(Luận văn thạc sĩ) đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện chương mỹ, thành phố hà nội

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN TRIỆU HẢI

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CHƯƠNG
MỸ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Trần Văn Chính

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./.

Hà Nội, ngày tháng

năm 2017

Tác giả Luận văn

Nguyễn Triệu Hải

i


LỜI CẢM ƠN
Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý đất đai - Học
viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy,
hướng dẫn tơi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn này.

Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS. Trần Văn Chính,
là người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn
tơi hồn thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân huyện Chương Mỹ, Phịng Tài
ngun và Mơi trường huyện Chương Mỹ, Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi
nhánh huyện Chương Mỹ, cán bộ địa chính và nhân dân của thị trấn Chúc Sơn,
xã Phụng Châu, xã Tiên Phương đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy
đủ các thông tin, số liệu, tư liệu bản đồ trong quá trình nghiên cứu luận văn này.

Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp,
những người thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tơi
trong q trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này./.
Hà Nội, ngày tháng

năm 2017

Tác giả Luận văn

Nguyễn Triệu Hải

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan................................................................................................................................... i
Lời cảm ơn....................................................................................................................................... ii
Mục lục.............................................................................................................................................. iii
Danh mục chữ viết tắt............................................................................................................... vi
Danh mục bảng........................................................................................................................... vii
Trích yếu luận văn..................................................................................................................... viii
Abstract.............................................................................................................................................. x
Phần 1 Đặt vấn đề......................................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài............................................................................................ 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu................................................................................................... 2

1.3.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu...................................................................... 2

1.3.1.

Đối tượng nghiên cứu................................................................................................ 2

1.3.2.

Phạm vi nghiên cứu.................................................................................................... 3

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn............................. 3

Phần 2. Tổng quan các vấn đề nghiên cứu.................................................................... 4
2.1.

Cơ sở lý luận về các quyền sử dụng đất, thị trường quyền sử dụng đất..4

2.1.1.

Quyền sở hữu................................................................................................................. 4

2.1.2.

Quyền sở hữu toàn dân về đất đai...................................................................... 5

2.1.3.

Quyền sử dụng đất...................................................................................................... 7

2.2.

Thị trường quyền sử dụng đất............................................................................ 10

2.2.1.

Các văn bản pháp quy liên quan đến sự hình thành thị trường quyền sử

dụng đất từ năm 1993 đến nay........................................................................... 12
2.3.

Cơ sở thực tiễn về việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở các nước trên

thế giới và việt nam................................................................................................... 12
2.3.1.

Các nước trên thế giới............................................................................................ 12

2.3.2.

Một số nước trong khu vực.................................................................................. 17

2.3.3.

Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam trong những năm qua. 23

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu........................................................ 29
3.1.

Địa điểm nghiên cứu................................................................................................. 29

3.2.

Thời gian nghiên cứu............................................................................................... 29

iii


3.3.

Đối tượng nghiên cứu............................................................................................. 29

3.4.

Nội dung nghiên cứu................................................................................................ 29

3.4.1.

Đánh giá khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, môi trường của

Huyện Chương Mỹ, Thành phố Hà Nội.......................................................... 29
3.4.2.

Đánh giá về tình hình quản lý đất đai ở huyện Chương Mỹ...............29

3.4.3.

Đánh giá việc thực hiện các QSDĐ của các hộ gia đình, cá nhân ở huyện

Chương Mỹ.................................................................................................................... 29
3.4.4.

Đề xuất những giải pháp thúc đẩy việc thực hiện các QSDĐ ở huyện

Chương Mỹ.................................................................................................................... 30

3.5.

Phương pháp nghiên cứu..................................................................................... 30

3.5.1.

Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp.......................................................... 30

3.5.2.

Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp.......................................... 30

3.5.3. Phương pháp chọn điểm, mẫu điều tra......................................................... 30
3.5.4.

Phương pháp phân tích thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu............31

Phần 4 Kết quả nghiên cứu và thảo luận...................................................................... 32
4.1.

Đánh giá về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện chương mỹ
32

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên...................................................................................................... 32

4.1.2.

Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội.............................................................. 37

4.1.3.

Hiện trạng sử dụng đất huyện chương mỹ năm 2016........................... 44

4.2.

Đánh giá tình hình quản lý đất đai ở huyện chương mỹ...................... 50

4.2.1.

Ban hành các văn bản về quản lý sử dụng đất và tổ chức thực hiện các

văn bản đó..................................................................................................................... 50
4.2.2.

Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính,

lập bản đồ hành chính............................................................................................. 51
4.2.3.

Khảo sát, đo đạc, đánh giá phân hạng đất, lập bản đồ địa chính, bản đồ

hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất................54
4.2.4.

Quản lý quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất............................................. 54

4.2.5.

Công tác giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất.......................................... 54

4.2.6.

Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất........................................................................ 54
4.2.7.

Thống kê và kiểm kê đất đai................................................................................. 54

4.2.8.

Quản lý tài chính về đất đai.................................................................................. 55

iv


4.2.9.

Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất

động sản......................................................................................................................... 55
4.2.10. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa trường hợp người sử
dụng đất.......................................................................................................................... 55
4.2.11. Công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật
đất đai và xử lý các vi phạm pháp luật về đất đai.................................... 55
4.2.12. Công tác giải quyết tranh chấp đất đai, giải quyết khiếu nại và tố cáo các
vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai

56

4.2.13. Quản lý các hoạt động dịch trường hợp công về đất đai..................... 56
4.3.

Đánh giá tình hình thực hiện các qsdđ tại huyện chương mỹ..........56

4.3.1.

Đánh giá tình hình thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ........................56

4.3.2.

Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ................................. 60

4.3.3.

Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ.................................................... 64

4.3.4.

Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ................................................. 69

4.3.5.

Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ..73

4.3.6.

Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDĐ................................................. 78

4.3.7.

Tình hình thực hiện quyền cho thuê lại QSDĐ........................................... 80

4.3.8.

Tình hình thực hiện quyền góp vốn bằng QSDĐ...................................... 80

4.3.9.

Đánh giá chung việc thực hiện quyền sử dụng đất tại các xã, thị trấn

nghiên cứu..................................................................................................................... 80
4.3.10. Đánh giá của người tham gia thực hiện qsdđ đối với quá trình thực hiện
trong giai đoạn 2010-2016 tại huyện chương mỹ..................................... 81
4.4.

Một số giải pháp cho việc thực hiện các QSDĐ........................................ 85

4.4.1.

Giải pháp về tuyên truyền và phổ biến pháp luật..................................... 85

4.4.2.

Giải pháp về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất..........................86

4.4.3.

Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các QSDĐ..........86

4.4.4.

Giải pháp về chính sách......................................................................................... 87

Phần 5. Kết luận và kiến nghị.............................................................................................. 89
5.1.

Kết luận............................................................................................................................ 89

5.2.

Kiến nghị......................................................................................................................... 90

Tài liệu tham khảo...................................................................................................................... 92

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐS

Bất động sản

CNH

Cơng nghiệp hóa

CHXHCN

Cộng hịa xã hội chủ nghĩa

CN - TTCN

Cơng nghiệp – tiểu thu công nghiệp

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HĐH

Hiện đại hóa

HĐND

Hội đồng nhân dân

KT-XH

Kinh tế - xã hội

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

TTHC

Thủ tục hành chính

UBND

Ủy ban nhân dân

VBQPPL

Văn bản quy phạm pháp luật

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1.

Một số yếu tố khí tư

Bảng 4.2.

Diện tích và đặc tín

Bảng 4.3.

Tình hình phát triển

Bảng 4.4.

Tình hình biến độ

Chương Mỹ giai đo
Bảng 4.5.

Hiện trạng sử dụng

Bảng 4.6.

Biến động đất nơng

Bảng 4.7.

Tình hình quản lý

2010-2016 .............
Bảng 4.8.

Tình hình thực hiệ

giai đoạn 2010-201
Bảng 4.9.

Tình hình thực hiệ

bàn huyện Chương
Bảng 4.10: Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ ở tại huyện Chương

Mỹ giai đoạn 2010Bảng 4.11. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ ở các xã điểm giai

đoạn 2010-2016 ....
Bảng 4.12. Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ ở tại huyện Chương Mỹ giai

đoạn 2010 – 2016 .
Bảng 4.13. Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ tại khu vực nghiên cứu ..............
Bảng 4.14. Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ ở tại huyện Chương Mỹ

giai đoạn 2010 – 20
Bảng 4.15. Tình hình thực hiện quyền tặng, cho QSDĐ tại khu vực nghiên cứu của

huyện Chương Mỹ
Bảng 4.16. Tình hình thực hiện thế chấp,bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn

huyện Chương Mỹ
Bảng 4.17. Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh QSDĐ tại khu vực

nghiên cứu của huy
Bảng 4.18. Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDĐ theo các xã, thị trấn giai

đoạn 2010-2016 ....
Biểu 4.19 . Đánh giá ý kiến hộ gia đình,cá nhân về tham gia việc thực hiện quyền

sử dụng đất ở 3 điể

vii

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tác giả: Nguyễn Triệu Hải
Tên luận văn: “Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội”.
Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03
Tên cơ sở đào tạo: Học Viện Nơng Nghiệp Việt Nam.
Mục đích nghiên cứu
Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Chương Mỹ,thành phố Hà Nội.
Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả việc thực hiện
quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Chương Mỹ,Thành Phố Hà Nội
Phương pháp nghiên cứu
Số liệu thứ cấp: Thu thập số liệu từ các cơ quan quản lý và lưu trữ
trên địa bàn huyện Chương Mỹ
Số liệu sơ cấp: Dùng phương pháp phỏng vấn các đối tượng tham
gia thực hiện các quyền sử dụng đất,tổng số phiếu điều tra 90 hộ gia đình
cá nhân tham gia thực hiện quyền sử dụng đất
Phương pháp chọn điểm: chọn 3 xã có số lượng người tham gia khác nhau

Kết quả nghiên cứu chính và kết luận
Các kết quả chính
Đánh giá về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, môi trường của
huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội.
Tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất đai của huyện Chương
Mỹ, thành phố Hà Nội.
- Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Chương Mỹ.
- Đề xuất những giải pháp thúc đẩy việc thực hiện các QSDĐ ở huyện Chương
Mỹ.

