Luận văn Thạc sĩ Khoa học: Đánh giá thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn huyện Nhà Bè, thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2010-2018
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.27 MB, 97 trang )
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
------------------
Phạm Tùng Châu
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CHUYỂN ĐỔI MỤC
ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN NHÀ BÈ, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH GIAI
ĐOẠN 2010 - 2018
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
HÀ NỘI - 2020
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
------------------
Phạm Tùng Châu
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CHUYỂN ĐỔI MỤC
ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN NHÀ BÈ, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH GIAI
ĐOẠN 2010 - 2018
LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8850103.01
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Mẫn Quang Huy
XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG
Giáo viên hướng dẫn
Chủ tịch hội đồng chấm luận
văn thạc sĩ khoa học
PGS.TS. Trần Văn Tuấn
PGS.TS. Phạm Quang Tuấn
HÀ NỘI - 2020
LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu khoa học của riêng tơi. Các số
liệu, ví dụ và trích dẫn trong luận văn đảm bảo độ tin cậy, chính xác và trung thực.
Những kết luận khoa học của luận văn chưa từng được ai công bố trong bất kỳ cơng
trình nào khác.
Tơi cũng cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn
gốc./.
Tác giả luận văn
Phạm Tùng Châu
LỜI CẢM ƠN
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu, Phòng Sau đại học, Khoa Địa lý
Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội đã tạo mọi điều kiện
thuận lợi để tơi hồn thành Luận văn này.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới Thầy giáo - PGS.TS Trần Văn Tuấn,
Khoa Địa lý, trường Đại học Khoa học Tự nhiên đã tận tình hướng dẫn và giúp đỡ tơi
trong suốt q trình nghiên cứu và thực hiện Luận văn.
Xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của lãnh đạo, cán bộ Văn phòng
Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân, Phịng Tài ngun và Mơi trường, Phịng
Quản lý đơ thị, Phịng Thống kê, Ban Bồi thường – giải phóng mặt bằng, Ban Quản lý
đầu tư xây dựng huyện Nhà Bè; Lãnh đạo UBND các xã Hiệp Phước, Nhơn Đức,
Phước Kiển đã tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu và những thông tin cần thiết liên
quan.
Cảm ơn gia đình, các anh chị đồng nghiệp, bạn bè đã động viên và giúp đỡ tơi
hồn thành Luận văn này.
Xin chân thành cảm ơn!
Tác giả luận văn
Phạm Tùng Châu
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .........................................................................................................................1
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ..........................................6
1.1. Đơ thị hóa và nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp ................6
1.1.1 Đơ thị hoá và vấn đề sử dụng đất phục vụ phát triển đô thị ...................... 6
1.1.2 Quan điểm về sử dụng hợp lý đất đai trong q trình đơ thị hóa .............. 7
1.1.3 Nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp trong q trình đơ
thị hóa ............................................................................................................... 11
1.1.4 Tác động của chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp đến đời sống
và việc làm của người dân .................................................................................. 13
1.2 Tổng quan những quy định pháp lý chủ yếu về chuyển đổi mục đích đất nơng
nghiệp ở nước ta từ khi có Luật Đất đai 2003 đến nay ...............................................14
1.2.1 Tổng quan những quy định pháp lý liên quan đến chuyển đổi mục đích sử
dụng đất nơng nghiệp trong giai đoạn thực hiện Luật Đất đai 2003 ....................... 14
1.2.2 Tổng quan những quy định pháp lý liên quan đến chuyển đổi mục đích sử
dụng đất nơng nghiệp từ khi có Luật Đất đai 2013 đến nay .................................. 20
1.3 Khái qt tình hình chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp trên địa bàn
thành phố Hồ Chí Minh...............................................................................................24
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG
NGHIỆP GIAI ĐOAN 2010 - 2018 TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NHÀ BÈ ..................28
2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Nhả Bè ...............................28
2.1.1 Điều kiện tự nhiên ............................................................................... 28
2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội .................................................................... 32
2.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội ........................... 35
2.2 Khái quát quá trình đơ thị hóa giai đoạn 2010 – 2018 và tình hình quản lý đất đai
ở huyện Nhà Bè ...........................................................................................................36
2.3 Thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp ở huyện Nhà Bè giai
đoạn 2010 - 2018 .........................................................................................................46
2.3.1. Chuyển đổi mục đích sử đụng đất nơng nghiệp giai đoạn 2010 - 2015 .......... 46
2.3.2.Chuyển đổi mục đích sử dụng dất nông nghiệp giai đoạn 2016 - 2018 ... 50
2.4 Tổng hợp ý kiến đánh giá của người dân về chuyển đổi mục đích sử dụng đất
nơng nghiệp tại một số dự án trên địa bàn huyện .......................................................58
2.4.1 Dự án: Xây dựng khu công nghiệp Hiệp Phước (Dự án 1). .................... 59
2.4.2 Dự án tạo mặt bằng xây dựng khu đô thị mới tại xã Phước Kiển – Nhơn
Đức ................................................................................................................... 64
CHƯƠNG 3: ĐÁNH GIÁ CHUNG VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG
CAO HIỆU QUẢ CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT NƠNG NGHIỆP
TRÊN ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU .................................................................................70
3.1 Đánh giá chung về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn
huyện Nhà Bè ..............................................................................................................70
3.1.1 Những mặt đạt được...........................................................................................70
3.1.2 Những tồn tại, hạn chế và nguyên nhân .............................................................71
