Xác định giá đất bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất từ thực tiễn thành phố hồ chí minh (luận văn thạc sỹ luật)

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

HUỲNH THANH TÂM

XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ
KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TỪ THỰC TIỄN
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

ẬN

N THẠC

ẬT HỌC

THÀNH PHỐ HỒ CH MINH-N M 2019


ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

HUỲNH THANH TÂM

XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ
KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TỪ THỰC TIỄN
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Luật dân sự và tố tụng dân sự
60380103

ẬN

NGƯỜI HƯỚNG

N

N THẠC

H

HỌC

ẬT HỌC

G T

H N TR NG HIỀN

THÀNH PHỐ HỒ CH MINH- N M 2019


LỜI C M Đ
Tôi xin cam đoan luận văn “Xác đị
cư k i N

N
iá đất bồi t ường, hỗ trợ v tái định

ước thu hồi đất từ thực tiễn Thành ph Hồ Chí Minh” là cơng trình

nghiên cứu của tơi dưới sự hướng dẫn khoa học của Thầy Phan Trung Hiền. Các

nội dung trong luận văn này chưa được sử dụng trong bất cứ hình thức nào trước
đây. Các tài liệu được sử dụng trong luận văn được tác giả thu thập từ nhiều
nguồn, có chú thích và trích nguồn một cách đầy đủ. Tơi sẽ chịu hồn tồn trách
nhiệm về tính trung thực và bản quyền có liên quan những nội dung có trong luận
văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn P ó Giáo ư – Tiế

ĩ P a Tr

Hiền đã

nhiệt tình hướng dẫn để tơi có được kết quả nghiên cứu này.

TÁC GIẢ

HUỲNH THANH TÂM


DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 1. Bảng giá đất nông nghiệp theo Quyết định số 51/2014/QĐ - UBND .........49
Bảng 2. Bảng giá đất theo Quyết định số 51/2014/QĐ 0 UBND và mức hỗ trợ Dự
án kè chống sạt lở bờ hữu Sông Mương Chuối, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè ........50
Bảng 3. Mức hỗ trợ của các huyện trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh ...............51
Bảng 4. So sánh giá đất ở bồi thường và tái định cư trong dự án xây dựng trại tạm
giam T30 ...................................................................................................................59
Bảng 5. So sánh giá đất ở bồi thường và tái định cư dự án Metrocity, Nhà Bè .......62


MỤC LỤC
LỜI C M Đ

N

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
MỤC LỤC

Trang

PHẦN MỞ ĐẦU .............................................................................................. 1
1. Lý do chọn đề tài ........................................................................................... 1
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đề tài........................................................... 2
3. Mục tiêu, yêu cầu của luận văn ..................................................................... 5
4. Giới hạn phạm vi nghiên cứu của đề tài ....................................................... 5
5. Phương pháp nghiên cứu của đề tài .............................................................. 6
6. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài........................................... 6
7. Bố cục của luận văn ...................................................................................... 6
CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT BỒI
THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ

HI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT 8

1.1. Khái quát về xác định giá đất khi Nhà nước thu hồi đất............................ 8
1.1.1. Khái niệm giá đất và xác định giá đất ..................................................... 8
1.1.1.1. Khái niệm giá đất ................................................................................. 8
1.1.1.2. Khái niệm xác định giá đất ................................................................ 10
1.1.2. Khái niệm giá đất bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất .............................................................................................................. 12
1.1.2.1. Khái niệm giá đất bồi thường............................................................. 12
1.1.2.2. Khái niệm giá đất tính hỗ trợ ............................................................. 13

1.1.2.3. Khái niệm giá đất tái định cư ............................................................. 14
1.1.3. Nguyên tắc xác định giá đất .................................................................. 15
1.1.4. Phương pháp xác định giá đất ............................................................... 15
1.2. Mục đích, ý nghĩa của việc xác định giá đất bồi thường, hỗ trợ, tái định
khi Nhà nước thu hồi đất ................................................................................. 17
1.3. Khái quát về xác định giá đất bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất ............................................................................................... 18
1.3.1. Cơ sở quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất .................................................................................................................... 18
1.3.2. Áp dụng pháp luật về xác định giá đất bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất ................................................................................. 20
1.4. Khái niệm thu hồi đất và các trường hợp thu hồi đất cần xác định giá đất
để tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư............................................................. 21
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 .............................................................................. 24
CHƯƠNG 2 THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT XÁC ĐỊNH GIÁ
ĐẤT BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ

À TÁI ĐỊNH CƯ

HI NHÀ NƯỚC

THU HỒI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH VÀ
MỘT SỐ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN ........................................................ 25
2.1. Xác định giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ............................ 25
2.1.1. Quy định pháp luật về xác định giá đất tính bồi thường về đất khi Nhà
nước thu hồi đất ............................................................................................... 26
2.1.2. Thực trạng, bất cập trong việc xác định giá đất tính bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh .................................. 27
2.1.2.1. Nguyên tắc xác định giá đất khi Nhà nước thu hồi đất ...................... 28