Các kết luận
Trong những năm qua, nền kinh tế của huyện Chương Mỹ phát triển khá
nhanh, giá trị sản xuất từ 1.750 tỷ đồng (2010) tăng lên 3.127 tỷ đồng năm
2016. Các ngành kinh tế chuyển dịch rõ rệt, kinh tế nông nghiệp giảm (19,24%
năm 2010 xuống 17,34% năm 2016) trong khi các ngành khác tăng lên kinh tế
công nghiệp xây dựng tăng (44,87% năm 2010 lên 46,66% năm 2016), thương
mại dịch trường hợp tăng (35,89% năm 2010 lên 36,0% năm 2016.

viii


Tại Chương Mỹ, công tác quản lý Nhà nước về đất đai thực hiện khá tốt,
hầu hết các nội dung quản lý Nhà nước đều đạt trên 80% thậm chí có nội
dung đạt trên 90 %. Huyện đã ban hành các văn bản về quản lý sử dụng đất,
quản lý quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, thống kê kiểm kê đất đai. Tuy
vậy, vẫn có một vài nội dung sau: công tác thanh tra kiểm tra việc chấp hành
các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm về đất đai, quản lý các
hoạt động dịch trường hợp công về đất đai chỉ đạt dưới 75% theo yêu cầu.
Trong 6 năm qua (2010- 2016), tình hình thực hiện các quyền sử dụng
đất của các cá nhân, hộ gia đình và tổ chức trên địa bàn huyện Chương Mỹ
diễn ra khá sội động với 5716 trường hợp. Trong đó, chuyển nhượng quyền
sử dụng đất (3285 trường hợp); tặng cho quyền sử dụng đất (1331 trường
hợp), chuyển đổi quyền sử dụng đất (514trường hợp); thế chấp quyền sử
dụng đất (334 trường hợp) thừa kế quyền sử dụng đất (252 trường hợp).
Số trường hợp thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa huyện
Chương Mỹ theo quy luật: càng gần trung tâm kinh tế- văn hóa thì diễn ra
càng sơi động. Ở thị trấn Chúc Sơn có 373 trường hợp, xã Phụng Châu có
271 trường hợp, ít nhất là xã Tiên Phương xa trung tâm chỉ 239 trường hợp.

Quá trình thực hiện các quyền sử dụng đất ở huyện Chương Mỹ còn
tồn tại một số vấn đề sau:
Thủ tục hành chính cịn một số điểm phiền hà, phí, lệ phí cao, thời
gian thực hiện thủ tục lâu
Tình trạng thực hiện QSDĐ khơng khai báo vẫn cịn xảy ra ở hầu
như tất cả các xã do việc thực hiện quyền sử dụng đất còn dài.
-

Sự hiểu biết của người dân về đất đai cịn hạn chế, thậm chí cả những cán bộ

cơ sở còn chưa nắm bắt được đầy đủ quy định của pháp luật trong lĩnh vực đất đai.
Để khắc phục những tồn tại đó, trên cơ sở kết quả nghiên cứu và những vấn
đề có liên quan, chúng tối đưa ra 4 giải pháp sau: (1) giải pháp tuyên truyền phổ biến
pháp luật (2) giải pháp đầu tư con người và cơ sở vật chất (3) giải pháp về tổ chức
quản lý hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất (4) giải pháp về chính sách.

ix


ABSTRACT
Master candidate: Nguyen Trieu Hai
Thesis title: "Assessment of the implementation of land use rights in
Chuong My district, Hanoi".
Major: Land Management

Code: 60.85.01.03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture
(VNUA). Research Objectives
- To assess the implementation of land use rights in Chuong My district,

Hanoi.

To propose some solutions to improve the efficiency of the EC
implementation of land use rights, Chuong My district, Ha Noi City
Research Methods
Secondary data: Data collection from the management and archives
in Chuong My district
Primary data: Using interviews with participants in land use rights,
the total number of questionnaires for 90 families of individuals
participating in the exercise of land use rights.
Method of selection: selecting 3 communes with different number of participants

Main findings and conclusions
Main results
Assessment of natural conditions, economic and social,
environment of Chuong My district, Hanoi.
- The management and land use status of Chuong My district,
Hanoi.
- Assessment of the implementation of land use rights, Chuong My
district

Proposing solutions to promote the implementation of the land use
rights in Chuong My district.
Conclusions
Over the years, the economy of Chuong My district developed
rapidly, the production value of 1750 billion (2010) rose to 3127 billion in
2016. The economic activity changed significantly, agricultural economy
reduced (19.24% in 2010, down to 17.34% in 2016), while other industries
increased the construction industry (44.87% in 2010 increased to 46.66%
in 2016), trade services increased (35.89% in 2010 to 36.0% in 2016).

x


In Chuong My, the land management of state is quite good, most of the content
management of the State are over 80% even with content reaching over 90% of the
issued documents of the land use management, land use planning and land use
statistics and land inventories. There are, however, a number of issues: the inspection
and examination of the observance of the provisions of the land legislation; management
of public service activities on land reaching below 75% as required.
For 6 years (2010- 2016), the implementation of land use rights of individuals,
households and organizations in Chuong My has been quite eventful, there were 5716
cases. The level number of work is as in the following order: transfer land use rights
(3285 cases); donate land use right (1331 cases), exchange land use rights (514 cases);
inheritance land use rights (252 cases); mortage land use rights (334 cases).