3.2 Đề xuất một số giải pháp ......................................................................................75
3.2.1 Giải pháp về nâng cao chất lượng lập kế hoạch sử dụng đất và tổ chức
thực hiện ............................................................................................................ 75
3.2.2 Giải pháp về vốn đầu tư, tiếp tục cải cách thủ tục hành chính trong giao
đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất ................................................... 76
3.2.3 Giải pháp về đẩy nhanh tiến độ thu hồi đất, GPMB, hỗ trợ chuyển đổi
nghề .................................................................................................................. 77
3.2.4 Giải pháp về bảo vệ môi trường ........................................................... 78
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .......................................................................................80
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................................83
DANH MỤC CÁC BẢNG HÌNH VẼ
Bảng 2.1 Tài nguyên đất huyện Nhà Bè........................................................................30
Bảng 2.2 Tốc độ chuyển dịch cơ cấu kinh tế huyện Nhà Bè ........................................37
Bảng 2.3 Tình hình thực hiện các chỉ tiêu KHSD đất nông nghiệp huyện Nhà Bè giai
đoạn 2010 - 2015 ...........................................................................................................46
Bảng 2.4 Diện tích đất nông nghiệp đã được thu hồi cho thực hiện các cơng trình phi
nơng nghiệp trong giai đoạn 2011-2015 ........................................................................49
Bảng 2.5: Kế hoạch chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang phi nông nghiệp
năm 2016 .......................................................................................................................51
Bảng 2.6: Danh mục các cơng trình, dự án đã thực hiện xong chuyển đổi mục đích sử dụng
đất nơng nghiệp năm 2016 ...............................................................................................52
Bảng 2.7: Kế hoạch chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang phi nông nghiệp
năm 2017 .......................................................................................................................54
Bảng 2.8: Danh mục các cơng trình, dự án đã thực hiện xong chuyển đổi mục đích sử dụng
đất nơng nghiệp năm 2017 ...............................................................................................55
Bảng 2.9: Kế hoạch chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang phi nông nghiệp
năm 2018 .......................................................................................................................57
Bảng 2.10: Danh mục các cơng trình, dự án đã thực hiện xong chuyển đổi mục đích sử
dụng đất nơng nghiệp năm 2018 ......................................................................................58
Bảng 2.11 Tổng hợp tình hình sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ về đất nông nghiệp tại
dựa án 1 .........................................................................................................................61
Bảng 2.12: So sánh tình hình lao động, việc làm của các hộ gia đình trước và sau thu
hồi đất tại dự án 1 ..........................................................................................................61
Bảng 2.13 Tổng hợp ý kiến đánh giá của người dân về cơ sở hạ tầng, văn hóa, xã hội
môi trường tại xã Hiệp Phước .......................................................................................62
Bảng 2.14 Tổng hợp tình hình sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ về đất nông nghiệp tại
dựa án 2 .........................................................................................................................66
Bảng 2.15: So sánh tình hình lao động, việc làm của các hộ gia đình trước và sau thu
hồi đất tại dự án 2 ..........................................................................................................67
Bảng 2.16 Tổng hợp ý kiến đánh giá của người dân về cơ sở hạ tầng, văn hóa, xã hội
môi trường tại dự án 2 ...................................................................................................68
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 2.1 Sơ đồ vị trí huyện Nhà Bè, thành phố Hồ Chí Minh ......................................28
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Ý nghĩa đầy đủ
STT
Chữ viết tắt
1
Bồi thường hỗ trợ
BTHT
2
Cơng nghiệp hóa
CNH
3
Đơ thị hóa
ĐTH
4
Giải phóng mặt bằng
GPMB
5
Khu công nghiệp
KCN
6
Kinh tế - xã hội
KT-XH
7
Nghị định
NĐ
8
Tài nguyên môi trường
TNMT
9
Uỷ ban nhân dân
UBND
10
Xây dựng cơ bản
XDCB
11
Gía trị sản xuất
GTSX
12
Nơng nghiệp
NN
13
Chính phủ
CP
14
Thành phố
TP
15
Kế hoạch sử dụng đất
KHSDĐ
MỞ ĐẦU
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân
cư, xây dựng các cơng trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phịng,… là nguồn
vốn, nguồn nội lực trong giai đoạn cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước hiện nay.
Nhưng đất đai là nguồn tài nguyên có hạn, việc quản lý và sử dụng nguồn tài nguyên
này vào việc phát triển kinh tế - xã hội của từng địa phương và cả nước một cách khoa
học và đạt hiệu quả cao là vô cùng quan trọng và có ý nghĩa to lớn.
Q trình đơ thị hóa của thành phố Hồ Chí Minh và nhất là tại khu vực ven đô
(các huyện thuộc khu vực giáp với ranh giới nội thành) trong những năm từ 2010 đến
nay diễn ra với tốc độ nhanh dẫn đến sự chuyển đổi mục đích một diện tích lớn đất
nơng nghiệp sang sử dụng cho các mục đích phi nơng nghiệp. Đây là một xu hướng tất
yếu nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng đất cho chuyển dịch cơ cấu kinh tế và xây dựng cơ
sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội cho sự phát triển khu vực ven đô nói riêng và của Thành
phố nói chung. Tuy nhiên thực trạng của sự chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông
nghiệp đã và đang đặt ra nhiều vấn đề về tiến độ thực hiện và tính hiệu quả của chuyển
đổi cả về mặt kinh tế, xã hội, môi trường. Cùng với lợi ích kinh tế đất thu được thì Nhà
nước đã phải đối mặt với các vấn đề mất đất sản xuất của người dân, bồi thường giá trị
đất và giải quyết việc làm, an sinh xã hội và tình trạng ô nhiễm môi trường,…
Nhà Bè là một huyện ven đơ của thành phố Hồ Chí Minh có tổng diện tích đất
tự nhiên khoảng 10.055,58 ha với khoảng 4.742,10 ha là đất nông nghiệp. Trong giai
đoạn từ năm 2010 đến nay dưới tác động của q trình đơ thị hóa, cơng nghiệp hóa có
khoảng hơn 2000,0 ha đất nơng nghiệp đã và đang được thực hiện chuyển sang đất
phi nông nghiệp.