2.1.2.2. Phương pháp xác định giá đất và các điều kiện áp dụng phương pháp
khi Nhà nước thu hồi đất ................................................................................. 31
2.1.2.3. Chủ thể xác định giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.. 34
2.1.2.4. Quy trình xác định giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
......................................................................................................................... 36
2.1.2.5. Tư vấn xác định giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ... 39
2.1.3. Giải pháp hoàn thiện việc xác định giá đất tính bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất ............................................................................................... 42
2.2. Xác định giá đất hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất .................................... 44
2.2.1. Quy định pháp luật về xác định giá đất hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
......................................................................................................................... 44
2.2.1.1. Nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất hỗ trợ khi Nhà nước thu
hồi đất .............................................................................................................. 47
2.2.1.2. Chủ thể xác định giá đất hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất ................. 48
2.2.1.3. Quy trình xác định giá đất hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất .............. 48
2.2.2. Thực trạng, bất cập trong việc xác định giá đất tính hỗ trợ khi nhà nước
thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh ........................................... 48
2.2.3. Giải pháp hồn thiện việc xác định giá đất tính hỗ trợ khi Nhà nước thu
hồi đất .............................................................................................................. 53
2.3. Xác định giá đất tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ............................ 54
2.3.1. Quy định pháp luật về xác định giá đất tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất .................................................................................................................... 55
2.3.2. Thực trạng, bất cập trong việc xác định giá đất tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất ........................................................................................................ 56


2.3.3. Kiến nghị, giải pháp hoàn thiện việc xác định giá đất tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất ....................................................................................... 60

2.4. Đánh giá chung về xác định giá đất bồi thường, hỗ trợ, tái định cư........ 61
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 .............................................................................. 65
KẾT LUẬN .................................................................................................... 67
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO


1

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Thành phố Hồ Chí Minh là Thành phố năng động, phát triển bậc nhất khực
phía nam và cả nước, với tốc độ tăng trưởng kinh tế luôn đạt mức cao, năm 2018
GRDP của thành phố đạt 8,3 %1, là đô thị đặc biệt, đầu tàu kinh tế của cả nước, thu
hút rất nhiều nhà đầu tư trong và ngồi nước tìm kiếm cơ hội hợp tác đầu tư để phát
kinh tế - xã hội Thành phố. Góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội và tạo
động lực phát triển nâng cao đời sống về mọi mặt của người dân Thành phố. Để tạo
quỹ đất “sạch” cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước, trong những năm qua,
Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng, cả nước nói chung đã triển khai thực hiện rất
nhiều dự án, nên nhu cầu sử dụng đất của Thành phố là rất lớn. Vì vậy, để đầu tư
phát triển kinh tế - xã hội, chính quyền Thành phố phải thực hiện công tác thu hồi
đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là điều tất yếu.
Việc thu hồi đất thực hiện các dự án là cần thiết, nhưng đã tác động không
nhỏ đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Trong khi đó, chính sách,
pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư có bước phát triển mạnh mẽ do Đảng
và Nhà nước luôn quan tâm đến quyền lợi của người bị thu hồi đất thông qua việc
ban hành các chủ trương, văn bản quy phạm pháp luật về cơng tác này, trong đó nổi
bật là Luật đất đai năm 2013 ra đời, thay thế Luật đất đai năm 2003 để khắc phục
những hạn chế bất cập trong quy định về bồi thường, giải phóng mặt bằng. Song,
Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành vẫn còn tồn tại nhiều bất
cập trong quá trình áp dụng; cơng tác quản lý, điều hành của Nhà nước trong việc

thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư còn nhiều hạn chế, chưa tạo được sự
đồng thuận, gây bức xúc của người dân, dẫn đến tình trạng khiếu nại, khiếu kiện
kéo dài, đơng người, vượt cấp, gây mất ổn định về an ninh chính trị và trật tự an
toàn xã hội, ảnh hưởng đến niềm tin của Nhân dân đối với sự lãnh đạo của Đảng và

1

Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh, Báo cáo số 223/BC – UBND ngày 28/12/2018 về tình
hình kinh tế - văn hóa – xã hội thành phố năm 2018 và nhiệm vụ, giải pháp trọng tâm năm 2019, tr2


