Luận văn Thạc sĩ Khoa học: Đánh giá thực trạng hồ sơ địa chính và đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở tại văn phòng đăng ký đất đai một cấp quận Ngô Quyền, thành phố

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
-------------------------------

Phạm Văn Triệu

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH VÀ ĐĂNG
KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
TẠI VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI MỘT CẤP QUẬN
NGƠ QUYỀN, THÀNH PHỐ HẢI PHỊNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

HÀ NỘI - 2020

i


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
------------------------------

Phạm Văn Triệu

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH VÀ ĐĂNG
KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
TẠI VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI MỘT CẤP QUẬN
NGƠ QUYỀN, THÀNH PHỐ HẢI PHỊNG
Chun ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8850103.01
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Phạm Quang Tuấn

XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG

Giáo viên hướng dẫn

Chủ tịch hội đồng chấm luận văn
thạc sĩ khoa học

PGS.TS. Phạm Quang Tuấn

PGS.TS. Trần Văn Tuấn

HÀ NỘI - 2020

i


LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hồn thiện luận văn, tơi đã nhận được sự
hướng dẫn, giúp đỡ nhiệt tình, quý báu của các nhà khoa học, của các cơ quan, tổ chức,
nhân dân và các địa phương.
Tôi xin được bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa học
PGS.TS. Phạm Quang Tuấn đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tơi trong suốt q trình
hồn thành luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ, đồng nghiệp và
bạn bè đã tạo điều kiện tốt nhất về mọi mặt cho tơi trong suốt q trình thực hiện đề tài.
Xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

i

MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN ...................................................................................................................i
MỤC LỤC ........................................................................................................................ii
DANH MỤC HÌNH ẢNH ............................................................................................... v
DANH MỤC BẢNG BIỂU ............................................................................................vi
MỞ ĐẦU .......................................................................................................................... 1
CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ TÍNH PHÁP LÝ CỦA CƠNG TÁC ĐĂNG KÝ
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO MƠ HÌNH VĂN
PHỊNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI MỘT CẤP..................................................................... 6
1.1.Các khái niệm liên quan đến đăng ký, cấp giấy chứng nhận và hồ sơ địa chính ... 6
1.1.1. Khái niệm về hồ sơ địa chính .......................................................................... 6
1.1.2. Khái niệm về đất đai ........................................................................................ 6
1.1.3. Vai trò của đất đai ........................................................................................... 9
1.1.4. Khái niệm về đăng ký đất đai ........................................................................ 11
1.1.5. Vai trò của đăng ký đất đai và tài sản trên đất .............................................. 12
1.1.6. Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản gắn liền với đất. ................................................................................................. 16
1.1.7. Vai trò của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ........................................... 18
1.2. Cơ sở pháp lý của việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ
gia đình cá nhân ở nước ta .......................................................................................... 20
1.3. Nội dung đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá
nhân theo mơ hình văn phịng đăng ký đất đai một cấp ............................................. 26
1.3.1. Nội dung, trình tự thủ tục đăng ký đất đai lần đầu ........................................ 27
1.3.1.3. Trình tự, thủ tục cơng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình cá nhân... 29
1.3.2. Trình tự, thủ tục đăng ký biến động đất đai .................................................. 43
CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH VÀ CƠNG TÁC CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN QUẬN NGƠ QUYỀN,
THÀNH PHỐ HẢI PHỊNG. ......................................................................................... 49

2.1. Điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội quận Ngô Quyền ..................................... 49
2.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên.......................................................................... 49
2.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội .............................................................................. 51
ii


2.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên – kinh tế, xã hội ................................ 54
2.2. Đặc điểm tình hình sử dụng và quản lý đất đai tại quận Ngô Quyền .................. 55
2.2.1. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn quận Ngô Quyền năm 2018 ................. 55
2.2.2. Công tác đo đạc lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất .......... 60
2.2.3. Tình hình giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng...... 61
2.2.4. Tình hình kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ........... 61
2.2.5. Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ............................................. 61
2.2.6. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai ............................................................... 63
2.2.7. Công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp khiếu nại tố cáo ........................... 64
2.2.8. Đánh giá chung về tình hình sử dụng và tính hợp lý của việc sử dụng đất trên
địa bàn nghiên cứu................................................................................................... 64
2.3. Thực trạng hồ sơ địa chính quận Ngơ Quyền ...................................................... 66
2.4. Thực trạng cơng tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu và
đăng ký biến động theo mơ hình văn phòng đăng ký đất đai một cấp tại Quận Ngô
Quyền từ năm 2015 đến tháng 6 năm 2019 ................................................................ 69
2.4.1. Thực trạng nguồn nhân lực và cơ sở vật chất của Chi nhánh văn phòng đăng
ký đất đai Quận Ngô Quyền phục vụ công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận và
đăng ký biến động ................................................................................................... 69
2.4.2. Công tác lập, cập nhật sổ sách hồ sơ địa chính ............................................. 76
2.4.3. Công tác xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, cập nhật bản đồ địa chính số ....... 76
2.4.4. Tính hình đăng ký cấp Giấy chứng nhận và đăng ký biến động trên địa bàn
Quận Ngô Quyền từ năm 2015 đến hết tháng 6 năm 2019 ..................................... 77
2.5. Kết quả điều tra xã hội học về thực trạng đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất....................................................................................................................... 81

2.6. Những thuận lợi và khó khăn trong cơng tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và công tác
đăng ký biến động trên địa bàn Quận Ngô Quyền ..................................................... 87
2.6.1. Những thuận lợi ............................................................................................. 87
2.6.2. Những khó khăn và nguyên nhân .................................................................. 90
CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QỦA CÔNG TÁC
ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN
QUẬN NGƠ QUYỀN, THÀNH PHỐ HẢI PHỊNG.................................................... 97
iii


