Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện ứng hòa, thành phố hà nội

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN THỊ GẤM

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN ỨNG HÒA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

8850103

Người hướng dẫn khoa học:

TS. Nguyễn Văn Quân

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là hoàn
toàn trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày tháng

năm 2018

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Gấm

i


LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình học tập, hiên cứu và hồn thành Luận văn tơi đã nhận được sự
giúp đỡ, chỉ bảo nhiệt tình của các thầy, cơ giáo trong khoa Quản lý Đất đai - Học viện
Nông nghiệp Việt Nam, sự động viên, giúp đỡ của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Trước hết tơi xin gửi lời cảm ơn trân trọng tới TS Nguyễn Văn Quân đã giúp đỡ
tận tình và trực tiếp hướng dẫn, tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình học tập và
thực hiện luận văn.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ
môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai – Học viện Nơng nghiệp Việt Nam đã tận
tình giúp đỡ tôi trong thời gian tôi học tập tại trường.
Tôi xin trân trọng cảm ơn tập thể lãnh đạo, công chức Phịng Tài ngun & Mơi
trường huyện Ứng Hịa, thành phố Hà Nội, Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Ứng
Hòa, phòng Thống kê huyện đã tạo điều kiện, giúp đỡ tơi trong suốt q trình thực hiện
đề tài.
Xin cảm ơn gia đình, người thân và bạn bè đã động viên, giúp đỡ, tạo điều kiện
trong q trình tơi thực hiện luận văn này.
Trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày tháng

năm 2018

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Gấm

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan ..................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii
Mục lục ........................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt ...................................................................................................... vi
Danh mục bảng ............................................................................................................... vii
Trích yếu luận văn ......................................................................................................... viii
Phần 1. Mở đầu ............................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ..................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu của đề tài ............................................................................................. 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................ 2

1.4.

Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ........................................................... 2

1.4.1

Những đóng góp mới ......................................................................................... 2

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học ............................................................................................... 3

1.4.3.

Ý nghĩa thực tiễn ................................................................................................ 3

Phần 2. Tổng quan các vấn đề nghiên cứu ................................................................... 4
2.1.

Cơ sở lý luận của đấu giá quyền sử dụng đất ..................................................... 4

2.1.1.

Giá đất ................................................................................................................ 4

2.1.2

Tổng quan về thị trường bất động sản: .............................................................. 5

2.1.3.

Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất............................................................ 8

2.1.4.

Đấu giá quyền sử dụng đất ............................................................................... 10

2.2.

Cơ sở thực tiễn về công tác đấu giá quyền sử dụng đất ........................................ 20

2.2.1.

Đấu giá QSD đất tại Nhật Bản ......................................................................... 20

2.2.2.

Đấu giá QSD đất ở trung quốc ......................................................................... 22

2.2.3.

Đấu giá QSD đất ở Đài Loan. .......................................................................... 23

2.2.4.

Bài học kinh nghiệm về công tác đấu giá đất của các nước trên thế giới ........ 25

2.2.5.

Đấu giá QSD đất ở Việt Nam........................................................................... 26

Phần 3. Nội dung và phƣơng pháp nghiên cứu ......................................................... 33
3.1.

Địa điểm nghiên cứu ........................................................................................ 33

3.2.

Thời gian nghiên cứu ....................................................................................... 33

3.3.

Đối tượng nghiên cứu ...................................................................................... 33

iii


3.4.

Nội dung nghiên cứu ........................................................................................ 33

3.4.1.

Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Ứng Hòa. ................. 33

3.4.2.

Tình hình thực hiện cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Ứng Hòa. ............................................................................................... 33

3.4.3.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại 3 dự án nghiên cứu trên địa bàn
huyện Ứng Hòa. ............................................................................................... 34

3.4.4.

Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Ứng Hịa. ................. 34

3.4.5.

Một số giải pháp đối với cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất ......................... 34

3.5.

Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 34

3.5.1.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ................................................................ 34

3.5.2.

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp ................................................ 35

3.5.4.

Phương pháp thống kê, xử lý số liệu ................................................................ 36

Phần 4. Kết quả và thảo luận ....................................................................................... 37
4.1.

Điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và tình hình quản lý sử dụng đất của
huyện Ưng Hòa ................................................................................................ 37

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên. ........................................................................................... 37

4.1.2.

Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ............................................................... 40

4.1.3.

Khái quát tình hình quản lý sử dụng đất tại huyện Ứng Hòa, thành phố
Hà Nội. ............................................................................................................. 45

4.2.

Tình hình thực hiện cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Ưng Hòa, thành phố Hà Nội. ................................................................. 51

4.2.1.

Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội............ 51

4.2.2.

Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất ................................................................. 52

4.2.3.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất huyện Ứng Hòa........................................ 61

4.3.

Kết quả đấu giá đất tại một số dự án đấu giá quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Ưng Hòa thành phố Hà Nội. ........................................................................ 65

4.3.1.

Dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở tại khu 3 Đồng Cửa Làng, xã Đồng
Tân, huyện Ứng Hòa ........................................................................................ 65

4.3.2.

Dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thôn Quảng Nguyên, xã Quảng
Phú Cầu, huyện Ứng Hòa................................................................................. 68

4.3.3.

Dự án đấu giá quyền sử dụng đất Khu Đồng Dài I, Đồng Dài II xã Hòa
Xá, huyện Ứng Hòa, thành phố Hà Nội. .......................................................... 73

iv


4.4.

Đánh công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Ứng Hòa ........................ 76

4.4.1.

Đánh giá của các cán bộ th am gia công tác đấu giá tại các dự án đấu giá
QSD đất huyện Ứng Hòa, thành phố Hà Nội. .................................................. 76

4.4.2.

Đánh giá của người tham gia công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở 3 dự
án trên địa bàn huyện Ứng Hòa........................................................................ 81

4.5.

Đề xuất một số giải pháp trong công tác đấu giá QSD đất .......................... 85

4.5.1.

Một số hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất.............................. 85

4.5.2.

Đề xuất giải pháp đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất........................ 86

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ...................................................................................... 87
5.1

Kết luận ............................................................................................................ 87

5.2.

Kiến nghị .......................................................................................................... 88

Tài liệu tham khảo .......................................................................................................... 89

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng việt

BĐS

Bất động sản

CSHT

Cơ sở hạ tầng

ĐGĐ

Đấu giá đất

GCN

Giấy chứng nhận

GCN- QSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

KDC

Khu dân cư

LĐĐ

Luật Đất đai

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất

TM

Thương Mại

TW

Trung ương

UBND

Uỷ ban nhân dân

XD

Xây dựng

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Dân số phân theo đơn vị hành chính huyện Ứng Hịa ................................. 42
Bảng 4.2. Diện tích, cơ cấu các loại hình đất chính năm 2017 .................................... 45
Bảng 4.3. Kết quả 3 năm thực hiện công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện
Ứng Hòa ....................................................................................................... 62
Bảng 4.4. Kết quả đấu giá QSD đất năm 2016 trên địa bàn huyện Ứng Hòa .............. 64
Bảng 4.5. Kết quả trúng đấu giá năm 2017 trên địa bàn huyện Ứng Hòa.................... 65
Bảng 4.6. Kết quả trúng đấu giá tại Khu 3 Đồng Cửa Làng, xã Đồng Tân ................. 68
Bảng 4.7. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất 40 thửa đất tại Thôn Quảng
Nguyên, xã Quảng Phú Cầu, huyện Ứng Hòa. ............................................ 72
Bảng 4.8. Kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất dự án Khu Đồng Dài I;
Đồng Dài II xã Hòa Xá, huyện Ứng Hòa.................................................... 76
Bảng 4.9. Đánh giá về sự công khai, minh bạch các thông tin về dự án ...................... 77
Bảng 4.10. Đánh giá về giá khởi điểm ảnh hướng đến đấu giá ..................................... 79
Bảng 4.11. Đánh giá về việc thực hiện quy chế đấu giá, các nhân tố ảnh hưởng
đến tổ chức đấu giá. ..................................................................................... 80
Bảng 4.12. Đánh giá về hoàn thành nghĩa vụ tài chính và thủ tục cấp GCN
QSDĐ ........................................................................................................... 80
Bảng 4.13. Tính minh bạch các thông tin trong công tác đấu giá QSDĐ ...................... 82
Bảng 4.14. Đánh giá về giá khởi điểm và bước giá ....................................................... 83
Bảng 4.15. Đánh giá về việc thực hiện quy chế đấu giá ................................................ 84
Bảng 4.16. Đánh giá trách nhiệm của hội đồng đấu giá sau khi kết thúc đấu giá .......... 85

vii

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Nguyễn Thị Gấm
Tên luận văn: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa
bàn huyện Ứng Hòa, thành phố Hà Nội”
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 885.103

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu đề tài
- Đánh giá cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện
Ứng Hòa.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất
trên địa bàn huyện Ứng Hòa.
Phƣơng pháp nghiên cứu
Luận văn đã sử dụng các phương pháp:
- Phương pháp chọn điểm nghiên cứu : Chọn điểm đấu giá quyền sử dụng đất phải
đại diện cho các vùng địa lý kinh tế - xã hội của huyện, 03 dự án đấu giá QSD đất xã
Đồng Tân, xã Quảng Phú Cầu, xã Hòa Xá. Xã Quảng Phú Cầu là một xã có mật độ dân
số đơng và được cơng nhận là xã Làng nghề do vậy nhu cầu sử dụng đất tăng mạnh. Xã
Đồng Tân được công nhận xã Đạt chuẩn nông thôn mới đời sông kinh tế, xã hội của
người dân được nâng lên, nhu cầu về đất để ở và kết hợp kinh doanh dịch vụ là rất lớn.
Xã Hịa Xá có điều kiện thuận lợi trong phát triển kinh tế, giáp thị trấn Tê Tiêu huyện
Mỹ Đức, hệ thống giao thông thuận lợi.
- Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp: các số liệu thứ cấp được thu
thập tại các phịng ban chun mơn nghiệp vụ có liên quan đến cơng tác đấu giá
quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Ứng Hòa, thành phố Hà Nội.
- Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: điều tra 30 cán bộ và 100 khách hàng
tham gia đấu giá quyền sử dụng đất của huyện từ 2015-2017.
- Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý và tổng hợp số liệu: thống kê, phân

