Luận văn thạc sĩ thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai hà nội chi nhánh thị xã sơn tây

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

PHÙNG THỊ LỆ QUYÊN

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU
QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ
ĐẤT ĐAI HÀ NỘI CHI NHÁNH THỊ XÃ SƠN TÂY

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

8850103

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo
vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám
ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày 25 tháng 6 năm 2018
Tác giả luận văn

Phùng Thị Lệ Quyên

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã nhận
được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn
bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và biết
ơn sâu sắc tới PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức,
thời gian và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình học tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo,
Bộ môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nơng nghiệp Việt Nam đã tận
tình giúp đỡ tơi trong q trình học tập, thực hiện đề tài và hồn thành luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ công chức, viên chức, lao
động hợp đồng tại Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội, Chi nhánh thị xã Sơn Tây, các
phòng, ban, cán bộ địa chính các xã, phường trên địa bàn thị xã Sơn Tây đã giúp đỡ và
tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều
kiện thuận lợi và giúp đỡ tơi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi hoàn thành luận văn.

Hà Nội, ngày 25 tháng 6 năm 2018
Tác giả luận văn

Phùng Thị Lệ Quyên

ii

MỤC LỤC
Lời cam đoan........................................................................................................................................ i
Lời cảm ơn........................................................................................................................................... ii
Mục lục................................................................................................................................................ iii
Danh mục chữ viết tắt...................................................................................................................... vi
Danh mục bảng................................................................................................................................. vii
Danh mục hình................................................................................................................................ viii
Trích yếu luận văn............................................................................................................................. ix
Thesis abstract.................................................................................................................................... xi
Phần 1. Mở đầu................................................................................................................................. 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài.................................................................................................... 1

1.2.

Mục đích nghiên cứu......................................................................................................... 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu............................................................................................................ 2

1.4.

Những đóng góp mới ý nghĩa khoa học và thực tiễn................................................. 3

Phần 2. Tổng quan nghiên cứu.................................................................................................... 4
2.1.

Cơ sở lý luận của đăng ký đất đai và bất động sản..................................................... 4

2.1.1.

Khái quát về đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản.................................... 4

2.1.2.

Khái niệm về đăng ký đất đai và bất động sản............................................................ 7

2.1.3.

Cơ sở khoa học về đăng ký đất đai, bất động sản....................................................... 8

2.2.

Mơ hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước............................. 11

2.2.1.

Ở úc..................................................................................................................................... 11

2.2.2.

Cộng hòa Pháp.................................................................................................................. 12

2.2.3.

Thụy Điển.......................................................................................................................... 14

2.3.

Hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản tại Việt Nam......................................... 15

2.3.1.

Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam..................................................... 15

2.3.2.

Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai.............18

2.3.3.

Chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký đất đai............................................ 26

2.3.4.

Mối quan hệ giữa văn phòng đăng ký với cơ quan đăng ký đất đai và
chính quyền địa phương................................................................................................. 28

2.4.

Thực trạng hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội.............................. 30

2.4.1.

Tình hình thành lập Văn phòng đăng ký đất đai....................................................... 30

iii

2.4.2.

Cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội......................................... 31

2.4.3.

Nguồn nhân lực của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội....................................... 33

2.4.4.

Chức năng, nhiệm vụ của Văn phịng đăng ký đất đai Hà Nội............................. 34

2.4.5.

Tình hình thực hiện các nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội.......36

Phần 3. Đối tƣợng, nội dung và phƣơng pháp nghiên cứu............................................. 38
3.1.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu................................................................................ 38

3.1.1.

Đối tượng nghiên cứu...................................................................................................... 38

3.1.2.

Phạm vi nghiên cứu......................................................................................................... 38

3.2.

Nội dung nghiên cứu....................................................................................................... 38

3.2.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thị xã Sơn Tây........................................... 38

3.2.2.

Thực trạng công tác quản lý đất đai trên địa bàn thị xã Sơn Tây..........................38

3.2.3.

Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh
thị xã Sơn Tây 38

3.2.4.

Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng
đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh thị xã Sơn Tây

39

3.3.

Phương pháp nghiên cứu................................................................................................ 40

3.3.1.

Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu.......................................................... 40

3.3.2.

Phương pháp thống kê, so sánh.................................................................................... 41

Phần 4. Kết quả nghiên cứu........................................................................................................ 42
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thị xã Sơn Tây........................................... 42

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên............................................................................................................ 42

4.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội............................................................................................... 47

4.1.3.

Đánh giá tiềm năng phát triển của Thị xã Sơn Tây.................................................. 50

4.2.

Thực trạng công tác quản lý đất đai trên địa bàn thị xã.......................................... 52

4.3.

Thực trạng hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội Chi nhánh
thị xã Sơn Tây 55

4.3.1.

Cơ sở pháp lý, tổ chức bộ máy của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội
chi nhánh thị xã Sơn Tây

55

4.3.2.

Thực trạng hoạt động của Chi nhánh........................................................................... 59

4.3.3.

Đánh giá hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh thị
xã Sơn Tây

4.4.