3.1. Cơ sở cho việc đề xuất các giải pháp ................................................................... 97
3.2. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá nhân. ............................................................ 99
3.2.1. Hồn thiện hệ thống chính sách và pháp luật đất đai: ................................... 99
3.2.2. Giải pháp về hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính ...................................... 101
3.2.3. Giải pháp: về tổ chức, cải cách thủ tục hành chính ..................................... 102
3.2.4. Giải pháp về cơ sở vật chất kỹ thuật ........................................................... 106
3.2.5. Giải pháp về tài chính .................................................................................. 107
3.2.6. Giải pháp về ứng dụng công nghệ vào việc cấp giấy chứng nhận: ............. 108
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...................................................................................... 109

iv


DANH MỤC HÌNH ẢNH

Hình 2. 1.Bản đồ ranh giới hành chính Quận Ngơ Quyền ............................................. 49
Hình 2. 3. Biểu đồ cơ cấu đối tượng sử dụng đất Quận Ngô Quyền ............................. 59
Hình 2. 4. Biểu đồ thể hiện số lượng hồ sơ và tỷ lệ đúng hẹn trả kết quả cấp Giấy

chứng nhận lần đầu từ năm 2015 đến hết ngày 31/6/2019 trên địa bàn Quận Ngơ Quyền
........................................................................................................................................ 78
Hình 2. 5. Biểu đồ thể hiện số lượng hồ sơ và tỷ lệ đúng hẹn trả kết quả đăng ký biến
động của Quận Ngô Quyền từ năm 2015 đến hết quý II năm 2019. ............................. 79
Hình 2. 6.Biểu đồ thể hiện số lượng hồ sơ và tỷ lệ đúng hẹn trả kết quả đăng ký giao
dịch bảo đảm của Quận Ngô Quyền từ năm 2015 đến 31/6/2019. ................................ 80
Hình 2. 7. Biểu đồ thể hiện kết quả đăng ký cấp GCN theo kết quả điều tra thực địa. . 82

v


DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 2. 1. Bảng tổng hợp phân bố dân số trên địa bàn quận ......................................... 51
Bảng 2. 2. Bảng cơ cấu các loại đất trong nhóm đất phi nông nghiệp của Quận Ngô
Quyền ............................................................................................................................. 56
Bảng 2. 3. Bảng cơ cấu các loại đất trong nhóm đất nơng nghiệp của Quận Ngô Quyền
........................................................................................................................................ 57
Bảng 2. 4. Bảng tổng hợp thống kê diện tích theo đối tượng quản lý và sử dụng đất trên
địa bàn Quận Ngô Quyền ............................................................................................... 58
Bảng 2. 5. Bảng tổng hợp cơ sở vật chất chi nhánh văn phịng đăng ký đất đai Quận
Ngơ Quyền ..................................................................................................................... 69
Bảng 2. 6.Kết quả công tác cấp Giấy chứng nhận lần đầu Quận Ngô Quyền từ năm
2015 đến hết tháng 6 năm 2019 ..................................................................................... 77
Bảng 2. 7. Kết quả đăng ký biến động từ năm 2015 đến hết ngày 31/6/2019 trên địa
bàn Quận Ngô Quyền ..................................................................................................... 78
Bảng 2. 8.Kết quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm trên địa bàn Quận Ngô Quyền
từ năm 2015 đến 31/6/2019............................................................................................ 80
Bảng 2. 9.Kết quả điều tra việc đăng ký cấp Giấy chứng nhận từ năm 2015 đến hết
ngày 31/6/2019 trên địa bàn Quận Ngô Quyền.............................................................. 81

Bảng 2. 10. Kết quả điều tra theo tiêu chí cơ quan nhà nước tạo điều kiện .................. 82
Bảng 2. 11. Đánh giá theo tiêu chí thái độ cán bộ tiếp nhận ........................................ 83
Bảng 2. 12. Đánh giá kết quả điều tra theo một số tiêu chí ........................................... 84

vi


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài:
Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực vô cùng quan trọng phát
triển đất nước, được quản lý theo pháp luật. Đồng thời, đất đai là tư liệu sản xuất đặc
biệt, nó có trước lao động, là sản phẩm của tự nhiên, mọi hoạt động kinh tế và sinh
hoạt của con người đều diễn ra trên đất. Đầu tiên, đất khơng phải là hàng hóa, song
trong q trình phát triển của xã hội, nhìn nhận được khả năng sinh lời của đất đai con
người đã xác lập các quyền sử dụng về đất đai và đất đai trở thành hàng hóa, một thứ
hàng hóa đặc biệt, đất cũng được chuyển nhượng, thế chấp, chuyển đổi, thừa kế, tặng
cho,… Chính vì vậy mà Điều 53 của Hiến pháp năm 2013 có quy định: Đất đai là sở
hữu tồn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý [5].
Thống nhất quản lý của Nhà nước với tư cách là người đại diện sở hữu toàn dân
về đất đai: Quyết định quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; quyết định chuyển
mục đích sử dụng đất; quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất; quyết định
thu hồi đất, trưng dụng đất; quyết định giá đất; quyết định trao quyền sử dụng đất cho
người sử dụng đất; quyết định chính sách tài chính về đất đai; quyết định quyền và
nghĩa vụ của người sử dụng đất. Việc xác lập chủ sử dụng hợp pháp của đất có vai trị
rất quan trọng, có là cơ sở để Nhà nước quản lý đất đai chi tiết đến từng thửa đất, là
tiền đề để người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình đối với thửa đất đang sử
dụng. Đất đai có tính cố định về mặt vị trí, nhưng đối với một thửa đất cụ thể thường
có sự thay đổi về: diện tích, mục đích sử dụng, chủ sử dụng đất,...những sự thay đổi
trên gọi là biến động về đất đai, nhằm nắm bắt được sự biến động đất đai chúng ta
không chỉ thực hiện đăng ký đất đai ban đầu, lập hồ sơ địa chính mà phải thường xuyên