tích ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đấu giá quyền sử dụng đất ở, sắp xếp xử lý số liệu
đã thu thập theo thời gian từ 2015 - 2017 bằng phần mềm Excel.
Kết quả chính và kết luận
+ Kết quả chính:
- Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất

viii


của huyện Ứng Hòa.
- Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án của huyên Ứng Hòa được
chọn làm điểm nghiên cứu.
- Kết quả đấu giá của 3 dự án lựa chọn trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất
tại huyện Ứng Hòa.
- Đánh giá về cơng tác đấu giá đất tại huyện Ứng Hịa thông qua điều tra 100
khách hàng tham gia đấu giá và 30 cán bộ tham gia công tác đấu giá.
- Một số giải pháp tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Ứng Hòa.
+ Kết luận chính:
1. Huyện Ứng Hịa là một huyện thuần nơng ngoại thành phía Nam Hà Nội có vị
trí giao thơng rất thuận lợi là cơ sở để phát triển kinh tế, giao thông vận tải đa dạng.
Công tác quản lý đất đai luôn được Nhà nước, cơ quan, ban ngành trên địa bàn huyện
quan tâm và chú trọng, đặc biệt là cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất vì đây là nguồn
thu lớn vào ngân sách Nhà nước và huyện.
2. Đấu giá QSD đất huyện Ứng Hòa đã giải quyết nhu cầu về đất ở của người dân.
Giai đoạn 2015 - 2017, huyện Ứng Hòa đã tổ chức đấu giá QSDĐ với tổng diện tích đấu
giá là 30.949,48 m2 tại 16 xã, thị trấn số tiền thu được là 213,18 tỷ đồng cho ngân sách
nhà nước và huyện. Trong giai đoạn nghiên cứu năm 2017 có kết quả đấu giá cao nhất
cả về diện tích và số tiền thu được. Năm có kết quả đấu giá thấp là năm 2015 số tiền thu
được là 23,7 tỷ đồng, chiếm 10% so với tổng số đạt được trong 3 năm.

3. Kết quả đấu giá QSD đất 3 dự án cho thấy:
Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện khá ổn định và việc xác
định giá khởi điểm phù hợp với giá thị trường là một trong các yếu tố ảnh hưởng rất lớn
đến kết quả đấu giá. Qua 3 dự án nghiên cứu cho thấy mức chênh lệch giữa giá trúng
đấu giá và giá khởi điểm giao động từ 1,05 đến 1,3 lần. Dự án đấu giá tại khu 3 Đồng
Cửa Làng xã Đồng Tân có vị trí tiếp giáp với đường TL428 rất thuận lợi về giao thông.
Tuy nhiên kết quả đấu được đánh giá là thành công nhưng tỷ lệ đấu giá không cao đạt
67,74% nguyên nhân chính là do việc xác định giá khởi điểm sát với giá giao dịch ngoài
thị trường mức chênh lệch giữa giá trúng và giá khởi điểm là 1,05 lần. Dự án đấu giá tại
thôn Quảng Nguyên, xã Quảng Phú Cầu thành công, tỷ lệ đấu giá lần 1 đạt 95% tổng số
thửa đất đấu giá ( 38/40 thửa), có mức giá khởi điểm phù hợp với giá thị trường. Dự án
tại khu Đồng Dài I, Đồng Dài II xã Hịa có tỷ lệ trúng đấu giá đạt 93,3% ( 42/45 thửa
đất đấu giá) và có mức giá khởi điểm phù hợp với giá thị trường.
4. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Ứng Hòa được cán bộ và người

ix


tham gia đấu giá đánh giá: Khi được hỏi cán bộ tham gia công tác đấu giá về phương án
đấu giá có được cơng khai niêm yết tại địa phương khơng thì 93% cán bộ trả lời là có và
7% trả lời là khơng hoặc có thì mang tính qua loa hình thức; Về giá khởi điểm có phù
hợp khơng thì 86,67% cán bộ trả lời là có và 13,33% trả lời là khơng. Khi được hỏi
người dân thì 100% người dân cho rằng các thơng tin có liên quan đến dự án và các
thửa đất được cung cấp công khai minh bạch về diện tích, vị trí, ranh giới, mục đích và
thời hạn sử dụng, về cơ sở hạ tầng của dự án. Về sự hài lòng của khách hàng tham gia
đấu giá thì có 84% hài lịng, 14% bình thường, 2% khơng hài lịng.
5. Trong thời gian tới, huyện cần nghiên cứu xác định vị trí, khả năng sinh lời,
nhu cầu sử dụng đất của địa phương để lựa chọn và đưa các khu đấu giá cho phù hợp.
Thực hiện tốt công tác tuyên truyền các dự án chuẩn bị đưa ra đấu giá, để công tác đấu
giá QSDĐ của huyện đạt kết quả cao hơn nữa.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Nguyen Thi Gam
Thesis title: Assessing the auction of land use rights in some projects in Ung Hoa
district, Hanoi
Major: Land Management