Mặc dù huyện Nhà Bè đã cố gắng triển khai thực hiện cơng tác chuyển đổi mục
đích đất nơng nghiệp theo các quy định của pháp luật nhưng còn gặp khá nhiều khó
khăn và các vấn đề cần giải quyết trong q trình chuyển đổi. Hiệu quả chuyển đổi
mục đích đất nơng nghiệp chưa cao và cần có những đánh giá để đề xuất các giải pháp
nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất đai.
Xuất phát từ những vấn đề trên, học viên chọn đề tài luận văn "Đánh giá thực
1
trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp trên địa bàn huyện Nhà Bè,
thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2010-2018”.
2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
+ Nghiên cứu, đánh giá thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông
nghiệp giai đoạn 2010- 2018 trên địa bàn huyện Nhà Bè nhằm làm rõ kết quả đạt được
và những hạn chế, tồn tại của quá trình chuyển đổi.
+ Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả trong công tác chuyển đổi mục đích
sử dụng đất nơng nghiệp trên địa bàn nghiên cứu.
3. NHIỆM VỤ NGHIÊN CỨU
+ Tìm hiểu, nghiên cứu tổng quan về đơ thị hóa, nhu cầu chuyển đổi mục đích
sử dụng đất nơng nghiệp cho phát triển đô thị; Tổng quan những quy định pháp lý chủ
yếu về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp của nước ta và của thành phố Hồ
Chí Minh nói riêng.
+ Điều tra, thu thập tài liệu, số liệu có liên quan đến chuyển đổi mục đích đất
nơng nghiệp trên địa bàn huyện Nhà Bè giai đoạn 2010 - 2018.
+ Đánh giá thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp trên địa
bàn huyện Nhà Bè trong giai đoạn 2010 – 2018; Tổng hợp, phân tích ý kiến đánh giá
của người dân về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp tại một số dự án trên
địa bàn huyện thông qua điều tra xã hội học.
+ Làm rõ những tồn tại, hạn chế trong công tác chuyển đổi mục đích đất nơng
nghiệp sang các mục đích phi nông nghiệp trên địa bàn huyện Nhà Bè.
+ Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong chuyển đổi mục đích sử
dụng đất nơng nghiệp trên địa bàn nghiên cứu.
4. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
+ Phạm vi không gian: Đề tài nghiên cứu được thực hiện trên toàn bộ địa bàn
huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
+ Phạm vi khoa học: Đề tài tập trung vào phân tích và đánh giá thực trạng
chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang các mục đích phi nơng nghiệp trên
địa bàn huyện Nhà Bè.
+ Phạm vi thời gian: trong giai đoạn 2010 - 2018.
2
5. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
5.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp:
+ Sở Tài nguyên và Môi trường: Thu thập báo cáo thuyết minh tổng hợp điều
chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến 2020 và kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối 2016-2020
thành phố Hồ Chí Minh
+ UBND huyện Nhà Bè, Phịng Tài ngun và mơi trường, một số phòng ban
khác: Thu thập các báo cáo về tình hình quản lý nhà nước về đất đai; tài liệu, số liệu
về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đến 2020 của huyện; báo cáo tình hình phát triển
kinh tế - xã hội qua các năm; số liệu thống kê, kiểm kê đất đai; báo cáo thuyết minh kế
hoạch sử dụng đất của huyện các năm 2016, 2017, 2018, 2019; tình hình thu hồi đất,
GPMB tại một số dự án trên địa bàn huyện.
5.2 Phương pháp thống kê: thống kê tình hình phát triển kinh tế - xã hội của
huyện Nhà Bè trong q trình đơ thị hóa, các số liệu về đất nơng nghiệp chuyển đổi
mục đích qua các năm giai đoạn 2010 -2018, tình hình thực hiện kế hoạch sử dụng đất
trong chuyển đổi đất nông nghiệp.
5.3 Phương pháp so sánh: so sánh làm rõ biến động sử dụng đất nơng nghiệp,
kết quả chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp so với kế hoạch đặt ra trong giai
đoạn 2010 – 2018 trên địa bàn huyện Nhà Bè.
5.4 Phương pháp điều tra xã hội học: được sử dụng nhằm thu thập thông tin và
điều tra xã hội học cho mục đích nghiên cứu (điều tra phỏng vấn trực tiếp người dân
tại một số dự án chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang các mục đích phi
nơng nghiệp trên địa bàn huyện Nhà Bè: Dự án xây dựng KCN Hiệp Phước giai đoạn
2 và Dự án tạo mặt bằng xây dựng khu đô thị mới tại xã Phước Kiển – Nhơn Đức).
Điều tra tại 2 dự án mỗi dự án 50 hộ gia đình, tổng số phát ra 100 phiếu điều tra, thu
về 96 phiếu. Các thơng tin điều tra tập trung vào tình hình sử dụng tiền bồi thường, hỗ
trợ, tình hình lao động và việc làm, thu nhập của hộ dân sau chuyển đổi mục đích đất
nơng nghiệp; ý kiến đánh giá của người dân về sự thay đổi cơ sở hạ tầng, an ninh trật
tự, chất lượng môi trường,… trước và sau chuyển đổi.
5.6 Phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp: sử dụng để phân tích, đánh giá
thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp, làm rõ những khó khăn
vướng mắc, hạn chế tồn tại trong chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang
3
các mục đích phi nơng nghiệp. Từ đó đưa ra được các giải pháp nâng cao hiệu quả
chuyển đổi mục đích đất nơng nghiệp cả về kinh tế, xã hội và môi trường.
6. CẤU TRÚC LUẬN VĂN:
Mở đầu: nêu lên tính cấp thiết, mục tiêu, nhiệm vụ của đề tài.