74

Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng
đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh thị xã Sơn Tây

iv

88

4.4.1.

Nhóm giải pháp về phổ biến chính sách pháp luật................................................... 88

4.4.2.

Nhóm giải pháp về tổ chức và kỹ thuật...................................................................... 89

4.4.3.

Nhóm giải pháp về nhân lực.......................................................................................... 91

Phần 5. Kết luận và đề nghị........................................................................................................ 93
5.1.

Kết luận.............................................................................................................................. 93

5.2.

Đề nghị............................................................................................................................... 94

Tài liệu tham khảo............................................................................................................................ 95

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐS

Bất động sản

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

GCN

Giấy chứng nhận

KT-XH

Kinh tế - Xã hội

NĐ

Nghị định

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

TTBĐS

Thị trường bất động sản

UBND

Ủy ban nhân dân

VPĐK

Văn phòng đăng ký

VPĐKĐĐ

Văn phòng đăng ký đất đai

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1.

Cơ cấu nguồn lực

Bảng 4.1.

Diện tích các loại

Bảng 4.2.

Cơ cấu kinh tế th

Bảng 4.3.

Hiện trạng sử dụn

Bảng 4.4.

Cơ cấu nhân lực V

Bảng 4.5.

Bảng tổng hợp kế

2013-2017 ..........
Bảng 4.6.

Bảng tổng hợp kế

và giao dịch đảm
Bảng 4.7.

Hiện trạng hệ thố

Nội thị xã Sơn Tâ
Bảng 4.8.

Tình hình lập hồ
nhánh thị xã Sơn

Bảng 4.9.

Mức độ công kha

Bảng 4.10. Đánh giá thời gian giải quyết hồ sơ của văn phòng đăng ký .......................
Bảng 4.11. Đánh giá thái độ tiếp nhận hồ sơ của văn phòng đăng ký ...........................
Bảng 4.12. Đánh giá mức độ hướng dẫn của cán bộ tiếp nhận hồ sơ ............................
Bảng 4.13. Mức thu phí khi làm thủ tục giao dịch về đất đai tại Văn phòng đăng

ký đất đai Hà Nộ
Bảng 4.14. Mức thu lệ phí khi làm thủ tục giao dịch về đất đai tại Văn phòng

đăng ký đất đai H
Bảng 4.15. Mức thu phí khi làm thủ tục đăng ký giao dịch đảm bảo tại Văn

phòng đăng ký đấ

vii


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ hành chính thị xã Sơn Tây.................................................................... 42
Hình 4.2. Mơ hình tổ chức Văn phịng ĐKĐĐ Hà Nội chi nhánh thị xã Sơn Tây.........58

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Phùng Thị Lệ Quyên
Tên Luận văn: Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng

đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh thị xã Sơn Tây.
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103

Tên cơ sở đào tạo: Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam
Mục tiêu nghiên cứu
Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh
thị xã Sơn Tây.
Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký đất
đai Hà Nội chi nhánh thị xã Sơn Tây.
Phƣơng pháp nghiên cứu
Đề tài sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau:
Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp
Phương pháp điều tra phỏng vấn các cán bộ và người dân.
Phương pháp thống kê, so sánh.
Kết quả nghiên cứu chính và kết luận
(1) Thị xã Sơn Tây có vị trí địa lý tương đối thuận lợi để phát triển kinh tế- xã

hội của thị xã. Trong những năm vừa qua, quá trình đơ thị hóa diễn ra mạnh mẽ đã dẫn
đến nhiều biến động về sử dụng đất. Việc hoàn thiện và nâng cao hiệu quả hoạt động
của Văn phòng đăng ký đất đai góp phần giải quyết tình trạng tồn đọng hồ sơ đăng ký
đất đai, của địa bàn nghiên cứu theo tinh thần cải cách thủ tục hành chính đã và đang
được các cấp các ngành quan tâm thực hiện.
(2) Công tác quản lý đất đai trong giai đoạn 2013-2017 được thực hiện theo

đúng quy định. Đã cấp được 36.107 giấy/ 41.196 giấy cần cấp, đạt tỷ lệ 87,64%. Tính
đến hết năm 2017, số hộ đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp
là 9.599 hộ/ 12.388 hộ sử dụng đất sản xuất nông nghiệp (đạt 77,4%) diện tích đất đã
cấp là 2.071,52 ha/2.791,72 ha đất sản xuất nông nghiệp (đạt 74,16%).