Code: 8850103

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research Objectives
- To evaluate the auction of land use rights in some projects in Ung Hoa district.
- To propose some solutions to improve the effectiveness of auctioning land use
rights in Ung Hoa district.
Materials and Methods
The thesis used the following methods:
- Site selection method: Selecting land use right auction sites must represent the
district's socio-economic geographic areas, these were 03 projects on land auction of
Dong Tan, Quang Phu Cau, and Hoa Xa communes. Quang Phu Cau commune is a
commune with a high population density and is recognized as a trade village so the
demand for land has increased sharply. Dong Tan commune has been recognized that
met new rural standard, economic and social life of the people is improved, the demand
for land for living and business services is very great. Hoa Xa commune has favorable
conditions for economic development, bordered on Te Tieu town, My Duc district,
convenient transportation system.
- Method of secondary data survey and collection: secondary data was collected at
departments and office related to the auction of land use right in Ung Hoa district, Hanoi.

- Primary data collection method: survey of 30 cadres and 100 clients to
participate in the auction of land use rights of the district from 2015 to 2017.
- Method of statistics, data analysis, processing and aggregation: Statistics,
analysis of the impact of factors on the auction price of land use rights, arranged and
processed data collected from 2015 to 2017 using Excel software.
Main findings and conclusions
Main findings
- Overview of natural and socio-economic conditions, land management and use
in Ung Hoa district.

xi


- Auction results of land use rights of some projects were selected as study sites.
- Auction results of 3 selected projects in the auction of land use rights in Ung
Hoa district.
- Assessment of the auction of land in Ung Hoa district by investigating 100
clients participated in auction and 30 staff as auction officer.
- Some solutions to strengthen the auction of land use rights in Ung Hoa district.
Main conclusions
1. Ung Hoa is a rural district in the south of Hanoi with very favorable
transportation position, which is the base for diversified economic and transportation
development. Land management is always paid special attention by the State, agencies
and departments in the district, especially the auction of land use rights as this is a major
source of revenue for the State budget and the district.
2. Auction of land use right in Ung Hoa district has solved the demand for
residential land of the people. In the period of 2015 - 2017, Ung Hoa district has
organized the auction of land use rights with the total area of 30.949,48 m2 in 16
communes and towns, the amount collected was VND 213,18 billion for the State budget
and district. During the research period of 2017, the highest bidder occurred in terms of

both area and proceeds. The year of low auction results was 2015, with the collected
amount of VND 23.7 billion, representing 10% of the total achieved in 3 years.
3. Results of land auction of 3 projects showed that:
The auction of land use right in the district is quite stable and the determination of
starting price in accordance with market price is one of the factors that greatly affect the
auction result. Through three research projects, the difference between the winning bid
and the starting price ranged from 1.05 to 1.3 times. The auction project at region 3
Dong Cua Lang in Dong Tan commune is adjacent to TL428 which is very convenient
for traffic. However, the auction result was considered successful, but the auction rate
was not high, only 67.74%. The main reason was the determination of the starting price
close to the market price. The difference between the winning price and the price
starting was 1.05 times. Auction project in Quang Nguyen village, Quang Phu Cau
commune was successful, the rate of auction in the 1st time was 95% of the total
auctioned land (38/40 plots), the starting price is appropriate to the market price. The
project at Dong Dai I, Dong Dai II, Hoa Xa commune has won the auction of 93.3%
(42/45 auctioned land plots) and the starting price is in line with the market price.
4. The auction of land use rights in Ung Hoa district was evaluated by officials
and participants in the auctions. When officer, who participated in bidding auction, were
asked if auction manner was publicly announced at the local level, 93% of respondents

xii


said yes and 7% said no or yes but they were formal; As for starting prices, 86.67% of
respondents said yes and 13.33% said no. When asked, 100% of the people said that the
information related to the project and the parcels were publicly available in terms of
area, location, boundary, purpose and duration of use, infrastructure of the project.
About the satisfaction of customers participating in the auction, 84% satisfied, 14%
normal, 2% are not satisfied.
5. In the coming time, the district should study to determine the location,

profitability, local land use demand to select and put the auction area accordingly. Good
implementation of propaganda projects to prepare for auction, so that the auction of land
use right in the district obtain higher result.