Chương 1: Tổng quan vấn đề nghiên cứu
Chương 2: Thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp giai đoạn
2010 - 2018 trên địa bàn huyện Nhà Bè, thành phố Hồ Chí Minh
Chương 3: Đánh giá chung và đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả chuyển
đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp trên địa bàn nghiên cứu.
Kết luận; Cuối cùng là tài liệu tham khảo, phần phụ lục.
4
5
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Đô thị hóa và nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp
1.1.1 Đơ thị hố và vấn đề sử dụng đất phục vụ phát triển đô thị
Theo khái niệm chung, đơ thị hóa đồng nghĩa với sự gia tăng không gian hoặc
mật độ dân cư hoặc thương mại hoặc các hoạt động khác trong khu vực theo thời gian.
Các q trình đơ thị hóa có thể bao gồm: Sự mở rộng tự nhiên của dân cư hiện có; Sự
chuyển dịch dân cư từ nông thôn ra thành thị, hoặc như là sự nhập cư đến đô thị và sự
kết hợp của các yếu tố trên [24].
Cách hiểu đơn giản nhất và thơng dụng nhất về đơ thị hóa là sự gia tăng tỉ lệ
dân cư đô thị, sự xuất hiện của các đô thị mới và là sự nâng cao cơ sở hạ tầng của
không gian thành phố [23].
Đô thị hóa là sự mở rộng của đơ thị, tính theo tỉ lệ phần trăm giữa số dân đô thị
hay diện tích đơ thị trên tổng số dân hay diện tích của một vùng hay khu vực. Nó cũng
có thể tính theo tỉ lệ gia tăng của hai yếu tố đó theo thời gian. Nếu tính theo cách đầu
thì nó cịn được gọi là mức độ đơ thị hóa; cịn theo cách thứ hai, nó có tên là tốc độ đơ
thị hóa. Đơ thị hóa là q trình phát triển lối sống thị thành thể hiện qua các mặt dân
số, mật độ dân số, chất lượng cuộc sống,...
Về mặt bản chất, đơ thị hố gắn liền với q trình tăng trưởng kinh tế của một
khu vực, một quốc gia. Tuy nhiên tốc độ và đặc điểm của đơ thị hố cịn phụ thuộc vào
trình độ phát triển của khu vực hay quốc gia đó. Bản chất của q trình đơ thị hoá bao
gồm [25]:
- Tỷ lệ gia tăng dân số tại các đơ thị
- Thu nhập bình qn của cư dân đô thị
- Tốc độ gia tăng thu nhập của các ngành kinh tế - xã hội và GDP
- Chất lượng cơ sở hạ tầng
- Lối sống của cư dân địa phương
- Cấu trúc xã hội và vai trò của các tổ chức xã hội trong khu vực
6
Các nước phát triển (như tại châu Âu, Mĩ hay Úc) thường có mức độ đơ thị hóa
cao (trên 80%) hơn nhiều so với các nước đang phát triển (như Việt Nam hay Trung
Quốc) (khoảng ~30%). Đô thị các nước phát triển phần lớn đã ổn định nên tốc độ đơ
thị hóa thấp hơn nhiều so với trường hợp các nước đang phát triển. [23]
Đơ thị hóa góp phần đẩy nhanh tốc độ tăng trưởng kinh tế, chuyển dịch cơ cấu
kinh tế và cơ cấu lao động, thay đổi sự phân bố dân cư. Các đô thị không chỉ là nơi tạo
ra nhiều việc làm và thu nhập cho người lao động mà còn là nơi tiêu thụ sản phẩm
hàng hóa lớn và đa dạng, là nơi sử dụng lực lượng lao động có chất lượng cao, cơ sở kĩ
thuật hạ tầng cơ sở hiện đại có sức hút đầu tư mạnh trong nước và nước ngồi.
Do q trình đơ thị hóa ngày càng tăng nhanh, nên quỹ đất đơ thị ln có xu
hướng gia tăng, sự gia tăng này là do chuyển mục đích sử dụng các phần đất ven đơ
thị. Trên thực tế, đất đơ thị được hình thành từ 2 nguồn : đất nông nghiệp (nguồn chủ
yếu) và các loại đất hoang hóa ven đơ.
Nhân tố ảnh hưởng đến nguồn đất đô thị bao gồm từ quy hoạch địa điểm, quy
mô của các đô thị đến các chính sách, cơ chế quản lý đất đai nói chung và đất đơ thị
nói riêng. Nguồn đất đơ thị tăng lên chính là do quy hoạch; và quy mơ, chức năng của
đơ thị là nhân tố quyết định diện tích và chính sách quản lý đất đơ thị. Khi xây dựng
đô thị chúng ta luôn quan tâm đến các đặc điểm của đất đô thị: đầu mối giao thông,
trung tâm kinh tế, mặt bằng, nguồn nước… cũng ảnh hưởng tới nguồn đất đô thị.