(3) Kết quả nghiên cứu cho thấy Văn phòng đăng ký đất đai được thành lập và

hoạt động theo đúng vai trò là đơn vị sự nghiệp công phục vụ nhiệm vụ quản lý Nhà
nước về đất đai tại địa phương, lấy người sử dụng đất và yêu cầu giao dịch đất đai của
xã hội là trung tâm và đối tượng phục vụ. Điều đó thể hiện qua ý kiến của 210 hộ điều

ix


tra có 92,85% số hộ đồng ý với mức độ cơng khai thủ tục hành chính; 76,2% số hộ đánh
giá tiến độ giải quyết hồ sơ nhanh; 69,05% số hộ đánh giá thái độ và mức độ hướng dẫn
nhiệt tình của cán bộ.
Văn phòng đăng ký đất đai sau khi được kiện tồn một cấp đã thể hiện rõ hơn
tính chuyên nghiệp trong tổ chức thực hiện nhiệm vụ Văn phịng đăng ký, cấp giấy
chứng nhận; quy trình giải quyết công việc được thực hiện thống nhất và gắn với hệ
thống cơ sở dữ liệu đất đai. Hoạt động đăng ký đất đai đã có sự quản lý, điều hành tập
trung, thống nhất tồn hệ thống Văn phịng đang ký, bảo đảm việc triển khai thực hiện
nhiệm vụ đăng ký, cấp giấy chứng nhận. Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký, cấp giấy
chứng nhận được bảo đảm đúng quy định; tình trạng tồn đọng hồ sơ quá hạn đã cơ bản
chấm dứt (đã giảm thời gian thực hiện đối với nhiều loại thủ tục từ 1/3 đến 1/2 thời gian
so với trước đây). Bên cạnh đó cũng có nhiều nguyên nhân gây hạn chế đến việc thực
hiện nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký đất đai.
(4) Để nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi

nhánh thị xã Sơn tây cần thực hiện đồng bộ một số giải pháp sau: (i) tăng cường tuyên
truyền, phổ biến các văn bản pháp luật về các hoạt động của Văn phịng đăng ký, tăng
cường cơng tác thanh tra, kiểm tra về hoạt động của văn phòng; (ii) Phát triển nguồn
nhân lực hoạt động trong bộ máy tổ chức Văn phịng đăng ký; (iii) Hồn thiện về cơ chế
tổ chức hoạt động của Văn phòng đăng ký; và (iv) tăng đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Phung Thi Le Quyen
Thesis title: Situation and solutions to improve the performance of Hanoi Land
Registration Office in Son Tay Town.
Major: Land Management

Code: 8850103

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research Objectives
Assessing the current status of Hanoi Land Registration Office in Son Tay Town.

Proposing some solutions to improve the operation efficiency of Hanoi Land
Registration Office in Son Tay Town.
Materials and Methods
The thesis uses the following research methods:
- Method of secondary data collection
- Interview methodology for interviewing officials and people.
- Statistical method, comparison method

Main findings and conclusions
1) Son Tay town has relatively favorable geographic position for socio-

economic development of the town. In the past few years, the urbanization process has
intensified, leading to many land use changes. The improvement and improvement of
the operation of the Land Registration Office contributes to solving the problem of land
registration dossiers and areas of study in the spirit of reforming administrative

procedures. At all levels of concern the implementation.
2) Land management in the period 2013-2017 was implemented in accordance

with the regulations. There was 36,107 land use right certificates have issued among
41,196 certificates need to be issued, accounting for 87.64%. As of the end of 2017, the
number of households have been granted certificates of agricultural land use rights was
the 9599 households /12,388 households using agricultural land (77.4%). Agricultural
land area granted 2071.52 ha (reaching 74.16%).
(3) Results of the study showed that the Office of land registration was

established and operates under strict role of business units in service of the State
management of land locally, taking land users and land transaction requirements of the
society is the center and the object of service. This is evidenced by the opinions of 210
surveyed households that 92.85% of households agree with the level of disclosure of

xi


administrative procedures; 76.2% of households assessed the high speed of processing
applications; 69.05% of households assessed good attitudes and high level of
enthusiasm of cadres.
The Office of Land Registration, after being upgraded to a single level, shows
more clearly the professionalism in the organization of the registration office and
certification; The process of solving the work is carried out uniformly and linked to the
database of land. Operations of land registration has the management and administration
of centralized, unified system of registration offices, ensuring the implementation of the
task registration, certification. Duration of procedures of registration and issue
certificates was compliance with regulations; Out-of-date backlog has been substantially
over (reduced implementation time for many types of procedures from one-third to one
half of the time). In addition, there are many reasons for limiting the performance of the

duties of the Land Registration Office.
(4) In order to improve the effectiveness of Hanoi Land Registration Office in

Son Tay town, a number of solutions should be implemented in the following areas: (i)
strengthening propaganda and dissemination of legal documents on the activities of the
registration office, strengthening the inspection and examination of the operation of the
office; (ii) Develop human resources in the organization of the registration office; (iii)
Completing the mechanism of organization and operation of the registration office; and
(iv) increase investment in technical facilities.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý giá, là môi trường
sống của con người. Đây là nguồn tài nguyên có giới hạn về số lượng, cố định về
vị trí khơng gian, khơng thể di chuyển theo ý muốn chủ quan của con người.
Trong quá trình sản xuất, đất đai là tư liệu sản xuất không thể thay thế, là nơi bố
trí các cơng trình xây dựng, ngồi ra đất đai cịn đáp nhu cầu ở, sinh hoạt….
Thật vậy, nguồn tài nguyên, nguồn lực đất đai vô cùng quý giá, nhưng là
nguồn tài nguyên có hạn, việc quản lý sử dụng nguồn tài nguyên này vào việc
phát triển KT-XH một cách khoa học, tiết kiệm và đạt hiệu quả cao là vơ cùng
quan trọng và có ý nghĩa to lớn. Vì vậy, yêu cầu đặt ra tăng cường công tác quản
lý nhà nước về đất đai nhằm đảm bảo sử dụng quỹ đất tiết kiệm, hợp lý và hiệu
quả, bền vững và cân đối quỹ đất cho phát triển các ngành công nghiệp, xây dựng
cơ sở hạ tầng, từng bước đáp ứng quá trình phát triển chung của đất nước là yêu
cầu rất cấp thiết.
Trong đó, đăng ký đất đai là một nội dung rất quan trọng trong quản lý đất
đai, đồng thời là công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng

đồng cũng như lợi ích công dân.
Một nguyên tắc cơ bản cho hệ thống đăng ký đất đai là đảm bảo tính pháp
lý, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu
địa chính. Tuy nhiên, trong thực tiễn ở Việt Nam hồ sơ địa chính về đất đai được
quản lý ở nhiều cấp khác nhau, có nhiều khác biệt giữa thơng tin trên sổ sách và
trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy, mặc dù có những chuyển biến
quan trọng trong khuôn khổ pháp lý về đất đai, nhưng vẫn còn nhiều bất cập khi
triển khai việc đăng ký quyền sử dụng đất ở cấp địa phương.
Hệ thống đăng ký đất đai hiện tại của Việt Nam đang chịu một sức ép
ngày càng lớn từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất động sản và cung
cấp khuôn khổ pháp lý để nước ta tăng thu hút đầu tư. Việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cơ bản hoàn thành nhưng nhu cầu giao dịch đất đai thì ngày
càng cao.

1


Từ khi thực hiện Luật đất đai năm 2003 cùng với việc thực hiện cải cách
hành chính theo cơ chế "Một cửa", các cấp, các ngành đã có nhiều nỗ lực trong
vịêc đơn giản hố các thủ tục hành chính liên quan đến lĩnh vực đất đai đối với
các đối tượng sử dụng đất: Tổ chức, hộ gia đình cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ
chức và cá nhân nước ngoài sử dụng đất ở Việt Nam. Việc đăng ký đất đai, cấp
giấy chứng nhận được thực hiện công khai, minh bạch hơn, giảm thời gian và chi
phí cho tổ chức, cơng dân có nhu cầu giao dịch. Cơng nghệ thơng tin và trình độ
của cán bộ làm việc tại cơ quan đăng ký đất đai các cấp được từng bước nâng cao
đã phát huy thành quả cải cách hành chính trong lĩnh vực này. Tuy nhiên, việc
cung ứng các dịch vụ về đăng ký, cấp giấy chứng nhận nhà đất vẫn là một trong
những vấn đề hết sức bức xúc của nhân dân, đặc biệt là tại các đô thị.
Thị xã Sơn Tây nằm ở phía Tây và cách trung tâm thủ đô Hà Nội khoảng
40km theo Quốc lộ 32 và đường cao tốc Láng - Hịa Lạc, có vị trí thuộc vùng bán

sơn địa rất thuận lợi cho việc giao lưu phát triển kinh tế - xã hội và trao đổi khoa
học kỹ thuật cơng nghệ. Tồn Thị xã có 15 đơn vị hành chính, gồm 9 phường và
6 xã. Tổng diện tích tự nhiên là 11.353 ha, chiếm 3,4% diện tích tự nhiên, dân số
125.986 người chiếm 1,9% dân số của Thủ đô Hà Nội. Là một địa phương có q
trình đơ thị hố diễn ra mạnh mẽ trong những năm vừa qua, dẫn đến nhiều biến
động về sử dụng đất. Tuy nhiên, việc tổ chức đăng ký quyền sử dụng đất ở thị xã
đang gặp nhiều khó khăn, vướng mắc dẫn đến tình trạng q tải ở bộ phận đăng
ký đất cấp thị xã, dồn hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất ở cấp xã, phường.
Xuất phát từ thực tiễn trên tôi thực hiện đề tài: "Thực trạng và giải pháp
nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi
nhánh thị xã Sơn Tây”.
1.2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU
- Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội

chi nhánh thị xã Sơn Tây;
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng

đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh thị xã Sơn Tây.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Về không gian: đề tài được thực hiện trên địa bàn thị xã Sơn Tây, thành

phố Hà Nội.

2


- Về thời gian: hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi

nhánh thị xã SơnTây trong giai đoạn 2013 - 2017. Số liệu hiện trạng lấy đến ngày
31/12/2017. Số liệu điều tra sơ cấp thực hiện trong năm 2017.