Number of implementation of land use rights in Chuong My as a
rule: The closer economic and cultural center, it took place more. In Chuc
Son town there are 373 cases, Phung Chau commune has 271 cases; Tien
Phuong commune away from the center has only 239 cases.
The process of implementation of land use rights in Chuong My
exist some issues:
Administrative procedures remain some troubling points, fees, cost,
time for procedure
-

The implementation status land use rights is undeclared, still occurs in

almost all communes by implementing longer-term land use rights

The knowledge of the people on land is still inadequate, limited,
even grassroots cadres have not yet fully grasped the law in the land field.
To overcome the shortcomings in that, on the basis of research results
and the issues involved, we offer four solutions: (1) solution of disseminating
the law (2) Solutions of human and material investment; (3) solution to
manage the implementation of land use rights; (4) policy solution.

xi


PHẦN 1. ĐẶT VẤN ĐỀ
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất
chính khơng thể thay thế được của một số ngành sản xuất như nông nghiệp,
lâm nghiệp... Đất đai cũng là một bộ phận không thể tách rời lãnh thổ quốc
gia, gắn liền với chủ quyền quốc gia, là nơi trên đó con người xây dựng nhà
cửa, các cơng trình kiến trúc…; là nơi diễn ra các hoạt động văn hóa; là nơi
phân bổ các vùng kinh tế, các khu dân cư; là thành quả cách mạng của cả
dân tộc; là cơ sở để phát triển hệ sinh thái, tạo nên mơi trường, duy trì sự
sống của con người và sinh vật. C.Mác đã khái quát vai trò kinh tế của đất
đai: "Đất là mẹ, sức lao động là cha, sản sinh ra mọi của cải vật chất". Đất đai
có vai trị quan trọng như vậy, nên Đảng và Nhà Nước ta luôn luôn quan tâm
đến vấn đề đất đai, tăng cường quản lý nhà nước về đất đai.

Đất đai là nguồn tài chính tiềm năng, nguồn nhân lực cơ bản để phát
triển kinh tế đất nước, nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Đất đai được
coi là một loại bất động sản, là một hàng hố đặc biệt, vì những tính chất
của nó như cố định về vị trí, giới hạn về khơng gian, vơ hạn về thời gian
sử dụng và trong quá trình sử dụng nếu sử dụng đất đai một cách hợp lý

thì giá trị của đất khơng những mất đi mà cịn tăng lên.
Trước khi có Hiến pháp 1980, đất đai nước ta vẫn có nhiều hình thức sở
hữu: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Hiến pháp 1980 quy
định nước ta chỉ còn tồn tại một hình thức sở hữu đất đai đó là sở hữu toàn dân.
Đến Hiến pháp 1992, tạ đ ều 18 quy định là: Ngườ được Nhà nước g ao đất thì
được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định của pháp luật.
Đến nay, Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi một số điều Luật Đất đai 1998, 2001 và
Luật Đất đai 2003 đã từng bước cụ thể hóa quy định này của Hiến pháp với xu
thế ngày càng mở rộng các quyền cho người sử dụng đất. Trước tình hình cơng
nghiệp hóa, hiện đại hóa mạnh mẽ, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được
hình thành, thị trường đất đai ngày càng phát triển và hòa nhập vào nền kinh tế
thị trường và từng bước đồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc
dân. Luật Đất đai 2013 có những quy định về giao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân sử dụng và có những quy định để các tổ chức, cá nhân sử dụng
đất dễ dàng thực hiện các quyền của

1


QSDĐ. Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện các QSDĐ ở các địa
phương vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết. Những diễn biến phức tạp
của thị trường bất động sản, sự yếu kém trong công tác quản lý nhà
nước đối với sự phát triển của thị trường bất động sản đã và đang gây
nhiều khó khăn, trở ngại cho công cuộc đầu tư phát triển, chuyển đổi cơ
cấu kinh tế, thực hiện cơng nghiệp hố, hiện đại hố đất nước. Trước tình
hình đó, tiếp tục hồn thành và phát triển thị trường bất động sản là một
trong những định hướng quan trọng trong những năm tới của Việt Nam.
Huyện Chương Mỹ là huyện nằm ở phía tây Nam của thành phố Hà Nội,
có vị trí tự nhiên thuận lợi cho phát triển và giao lưu kinh tế - văn hố - xã
hội; đơ thị hố diễn ra mạnh mẽ, nhiều khu đô thị được xây dựng đã thu hút

rất nhiều dân cư về sinh sống, đất nông nghiệp thu hẹp, hạ tầng đô thị bước
đầu được cải thiện. Tuy nhiên, tốc độ đơ thị hố nhanh chóng kéo theo rất
nhiều điều bất cập trong quản lý Nhà nước về đất đai, nhất là việc thực hiện
các quyền sử dụng đất. Do nhu cầu về quyền sử dụng đất để phát triển kinh
tế - xã hội nên các hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất cần có giải
pháp để đưa ra hướng giải quyết thích hợp trong giai đoạn tới. Do đó đề tài:
“Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyệnChương
Mỹ, TP Hà Nội” được thực hiện phần nào có thể trả lời những câu hỏi trên.