xiii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển
đất nước, được quản lý theo pháp luật. Theo đó, đất đai là nguồn tài nguyên thiên
nhiên, một loại tài sản - hàng hóa đặc biệt không do con người tạo ra, là tư liệu
sản xuất, nguồn vốn quí giá của quốc gia và của người sử dụng đất. Nguồn tài
nguyên đất đã mang lại những lợi ích to lớn cho nhà nước, người sử dụng, doanh
nghiệp và cho toàn xã hội. Đấu giá quyền sử dụng đất có vai trị vơ cùng quan
trọng cho sự ổn định, phát triển bền vững và thịnh vượng của nền kinh tế quốc
dân, là phương thức giúp Nhà nước huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách, tạo
vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và phát triển kinh tế, là cơ sở cho sự
phát triển thị trường quyền sử dụng đất.
Trong những năm qua do hạn chế trong công tác quản lý đất đai hoạt
động giao đất, cho thuê đất còn gặp một số bất cập. Giá đất do Nhà nước quy
định để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất thấp
hơn nhiều so với giá thực tế trên thị trường, đã tạo sự chênh lệch giữa hai loại
giá. Đây là những nguyên nhân cơ bản làm thất thoát nguồn thu rất lớn cho
ngân sách. Để khắc phục tình trạng trên nhà nước có chủ trương giao đất, cho
thuê đất thông qua đấu giá QSD đất đã tạo ra hướng đi mới phù hợp với cơ
chế thị trường cho công tác giao đất, cho thuê đất, nâng cao hiệu quả sử dụng
đất và mở ra một hướng đi mới cho thị trường BĐS. Giá đất quy định và giá
đất theo thị trường đã xích lại gần nhau hơn thông qua việc đấu giá QSDĐ.
Đấu giá QSDĐ thực chất là một hình thức chuyển nhượng QSDĐ đặc biệt,

trong đó Nhà nước tham gia trực tiếp vào thị trường với tư cách là một bên đối
tác trong giao dịch BĐS.
Huyện Ứng Hịa nằm ở phía nam thành phố Hà Nội và được quy hoạch là
vành đai xanh của Thủ đô, kinh tế của huyện chủ yếu là sản xuất nông nghiệp,
bên cạnh đó là sự phát triển từng bước của công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp và
thương mại - dịch vụ. Trong những năm qua công tác đấu giá QSD đất đã tạo
nguồn thu lớn cho ngân sách huyện tạo điều kiện xây dựng cơ sở hạ tầng thúc
đẩy sự phát triển kinh tế xã hội.
Vậy việc đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện

1


Ứng Hòa là rất cần thiết, nhằm giúp cho việc quản lý và sử dụng đất quỹ đất tại
huyện hợp lý, hiệu quả và bền vững. Xuất phát từ thực tế trên tôi tiến hành
nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự
án trên địa bàn huyện Ứng Hòa, thành phố Hà Nội”.
1.2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
- Thông qua việc đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua
một số dự án từ đó đề xuất một số giải pháp chủ yếu nhằm nâng cao hiệu quả
công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Ứng Hòa.
- Nghiên cứu tổng quan về cơ sở lý luận và thực tiễn của công tác đấu giá
quyền sử dụng đất.
- Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Ứng Hòa qua một số dự án đấu giá quyền sử dụng đất đã triển khai.
- Đề xuất một số giải pháp chủ yếu nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu
giá quyền sử dụng đất trên địa bàn bàn huyện Ứng Hịa.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Phạm vi khơng gian: Đề tài tiến hành trên địa bàn huyện Ứng Hòa, thành
phố Hà Nội

- Phạm vi thời gian: Năm 2015 - 2017.
- Giới hạn nội dung: Đánh giá công tác đấu giá đất thông qua 3 dự án thuộc
03 xã thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Ứng Hòa,
thành phố Hà Nội, bao gồm:
- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu 3 Đồng Cửa Làng, xã Đồng Tân,
huyện Ứng Hòa, thành phố Hà Nội.
- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại Thôn Quảng Nguyên, xã Quảng Phú
Cầu, huyện Ứng Hòa, thành phố Hà Nội.
- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu Đồng Dài I, Đồng Dài II
xã Hòa Xá, huyện Ứng hoa thành phố Hà Nội.
1.4. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI
1.4.1 Những đóng góp mới
Việc\xác định giá khởi điểm phù hợp với giá thị trường, vị trí khu đất,cơ sở
hạ tầng kỹ thuật ảnh hưởng tới sự thành công của dự án đấu giá.

2


1.4.2. Ý nghĩa khoa học
Việc đánh giá thực trạng của công tác đấu giá QSDĐ trên cơ sở nghiên
cứu theo giai đoạn và đi vào cụ thể từng dự án tại các xã để có thể đề xuất và góp
ý giúp quy trình đấu giá ngày càng hồn thiện hơn và đem lại hiệu quả cao nhất.
Luận văn góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học của công tác đấu giá quyền
sử dụng đất, kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phụ thuộc vào vị trí, cơ sở hạ tầng
và giá khởi điểm của khu đất được đấu giá.
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn
Công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Ứng Hòa đã và đang phát
triển trong một vài năm trở lại đây. Trước mắt, có thể thấy đây là một phương
thức thực hiện giao dịch QSDĐ thiết thực, nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn tài
nguyên đất đai. Bên cạnh những thành quả đạt được của cơng tác đấu giá QSDĐ

