/TT-NHNN ngày 09 tháng 12
năm 2015 của Ngân hàng nhà nước hướng dẫn
trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tài sản là dự
án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong
tương lai có hiệu lực pháp luật

Thơng

tư

09/2016/TTLT- Thơng tư số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày

BTP-BTNMT

23 tháng 6 năm 2016 của Bộ Tư pháp – Bộ Tài
nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế
chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

Thông tư 08/2018/TT-BTP

Thông tư 08/2018/TT-BTP ngày 20 tháng 6 năm
2018 của Bộ Tư pháp hướng dẫn một số vấn đề về
đăng ký, cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm,
hợp đồng và trao đổi thông tin về đăng ký biện
pháp bảo đảm tại các trung tâm đăng ký giao dịch,
tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo
đảm thuộc Bộ Tư pháp


MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
MỤC LỤC

Trang

PHẦN MỞ ĐẦU .............................................................................................. 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Tình hình nghiên cứu đề tài .......................................................................... 2
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của Luận văn ......................................... 5
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu................................................................. 6
5. Phương pháp nghiên cứu............................................................................... 7

6. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của Luận văn .................................... 7
7. Kết cấu của Luận văn .................................................................................... 8
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH
TRONG TƯƠNG LAI .................................................................................... 9
1.1. Khái quát về nhà ở hình thành trong tương lai .......................................... 9
1.1.1. Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai ........................................... 9
1.1.2. Đặc điểm pháp lý của nhà ở hình thành trong tương lai là đối tượng của
hợp đồng thế chấp ........................................................................................... 16
1.2. Khái quát về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai .......................... 18
1.2.1. Khái niệm và đặc điểm về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai . 18
1.2.2. Vai trò của thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.......................... 29


KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 .............................................................................. 33
CHƯƠNG 2: THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP
NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI BẢO ĐẢM THỰC HIỆN
HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VÀ KIẾN
NGHỊ HOÀN THIỆN ................................................................................... 34
2.1. Thực tiễn áp dụng pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng tại ngân hàng thương mại................... 34
2.1.1. Về thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai ........................... 34
2.1.2. Về thủ tục nhận thế chấp tài sản bảo đảm của chủ đầu tư dự án nhà ở
hình thành trong tương lai ............................................................................... 38
2.1.3. Về đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển tiếp
đăng ký thế chấp sau khi nhà ở đã hình thành ................................................ 41
2.1.4. Về định giá tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai ......... 45
2.1.5. Về xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai .............. 48
2.2. Kiến nghị hồn thiện pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương
lai bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng tại ngân hàng thương mại.............. 54
2.2.1. Hoàn thiện pháp luật về định nghĩa nhà ở hình thành trong tương lai . 54

2.2.2. Hồn thiện quy định về trình tự, thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong
tương lai........................................................................................................... 56
2.2.3. Hoàn thiện về thủ tục đăng ký chuyển đổi thế chấp nhà ở hình thành
trong tương lai sau khi nhà ở đã hoàn thành ................................................... 59
2.2.4. Hoàn thiện quy định về định giá tài sản thế chấp là nhà ở hình thành
trong tương lai ................................................................................................. 61


2.2.5. Hoàn thiện quy định về xử lý hậu quả vấn đề một tài sản là nhà ở hình
thành trong tương lai bị thế chấp nhiều lần..................................................... 66
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 .............................................................................. 73
KẾT LUẬN .................................................................................................... 74
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO


1

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong điều kiện phát triển nhanh chóng hiện nay của nền kinh tế thị trường khi
mà các giao dịch dân sự, thương mại được xác lập ngày càng nhiều, cũng như sự
thông thoáng trong cơ chế cho vay của các tổ chức tín dụng đã tạo điều kiện thuận
lợi để cá nhân, tổ chức tiếp cận với nguồn vốn tín dụng để phát triển kinh doanh,
sản xuất. Hoạt động vay vốn tín dụng ngày càng sôi động và trở thành nhu cầu thiết
yếu của nhiều tổ chức, cá nhân.
Thế chấp được xem là một trong những công cụ pháp lý hữu hiệu để hạn chế
những rủi ro trong quan hệ vay vốn, tín dụng. Và hiện nay, các loại tài sản được đưa
vào giao dịch thế chấp ngày càng phong phú, đa dạng hơn, bao gồm cả tài sản hiện
có và tài sản hình thành trong tương lai. Trong thế chấp tài sản hình thành trong
tương lai thì thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là điển hình và phổ biến hiện

nay vì tính thơng dụng và thuận tiện của nó, đây cũng được xem là chính sách tín
dụng linh hoạt nhằm hỗ trợ nguồn vốn cho khách hàng.
Về vấn đề thế chấp tài sản hình thành trong tương lai nói chung và thế chấp
nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng, pháp luật Việt Nam đã có những quy
định liên quan nhưng chưa thật sự đầy đủ và thống nhất. Trong những năm gần đây,
pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai ngày càng được chú trọng
xây dựng và hoàn thiện. Trong giao dịch bảo đảm, thế chấp nhà ở hình thành trong
tương lai là một dạng tài sản bảo đảm có tính chất đặc thù, địi hỏi phải có những
chế định pháp lý riêng biệt, cụ thể để điều chỉnh, nhằm đảm bảo an tồn cho các
giao dịch dân sự, thương mại nói chung, giao dịch thế chấp nhà ở hình thành trong
tương lai tại các ngân hàng thương mại nói riêng, cũng như đảm bảo an tồn cho
các thiết chế tài chính. Tuy nhiên, pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong
tương lai chưa thật sự đầy đủ và thống nhất mà chủ yếu dựa vào các quy định chung
nên trong thực tiễn áp dụng cịn rất nhiều khó khăn, vướng mắc, đặc biệt là luôn
tiềm ẩn những rủi ro có thể ảnh hưởng đến hoạt động của tổ chức tín dụng cũng như