1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
- Những đóng góp mới: kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ đưa ra được

những giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của hệ thống Văn phòng đăng ký
đất đai;
- Ý nghĩa khoa học: Luận văn góp phần làm sáng tỏ cơ sở lý luận và thực

tiễn về hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai;
- Ý nghĩa thực tiễn: kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ cung cấp cơ sở để

những nhà hoạch định chính sách đưa ra các giải pháp nâng cao hiệu quả công
tác quản lý đất đai.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
2.1.1. Khái quát về đất đai, bất động sản, thị trƣờng bất động sản
2.1.1.1. Khái niệm về đất đai
a. Về mặt thổ nhưỡng
Đất là vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc lập, được hình thành do kết quả
tác động của nhiều yếu tố: khí hậu, địa hình, đá mẹ, sinh vật và thời gian. Giá trị
tài nguyên đất được đo bằng số lượng diện tích và độ phì. Winkler (1968) xem
đất như một vật thể sống vì trong nó có chứa nhiều sinh vật: vi khuẩn, nấm, tảo,
thực vật, động vật,… do đó đất cũng tuân thủ những quy luật sống, đó là: phát
sinh, phát triển, thối hóa và già cỗi (dẫn theo Nguyễn Đình Bồng và cs., 2012).
Tùy thuộc vào thái độ của con người đối với đất mà đất có thể trở nên phì nhiêu
hơn, cho năng suất cây trồng cao hơn hoặc ngược lại.
Cũng cách nhìn nhận như vậy, các nhà sinh thái học còn cho rằng đất là

một “vật mang” (carrier) của tất cả các hệ sinh thái tồn tại trên trái đất. Như vậy,
đất luôn luôn mang trên mình nó các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này chỉ bền
vững khi “vật mang” bền vững. Con người tác động vào đất cũng chính là tác
động vào các hệ sinh thái mà đất “mang” trên mình nó. Một vật mang, lại có tính
chất đặc thù, độc đáo của độ phì nhiêu nên đất là cơ sở cần thiết, vững chắc, giúp
cho các hệ sinh thái tồn tại và phát triển (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2012).
b. Về tài nguyên, tài sản
Đất đai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài sản vô cùng quý giá của mỗi
quốc gia với vai trò, ý nghĩa đặc trưng: đất đai là nơi ở, nơi xây dựng cơ sở hạ
tầng của con người và là tư liệu sản xuất đặc biệt.
Theo đó, đất đai được định nghĩa là một diện tích cụ thể của bề mặt trái
đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề
mặt đó: bao gồm khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước (hồ, sơng,
nước ngầm, tập đồn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người,
những kết quả do hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (sân
nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa…) (theo Hội
nghị quốc tế về môi trường ở Rio de Janerio, Brazil, 1993).

4


2.1.1.2. Khái niệm bất động sản
Bộ luật Dân sự năm 2015 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam,
tại Điều 107 có quy định: “Bất động sản bao gồm: đất đai; nhà ở, cơng trình xây
dựng gắn liền với đất đai, tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây
dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật” (Quốc Hội, 2015).
Các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm
mở. Bất động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách
rời khỏi đất đai và vật kiến trúc. Bất động sản có những đặc tính sau đây: có vị trí
cố định, khơng di chuyển được, tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính chịu

ảnh hưởng của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh hưởng
lẫn nhau (Nguyễn Đình Bồng, 2012).
2.1.1.3. Khái niệm thị trường bất động sản
a. Khái niệm thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản (TTBĐS) là cơ chế, trong đó hàng hố dịch vụ
bất động sản được trao đổi. TTBĐS được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các
hoạt động có liên quan đến giao dịch BĐS như: mua bán, cho thuê, thừa kế, thế
chấp BĐS. TTBĐS theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt động liên quan
đến giao dịch BĐS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS
(Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
TTBĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường.
Thị trường Bất động sản liên quan chặt chẽ với các thị trường khác như: thị
trường hàng hoá, thị trường chứng khoán, thị trường lao động, thị trường khoa
học công nghệ.
b. Đặc điểm thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản có các tính chất cơ bản sau: (i) TTBĐS chịu chi
phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: quy luật giá trị, quy luật cung cầu; (ii)
TTBĐS hoạt động theo mơ hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố xác
định: sản phẩm, số lượng và giá cả; phạm vi hoạt động của TTBĐS do pháp luật
của mỗi nước quy định nên cũng khơng đồng nhất.
TTBĐS có những đặc trưng cơ bản là: (i) TTBĐS không chỉ là giao dịch
bản thân bất động sản mà cái cơ bản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích
chứa đựng trong bất động sản; TTBĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc;

5


TTBĐS chịu sự chi phối của pháp luật; TTBĐS luôn có nội dung phong phú
nhưng thực tế lại là thị trường khơng hồn hảo; cung TTBĐS phản ứng chậm so
với cầu về bất động sản.

c. Vai trò và chức năng của thị trường Bất động sản
TTBĐS có vị trí quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân bởi vì, TTBĐS
tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả BĐS; TTBĐS có tác
động tới tăng trưởng kinh tế thơng qua việc khuyến khích đầu tư phát triển BĐS;
TTBĐS có tác động trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường chứng khốn, thị
trường hàng hố, thị trường lao động; và TTBĐS có liên quan đến một số lĩnh
vực xã hội như: lao động, việc làm, nhà ở.
TTBĐS có chức năng đưa người mua và người bán BĐS đến với nhau;
xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; phân phối BĐS theo quy luật cung cầu;
phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.
d. Các yếu tố của thị trường bất động sản
- Quyền của người bán được bán BĐS và quyền của người mua được mua

