Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện gia bình, tỉnh bắc ninh

HỌC VIỆN NƠNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN KIM AN

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN GIA BÌNH, TỈNH BẮC NINH

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số :

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học: TS. Đỗ Văn Nhạ

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./.

Hà Nội, ngày

tháng năm 2017

Tác giả luận văn

Nguyễn Kim An

i


LỜI CẢM ƠN
Trong q trình hồn thành luận văn này, tôi luôn được sự quan tâm
giúp đỡ quý báu của tập thể các thày giáo, cô giáo Khoa Quản lý đất đai,
Học viện Nông nghiệp Việt Nam, sự quan tâm, động viên, giúp đỡ của bạn
bè, đồng nghiệp, và đặc biệt là sự giúp đỡ, chỉ dẫn tận tình của TS. Đỗ
Văn Nhạ, người hướng dẫn khoa học đã giúp tơi hồn thành luận văn này.
Tơi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ của các đồng chí lãnh đạo
UBND huyện Gia Bình, Phịng Tài ngun và Mơi trường huyện Gia Bình,
Văn phịng Đăng ký đất đai chi nhánh huyện Gia Bình, cán bộ địa chính và
nhân dân của các xã điều tra đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp
đầy đủ các thông tin, số liệu, tư liệu để tơi hồn thành luận văn này.
Cuối cùng tơi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp,
những người thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tơi
trong q trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này.
Hà Nội, ngày

tháng năm 2017

Tác giả luận văn

Nguyễn Kim An

ii

MỤC LỤC
Lời cam đoan.................................................................................................................................. i
Lời cảm ơn...................................................................................................................................... ii
Mục lục............................................................................................................................................. iii
Danh mục chữ viết tắt.............................................................................................................. vi
Danh mục bảng........................................................................................................................... vii
Danh mục hình.......................................................................................................................... viii
Trích yếu luận văn...................................................................................................................... ix
Thesis abstract............................................................................................................................ xi
Phần 1. Mở đầu............................................................................................................................. 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài........................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu.................................................................................................. 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu................................................................................................... 2

1.4.

Ý nghĩa khoa học và thực tiễn.............................................................................. 2

Phần 2. Tổng quan tài liệu...................................................................................................... 3
2.1.

Cơ sở lý luận về các quyền sử dụng đất....................................................... 3

2.1.1.

Quyền sở hữu................................................................................................................ 3

2.1.2.

Quyền sở hữu về đất đai......................................................................................... 4

2.1.3.

Quyền sử dụng đất..................................................................................................... 6

2.2.

Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới..................11

2.2.1.

Các nước phát triển................................................................................................. 11

2.2.2.

Một số nước trong khu vực................................................................................. 16

2.3.

Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam.............................. 20

2.3.1.

Quá trình hình thành và phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam
20

2.3.2.

Các văn bản pháp lý liên quan đến việc thực hiện các quyền sử dụng đất. 24

2.3.3.

Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam...................27

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu....................................................... 31
3.1.

Địa điểm nghiên cứu............................................................................................... 31

3.2.

Thời gian nghiên cứu.............................................................................................. 31

3.3.

Đối tượng nghiên cứu............................................................................................ 31

3.4.

Nội dung nghiên cứu............................................................................................... 31

3.5.

Phương pháp nghiên cứu.................................................................................... 32

iii


3.5.1.

Phương pháp điều tra, thu thập các số liệu thứ

3.5.2.

Phương pháp điều tra, thu thập các số liệu sơ

3.5.3.

Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu ......

3.5.4.

Phương pháp xử lý, phân tích số liệu ............

3.5.5.

Phương pháp so sánh .....................................

3.5.6.

Phương pháp đánh giá theo tiêu chí khi thực h

Phần 4. Kết quả nghiên cứu .........................................................................................
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Gia

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ..........................................

4.1.2.

Thực trạng phát triển kinh tế, xã hội ..............

4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của huy

4.2.1.

Tình hình quản lý đất đai cuả huyện Gia Bình

4.2.2.

Hiện trạng sử dụng đất huyện Gia Bình năm

4.3.

Đánh giá việc thực hiện quyền của người

huyện Gia Bình ...............................................
4.3.1.

Kết quả thực hiện các quyền trên địa bàn hu

2016 .................................................................
4.3.2.