2

khách hàng vay. Bên cạnh đó, việc áp dụng các quy định của cơ quan có thẩm
quyền vẫn chưa đồng bộ đã tạo nên những bất cập, vướng mắc cho người tham gia
giao dịch, thêm vào đó là những vấn đề mới tiếp tục phát sinh.
Không thể phủ nhận những lợi ích mà loại thế chấp này mang lại cho sự phát
triển kinh tế thị trường bất động sản, đặc biệt là tại những đô thị mà thị trường bất
động sản đang phát triển nhanh như Thành phố Hồ Chí Minh. Do vậy việc nghiên
cứu một cách có hệ thống khoa học các quy định pháp luật về thế chấp nhà ở hình
thành trong tương lai và việc đưa vào thực tiễn phù hợp với các giao dịch dân sự và
thương mại là hết sức cần thiết. Lựa chọn đề tài “Thế chấp nhà ở hình thành trong
tương lai bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng tại các ngân hàng thương mại” làm
đề tài nghiên cứu luận văn thạc sĩ, tác giả mong muốn sẽ góp phần hồn thiện hơn

nữa các quy định pháp luật hiện hành về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai,
để khẳng định vai trị và vị trí xứng đáng của biện pháp thế chấp này trong nền kinh
tế thị trường như hiện nay.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Quá trình nghiên cứu về các quy định của pháp luật về thế chấp nhà ở hình
thành trong tương lai cho thấy đã có nhiều cơng trình nghiên cứu khoa học trực tiếp
hoặc gián tiếp đề cập đến đề tài này. Tuy nhiên, mỗi nhà nghiên cứu có một cách
tiếp cận khác nhau, các nghiên cứu hầu hết chỉ là những bài viết, bài tham luận trên
các bài báo, tạp chí như: Tạp chí ngân hàng, Thời báo kinh tế Sài Gịn, Tạp chí đầu
tư bất động sản,…Bên cạnh đó, hầu hết các nghiên cứu đã được thực hiện từ khá lâu
nên khơng cịn tính mới. Đặc biệt từ khi Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25
tháng 11 năm 2014 (LNỞ 2014) và Luật Kinh doanh Bất động sản số
66/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014 (LKDBĐS 2014) ra đời đã thu hút sự
quan tâm của nhiều tác giả với một số cơng trình nghiên cứu liên quan đến thế chấp
nhà ở hình thành trong tương lai, tiêu biểu như:


3

Nguyễn Thùy Dương (2013), Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai để
đảm bảo thực hiện nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng, Luận văn thạc sĩ Luật học,
Trường Đại học Kinh tế - Luật.
Phan Thị Thu (2013), Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, Luận văn
thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội.
Hai công trình nghiên cứu nêu trên đề cập đến thế chấp có đối tượng tài sản
bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai nói chung chứ chưa đề cập sâu về thế
chấp có tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai. Các nghiên cứu này
chủ yếu khảo sát dựa vào những quy định pháp luật có hiệu lực từ năm 2012 trở về
trước, trong khi kể từ sau năm 2012 đến nay quy định pháp luật về vấn đề thế chấp
tài sản hình thành trong tương lai đã có nhiều thay đổi, tiêu biểu là những thay đổi

khi Bộ luật Dân sự năm 2015 (BLDS 2015), LNỞ 2014 và Thông tư số
26/2015/TT-NHNN ngày 09 tháng 12 năm 2015 của Ngân hàng nhà nước hướng
dẫn trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở,
nhà ở hình thành trong tương lai có hiệu lực pháp luật (Thông tư số 26/2015/TTNHNN).
Nguyễn Thanh Thúy (2014), Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo
pháp luật Việt Nam, Luật văn thạc sĩ Luật kinh tế, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà
Nội. Luận văn trên chủ yếu nghiên cứu các vấn đề lý luận, các quy định của pháp
luật Việt Nam về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân
mua của doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản và thực tiễn áp dụng,
từ đó đưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện quy định của pháp luật về vấn đề này.
Nguyễn Hồng (2015), Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp
luật Việt Nam hiện hành, Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật, Đại học Quốc gia
Hà Nội. Luận văn này tập trung nghiên cứu về thế chấp nhà ở hình thành trong
tương lai theo quy định pháp luật Việt Nam hiện hành, đánh giá thực tiễn áp dụng
các quy định này và đề xuất các giải pháp để tháo gỡ những vướng mắc, bất cập
trong thực tiễn áp dụng pháp luật, từ đó đề xuất những giải pháp nhằm nâng cao