1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội
-

Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả việc thực hiện

quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Chương Mỹ, Thành Phố Hà Nội

1.3. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
1.3.1. Đối tượng nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu về tình hình thực hiện các quyền sử dụng
đất trên địa bàn Huyện Chương Mỹ, Thành phố Hà Nội, cụ thể:
+
Những hộ gia đình, cá nhân tham gia thực hiện các quyền sử
dụng đất trên địa bàn huyện.
+
Cán bộ của phòng Tài ngun và Mơi trường, Văn phịng
đăng ký đất đai Hà Nội Chi nhánh huyện Chương Mỹ

2

1.3.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi thời gian: Các tài liệu, số liệu từ năm 2010 đến năm 2016.
- Phạm vi không gian: Trên địa bàn Huyện Chương Mỹ, Thành phố Hà Nội.

1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
- Ý nghĩa khoa học:
+
Góp phần bổ sung cơ sở khoa học về vấn đề thực hiện các
quyền của người sử dụng đất.
+

Nghiên cứu đánh giá tình hình thực hiện quyền sử dụng đất để từ đó có

thể quản lý chặt chẽ hơn, thực hiện đúng quy định của pháp luật về đất đai.

- Ý nghĩa thực tiễn:
+
Đề xuất các giải pháp góp phần thúc đẩy, đảm bảo việc thực
hiện các quyền sử dụng đất ở huyện Chương Mỹ được hiệu quả.
+

Giúp cho địa phương thực hiện tốt công tác quản lý nhà nước về đất đai đối

với việc thực hiện đầy đủ các quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.

3

PHẦN 2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, THỊ TRƯỜNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Quyền sở hữu
Bộ Luật Dân sự 2015 tại điều 158 nêu : ‘’ Quyền sở hữu bao gồm
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở
hữu theo quy định của pháp luật…”. Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản
xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan
hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành
quả vật chất. Đối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở
hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng,...).

Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền:
Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý
tài sản thuộc sở hữu của mình.
-

Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa

lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của
mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử
dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy
rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.

-

Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu

tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu
thực hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:

+
Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền
sở hữu tài sản của mình cho người khác thơng qua hình thức giao
dịch dân sự như bán, đổi, tặng cho, để thừa kế.
+
Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản
khơng cịn trong thực tế.
Quyền sở hữu là hệ thống những quy phạm pháp luật do Nhà nước ban
hành nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực chiếm hữu sử
dụng và định đoạt tài sản của chủ sở hữu. Quyền sở hữu là vấn đề có ý nghĩa vơ
cùng quan trọng trong đời sống kinh tế xã hội cũng như trong pháp luật dân sự.
Nó là một trong những tiền đề vật chất cho sự phát triển kinh tế, vì quyền sở hữu

4


chính là mức độ xử sự mà pháp luật cho phép một chủ thể được thực hiện trong
quá trình, chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản. Điều đó tác động trực tiếp đến
nền kinh tế, thúc đẩy hoặc kìm hãm sự phát triển của nền kinh tế. Như vậy quyền sở
hữu chính là quyền năng dân sự của chủ thể sở hữu đối với một tài sản cụ thể và
xuất hiện trên cơ sở nội dung qui định của qui phạm pháp luật khách quan.

2.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai
Theo Điều 5, 6, 7 của Luật Đất đai 2003 đã quy định về chế độ “Sở
hữu đất đai”, “Quản lý Nhà nước về đất đai”, “Nhà nước thực hiện quyền
đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước
về đất đai”. Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà
nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước
nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử
dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ những quyền năng của một chủ thể sở
hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt .
Sở hữu toàn dân về đất đai là một khái niệm dùng để chỉ một hình thức
sở hữu đối với đất đai mà trong đó tồn dân là chủ thể nhưng tồn thể nhân
dân không thể đứng ra thực hiện những quyền và nghĩa trường hợp cụ thể
thuộc chủ sở hữu như quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt mà phải thông
qua một chủ thể đại diện cho mình, chủ thể đó chỉ có thể là Nhà nước bởi vì
Nhà nước ta là Nhà nước của dân, do dân và vì dân, lợi ích của Nhà nước cơ
bản là thống nhất với lợi ích của đa số tầng lớp nhân dân lao động.
Quyền chiếm hữu đất đai: Là quyền của Nhà nước nắm giữ toàn bộ vốn đất đai
trong phạm vi cả nước. Nhà nước thực hiện quyền chiếm hữu đất đai trên cơ sở là
đại diện chủ sở hữu đối với đất đai một cách gián tiếp thông qua các hoạt động vừa
mang tính kỹ thuật, nghiệp trường hợp, vừa mang tính pháp lý như đo đạc, khảo sát,
đánh giá và phân hạng đất để nắm được hiện trạng, sử dụng đất đai trên phạm vi cả
nước và từng địa phương; hệ thống hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính, sổ sách địa
chính và các tài liệu về địa chính khác để nắm được sự phân bố đất đai, kết cấu sử
dụng đất ở các địa phương; hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất, thống kê, kiểm
kê đất đai...để nắm được biến động đất đai qua các thời kỳ. Tuy nhiên, quyền chiếm
hữu đất đai của người sử dụng đất lại mang tính trực tiếp, cụ thể với từng mảnh đất
nhất định được xác định rõ diện tích, thời hạn và mục đích sử dụng. Trong những
trường hợp cụ thể này, quyền sử dụng đất của