vẫn cịn tồn tại nhiều khó khăn, hạn chế. Vì vậy, việc tiến hành nghiên cứu và
đánh giá thực trạng của công tác đấu giá QSDĐ qua một số dự án khác nhau với
các phương án khác nhau để có thể đề xuất những giải pháp giúp cho công tác
đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện ngày càng hoàn thiện, đem lại hiệu
quả cao nhất, tạo nguồn thu cho ngân sách của địa phương.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Giá đất
Theo khoản 23 Điều 4 Luật Đất đai 2003 quy định: Giá quyền sử dụng
đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà
nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ. Giá đất được
hình thành trong các trường hợp sau:
- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định giá.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Theo khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: “ Giá QSDĐ (sau đây
gọi là giá đất) là giá trị của QSDĐ tính trên một đơn vị diện tích đất” Trong khi
Luật đất đai năm 2003 cũng từng quy định về giá đất tại khoản 23 Điều 4 thì giá
đất (giá QSDĐ) được hiểu là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà
nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ. Có thể thấy, so
với Luật Đất đai 2003 thì Luật Đất đai 2013 đã khái quát hóa khái niệm về giá
đất hơn trước để phù hợp với sự phát triển đa dạng của giá đất hiện nay. Nhưng
xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh
giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong khơng gian và thời gian xác định. Qua

đó, giá đất có thể được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai.
Theo Điều 113, 114 của Luật Đất đai 2013 quy định giá đất được ban
hành định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời
gian thực hiện mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá
tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu thì điều chỉnh giá đất cho
phù hợp.
Giá đất thị trường là giá bán QSĐ một lơ đất ( thửa đất) nào đó có thể thực
hiện được phù hợp với người bán và người mua QSDĐ trong một thị trường có
sự tác động của quy luật giá trị; quy luật cung cầu; quy luật cạnh tranh; biểu hiện
bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự
thảo thuận với nhau tại một thời điểm xác định.

4


Giá Nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh và thấp trong khi đó giá thị
trường lại ở trạng thái động và cao hơn giá Nhà nước.
Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị
trường. Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu quy định ra giá đất, sử dụng giá
đất làm công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ
chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân
phối đất đai. Như vậy, giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối
quan hệ kinh tế đất giữa Nhà nước-chủ sở hữu đất và người sử dụng đất-người
được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Không áp dụng giá này cho giao dịch
dân sự như chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh… giữa các chủ sử dụng
đất. Ngược lại, giá thị trường là giá được hình thành trong quá trình thực hiện
chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng tài sản đất giữa các chủ sử
dụng đất. Hai loại giá này đều có mặt trong việc xử lý các quan hệ đất đai (hoặc
trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa người sử
dụng đất với nhau. Do đó, để tạo sự cơng bằng trong việc xử lý các mối quan hệ

đất đai nói trên cần phải có hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.
2.1.2 Tổng quan về thị trƣờng bất động sản:
2.1.2.1 Bất động sản
Trong lĩnh vực kinh tế tài sản được phân loại thành “bất động sản” và
“động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản khơng chỉ là
đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao
động của con người trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các cơng trình xây
dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn
liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành
lãnh thổ.
Pháp luật của mỗi nước trên thế giới khác nhau cơ bản đều thống nhất ở chỗ
coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, khơng tách rời với
đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng
hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên
bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…). Tuy nhiên, Nga
quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung.
Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không
thể là đối tượng của giao dịch dân sự.

5


Theo Bộ luật Dân sự năm 2015 của nước Cộng hồ XHCN Việt Nam, tại
Điều 107 có quy định: “ Bất động sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây
dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây
dựng; Tài sản khác theo quy định của pháp luật”
Đất đai là BĐS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác
nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường BĐS. Các nước theo kinh tế thị
trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, một số nước ASEAN-Thailand, Malaysia,
Singapore quy định BĐS (Đất đai) hoặc BĐS (Đất đai và tài sản trên đất) là hàng

hoá được giao dịch trên thị trường BĐS, Trung Quốc BĐS (Đất đai và tài sản
trên đất) được phép giao dịch trên thị trường BĐS, nhưng đất đai thuộc sở hữu
Nhà nước không được mua bán mà chỉ được chuyển quyền sử dụng đất.
Theo Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 của Việt Nam quy định “ Đất đai thuộc
sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà
nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất của Luật này ( Điều 166,
điều 167). Đất đai là BĐS nhưng khơng phải là hàng hố, mà chỉ có quyền sử
dụng đất, cụ thể hơn là QSD một số loại đất và của một số đối tượng cụ thể và
trong những điều kiện cụ thể mới là hàng hố trong thị trường BĐS.
Thực chất hàng hóa trao đổi trên thị trường bất động sản ở Việt Nam là trao
đổi giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền
với đất.
2.1.2.2. Thị trường bất động sản
Thị trường BĐS là một cơ chế, trong đó hàng hóa và dịch vụ bất động sản
được trao đổi. Thị trường BĐS có thể được hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp.
Theo nghĩa rộng, thị trường BĐS không chỉ là các hoạt động liên quan đến giao
dịch BĐS mà còn bao gồm các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS. Theo
nghĩa hẹp, thị trường bất động sản chỉ bao gồm các hoạt động có liên quan đến
giao dịch BĐS như: mua bán, cho thuê, thừa kê, thế chấp BĐS. Thị trường BĐS
là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường. Thị trường BĐS
có liên hệ chặt chẽ với các thị trường khác như: thị trường hàng hóa, thị trường
chứng khoán, thị trường lao động, thị trường khoa học công nghệ. Thị trường
BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: Quy luật giá trị, quy luật
cung cầu và theo mơ hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố xác định là
sản phẩm, số lượng và giá cả.