Tình hình việc thực hiện quyền chuyển nhượ

địa bàn huyện Gia Bình ..................................
4.3.3.

Tình hình việc thực hiện quyền tặng cho quy

huyện Gia Bình ...............................................
4.3.4.

Tình hình việc thực hiện quyền thừa kế QS

Bình .................................................................
4.3.5.

Tình hình việc thực hiện quyền thế chấp bằ

địa bàn huyện Gia Bình ..................................
4.3.6.

Đánh giá chung về tình hình việc thực hiện c

đất ....................................................................
4.4.

Đề xuất một số giải pháp việc thực hiện quy

huyện Gia Bình ...............................................
4.4.1.

Giải pháp tuyên truyền giáo dục và phổ biến p

4.4.2.

Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động các qu

4.4.3.

Giải pháp về nhân lực .....................................

iv


4.4.4.

Giải pháp về kỹ thuật, nghiệp vụ...................................................................... 78

Phần 5. Kết luận và kiến nghị............................................................................................. 80
5.1.

Kết luận........................................................................................................................... 80

5.2.

Kiến nghị........................................................................................................................ 81

Tài liệu tham khảo..................................................................................................................... 82
Phụ lục............................................................................................................................................. 87

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐS

Bất động sản

CNH-HĐH

Cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HĐH

Hiện đại hóa

NĐ

Nghị định

NĐ-CP

Nghị định chính phủ

PLĐĐ

Pháp luật đất đai

QĐ

Quyết định

QL

Quốc lộ

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SD

Sử dụng

TL

Tỉnh lộ

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

TT

Thông tư

TƯ

Trung ương

UBND

Ủy ban nhân dân

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Dân số và tình hình phân bố dân cư.......................................................... 39
Bảng 4.2. Bảng tổng hợp đăng ký thực hiện quyền của người sử dụng đất theo
loại quyền giai đoạn 2011 - 2016

51

Bảng 4.3. Bảng tổng hợp đăng ký thực hiện quyền của người sử dụng đất theo
từng năm giai đoạn 2011 - 2016.................................................................... 52
Bảng 4.4. Tình hình việc thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ ở trên địa bàn
huyện Gia Bình từ năm 2011 – 2016........................................................... 54
Bảng 4.5. Đánh giá tình hình việc thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ ở trên
địa bàn huyện Gia Bình..................................................................................... 60
Bảng 4.6. Tình hình việc thực hiện quyền tặng cho QSDĐ ở trên địa bàn huyện
Gia Bình từ năm 2011 – 2016......................................................................... 61
Bảng 4.7. Đánh giá tình hình việc thực hiện quyền tặng cho QSDĐ ở tại huyện
Gia Bình..................................................................................................................... 64
Bảng 4.8. Tình hình việc thực hiện quyền thừa kế QSDĐ ở trên địa bàn huyện
Gia Bình giai đoạn 2011 - 2016...................................................................... 67
Bảng 4.9. Đánh giá tình hình việc thực hiện quyền thừa kế QSDĐ ở trên địa bàn
huyện Gia Bình....................................................................................................... 69
Bảng 4.10. Tình hình việc thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất ở trên địa

bàn huyện Gia Bình giai đoạn 2011 – 2016............................................. 71
Bảng 4.11. Đánh giá tình hình việc thực hiện quyền thế chấp QSDĐ ở trên địa

bàn huyện Gia Bình............................................................................................. 74

vii


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ hành chính huyện Gia Bình............................................................... 35
Hình 4.2. Hiện trạng sử dụng đất huyện Gia Bình năm 2016............................. 48
Hình 4.3. Kết quả việc thực quyền chuyển nhượng QSDĐ ở trên địa bàn huyện
Gia Bình giai đoạn 2011-2016........................................................................ 55
Hình 4.4. Kết quả việc thực hiện quyền tặng cho QSDĐ ở trên địa bàn huyện

Gia Bình giai đoạn 2011-2016........................................................................ 62
Hình 4.5. Kết quả việc thực hiện quyền thừa kế QSDĐ ở trên địa bàn huyện Gia
Bình giai đoạn 2011-2016 68
Hình 4.6. Kết quả việc thực hiện quyền thế chấp QSDĐ ở trên địa bàn huyện
Gia Bình giai đoạn 2011 – 2016..................................................................... 73

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Nguyễn Kim An
Tên luận văn: "Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên
địa bàn huyện Gia Bình, tỉnh Bắc Ninh".
Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03
Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông Nghiệp Việt Nam.
Mục đích nghiên cứu
-

Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Bình

nhằm tìm ra những tồn tại trong quá trình thực hiện các quyền của người sử dụng đất.

Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất
trên địa bàn huyện Gia Bình.
Phương pháp nghiên cứu
Để thực hiện các nội dung của đề tài, tôi sử dụng các phương pháp sau: phương
pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp; phương pháp xử lý, phân tích; phương pháp
thống kê, tổng hợp số liệu, phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp; phương pháp
đánh giá theo tiêu chí khi thực hiện các quyền sử dụng đất; phương pháp so sánh.

Kết quả nghiên cứu chính
Luận văn đã khái quát được tình hình cơ bản của địa bàn nghiên
cứu với các nội dung gồm: điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; tình hình
quản lý, sử dụng đất của huyện Gia Bình.
Luận văn đã đánh giá được tình hình thực hiện quyền chuyển
nhượng, tặng cho, thừa kế và thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Gia Bình giai đoạn 2011 - 2016.
-

Luận văn đã đề xuất được giải pháp khắc phục tồn tại hạn chế đồng thời nâng cao

hiệu quả thực hiện quyền của người sử dụng đất tại huyện Gia Bình trong thời gian tới.

Kết luận
Hoạt động chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Bình
trong giai đoạn 2011 - 2016 diễn ra rất sôi động với 4.907 vụ chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, 1.094 vụ tặng cho quyền sử dụng đất, 339 vụ
thừa kế quyền sử dụng đất và 4.027 vụ thế chấp quyền sử dụng đất.
-

Việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Bình

được thực hiện theo đúng các quy định của pháp luật đất đai. Tuy nhiên, vẫn cịn một số
tồn tại khó khăn liên quan đến thời gian và thủ tục hành chính khi thực hiện giao dịch

ix


chuyển quyền, sự hiểu biết pháp luật đất đai của người dân đến giao dịch
về quyền sử dụng đất.

-

Để nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất

trên địa bàn huyện Gia Bình, cần thực hiện các giải pháp sau: tăng cường
tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai về thủ tục hành chính trong công tác
chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình cá nhân; giải pháp về tổ chức
quản lý; giải pháp về nhân lực, giải pháp về kỹ thuật nghiệp vụ.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Nguyen Kim An
Thesis title: “Evaluating the implementation of the rights of land use in
Gia Binh district, Bac Ninh province”.
Major: Land Management

Code: 60 85 01 03

Education oganization: Vietnam National University of Agricultural.
Research objectives:
Assessing the implementation of the rights of the land users in Gia
Binh district in order to find out advantages and limitations in the work of
transfering the land use rights.
-

Recommending solutions to overcome limitations as well as

improve efficiency of the implementation of the rights of land users in Gia

Binh district in the near future. Research methods
Study methodologies include: method of investigating, collecting of secondary
data; method of handling, analysis, data gethering; collecting of secondary data; method
of criteria assessment when exercising the land use rights; Methods of comparison.

Main results
Thesis outlined the basic situation of the researched area including
the natural condition, social-economic condition; situation of managing
and using land in Gia Binh district.
Thesis assessed the situation of implementation of rights of
transfering, donating, inherit and mortaging land of individuals as wells as
households in Gia Binh district in the period of 2011-2016.
-

Thesis recommended solutions to overcome difficulties and to speed up

the efficiency of inplementation of the right of land users in Gia Binh district.

Conclusions:
-

The work of transfering of the land use rights in Gia Binh district in the

period of 2011-2016 is quite ebullient with 4,907 transactions of transfering the
land use right, 1,094 transactions of donating the land use right, 339 inherits of
land use right and 4,027 transactions of mortaging the land use right.
-

The implementation of rights of land users is followed by regulations of land

law. Howerver, there are a lot of difficulties relating to time and administrative
procedures when carrying the work of transfering rights, the knowledge of land law
of people as well as the understanding of transactions of land use rights.