5


Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân) trên những thửa đất cụ thể. Quyền chiếm hữu sử dụng đất đai
của Nhà nước là vĩnh viễn và trọn vẹn .
Quyền sử dụng đất đai: Là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để

phục trường hợp cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Nhà
nước không trực tiếp sử dụng đất, mà gián tiếp sử dụng thông qua các hành

vi giao đất, cho thuê đất...đánh thuế việc chuyển QSD đất...Nhà nước
không mất đi QSD khi giao đất cho người sử dụng đất khai thác, sử dụng.
Cũng như quyền chiếm hữu, QSD đất của Nhà nước là vĩnh viễn, trọn vẹn
trong phạm vi cả nước. Quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân hạn chế bởi khơng gian, thời gian và mục đích sử dụng.
Quyền định đoạt đất đai: Là khả năng của Nhà nước quyết định số phận
pháp lý của đất đai. Trước đây, quyền này không được thể hiện rõ ràng trong
các Luật Đất đai, chỉ phần nào được thể hiện dưới dạng liệt kê một số nội dung
của chế độ quản lý Nhà nước về đất đai. Thực ra mọi nội dung quản lý Nhà nước
về đất đai không phải đều thể hiện quyền định đoạt của Nhà nước mà chỉ có một
số nội dung có tính chất quyết định mới thể hiện quyền này. Quyền định đoạt
của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai.
Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu,
đây là nguyên tắc cơ bản nhất của ngành luật đất đai. Điều này có nghĩa là tồn bộ
đất đai trong phạm vi cả nước chỉ thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện thực
hiện các quyền của chủ sở hữu chứ không thuộc quyền sở hữu của bất kỳ tổ chức,
cá nhân nào khác. Với tư cách là chủ sở hữu đại diện, Nhà nước có trọn vẹn các
quyền năng của một chủ sở hữu như quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất
đai. Như vậy, ở Việt Nam có sự tách bạch giữa chủ sở hữu với chủ sử dụng trong
quan hệ đất đai. Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai (quyền đặc
trưng của chủ sở hữu) thông qua các hành vi sau:

Quyết định mục đích sử dụng đất thơng qua việc quyết định,
xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
- Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất;
Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất;

- Định giá đất.

6


2.1.3. Quyền sử dụng đất
Ở

nước ta đất đai thuộc sở hữu tồn dân. Nhà nước là người đại diện, cịn

mỗi người dân thực hiện QSDĐ. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền tối
cao, thiêng liêng và không thể chia cắt, chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là tồn
dân, nhưng mỗi người dân khơng phải là một chủ sở hữu của khối tài sản chung
đó, không phải là chủ sở hữu đối với đất đai. Nhưng người dân (tổ chức và cá
nhân, hộ gia đình) có QSDĐ. Nhà nước thực hiện quyền sở hữu, người dân
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng. Điều này đã được Hiến pháp
cũng như Luật Đất đai hiện hành ghi nhận. Trong Luật Đất đai năm 1993 đã xuất
hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất”, hay nói cách khác
là QSDĐ của người sử dụng quyền sử dụng đất trở thành một quyền dân sự đặc
biệt, quyền sử dụng đất nằm trong thị trường bất động sản.

Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật
định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCNQSDĐ, quyền
được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể
hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao
động, kết quả đầu tư trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt
khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên,
nội dung QSDĐ được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng
là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất.
“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các

nhà lập pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu tồn dân,
để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được
nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại khơng làm mất đi ý nghĩa tối cao
của tính tồn dân, khơng mất đi vai trị quản lý với tư cách đại diện chủ sở
hữu của Nhà nước. Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất”
chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài
hồ được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân.
QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao
gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ(Điều167, Luật Đất đai 2013).
Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài,
Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và cơng
cộng, hết thời hạn giao đất khơng có nghĩa là Nhà nước thu hồi