6


Phạm vi hoạt động của Thị trường BĐS do pháp luật của mỗi nước quy

định nên cũng không đồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Australia quy định khơng hạn
chế quyền được mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất, BĐS đều
được mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch
BĐS bao gồm chuyển nhượng BĐS, Thế chấp BĐS và cho thuê nhà; Pháp luật
Việt Nam thị trường bất động sản là nơi mà các hoạt động kinh doanh liên quan
đến bất động sản như: chuyển nhượng, mua bán, cho thuê, thế chấp quyền sử
dụng đất, thừa kế tài sản là bất động sản, ... được tiến hành. ( Tr 173 quản lý đất
đai với thị trường QSD đất và thị trường BĐS, TS Nguyễn Đình Bồng).
Thị trường BĐS có chức năng là đưa người mua và người bán BĐS đến
với nhau; xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; phân phối BĐS theo quy luật
cung cầu; phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.
2.1.2.3. Thị trường quyền sử dụng đất
- Thị trường quyền sử dụng đất (QSDĐ) nước ta gồm 2 loại hình: Thứ
nhất là thị trường Nhà nước cung cấp cho nhu cầu sử dụng phù hợp với quy
hoạch sử dụng đất đã được quyết định, xét duyệt thông qua việc giao đất, cho
thuê đất, công nhận QSDĐ, thu hồi đất, thường người ta đặt tên cho loại hình này
là thị trường sơ cấp; Thứ hai là thị trường giao dịch QSDĐ giữa những người sử
dụng đất thông qua việc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp
vốn bằng QSDĐ theo quy định của pháp luật, thường người ta đặt tên cho loại
hình này là thị trường thứ cấp (Đặng Hùng Võ, 2007).
- Đất đai là cơ sở để thực hiện đầu tư tài sản gắn liền với đất và giá trị của
đất đai được tăng lên sau khi thực hiện đầu tư tài sản trên đó. Mức độ tăng giá đất
sau đầu tư phụ thuộc vào thể loại tài sản gắn liền với đất. Như vậy, đất đai là
một yếu tố không thể tách rời khỏi BĐS, thị trường QSDĐ không thể tách rời
khỏi BĐS, thị trường BĐS có nhiều khu vực, bao gồm thị trường nhà ở; thị
trường BĐS công nghiệp và dịch vụ; thị trường BĐS nông nghiệp; thị trường
hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và cơng trình cơng cộng; thị trường dịch vụ hỗ
trợ. Xét về hình thức kinh doanh, có thị trường mua bán, chuyển nhượng; thị
trường cho thuê; thị trường xây dựng - kinh doanh - chuyển giao. Thị trường

QSDĐ có đặc trưng riêng trong mỗi khu vực của thị trường BĐS, trong mỗi
hình thức kinh doanh BĐS (Đặng Hùng Võ, 2007).

7


Thị trường quyền sử dụng đất nước ta còn nhiều khiếm khuyết, về cả lý
luận và thực tiễn triển khai. Ngay thuật ngữ "thị trường quyền sử dụng đất"
hay "thị trường đất đai" cũng còn đang tranh luận. Hệ thống pháp luật về đất
đai cịn có khoảng trống khá lớn về hệ thống tài chính đất đai, chưa có đủ
chính sách điều tiết bằng công cụ kinh tế đối với người sử dụng đất, hệ thống
thuế về đất đai chưa đổi mới đồng bộ với đổi mới chính sách đất đai, hệ thống
đăng ký đất đai đang bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để xây dựng hệ thống quản
lý công khai, minh bạch. Cơ chế thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất chưa đáp ứng được đòi hỏi từ thực tiễn nhằm tạo
nguồn đầu tư phát triển bằng chính vốn tiềm ẩn đất đai. Cơng tác quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất cịn nhiều yếu kém, hàm lượng khoa học cịn ít, tính khả
thi chưa cao, chưa hỗ trợ thực sự cho định hướng phát triển bền vững, chưa
điều tiết có hiệu quả đối với thị trường sơ cấp. Hệ thống các cơ quan quản lý
còn nhiều yếu kém, chưa phục vụ tốt nhân dân, còn nhiều sai phạm trong áp
dụng hệ thống pháp luật mới về đất đai (Phùng Ngọc Phương, và cs, 2011).
2.1.3. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
2.1.3.1. Các phương pháp định giá đất
Theo quy định tại Điều Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014
của Chính phủ quy định về giá đất quy định về các phương pháp xác định giá
đất gồm:
+ Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thơng qua
việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất,
vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp
lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên

thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất
cần định giá.
+ Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có
tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất
ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền
với đất).
+ Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số
giữa mức thu nhập rịng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích
đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định
giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà

8


nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.
+ Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có
tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc
được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng
cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định
của bất động sản.
+ Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng
cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do
Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh) ban hành.
Trong việc sử dụng các phương pháp trên để tiến hành định giá đất, khơng
có phương pháp nào là phương pháp riêng lẻ, mà chỉ có sử dụng phương pháp
thích hợp nhất, cịn các phương pháp khác có thể được sử dụng để kiểm tra kết
quả của phương pháp thích hợp nhất.
2.1.3.2. Quy định về giá đất
Theo Luật đất đai 2013, giá đất do Nhà nước quy định gồm có bảng giá đất

và giá đất cụ thể. Điều 114 Luật đất đai 2013 quy đinh về bảng giá đất và giá đất
cụ thể như sau:
- Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban
nhân dân cấp thành phố xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thơng
qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm
một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.
`- Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:
+ Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ
gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở
đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;
+ Tính thuế sử dụng đất;
+ Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
+ Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
+ Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử
dụng đất đai;

9


+ Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho
Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất, cơng nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
- Giá đất cụ thể: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá cụ thể. Cơ
quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ
chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý
đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư
vấn xác định giá đất cụ thể.
- Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:

+ Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước cơng nhận quyền sử dụng đất của hộ
gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất từ đất nơng nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất
ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá
nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn
mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nơng nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;
+ Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất khơng
thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;
+ Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất khơng thơng
qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;
+ Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước
mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu
tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính
tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà
nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.
+ Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
2.1.4. Đấu giá quyền sử dụng đất
2.1.4.1. Khái niệm về đấu giá QSD đất
Đấu giá là một phương thức bán hàng đặc biệt đã được biết đến và sử dụng
từ lâu đời, từ khi xã hội xuất hiện nền kinh tế hàng hóa, trong đó có người bán,
người mua, có hàng hóa, tiền tệ làm vật ngang giá chung và có sự cạnh tranh về

10


giá cả trong mua bán. Như vậy, về mặt khách quan, BĐG là một hoạt động kinh
tế, dân sự diễn ra theo cơ chế vận hành của nền kinh tế hàng hóa - thị trường.
Về mặt kinh tế, bán đấu giá là một phương pháp xác định giá của hàng hóa
đưa ra đấu giá thơng qua việc trả giá của những người tham gia mua hàng hóa đó.

Theo từ điển kinh tế học hiện đại “ Đấu giá là một thị trường trong đó người mua
hàng tiềm tàng đặt giá cho hàng hóa chứ khơng phải đơn thuần trả giá người bán.
Thị trường đấu giá là một thị trường có tổ chức, tại đó giá cả được điều chỉnh
liên tục theo biến đổi của cung và cầu”.
Đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản có từ hai người trở lên tham gia đấu
giá một cách công khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người
muốn mua tham gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá
khởi điểm là người mua được tài sản”. Bản chất của BĐG tài sản là quan hệ dân
sự về mua bán tài sản thông qua hình thức đấu giá nhằm bán được tài sản với giá
cao nhất. Hoạt động BĐG tài sản được diễn ra theo ý chí của chủ sở hữu và
người được chủ sở hữu ủy quyền yêu cầu tổ chức có chức năng BĐG hoặc tài sản
thực hiện việc BĐG.
QSDĐ là tài sản, do vậy, đấu giá quyền sử dụng đất thực chất là đấu giá tài
sản. Xét về bản chất, đấu giá QSDĐ cũng là một quan hệ mua bán tài sản. Đối
tượng đem ra để mua, bán trong quan hệ này là QSDĐ. Trong quan hệ này,
người có QSDĐ đưa ra giá bán với mức giá khởi điểm còn những người mua
tham gia đấu giá tự do để đưa ra giá trong sự cạnh tranh với những người khác
nhằm mục đích mua được QSDĐ để phục vụ nhu cầu của mình. Người trúng đấu
giá là người mua được QSDĐ trả giá cao nhất hoặc bằng giá khởi điểm trong
trường hợp khơng có người trả giá cao hơn giá khởi điểm khi đấu giá theo
phương thức trả giá lên; cá nhân, tổ chức chấp nhận mức giá khởi điểm hoặc mức
giá đã giảm trong trường hợp đấu giá theo phương thức đặt giá xuống.
Đấu giá QSDĐ là một hình thức mua bán tài sản đặc biệt, được tổ chức
công khai giữa một bên là cá nhân, hộ gia đình, tổ chức có QSDĐ hoặc cơ
quan đại diện cho Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất đai với một bên là
tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất. Theo đó, người muốn có được
QSDĐ phải tham gia cạnh tranh với nhau về giá và trả giá cao nhất theo cách
thức trả giá lên hoặc hoặc mức giá đã giảm trong trường hợp đấu giá theo
phương thức đặt giá xuống.

11