xi


-

Recommendations to speed up the efficiency of the work of transfering

the land use right in Gia Binh district include: propagandize land laws
specially relating to administrative procedures in the work of transfering the
land use rights for individuals or households, solution on administrator;
Promote the reform of administrative procedures in the land.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá đối với đời sống con người và
trong sản xuất, giữ một vai trò đặc biệt quan trọng, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các
khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng.
Ở nước ta, Nhà nước là đại diện cho nhân dân thực hiện quyền của chủ sở hữu
trong việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt toàn bộ đất đai trên lãnh thổ. Nhà
nước giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và ban hành
các quy định cụ thể để các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân dễ dàng thực hiện các
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Hiến pháp 1992, tại Điều 18 đã quy

định là: Người được Nhà nước giao đất thì được thực hiện chuyển quyền sử
dụng đất (QSDĐ) theo quy định của pháp luật. Theo Luật đất đai năm 2013, đất
đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản
lý. Do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu đất đai song trên thực tế Nhà nước
không chiếm hữu, sử dụng đất mà giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử
dụng đất đang sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu
dài, trên cơ sở đó phát sinh quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, đến nay tình hình
thực hiện các QSDĐ ở các địa phương vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết
như: hiện tượng chuyển dịch quyền sử dụng đất và chuyển đổi mục đích sử
dụng trong nơng nghiệp diễn ra tự phát ở nhiều địa phương; thị trường giao
dịch ngầm về đất đai còn chiếm tỷ lệ lớn. GCNQSDĐ là điều kiện cần thiết cho
hoạt động thị trường QSDĐ, nhưng nhiều người dân khơng muốn nhận mà vẫn
có thể giao dịch trên thị trường ngầm.
Huyện Gia Bình là huyện thuộc vùng Đồng bằng Bắc Bộ, nằm ở phía Nam tỉnh
Bắc Ninh, với sản xuất nơng nghiệp giữ vai trị chủ đạo. Với đường tỉnh lộ 282 chạy
qua thuận lợi cho việc giao lưu, mở rộng thị trường phát triển sản xuất hàng hoá,
phát triển kinh tế - xã hội. Trong những năm qua kinh tế - xã hội huyện Gia Bình đã
dần phát triển khá toàn diện, đời sống của người dân từng bước được nâng lên
nhưng đồng thời cũng gây áp lực lớn đối với đất đai như : nhu cầu về đất ở, đất xây
dưng cơ sở kinh tế - xã hội, nhiều diện tích đất nơng nghiệp chuyển mục đích sử
dụng sang đất phi nơng nghiệp,... Tiến trình cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa nơng
nghiệp, nơng thơn và đơ thị hóa diễn ra rất nhanh làm thay đổi cơ

1


cấu kinh tế, hình thành các khu cơng nghiệp vừa và nhỏ, khu tái định cư. Tuy
nhiên, tốc độ đô thị hóa nhanh kéo theo nhiều bất cập trong quản lý hành chính,
nhất là việc thực hiện các QSDĐ. Bên cạnh đó, nhu cầu về sử dụng đất cho yêu
cầu phát triển kinh tế xã hội nên các hoạt động thực hiện các QSDĐ có xu

hướng ngày càng gia tăng. Việc đăng ký tại các cơ quan Nhà nước theo quy
định pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất ngày càng tăng.
Mặc dù vậy một số quyền vẫn chưa thực hiện hoặc thực hiện chưa đúng quy
định. Xuất phát từ tình hình thực tế trên, tơi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá
tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Bình, tỉnh Bắc
Ninh”.

1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Gia Bình nhằm tìm ra những tồn tại trong quá trình thực hiện
các quyền của người sử dụng đất.
Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện các
quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Bình.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Phạm vi không gian: đề tài được thực hiện trên địa bàn huyện
Gia Bình, tỉnh Bắc Ninh.
Phạm vi thời gian: Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử
dụng đất trên địa bàn huyện giai đoạn 2011 - 2016.
Tập trung vào 4 quyền thực hiện nhiều trên địa bàn huyện,
bao gồm: thế chấp quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, tặng, cho, thừa kế quyền sử dụng đất.
1.4. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
-

Góp phần vào cơ sở khoa học về thực hiện chính sách pháp luật

quản lý đất đai khi áp dụng trên địa bàn huyện Gia Bình, tỉnh Bắc Ninh.

Đề tài rút ra những vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn khi thực
hiện các quyền sử dụng đất để từ đó hạn chế tối đa được những sai

sót tương tự trong tương lai ở huyện Gia Bình, tỉnh Bắc Ninh.