2

sự quản lý, điều hành của chính quyền các cấp. Mà nguyên nhân chủ yếu gây nên
những bức xúc của người dân bắt nguồn từ việc xác định giá đất bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Xuất phát từ thực tiễn nêu trên, vấn đề nâng cao hiệu quả công tác bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư, trong đó có việc xác định giá đất tính bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư phải được định lượng một cách cụ thể; công khai, minh bạch về giá
đất là yêu cầu bức thiết đặt ra trong giai đoạn hiện nay nhằm góp phần tăng cường
pháp chế xã hội chủ nghĩa, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người bị thu hồi
đất, ngăn ngừa và kéo giảm tình trạng khiếu nại đơng người, vượt cấp, tạo sự ổn
định về an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội.
Với mong muốn đi sâu nghiên cứu nhằm đưa ra những luận giải về mặt lý
luận, thực tiễn và đề xuất những giải pháp nâng cao hiệu quả công tác bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư, tạo sự đồng thuận từ xã hội, đặc biệt là người có đất bị thu hồi,
Tác giả quyết định chọn đề tài “ Xác đị
khi N

iá đất bồi t ường, hỗ trợ, tái đị

cư

ước thu hồi đất từ thực tiễn Thành ph Hồ Chí Minh” để làm Luận văn

tốt nghiệp của mình.
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đề tài
Đề tài mà tác giả lựa chọn trên đây là một vấn đề tuy khơng mới nhưng do
tầm quan trọng, tính phức tạp và nhạy cảm và mang tính thời sự của công tác bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, nên được nhiều nhà học giả
quan tâm, nghiên cứu, đề cập ở những góc độ khác nhau. Qua quá trình tìm tài liệu
để chuẩn bị thực hiện Luận văn tốt nghiệp của mình, Tác giả đã tìm thấy một số
cơng trình liên quan đến đề tài như:
Luận văn Thạc sĩ:
Nguyễn Thị Mỹ Hằng (2017): Pháp luật về giá đất tính tiền bồi thường khi
Nhà nước thu hồi đất , Luận văn Thạc sĩ, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí
Minh. Nội dung chính mà tác giả đề cập chủ yếu xác định giá đất tính bồi thường.


3

Đoàn Thanh Lộc (2016): Pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất từ thực tiễn huyện Chợ Mới, tỉnh An Giang, Luận văn thạc sĩ
Luật học, Trường đại học Kinh tế - Luật. Đại học Quốc gia Thành phố Hồ Chí
Minh. Nội dung luận văn nêu cơ sở lý luận về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và
thực tiễn áp dụng của huyện Chợ Mới, tỉnh An Giang.
Nguyễn Thu Thảo (2017): Pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
và thực tiễn thi hành tại thành phố Thái Bình, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường
Đại học Luật Hà Nội. Nội dung chính của luận văn, tác giả nêu lên các quy định
pháp luật về công tác bồi thường và thực tiễn áp dụng tại thành phố Thái Bình, tỉnh

Thái Bình.
Nguyễn Đồng Thanh (2010): Pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi
đất: Luận văn thạc sĩ, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh. Trong luận
văn này tác giả chủ yếu nêu các vấn đề về hoạt động bồi thường khi Nhà nước thu
hồi đất nhưng theo quy định Luật Đất đai năm 2003.
Hồ Minh Hà (2008): Quản lý Nhà nước về định giá đất và bồi thường thiệt
hại về đất khi thu hồi đất tại TP.Cần Thơ, Luận văn thạc sĩ, Trường Đại học Luật
Thành phố Hồ Chí Minh. Nội dung chính của luận văn mà tác giả đề cập đến những
quy định định giá đất và bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất trên địa bàn
Thành phố Cần Thơ.
Sách chuyên khảo:
TS. Phan Trung Hiền (2014), Những điều cần biết về bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất, NXB Chính trị Quốc gia. Cơng trình nghiên này,
tác giả giới thiệu sơ lược các quy định pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất và những điểm mới, cũng như hạn chế bất cập của các quy
định.
PGS.TS Phan Trung Hiền (2017), Pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai ở
Việt Nam, NXB Đại học Cần Thơ. Tác giả đã giới thiệu khái quát các quy định pháp


4

luật về quản lý và sử dụng đất đai tại Việt Nam, cũng như quá trình hình thành và
phát triển của các quy định này.
Các bài viết trên các tạp chí:
PGS. TS Phan Trung Hiền (2017), Xác định giá đất tính bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất, Tạp chí nghiên cứu lập pháp. Trong bài viết này, tác giả nêu khái
quát cơ sở lý luận về xác giá đất tính bồi thường và giải pháp hồn thiện cơ chế xác
định giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Lê Vũ Nam (2013): Bàn về cơ chế xác định giá đất để bồi thường khi Nhà

nước thu hồi đất trong Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi), Góp ý dự thảo Luật đất đai
(sửa đổi), Hội thảo khoa học, Trường Đại học Luật Tp.Hồ Chí Minh. Tác giả Lê Vũ
Nam chỉ ra cơ chế xác định giá đất tính bồi thường góp ý trong dự thảo sửa đổi
Luật đất đai.
Châu Hồng Thân (2018): Cơng khai thơng tin trong xác định giá đất tính
tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật. Bài viết
của tác giả đề cập chủ yếu đến việc công khai các thông tin về xác định giá đất tính
bồi thường.
Phạm Văn Võ (2015): Vấn đề hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất trong Luật đất
đai năm 2013, Tạp chí Luật học, Trường đại học Luật Hà Nội. Tác giả nêu lên các
quy định về công tác hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất.
Bùi Mạnh Khoa (2017): Vướng mắc trong thực tiễn triển khai các quy định
về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng
dẫn thi hành, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật. Trong bài viết này, tác giả Bùi Mạnh
Khoa nêu lên những khó khăn, vướng mắc khi áp dụng quy định pháp luật đất đai
trong cơng tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Đồn Minh Hà (2016): Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất ở tại Thành phố Hồ Chí Minh và định hướng hồn thiện, Tạp chí
dân chủ và pháp luật. Tác giả nêu lên thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ, tái