cập nhật kịp thời các thay đổi, biến động vào hồ sơ địa chính để hồ sơ địa chính ln
thể hiện đúng thực trạng sử dụng đất. Để quản lý chặt chẽ đất đai về số lượng (diện
tích, thơng qua việc xác định ranh giới hành chính đo đạc lập bản đồ, lập hồ sơ địa
chính), về chất lượng (lý, hóa tính của đất), về việc sử dụng thông tin trong hồ sơ địa
1


chính và nhằm xác định mối quan hệ giữa người sử dụng đất với Nhà nước trong việc
thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo đúng quy định của Pháp luật.
Nên việc đăng ký đất đai là rất quan trọng đó là cơ sở để Nhà nước cấp quyền sử dụng
đất cho chủ thể sử dụng đất. Nhằm khắc phục tồn tại và đưa công tác quản lý Nhà nước
về đất đai hoàn thiện, để hồ sơ địa chính thể hiện đúng với hiện trạng pháp lý về quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối
với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.
Địa bàn Quận Ngơ Quyền, thành phố Hải phịng có q trình đơ thị hóa diễn ra
mạnh mẽ đặc biệt vào những năm đầu của thế kỷ 21, quá trình phát triển kinh tế xã hội,
dịch vụ thương mại rất cao dẫn đến việc chuyển dịch đất đai, mua bán, thế chấp, các
hoạt động giao dịch về đất đai trên địa bàn là rất đa dạng, sôi động và không kém phần
phức tạp. Đi đơi với sự phát triển đó dẫn đến việc quản lý hồ sơ địa chính là vơ cùng
khó khăn, do đó vấn đề đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở là yêu cầu không thể thiếu trong việc quản lý
Nhà nước về đất đai. Theo thông tư liên tịch 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày
04/4/2015 về việc Hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ
chế hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài ngun và Mơi trường,
Văn phịng đăng ký đất đai có chức năng thực hiện đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính
và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai và cung cấp thông tin đất đai cho tổ
chức, cá nhân, lưu trữ và cập nhập các biến động về đất khi người sử dụng đất thực
hiện các quyền như: thế chấp, góp vốn, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê,
cho thuê lại, bảo lãnh...Nhu cầu sử dụng các quyền của người sử dụng đất là rất lớn và

liên tục địi hỏi phải có một cơ quan chuyên trách về các lĩnh vực này. Hệ thống văn
phòng Đăng ký đất đai một cấp được thành lấp để giúp người dân thực hiện các quyền
trên. Để bước đầu có những cơ sở để đánh giá những thuận lợi và khó khăn thực tế khi
triển khai mơ hình văn phòng đăng ký đất đai một cấp để từ đó rút ra những giải pháp
nhằm nâng cao hơn nữa hiệu quả của công tác quản lý đất đai và quản lý những biến
2


động về quyền sử dụng đất khi triển khi theo cơ chế một cấp trên địa bàn quận Ngô
Quyền, em chọn đề tài nghiên cứu : “Đánh giá thực trạng hồ sơ địa chính và đăng ký
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở tại văn phòng đăng ký đất đai một cấp
quận Ngơ Quyền, thành phố Hải Phịng”.
2. Mục tiêu nghiên cứu:
Phân tích, đánh giá thực trạng của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất ở theo mơ hình văn phịng đăng ký đất đai một cấp và hiện trạng hồ sơ địa
chính làm cơ sở cho việc đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả của công tác đăng ký cấp
giấy chứng nhận trên địa bàn quận Ngơ Quyền, thành phố Hải Phịng.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu:
- Đánh giá thực trạng hồ sơ địa chính của quận Ngơ Quyền.
- Nghiên cứu cơ sở pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhận theo mơ hình văn
phịng đăng ký đất đai một cấp.
- Thu thập các văn bản, tài liệu, số liệu, bản đồ về các điều kiện tự nhiên, kinh tế
xã hội, tình hình quản lý Nhà nước về đất đai, hiện trạng và biến động sử dụng đất
cũng như tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận trên địa bàn quận Ngô Quyền giai
đoạn từ 01/7/2015 đến nay.
- Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận trên
địa bàn quận Ngô Quyền giai đoạn từ 01/7/2015 đến nay.
- Xây dựng phiếu điều tra nhanh với sự tham gia của cộng đồng về việc thực
hiện công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quận Ngô Quyền giai đoạn 01/7/2015 đến
nay.

- Phân tích, đánh giá hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai cũng
như thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và hiện
trạng hồ sơ địa chính tại địa bàn quận Ngơ Quyền từ đó rút ra những điểm mạnh cũng
như những tồn tại của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận trên địa bàn quận khi
triển khai theo mơ hình Văn phịng đăng ký đất đai một cấp.
3


- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đăng ký cấp giấy
chứng nhận trên địa bàn quận Ngơ Quyền theo mơ hình Văn phịng đăng ký đất đai
một cấp.
4. Phương pháp nghiên cứu:
4.1. Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu và số liệu thứ cấp
Là phương pháp thu thập các văn bản, tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên,
kinh tế xã hội và hiện trạng sử dụng đất, tình hình quản lý đất đai, tình hình kê khai
đăng ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập, quản lý, chỉnh lý hồ sơ địa chính
khi có biến động về đất đai tại địa bàn quận Ngô Quyền thành phố Hải Phịng từ
01/7/2015 đến nay.
4.2. Phương pháp so sánh
Phân tích và so sánh số liệu về thực trạng biến động của công tác đăng ký cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá nhân quận Ngơ Quyền thành
phố Hải Phịng từ đó rút ra được những mặt mạnh và mặt tồn tại của công tác này trên
địa bàn quận.
4.3. Phương pháp phân tích tổng hợp
Từ việc thu thập số liệu và so sánh, tiến hành tổng hợp phân tích số liệu và làm
rõ thực trạng của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ
gia đình cá nhân.
4.4. Phương pháp điều tra nhanh với sự tham gia của cộng đồng
Trên cơ sở xây dựng phiếu điều tra nhanh với sự tham gia của cộng đồng về
việc thực hiện công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia

đình cá nhân quận Ngơ Quyền thành phố Hải Phịng.
Nội dung điều tra thơng qua hình thức phát mẫu phiếu điều tra với số lượng 150
phiếu chia đều cho 13 phường trực thuộc quận Ngô Quyền. Nội dung khảo sát về việc
người được khảo sát ngẫu nhiên đã được cấp GCN chưa, mức độ phức tạp của thủ tục

4


hành chính, năng lực, trình độ chun mơn của cán bộ và nhứng ý kiến riêng của người
được khảo sát.
5. Phạm vi nghiên cứu:
- Phạm vi không gian: Quận Ngô Quyền, thành phố Hải Phòng.
- Phạm vi thời gian: Từ 01/7/2015 đến nay.
- Phạm vi nội dung: Đề tài tập trung đánh giá hiện trạng hồ sơ địa chính và
nghiên cứu công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận trên địa bàn quận Ngơ Quyền, thành
phố Hải Phịng, cụ thể là đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu theo
mơ hình Văn phịng đăng ký đất đai một cấp.
6. Cấu trúc luận văn
Ngoài phần mở đầu và kết luận, cấu trúc luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận và tính pháp lý của công tác đăng ký cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất theo mơ hình văn phịng đăng ký đất đai một cấp
Chương 2. Thực trạng công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại địa
bàn quận Ngô Quyền, thành phố Hải Phòng.
Chương 3: Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu qủa công tác đăng ký cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại địa bàn Quận Ngơ Quyền, thành phố Hải
Phịng.

5

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ TÍNH PHÁP LÝ CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG
KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO MƠ HÌNH
VĂN PHỊNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI MỘT CẤP
1.1.Các khái niệm liên quan đến đăng ký, cấp giấy chứng nhận và hồ sơ địa chính
1.1.1. Khái niệm về hồ sơ địa chính
Hồ sơ địa chính là tập hợp tài liệu thể hiện thông tin chi tiết về hiện trạng và tình
trạng pháp lý của việc quản lý, sử dụng các thửa đất, tài sản khác gắn liền với đất để
phục vụ yêu cầu quản lý, sử dụng các thửa đất, tài sản gắn liền với đất để phục vụ yêu
cầu quản lý nhà nước về đất đai và nhu cầu thông tin của các tổ chức, các nhân có liên
quan.
1.1.2. Khái niệm về đất đai
Khái niệm về Quản lý Nhà nước về đất đai:
Quản lý Nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của cơ quan Nhà nước
về đất đai, trong đó là hoạt động trong việc nắm và quản lý tình hình sử dụng đất đai,
trong việc phân bổ, khoanh vùng đất đai cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội,
quốc phịng, an ninh, bảo vệ mơi trường và thích ứng biến đổi khi hậu trên cơ sở tiềm
năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế xã hội vào các mục đích sử dụng theo chủ trương của nhà nước, trong việc kiểm tra và
giám sát quá trình sử dụng đất. Chủ thể quản lý là Nhà nước, khách thể là hành vi của
con người.
Khái niệm về Luật đất đai:
Là tổng hợp các quy phạm pháp luật hình thành trong quá trình chiếm hữu, sử
dụng và định đoạt đối với đất đai, ở đây Nhà nước là chủ sở hữu, có đầy đủ các quyền
chiếm hữu, sử dụng, định đoạt; còn người sử dụng trong quan hệ được thiết lập với
Nhà nước thì thực hiện một cách trực tiếp và cụ thể quyền sử dụng đất. Vì có đối tượng
điều chỉnh riêng là quan hệ đất đai, có phương pháp điều chỉnh riêng, đó là phương
pháp bình đẳng và mệnh lệnh. Là công cụ pháp lý quan trọng để Nhà nước quản lý đất
6


đai có hiệu quả và trên cơ sở đó để Nhà nước thiết chế mối quan hệ của mình với người

sử dụng đất, xác lập cơ chế quản lý đất đai cho phù hợp.
Khái niệm đăng ký đất đai:
Là việc ghi vào sổ sách của đơn vị tổ chức việc đăng ký để chính thức được
cơng nhận cho hưởng quyền lợi hay phải thực hiện nghĩa vụ nào đó theo mục đích
đăng ký đặt ra. Trong một số trường hợp thuật ngữ đăng ký còn bao gồm cả việc ghi
vào sổ sách của đơn vị tổ chức đăng ký và cấp giấy chứng nhận cho đối tượng thực
hiện việc đăng ký.
Về cơ bản các loại hình đăng ký đều có những đặc điểm chung sau:
Mọi loại hình đăng ký đều phải thực hiện theo trình tự các cơng việc nhất định
(còn gọi là thủ tục đăng ký); và phải phù hợp với quy định của pháp luật của Nhà nước;
Việc đăng ký chỉ được coi là hoàn thành khi đã được ghi vào sổ của đơn vị tổ chức
thực hiện đăng ký. Trong phần lớn các trường hợp kết quả đăng ký có liên quan đến
các giao dịch xã hội của đối tượng đăng ký thì đối tượng đăng ký được cấp giấy tờ có
giá trị pháp lý về việc đăng ký đó (Sổ hộ khẩu, giấy CMND, giấy chứng nhận đăng ký
kết hôn, giấy phép kinh doanh…);
Việc đăng ký có ý nghĩa xác lập mối quan hệ pháp lý giữa các bên liên quan
nhằm bảo đảm quyền lợi và ràng buộc trách nhiệm pháp lý của các bên.
Các loại hình đăng ký có một số điểm khác biệt cơ bản sau:
- Có những cơng việc đăng ký thực hiện bắt buộc với mọi người (như đăng ký
hộ tich) hoặc với một nhóm người (đăng ký nghĩa vụ quân sự, đăng ký phương tiện,
đăng ký pháp nhân đối với tổ chức); song cũng có cơng việc đăng ký chỉ thực hiện cho
những người có nhu cầu (đăng ký lao động, đi lại, du lịch, đăng ký bảo hiểm nhân
thọ...);
- Việc tổ chức thực hiện đăng ký có thể do một cơ quan quản lý nhà nước hoặc
cơ quan nhà nước khác, một tổ chức, cá nhân thực hiện.