2


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Quyền sở hữu
Điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005 “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu,
quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp
luật. Chủ sở hữu là cá nhân, chủ thể khác có ba quyền là quyền chiếm hữu, quyền
sử dụng và quyền định đoạt tài sản” (Quốc hội, Bộ Luật dân sự năm 2005).

Điều 158 của Bộ Luật dân sự 2015 “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu
theo quy định của luật”. (Quốc hội, Bộ Luật dân sự 2015).
Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc
về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người
trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối tượng
của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp
nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng dân cư, ...).

Quyền sở hữu là quyền được ghi nhận và bảo vệ của pháp luật
đối với một chủ thể. Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng: Quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Quyền chiếm hữu: là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý
tài sản thuộc sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy
định của pháp luật thì người khơng phải là chủ sở hữu tài sản cũng
có quyền sở hữu tài sản (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
-

Quyền sử dụng: là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa

lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của
mình bằng cách thức khác nhau, nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh
hưởng đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích cơng cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của
người khác. Người khơng phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong
trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy rõ trong việc Nhà
nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (Nguyễn Đình Bồng, 2006).

-

Quyền định đoạt: Theo Nguyễn Đình Bồng (2006), thì quyền định

đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của
mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực
hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:

3


+
Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền
sở hữu tài sản của mình cho người khác thơng qua hình thức giao
dịch dân sự như bán, đổi, tặng cho, thừa kế.
+
Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản
khơng cịn trong thực tế như tiêu hủy tài sản, từ bỏ quyền sở hữu...
Quyền định đoạt là quyền được pháp luật bảo vệ trong việc
quyết định số phận pháp lý của bất động sản.

Các hình thức sở hữu tài sản bao gồm :
-

Sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân, sở hữu chung, sở

hữu của tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, sở hữu của tổ chức
chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp.
Sở hữu đất đai có thể được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng
suy cho cùng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở
hữu đất đai cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu
cơng. Cũng có thể trong một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ
sở hữu hoặc là chế độ sở hữu công cộng hoặc là chế độ sở hữu tư nhân về đất
đai, cũng có thể là sự đan xen của cả hai chế độ sở hữu đó, trong đó có những
hình thức phổ biến của một chế độ sở hữu nhất định (Đinh Sỹ Dũng, 2003).

2.1.2. Quyền sở hữu về đất đai
Ở

Việt Nam, chế độ sở hữu về đất đai cũng được hình thành và phát

triển theo những tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi
phối của những hình thái kinh tế - xã hội nhất định trong lịch sử.
-

Sở hữu đối với đất đai là một loại hình sở hữu đặc biệt. Nó đặc biệt

ở chỗ, có một phần quyền sở hữu do nhà nước đại diện và do pháp luật
định đoạt. Tại Điều 4 Luật Đất đai (2013) quy định: “Đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”.
-

Tuy nhiên, quyền sở hữu tồn dân về đất đai chỉ được hình thành theo Hiến

pháp 1959 và được khẳng định là duy nhất từ Hiến pháp 1980 và sau đó được tiếp
tục khẳng định và củng cố trong Hiến pháp 1992. Tại Điều 17 Hiến pháp (1992) khẳng
định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi
ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều
thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và
pháp luật (Điều 18, Hiến pháp 1992). Luật Đất đai

4


2013 cũng đã thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá
các quy định về đất đai của Hiến pháp.
-

Luật Đất đai (2013) quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai:

đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất
quản lý; Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, kế hoạch, đúng
mục đích sử dụng đất, đất đai sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ mơi trường
và khơng làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.
-

Với tư cách là chủ thể trong quan hệ sở hữu đất đai, nhân dân có quyền

chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản của mình. Nhưng nhân dân khơng thể tự
mình thực hiện mà chuyển giao các quyền này cho Nhà nước. Việc quy định “đất
đai thuộc sở hữu toàn dân” thực chất bắt nguồn từ tính lịch sử của đất đai nước

ta. Đất đai nước ta là thành quả trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao
công sức, xương máu mới tạo lập và bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay;
“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất
quản lý”. Như vậy nhân dân đã trao quyền chủ sở hữu đất đai cho Nhà nước,
Nhà nước với tư cách đại diện sở hữu toàn dân quản lý đất đai.
-

Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Quyền của đại diện

chủ sở hữu về đất đai” (Điều 13), “Thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất
đai” (Điều 21), “Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 22). Với tư cách là
đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất
quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử
dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà
nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của
chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.