7


đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử dụng.Như vậy, trên thực tế
người được giao quyền sử dụng các loại đất này thực hiện các quyền chiếm hữu và
sử dụng tương đối tồn diện, cịn quyền định đoạt tuy có hạn chế trong một số
quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên phương diện lý thuyết xét trên góc độ pháp
lý, cịn trên thực tế các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế
chấp QSDĐ là việc người có quyền sử dụng đất hợp pháp chuyển giao đất và chuy
ển quyền sử dụng đất cho người khác tuân theo qui định của bộ luật dân sự và pháp
luật đất đai. Sau đây là nội dung cụ thể của từng quyền:

-

Chuyển đổi QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp:

nông dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nơng
nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho
nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh
tiện cư, giải toả xâm phạm hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất
đai cơng bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất
ở trong cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện
vọng thay đổi chỗ ở, khơng có mục đích thương mại và phải tuân thủ đúng
theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền quyết định.
-

Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người

sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, khơng có khả
năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép.
Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ
một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử
dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng
QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ
thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết
phần địa tơ chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế thu nhập cá
nhân, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số
trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều
phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp.
(Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).

- Quyền cho thuê quyền sử dụng đất
Quy định của pháp luật về quyền cho thuê đất, cho th lại đất đã có tác
dụng tích cực trong việc đầu tư trên đất. Tuy nhiên, việc thực hiện quyền cho

8

th, cho th lại đất cịn có tồn tại: nhiều tổ chức lợi dụng sự quản lý lỏng lẻo
từ phía các cơ quan nhà nước đã áp dụng trái pháp luật quyền cho thuê, cho
thuê lại, cụ thể như nhiều cơ quan hành chính sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ
trang cho thuê đất làm văn phòng, nhà xưởng, cơ sở kinh doanh dịch trường
hợp trên đất được Nhà nước giao theo chế độ không thu tiền sử dụng đất; nhiều
hộ gia đình, cá nhân dành đất, mặt bằng, nhà ở cho thuê để làm cửa hàng, cơ sở
dịch trường hợp mơi giới, văn phịng hoặc cho sinh viên, người lao động, người
nước ngồi th để ở mà khơng đăng ký với cơ quan nhà nước.

-

Cho tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc

biệt, người nhận QSDĐ khơng phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do
nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội,
việc chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát
triển thành các quan hệ thương mại, dịch trường hợp; giá trị chuyển nhượng
QSDĐ chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường
bất động sản. (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).

Riêng về thừa kế quyền sử dụng đất thì đây được coi như một dạng
đặc biệt của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có khác chăng đó là
việc chuyển quyền từ người chết sang cho người thừa kế theo di chúc
hay theo pháp luật. Cho nên, mọi cá nhân có quyền sử dụng đất có quyền
lập di chúc để định đoạt di sản của mình là quyền sử dụng một mảnh đất
cụ thể hoặc để lại quyền sử dụng của mình cho người thừa kế theo quy
định của pháp luật trên cơ sở một quyết định của toà án.
-

Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển QSDĐ (khơng đầy đủ) trong

quan hệ tín dụng cũng là một quyền năng cơ bản của người sử dụng đất.
Trong đó bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm việc thực hiện
nghĩa trường hợp dân sự. Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn
thế chấp. Thông thường việc thế chấp đất đô thị thường đi liền với thế chấp về nhà
ở nhưng thực chất là thế chấp cả về đất ở. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai
làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm
vật thế chấp không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và
dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả
nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán
để thu hồi vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất
động sản, trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là

9


nằm trong giá trị QSDĐ. Trong trường hợp người vay tiền khơng có QSDĐ
để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là
dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu
trách nhiệm thay cho khoản vay của mình. (Trần Tú Cường, 2012).
-

Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng

đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp.
Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong
việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển
hàng loạt đất nông nghiệp thành đất phi nơng nghiệp, phát triển xí nghiệp,

dịch trường hợp, thương mại,... mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập
cho nông dân là một trong những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại
hóa và cơng nghiệp hố nông nghiệp và nông thôn.

2.2. THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà
được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953. Ngày 29/12/1987 Quốc
hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các quan hệ về quản lý,
sử dụng đất. Luật Đất đai đã thể chế hố đường lối, chính sách của Đại hội lần
thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20) khẳng định đất đai thuộc sở
hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Luật Đất đai được ban hành
đúng vào thời kỳ đất nước ta bước đầu bước vào giai đoạn đổi mới về kinh tế,
đặc biệt thời kỳ này có nhiều chính sách mở cửa. Nội dung về QSDĐ của Luật
Đất đai 1987 là: Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại
đất, người được giao đất chỉ được hưởng những kết quả đầu tư trên đất. Họ
không có quyền chuyển QSDĐ đai dưới mọi hình thức khác nhau. Luật quy định:
“Nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tơ dưới mọi hình thức,
nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện
sử dụng đất nơng nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai”.
Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1987 cho thấy thực tế đã nảy sinh
những bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự khơng có quyền đối với mảnh đất
mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyển QSDĐ
trong các trường hợp: Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đồn sản xuất
nơng nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đồn sản xuất nơng nghiệp và cá thể
thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển
đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người