BĐS và được pháp luật quy định và bảo hộ. Ở TTBĐS Úc pháp luật không giới
hạn quyền mua, bán thế chấp BĐS; không phân biệt trong việc giao dịch BĐS
đối với các loại đất nông nghiệp, công nghiệp, thương mại, đất ở; các đại lý về
BĐS giúp người bán tìm người mua bằng thơng tin, quảng cáo việc bán đất; Hệ
thống thông tin BĐS là hệ thống mở cung cấp thông tin khách quan cho mọi đối
tượng có nhu cầu; BĐS được định giá nhưng giá mua bán và và mức cho vay thế
chấp do các bên tham gia giao dịch BĐS quyết định; Việc đăng ký bất động sản
là bắt buộc, thực hiện tại cơ quan đăng ký BĐS; TTBĐS Trung Quốc: người
được Nhà nước giao đất có thu tiền được quyền sử dụng đất và được phép chuyển
quyền sử dụng đất; khi chuyển nhượng thế chấp BĐS thì đồng thời chuyển
nhượng và thế chấp quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất; nhà nước thực
hiện chế độ định giá và báo giá BĐS; nhà nước thực hiện chế độ Đăng ký, cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở; tổ chức phục vụ môi giới
BĐS gồm: Cơ quan tư vấn, cơ quan bình giá tài sản nhà đất, cơ quan kinh doanh
nhà đất (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2006).
- Biện pháp để người mua và người bán BĐS đến với nhau;
- Biện pháp cung cấp thông tin khách quan liên quan đến BĐS cho người

mua (quyền sử dụng đất, quyền sở hữu, hưởng lợi tài sản trên đất liên quan đến

6


BĐS của người bán; nghĩa vụ về tài chính và những tồn tại đối với người bán;
mối liên quan giữa BĐS của người bán với các BĐS liền kề cũng như sự liên
quan đến quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước...;
- Thoả thuận giá mua bán;
- Hình thức hợp đồng giữa người bán và người mua có thể thực hiện và

được cộng đồng chấp nhận;
- Biện pháp đảm bảo chuyển quyền sở hữu BĐS cho người mua tại cơ

quan đăng ký BĐS;
- Biện pháp đảm bảo cho người mua BĐS có thể vay tiền bằng thế chấp

mà BĐS là vật bảo đảm cũng như đảm bảo quyền lợi của người cho vay;
- Biện pháp đảm bảo các nguồn thu của nhà nước từ hoạt động của TTBĐS.

2.1.2. Khái niệm về đăng ký đất đai và bất động
sản 2.1.2.1. Đăng ký Nhà nước về đất đai a. Khái
niệm về đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi
nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác
gắn liền với đất và quyền quản lý đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính. Nói
cách khác đây là một thủ tục hành chính xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà
nước (với tư cách là đại diện chủ sở hữu) và người sử dụng đất được Nhà nước
giao quyền sử dụng, nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ để quản lý thống nhất

đối với đất đai theo pháp luật, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những
chủ sử dụng đất có đủ điều kiện, để xác lập địa vị pháp lý của họ trong việc sử
dụng đất đối với Nhà nước và xã hội. Đăng ký đất đai mang tính đặc thù của
quản lý Nhà nước về đất đai. Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc
đối với mọi chủ sử dụng đất, do hệ thống ngành Tài nguyên và Môi trường trực
tiếp giúp Ủy ban nhân dân các cấp trong việc tổ chức thực hiện.
Tuy nhiên, đăng ký đất đai khơng chỉ dừng lại ở việc hồn thành lập hồ sơ
địa chính và cấp giấy chứng nhận ban đầu. Quá trình vận động, phát triển của đời
sống, kinh tế, xã hội tất yếu dẫn tới sự biến động đất đai ngày càng đa dạng dưới
nhiều hình thức khác nhau như : Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển đổi,
chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất,... Do đó để đảm
bảo cho hồ sơ địa chính ln phản ánh đúng, kịp thời hiện trạng sử dụng đất và

7


đảm bảo cho người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình theo quy
định của pháp luật thì công tác đăng ký đất đai phải được thực hiện thường
xuyên. Đăng ký đất đai gồm 2 giai đoạn:
- Giai đoạn 1: Đăng ký đất đai lần đầu được tổ chức thực hiện lần đầu tiên

trên phạm vi cả nước để thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ
đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả các chủ sử dụng đủ
điều kiện.
- Giai đoạn 2: Đăng ký biến động đất đai thực hiện ở những địa phương đã

hoàn thành đăng ký đất ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội
dung của hồ sơ địa chính đã thiết lập.
2.1.2.2. Vai trị, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai
- Đăng ký đất đai là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai;