- Quyền chiếm hữu về đất đai
Quyền của chủ sở hữu tự mình nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở
hữu của mình. Người khơng phải là chủ sở hữu cũng có quyền chiếm
hữu tài sản trong trường hợp chuyển giao do pháp luật quy định.
Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt
đối và khơng điều kiện, khơng giới hạn. Nhà nước cho phép người sử dụng được
quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có
thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn, sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng rất
đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất khơng thu tiền, giao đất có thu tiền

5

và cho thuê đất; trong những trường hợp cụ thể này, quyền sử dụng đất của Nhà
nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa
đất cụ thể. Quyền sử dụng đất đai của Nhà nước và quyền sử dụng đất cụ thể của
người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng
thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà nước điều
tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn
định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, đồng
thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích từ đất do chính
mình đầu tư mang lại (Nguyễn Đình Bồng, 2006).

-

Quyền sử dụng đất đai

Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ tài sản, tài nguyên đất đai;
đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai
về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế cịn nhiều thành phần, Nhà nước khơng thể tự
mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ chức cho tồn xã hội - trong đó có
cả tổ chức của Nhà nước - sử dụng đất vào mọi mục đích. Như vậy, QSDĐ lại được
trích ra để giao về cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những
thửa đất cụ thể; quyền sử dụng đất đai của Nhà nước trong trường hợp này được
thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do
đầu tư của Nhà nước mang lại (Nguyễn Đình Bồng, 2006).

-

Quyền định đoạt đất đai

Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối, gắn liền với quyền
quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Việc định đoạt số phận pháp lý
của từng thửa đất cụ thể liên quan đến QSDĐ, thể hiện qua việc chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ; những quyền này
là hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thức nhận đất và đối tượng
nhận đất theo quy định cụ thể của pháp luật (Nguyễn Đình Bồng, 2006).

2.1.3. Quyền sử dụng đất
Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu tồn dân về
đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy
hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên, với các
quyền năng đó, cũng khơng được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về đất đai
mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên

6


thực tế. Vậy chủ sở hữu của đất đai là tồn dân, Nhà nước là người đại diện, cịn
mỗi người dân thực hiện quyền của mình như thế nào? Như trên đã nói, quyền sở
hữu tồn dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng liêng và không thể chia cắt, chủ sở
hữu chỉ có thể là một, đó là tồn dân, nhưng mỗi người sử dụng đất khơng phải là
một chủ sở hữu của khối tài sản chung đó, không phải là các đồng chủ sở hữu đối
với đất đai. Nhưng người sử dụng đất (các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) có QSDĐ.
Thơng qua Nhà nước - cơ quan đại diện thực hiện quyền sở hữu, người dân được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng. Điều này đã được Hiến pháp cũng như
Luật Đất đai hiện hành ghi nhận. Vì vậy, trong Luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện
khái niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất”, hay nói cách khác là QSDĐ
của người sử dụng (Quốc hội, Luật Đất đai 1993).

Theo Điều 1 Luật Đất đai 1993: “.... Nhà nước giao đất cho các tổ chức

kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính
trị, xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn
định lâu dài. Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân thuê
đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất, cho
thuê đất trong Luật này gọi chung là người sử dụng đất”.
“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các
nhà lập pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu tồn dân và
khơng thể phân chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của
mình? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng
được nhu cầu sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của
tính tồn dân, khơng mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của
Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự
sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hịa được các
lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân (Đinh Dũng Sỹ, 2003).
Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định:
quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền
được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở
quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu
tư trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng
loại chủ thể và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện
có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được
Nhà nước giao đất hay cho thuê đất? (Đinh Dũng Sỹ, 2003).