7


Trường hợp đăng ký xuất phát từ yêu cầu quản lý của Nhà nước về một sự việc

hoặc hiện tượng xã hội cho mục đích trước hết là phục vụ vì lợi ích chung của nhà
nước và xã hội thì việc đăng ký sẽ do cơ quan quản lý của Nhà nước tổ chức thực hiện;
dạng hình đăng ký này gồm có: đăng ký hộ tich, đăng ký nghĩa vụ quân sự, đăng ký
pháp nhân, đăng ký kinh doanh, …
Trường hợp đăng ký đăng ký xuất vừa xuất phát từ vai trò quản lý của nhà nước
để phục vụ lợi ích chung của xã hội, vừa để bảo đảm lợi ích cho đối tượng thực hiện
đăng ký thì việc đăng ký này thuộc loại hình dịch vụ cơng, sẽ do một cơ quan của nhà
nước (thường là đơn vị sự nghiệp) tổ chức thực hiện; dạng hình đăng ký này có: đăng
ký sở hữu tài sản (nhà cửa, phương tiện), đăng ký bản quyền, đăng ký bảo hiểm xã
hội,…
Trường hợp đăng ký xuất phát từ nhu cầu bảo vệ lợi ích cho đối tượng thực hiện
đăng ký thì việc đăng ký trong trường hợp này thường do một tổ chức kinh tế hay cá
nhân đứng ra tổ chức thực hiện, song cũng phải phù hợp với quy định của pháp luật
nhà nước; các dạng hình đăng ký này có: đăng ký lao động, đi lại, du lịch, bảo hiểm
nhân thọ...
Khái niệm đất đai:
Khác với “đất” (soil) thì “đất đai” (land) là một tổ hợp các dạng tài
nguyên thiên nhiên được đặc trưng bởi một lãnh thổ, một chất lượng của các loại đất ,
bởi một kiểu khí hậu, một dạng địa hình , một chế độ thủy văn, một kiểu thảm thực
vật… là đơn vị lãnh thổ của việc bố trí đối tượng sản xuất, định cư và là phương tiện
sản xuất mà trước hết và rõ nhất là kinh tế nông-lâm-ngư nghiệp với dân cư và xây
dựng dân dụng... Khi nói đến đơn vị đất đai có nghĩa là 1 bộ phận khơng gian lãnh thổ
đó đã kèm theo người sở hữu hoặc người có quyền sử dụng và quản lý nó.
Như vậy đất đai là đơn vị lãnh thổ có giới hạn theo chiều thẳng đứng bao gồm:
khí hậu, lớp đất phủ bề mặt( soil), thảm thực vật, động vật, diện tích mặt nước, tài
nguyên nước ngầm và khống sản dưới lịng đất. Theo chiều nằm ngang đất đai bao

8

gồm: Địa hình, thủy văn kết hợp với các thành phần khác tạo lên mối quan hệ trong
chu trình vật chất và năng lượng giữa các hệ sinh thái trong tự nhiên hay hệ sinh thái
nông nghiệp cận kề[7].
Mặt khác, đất đai là một loại tài sản đặc biệt, cố định về vị trí, giới hạn về mặt
khơng gian, nhưng lại vô hạn về thời gian sử dụng. Đất đai là một tài sản khơng hao
mịn theo thời gian và giá trị đất đai ln có xu hướng tăng lên theo thời gian với điều
kiện chúng ta phải quản lý chặt chẽ và sử dụng đất đai hợp lý.
Theo Các Mác, đất đai là tài sản tồn tại mãi mãi với lồi người, là yếu tố sống
cịn đối với sự tồn vong, phát triển của con người. Đất đai là điều kiện khơng thể thiếu
được trong q trình sản xuất của con người cũng như sự phát triển của các ngành kinh
tế[6].
Như vậy, đất đai dưới hình thù là một dạng tài nguyên thiên nhiên hay là một
loại tài sản thì nó đều thể hiện vai trị và giá trị vơ cùng to lớn của mình đối với con
người. Do đó, đã đặt ra yêu cầu cần phải quản lý và sử dụng hợp lý, hiệu quả đất đai.
Để là cơ sở cho việc này, Luật đất đai 2013 đã quy định: “Mọi đối tượng sử dụng đất,
được giao đất để quản lý phải bắt buộc thực hiện thủ tục đăng ký đất đai”[1].
1.1.3. Vai trò của đất đai
Khi nhắc đến đất đai, chúng ta thường nói đến vai trị và giá trị sử dụng
của đất đai. Hiến Pháp Nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 2013 đã nêu
rõ: “ Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất
nước, được quản lý theo pháp luật ”[2]. Vì vậy, vai trị của đất đai là khơng thể cân đo,
đong đếm được, tuy nhiên đối với mỗi lĩnh vực khác nhau đất đai lại đóng vai trị và ý
nghĩa khác nhau. Cụ thể:
Về mặt chính trị:
Đất đai là một bộ phận của lãnh thổ quốc gia, nói đến chủ quyền của
quốc gia người ta nghĩ đến những bộ phần cấu thành lãnh thổ bao gồm : vùng trời ,
vùng biển và đất liền. Xác định quy mơ, diện tích, ranh giới đất đai của một đất nước
9