4

hiệu quả thi hành pháp luật về cho vay thế chấp bằng nhà ở hình thành trong tương
lai.
Phạm Vân Anh (2017), Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để bảo đảm
cho hợp đồng tín dụng, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội.
Luận văn này chỉ tập trung nghiên cứu trình bày về những vấn đề lý luận, các quy
định pháp luật liên quan về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để đảm bảo
cho hợp đồng tín dụng; chỉ ra những hạn chế, bất cập của các quy định này, từ đó đề
xuất một số giải pháp nhằm hồn thiện pháp luật về vấn đề này.
Các cơng trình nghiên cứu nêu trên tuy đã có những phân tích khá sâu về tài
sản hình thành trong tương lai, thế chấp tài sản hình thành trong tương lai và thế

chấp nhà ở hình thành trong tương lai nhưng chưa nghiên cứu sâu về thế chấp nhà ở
hình thành trong tương lai để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng,
nghĩa vụ được bảo đảm, đặc điểm hợp đồng tín dụng có biện pháp bảo đảm là thế
chấp nhà ở hình thành trong tương lai cũng như các nguyên nhân và nguy cơ phát
sinh tranh chấp. Đặc biệt trong thời gian qua các văn bản quy phạm pháp luật như
BLDS 2015, LNỞ 2014, LKDBĐS 2014, Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLTBTP-BTNMT-NHNN ngày 06 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tư pháp – Bộ Tài nguyên
và Môi trường – Ngân hàng Nhà nước Việt Nam hướng dẫn một số vấn đề về xử lý
tài sản bảo đảm (Thông tư 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN), Thông tư
09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23 tháng 6 năm 2016 của Bộ Tư pháp – Bộ Tài
nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản
gắn liền với đất (Thông tư 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT) và Thông tư số
26/2015/TT-NHNN ngày 09 tháng 12 năm 2015 của Ngân hàng Nhà nước hướng
dẫn trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở,
nhà ở hình thành trong tương lai (Thơng tư 26/2015/TT-NHNN),… đã có hiệu lực
phần nào thay đổi thực trạng áp dụng pháp luật về vấn đề thế chấp nhà ở hình thành
trong tương lai để đảm bảo thực hiện hợp đồng tín dụng. Do đó, chưa có một cơng
trình nào nghiên cứu một cách toàn diện những vấn đề liên quan đến thế chấp nhà ở
hình thành trong tương lai tại các tổ chức dụng là ngân hàng thương mại, đặc biệt là


5

tại các ngân hàng thương mại hoạt động trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh kể từ
khi LNỞ 2014, LKDBĐS 2014 và BLDS 2015 đã phát sinh hiệu lực pháp luật.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của Luận văn
Mục đích nghiên cứu:
Trên cơ sở phân tích, đánh giá những quy định của pháp luật Việt Nam về thế
chấp nhà ở hình thành trong tương lai và một số quy định riêng của Thành phố Hồ
Chí Minh về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại các ngân hàng thương
mại, thực tiễn áp dụng những quy định này trong giải quyết các tranh chấp trên địa

bàn Thành phố Hồ Chí Minh, tác giả đánh giá tính hiệu quả của những quy định
hiện hành, chỉ ra những vướng mắc cịn tồn tại. Từ đó tác giả đề xuất ý kiến để tiếp
tục hoàn thiện quy định pháp luật, giảm thiểu tính rủi ro của loại thế chấp này, góp
phần phát huy vai trị tích cực của chế định thế chấp nhà ở hình thành trong tương
lai trong thực tiễn hoạt động bảo đảm tiền vay của Ngân hàng thương mại, nâng cao
vai trị của hoạt động tín dụng cũng như hiệu quả của các biện pháp bảo đảm tiền
vay.
Nhiệm vụ nghiên cứu:
Xuất phát từ mục đích trên, luận văn tập trung vào những nhiệm vụ cơ bản cụ
thể sau:
- Phân tích, khái quát những vấn đề lý luận cơ bản về thế chấp nhà ở hình
thành trong tương lai bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng.
- Phân tích, đánh giá một cách có hệ thống và toàn diện các quy định của pháp
luật Việt Nam hiện hành điều chỉnh những vấn đề liên quan đến thế chấp nhà ở hình
thành trong tương lai, tập trung trong lĩnh vực bảo đảm thực hiện nghĩa vụ từ hợp
đồng tín dụng tại Ngân hàng thương mại.
- Bên cạnh đó, tác giả còn tập trung liên hệ, so sánh, đối chiếu quy định của
pháp luật Việt Nam hiện hành với các quy định của pháp luật Việt Nam đã hết hiệu
lực thi hành để đưa ra các điểm mới và tìm ra những hạn chế, bất cập cịn tồn tại.


6

- Đánh giá thực trạng pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng và thực tiễn thi hành. Từ đó
chỉ ra những kết quả đạt được, những vướng mắc, bất cập và nguyên nhân của
vướng mắc, bất cập đó.
- Đưa ra các giải pháp, đề xuất phương hướng nhằm tiếp tục góp phần hồn
thiện những quy định pháp luật, giải quyết những vướng mắc trong thực tiễn áp
dụng liên quan đến vấn đề thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để đảm bảo