7


Theo Điều106 Luật Đất đai 2003, QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân được Nhà nước giao đất bao gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi

đất”. Đây không phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và
so với quyền sở hữu thì khơng khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện
thực tế sử dụng đất. Mặt khác Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia
đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những
lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và cơng cộng, hết thời hạn giao đất
khơng có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất
cho người sử dụng. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao
đất khác cho người sử dụng hoặc sẽ “đền bù” (Luật Đất đai 1993), “bồi
thường” (Luật Đất đai 2003). Như vậy, trên thực tế người được giao quyền
sử dụng các loại đất này thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương
đối tồn diện, cịn quyền định đoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng
cụ thể, song đó chỉ là trên phương diện lý thuyết xét trên góc độ pháp lý, cịn
trên thực tế các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế
chấp QSDĐ cũng rất gần với khái niệm quyền định đoạt.

Khái niệm về quyền của người sử dụng đất
Theo điều 167 Luật đất đai năm (2013) quy định người sử dụng đất là cá nhân
hộ gia đình có các quyền: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất”. Đây không phải
là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so với quyền sở hữu thì
khơng khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử dụng đất. Mặt khác
Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài,
Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và cơng
cộng, hết thời hạn giao đất khơng có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ
tiếp tục giao đất cho người sử dụng. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước
sẽ giao đất khác cho người sử dụng hoặc sẽ “đền bù” (Luật Đất đai 1993), “bồi
thường” (Luật Đất đai 2003, 2013). Như vậy, trên thực tế người được giao quyền sử
dụng các loại đất này thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối tồn
diện, cịn quyền định đoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó
chỉ là trên phương diện lý thuyết xét trên góc độ pháp lý, cịn trên thực tế các quyền

chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp

8


QSDĐ cũng rất gần với khái niệm quyền định đoạt. Các quyền cụ
thể của người sử dụng đất theo Luật đất đai năm 2013 gồm:
-

Quyền chuyển đổi QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp:

nông dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nơng
nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước ni trồng thủy sản) cho nhau để
tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải
toả xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai cơng
bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng
một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ
ở. Việc chuyển đổi QSDĐ là khơng có mục đích thương mại (Nguyễn Đình Bồng,
2006), (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).

-

Quyền chuyển nhượng QSDĐ: Chuyển nhượng QSDĐ là hành vi

chuyển QSDĐ, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác,
chuyển sang làm nghề khác, khơng có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện
quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép,... Trong trường hợp này,
người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng
với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm
tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai

vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới
hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh
lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng
đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển
QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất
đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp (Nguyễn Đình Bồng, 2010).
-

Quyền cho thuê QSDĐ: Cho thuê QSDĐ được thực hiện trong trường

hợp người có QSDĐ khơng sử dụng mà cho tổ chức, cá nhân khác thuê để
sử dụng đất đó theo quy định của pháp luật; người thuê phải trả cho chủ sử
dụng đất một khoản tiền nhất định, thời hạn và giá QSDĐ cho thuê theo thỏa
thuận giữa bên cho thuê và bên thuê QSDĐ (Nguyễn Đình Bồng, 2010).
-

Quyền cho thuê lại QSDĐ: Cho thuê lại QSDĐ được thực hiện trong trường

hợp người có QSDĐ là người được nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng hạ
tầng khu cơng nghiệp, khu thương mại, văn phịng... cho các tổ chức cá nhân thuê
lại QSDĐ trên đất đã hoàn thành cơ sở hạ tầng để kinh doanh, sản xuất; Người thuê
phải trả cho chủ sử dụng đất một khoản tiền nhất định, thời hạn

9


và giá QSDĐ cho thuê theo thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên
thuê lại QSDĐ (Nguyễn Đình Bồng, 2010).
-

Quyền thừa kế QSDĐ: Thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ khi

người có QSDĐ đã chết để lại QSDĐ cho những người có quan hệ thừa kế
theo di chúc hoăc theo quy định của pháp luật (Nguyễn Đình Bồng, 2010).
-

Quyền tặng cho QSDĐ: Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển

QSDĐ trong tình huống đặc biệt, người nhận QSDĐ khơng phải trả tiền
nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế,
phân công lại lao động xã hội, việc chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong
quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ;
giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao
dịch trên thị trường bất động sản (Nguyễn Đình Bồng, 2010).
-

Quyền thế chấp QSDĐ: Thế chấp QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ

(khơng đầy đủ) trong quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai
làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng
làm vật thế chấp không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử
dụng và dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ
không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và
ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản
trong thị trường bất động sản, trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là
nằm trong giá trị QSDĐ. Trong trường hợp người vay tiền khơng có QSDĐ để thế
chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một
cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay cho
khoản vay của mình (Nguyễn Đình Bồng, 2010).
-

Quyền góp vốn QSDĐ: Góp vốn QSDĐ là hành vi mà người có QSDĐ có

thể dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí
nghiệp. Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai
trong việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải
chuyển hàng loạt đất nơng nghiệp thành đất phi nơng nghiệp, phát triển xí
nghiệp, dịch vụ, thương mại,... mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho
nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và
cơng nghiệp hố nơng nghiệp và nơng thơn (Nguyễn Đình Bồng, 2010).

10


2.2. QUYỀN SỞ HỮU, SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI

2.2.1. Các nước phát triển
Có thể nói, đa số các nước phát triển đều thừa nhận hình thức sở
hữu tư nhân về đất đai. Vì vậy, tại các nước đó đất đai được mua bán,
trao đổi tự do trong nền kinh tế, mặc dù có những đặc điểm riêng, khác
biệt so với các hàng hóa tư liệu tiêu dùng và sản xuất khác.

Thụy Điển
Theo Nguyễn Thị Thu Hồng (2000), khi nghiên cứu về Chính sách
và tình tình hình sử dụng đất đai của vương quốc Thụy Điển thì pháp
luật, chính sách đất đai của Thụy Điển có một số điểm nổi bật:
Pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về đất đai
và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại
trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường.
Hoạt động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị

trường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai gồm rất nhiều các đạo luật, luật, pháp lệnh
phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai. Các hoạt động
cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất
động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v. đều được luật hoá.
Đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển
nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng
đất đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng sau khi
mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký. Toà án sẽ xem xét, đối
chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ tiến hành đăng ký quyền sở
hữu để người mua là chủ sở hữu mới. Các bản sao của hợp đồng chuyển nhượng
sẽ lưu tại Toà án, bản gốc được trả lại cho người mua. Toà án cũng xem xét các hạn
chế về chuyển nhượng của bên bán (ví dụ cấm bán). Đăng ký đất là bắt buộc nhưng
hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ hợp đồng chứ khơng phải từ việc đăng ký.
Vì việc chuyển nhượng là một hợp đồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt
pháp lý và khơng có xác nhận của cơ quan cơng chứng) nên rất khó kiểm soát việc
đăng ký. Nhưng ở Thụy Điển, hầu như tất cả các chuyển nhượng đều được đăng ký.
Vì việc đăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho
chủ sở hữu mới quyền được ưu

11


tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó và quan trọng hơn,
quyền sở hữu được đăng ký rất cần thiết khi thế chấp.
Vấn đề thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký
kết nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của
pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên người
sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định. Nếu
đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ sở

hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận đủ điều kiện
thế chấp này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thực tế được thực hiện
sau khi đăng ký. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp dường như chỉ có ở
Thụy Điển. (2) Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho
vay. Khi thực hiện bước (1), tồ án khơng kiểm tra, xác minh các u cầu đối với
thế chấp. Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất
động sản để vay vốn (tức là chỉ được xem xét đến ở bước 2).
Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là: bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động
sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện cho người đi vay; bên đi vay phải cam
kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi không
đáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp sẽ khơng hợp pháp. Đó là trình tự thế chấp
theo quy định của pháp luật nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp đều do
ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện. Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba
văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất
động sản) và một đơn gửi toà án để xin đăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ giữ hai
tài liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế chấp đến toà án.
Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển lại ngân hàng và lưu
trong hồ sơ thế chấp. Thông thường ngân hàng đợi đến khi có quyết định phê
duyệt của tồ án mới chuyển tiền cho người đi vay. Khi nợ thế chấp được thanh
toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại cho bên đi vay.
Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm. Khi khơng được
thanh tốn theo đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản để
thế nợ. Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là: Cơ
quan thi hành pháp luật (Enforcement Service). Nếu yêu cầu không được chấp
thuận, tài sản sẽ được bán đấu giá và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán
khoản tiền đã cho thế chấp. Thủ tục này được tiến hành khá nhanh chóng. Vụ
việc sẽ được xử lý trong vịng 6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá.

12