5

định cư tại Thành phố Hồ Chí Minh và đưa ra một số định hướng hồn thiện chính
sách về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Những nghiên cứu của các tác giả nêu trên đã phân tích, làm rõ cơ sở lý luận
của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật
về cơng tác này. Góp phần đáng kể vào việc nâng cao hiệu quả công tác bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư. Tuy nhiên các tài liệu trên chỉ đề cập ở một vài khía cạnh nhất
định về chính sách bồi thường hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất nói

chung hoặc đề cập một vài vấn đề riêng lẻ về xác định giá đất bồi thường. Tuy
nhiên đấy là nguồn tư liệu quý báu mà tác giả cần tham khảo, kế thừa, học hỏi. Dựa
trên tổng quan tình hình nghiên cứu, kế thừa các kết quả nghiên cứu của các nhà
nghiên cứu trước, luận văn tập trung nghiên cứu chuyên sâu vào việc xác định giá
đất bồi thường, hỗ trợ và tái định cư qua thực tiễn áp dụng tại Thành phố Hồ Chí
Minh.
3. Mục tiêu, yêu cầu của luận văn
Trên cơ sở quy định pháp luật liên quan và nghiên cứu lý luận. Tác giả tiến
hành khảo sát, đối chiếu thực tiễn về công tác xác định giá đất bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng và cả
nước nói chung, để chỉ ra những nguyên nhân dẫn đến việc chủ thể có đất bị thu hồi
không đồng thuận về việc xác định giá đất bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cũng như
những bất cập, hạn chế trong công tác này, từ đó đề xuất những giải pháp nhằm
nâng cao hiệu quả công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
4. Giới hạn phạm vi nghiên cứu của đề tài
Vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là vấn đề mang tính bao quát, phức
tạp, do giới hạn về thời lượng nghiên cứu. Đề tài này tập trung nghiên cứu về xác
định giá đất tính bồi thường về đất; giá đất tính hỗ trợ mà chủ yếu là đào tạo,
chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm và giá đất tính nộp tiền sử dụng đất khi nhận
nền bố trí tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phịng, an ninh,
phát triển kinh tế xã hội, vì lợi ích quốc gia cơng cộng; không nghiên cứu các vấn


6

đề khác trên lĩnh vực này. Đồng thời, đề tài cũng chỉ tập trung nghiên cứu vấn đề
này từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh.
5. hương pháp nghiên cứu của đề tài
Đề tài được nghiên cứu dựa trên các phương pháp sau:
Chương 1: Tác giả sử dụng phương pháp bình luận, diễn giải và phương

pháp lịch sử khi nghiên cứu cơ sở lý luận xác định giá đất bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Chương 2: Tác giả phương pháp nghiên cứu so sánh, phương pháp đối
chiếu, kết hợp sử dụng phương pháp phân tích, đánh giá, suy luận, diễn giải và
phương pháp tổng hợp để đánh giá thực trạng pháp luật về xác định giá đất bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí
Minh và một số giải pháp hồn thiện.
6. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài
Về mặt khoa học: Qua nghiên cứu, đề tài sẽ đưa ra một hệ thống cơ sở lý
luận nhằm cung cấp cho các nhà quản lý, nhà làm luật và nhà hoạch định chính sách
một cách nhìn tổng quan về xác định giá đất bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất và đề xuất những giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả cơng tác
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giảm thiểu các vụ việc khiếu nại, khiếu kiện trong
công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng nói chung và về giá đất nói riêng. Đồng
thời, kết quả nghiên cứu của đề tài còn là nguồn tài liệu tham khảo cho học viên cao
học, sinh viên luật cho các khóa sau.
Giá trị ứng dụng: Với việc khảo sát thực tiễn và chỉ ra những bất cập hạn chế
và đề xuất những giải pháp khắc phục cụ thể, đề tài có khả năng áp dụng thực tiễn
tại Thành phố Hồ Chí Minh, cũng như trong các tỉnh, thành khác, nhất là những địa
phương có nhiều dự án đã và đang triển khai thực hiện.
7. Bố cục của luận văn
Ngoài phần mở đầu và kết luận, luận văn gồm 2 chương:


7

Chương 1: Cơ sở lý luận xác định giá đất bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất.
Trong chương này tác giả làm rõ các khái niệm về giá đất, xác định giá đất,
bảng giá đất, khung giá đất, các nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất bồi

thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Bên cạnh đó, tác giả cịn tìm
hiểu khái niệm về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, cũng như mục đích, ý nghĩa của
việc xác định giá đất để làm cơ sở, tiền đề nghiên cứu chương 2.
Chương 2: Thực tiễn áp dụng pháp luật xác định giá đất bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh và một số
giải pháp hồn thiện.
Chương này, tác giả tập trung nghiên cứu các quy định pháp luật về xác định
giá đất bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, cũng như quy định của Thành phố Hồ Chí
Minh về vấn đề này. Đồng thời, nghiên cứu thực tiễn áp dụng về xác định giá đất
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên địa bàn Thành phố. Qua đó, đánh giá nhằm chỉ
ra những khó khăn, vướng mắc và đề xuất các giải pháp để hoàn thiện quy định về
xác định giá đất bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại Thành phố Hồ Chí Minh nói
riêng và cả nước nói chung.


8

CHƯƠNG 1
CƠ Ở LÝ LUẬN VỀ XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ,
TÁI ĐỊNH CƯ HI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT

Luật Đất đai năm 2013, kế thừa những quy định của Luật đất đai năm 2003,
đồng thời sửa đổi, bổ sung một số những quy định mới giúp chủ thể quản lý đất đai
được tốt hơn. Trong đó có công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, cũng
như quy định về xác định giá đất bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Tuy nhiên, việc xác
định giá đất bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo Luật Đất đai năm 2013 được luật
hóa như thế nào? Chương này sẽ giới thiệu khái quát về xác định giá đất bồi thường
hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
1.1. Khái quát về xác định giá đất khi Nhà nước thu hồi đất

1.1.1. Khái niệm iá đất và xác đị

iá đất

1.1.1.1. Khái niệm iá đất
Theo quy định tại Khoản 19 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 quy định: “Giá
đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”. Trong
đó, giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một
diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định 2. Trước đó, Luật đất
đai năm 2003, quy định về giá đất tại khoản 23 Điều 4: “Giá quyền sử dụng đất (giá
đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được
hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.”
Như vậy, theo quy định Luật đất đai năm 2013, giá đất được xác định dựa
trên giá trị của quyền sử dụng đất được tính trên một đơn vị diện tích đất, mà giá trị
quyền sử dụng đất chính là biểu hiện bằng tiền của quyền sử dụng đất, là số tiền
tính trên một đơn vị diện tích đất trong thời hạn sử dụng đất xác định.

2

Khoản 20 Điều 3, Luật Đất đai năm 2013


9

Nếu như Luật Đất đai năm 1987 không đưa ra khái niệm về “giá đất” mà chỉ
thừa nhận “kết quả đầu tư làm tăng giá trị của đất” do ảnh hưởng thời kỳ của chế độ
bao cấp. Đến giai đoạn đất nước bắt đầu mở cửa, Luật Đất đai năm 1987 khơng cịn
phù hợp, nên Luật Đất đai năm 1993 ra đời là tất yếu, lần đầu tiên đưa ra quy định
về “giá các loại đất” để tính thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thu tiền khi
giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi gia đất, bồi thường thiệt hại về đất

khi thu hồi đất. tiếp tục kế thừa khái niệm này, Luật đất đai năm 2003 đã cụ thể hóa
khái niệm “giá đất”, nhưng so Luật đất đai năm 2003, khái niệm giá đất Luật đất đai
năm 2013 có điểm mới cơ bản đó là quy định về “giá đất cụ thể”.
Giá đất do Nhà nước quyết định thông qua quyền đại diện chủ sở hữu về đất
đai. Theo Điều 113 và Điều 114 Luật Đất đai năm 2013, những loại giá đất làm cơ
sở để xác định giá đất tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là: khung giá đất, bảng giá
đất và giá đất cụ thể.
Khung giá đất: do Chính phủ ban hành 05 năm một lần đối với từng loại đất,
theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị
trường tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá
đất tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh cho phù hợp. Bộ Tài
ngun và mơi trường có trách nhiệm tổ chức xây dựng trình Chính phủ ban hành
khung giá đất và Bộ Tài chính có trách nhiệm thẩm định khung giá đất3. Khung giá
đất của Chính phủ là cơ sở để Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành trong cả nước ban
hành bảng giá đất của tỉnh, thành đó.
Bảng giá đất: căn cứ khung giá đất của Chính phủ, dựa trên nguyên tắc,
phương pháp định giá đất, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành xây dựng và trình Hội đồng
nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Sở Tài ngun và
Mơi trường có trách nhiệm tổ chức xây dựng, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban
hành bảng giá đất định kỳ 05 năm một lần và bảng giá đất được công bố công khai