thực hiện nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng; góp phần phát huy vai trị tích cực của chế
định thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai trong thực tiễn hoạt động bảo đảm
tiền vay của các ngân hàng thương mại.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Trong khuôn khổ của luận văn, tác giả sẽ tập trung nghiên cứu các vấn đề lý
luận, các quy định của pháp luật Việt Nam (tập trung vào các quy định hiện hành),
các tài liệu, cơng trình nghiên cứu khoa học và thực tiễn giải quyết tranh chấp về thế
chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Cụ thể hơn, luận văn sẽ chỉ đi sâu nghiên cứu
về vấn đề thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai bảo đảm cho việc thực hiện
nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng tín dụng tại ngân hàng thương mại. Đánh giá thực
trạng áp dụng pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để đảm bảo
thực hiện nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng; định hướng và các giải pháp hồn thiện
pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để đảm bảo thực hiện nghĩa
vụ từ hợp đồng tín dụng. Bên cạnh đó tác giả có tham khảo thêm quy định pháp luật
của một số quốc gia trên Thế giới quy định về đề tài này.
Về phạm vi nghiên cứu:
Giới hạn về không gian: Luận văn chỉ tiếp cận, tập trung khảo sát về cho vay
và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ từ hợp
đồng tín dụng tại các ngân hàng thương mại trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.
Giới hạn về thời gian: Đề tài chủ yếu nghiên cứu các quy định và thực trạng áp
dụng các quy định pháp luật liên quan có hiệu lực từ ngày 01 tháng 01 năm 2006,


7

thời điểm Bộ luật Dân sự năm 2005 (BLDS 2005) phát sinh hiệu lực. Nghiên cứu
quan hệ pháp luật thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo BLDS 2015, LNỞ
2014, LKDBĐS 2014 và các văn bản có liên quan trong đó có phân tích và so sánh
với các văn bản quy phạm pháp luật trước đây.
5. Phương pháp nghiên cứu

Trong q trình nghiên cứu để hồn thành luận văn, tác giả sẽ sử dụng tổng
hợp các phương pháp nghiên cứu luật học để làm sáng tỏ nội dung và phạm vi
nghiên cứu của đề tài, nhằm bảo đảm việc nghiên cứu triệt để các vấn đề đặt ra.
Cụ thể như:
- Phương pháp phân tích – tổng hợp được sử dụng trong cả hai chương của
luận văn nhằm đi sâu tìm tịi, trình bày, làm sáng tỏ những vấn đề lý luận và thực
tiễn trong luận văn từ đó rút ra đánh giá, kết luận, kiến nghị và giải pháp phù hợp;
- Phương pháp so sánh được sử dụng xuyên suốt luận văn nhằm đối chiếu
quy định của pháp luật qua các thời kỳ và quy định pháp luật các quốc gia, từ đó
đưa ra những phân tích, đánh giá về quy định pháp luật Việt Nam hiện hành;
- Phương pháp thống kê, phân tích, luận giải, bình luận,… được sử dụng
trong nghiên cứu cơ sở lý luận về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;
- Phương pháp phân tích, đánh giá, diễn giải, so sánh,… được sử dụng trong
nghiên cứu pháp luật hiện hành về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;
- Phương pháp bình luận, tổng hợp, quy nạp,… được sử dụng trong nghiên
cứu các giải pháp nhằm tiếp tục hoàn thiện pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành
trong tương lai và kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về thế
chấp nhà ở hình thành trong tương lai.
6. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của Luận văn
Việc nghiên cứu một cách có hệ thống vấn đề thế chấp nhà ở hình thành trong
tương lai theo pháp luật Việt Nam và tham khảo quy định pháp luật của một số
quốc gia trên thế giới mang ý nghĩa lý luận và thực tiễn sâu sắc. Đề tài được hoàn


8

thành sẽ trở thành một nguồn tài liệu tham khảo hữu ích. Về phương diện lý luận,
luận văn nghiên cứu một cách toàn diện những vấn đề lý luận và quy định pháp luật
Việt Nam về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Luận văn hồn thiện sẽ làm
sáng tỏ những vấn đề lý luận về các khái niệm tài sản hình thành trong tương lai,

nhà ở hình thành trong tương lai, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai,… Bên
cạnh đó, việc hệ thống hóa các quy định của pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành
trong tương lai để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng góp phần vào
việc xây dựng luận cứ khoa học trong q trình hồn thiện pháp luật và đảm bảo
hiệu quả thực thi về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để đảm bảo thực hiện
nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng. Đề tài được hoàn thành sẽ trở thành một nguồn tài
liệu tham khảo hữu ích cho việc tìm hiểu, phân tích, làm rõ khái niệm thế chấp nhà
ở hình thành trong tương lai cho những ai quan tâm, nghiên cứu vấn đề này.
Về phương diện thực tiễn, những kiến nghị của luận văn hy vọng sẽ đem lại
những kết quả thiết thực cho việc hoàn thiện các quy định pháp luật Việt Nam về
thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, phát huy vai trị tích cực của chế định này
trên thực tế, góp phần phát triển lành mạnh hoạt động tín dụng ngân hàng, thúc đẩy
kinh tế phát triển, nhất là trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh. Đồng thời luận văn
cũng là nền tảng quan trọng để tác giả nghiên cứu sâu hơn về vấn đề nêu trên trong
thời gian tới.
7. Kết cấu của Luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục các tài liệu tham khảo, nội dung của
Luận văn bao gồm hai chương:
Chương 1: Tổng quan về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.
Chương 2: Thực tiễn áp dụng pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong
tương lai bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng tại các ngân hàng thương mại và
kiến nghị hoàn thiện.