Đối với sử dụng đất khu vực đơ thị hóa thì ngồi những u cầu như đối với các
loại đất khác như sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả thì sử dụng đất đơ thị cịn có những
yêu cầu cơ bản: Sử dụng đất phải đúng theo mục đích quy hoạch; phải đảm bảo cảnh
quan mơi trường đô thị; phải nghiên cứu kỹ lưỡng, tránh việc phá đi làm lại để đảm
bảo tính ổn định, bền vững của đơ thị; việc bố trí các khu đất phải phù hợp đảm bảo
thuận lợi giao lưu giữa các khu vực cũng như với các vùng khác. [26]
1.1.2 Quan điểm về sử dụng hợp lý đất đai trong quá trình đơ thị hóa
Đơ thị hóa là một trong những vấn đề trọng tâm, quyết định sự đi lên của đất
nước. Đất nước ta đang trong giai đoạn tập trung đẩy mạnh cơng nghiệp hố - hiện đại
hố. Q trình phát triển kinh tế không những làm tăng thêm số lượng các đối tượng
tham gia vào quan hệ sử dụng đất đai, mà nó cịn làm cho mục tiêu sử dụng đất tăng
7
khá nhanh, thơng qua các giao dịch có tính kinh tế và phi kinh tế làm cho mọi tổ chức
và cá nhân đều muốn có quyền sử dụng một diện tích đất đai riêng và đều cố gắng tối
đa để sử dụng đất có lợi nhất. Để đảm bảo cho quá trình phát triển đất đai tạo điều kiện
thuận lợi cho q trình phát triển đơ thị thì cần có quy hoạch sử dụng đất cụ thể, việc
lập quy hoạch sử dụng đất chính là một trong những biện pháp nhằm đảm bảo cung
cấp đất đai hợp lý cho quá trình phát triển bền vững. [26]
Một trong những mục tiêu quan trọng của quy hoạch sử dụng đất đô thị là cụ
thể hố chiến lược sử dụng đất và khơng gian theo quy hoạch chung đã được Chính
phủ và các cấp có thẩm quyền phê duyệt. Khi quy hoạch được lập ra thì đó là cơng cụ
hữu hiệu trong cơng tác quản lý đất đai. Quy hoạch sử dụng đất là công cụ hữu hiệu
nhất giúp nhà nước thể hiện mục đích, định hướng sử dụng đất của mình mà không
phải thông qua hàng loạt các văn bản, hướng dẫn khác nhau. Chính vì vậy quy hoạch
được coi là cơng cụ thể hiện chính sách của nhà nước đối với việc sử dụng đất.
Việt Nam được xếp vào một trong các quốc gia có tỷ trọng dân số đơ thị thấp
trên thế giới với khoảng 35,9% dân số chính thức sống ở các đô thị [26]. Tuy nhiên,
trong những năm gần đây, tốc độ đơ thị hố tăng nhanh vừa kéo theo sự gia tăng của
dân số đơ thị chính thức và nhiều hơn là sự gia tăng dân số đơ thị phi chính thức.
Chính sự gia tăng nhanh chóng của dân số đô thị trong khi các điều kiện cơ sở hạ tầng
đô thị tăng chậm đang tạo ra những sức ép lớn về giải quyết các nhu cầu sinh hoạt đô
thị. Để gia tăng phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng đô thị, một trong những điều kiện cơ
bản là khả năng đáp ứng về diện tích đất đai tạo bề mặt cho phát triển đô thị. Việc mở
rộng thêm diện tích đất đai cho phát triển đơ thị đang gặp phải nhiều giới hạn về địa
hình bề mặt và nhất là giới hạn cho phép phát triển quy mơ đơ thị. Chính những giới
hạn trên đang làm tăng thêm mâu thuẫn giữa cung và cầu về đất đai các đô thị ở nước
ta.
Do điều kiện đặc thù về lịch sử, đất đai đô thị ở nước ta hiện đang sử dụng phân
tán về mục đích sử dụng và chủ thể sử dụng. Sự đan xen giữa đất đai các khu dân cư
với đất phát triển các hoạt động sản xuất công nghiệp, thương mại, dịch vụ và các cơ
quan hành chính sự nghiệp. Sự đan xem về mục đích sử dụng cũng dẫn đến sự đan xen
về chủ thể đang sử dụng đất đô thị. Sự đan xen về chủ thể và mục đích sử dụng đang
8
làm tăng thêm tính bất hợp lý trong việc sử dụng đất của các đô thị ở nước ta hiện nay.
Việc đan xen trên cũng đang là lực cản cho việc quy hoạch phát triển đô thị theo
hướng văn minh, hiện đại.
Việc phát triển các đô thị ở nước ta vốn dĩ đã thiếu quy hoạch thống nhất, thêm
vào đó, do sự đan xen về chủ thể sử dụng và mục đích sử dụng, nên tình trạng sử dụng
đất đơ thị hiện nay không theo quy hoạch đang là vấn đề nổi cộm phổ biến của các đô
thị. Do thiếu quy hoạch và sử dụng không theo quy hoạch nên việc sử dụng đất đô thị
hiện nay đang thể hiện nhiều điều bất hợp lý cả về bố trí kết cấu khơng gian, địa điểm
và lợi ích mang lại.
Những vấn đề bất cập trên đây đặt ra cho công tác quản lý đất đai phát triển đô
thị ở nước ta nhiều vấn đề phải thực hiện như:
Thứ nhất, phải hình thành quy hoạch về định hướng phát triển tổng thể hệ thống
đơ thị, tránh tình trạng phát triển đơ thị tự phát không theo quy hoạch. Việc quy hoạch
hệ thống đô thị cần phải xác định được quy mô, phạm vi phát triển của các đô thị trung
tâm, các đô thị vệ tinh và giới hạn tình trạng tự phát kéo dài nối liền các đô thị trung
tâm với các đô thị vệ tinh.
Thứ hai, cần thống kê, điều tra nắm chắc thực trạng sử dụng đất đai của các đơ
thị hiện có; chủ động xây dựng quy hoạch chi tiết việc phát triển không gian và sử
dụng đất đô thị để công bố công khai rộng rãi nhằm hạn chế các hoạt động sử dụng tự
phát sai quy hoạch, hướng các hoạt động tư nhân đi theo định hướng quy hoạch đã phê
duyệt. Xúc tiến việc thực hiện các phương án quy hoạch ở những nơi, những khâu
trọng điểm.
Thứ ba, chú trọng xây dựng và hoàn thiện hệ thống chính sách, cơng cụ và bộ
máy quản lý việc sử dụng đất đai, quản lý phát triển đô thị từ Trung ương đến các
thành phố, các quận và cấp phường.