3

đất

Xem khoản 3 Điều 8 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá


10

từ ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ. Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi
Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến
động thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp4.Việc thẩm
định bảng giá đất do Hội đồng thẩm định bảng giá đất thực hiện, Hội đồng này do
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập gồm các thành phần sau: (1) Đại
diện lãnh đạo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm chủ tịch hội đồng; (2) Đại diện lãnh
đạo Sở Tài chính là thường trực Hội đồng; đại diện Sở Tài nguyên và Môi trường,
Sở Tư pháp và Ủy ban nhân dân cấp huyện; tổ chức có chức năng tư vấn xác định
giá hoặc chuyên gia về giá đất và các thành viên khác do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
quyết định5.
Giá đất cụ thể: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể dưới sự
tham mưu của cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh, trong quá trình thực hiện, cơ quan
quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để
tư vấn xác định giá đất cụ thể6. Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ tính bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất7
1.1.1.2. Khái niệm xác đị

iá đất

Định giá là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức, cá nhân sản
xuất, kinh doanh quy định giá cho hàng hóa, dịch vụ8
Đất đai là hàng hóa đặc biệt, nên việc xác định giá đất phải tuân theo những
nguyên tắc nhất định. Do đó, theo Luật Đất đai năm 2003, để xác định giá đất tính
bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải đảm bảo 03 nguyên tắc, gồm: (1) sát với
giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình
thường; (2) các thửa đất liền kề nhau, có cùng điều kiện thì mức giá như nhau; (3)
đất đai khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có điều
4

Quy trình điều chỉnh bảng giá đất được quy định tại Điều 22 – Điều 27 Thông tư số 36/2014/TT –

BTNMT ngày 30/6/214
5
Khoản 4 Điều 12 Nghị định số 44/2014/NĐ – CP quy định về giá đất
6
Khoản 3 Điều 114 Luật đất đai năm 2013
7
Điểm d Khoản 4 Điều 114 Luật đất đai năm 2013
8
Khoản 5 Điều 4, Luật giá năm 2012


11

kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng, có cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức
giá như nhau.
Tuy vậy, trong giai đoạn Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, các văn
bản quy phạm pháp luật hướng dẫn thi hành luật đất đai chưa “định lượng” được thế
nào là “sát” giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường; chưa quy
định cụ thể theo mục đích sử dụng đất nên khi áp dụng cho thấy mục đích định giá
đất khơng đạt được kết quả như mong muốn của các chủ thể có liên quan trong mối
quan hệ pháp luật về đất đai, nhất là trong việc định giá đất bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Khắc phục những hạn chế trên, Luật Đất đai năm 2013 đã đưa ra những nội
dung mới về xác định giá đất, dựa trên những loại giá đất ảnh hưởng trực tiếp hoặc
gián tiếp để xác định giá đất bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
là: khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể. Trong đó, khung giá đất do Chính
phủ quy định cịn, bảng giá đất và giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy
định. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể, dưới sự tham mưu của cơ
quan quản lý đất đai cấp tỉnh. Trong quá trình thực hiện cơ quan quản lý đất đai cấp
tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá

đất cụ thể.
Khi đó, giá đất cụ thể được sử dụng để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi
đất. Việc xác định giá đất cụ thể phải trên cơ sở điều tra thu thập thông tin về thửa
đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng
phương pháp định giá đất phù hợp9.
Như vậy, từ phân tích trên cho thấy khơng có một khái niệm cụ thể về xác
định giá đất. Đất đai là hàng hóa đặc biệt nên việc đưa ra khái niệm xác định giá đất
không phải dễ dàng. Việc xác định giá đất có thể được hiểu là việc xác định giá trị
quyền sử dụng đất do cơ quan Nhà nước thực hiện theo quy định pháp luật với trình
tự, thủ tục đảm bảo theo nguyên tắc, phương pháp nhất định.
9

Khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013


12

1.1.2. Khái niệm iá đất bồi t ường, hỗ trợ v tái đị

cư k i N

ước

thu hồi đất
1.1.2.1. Khái niệm iá đất bồi t ường
Theo từ điển luật học, bồi thường là việc bù đắp những thiệt hại vật chất, tinh
thần do mình gây ra cho người khác do khơng thực hiện, thực hiện chậm, thực hiện
không đầy đủ một nghĩa vụ dân sự hay vi phạm pháp luật10.
Còn theo từ điển tiếng việt, “bồi thường” có nghĩa là đền bù những tổn hại về
vật chất và tinh thần mà mình phải chịu trách nhiệm, cịn “đền bù” là trả lại đầy đủ,