9

CHƯƠNG 1:
TỔNG QUAN VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
1.1. Khái quát về nhà ở hình thành trong tương lai
1.1.1. Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai

Hiện nay, nhà ở là đối tượng điều chỉnh của nhiều ngành luật nên cũng có
nhiều khái niệm khác nhau về nhà ở. Nhà ở hình thành trong tương lai (HTTTL) là
một loại tài sản HTTTL, giao dịch về nhà ở HTTTL chịu sự điều chỉnh chung của
hai chế định là pháp luật về tài sản HTTTL và pháp luật về nhà ở. Nhà ở HTTTL là
một loại nhà ở và là một loại bất động sản HTTTL. Do đó, để nghiên cứu về khái
niệm nhà ở HTTTL, tác giả đi từ khái niệm nhà ở và khái niệm tài sản HTTTL.
Từ thời xa xưa, nhà là nơi trú ngụ che nắng, che mưa của những người có
quan hệ huyết thống hay quan hệ tình cảm với nhau. Ngày nay, cùng với sự phát
triển của xã hội, nhà ở là nơi diễn ra mọi sinh hoạt của cá nhân, hộ gia đình và cịn
là một loại hàng hóa đặc biệt với nhiều đặc điểm riêng. Trên thực tế, có rất nhiều
loại nhà với đặc điểm xây dựng, kiến trúc, đặc trưng khác nhau, một số từ gọi theo
thói quen, một số gọi theo chuyên môn. Tra cứu trong từ điển Tiếng Việt thì
“nhà là cơng trình xây dựng có mái, tường bao quanh, cửa ra vào để ở, sinh hoạt
văn hoá, xã hội hoặc cất giữ vật chất, phục vụ cho các hoạt động cá nhân và tập thể
của con người, và có tác dụng bảo vệ cho các hoạt động đó”1. Nhà cũng có thể là
một nơi cư trú hay trú ẩn. Tinh thần, nhà có thể liên quan tới trạng thái khi ở nơi trú
ẩn hoặc sự tiện lợi. Trong lĩnh vực xây dựng, nhà ở được hiểu “nhà là sản phẩm
của hoạt động xây dựng và khơng gian bên trong có tổ chức được ngăn cách với
mơi trường bên ngồi và dùng để ở”2. Dưới góc độ kinh tế thị trường, nhà ở được

1

Hoàng Phê (biên soạn, 2018), Từ điển Tiếng Việt, Viện Ngôn ngữ học, Nhà xuất bản Hồng Đức,

trang 556.
2

Hoàng Cường (2017), Báo cáo thực trạng và giải pháp phát triển nhà ở nước ta – Trung tâm đào tạo

địa chính và kinh doanh bất động sản, truy cập ngày 04/8/2018.

10

xem là “một loại hàng hóa đặc biệt – hàng hóa bất động sản, có thể được đưa vào
kinh doanh và được thực hiện trên thị trường bất động sản để thu lợi nhuận hoặc
nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt với đời sống con người, là bộ phận quan trọng để
bảo vệ con người trước các hiện tượng tự nhiên”3. Dưới góc độ pháp luật dân sự,
nhà ở là một loại bất động sản4.
Nhà ở tiếp cận dưới góc độ của khoa học pháp lý là đối tượng điều chỉnh của
nhiều ngành luật và mỗi ngành luật lại có cách hiểu từ những khía cạnh khác nhau.
Dưới góc độ pháp luật nhà ở định nghĩa: “Nhà ở là cơng trình xây dựng với mục
đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”5.
LNỞ 2014, trong phần giải thích từ ngữ đã đưa ra định nghĩa về một số loại
nhà ở cụ thể, tác giả chia thành ba nhóm như sau6:
- Xét về kết cấu nhà ở và hình thức sở hữu, nhà ở bao gồm: Nhà ở riêng lẻ và
nhà chung cư. Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt
thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt
thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập; Nhà chung cư là nhà có từ hai tầng trở lên, có
nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung
và hệ thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức,
bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây
dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh;
- Xét về tính chất giao dịch của nhà ở, Luật Nhà ở quy định bốn loại nhà ở:
Nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở để phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội. Nhà ở

3

Lê Đình Thắng (2001), Giáo trình quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở, Nhà xuất bản chính trị quốc

gia, Hà Nội, trang 49.
4

5

6

Điểm b khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015.
Khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014.
Khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 đã giải thích về các từ ngữ nhà ở riêng lẻ, nhà

chung cư, nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở để phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội.


11

thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ
chế thị trường; Nhà ở công vụ là nhà ở được dùng để cho các đối tượng thuộc diện
được ở nhà công vụ theo quy định của pháp luật thuê trong thời gian đảm nhận chức
vụ, công tác; Nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá
nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo
quy định của pháp luật; Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các
đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở.
- Xét về mức độ hoàn thiện của nhà ở, Luật Nhà ở chia nhà ở thành nhà ở có
sẵn và nhà ở HTTTL. Nhà ở có sẵn là nhà ở đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng và
đưa vào sử dụng. Nhà ở HTTTL là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và
chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng7.
LKDBĐS 2014 quy định: “Nhà, cơng trình xây dựng HTTTL là nhà, cơng
trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử
dụng” và “Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây

dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại,
cho thuê mua bất động sản”8.
Về khái niệm tài sản HTTTL, đây là một loại tài sản đặc biệt, tuy khơng cịn
xa lạ trong pháp luật của các nước trên thế giới, nhưng vẫn khá mới mẻ ở Việt Nam.
Lịch sử khoa học pháp lý Việt Nam đã chứng kiến nhiều sự thay đổi trong quy định
của pháp luật về tài sản HTTTL. Trong Bộ luật Dân sự số 44-L/CTN ngày 28 tháng
10 năm 1995 (BLDS 1995), tài sản được quy định bao gồm “vật có thực, tiền, giấy
tờ trị giá được bằng tiền và các quyền tài sản”9. Như vậy, theo quy định này thì tài
sản phải đang tồn tại. Theo bình luận của tác giả Huỳnh Trung Hậu, yếu tố “có

7

Nguyễn Đức Thiềm (năm 2007), Nguyên lý thiết kế kiến trúc nhà dân dụng – nhà ở và nhà công

cộng, Nhà xuất bản Khoa học Kỹ thuật, trang 39.
8

Khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

9

Điều 172 Bộ luật Dân sự năm 1995.