10

đó vẫn tiếp tục sử dụng đất đó. Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà ở hoặc
mua nhà ở đồng thời được QSDĐ ở có ngơi nhà đó, sau khi được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền cơng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở.
Theo quy định trên cho thấy, Luật cịn gị bó, chưa đáp ứng được nhu
cầu sử dụng đất của các chủ sử dụng đất. Cho nên thực tế vẫn xảy ra hiện
tượng mua bán đất đai trá hình theo cách xây dựng một túp lều trên đất để
bán, nhưng thực chất là bán đất. Luật điều chỉnh các quan hệ đất đai ở trạng
thái tĩnh. Nhà nước chỉ quản lý về mặt pháp luật hành chính đơn thuần, chưa
thể hiện đầy đủ quản lý Nhà nước về mặt kinh tế đối với đất đai.

Ngoài những lý do bất cập về mặt pháp luật nêu trên, trong thời gian
này Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách mở cửa nhằm thu hút vốn
đầu tư khơng chỉ đối với đầu tư trong nước mà cả đối với nước ngồi.
Đặc biệt, Quốc hội thơng qua Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; Nghị
quyết số 05-NQ/HNTW ngày 10/06/1993 của Ban chấp hành Trung ương
khoá VII: “Tiếp tục đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội nông thôn đã
khẳng định cho người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ”.
Quốc hội đã đưa việc sửa đổi Luật Đất đai vào chương trình xây dựng pháp
luật năm 1993. Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993
và có hiệu lực ngày 15/10/1993 về cơ bản kế thừa Luật Đất đai 1988 và bổ sung
một nội dung mới như một số quyền của người sử dụng đất. Cụ thể Luật cho
phép người sử dụng đất được thực hiện 5 quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ. Như vậy, luật đưa ra những quy định theo xu
hướng ngày càng mở rộng quyền của người sử dụng, cho họ định đoạt hạn chế
QSDĐ của mình. Nghĩa là chuyển QSDĐ phải tuân theo điều kiện, nội dung, hình
thức do Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định.
Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh của nền kinh tế, xã hội, qua thực tế với tác
động của cơ chế kinh tế thị trường làm cho quan hệ đất đai càng trở nên phức tạp,
nhiều vấn đề cịn chưa được giải quyết thì các vấn đề mới lại nảy sinh mà Luật Đất

đai 1993 chưa có quy định. Vì vậy, năm 1998 Luật Đất đai được sửa đổi, bổ sung.
Luật bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng đất như quyền góp vốn bằng
giá trị QSDĐ, quyền cho thuê lại QSDĐ. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà
nước cho thuê đất đã trả tiền sử dụng đất cho cả thời gian đầu tư hoặc tiền thuê đất
đã trả trước còn lại là 05 năm cũng được thực hiện các QSDĐ

11


như chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, cho thuê lại QSDĐ. Riêng tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân mới trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được chuyển
nhượng, thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với QSDĐ.
Theo đó, Luật Đất đai năm 2013 có một số đổi mới cơ bản là sự kiện quan
trọng đánh dấu những đổi mới về chính sách đất đai, nhằm đáp ứng yêu cầu
phát triển kinh tế -xã hội trong thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa
đất nước, thể hiện được ý chí, nguyện vọng của đại đa số nhân dân.

Các quy định của Luật Đất đai qua từng thời kỳ cho thấy, Luật đang dần
dần đưa ra những quy định phù hợp với cuộc sống hơn và chấp nhận những
thực tế của cuộc sống đòi hỏi; mở rộng dần quyền của người sử dụng đất
nhưng vẫn đảm bảo được nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân.

2.2.1. Các văn bản pháp quy liên quan đến sự hình thành thị trường
quyền sử dụng đất từ năm 1993 đến nay
Để thực hiện các QSDĐ, từ năm 1993 đến nay Nhà nước đã ban
hành các văn bản pháp quy liên quan như sau:
a. Hiến pháp: năm 1992 và 2003 có 2 hiến pháp.
b. Luật và sửa đổi luật có liên quan có 13 luật và luật sửa đổi bổ sung.

c. Các Nghị định của chính phủ có 18 nghị định.

d. Các thơng tư gồm có 08 thơng tư và thông tư liên tịch.
e. Các văn bản của các cấp chính quyền quy định thực hiện
QSD đất tại thành phố Hà Nội.
Tất cả đều được nêu rõ ở phần phụ lục số 07.
2.3. CƠ SỞ THỰC TIỄN VỀ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT Ở CÁC NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI VÀ VIỆT NAM
2.3.1. Các nước trên thế giới
Ở
các nước phát triển, đa số các nước đều thừa nhận hình
thức sở hữu tư nhân về đất đai, do đó đất đai được mua bán, trao
đổi trong nền kinh tế tuy có một số đặc điểm riêng so với những
hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản xuất khác.
2.3.1.1. Mỹ
Trong cuốn “Quản lý đất đai và thị trường bất động sản” của Tơn Gia
Hun và Nguyễn Đình Bồng (2007) cho biết: Từ tháng 7 năm 1776, người dân

12