- Đăng ký đất đai là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản chặt chẽ toàn bộ

quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ, đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp
lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất.
- Đăng ký đất đai là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các

nội dung, nhiệm vụ khác của quản lý Nhà nước về đất đai như: Xây dựng và ban
hành các văn bản pháp quy về quản lý và sử dụng đất; công tác điều tra đo đạc;
công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất; công tác giao đất, cho thuê đất;
công tác phân hạng định giá đất; công tác thanh tra giải quyết tranh chấp đất đai.
2.1.3. Cơ sở khoa học về đăng ký đất đai, bất động sản
2.1.3.1. Hồ sơ đất đai, bất động sản
Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài
liệu chứa đựng thơng tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ
quyền đối với đất đai, bất động sản. Hồ sơ đất đai, bất động sản được lập để phục
vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân.
- Đối với Nhà nước: Để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho

việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả,
bền vững;
- Đối với công dân: Đảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng có các

quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an tồn
và với một chi phí thấp.

8


2.1.3.2. Nguyên tắc đăng ký đất đai, bất động sản
Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc sau:

- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc đồng thuận;
- Nguyên tắc công khai;
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá.

Cần tuân thủ những nguyên tắc trên để đảm bảo cho hệ thống đăng ký đất
đai thực sự có hiệu lực và hiệu quả, làm đơn giản hóa các giao dịch và giảm bớt
những khiếu kiện về chủ quyền đối với đất đai (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn
Đình Bồng, 2005).
2.1.3.3. Đơn vị đăng ký - thửa đất
Khoản 1- Điều 3 - Luật Đất đai 2013 có ghi: “Thửa đất là phần diện tích
được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ”.
Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc
khơng liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ
thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy
nhất. Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt
lõi trong từng hệ thống đăng ký.
Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất
không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là khơng có quy định, các
thơng tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch.
Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ
yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc khơng.
Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có địi hỏi cao hơn về nội dung
mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà cịn địi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ
thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp.
Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở các nước phát triển như ở Châu Âu,
việc đăng ký quyền và đăng ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy
2

mơ thửa đất có thể từ hàng chục m cho đến hàng nghìn ha được xác định trên

bản đồ địa chính, hệ thống bản đồ địa chính được lập theo một hệ toạ độ thống
nhất trong phạm vi tồn quốc (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).

9


2.1.3.4. Đăng ký pháp lý đất đai, bất động
sản a. Đăng ký văn tự giao dịch
- Giao dịch đất đai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên

quan đến đất đai được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế
chấp, nghĩa vụ, cho thuê, quyết định phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiện
phong tặng, tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng và bất cứ sự bảo đảm
quyền nào khác. Trên thực tế các giao dịch pháp lý về bất động sản rất đa dạng
trong khuôn khổ các phương thức chuyển giao quyền: Có thể là một giao dịch
thuê nhà đơn giản, thuê nhượng dài hạn, thuê danh nghĩa kèm thu lãi, thế chấp và
các quyền khác, đặc biệt là hình thức giao dịch phổ thơng nhất là mua bán bất
động sản.
- Văn tự giao dịch là một văn bản viết mơ tả một vụ giao dịch độc lập, nó

thường là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả thuận
khác về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên đất hoặc liên
quan tới đất. Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào đó đã được
thực hiện, nhưng các văn tự này khơng phải là bằng chứng về tính hợp pháp của
các quyền được các bên đem ra giao dịch. Văn tự mua bán có thể khơng có người
làm chứng, có thể có người làm chứng, có thể do người đại diện chính quyền xác
nhận. Tuy nhiên, văn tự trên không thể là bằng chứng pháp lý về việc bên bán có
quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp đối với nhà và đất đem ra mua bán.
- Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các

giao dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản. Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là
một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn tự giao dịch. Khi
đăng ký, các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao
những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký.
Bởi tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay
không đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền
hợp pháp đối với bất động sản. Muốn đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên
mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối
với đất mà mình mua (Nguyễn Văn Chiến, 2006).
b. Đăng ký quyền
- Quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được

giao quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi.

10


- Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch hay

các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào sổ.
Đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý hiện hành
giữa bất động sản và người có chủ quyền đối với bất động sản đó. Đăng ký
quyền dựa phải dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín và bảo
hiểm (Nguyễn Văn Chiến, 2006).
2.2. MƠ HÌNH TỔ CHỨC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT
SỐ NƯỚC
2.2.1. Ở úc
Tại Úc việc đăng ký BĐS do các cơ quan chính phủ các Bang thực hiện
bằng việc đăng ký quyền qua hệ thống Toren. Các cơ quan này là các cơ quan
ĐKĐĐ, Văn phòng đăng ký quyền đất đai, cơ quan quản lý đất đai hoặc cơ quan