tương xứng với sự mất mát11.
Trong quan hệ pháp luật đất đai, thuật ngữ “bồi thường” được đề cập tương
đối sớm. Tuy nhiên, do ảnh hưởng tư tưởng bao cấp, mà Luật đất đai năm 1987, sử
dụng thuật ngữ “đền bù thiệt hại” thay thế cho thuật ngữ “bồi thường”. Đến Luật
Đất đai năm 1993 (sửa đổi, bổ sung năm 1998, 2001), thuật ngữ “bồi thường” được
sử dụng trở lại và tiếp tục xuất hiện trong Luật Đất đai năm 2003. Theo đó, “bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất
đối với diện tích bị thu hồi đất cho người bị thu hồi đất”12. Quan điểm này chưa thật
toàn diện, bởi lẽ nếu quy định bồi thường là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử
dụng đất là chưa hợp lý. Giá trị của đất, nó không giữ nguyên mà thay đổi do sự cải
tạo, đầu tư của người sử dụng đất. Đến Luật Đất đai năm 2013, khái niệm bồi
thường đã được tách bạch giữa bồi thường về đất và bồi thường về tài sản. theo
khoản 12, Điều 3 Luật đất đai năm 2013, quy định: “bồi thường về đất là việc Nhà
nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích bị thu hồi cho người sử dụng
đất”. Do đó, Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước bù đắp những
thiệt hại, tổn hại về đất, tài sản gắn liền với đất, chi phí đầu tư vào đất do hành vi
thu hồi đất gây ra. Tuy nhiên, khác với pháp luật dân sự, khi tiến hành bồi thường

10

Từ điển Luật học (1999), NXB Từ điển bách khoa, tr. 58
Viện Ngôn ngữ học (2002), Từ điển Tiếng việt, Nxb TP.HCM, tr.73
12
Khoản 6 Điều 4, Luật đất đai năm 2003
11


13

giữa Nhà nước và người bị thu hồi đất thường khơng có sự thỏa thuận, mà mang

tính hành chính, mệnh lệnh là chủ yếu.
Trước đây, Nghị định số 17/2006/NĐ – CP (đã hết hiệu lực), quy định: Giá
đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng đã được Ủy ban nhân
dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định và công bố; không bồi thường
theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng; trường hợp tại thời điểm có quyết
định thu hồi đất mà giá này chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực
tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Ủ ban nhân dân tỉnh, thành phố
trực thuộc Trung ương quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp13. Tuy nhiên, Luật
Đất đai năm 2013 và văn bản hướng dẫn thi hành không đưa ra khái niệm giá đất
bồi thường. Như vậy, từ các yếu tố trên có thể khái quát rằng giá đất bồi thường là
giá đất theo mục đích, thời hạn sử dụng, đó là sự thay thế các tài sản bị thu hồi bằng
tiền hoặc bằng hiện vật tương ứng (đất,..).
1.1.2.2. Khái niệm iá đất tính hỗ trợ
Theo khoản 14 Điều 3 Luật đất đai năm 2013, quy định: “hỗ trợ khi Nhà
nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời
sống, sản xuất và phát triển”. Bao gồm: hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất; hỗ trợ
đào tạo chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm, hỗ trợ khác14. Chính sách hỗ trợ khi
thu hồi đất là hoạt động hết sức thiết thực, giúp cho các chủ thể bị thu hồi đất sớm
ổn định cuộc sống, bởi lẽ dù được bồi thường thiệt hại nhưng so với những chủ thể
không bị thu hồi đất, thì các chủ thể này ít nhiều bị ảnh hưởng. Có những ảnh
hưởng có thể bù đắp bằng tiền thế nhưng có những ảnh hưởng khác như sinh kế, đi
lại, học tập, vị trí kinh doanh, nghề nghiệp, việc làm là không thể nào được bồi
thường thoả đáng.

13

Khoản 2 Điều 4 Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung
một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai và Nghị định 187/2004/NĐ-CP về việc
chuyển công ty Nhà nước thành công ty cổ phần.
14

Xem khoản 2 Điều 83 Luật Đất đai năm 2013


14

Chính sách hỗ trợ càng có ý nghĩa hơn nữa đối với những trường hợp không
đủ điều kiện để nhận bồi thường. Do đó, cần thiết phải có sự hỗ trợ, tạo điều kiện từ
phía cơ quan Nhà nước thì người dân mới yên tâm chấp hành quyết định thu hồi đất
để có cuộc sống tốt hơn trước. Tuy có nhiều hình thức hỗ trợ, nhưng dựa vào giá đất
tính hỗ trợ thì chỉ có hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với
trường hợp thu hồi đất nơng nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông
nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải
di chuyển chỗ ở.
Từ phân tích trên, có thể rút ra khái niệm giá đất hỗ trợ là giá đất do Ủy ban
nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành và công bố.
1.1.2.3. Khái niệm iá đất tái đị

cư

Cùng với quy định về bồi thường, hỗ trợ, thì tái định cư cũng là một biện
pháp hết sức cần thiết và không kém phần quan trọng trong cơng tác giải phóng mặt
bằng thu hồi đất của Nhà nước. Luật Đất đai năm 2013, không đưa ra một khái
niệm cụ thể về tái định cư, dựa trên những quy định pháp luật và ý nghĩa của chính
sách này, có thể hiểu tái định cư là Nhà nước bố trí chỗ ở mới ổn định cho người bị
thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở. Có thể thấy, chính sách tái định cư vừa mang ý
nghĩa của việc bồi thường, vừa mang bản chất của hỗ trợ. Bởi lẽ, khi thu hồi đất,
chủ thể được bồi thường có thể lựa chọn nhận giá trị bồi thường hay nhận đất mới
có cùng mục đích sử dụng hoặc nhận nhà ở tái định cư. Hình thức tái định cư đa
dạng, gồm: bằng nhà ở, bằng đất ở hoặc bằng tiền. Có một số trường hợp, tổng giá
trị bồi thường, hỗ trợ cho diện tích bị thu hồi đất nhỏ hơn giá trị của một suất tái