tức là xác định độc lập, chủ quyền và toàn vẹn lãnh thổ trên đất liền của quốc gia đó.
Chủ quyền lãnh thổ của một quốc gia là vô cùng thiêng liêng. Hàng ngàn năm lịch sử,
thế hệ ông cha đã hi sinh xương máu, hi sinh tất cả để bảo vệ từng tấc đất thiêng liêng
của dân tộc. Ngày nay, các cuộc chiến âm thầm vẫn tiếp tục diễn ra nhằm tranh giành
quyền sở hữu các vùng đất, vùng biển đảo. Nói như vậy, để thể hiện tầm quan trọng vô
cùng to lớn của đất đai, không chỉ đem lại sự sống, sự giàu có, sự phồn thịnh cho con
người mà nó cịn thể hiện ý nghĩa dân tộc rất lớn, nó là sự tự tơn của bất kỳ dân tộc nào
trên thế giới. Như vậy, việc sở hữu và sử dụng đất đai như thế nào cho hợp lý để đảm
bảo sự phát triển ổn định, hịa bình luôn là vấn đề hết sức quan trọng đối với mỗi quốc
gia cũng như nhân loại và hơn hết là từng cá nhân.
Về mặt tự nhiên:
Đất đai là món quà vô cùng quý giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho con người,
được hình thành trước khi lồi người xuất hiện. Đất đai đóng vai trị quyết định cho sự
tồn tại và phát triển của xã hội loài người, nếu khơng có đất đai sẽ khơng có bất kỳ một
ngành sản xuất nào. Bởi mọi hoạt động sản xuất, sinh hoạt của con người đều diễn ra
trên đất. Trải qua hàng triệu năm tiến hóa từ khi tổ tiên của chúng ta là lồi vượn cổ
qua q phát triển, thích nghi với môi trường sống, từ đi lại bằng bốn chi đến đi lại
bằng hai chi và đứng thẳng trên mặt đất, từ nguồn cung thức ăn phụ thuộc vào tự nhiên,
đến khi con người biết sử dụng đất đai để sản xuất, tạo ra nguồn cung thức ăn dồi dào
mà khơng phải phụ thuộc vào những thứ có sẵn trong tự nhiên. Từ việc lấy các hang
động làm nơi ở, đến việc dựng nhà ở tại những nơi thuận lợi cho việc đi lại và sản xuất.
Tất cả các q trình đó đều diễn ra trên đất đai. Khơng có đất đai, con người cũng sẽ
khơng xuất hiện và phát triển như ngày này. Hay nói cách khác, khơng có đất đai thì sẽ
khơng có lồi người[6].
Về mặt kinh tế- xã hội:
Đất đai tham gia mọi hoạt động kinh tế - xã hội của con người: tất cả các hoạt
động kinh tế, hoạt động xã hội của các thôn làng đến thành thị đều gắn liền với đất đai
10

và đều được xác định vị trí xác định . Đất đai còn là nguyên liệu, địa bàn cho nhiều
ngành sản xuất nông - công nghiệp đặc biệt là trong ngành xây dựng.
Đất đai kết hợp với các yếu tố khí hậu, thủy văn, địa hình, độ ẩm… hình thành
nên các vùng với những đặc trưng riêng về điều kiện tự nhiên và tạo cho từng vùng
những lợi thế riêng. Trên cơ sở những lợi đó những nhà quản lý sẽ tận dụng để quy
hoạch, phát triển kinh tế - xã hội của từng vùng.
Đất đai tham gia mọi hoạt động sản xuất vật chất của con người: Tùy theo từng
ngành cụ thể, từng loại hình sản xuất mà vai trị của đất đai có vị trí khác nhau. Nhưng
tất cả các hoạt động đó đều lấy đất đai làm địa bàn. Đặc biệt đối với ngành nơng
nghiệp, vai trị của đất đai vô cùng quan trọng, không chỉ là địa bàn sinh sống, địa bàn
xây dựng các cơng trình đất đai còn vừa là tư liệu lao động vừa là đối tượng lao động,
giúp con người tạo ra của cải vật chất, đáp ứng như cầu sống của mình. Đất đai là môi
trường sống, là nguồn cung cấp dinh dưỡng cho gần như tất cả các loài thực vật trên
trái đất. Cũng có thể nói rằng khơng có đất đai thì cũng khơng có ngành nơng nghiệp.
Mặt khác, đất đai cịn là cái nơi của các bản sắc văn hóa của rất nhiều dân tộc.
Tùy từng vị trí, đặc điểm đất đai của từng vùng mà hình thành các tập tục, văn hóa
khác nhau từ q trình sản xuất, sử dụng đất của người dân bản địa. Như vậy, đất đai
mang tính địa phương, là đăc trưng của từng vùng miền, là đặc trưng kinh tế của vùng
đó.
Đất đai là một nguồn tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia và trở thành một loại
tài sản không thể thiếu , có giá trị to lớn đối với mỗi cá nhân và cộng đồng. Để làm cơ
sở cho cơ quan quản lý Nhà nước nắm chắc thông tin và quản lý chặt chẽ toàn bộ đất
đai theo pháp luật, từ đó đưa ra những biện pháp quản lý và sử dụng đất có hiệu quả,
hợp lý, tiết kiệm và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của NSDĐ.
1.1.4. Khái niệm về đăng ký đất đai
Khái niệm đăng ký đất đai và tài sản trên đất:

11

Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận
tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với
đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính[5].
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính, thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và
cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp
lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt
chẽ đất đai theo pháp luật và bảo về quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.
Đăng ký quyền sở hữu nhà ở là việc cá nhân, tổ chức sau khi hoàn thành, tạo lập
nhà ở hợp pháp thì đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục đăng ký quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
Đăng ký quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất là việc ghi vào hồ sơ địa
chính về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trên một thửa đất xác định và cấp giấy
chứng nhận đối với tài sản gắn liền với thửa đất đó nhằm chính thức xác lập quyền và
nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản đối với Nhà nước.
Theo xu thế phát triển kinh tế - xã hội dẫn tới những biến động liên tục về việc
sử dụng đất như chuyển mục đích sử dụng, thay đổi người có quyền sử dụng đất, thu
hồi đất, chuyển nhượng, thừa kế,...Do vậy công tác đăng ký đất đai là công việc thường
xuyên và liên tục.
Theo khoản 1 Điều 95 luật đất đai 2013: Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với
người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý, đăng ký quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu [5].
1.1.5. Vai trò của đăng ký đất đai và tài sản trên đất
Đối với Nhà nước
Hiến pháp nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam có quy định đất đai
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý để dảm bảo việc sử dụng đất
đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả nhất[2]. Nhà nước đảm bảo và bảo vệ lợi ích
hợp pháp của NSDĐ khi có tranh chấp, xâm phạm về đất đai, đồng thời giám sát họ
12

trong việc sử dụng đất cũng như thực hiện nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp
luật.
Đăng ký đất đai là điều kiện để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong
phạm vi lãnh thổ nhằm sử dụng đất có hiệu quả: Nhà nước quản lý toàn bộ các vấn đề
liên quan tới đất đai đầy đủ, chặt chẽ tới từng thửa đất. Vì vậy Nhà nước muốn quản lý
chặt chẽ tồn bộ đất đai thì trước hết phải nắm bắt được tất cả các thông tin về đất đai
như tên chủ sử dụng ,diện tích, vị trí, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, nghĩa vụ và
quyền hạn của người sử dụng đất, …tất cả các thông tin này được thể hiện rõ ràng
trong hồ sơ địa chính mà thực chất việc đăng ký đất đai chính là việc thiết lập hồ sơ địa
chính.
Như vậy, đăng ký đất đai là cơ sở, là căn cứ quan trọng nhất để Nhà nước quản
lý đất đai đến từng thửa đất trên phạm vi toàn bộ lãnh thổ như sau:
- Với việc xây dựng và ban hành các văn bản pháp luật về quản lý sử dụng đất
và sở hữu nhà: Các văn bản pháp luật về quản lý sử dụng đất và sở hữu nhà là cho việc
tiến hành kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận thực hiện đúng đối tượng, đúng thủ
tục, đúng quyền và nghĩa vụ của chủ sử dụng đất và sở hữu nhà. Ngược lại, những phát
sinh xảy ra trong quá trình kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận sẽ là cơ sở để yêu cầu
việc điều chỉnh các văn bản chính sách cũ và ban hành các văn bản pháp lý mới cho
phù hợp với yêu cầu thực tế, tình hình sử dụng và quản lý đất đai của từng địa phương.
- Với công tác điều tra đo đạc đất: Kết quả của điều tra đo đạc là cơ sở khoa học
cho việc xác định vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, loại đất và tên chủ sử dụng thực
tế để phục vụ cho công tác kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và
quyền sở hữu nhà ở. Ngược lại, quá trình kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận sẽ là
quá trình kiểm tra kết quả đo đạc. Nếu phát hiện những sai sót sẽ kịp thời điều chỉnh để
đảm bảo tính chính xác của thơng tin nhà đất. Góp phần xây dựng hệ thống thơng tin
đất đai điện tử hồn thiện và chính xác hơn.
- Với cơng tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch, kế hoạch phát
triển nhà ở: Kết quả của việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và phát triển nhà là
13

căn cứ khoa học định hướng cho việc giao đất dựa theo nhu cầu sử dụng đất của từng
địa phương, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đảm bảo cho việc sử dụng đất ổn
định hợp lý và hiệu quả. Qua công tác lập quy hoạch, kế hoạch, ta sẽ lập ra bản đồ quy
hoạch sử đụng đất, bản đồ hiện trạng sử dụng đất để dựa vào đó người quản lý biết
được nơi nào được phép cấp giấy chứng nhận, nơi nào không được cấp, nhà ở được
xây dựng như thế nào là phù hợp quy hoạch.
Ngược lại thông qua việc kê khai đăng ký đất đai và nhà ở nhà quản lý có thể
kiểm kê tình hình sử dụng đất và thống kê quỹ nhà ở hiện có từ đó làm cơ sở cho việc
lập quy hoạch sử dụng đất dài hạn (hoặc điều chỉnh quy hoạch cho phù hợp) và lập kế
hoạch phát triển nhà trong tương lai sát với nhu cầu thực tế.
- Với công tác giao đất, cho thuê đất: Quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ
quan quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở có thẩm quyền là cao nhất để xác định
nguồn gốc hợp pháp của của đất và nhà khi tiến hành kê khai đăng ký cấp giấy chứng
nhận. Ngược lại hiện nay nhiều nơi ở nước ta nhân dân tự ý sử dụng đất và xây dựng
nhà ở khi chưa được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hay nhà đất sử dụng từ trước mà
không có giấy tờ hợp pháp. Đây là tồn tại do lịch sử quản lý đất đai để lại. Vì vậy,
thơng qua việc kê khai đăng ký sử dụng đất và sở hữu nhà ở Nhà nước đối chiếu với
quy hoạch sử dụng đất và phát triển nhà hiện có. Nếu nhà đất đó phù hợp với quy
hoạch thì được Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất, đảm bảo hợp pháp hố tồn
bộ đất đai tránh tình trạng đất đai của Nhà nước chưa giao cho chủ sử dụng quản lý cụ
thể bị bỏ hoang hoá, bị lấn chiếm trái phép mà Nhà nước không quản lý được.
- Đối với công tác phân hạng và định giá nhà đất: Kết quả phân hạng và định
giá nhà đất là cơ sở cho việc xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, sở hữu
nhà trước và sau khi kê khai đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và
quyền sở hữu nhà ở, đồng thời cũng là cơ sở để xác định quyền lợi và trách nhiệm về
tài chính của người sử dụng đất, sở hữu nhà trong quá trình sử dụng như tiền bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, phá dỡ nhà để phục vụ cho việc phát triển cơ