thông tin đất đai.
2.2.1.1. Văn phòng đăng ký quyền đất đai của Northern Territory
Văn phòng đăng ký quyền đất đai tại Northern Territory là một bộ phận của
Văn phòng đăng ký trung ương, nhiệm vụ của Văn phòng thực hiện đăng ký quyền
đất đai theo Hệ thống Torrens bao gồm cả các phương tiện tra cứu, hệ thống thông
tin đất đai và các nhiệm vụ đăng ký khác. Hiện nay, tất cả bất động sản đã đăng ký
tại Northern Territory đều thuộc hình thức đăng ký quyền theo Torrens. Trong hệ
thống Torrens, sổ đăng ký là tập hợp của các bản ghi đăng ký và các bản ghi này lại
là bản lưu của giấy chứng nhận quyền. Các loại giao dịch phải đăng ký vào hệ thống
là thế chấp, mua bán, cho thuê cũng được ghi trên các giấy chứng nhận này. Từ ngày
01 tháng 12 năm 2000, bản lưu giấy chứng nhận không còn được in ra dưới dạng
bản giấy mà lưu ở dạng điện tử trừ trường hợp chủ sở hữu yêu cầu in ra để phục vụ
cho giao dịch thế chấp (Tổng cục quản lý đất đai, 2012).

2.2.1.2. Cơ quan đăng ký đất đai của Bang Victoria
Hệ thống đăng ký đất đai ở Bang Victoria là hệ thống Torrens. Cơ quan
đăng ký đất đai Victoria được thành lập theo Luật chuyển nhượng đất đai 1958.
Cơ quan đăng ký đất đai Victoria có các bộ phận: dịch vụ đăng ký quyền;
trung tâm thông tin đất đai; bbộ phận đo đạc; bộ phận tách hợp thửa đất; văn phòng
định giá viên trưởng. Hiện nay hầu hết đất đai và bất động sản ở Bang Victoria đã
được đăng ký quyền. Các quyền, giao dịch và biến động phải đăng ký là quyền sở
hữu, chuyển quyền, thế chấp, tách nhập, quyền địa dịch, quyền giám sát việc sử

11


dụng đất của các bất động sản liên quan (Tổng cục quản lý đất đai, 2012).
2.2.1.3. Cơ quan quản lý đất đai Bang New South Wales
Ở Bang New South Wales (NSW) việc đăng ký đất đai do Cơ quan quản

ký đất đai của bang thực hiện. Trong cơ cấu tổ chức của Cơ quan quản lý đất đai
có các bộ phận sau: Đo đạc và bản đồ; Bảo vệ tài nguyên đất; Quản lý đất công;
Định giá; Đăng ký đất đai. Hệ thống Torrens được đưa vào NSW theo Luật BĐS
1863. Từ thời điểm này tất cả đất đai do Hoàng gia cấp đều được đăng ký theo
quy định của Luật này. Hiện tại, hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai của NSW gồm 2
loại song hành là Hồ sơ cũ được lập trong khoảng thời gian 1863 - 1961 và Hồ sơ
mới được lập từ năm 1961. Hồ sơ cũ được thiết kế dưới dạng đóng tập, hồ sơ mới
thiết kế dưới dạng tờ rời. Việc chuyển đổi từ hồ sơ cũ sang hồ sơ mới không thực
hiện đồng loạt mà thực hiện dần khi có giao dịch hoặc có thay đổi được đăng ký
vào hệ thống. Những hồ sơ cũ đã được thay thế vẫn được bảo quản làm tư liệu
lịch sử và được sao chụp và lưu dưới dạng điện tử để tiện tra cứu. Để phục vụ tra
cứu, bên cạnh hồ sơ đăng ký, một bản mục lục tên người mua. Mục lục này được
lập dưới dạng sổ. Hiện tại Quy trình đăng ký đất đai đã được tin học hoá bằng Hệ
thống đăng ký quyền đất đai tự động năm 1983 nay thay thế bằng Hệ thống đăng
ký quyền tích hợp năm 1999. Đây là Hệ thống Torrens được tin học hoá đầu tiên
trên thế giới. Từ ngày 04 tháng 6 năm 2001 mục lục tên chủ mua trên Microfiche
được tích hợp lên hệ thống đăng ký tự động (Tổng cục quản lý đất đai, 2012).
2.2.2. Cộng hòa Pháp
Chế độ pháp lý chung về đăng ký bất động sản được hình thành sau Cách
mạng tư sản Pháp. Những nội dung chính của chế độ pháp lý này đã được đưa
vào Bộ luật Dân sự 1804. Bộ luật này quy định nguyên tắc về tính khơng có hiệu
lực của việc chuyển giao quyền sở hữu đối với người thứ ba khi giao dịch chưa
được công bố, hay nói cách khác là giao dịch nếu chưa cơng bố thì chỉ là cơ sở
để xác lập quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia giao dịch mà thôi (Tổng cục
quản lý đất đai, 2012).
Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là đạo luật đầu tiên quy định một cách có
hệ thống việc đăng ký tất cả các quyền đối với bất động sản, kể cả những quyền
không thể thế chấp (quyền sử dụng bất động sản liền kề, quyền sử dụng và quyền
sử dụng làm chỗ ở) và một số quyền đối nhân liên quan đến bất động sản (thuê
dài hạn). Luật này cũng quy định cơ chế công bố công khai tất cả các hợp đồng,

12