Nhận thức được tầm quan trọng của đất đô thị, Nhà nước ta cũng đã quy định
nguyên tắc trong sử dụng đất đô thị, tuy nhiên những nguyên tắc này chủ yếu mới
phục vụ cho việc quản lý hành chính về đất đô thị:
9
- Chính phủ thống nhất quản lý Nhà nước về đất đô thị trong cả nước. Nhà nước
giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị
xã hội, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài và được cấp giấy chứng nhận.
Ngồi ra Nhà nước cịn cho tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước thuê đất. Uỷ ban
nhân dân (UBND) các cấp thực hiện quản lý nhà nước về đất đơ thị trong địa phương
mình theo thẩm quyền quy định; các cơ quan địa chính, cơ quan quản lý đô thị chịu
trách nhiệm trong việc quản lý sử dụng đất đô thị.
- Đất đô thị phải được sử dụng đúng mục đích, đúng chức năng theo quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Khi có sự
thay đổi chức năng hoặc thay đổi chủ sử dụng đều phải được sự đồng ý của cơ quan
quản lý đô thị có thẩm quyền. Chính quyền các cấp đơ thị có trách nhiệm về quản lý
quỹ đất chưa sử dụng ở đô thị.
- Sử dụng đất đô thị phải đảm bảo hài hồ về lợi ích cá nhân, tập thể và lợi ích
của cộng đồng xã hội bằng cách thiết lập chiến lược phát triển KT - XH phù hợp với
quy luật phát triển: xây dựng các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất một cách hợp lý;
thực hiện tốt các địi hỏi về kinh tế với đất đơ thị; sử dụng hàng loạt các phương pháp
quản lý đồng thời thực hiện tốt các công cụ luật pháp trong quá trình quản lý đất đai.
- Cơ quan quản lý đơ thị phải lập kế hoạch sử dụng đất theo nội dung:
+ Xác định nhu cầu về đất đô thị, khoanh định các khu đất và việc sử dụng từng
loại đất trong từng thời kỳ kế hoạch có kèm theo các điều kiện khai thác khi sử dụng.
Đối với thành phố trực thuộc Trung ương, Chính phủ sẽ phê duyệt quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất. UBND cấp trên có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất của đô thị cấp dưới;
+ Điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất đô thị cho phù hợp với thực tế cải tạo, xây
dựng và phát triển đơ thị. Chính quyền cấp nào có quyền phê duyệt quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất thì có quyền phê duyệt quy hoạch, kế hoạch điều chỉnh [3].
Trong điều kiện ở nước ta hiện nay và cụ thể là tại khu vực đô thị, do quỹ đất
đai hạn chế trong khi nhu cầu sử dụng đất cho phát triển kinh tế và các nhu cầu xã hội
của con người ngày càng tăng nên vấn đề giải quyết mối quan hệ giữa bảo vệ môi
10
trường và các mục đích kinh tế, xã hội là vấn đề mang tính mâu thuẫn, xung đột. Tuy
nhiên, mâu thuẫn này có thể từng bước được giải quyết trên cơ sở đưa ra phương án sử
dụng đất hợp lý đảm bảo hài hịa 3 lợi ích: kinh tế, xã hội và môi trường, cụ thể phải
đạt được 3 yêu cầu cơ bản sau:
- Về mặt kinh tế: sử dụng đất cho hiệu quả kinh tế tương đối cao, đáp ứng mục
tiêu phát triển các ngành kinh tế của đô thị, nhất là các ngành công nghiệp, dịch vụ.
- Về mặt xã hội: Thu hút được lao động, giải quyết việc làm, nâng cao đời sống
của người dân; đáp ứng nhu cầu sử dụng đất cho xây dựng cơ sở hạ tầng xã hội đô thị.
- Về môi trường: giảm thiểu và cơ bản ngăn chặn được ô nhiễm môi trường
hướng tới bền vững môi trường sinh thái đô thị.
1.1.3 Nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp trong q trình
đơ thị hóa
Dưới tác động của đơ thị hóa, chuyển mục đích sử dụng đất là một tất yếu
khách quan do nhu cầu đất đai thay đổi, yêu cầu phải sử dụng đất hiệu quả hơn, sự
phân công lao động trong xã hội thay đổi…
Đất đai là tài nguyên quan trọng và không thể thiếu trong mọi ngành, mọi lĩnh
vực cũng như trong mọi mặt của cuộc sống. Đất đai là đầu vào mang tính chất quyết
định cho mọi nhu cầu: là nơi cư ngụ của con người, là địa bàn sản xuất kinh doanh,
xây dựng cơ sở hạ tầng, phục vụ nhu cầu xã hội… Nguồn cung đất đai là cố định,
trong khi nhu cầu sử dụng đất lại ln có xu hướng thay đổi đáp ứng địi hỏi cho các
mục đích của phát triển nơng thơn, đơ thị nên chuyển đổi mục đích sử dụng đất là tất
yếu.
Đất đai khu vực đô thị với vai trò là địa bàn cư trú, tư liệu sản xuất và là địa bàn
phân bố các hoạt động công nghiệp, xây dựng, cơ sở hạ tầng,… là cơ sở cho sự phát
triển kinh tế - xã hội đô thị. Tuy nhiên do sự có hạn về đất đai, cùng với sự hạn chế
trong việc khai thác tiềm năng đất đai đòi hỏi con người phải đưa ra được phương án
sử dụng đất hợp lý để đảm bảo cho sự phát triển bền vững kinh tế - xã hội của đô thị.
Đất nơng nghiệp đơi khi cịn gọi là đất canh tác hay đất trồng trọt là những vùng
đất, khu vực thích hợp cho sản xuất, canh tác nơng nghiệp, bao gồm cả trồng trọt và
11
chăn ni. Đây là một trong những nguồn lực chính trong nông nghiệp.