12

thực” trong khái niệm này đã làm giới hạn rất nhiều các giao dịch liên quan đến tài
sản trên thực tế”10. BLDS 2005 đã khắc phục điểm này bằng các quy định theo
hướng mở rộng khái niệm về tài sản so với BLDS 1995. Luật quy định theo hướng
không chỉ những “vật có thực” mới được gọi là tài sản mà cả những vật được

HTTTL cũng được gọi là tài sản. Cụm từ “vật có thực” theo quy định của BLDS
1995 đã được các nhà làm luật sửa lại thành “vật”, bỏ đi yếu tố có thực. Việc thay
đổi này không chỉ đơn thuần là thay đổi câu từ mà nó cịn có ý nghĩa pháp lý quan
trọng trong việc xác lập, thực hiện và bảo vệ các quyền lợi ích hợp pháp trong giao
lưu dân sự. Sự sửa đổi này cũng đã làm cho khái niệm tài sản được hiểu theo nghĩa
rộng hơn, phù hợp với yêu cầu cuộc sống, đáp ứng nhu cầu về giao dịch trong nền
kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta.
Tuy nhiên, cũng theo tác giả Huỳnh Trung Hậu, quy định khái niệm tài sản
trong BLDS 2005 còn tồn tại nhiều hạn chế, một trong số đó là “mặc dù thừa nhận
tài sản có thể bao gồm vật HTTTL nhưng chưa nêu định nghĩa về tài sản HTTTL”11
dẫn đến sự khơng thống nhất trong q trình áp dụng pháp luật. Khắc phục vấn đề
này, BLDS 2015 đã trình bày theo hướng tiếp cận mới. Cụ thể là, BLDS 2015
không chỉ liệt kê các loại tài sản như trong quy định của BLDS 2005 mà còn xác
định cụ thể “tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có
thể là tài sản hiện có và tài sản HTTTL”12. Mặc khác, BLDS 2015 cịn bổ sung khái
niệm tài sản HTTTL. Theo đó, tài sản HTTTL bao gồm “tài sản chưa hình thành và
tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác
lập giao dịch”13.

10

Huỳnh Trung Hậu, Tìm hiểu một số điểm mới về chế định tài sản trong Bộ luật Dân sự Việt Nam

năm 2005, Tạp chí Khoa học giáo dục Cảnh sát nhân dân số 72 (Tháng 02/2006), Thành phố Hồ Chí Minh.
11

Huỳnh Trung Hậu (2006), Tìm hiểu một số điểm mới về chế định tài sản trong BLDS Việt Nam

năm 2015, Tạp chí Khoa học Giáo dục Cảnh sát nhân dân số 72 (Tháng 02/2006), Thành phố Hồ Chí Minh.
12

Khoản 2 Điều 105 Bộ luật Dân sự năm 2015.

13

Xem thêm khoản 2 Điều 108 Bộ luật Dân sự năm 2015.


13

Như vậy, ngoài việc kế thừa khái niệm tài sản trong BLDS 2005 thì BLDS
2015 đã có sự bổ sung nổi bật, không chỉ đi theo hướng liệt kê các loại tài sản như
BLDS 2005 mà còn khẳng định tài sản bao gồm động sản và bất động sản, tài sản
có thể là tài sản hiện có và tài sản HTTTL. Trước đây, tại BLDS 2005 không quy
định về tài sản HTTTL, do đó người áp dụng pháp luật chỉ suy ra từ câu chữ của
luật để khẳng định Bộ luật Dân sự coi tài sản HTTTL là một loại tài sản được giao
dịch. Chỉ có duy nhất tại khoản 2 Điều 320 BLDS 2005 có nhắc đến thuật ngữ này
cụ thể như sau: “Vật dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có
hoặc được HTTTL”14. Từ quy định này, có thể thấy khái niệm tài sản HTTTL chỉ
được hiểu là “vật HTTTL” mà không bao gồm các loại tài sản khác. Ngoài quy định
này, Điều 4 Nghị định 163/2006/ NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 về giao dịch
bảo đảm cũng chỉ quy định về tài sản bảo đảm là nhà ở HTTTL (Nghị định
163/2006/ NĐ-CP). Vật HTTTL là vật chưa tồn tại hoặc chưa hình thành đồng bộ
vào thời điểm xem xét. Vật HTTTL bao gồm cả vật đã được hình thành tại thời
điểm giao kết giao dịch nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch mới thuộc sở hữu
của các bên15. Tuy nhiên, những điều luật này chỉ mới dùng lại ở giới hạn khái niệm
“tài sản HTTTL” trong phạm vi tài sản là đối tượng của giao dịch dân sự bảo đảm
nên chưa mang tính khái quát. Việc quy định như thế có thể dẫn đến những cách
hiểu khác nhau trong nhận thức lý luận cũng như thực tiễn áp dụng đồng thời chưa
bao quát hết nội hàm “tài sản HTTTL”. Chính vì vậy, cách quy định cụ thể trong

BLDS 2015 về khái niệm “tài sản HTTTL” đã đảm bảo tính bao quát và rõ ràng về
khái niệm này.