14

sở hạ tầng như làm đường, xây dựng cầu.. hay lấy đất cho mục đích an ninh quốc
phịng..
- Cơng tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai và nhà ở: Trong quá trình
thực hiện kê khai đăng ký để xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở
hữu nhà ở công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp có vai trị rất quan trọng trong
việc giúp xác định đúng đối tượng đăng ký, kiểm tra thông tin nhà đất, xử lý triệt để
những tồn tại vướng mắc trong công tác xét duyệt cấp giấy chứng nhận. Ngược lại khi
đã kê khai đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác trên đất sẽ tạo lập được hệ thống sổ sách hồ sơ nhà đất đầy đủ và rõ ràng
giúp cho việc giải quyết các tranh chấp khiếu nại phát sinh sau này một cách nhanh
hơn, có chặt chẽ hơn.
Đối với người sử dụng đất
Đăng ký đất đai là quá trình thiết lập mối quan hệ pháp lý giữa người sử dụng
đất, người sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với Nhà nước, từ đó Nhà nước
bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất:
- Là cơ sở để NSDĐ yên tâm sử dụng và đầu tư vào đất đai cũng như bảo vệ đất,
sử dụng đất hợp lý và hiệu quả.
- Là cơ sở để NSDĐ được bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
- Là cơ sở để NSDĐ thực hiện nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước, đặc biệt là
nghĩa vụ tài chính như tiền sử dụng đất, thuế trước bạ, các loại thuế có liên quan,…
Khi một thửa đất có các căn cứ pháp lý, nguồn gốc rõ ràng, người sử dụng đất
được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, thì đó chính cơ sở, là động lực cho
người sử dụng đất hoàn toàn yên tâm để sử dụng đất có hiệu quả, tận dụng tối đa vai
trị và giá trị của đất đai trong phát triển kinh tế, ổn định xã hội.
Luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực và được áp dụng, hình thành nên thị
trường quyền sử dụng đất, trong đó giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền ở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là cơ sở để người sử dụng đất tham gia vào thị

15


trường bất động sản cũng như cũng như thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn.
Nhà ở lại là tài sản có giá lớn, do con người tạo ra nhằm thỏa mãn nhu cầu của mình, vì
vậy đã nảy sinh nhu cầu về quyền sở hữu nhà ở. Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền cơng nhận quyền sở hữu nhà ở thì chủ sử dụng có các quyền bao gồm: quyền
chiếm đoạt( quản lý nhà ở), quyền sử dụng (sử dụng nhà ở vào các mục đích bất kỳ
theo quy định của pháp luật nhằm mục đích kinh tế), quyền định đoạt ( quyết định số
phận pháp lý của nhà ở như cho thuê, bán, cho mượn, tặng cho, thừa kế, phá bỏ,…).
Như vậy, khi đăng ký đất đai và tài sản trên đất, người sử dụng đất có được đầy đủ tư
cách pháp lý để tham gia thị trường bất sản với những giao dịch dựa trên trên giấy
chứng nhận, đồng thời Nhà nước bảo hộ quyền lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
Đối với các ngành, lĩnh vực có liên quan
- Các thơng tin từ việc đăng ký đất đai được cụ thể bằng GCN là cơ sở để các
ngân hàng cho phép khách hàng thực hiện quyền thế chấp, cho vay, bảo lãnh, góp
vốn,…
- Đối với lĩnh vực kinh doanh, GCN là căn cứ để xác định việc góp vốn bằng
quyền sử dụng đất, đảm bảo tính pháp lý của việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
1.1.6. Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản gắn liền với đất.
Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyển sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với
đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất để bảo vệ
quyền và lợi ích của người có quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn
liền với đất[5].
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất[1].
16


Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là giấy tờ pháp ký thể hiện mối quan hệ ràng buộc pháp lý giữa người sử
dụng đất và Nhà nước. Theo luật đất đai 2013, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao
gồm các loại: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất lâm nghiệp, giấy chứng nhận quyền sử dụng đât ở nông thôn, giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất ở đô thị, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chuyên
dùng. Với từng trường hợp riêng biệt Nhà nước có quy định cụ thể khác nhau về việc
cấp GCN . Đối với nhà ở, Nhà nước cơng nhận và bảo hộ hình thức sở hữu tư nhân, sở
hữu nhà ở của các tổ chức nên giấy chứng nhận được cấp là giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở chứ không đơn thuần là giấy chứng nhận sử dụng nhà ở nữa. Tùy theo đối
tượng sở hữu mà giấy chứng nhận được cấp là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đô
thị, nhà ở nông thôn thuộc sở hữu của hộ gia đình, cá nhân hay thuộc sở hữu của tổ
chức.
Theo luật đất đai 2013
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng đất theo một
mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất.
- Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản
theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát
hành theo mẫu.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa đất.
- Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng thì giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng.
- Trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cùng sử dụng thì
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho từng cá nhân, từng hộ gia đình, từng

tổ chức đồng quyền sử dụng.

17