Phân loại tiêu chuẩn theo FAO - Tổ chức Nơng lương của Liên Hiệp Quốc thì
phân chia đất nông nghiệp vào các thành phần sau đây [7]:
- Đất canh tác như đất trồng cây hàng năm, chẳng hạn như ngũ cốc, bơng, khoai
tây, rau, dưa hấu, loại hình này cũng bao gồm cả đất sử dụng được trong nơng nghiệp
nhưng tạm thời bỏ hoang (đất hoang hóa, đất thối hóa).
- Vườn cây ăn trái và những vườn nho hay cánh đồng nho (thông dụng ở châu
Âu)
- Đất trồng cây lâu năm (ví dụ như trồng cây ăn quả).
- Cánh đồng, thửa ruộng và đồng cỏ tự nhiên cho chăn thả gia súc.
- Tùy thuộc vào việc sử dụng hệ thống tưới tiêu nhân tạo, đất nông nghiệp được
chia thành đất có tưới tiêu và khơng tưới tiêu (thường xuyên). Ở các nước đang khô
hạn và bán khô hạn đất nông nghiệp thường được giới hạn trong phạm vi đất tưới tiêu.
Ở Việt Nam cũng như tại nhiều quốc gia đang phát triển, q trình đơ thị hố
gắn liền với sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế - xã hội. Thực hiện q trình đơ thị hố là
đồng nghĩa với việc chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất, chuyển mục đích một diện tích lớn
từ đất nơng nghiệp sang đất phi nông nghiệp. Hiện nay, đất dành cho nông nghiệp
ngày càng trở nên chật hẹp do dân số tăng nhanh, do các cơng trình giao thơng, các
nhà máy cơng nghiệp, các trung tâm văn hóa, thương mại, khu vui chơi giải trí... chiếm
đất ngày càng nhiều. Nhưng trong thực tế người dân không phải lúc nào cũng sử dụng
đất nông nghiệp một cách hợp lý để đạt hiệu quả sử dụng cao nhất, phục vụ tốt nhất
cuộc sống của mình và cả xã hội.
Hai cực kinh tế chính của Việt Nam là Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh phát
triển theo hai xu hướng khác nhau, một phần do sự kế thừa hệ thống quản lý nhà nước
cũ. Trong khi miền Nam Việt Nam đi theo các chính sách thị trường tự do, miền Bắc
Việt Nam đi theo mơ hình xã hội chủ nghĩa. Mặc dù đặc điểm đơ thị hóa của hai thành
phố này có khác nhau nhưng q trình đơ thị hóa theo chiều rộng và chiều sâu ở hai
thành phố này đều gắn với việc chuyển đổi mục đích đất nơng nghiệp sang các mục
đích phi nông nghiệp. [23]
12
1.1.4. Tác động của chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp đến đời
sống và việc làm của người dân
Q trình đơ thị hóa, chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp phục vụ
mục tiêu cơng nghiệp hóa, đơ thị hóa tại các đơ thị ở nước ta là xu thế tất yếu phản ánh
trình độ phát triển. Ngồi những ảnh hưởng tích cực, có thể thấy rõ cịn sự bất hợp lý
trong phân bố các cơng trình xây dựng, sự thiếu gắn bó, liên thơng giữa các thành tố.
Phần lớn các khu công nghiệp, thương mại, dịch vụ, các điểm dân cư ... đều tràn ra,
bám sát trục đường giao thông, tạo nên sự phát triển mất cân đối về khơng gian xây
dựng.
Khá phổ biến là tình trạng thiếu đồng bộ, thiếu khớp nối giữa hạ tầng các dự án
chuyển đổi mục đích sử dụng đất với hạ tầng các vùng nông thôn xung quanh; giữa hạ
tầng kinh tế -kỹ thuật với hạ tầng văn hóa -xã hội.
Đời sống vật chất và tinh thần của phần lớn người dân nơng thơn có đất bị thu
hồi tại các vùng ven đô sau khi bị thu hồi khá hơn trước đây. Mặc dù là dấu hiệu tích
cực nhưng điều băn khoăn là sự cải thiện đời sống này mới là vẻ bề ngồi bởi lẽ người
dân có sẵn tiền bồi thường, do chưa biết cách đầu tư sản xuất kinh doanh trong khu
vực phi nông nghiệp nên dùng xây nhà và sắm các phương tiện sinh hoạt. Khi tiêu hết
số tiền đền bù rồi, họ sẽ khơng cịn nguồn thu nhập nào đáng kể mang tính ổn định, vì
khơng có việc làm chắc chắn. Do đó, sự phát triển bền vững về đời sống vật chất và
tinh thần của hộ bị thu hồi đất chưa thực sự đảm bảo. [7]
Để có đất cho mục đích phát triển cơng nghiệp, thương mại dịch vụ, hàng vạn
hộ nông dân bị thu hẹp diện tích đất canh tác, có trường hợp khơng còn đất và phải di
chuyển cả chỗ ở , một tỷ lệ đáng kể trong số này gặp khó khăn do bị gián đoạn về kinh
tế, không chuyển sang được ngành nghề mới…làm phát sinh nhiều vấn đề xã hội
(thiếu việc làm, tệ nạn xã hội, quan hệ gia đình lỏng lẻo, quan hệ làng xã bị mai
một…) trong khi sự hỗ trợ của Nhà nước và của doanh nghiệp không đồng đều và
không đồng bộ - khắc phục được tình trạng này là cơ sở quan trọng để quá trình cơng
nghiệp hóa, đơ thị hóa vận hành bền vững và hiệu quả. [11]
Về mơi trường trong q trình phát triển tại nhiều đô thị cho thấy khối lượng
chất thải cơng nghiệp ngày càng tăng trong đó tỷ lệ được xử lý cịn rất hạn chế và ơ
13
nhiễm ở các làng nghề tiểu thủ công nghiệp, những vùng sản xuất nông nghiệp sử
dụng nhiều thuốc bảo vệ thực vật đang làm xuống cấp môi trường đất, nước, khơng
khí. Nhìn chung, hầu hết các cụm, điểm cơng nghiệp tại nhiều đô thị chưa đáp ứng
được những tiêu chuẩn về mơi trường theo quy định. Thực trạng đó làm cho môi
trường sinh thái ở một số khu vực xung quanh những khu công nghiệp bị ô nhiễm
nghiêm trọng. Cộng đồng dân cư, nhất là các cộng đồng dân cư lân cận với các khu
công nghiệp, đang phải đối mặt với những nguy cơ về môi trường. Họ phải sống chung
với khói bụi, uống nước từ nguồn ơ nhiễm chất thải cơng nghiệp... Từ đó, gây bất bình,
dẫn đến những phản ứng, đấu tranh quyết liệt của người dân đối với những hoạt động
gây ô nhiễm môi trường. [7]
1.2 Tổng quan những quy định pháp lý chủ yếu về chuyển đổi mục đích sử