14

Khoản 2 Điều 320 Bộ luật Dân sự năm 2005 “Vật dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật

hiện có hoặc được hình thành trong tương lai. Vật hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản thuộc
sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết”.
15

Xem thêm Điều 4 Nghị định 163/2006/ NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 về giao dịch bảo đảm

“Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác
lập hoặc giao dịch được giao kết”.


14

Về nhà ở HTTTL, thuật ngữ “nhà ở HTTTL” lần đầu tiên được đề cập trong
Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 quy định chi tiết và hướng
dẫn thi hành Luật Nhà ở (Nghị định 71/2010/NĐ-CP), tuy nhiên thuật ngữ này chưa
được định nghĩa và giải thích trong Nghị định16. Ngoài ra, Luật Nhà ở số
56/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005 (LNƠ 2005) cũng không đề cập đến nhà
ở HTTTL, do đó, các giao dịch phát sinh trong giai đoạn này liên quan đến nhà ở
HTTTL chủ yếu dựa vào BLDS 2005. Đến năm 2014, Thông tư liên tịch số
01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT ngày 25 tháng 4 năm 2014 của Ngân
hàng Nhà nước Việt Nam – Bộ Xây dựng – Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng
dẫn thủ tục thế chấp nhà ở HTTTL (Thông tư 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTPBTNMT) ra đời đã giải thích thuật ngữ “nhà ở HTTTL”. Theo đó, nhà ở HTTTL
được hiểu là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng theo hồ sơ thiết kế được

duyệt và Giấy phép xây dựng (đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng)
hoặc đã hồn thành việc xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng nhưng
chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất17. Tuy nhiên, quy định về nhà ở HTTTL nêu trên của thông tư
cũng chỉ áp dụng với nhà ở HTTTL là đối tượng của hợp đồng thế chấp. LNƠ 2014
đã giải thích rất cơ đọng về khái niệm nhà ở HTTTL là “nhà ở đang trong quá trình

16

Điểm đ khoản 1 Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn

thi hành Luật Nhà ở “Huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở
tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở thơng qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai”.
17

Xem thêm khoản 1 Điều 3 Thông tư Liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT ngày

25 tháng 4 năm 2014 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam – Bộ Xây dựng – Bộ Tài nguyên và Môi trường
“Nhà ở hình thành trong tương lai làm tài sản thế chấp là nhà ở được tổ chức, cá nhân mua của doanh nghiệp
kinh doanh bất động sản trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà tại thời điểm xác lập hợp đồng thế chấp nhà ở
đó đang trong quá trình đầu tư xây dựng theo hồ sơ thiết kế được duyệt và Giấy phép xây dựng (đối với
trường hợp phải có Giấy phép xây dựng) hoặc đã hồn thành việc xây dựng theo quy định của pháp luật về
xây dựng nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất”


15

đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”18. Đây là lần đầu tiên,

khái niệm và các quy định về nhà ở HTTTL được quy định trong một văn bản luật
về nhà ở, khái niệm này của luật tuy ngắn gọn nhưng đã nêu được khái quát bản
chất và định nghĩa về nhà ở HTTTL, góp phần giúp cho người áp dụng pháp luật
khơng cịn lúng túng khi sử dụng thuật ngữ nhà ở HTTTL. Cùng thời điểm này,
LKDBĐS 2014 cũng đưa ra khái niệm về nhà ở HTTTL gần như tương tự và khơng
có nhiều khác biệt so với LNƠ 2014, theo đó “nhà, cơng trình xây dựng HTTTL là
nhà, cơng trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu
đưa vào sử dụng”19.
Xét về các quy định của luật hiện hành liên quan đến nhà ở HTTTL, có thể
thấy khái niệm nhà ở HTTTL theo quy định của BLDS 2015 có nội hàm rộng hơn
so với khái niệm nhà ở HTTTL của LNƠ 2014 và khái niệm nhà, cơng trình xây
dựng HTTTL của LKDBĐS 2014. Bởi lẽ, theo quy định của LNƠ 2014 và
LKDBĐS 2014 thì nhà ở được coi là nhà ở HTTTL nếu nhà ở đó đang trong quá
trình xây dựng hoặc đã xây dựng xong nhưng chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng, hai
luật này chỉ xét đến mức độ hình thành của nhà ở mà khơng đề cập đến việc vào
thời điểm xác lập giao dịch, nhà ở đó đã được chủ thể xác lập quyền sở hữu hay
chưa? Còn theo quy định của BLDS 2015, ngay cả khi nhà ở đã hình thành nhưng
chưa được chủ thể xác lập quyền sở hữu tại thời điểm giao dịch thì vẫn được coi là
nhà ở, cơng trình xây dựng HTTTL. Bình luận về vấn đề này, tác giả Vũ Thị Hồng
Yến (Trường Đại học Luật Hà Nội) cho rằng: “Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất
động sản đã thiết kế khái niệm nhà ở, cơng trình xây dựng HTTTL dưới góc độ vật
chất, cịn BLDS năm 2015 thì xây dựng khái niệm trên dưới giác độ nhà ở là đối
tượng của giao dịch nên cần phải được đáp ứng cả hai tiêu chí vật chất và pháp lý
(chưa hình thành hoặc đã hình thành nhưng chưa xác lập quyền sở hữu cho chủ thể

18

Quy định tại khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014.