định cư thì được Nhà nước hỗ trợ phần chênh lệch để mua một suất tái định cư tối
thiểu, đảm bảo cho người bị thu hồi đất có nơi ở mới ổn định.
Có thể nói, giá đất tái định cư là giá đất theo mục đích sử dụng, là giá trị
quyền sử dụng đất của một đơn vị diện tích đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố
quy định.


15

1.1.3. Nguyên tắc xác đị

iá đất

Theo quy định khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai năm 2013, việc định giá đất
phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
b) Theo thời hạn sử dụng đất;
c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích
sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi
có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng,
khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá
như nhau.
So với Luật đất đai năm 2003, nguyên tắc xác định giá đất theo Luật đất đai
năm 2013 đã có những sửa đổi cơ bản, nhấn mạnh để việc định giá đất phải theo
mục đích sử dụng hợp pháp tại thời điểm định giá, bảo đảm nguyên tắc phù hợp với
giá thị trường. Nguyên tắc xác định giá theo Luật đất đai năm 2013, nhằm hướng
đến việc đảm bảo nguyên tắc “việc thu hồi đất phải công khai, minh bạch và được
bồi thường theo quy định của pháp luật”15.
Như vậy, nguyên tắc định giá đất theo Luật Đất đai năm 2013 đã bổ sung 02

nguyên tắc mới là: theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo
thời hạn sử dụng đất; và sửa đổi 01 nguyên tắc: phù hợp với giá đất phổ biến trên
thị trường.

1.1.4. P ươ

p áp xác đị

iá đất

Theo Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ, hiện nay ở nước
ta có các phương pháp định giá đất như sau:

15

Khoản 3 Điều 54 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013


16

Thứ nhất, phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thơng
qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích SDĐ, vị trí,
khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về
quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị

trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất
cần định giá.
Thứ hai, phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất
có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra
khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).

Thứ ba, phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương
số giữa mức thu nhập rịng thu được bình qn một năm trên một đơn vị diện tích
đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá
đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại Nhà nước có
mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.
Thứ tư, phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất
có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được
phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại
trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động
sản.
Thứ năm, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất
bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất
do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố thuộc trung ương ban hành.
Như vậy, so với quy định trước đây trong Nghị định số 123/2007/NĐ-CP
ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số
188/2004/NĐ – CP ngày 18/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá
các loại đất, quy định 4 phương pháp: phương pháp so sánh trực tiếp và phương


17

pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp chiết từ16, thì ngồi bốn
phương pháp định giá đất nêu trên. Hiện nay pháp luật đã bổ sung thêm phương
pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Đã làm phong phú thêm các phương pháp định giá
đất phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội hiện nay, trong đó có cơng tác bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư.
1.2. Mục đích, ý nghĩa của việc xác định giá đất bồi thường, hỗ trợ, tái
định khi Nhà nước thu hồi đất
Xác định giá đất có vai trị hết sức quan trọng trong cơng tác quản lý đất đai
nói chung và cơng tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nói riêng. Hoạt động thu hồi

đất đã làm ảnh hưởng không nhỏ đến đời sống vật chất và tinh thần của người bị thu
hồi đất. Làm cho người bị thu hồi đất mất đi “nơi ăn, chốn ở”, môi trường sống, học
tập, sản xuất, kinh doanh…đây được xem là những quyền cơ bản của con người
được hiến pháp thừa nhận và bảo vệ.
Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất là biện pháp bù đắp
những thiệt hại mà chủ thể bị thu hồi đất phải gánh chịu nhằm đảm bảo các quyền
và lợi ích hợp pháp của họ. Tuy nhiên dựa trên cơ sở nào để tính bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư như thế nào cho hợp lý, giải quyết tốt mối quan hệ giữa Nhà nước, nhà
đầu tư với chủ thể bị thu hồi đất được hài hịa, thì việc xác định giá đất làm căn cứ
tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có ý nghĩa, vai trò rất quan trọng.
Việc bồi thường phải tương xứng với thiệt hại mà người sử dụng đất phải
gánh chịu trong quá trình thu hồi đất. Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất phải đảm bảo dân chủ khách quan, công bằng, cơng khai, kịp thời
và đúng quy định pháp luật.
Chính vì có nhiều quan điểm bất đồng về giá đất tính bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất, người bị thu hồi đất thường không chấp nhận giá
do Nhà nước đưa ra để tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, đã làm phát sinh nhiều

16

Xem khoản 3 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ – CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