dụng đất nơng nghiệp ở nước ta từ khi có Luật Đất đai 2003 đến nay
1.2.1 Tổng quan những quy định pháp lý liên quan đến chuyển đổi mục đích
sử dụng đất nơng nghiệp trong giai đoạn thực hiện Luật Đất đai 2003
Theo Luật Đất đai 2003 [9], đất nông nghiệp được định nghĩa là đất sử dụng
vào mục đích sản xuất, nghiên cứu, thí nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
thuỷ sản, làm muối và mục đích bảo vệ, phát triển rừng. Đất nơng nghiệp bao gồm đất
sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối và đất
nông nghiệp khác.
- Đất sản xuất nông nghiệp: Là đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích sản xuất
nơng nghiệp. Bao gồm đất trồng cây hàng năm và đất trồng cây lâu năm.
- Đất lâm nghiệp: Là đất có rừng tự nhiên hoặc có rừng trồng, đất khoanh ni
phục hồi rừng (đất đã giao, cho thuê để khoanh nuôi, bảo vệ nhằm phục hồi rừng bằng
hình thức tự nhiên là chính), đất để trồng rừng mới (đất đã giao, cho thuê để trồng
rừng và đất có cây rừng mới trồng chưa đạt tiêu chuẩn rừng). Theo loại rừng lâm
nghiệp bao gồm: đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng.
- Đất nuôi trồng thuỷ sản: Là đất được sử dụng chun vào mục đích ni,
trồng thuỷ sản, bao gồm đất nuôi trồng nước lợ, mặn và đất chuyên nuôi trồng nước
ngọt.
- Đất làm muối: Là đất các ruộng để sử dụng vào mục đích sản xuất muối.
14
- Đất nông nghiệp khác: Là đất tại nông thôn sử dụng để xây dựng nhà kính
(vườn ươm) và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức
trồng trọt khơng trực tiếp trên đất, xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và
các loại động vật khác được pháp luật cho phép, đất để xây dựng trạm, trại nghiên cứu
thí nghiệm nơng nghiệp, lâm nghiệp, diêm nghiệp, thủy sản, xây dựng cơ sở ươm tạo
cây giống, con giống, xây dựng nhà kho, nhà của hộ gia đình, cá nhân để chứa nơng
sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, cơng cụ sản xuất nông nghiệp.
Luật quy định về việc chuyển mục đích sử dụng đất giữa các loại đất như sau
(Điều 13):
1. Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất chuyên trồng lúa nước sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng
rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản.
b) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ sang sử dụng vào mục đích
khác.
c) Chuyển đất nơng nghiệp sang đất phi nông nghiệp.
d) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng
đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc
thuê đất.
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.
2. Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất khơng thuộc quy định tại khoản 1
Điều này thì người sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền,
nhưng phải đăng ký với văn phịng của tổ chức có thẩm quyền đăng ký quyền sử dụng
đất (sau đây gọi chung là văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) hoặc Uỷ ban nhân
dân xã nơi có đất;
3. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều
này thì chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng
theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng; thời hạn sử dụng đất được thực
hiện theo quy định tại Điều 68 của Luật này;
15
Khi chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp quy định tại các điểm c, d
và đ khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo
quy định sau đây:
Nộp tiền sử dụng đất theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng đối
với trường hợp chuyển đất rừng phịng hộ, đất rừng đặc dụng, đất phi nông nghiệp
không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nơng nghiệp có thu tiền sử dụng đất.
Nộp tiền sử dụng đất theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng trừ đi
giá trị quyền sử dụng đất của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng tính theo giá
đất do Nhà nước quy định tại thời điểm được phép chuyển mục đích sử dụng đất đối
với trường hợp chuyển đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản
xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối sang đất phi nơng nghiệp có thu tiền sử
dụng đất.
Nộp tiền sử dụng đất theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng trừ đi
tiền sử dụng đất theo loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đối với trường hợp
chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.
Trả tiền thuê đất theo loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đối với trường
hợp người sử dụng đất lựa chọn hình thức thuê đất.
Việc tính giá trị quyền sử dụng đất được áp dụng chế độ miễn, giảm tiền sử
dụng đất theo quy định của Chính phủ.
Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
(Điều 37):
1. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định giao đất,
cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức; giao đất đối với
cơ sở tôn giáo; giao đất, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài;
cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài.
2. Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao
đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân;
giao đất đối với cộng đồng dân cư.
3. Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp
sử dụng vào mục đích cơng ích của xã, phường, thị trấn.
16