19

Quy định tại khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.


16

tại thời điểm xác lập giao dịch)”20. Theo đó, yếu tố vật chất mà tiến sĩ Vũ Thị Hồng
Yến đề cập ở đây là mức độ hình thành của nhà ở, còn yếu tố pháp lý ở đây là việc
nhà ở, cơng trình xây dựng đã được xác lập quyền sở hữu vào thời điểm giao dịch
hay chưa?
Từ những phân tích nêu trên về nhà ở và tài sản HTTTL, tác giả đưa ra định
nghĩa nhà ở HTTTL như sau: “Nhà ở HTTTL là cơng trình xây dựng với mục đích
để ở và chưa hình thành hoặc đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài
sản sau thời điểm xác lập giao dịch”.
1.1.2. Đặc điểm pháp lý của nhà ở hình thành trong tương lai là đối tượng
của hợp đồng thế chấp
Để được phép tham gia giao dịch dân sự thì nhà ở HTTTL trước hết phải là
một loại tài sản và là đối tượng của quyền sở hữu. Tuy nhiên, khi giao dịch đó là
hợp đồng thế chấp nhà ở HTTTL thì ngồi đặc điểm này, nhà ở tham gia giao dịch
cần phải đáp ứng một số đặc điểm khác như: Nhà ở chưa hình thành vào thời điểm
giao kết giao dịch bảo đảm hoặc đã hình thành nhưng chưa được xác lập quyền sở
hữu; Nhà ở thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập
hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết. Các đặc điểm này có biểu hiện như sau:
Nhà ở tham gia giao dịch thế chấp nhà ở HTTTL là một loại tài sản và là đối
tượng của quyền sở hữu
Việc thừa nhận nhà ở HTTTL là một loại tài sản đã làm đa dạng, phong phú
hơn các loại tài sản tham gia giao dịch dân sự, tạo điều kiện dễ dàng cho chủ sở hữu
sử dụng tài sản của mình một cách linh hoạt hơn, kể cả khi nó HTTTL.
Nhà ở HTTTL cịn là đối tượng của quyền sở hữu. Đây là một chế định pháp
lý quy định địa vị của chủ sở hữu tài sản, các căn cứ xác lập, thay đổi và chấm dứt

20

Vũ Thị Hồng Yến, Nhận diện nhà ở hình thành trong tương lai là tài sản thế chấp theo Luật Nhà ở

và Bộ luật Dân sự hiện hành, Trang thông tin điện tử của tạp chí dân chủ và pháp, truy cập ngày 01/05/2018.


17

quyền sở hữu, các quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu, các biện pháp bảo vệ quyền
sở hữu. Về ngun tắc, chủ sở hữu có tồn quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt
tài sản thuộc sở hữu của mình (nhưng khơng ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của
chủ thể khác), trong đó có quyền dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo
thực thi nghĩa vụ dân sự. Theo quy định của Bộ luật Dân sự, người khơng có tư
cách chủ sở hữu, về ngun tắc sẽ khơng thể có đầy đủ các quyền năng trên, nhưng
trong một số trường hợp cụ thể họ vẫn có một số quyền nhất định nào đó nếu có
thỏa thuận với chủ sở hữu (như chiếm hữu, định đoạt tài sản theo ủy quyền, chiếm
hữu thông qua giao dịch dân sự, chiếm hữu tài sản bị đánh rơi, bỏ qn, bị chơn
giấu, bị chìm đắm…). Thực chất các quyền này đều được xác lập từ chính ngun
tắc tơn trọng ý chí và quyền định đoạt của chủ sở hữu và các chế định của pháp luật
giải quyết các trường hợp chưa xác định chủ sở hữu21.
Xuất phát từ những quy định mở như vậy, chủ sở hữu đối với tài sản HTTTL
nói chung và đối với nhà ở HTTTL nói riêng mặc dù chưa có tư cách chủ sở hữu
đầy đủ nhưng vẫn sẽ có một số quyền nhất định, và vấn đề chúng ta đang xét đến ở
đây là quyền của chủ sở hữu được dùng nhà ở sẽ HTTTL của mình để bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ dân sự.
Nhà ở HTTTL là loại tài sản “chưa có thật”
Đúng với tên gọi nhà ở HTTTL, nhà ở đó có thể chưa được hình thành trên
thực tế, đang trong q trình xây dựng, hồn thiện. Ngồi ra, nhà ở HTTTL cịn bao

gồm cả trường hợp nhà ở đã hình thành rồi mà chưa thuộc quyền sở hữu của chủ sở
hữu, phổ biến hiện nay là các căn hộ chung cư đã xây dựng xong và đang chờ cấp
giấy chứng nhận quyền sở hữu. Chính vì đặc điểm này mà tính rủi ro của giao dịch
bảo đảm có đối tượng là nhà ở HTTTL cao hơn rất nhiều so với các giao dịch bảo
đảm có đối tượng là tài sản thơng thường.

21

Giáo trình Pháp luật về tài sản, quyền sở hữu tài sản và quyền thừa kế, Trường Đại học Luật Thành

phố Hồ Chí Minh, Nhà xuất bản Hồng Đức, trang 43.